1、1河南新鄉3000畝大盤開發市場研究報告 2PART1 項目整體理解PART2 房地產市場分析 PART3 規劃指標建議PART4 產品概念性策劃3PART1 項目整體理解p城市理解p項目理解4城市理解城市地位依托中原城市群、鄭新一體化，遠期發展潛力巨大。p中原城市群以省會鄭州為核心、為主導、為輻射源，開封、洛陽、新鄉、許昌、漯河、平頂山、焦作、濟源9城聯動的發展戰略。p鄭新一體化從把鄭州發展成為中原甚至中部地區的龍頭城市的需要來看，未來將與開封、新鄉、許昌等周邊城市謀求一體化發展，形成“大鄭州都市圈”；從距離來看，新鄉、開封、許昌至鄭州市區距離均在70-80公里，但由于黃河阻隔，“鄭新一體化

2、”將成為遠期利好。以鄭州為中心的一個半小時經濟圈5城市理解城市房地產比較經濟環境良好，房價水平偏低，發展潛力看好。p新鄉GDP歷年來一直保持著快速上漲的態勢，年增幅維持在20%以上；p人均可支配收入保持穩步上升，年均增幅達17%左右，至09年達14170元；p在鄭州周邊四市中，新鄉人均收入水平均位處上游，但房地產市場處在起步階段，房價水平明顯偏低，未來發展潛力巨大。05-09年鄭州周邊四市GDP比較05-09年鄭州周邊四市人均可支配收入比較6城市理解經濟背景民營經濟發達，催生高端住宅消費需求p2009年“中國民營經濟最具活力城市”p截止2008年底，新鄉民營經濟單位達到9.53萬個；p民營經濟

3、占全市GDP比重達到67%；p新鄉以機械制造、生物醫藥、紡織化纖等為主的民營經濟發達，催生大批富裕階層。7PART1 項目整體理解p城市理解p項目理解8項目理解規模新鄉第一大盤p范圍：東明大道以東、東干道以西、平原路以北、宏力大道以南p占地：約3000畝p可建：約2000畝p現狀：地塊形狀方正，內以農田為主，北側為定國村，尚未動拆遷； 地塊西側、北側道路為規劃道路。定國村地塊現狀平原路東干道9項目理解區位新鄉市新區東北部片區本項目本項目位處城市未來的發展方向p新鄉呈向東、向南發展格局，城東板塊是近年來政府重點打造的新區，代表城市未來發展方向，本項目距城東核心位置約2公里；行政中心：市政府、市人

4、大、市政協文化中心：市博物館、市文化館、市圖書館、大劇院商務中心：中國移動、三星、工建農中四大銀行等教育中心：新鄉學院、平原大學、機電專科等p新鄉市東北部片區控制性詳規將在年中出臺，規劃支持城東持續高速發展；范圍：新中大道以東、東干道以西、金穗大道以北、北干道以南占地：16平方公里功能：以生態居住區為主資料來源：新鄉市規劃局石武高鐵站汽車新東站城際輕軌文化中心行政中心教育中心商務中心2KM內城區10項目理解交通直通鄭州第一站，遠期運作大鄭州級別個案p本項目距交通樞紐2公里，將成為下級縣市進入新鄉、以及鄭新一體化的門戶。p石武高鐵京廣高鐵中段，2011年建成，新鄉至鄭州20分鐘以內。p汽車新東站

5、由老東站遷移至交通樞紐，承擔城市公交功能。p鄭新城際軌道據中原城市群城際軌道交通線網規劃，2020年前建成，新鄉至鄭州28分鐘；總長69公里(其中新建68.7公里)沿線設鄭州、黃河大觀、詹店、忠義、亢村、七里營、新鄉7個站點。p借助交通、以鄭州為中心的中原城市圈規劃，項目有機會運作大鄭州級別個案。2KM本項目石武高鐵站汽車新東站城際輕軌新鄉市鄭州市11項目整體定位理解新鄉最大規模的、代表新鄉城市發展方向的、新鄉城市級地標性的 新鄉第一大盤 （前期、中期）大鄭州明星大盤（遠期）12PART2 房地產市場分析 p公寓市場分析p別墅市場分析p商業市場分析p辦公市場分析p酒店市場分析p本項目物業形態建

6、議13公寓市場整體市場p新鄉商品房價格呈逐步走高態勢，年均環比增長13%，至2009年達到2307元/平方米；p2007年以后，新鄉房地產市場發展迅速，房價上漲速度很快，在三年內，區域均價又1662元/平方米驟增至2307元/平方米；p商品房供應量逐年穩步遞增，需求量也隨供應量同步增長，年均增幅27%；p近年來，除2008年外，動態供需比一直保持在1：1.06-1.13，供需基本保持平衡，p市場需求隨著平度市城市化進程的不斷發展而逐步放大，未來區域市場的需求量仍將繼續創造歷史新高。14開發區：土地面積開發區：土地面積18.718.7萬，總建萬，總建45.445.4萬萬城東：土地面積城東：土地面

7、積76.976.9萬，萬，總建總建167.8-167.8-234.9234.9萬萬內城：內城：土地面積土地面積56.956.9萬萬總建總建197.1197.1萬萬鐵西：鐵西：土地面積土地面積1.21.2萬萬總建總建2.82.8萬萬2009年-2010年8月新鄉市各區域土地出讓比重p2009年至今，新鄉市土地出讓153.7萬方，其中城東區域76.9.8萬方占供應量的50%，可見城東區域是新鄉房地產市場的主要發展方向；p土地出讓集中在住宅兼商服項目，無辦公性質土地出讓。公寓市場各板塊分析15公寓市場各板塊市場p新鄉房地產市場主要分布在內城、東區、和開發區三個板塊，2009年內城區房價達到2556元

8、/平方米，東區與開發區房價在2200元/平方米上下。p從供應看，內城區、東區是新鄉房地產供應的主要區域，09年供應量均超過70萬平方米；p隨東區開發速度加快，未來東區將成為住宅市場發展的重心。16公寓市場城東區概述p城東板塊興起于2007年新鄉市政府的東遷，依托于市政府強勢推動和新城市中心的打造，該板塊代表著城市未來發展的方向和趨勢，板塊認可度高；p從近年土地出讓情況來看，該區域在未來幾年都將是新鄉市住宅供應的熱點區域；p該板塊的個案主要分布于牧野公園衛河景觀帶周邊以及市政府和諧廣場周邊，居住環境相對于內城板塊佳，吸引了大批內城居民前來購買；p該區域目前的生活配套尚不成熟，樓盤整體居住率還不高

9、，但隨著高鐵站和汽車東站的打造，生活配套的逐步完善，城東板塊將進一步吸引人流、物流、資金流，成為新鄉市新的城市中心。p依托政府東遷，強勢打造的新鄉城市新中心內城鐵西城東開發區紫郡暢想花園華隆國際城市旺點陽光365理想城學府第一城大景城偉業中央公園世紀村BOBO公社康橋名苑東郡府苑逸品紫晶玉欣嘉苑蓬萊華府蘭亭花園本項目17公寓市場城東區價格p板塊內個案單價段在2800-4200之間，總價段在24-70萬之間，其中均價在3000-3300之間的樓盤占全部樓盤的65%；p區域價格高于平臺的個案如中央公園、世紀村等，主要基于區位條件的優勢，緊鄰市政府和諧廣場或者牧野公園。18公寓市場城東區供應p從供應

10、的物業類型來看，該區域以小高和高層產品占據絕對供應主力，多層產品稀缺，后續供應全部為小高和高層；p供應體量上來看，10萬方以上的中大型個案占總供應的70%以上，總供應量接近400萬方，后續供應超過250萬方，加上土地供應帶來的超過200萬方的供應量，2009年東區去化60.5萬方，東區供應需靜態消化約8年。19公寓市場城東區需求p城東板塊各個案開盤時間集中于2008年下半年，整體去化率接近60%，按目前去化速度，未來仍需一年至一年半的時間來消化剩余供應量；p個案月均去化速度集中在10套至30套之間，整體去化速度平穩p50%左右的個案有少量團購現象，其中陽光365個案由于團購量較大，月均去化82

11、套，不具有代表性。20公寓市場城東區客源p新鄉下屬縣市的居民購買力旺盛，幾乎所有個案都能至少吸引了20%以上的下屬縣市客源，尤其是中央公園、世紀村等城東高端個案做到全市運作，置業客層中接近一半都來自下屬縣市；p客源層次來看，看好城東發展的私營業主，公務員及泛公務員階層占80%以上，他們代表了新鄉的中高收入階層p置業目的上，除了主力戶型小，總價低的個別樓盤，首次改善和多次改善的需求占70%以上，以純投資為目的的購房需求幾乎不存在21公寓市場城東區小結p城東板塊的發展起于2007年，發展依托市政府的東遷，目前及未來幾年內，城東板塊都將是新鄉房地產市場最熱的版塊；p目前城東板塊的價格范圍在2800-

12、4200之間，個案之間的價格差異不大，競爭較為激烈，高端個案一般擁有較為明顯的區位優勢，如緊鄰市政府和諧廣場或者牧野公園；p供應方面，版塊內的產品基本是小高或高層，在售個案加土地出讓的未來供應接近600萬方，未來競爭壓力很大；p去化方面，城東在售樓盤整體去化接近60%，去化速度集中在月均10套至30套之間，整體去化平穩，部分樓盤有團購的營銷手段，但團購體量不大，對市場正常銷售未產生明顯影響；p客源方面，城東個案普遍吸引了廣大下屬縣市的客源前來購買，說明城東板塊得到了整個新鄉市域范圍的認可，私營業主和公務員階層是主力客源，購買目的上以改善型需求占大多數22公寓市場內城區概述內城鐵西城東開發區p內

13、城板塊為新鄉城市核心，是現階段新鄉的經濟商業中中心，各項設施齊全，城市功能完善，板塊價值高；p從近年土地出讓情況來看，隨著城市化發展進程的加速，區域內原有工廠廠區外遷，該區域是未來新鄉住宅的主力供應區域之一；p板塊內成熟的配套及良好的生活氛圍，除了吸引新鄉市區內的客源外，亦有眾多下級縣市的居民遷居至此；p依托整個新鄉市城市化發展，舊區改造進程加速，內城仍將是未來新鄉房地產市場的重心之一。萬和城景頤花園豫輝太陽城維多利亞金古時代廣場上海公館城投上河城華中首座綠都塞納春天星海假日王府潤華翡翠城藍鉆國際銀馬寶利國際狀元府第五星學府月桂園紫臺一品錦繡花園23公寓市場內城區價格p板塊內個案單價段在280

14、0-3900之間，總價段在27-71萬之間，其中均價在3300-3500之間的樓盤占全部樓盤的60%；p區域價格高于平臺的個案如維多利亞、華中首座、星海假日王府、綠都塞納春天等，主要基于其地理位置優越或產品力的提升，如精裝大堂、生活會所、物業服務等；24公寓市場內城區供應p從供應的物業類型來看，該區域以高層產品占據絕對供應主力，多層產品稀缺，后續供應以小高和高層產品為主；p供應體量上來看，總供應量接為264.7萬方，后續供應163.8萬方，加上土地供應帶來的近200萬方的供應量，以2009年內城區去化71萬方的總量技術，內城內城區區供應需靜態消化約5年。25公寓市場內城區需求p內城板塊各案開盤

15、時間集中于2009年年中至2010年上半年，整體去化超過50%，按目前去化來看，需要一年左右時間來消化剩余房源；p個案月均去化速度集中在14至30套之間，整體去化速度較為平穩；p其中狀元府第臨近新鄉外國語學校，市一中，實驗小學等，屬于學區房，月均去化達到40套；26公寓市場內城區客源p新鄉市區為成交主力，占50-80%，下屬縣市比例達到20-50%，其中高價優質項目對下屬縣市吸引力較高；p客源層次來看，由于內城板塊是新鄉已是新鄉核心，各項生活設施都已然成熟，原本居住條件較差的城市人群，與下級縣市想在新鄉市落戶的居民，均選擇內城置業，其中私營業主、事業單位和各企業員工占到其中的80-90%；p置

16、業目的上，首次置業和首次改善需求各占近五成50%，無投資需求。27公寓市場內城區小結p內城板塊是現階段新鄉市的經濟商業核心，隨著舊城改造進程的加速，現有廠區外遷，土地供應加大，使內城板塊成為新鄉房地產發展的熱點區域之一；p目前城東板塊的價格范圍在2800-3900之間，個案之間的價格差異不大，高端個案在區位或產品力上具有較為明顯的優勢；p供應方面，版塊內高層為未來板塊內供應的絕對主力，在售個案加土地出讓的未來供應約為458.6萬方，未來競爭壓力較大；p去化方面，城東在售樓盤整體去化接近50%，去化速度集中在月均14套至30套之間，整體去化平穩；p客源方面，內向性市場表現明顯，作為整個新鄉市發展

17、最為成熟的區域，內城板塊的得到整個新鄉人群的認同，以首次置業和首次改善為主力。28公寓市場開發區概述p新鄉高新技術開發區于1992年成立，是河南省省級開發區，目前已形成了以生物新醫藥、綠色環保家電、汽車零配件三大主導產業為支柱的產業群 ；p從土地出讓情況來看，開發區房地產開發力度要弱于城東板塊；p該板塊的在售個案主要分布于南環路周邊，距離市區較遠，區域環境較為雜亂。內城鐵西城東開發區上海城華中公園道1號金色奧園綠地迪亞上郡亞華桂竹花園（三期）金谷陽光時代建業森林半島天下城博筑花園嘉聯橄欖城(二期）金博城p集產業園區、行政、居住為一體的新鄉城市副中心隆基新誼城29公寓市場開發區價格p板塊內個案單

18、價段在2700-3600之間，總價段集中在27-43萬之間，其中均價在2700-3200之間的樓盤占全部樓盤的80%；p區域標桿個案建業森林半島，因開發商品牌及產品優勢，售價達到3600元/平方米的水平。30公寓市場開發區供應p從供應的物業類型來看，以多層產品為主；p供應體量上來看，現有項目總供應量近300萬方，后續供應超過200萬方，加上土地供應帶來的約138.6萬方，未來中供應40萬方。31公寓市場開發區需求p開發區目前整體去化率約為56%，月均去化在9至25套之間，整體去化速度平穩；p天下城博筑花園目前全為預定房源，月均去化110套，不具參考價值；32公寓市場開發區客源p開發區內生活配套

19、設施相對成熟，同時價格低于城市其他區域，吸引了眾多，市中心外溢客源，幾乎在售個案在售個案都達到了70%以上；p客源層次來看，在開發區內工作的產業客源比重加較大占到40%；p置業目的上，改善型客源所占比重較大，達到50%以上，無投資需求。33公寓市場開發區小結p開發區板塊是新鄉的行政及生活副中心，區域內生活設施相對齊全，同時其做省級開發區，區域內產業發展完善是未來城市發展的主要方向之一；p目前開發區板塊的價格范圍在2700-3200之間，個案之間的價格無明顯差異；p供應方面，未來板塊內供應量較大，在售個案加土地出讓的未來供應約為358萬方，同時亦要面對來自內城及城東的客源分流，競爭壓力明顯；p去

20、化方面，城東在售樓盤整體去化接近60%，去化速度集中在月均9套至25套之間，整體去化相對平穩；p客源方面，市中心外溢客源和區域內產業客源為區域成交主力，而價格上的優勢吸引了較多的市中心中低收入的改善型客源；34公寓市場結論整體市場處在初級階段p各板塊房價水平接近，無概念炒作；p整體市場供需逐年穩定增長，供求平衡；p純自住市場，尚無投資需求進入。未來發展潛力巨大p新鄉住宅市場的發展重心將逐步轉向城東；p受益于鄭新一體化規劃，新鄉住宅市場遠期存在很好的發展潛力。35公寓市場本項目對接本項目特征：p本項目目前區位條件較差;p隨城東住宅市場不斷發展，以及周邊市政配套設施逐步完善，本項目的區位價值將獲得

21、明顯提升，具備開發公寓物業的外部條件。建議本項目可設置公寓產品為第一主力業態。36PART2 房地產市場分析 p公寓市場分析p別墅市場分析p商業市場分析p辦公市場分析p酒店市場分析p本項目物業形態建議37別墅市場發展概述綠地迪亞莊園小城森林建業森林半島內城鐵西城東開發區p新鄉市整體別墅市場處于剛剛起步階段，市場規模較小，目前市區在售別墅個案僅3個，均分布于開發區板塊，周邊環境一般；p市場在售別墅產品種類豐富，獨棟、雙拼、聯排、疊加等類型的產品均有出現，但供應規模均很小，市場總供應量不超過500套；p綠地海域迪亞莊園項目代表了新鄉市最頂級的別墅產品，最高單棟500萬以上的總價壁壘，使得該項目去化

22、緩慢p疊加、聯排等經濟型別墅產品去化情況較好金谷江南裕園p別墅市場整體容量不大，經濟型別墅將大有可為。38別墅市場價格p新鄉在售別墅項目較少，綠地迪亞尚郡項目在品質和價格上均創造了新鄉市的最高水平，其雙拼別墅6000-6400的單價，是其公寓產品的2倍，獨棟別墅6900-8800的單價，是其公寓產品的2.5倍，最高單套500萬以上的總價，比小城森林的獨棟產品總價高出接近1倍，因此綠地項目是當之無愧的新鄉第一豪宅；p聯排，疊加產品的單價是周邊公寓1.4倍，總價也均超過了新鄉市最貴的公寓產品；p別墅類產品的價格偏高，除了產品品質的因素外，主要是由于供應的稀缺。39別墅市場供需p新鄉市別墅市場供應產

23、品種類齊全，獨棟、雙拼、聯排、疊加均有，但總量較少，總供應量不到500套，其中疊加和聯排產品的供應已基本告罄，未來市場存在空白點p去化上來看，獨棟和雙拼產品由于總價較高，去化速度較慢，綠地項目后續供應量較大，面臨較大的去化壓力p森林半島疊加產品開盤當月即基本售罄，主要是由于相對較低的總價和建業集團的良好口碑，說明市場對高品質經濟型別墅產品的接受度高；p聯排項目僅小城森林一個，但其品質相對較差，影響其去化速度。40別墅市場產品41別墅市場客源p由于別墅總價段大大高于高端公寓項目，因此新鄉的別墅項目普遍吸引了新鄉市的頂層客源p從分布上來看，別墅項目均可做到全市域運作，下屬縣市的客源占據15%到50

24、%之間p從客源層次上來看，大私營業主、民營企業家是別墅去化的絕對主力p從置業目的來看，以享受型置業，多次改善型置業為主42別墅市場小結整體市場處在初級階段p新鄉整體別墅市場處于剛剛起步階段，市場規模小，在售別墅個案僅三個，約500套；p2009年成交別墅114套。別墅物業具備客戶基礎p私營業主是別墅客戶絕對主力；p發達的民營經濟造就一大批富裕階層，帶來大量別墅物業的有效需求。高品質低總價的經濟型別墅市場接受度極高p建業森林半島疊加別墅受市場認同。43別墅市場本項目對接本項目特征:p本項目做為一個城市級的超級大盤，體量龐大，地塊具備設置部分別墅物業的條件；p就目前來看，本項目地理位置較偏，公寓物

25、業價值仍有待周邊市政建設逐步完善而提升，建議先期推出別墅物業銷售，以在樹立整盤形象。建議本項目可設置經濟型別墅產品作為補充業態。44PART2 房地產市場分析 p公寓市場分析p別墅市場分析p商業市場分析p辦公市場分析p酒店市場分析p本項目物業形態建議45商業市場概述新瑪特平原商場新天地千盛百貨新鄉百貨丹尼斯胖東來p新鄉整體商業繁榮程度非常高，遠遠超過了一個普通三線城市的水平；p新鄉市最繁華的商圈是以平原路為主軸線，并向自由街、解放路和勝利街方向輻射的“王”字型商業區，這里集中了20多家家經營面積在5000平方米以上的商業企業，其中綜合百貨商業的就有7家之多，千人擁有商場達342平方米，是國際標

26、準的10倍，市場明顯飽和。46商業市場市場現狀p新鄉大規模集中式商業多，集中在平原路西段，彼此間定位差異不明顯，競爭激烈，百貨業態市場容量已過量飽和；p新鄉第一家真正意義上的SHOPPINGMALL沃爾瑪即將開業，將很大程度上改變新鄉目前的商業格局47商業市場集中式商業集中商業水平研判物業質素外立面內部裝飾停車&配套商品檔次&品類結構交通組織&過渡空間管理p外立面新鄉本地國營商場較為陳舊，但外來的商場的外立面富于時尚現代感；p千盛百貨、胖東來、新瑪特等百貨商店在內部裝修上代表了新鄉的較高水平，簡約大方，而傳統國營商店比較簡陋p部分商家在整體物業排布上設置了中庭p商品排布開始注重品牌的突出，整體

27、整齊有序p各大百貨商店都有比較明顯的導購指示p大部分商家無地下停車場，僅新瑪特門前有較大的停車廣場p營銷活動手段豐富，顯示了較強的經營水平新鄉的集中商業發展水平較高，但制約于整體經濟水平，當前發展出現瓶頸，同質競爭嚴重，商業形態亟需革新和突破48商業市場街區式商業街區商業水平研判外立面綠化業態&業種組合過渡空間商品檔次物業質素p平原路商業街、東方文化步行街和溫州地下商業街是新鄉主要的幾條商業街；p商業街整體處于無主力店帶動的狀態，但人流量和經營狀況較好p街區布置上，東方文化步行街的入口處有雕塑等特色，但內部基本為寬大、筆直的兵營式布局，使購物失去了樂趣p無綠化設施，無共享空間，人行速度較快，購

28、物舒適度和商鋪捕捉率都較低p東方文化步行街和溫州地下商業街基本都以服裝服飾為主要業態，檔次上有所區分，但總體較為同質新鄉的街區商業發展水平一般，基本停留在“兵營時代”，業種單一，缺乏綠化，缺乏共享空間49商業市場小結大型商業市場飽和p新鄉市屬于單一商圈城市，商圈規模大，商業繁榮度高；p百貨類集中商業扎堆分布于平原路西段，商業體量大，商場之間競爭激烈，硬件環境和軟性的經營水平均較高，但限于城市整體經濟，商業形態接近，檔次定位無明顯差異化，集中商業市場已經飽和，并且淘汰率較高；街區式商業落后p街區式商業排布簡單，業種單一發展水平一般。50商業市場本項目對接本項目特征：p本項目體量龐大，街區式的總體

29、規劃成為必然，新鄉街區式商業發展水平滯后，本項目存在突破的機會；p城東區未來人口規模將超過20萬，本項目體量龐大，也將入住約7萬居民，但東區目前尚無明確的大賣場的規劃，本項目內可設置一賣場，滿足項目內乃至東區的生活需求。建議本項目根據自身規模，配置服務于本項目的街區商業和大賣場商業形態51PART2 房地產市場分析 p公寓市場分析p別墅市場分析p商業市場分析p辦公市場分析p酒店市場分析p本項目物業形態建議52辦公市場概述普利SOHO國貿大廈p新鄉作為一個四線城市，辦公物業的市場需求有限；p目前新鄉已知辦公樓項目有二個，均位于城市核心位置，其中普利SOHO位于平原路商圈、國貿大廈位于市政府西側；

30、p從土地供應來看，09年至今新鄉沒有辦公用地出讓。p辦公市場整體容量小，發展空間有限。53辦公市場價格p新鄉在售項目價格在3480-3900元/平方，總價在19-54萬，價格基本與其所在區域內公寓價格相當；p在售項目租金在0.77-0.9元/平方/天，以此估算年投資回報率在8%；p在售項目以小面積辦公為主，主力單套面積集中在50-80平方米。54辦公市場供需p從供應看，08年至今新鄉辦公物業供應僅不足10萬平方米，約500套；p從需求看，普利soho項目月均去化面積僅不足300平方米，銷售情況慘淡，國貿大廈有部分大型企業、政府機關定向購買或租用，且開發商有保留部分房源，統計數據不具備參考意義。

31、55辦公市場小結辦公市場容量有限p作為一個三線城市，新鄉辦公物業規模有限，已知項目僅二個，均位于城市核心位置；p辦公物業后續缺乏辦公土地供應；銷售情況不理想p從價格看，在售個案價格基本與同區域住宅物業相當，物業價值偏低；p從需求看，當地辦公市場自用需求有限，也并非主流投資產品，直接導致銷售緩慢。56辦公市場本項目對接本項目特征：p新鄉目前在售辦公項目均位于城市核心位置，本項目未來西側2公里將規劃CBD，東側2公里為圍繞交通樞紐興建的商務區，本項目并不具備區位優勢，未來辦公物業缺乏發展潛力；參照新鄉辦公市場現狀，及本項目區位條件，不建議本項目設置辦公物業57PART2 房地產市場分析 p公寓市場

32、分析p別墅市場分析p商業市場分析p辦公市場分析p酒店市場分析p本項目物業形態建議58酒店市場概述新鄉國際飯店新鄉賓館如家快捷九州賓館新鄉溫泉會議中心新飛大酒店黃河賓館金諾賓館長城賓館中州快捷美宜家商務酒店新鄉大酒店百世吉商務酒店p新鄉目前現有酒店主要集中在內城板塊，同時未來在城東板塊平原路與新二街交匯處將會有兩個5星級酒店，目前正在動工建造中；四星三星快捷五星在建在建59酒店市場規模新鄉現有酒店數量比重新鄉酒店客房容量p新鄉現有4星級酒店3家，3星級酒店6家，連鎖商務酒店4家；p各酒店共有房間1873套，四星級酒店769套、三星級酒店723套、連鎖商務酒店404套，比重分別為41%、38%和2

33、1%;3間6間4間769套404套723套60酒店市場價格新鄉現有酒店標準間價格四星級酒店三星級酒店連鎖商務酒店p四星級酒店標準間價格為265-390元、三星級酒店標準間120-304元、連鎖商務酒店標準間133-168元p現有產品以中低檔產品為主，高檔酒店屬于市場空白點。61酒店市場入住率新鄉現有酒店入住率四星級酒店三星級酒店連鎖商務酒店p新鄉作為非旅游型城市，酒店居住以商務客源為主，市場無淡旺季之分，商務需求旺盛，各酒店出租率常年保持在高位，其中四星級酒店90-95%、三星級酒店80-90%、連鎖商務酒店80-85%62酒店市場產品p新鄉酒店產品與其城市發展脫節，現有酒店以中低檔為主，難以

34、滿足城市日益增長的對高端酒店的需求。63酒店市場小結商務需求旺盛p商務需求為客源主力，市場無淡旺季之分，p各酒店入住率常年維持在80%以上的高位；整體檔次偏低p現有酒店以中低檔產品為主，高端酒店匱乏；p四星級酒店日租金在265-390元，三星級酒店與連鎖酒店價格120-168元城東缺乏酒店供應p現有酒店集中在內板塊，p城東區域無正在經營的酒店，未來規劃兩個5星級酒店。64酒店市場本項目對接本項目特征：p隨市政府、CBD、交通樞紐等市政規劃逐步完善，城東區域將催生出大量酒店需求；p本項目位處市政府與交通樞紐之間，具備很好地運營酒店物業的外部條件。建議本項目可設置高星級酒店與經濟型商務酒店，作為本

35、項目的地標形象。65PART2 房地產市場分析 p公寓市場分析p別墅市場分析p商業市場分析p辦公市場分析p酒店市場分析p本項目物業形態建議66本項目物業形態建議p根據上述市場分析結論，本項目適宜設置公寓、別墅、酒店、社區商業四種物業形態。67PART3 規劃指標建議p利潤最大化原則p市場容量最大化原則p項目容積率建議p項目經濟測算p分期開發業態配比68本項目物業價格估算公寓價格估算：p本項目價格推導將先從住宅市場平臺入手，從本項目所處的區位條件推導出住宅產品的市場價格再通過市場現有的住宅和聯排、疊加和商業產品組合的價格系數做對比，推導出聯排、疊加和商業產品的市場價格；p城東板塊內個案單價段在2

36、800-4200之間，價格的差距，主要體現在區位條件的差異；p本項目區位位于城東板塊最外圍，據市中心距離遠，從目前來看，區位條件較弱；p本項目小高層、高層公寓現價值2800元/平方米。p城東理想城洋房價格3900元/平方米，高層公寓價格3200元/平方米，高層與洋房價格差1：1.2；p本項目洋房現價值3360元/平方米。69本項目物業價格估算別墅價格估算：p目前市場上在售疊加別墅僅森林半島，該案住宅與疊加價格比為1：1.4；p以此估算，本項目疊加現價值3920元/平方米。p目前市場上在售聯排別墅僅小城森林，該案產品打造缺陷明顯，對銷售價格影響較大，參考價值低；p綠地別墅項目，住宅與雙拼價格比為

37、1：2，住宅與獨棟價格比為1：2.5；p當地市場聯排別墅與住宅價格比應在1：1.4-2之間，取中間值1：1.7p以此估算，本項目聯排現價值4760元/平方米。70本項目物業價格估算商業價格估算：p目前城東區域在售項目中，世紀城、偉業均有大量社區商業可售，住宅與商業價格均在1：1.8；p以此估算，本項目商業現價值5040元/平方米。71方案一：容積率1.7測算前提：測算結果：p銷售收入：740803萬元p直接費用：521007萬元p間接費用：85563萬元p稅收費用：54949萬元p稅后利潤：164847萬元p靜態利潤率：28.62%注：p建安費以同級別城市別墅600元/m、洋房1000元/平方

38、米、公寓1800元/m、商業2500元/m估算；p樓板價參照2010年成交的本項目西側2009-6地塊樓板價估算（該地塊土地成交價格85萬元/畝，容積率3，折合樓板價422元/平方米）p商業體量按照其他城市同類大盤商業配比標準估算。p（下同）72方案二：容積率2.0測算前提：測算結果：p銷售收入：841099萬元p直接費用：635009萬元p間接費用：97147萬元p稅收費用：51523萬元p稅后利潤：154568萬元p靜態利潤率：22.51%73方案三：容積率2.4測算前提：測算結果：p銷售收入：978170萬元p直接費用：781429萬元p間接費用：112979萬元p稅收費用：49185萬

39、元p稅后利潤：147555萬元p靜態利潤率：17.76%74方案四：容積率2.7測算前提：測算結果：p銷售收入：1078891萬元p直接費用：895320萬元p間接費用：124612萬元p稅收費用：45893萬元p稅后利潤：137678萬元p靜態利潤率：14.63%75以利潤最大化原則分析方案一經濟效益最佳的方案，利潤和與成本利潤率都最高。注：以上按2000畝用地、樓板價400元/平方米、目前市場售價作為預計售價估算，計算過程見excel附表76PART3 規劃指標建議p利潤最大化原則p市場容量最大化原則p項目容積率建議p項目經濟測算p分期開發業態配比77公寓市場容量估算測算前提：1 1、開發

40、年限p根據新鄉市城市總體規劃綱要，2006-2020年將是新鄉城市化進程高速發展的階段，市區人口大幅增長，城市化率明顯提升；p伴隨城市化進程的高速推進，2011-2020年的這十年間，也將會成為新鄉房地產開發的“黃金十年”；p本項目是一個城市級大盤，按其他同類項目開發經驗，一般開發周期達到8-10年；p故我們以開發周期10年估算市場容量。78公寓市場容量估算測算前提：2 2、趨勢預測p東區在售項目東郡府苑2009年銷售量近8萬平方米，以此可估算出新鄉單個公寓項目的市場容量8萬平方米；p05年至今，新鄉整體住宅市場銷售量年均增長幅度為27%（單個項目漲幅低于整體市場）；p目前新鄉房地產市場正處在

41、起步階段，在本項目開發周期前期，由于整體市場起點低，市場容量將保持較高增速，在本項目開發周期后期，隨市場逐步發展進入成熟階段后，年銷售量將逐漸保持平穩；p故我們以折中13.5%的年均增長幅度預估。79公寓市場容量估算測算結果：p同類大盤項目銷售周期銷售周期一般為8-10年，本項目以10年估算；p公寓市場年銷售量增長幅度參照整體市場漲幅，以13.5%計算，本項目公寓市場容量188.8萬平方米。80別墅市場容量估算測算前提：p新鄉別墅市場供應量低，本項目作為新鄉市地標性第一大盤，可做到壟斷區域別墅市場；p09年，新鄉市成交別墅共114套（含疊加別墅）；p根據以往本司在其他同級別四線城市操盤經驗，此

42、類別墅項目月均去化在8-12套，年銷售套數約在100-150套之間。測算結果：p以銷售周期10年，年銷售套數120套，套均面積220平方米估算本項目市場容量；p別墅項目為高端住宅物業業態，針對市場頂層客源，成交量穩定，不會出現大幅波動；p本項目別墅市場容量27萬平方米。81以市場容量測算從市場容量測算，建議本項目容積率1.7。注：商業按總體量5%配置。82PART3 規劃指標建議p利潤最大化原則p市場容量最大化原則p項目容積率建議p項目經濟測算p分期開發業態配比83項目運作角度建議：p結合利潤最大化與市場容量的分析，建議本項目容積率1.7。土地運作角度建議：p本項目占地面積2000畝，開發周期

43、10年，存在土地運作條件；p考慮到土地價格偏低的現狀，以及未來土地資源的稀缺性，土地價值存在明顯的升值空間；p從土地運作角度考量，建議本項目可適當向上申請容積率至2-2.2，通過后期土地運作獲取更大投資回報。項目容積率建議綜合項目運作及土地運作的角度，最終建議本項目申請容積率至284PART3 規劃指標建議p利潤最大化原則p市場容量最大化原則p項目容積率建議p項目經濟測算p分期開發業態配比85本項目物業經濟測算測算前提：測算結果：p銷售收入： 725079萬元p直接費用： 526437萬元p間接費用： 83747萬元p稅收費用： 49661萬元p稅后利潤： 148982萬元p靜態利潤率：25.

44、86%注：p建安費以同級別城市別墅600元/m、洋房1000元/平方米、公寓1800元/m、商業2500元/m估算；p樓板價參照2010年成交的本項目西側2009-6地塊樓板價估算（該地塊土地成交價格85萬元/畝，容積率3，折合樓板價422元/平方米）p商業體量按照其他城市同類大盤商業配比標準估算。86PART3 規劃指標建議p利潤最大化原則p市場容量最大化原則p項目容積率建議p項目經濟測算p分期開發業態配比871.開發年限： 10年2. 業態建議：前期：以聯排、疊加、洋房類低密度產品為主，差異市場，可有效控制成本投入，保證利潤要求，少量公寓產品主要為滿足開發現金流的要求；中期：以洋房、小高層

45、、少量高層產品為主，待市場逐步成熟，有序提高項目容積率；后期：保留部分聯排、疊加產品至后期銷售，以實現利潤最大化，通過高層產品，樹立項目地標品質形象。分期開發業態配比88分期開發業態配比注：容積率取2.26計算。10期住宅總體量扣除5的商業配套體量。89PART4 產品概念性策劃p超級城市大盤規劃啟示p本項目大盤規劃建議90如何為本項目打造一個有特色的大盤規劃形象？如何為本項目打造一個有特色的大盤規劃形象？國內超級城市大盤規劃啟示：選取國內有特色、市場口碑較好的優秀個案1.上海聯洋社區2.中南世紀城3.碧桂園銀河城4.魯能星城5.金地格林世界91市場超級城市大盤的產品分析上海 聯洋社區921.

46、占地面積：189.4公頃2.總建筑面積：294.61萬方3.物業形態：4. 220萬住宅部分：御景園、天安花園、華麗家族、聯洋新苑、聯洋花園、聯洋年華、聯洋別墅、中邦風雅、中邦晶座、水清木華、金色維也納、四季雅苑、御翠苑、千秋別墅、九間堂、當代清水園、第九城市、仁恒河濱園、吉云公寓。 5.70萬方公建配套：證大大拇指商業廣場以家樂福超市作為主要商家，星巴克、好樂迪、唐朝、許留山、必勝客、棒約翰、巴黎三城、肯德基、麥當勞、味千拉面，大食代等國際知名的公司連鎖店。聯洋社區基本信息93聯洋社區規劃特色（理念）1.區域級街坊式規劃，統籌各片區開發；2.大型商業及配套集中于核心區域，形成獨立公建片區，保

47、障居住片區更純粹，同時也可輻射各片區，滿足全區一站式的生活需求；集中共享配套對社區居民設一卡通優惠。3.各片區街區式商業規劃，滿足日常便捷生活所需。沿街商鋪、底商集中商業、配套片區一個沒有圍墻的社區94聯洋社區公共配套設施分布總體格局集中商業與線形商業并存 “鄰里中心”是集社區的地域中心，活動中心，消費中心，集散中心和管理中心為一體的社區配套。 （用地30萬方）社區中心E地塊的13422平方米，建成的建筑面積 17621平方米的商業中心設有：淳大萬麗酒店（五星級）、中國銀行24小時自助銀行、黎家信形象設計中心、聯華生鮮超級市場、意大利商品展示中心以及一個17000平方米的超大規模LAYA俱樂部

48、。一條馬路之隔占地50920平方米，總建筑面積71300平方米的大型SHOPPING MALL（大拇指廣場），其規劃了40000平方米的商鋪，6套500平方米的文娛小廳和1300平方米的室內溜冰館以及中西風格餐館等商業設施。社區配套由個片區自行建設，以便捷為概念，24小時便民店、小型會所等滿足業主簡單的生活需求。E地塊高級中學Shopping mall（大拇指廣場）沿街商鋪、底商教堂東方雙語幼兒園九年制教育社區醫保中心Laya俱樂部郵電局商業中心95聯洋社區規劃形象示意96市場超級城市大盤的產品啟示城市大盤在規劃時多采用的手段城市大盤在規劃時多采用的手段 整盤拆分多個街區開發整盤拆分多個街區開

49、發依據城市的規劃骨架，以開放式的block街區模式，將整盤拆分為多個街區。 沿街商業串聯各個街區沿街商業串聯各個街區通過沿街商業實現開放式的街區模式，滿足居民的休閑、購物需求的同時，把人們從傳統的封閉圍合式居家中引導出來。 集中商業輻射整個街區集中商業輻射整個街區作為整盤地標性的建筑，輻射整盤的商業需求，體現國際級的城市生活方式。97PART4 產品概念性策劃p超級城市大盤規劃啟示p本項目大盤規劃建議98本項目大盤規劃概念打造新鄉首席國際級城市綜合體倡導block街區式生活模式本項目大盤規劃建議本項目大盤規劃建議99我們是新鄉第一大盤如何與城市國際化發展相匹配？我們有別墅、洋房、公寓如何規劃各

50、種不同物業形態？我們有城市級的景觀資源如何運用大公園的景觀資源？源于紐約 曼哈頓的啟示！一座城市的榮耀與夢想本案規劃思考100紐約紐約曼哈頓曼哈頓 New York CountyNew York County紐約的現代都心紐約的現代都心101中城區(Midtown /Theater District) 上西區(Upper West Side) 中央公園(Central Park) 哈德遜河公園(Hudson River Park) 上東區(Upper East Side) 按照客層等級進行片區劃分：上西區（中產階級聚居區）上東區（富人階級聚居區）中城區（國際商業區）中央公園（核心景觀區）國際級

51、城市規劃模式中央公園中城區上西區上東區各功能區域圍繞核心公園臨河排布，各區各有各的小型中央綠地；由于人口習慣性等級群居，城市客層等級分區則自然形成以中央公園為中心的片區。102結論國際化城市規劃發展模式商業中心+高尚居住區，代表城市發展先進形象；居住區按等級分區規劃，街區商業貫穿，分別訴求各自特色；城市級公園，塑造居住區的核心資源從項目的規劃指標思考；項目完全具備打造國際級城市綜合體塑造國際化城市大盤地標！103中城區(Midtown /Theater District) 上西區(Upper West Side) 中央公園(Central Park) 哈德遜河公園(Hudson River P

52、ark) 上東區(Upper East Side) 紐約曼哈頓項目設想方向將紐約曼哈頓移植到項目本身， 體現國際化城市級規劃模式。規劃設計理念中央公園上西區上東區中城區104項目分10期開發；豐富天際線，由南向北，由西向東，漸進變化；核心商業片區，平均輻射各片區；街區商業貫徹連接各片區。規劃我們的建議公園景觀住宅（低密度為主）住宅（公寓為主）商業配套12346857城市綜合體，國際配套+高尚人居住區一期規劃：地塊位置最接近市區，有助于客流的導入，同時符合城市開發由西向東的進程；考慮差異于市場，建議以低密度別墅及洋房等高端產品線為主，提升競爭力，凸顯項目高品質；同時考慮整盤形象，天際線的有序遞進

53、變化，一期排布相對低層產品。910105形象示意形象示意國國際際級級城城市市綜綜合合體體設設想想106中央公園中央公園我們的城市級景觀規劃我們的城市級景觀規劃我們的世界級公園景觀以中央公園輻射各片區，與各片區組團景觀相呼應，塑造真正的公園大盤。107思考思考曼哈頓中央公園曼哈頓中央公園號稱紐約號稱紐約“后花園后花園”108特點：城市中心湖城市森林城市草坪城市運動共享平臺紐約中央公園紐約中央公園109各片區公園：各片區公園：德威特克林頓公園莫寧賽德公園杰斐遜公園湯普金斯公園 片區公園與中央公園自成一體片區公園與中央公園自成一體110我們的中央公園形象示意我們的中央公園形象示意111中中 心心 湖

54、湖社區最核心核心區域，大氣靈動。112草草坪坪/果果嶺嶺低密度業態、高層次客源低密度業態、高層次客源為主片區，客層相對較高，結合中央景觀中央景觀，及集中商業配套，打造高爾夫運動主題，塑造景觀亮點。113森森林林高密度業態高密度業態為主片區，人口密度相對集中，通過森林綠化改善居住品質；中央片區及各片區相對外緣部分，阻隔社區內外，形成相對私密空間。114主題特色處理：追求森林中的參與性大尺度開放休閑/活動空間以及運動設施小尺度空間提供親切交流115中城區中城區國際級配套、國際級配套、blockblock生活模式生活模式國際、時尚、繁華以集中商業片區輻射整盤，各片區鄰里中心、街區商業結合，打造城市級配套理念。116集中配套片區形象示意大型賣場、酒店、塑造地標形象，輻射整盤。117Block街區商業形象示意街區商業串聯節點式的鄰里會所中心，滿足各片區便捷的生活休閑功能。118上東區上東區聯排、洋房等低密度住宅聯排、洋房等低密度住宅產品為主，少量小高層、產品為主，少量小高層、高層產品。高層產品。119聯排+疊加+洋房+小高層片區120聯排+疊加+洋房+小高層片區121疊加+洋房+高層片區122上西區上西區小高層、高層為主，南向面適小高層、高層為主，南向面適當排布聯排、洋房等低密度產當排布聯排、洋房等低密度產品。品。123小高層+高層片區124洋房+小高層+高層片區