1、PRIVATE & CONFIDENTIAL長株潭別墅與住宅市場研究、項目開發長株潭別墅與住宅市場研究、項目開發經濟效益評價經濟效益評價1長株潭別墅市場長株潭別墅市場長株潭別墅市場長株潭別墅市場2n2006年至今長沙別墅市場供應與需求總體相對平衡，別墅總供應量在7500套左右，總體銷售率達8成，年均銷售約年均銷售約12001200套套n2008年，由于受到金融危機的影響，需求急劇萎縮，造成嚴重的供過于求；n消費需求在2009年得到一定的恢復，但供應量驟減，市場主要以消化08年積壓產品為主；n 2010年供需繼續回升，市場進入恢復期近年長沙別墅產品供需分析（套）近年長沙別墅產品供需分析（套）注：

2、本報告中所指別墅只含獨棟、雙拼、聯排三種產品，不包括以疊加、合院的命名的類別墅產品2006年2007年2008年2009年2010年05001000150020002500供應量, 2006年, 1197供應量, 2007年, 1975供應量, 2008年, 2274供應量, 2009年, 573供應量, 2010年, 1703銷售量, 2006年, 910銷售量, 2007年, 1952銷售量, 2008年, 826銷售量, 2009年, 1229銷售量, 2010年, 1328供應量銷售量長株潭別墅市場概況長株潭別墅市場概況 總體供需分析總體供需分析3長沙別墅市場概況長沙別墅市場概況產品結

3、構分析產品結構分析35%12%53%別墅產品總體供應結構別墅產品總體供應結構獨棟雙拼聯排n長沙別墅產品以聯排為主，其次是獨棟，雙拼占比較小；n 別墅銷售結構與供應結構相似，市場供需結構合理34%11%55%別墅產品總體銷售結構別墅產品總體銷售結構獨棟雙拼聯排4長沙別墅市場概況長沙別墅市場概況產品面積分析產品面積分析類型類型面積范面積范圍圍 綠城青竹園閬峰云墅迪亞溪谷東方大院盈峰翠邸悅禧國際山莊麓山別墅美洲故事好望谷汀湘十里岳麓山公館托斯卡納橘郡藏瓏湘江一號龍灣國際格蘭小鎮獨棟獨棟200-250250-300300-350350-400400以上雙拼雙拼180-210210-250250-280

4、280-300300以上聯排聯排180-210210-250250-280280-300300以上n獨棟：主力面積350-600平米；雙拼：主力面積280-400平米；聯排：主力面積180-250平米；n長沙別墅傾向于奢華的大面積獨棟別墅與總價較低的小面積聯排產品。5長沙別墅市場概況長沙別墅市場概況產品價格分析產品價格分析n別墅項目單價受區位、環境、檔次、戶型面積等因素影響很大，因此同類產品單價差異較大n長沙獨棟別墅主力價格在1100016000/m2，雙拼別墅主力價格在1000013000/m2，聯排別墅主力價格在800011000/m2800090001000011000120001300

5、0140001500016000獨棟雙拼聯排各類型別墅產品主力單價區間6湘潭別墅市場概況湘潭別墅市場概況總體供需分析總體供需分析湘潭別墅供需分析（套）湘潭別墅供需分析（套）2005及以前20062007200820092010050100150200250300350400450500供應, 2005及以前, 315供應, 2006, 187供應, 2007, 265供應, 2008, 278供應, 2009, 441供應, 2010, 316銷售, 2005及以前, 262銷售, 2006, 211銷售, 2007, 255銷售, 2008, 143銷售, 2009, 410銷售, 2010

6、, 277供應銷售n湘潭別墅總量較小，總數約為1800套，總體銷售率達86%，06年至今年均銷售約年均銷售約250250套套n自2006年開始，市場進入發展期，年供應/銷售量都大幅提高，并呈現逐年增長的趨勢n08年受金融危機影響，供應和銷售都有所下降，但09年市場走出低迷期，供應和銷售都大幅反彈，10年市場供需恢復常態，供求基本平衡 09年市場的突增主要由兩方面原因造成，一是富瑤天下和五岳新城兩大盤的入市大幅提高了市場供應量，而兩項目高品質的首期產品在銷售上也取得成功，從而導致年銷售量也隨之大增；另一個造成市場突增的原因是由于08年受經濟大環境影響，供應和需求都受到一定壓制，在09年經濟環境轉

7、好的情況下，供求得到集中釋放。因此，0909年的大年的大幅增長是在特殊環境下造成的，并不能幅增長是在特殊環境下造成的，并不能完全看做為市場發展的趨勢完全看做為市場發展的趨勢7湘潭別墅市場概況湘潭別墅市場概況產品結構分析產品結構分析41%23%36%別墅產品總體供應結構別墅產品總體供應結構獨棟雙拼聯排n 湘潭別墅產品結構較平均，獨棟占比稍大，其次是聯排n 市場供應與銷售結構一致，供需結構合理41%25%34%別墅產品總體銷售結構別墅產品總體銷售結構獨棟雙拼聯排8湘潭別墅市場概況湘潭別墅市場概況產品面積分析產品面積分析n以湘潭四個最大的別墅樓盤項目為例，獨棟別墅面積在300-540平方米，主要集中

8、在320-400平方米這一區間；雙拼別墅面積在240-380平方米；聯排別墅面積在180-250平方米逸墅莊園逸墅莊園富瑤天下富瑤天下五岳新城五岳新城錦繡湘江錦繡湘江獨棟獨棟323-540300-500326-384320-430雙拼雙拼240-380無236240-319聯排聯排250200188201-2639湘潭別墅市場概況湘潭別墅市場概況產品價格分析產品價格分析獨棟別墅總價區間雙拼別墅總價區間聯排別墅總價區間7080 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 350n目前，湘潭在售獨棟別墅總價在200-350萬之間，跨度較大。市場上個別樓盤

9、存在少量小獨棟產品，因此總價較低。而300萬以上的獨棟別墅通常是享有湖景或其它特殊景觀的產品。總體上看，獨棟產品的價格主要集中在萬；n雙拼別墅市場供應較少，價格主要集中在至萬之間n市場上聯排產品總價多數控制在萬以內，個別面積較大的戶型總價達110多萬102005年2006年2007年2008年2009年2010年020406080100120140160180供應量, 2005年, 89供應量, 2006年, 81供應量, 2007年, 100供應量, 2008年, 0供應量, 2009年, 52供應量, 2010年, 157銷售量, 2005年, 45銷售量, 2006年, 69銷售量, 2

10、007年, 108銷售量, 2008年, 24銷售量, 2009年, 52銷售量, 2010年, 166株洲別墅供應與需求（套）株洲別墅供應與需求（套）供應量銷售量n 株洲別墅發展滯后，未形成趨勢性市場特征，綜合過往6年情況來看，市場年均消市場年均消化量在化量在100100套左右套左右n株洲別墅市場供應很少，08、09年供應主要是前幾年的一些尾貨，2010年由于天泉一品二三期產品的推出，令株洲市別墅供應量急升，但總量僅100多套n從2010年別墅供銷情況來看，株洲別墅市場還存在較大的發展空間株洲別墅市場概況株洲別墅市場概況總體供需及結構總體供需及結構11株洲別墅市場概況株洲別墅市場概況產品結構

11、分析產品結構分析25%10%65%別墅產品總體銷售結構別墅產品總體銷售結構獨棟雙拼聯排n在供應的別墅類型中，以聯排為主，占比過半；獨棟別墅供應占總量的37；雙拼別墅僅占7n 總體銷售結構與供應基本相符，聯排別墅銷售較好37%7%56%別墅產品總體供應結構別墅產品總體供應結構獨棟雙拼聯排12n 獨棟別墅面積多在350500 ，價格集中在6000-10000元/區間；雙拼別墅市場面積在300400 ，價格在50008000 /聯排別墅面積在270 -350 ，價格集中在4000-5000元/之間；株洲別墅市場概況株洲別墅市場概況產品面積及價格產品面積及價格400050006000700080009

12、0001000011000獨棟雙拼聯排各類型別墅產品主力單價區間13長株潭別墅市場總結長株潭別墅市場總結n與普通住宅存在剛性需求不同，別墅市場受經濟波動影響非常大。長株潭三市在08的供銷量就出現了大幅波動的情況，但在接下來的09、10年，市場逐步回升至正常水平，供需基本平衡n根據對長株潭三市別墅銷售的分析，長株潭別墅市場年平均銷售量1600套左右，其中長沙1200套、湘潭250套、株洲100套，銷售量平均年增長率約52006年2007年2008年2009年2010年050010001500200025003000供應, 2006年, 1465供應, 2007年, 2340供應, 2008年,

13、2552供應, 2009年, 1066供應, 2010年, 2176銷售, 2006年, 1190銷售, 2007年, 2315銷售, 2008年, 993銷售, 2009年, 1691銷售, 2010年, 1771長株潭別墅供需總量（套）長株潭別墅供需總量（套）供應銷售14長株潭別墅市場銷售及項目銷售預測長株潭別墅市場銷售及項目銷售預測 （單位：套）（單位：套）n在市場銷售量預測中，以2010年別墅銷售量為基數，以過去5年銷售平均增長率5為參考，假設未來5年銷售增長率不變，自第6年起每兩年下降1n據統計，長沙現有單個高端別墅項目平均市場占有率在47之間；在預測中假設項目在2013年推出市場，

14、頭年市場占有率為4，第二年上升至5，之后每三年上升1，直至市場占有率達7長株潭別墅市場容量及項目開發量分析長株潭別墅市場容量及項目開發量分析n以長株潭別墅市場過往及現狀為基礎，對整體市場銷售量及項目可銷售量進行預測，得出在本項目合理開發周期內(20132023年），別墅容量約為1400套年份年份20102010201120112012201220132013201420142015201520162016201820182019201920202020202120212022202220232023合計合計長株潭長株潭銷售總量銷售總量1700 1785 1874 1968 2066 2170

15、2256 2347 2417 2490 2539 2590 2642 20844 項目項目銷售量銷售量0 0 79 103 108 113 141 145 149 178 181 185 1383 15長株潭住宅市場長株潭住宅市場長株潭住宅市場長株潭住宅市場16長沙住宅市場概況長沙住宅市場概況n 過往十年間，長沙住宅市場供需都保持穩定增長，08年受金融危機影響需求有所下降，但在09年強勁反彈，總體上還是保持增長趨勢n長沙住宅均價穩步上升，近幾年增速明顯加快，但住宅均價與同期國內同等級城市相比明顯偏小，仍存在較大的上漲空間2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年20

16、08年2009年2010年02004006008001000120014000100020003000400050006000竣工面積, 2001年, 222.11竣工面積, 2002年, 341.26竣工面積, 2003年, 381.82竣工面積, 2004年, 361.67竣工面積, 2005年, 459.84竣工面積, 2006年, 656.65竣工面積, 2007年, 636.54竣工面積, 2008年, 885.43竣工面積, 2009年, 744.54竣工面積, 2010年, 956.79銷售面積, 2001年, 157.14銷售面積, 2002年, 217.52銷售面積, 200

17、3年, 243.73銷售面積, 2004年, 382.69銷售面積, 2005年, 563.49銷售面積, 2006年, 625.47銷售面積, 2007年, 722.67銷售面積, 2008年, 485.38銷售面積, 2009年, 1315.48銷售面積, 2010年, 1210.34銷售價格, 2001年, 2392銷售價格, 2002年, 2149銷售價格, 2003年, 2222銷售價格, 2004年, 2391銷售價格, 2005年, 2539銷售價格, 2006年, 2691銷售價格, 2007年, 3157銷售價格, 2008年, 3906銷售價格, 2009年, 4126銷售

18、價格, 2010年, 5548長沙近年住宅市場供求分析長沙近年住宅市場供求分析竣工面積銷售面積銷售價格城市城市住宅均價住宅均價太原7443武漢6029合肥5657南昌5587鄭州5279長沙4720中部六省會城市住宅價格比較中部六省會城市住宅價格比較 （20102010年前三季度價格）年前三季度價格）17湘潭住宅市場概況湘潭住宅市場概況n2005年至今，湘潭住宅市場年銷售面積均大于竣工面積，市場處于供不應求的階段；n2005-2007年，湘潭住宅市場一直呈現保持快速發展勢頭，2008年受金融危機影響，供需有所回落，但在2009年已經出現迅速回升n 銷售價格從2005至2010年一直處于上升階段

19、，全市均價從1213元/平方米增長到2010年12月的3022元/平方米，增幅達150，年均增幅約202005年2006年2007年2008年2009年050100150200050010001500200025003000竣工面積, 2005年, 83.96竣工面積, 2006年, 82.01竣工面積, 2007年, 119.81竣工面積, 2008年, 86.75竣工面積, 2009年, 106.18銷售面積, 2005年, 108.54銷售面積, 2006年, 153.57銷售面積, 2007年, 166.37銷售面積, 2008年, 107.03銷售面積, 2009年, 149.09銷

20、售價格, 2005年, 1213銷售價格, 2006年, 1557銷售價格, 2007年, 1745銷售價格, 2008年, 2005銷售價格, 2009年, 2452竣工面積銷售面積銷售價格湘潭湘潭近年住宅市場供求分析近年住宅市場供求分析2010年相關數據未公布18n近年來株洲房地產市場一直處于供不應求狀態，供需呈現快速發展趨勢，即使在經歷金融危機的年份需求依然保持增長，顯示住宅需求旺盛n 住宅價格與需求同步上升，從2005年的1233元/平方米上升至2010年的3200元/平方米，增幅達160，年均增幅約20株洲住宅市場概況株洲住宅市場概況株洲株洲近年住宅市場供求分析近年住宅市場供求分析2

21、010年相關數據未公布2005年2006年2007年2008年2009年05010015020025030035040005001000150020002500竣工面積, 2005年, 135竣工面積, 2006年, 148.3竣工面積, 2007年, 212.1竣工面積, 2008年, 230.3竣工面積, 2009年, 167.8銷售面積, 2005年, 153.4銷售面積, 2006年, 187.4銷售面積, 2007年, 300.6銷售面積, 2008年, 313.9銷售面積, 2009年, 374.4銷售價格, 2005年, 1233銷售價格, 2006年, 1598銷售價格, 20

22、07年, 1796銷售價格, 2008年, 1850銷售價格, 2009年, 2266竣工面積銷售面積銷售價格19可比案例分析可比案例分析怡海星城位于長沙城南暮云板塊，長株潭三市核心位置，與各市區中心交通距離在20到30分鐘之間，距離本項目約10公里，是長沙最靠近本項目的千畝大盤，其銷售速度對本項目具有參考意義項目概況：占地面積：1043畝總建面積：228萬平方米總套數：3700容積率：2.3綠化率：35開發商：湖南三湘房地產開發有限公司主力價格：35005500開盤時間：2009年6月銷售量：2347套，約23.5萬平方米銷售率：71昭山昭山怡海怡海新城新城長沙主城區長沙主城區20昭山項目住

23、宅開發量分析昭山項目住宅開發量分析預售出證時間預售出證時間 供應套數供應套數 銷售套數銷售套數 供應面積供應面積 銷售面積銷售面積2009年7月24313224300132002009年7月17010217000102002009年7月162501620050002009年7月16014616000146002009年7月17011017000110002009年7月25224725200247002009年7月15412315400123002009年7月24317424300174002010年3月13812613800126002010年3月152781520078002010年3月14

24、6701460070002010年3月14414414400144002010年3月146231460023002010年3月22822222800222002010年3月14414314400143002010年3月21914921900149002010年3月29221229200212002011年1月16296162009600合計合計3325332523472347332500332500234700234700怡海星城銷售統計怡海星城銷售統計注：供銷面積以套均100平方米換算得出n怡海星城從開盤至今，加上蓄客期約2年時間，按23.5萬平方米的總銷售量計算，年均銷售量約在1112萬平

25、方米n以11萬平方米/年銷售量為參考值，假設昭山項目在開盤后第三年開始銷售洋房，年銷售量增長率為10n昭山項目合理開發期內（20132023年），住宅銷售量可達約126萬平方米年份年份2015201520162016201820182019201920202020202120212022202220232023合計合計增長率增長率10%10%10%10%10%10%10%10%項目銷售項目銷售11 12 13 15 16 18 19 21 126 項目開發量預測（單位：萬平方米）項目開發量預測（單位：萬平方米）21項目建設體量建議項目建設體量建議地塊地塊用地面積用地面積容積率容積率建筑面積建筑

26、面積戶均銷售面積戶均銷售面積套數套數產品類型產品類型東場東場6439940.3193198 400483 獨棟西場西場3873300.35135566300452 獨、雙、聯小鎮小鎮7806591.61249054多層為主、個別小高層合計合計18119830.87 1577818935 綜合以上市場容量預測分析，初步擬定本項目60006000畝核心用地畝核心用地建設規模如下：容積率容積率容積率容積率0.870.870.870.87，總建面約，總建面約，總建面約，總建面約158158158158萬平方米萬平方米萬平方米萬平方米根據市場容量測算，昭山項目在合理開發期內（合理開發期內（2013-20232013-2023年）：年）：高爾夫住宅區：高爾夫住宅區：市場可消化別墅體量約市場可消化別墅體量約14001400套；套；結合項目用地條件及以獨棟別墅為主的高端產品定位，建議容積率建議容積率0.3-0.450.3-0.45，總建面，總建面3333萬平方米，別墅套數為萬平方米，別墅套數為935935套。套。低碳小鎮低碳小鎮I I期：期：市場可消化住宅體量約市場可消化住宅體量約126126萬平方米；萬平方米；結合項目用地條件，遵循舒適性打造的原則，建議本項目低碳小鎮建議本項目低碳小鎮I I期容積率期容積率1.61.6，總建筑面積，總建筑面積125125萬平方米。萬平方米。2223