1、招商方案(1)目錄目錄目錄目錄一、項目概況二、招商準備工作 團隊組織架構 團隊組建及計劃 物料準備 工作流程 審批流程三、租賃策略 租金策略 租期策略 談判策略 租賃方案 方案分析四、品牌策略 洽談構想 品牌規劃五、招商推廣 推廣計劃 推廣預算六、收益測算 收入預算 改造預算 支出預算七、工作安排 招商時間 工作計劃項目概況項目概況 項目位于北京大興區黃村，北靠康莊路，南向棗園路，西鄰大興黃村南北主干道興華大街，東至興豐大街。距地鐵四號線棗園站僅354米，距京開高速500米，是黃村地區的交通樞紐地帶。項目概況項目概況承租單位：吉星德億商業中心建筑面積：11890樓層：地上四層 停車位：地上37

2、0個，地下370個主營：一層沿街為餐飲，主入口部分區域及二層為大中電器 三、四層為服裝、運動工廠店、電玩城以及兒童娛樂等。(4)目前暫定作為整個項目的協調管理，對資源進行整合調動，對項目的狀況進行監督。招商準備工作招商準備工作招商準備工作招商準備工作-團隊組織架構團隊組織架構團隊組織架構團隊組織架構共計26人招商準備工作招商準備工作招商準備工作招商準備工作-團隊組建及計劃團隊組建及計劃團隊組建及計劃團隊組建及計劃組織籌備商業管理有限公司 2019年10月8日-2019年11月30日制定商管公司成立預算，上報OA流程進行審批商管公司組織架構、薪酬標準的確定 商管公司注冊申請 商管公司企業名稱核準

3、 商管公司注冊資金申請及撥款 商管公司完成注冊后備案 辦理物業管理資質證件 商業管理有限公司人員到崗 2019年11月1日-2019年2月28日項目總經理入職各部門經理入職各部門員工入職商業管理有限公司各部門員工開業前培訓 2019年4月15日-2019年5月15日招商準備工作招商準備工作招商準備工作招商準備工作-物料準備物料準備物料準備物料準備招商折頁（海報） 2019年12月底到位面積測算表及圖紙 2019年11月底到位招商說辭 2019年11月底到位招商培訓 2019年12月底到位租賃意向書、租賃合同 2019年11月中旬到位物業及客戶管理手冊 2019年11月中旬到位招商中心 2019

4、年12月底投付使用招商準備工作招商準備工作招商準備工作招商準備工作-工作流程工作流程工作流程工作流程招商工作流程圖招商籌備招商實施協議&簽約團隊組建商業方案策劃招商物料準備商戶搜集商務洽談綜合評審初步審核意向書審核&簽訂合同審核&簽訂轉入運營意向溝 通招商準備工作招商準備工作招商準備工作招商準備工作-審批流程審批流程審批流程審批流程租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-租金策略租金策略租金策略租金策略u 租金構成：純租金和租金或營業額抽成 兩者取其高兩種租金收取方式；u租金形式：純租金（ 80% ）， 租金、抽成兩者取高（20%）；u報價策略：130%-150% 保守租金價格；u租金遞增策略：較優

5、惠的租金吸引商家，通過租金遞增調整達到租金目標免租策略；維持整體的租金報價體系，對于特殊商戶通過免租期調整進行實際租金的調控 。租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-租期策略租期策略租期策略租期策略租期策略 u大型餐飲店：5-10年u 電玩、培訓：5-8年 u 快餐及特色餐飲店：3-8年u 兒童、服裝服飾：2-5年u 其它：1-3年裝修期u大型餐飲店：4-6個月u電玩、培訓：4個月u快餐及特色餐飲店： 2-4個月u兒童、服裝服飾： 2-3個月u其它：1-2個月免租期u大型餐飲店：2個月u電玩、培訓：1個月u快餐及特色餐飲店： 1個月u兒童、服裝服飾： 3個月u其它：1-2個月續約策略： 對知名品牌

6、，提供靈活的續約政策，保證遠期租金目標實現。p 對高成長性品牌，提供優先續約策略，保證品質、租金的高速增長。(11)對具備影響力品牌進行預先接觸和訪談，測試定位安排與客戶會面，激發客戶對項目的興趣安排客戶對項目的實地考察處理客戶的提問資訊，與客戶進行商務洽談、租賃條款談判確定合作，收取押金并簽署意向書及租賃合同。結合招商推廣活動，不斷改變客戶對項目認知租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-談判策略談判策略談判策略談判策略1、整體租賃 項目可出租建筑面積為11890平米，由一家商戶整體承租后再進行項目的規劃以及調整，我司只負責收取相應的租金，項目運營過程中所產生的水、電、氣、人員成本、維修等費用，由

7、承租方自行承擔。 由于項目物業原因，超市業態不予考慮，故業態定位為電器行業、大型折扣店或整合商業的企業。租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案租賃方案租賃方案2、分租-根據目前商戶實際情況的商業定位根據目前項目情況，保留部分商戶延續租約，剩余面積重新調整后，我司組建團隊自行運營。租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案租賃方案租賃方案A方案：方案：租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案租賃方案租賃方案298m2呷哺呷哺33m2化妝品禮品428m2比格pizza24m2么么茶61m2鐘表眼鏡37m2化妝品飾品50m2化妝品禮品52m2化妝品禮品24m2鐘表15m

8、2比格pizza24.4m2東方時尚駕校91m2蛋糕烘培店256m2個性護理店244m2興宏小額貸款39m2化妝品禮品31m2化妝品禮品1F租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案租賃方案租賃方案2F144m2特色餐飲93m2特色美食94m2特色餐飲129m2休閑服飾213m2皮具鞋品247m2休閑服飾104m2休閑服飾35m2170m2皮具鞋品114m2皮具鞋品42m2珠寶首飾54m2甜品店14m2水吧229m2特色餐飲租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案租賃方案租賃方案A方案方案3F425m2特色餐飲102m2休閑服飾118m2休閑服飾10m2水吧35m2家居禮品2

9、24m2休閑服飾31m2家居禮品45m2家居禮品租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案租賃方案租賃方案418m2手機數碼479m2教育培訓114m2休閑服飾102m2休閑服飾16m2家居禮品36m2家居禮品A方案方案4F1000m2酷動電玩254m2文具用品圖書用品246m2一多寶貝545m2麗家寶貝59m2甜品店80m2協和美容院租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案租賃方案租賃方案150m2巴布豆60m2琴學社68m2家居禮品85m2力士玩具奧迪玩具2、分租-根據目前商戶實際情況的商業定位根據目前項目情況，保留部分商戶延續租約，剩余面積重新調整后，我司組建團隊自行運

10、營。租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案租賃方案租賃方案B方案：方案：298m2呷哺呷哺33m2化妝品禮品428m2比格pizza24m2么么茶61m2鐘表眼鏡37m2化妝品飾品50m2化妝品禮品52m2化妝品禮品24m2鐘表15m2比格pizza24.4m2東方時尚駕校91m2蛋糕烘培店256m2個性護理店244m2興宏小額貸款39m2化妝品禮品31m2化妝品禮品1F租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案租賃方案租賃方案2F457m2特色餐飲404m2特色餐飲213m2餐飲2278m2餐飲1491m2114m2休閑服飾特色餐飲170m2休閑服飾租賃策略租賃策略租賃策

11、略租賃策略-租賃方案租賃方案租賃方案租賃方案B方案方案29m2家居禮品99m2休閑服飾2F457m2特色餐飲404m2特色餐飲213m2餐飲2278m2餐飲1491m2114m2休閑服飾特色餐飲170m2休閑服飾租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案租賃方案租賃方案B方案方案29m2家居禮品99m2休閑服飾3F1071m2特色餐飲121m2精品女裝163m2精品女裝租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案租賃方案租賃方案255m2精品女裝644m2翻斗樂/淘氣堡420m2特色餐飲B方案方案4F1000m2酷動電玩254m2文具用品圖書用品246m2一多寶貝545m2麗家寶

12、貝59m2甜品店80m2兒童用品租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案租賃方案租賃方案150m2巴布豆60m2琴學社68m2家居禮品85m2力士玩具奧迪玩具3、分租整體商業全部調整后的商業定位目前租賃商戶全部進行清場處理后，我司自行組建團隊對該項目重新定位、招商、運營。金融個性護理店蛋糕烘焙店鐘表眼鏡1F2F3F4F主題餐廳特色餐飲電玩娛樂水吧兒童服飾攝影美容美發教育培訓飾品休閑服飾手機數碼特色餐飲租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案租賃方案租賃方案租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案租賃方案租賃方案538.5m2西式快餐688.5m2Pizza牛排館1

13、12m2蛋糕烘焙252m2個人護理店244m2興宏小額貸款22m2飾品52m2手表化妝品52m2手表化妝品9m2飾品51m2眼鏡71m2手表化妝品1F租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案租賃方案租賃方案538.5m2西式快餐34m2 飾品184m2休閑服飾104m2休閑服飾67m2飾品688.5m2Pizza牛排館308m2休閑服飾462m2手機數碼13m2飾品2F租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案租賃方案租賃方案904m2電玩娛樂282m2美容美發104m2兒童攝影184m2兒童服飾31m2水吧10m2水吧784m2教育培訓86m2兒童服飾兒童玩具153m2嬰兒

14、培訓3F租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案租賃方案租賃方案3890m2主題餐飲4F租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-租賃方案租賃方案租賃方案租賃方案整租方案： 劣勢：1、租賃年限較長，持續增長較為緩慢，且商業整體定位不能把控。 2、由于項目進深較窄、層高較低故商戶業態選擇上限制較多，所以符合商家較少,招商 洽談時間相對較長。 3、需將現有租賃商戶全部清退后，方可實施該方案，故清退時間較長。 優勢：收益相對穩定，且不需我司投入改造及運營費用。分租方案（一）：根據目前商戶實際情況調整 劣勢：1、需前期投入部分費用進行項目改造以及宣傳推廣事宜，并增加人員成本的支出以及設 施設備的維護

15、費用 。 2、接收部分商家會造成商業整體定位布局的局限，調整周期較長，不利于公司整體商業 形象的提升。 優勢：1、雙方協商達成一致的可能性較大，故清退時間會相應縮短。 2、保留部分商家可減少招商商戶洽談量。 3、我司可利用該項目自行組建團隊，成立自己的運營隊伍，為今后商業發展奠定基礎。租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-方案分析方案分析方案分析方案分析分租方案（二）：整體商業全部調整 劣勢：1、需前期投入部分費用進行項目改造以及宣傳推廣事宜，并增加人員成本的支出、公 共區域能源費以及設施設備的維護費用 。 2、需將現有租賃商戶全部清退后，方可實施該方案，故清退時間較長。 優勢：1、經營收益調整空

16、間大且靈活，可隨市場的趨勢進行調整，持續遞增較快，日后收益 較高； 2、商業整體定位利于把控，招商品質可隨市場變化而適時調整，有利于提升公司整體 形象； 3、根據項目物業情況盡量整合商戶進行大面積租賃，可節省部分人員支出成本以及公 共區域水、電、氣等費用。 4、我司可利用該項目自行組建團隊，成立自己的運營隊伍，為今后商業發展奠定基礎。 租賃策略租賃策略租賃策略租賃策略-方案分析方案分析方案分析方案分析品牌策略品牌策略品牌策略品牌策略-洽談構想洽談構想洽談構想洽談構想優先考慮因素 p 對項目具有標桿意義的品牌 p 提高品牌聚集和凝聚度的品牌 p 大面積的租戶 進度安排 p 大型主力店、特色店p

17、各業態領銜品牌 p 一般品牌品牌策略品牌策略品牌策略品牌策略-洽談構想洽談構想洽談構想洽談構想(36) 根據項目實際工程進度情況，及不同招商階段的時間安排，將項目招根據項目實際工程進度情況，及不同招商階段的時間安排，將項目招商分為以下階段：商分為以下階段：招商推廣招商推廣招商推廣招商推廣-推廣計劃推廣計劃推廣計劃推廣計劃(37)第一階段：招商籌備（第一階段：招商籌備（ 2019 2019年年1010月月20192019年年1212月月）推廣目的：前期市場籌備入市 通過前期招商籌備，在業內開始接觸掌握一定的資源。市場策略：業內關注 將項目前期招商工作順利開展，籌備各種宣傳資料，并在市場業內形成一

18、定的聲音，吸引市場關注度。推廣執行： u接洽確定廣告公司：著手準備未來的廣告平面展示、推廣宣傳物料等；u招商現場：進行現場周邊包裝，完善導視系統；u招商折頁：強調項目成熟現狀、周邊成熟社區、所屬成熟商圈、主力商戶重新招商、品牌升級等，充分展示項目的優勢和亮點。招商推廣招商推廣招商推廣招商推廣-推廣計劃推廣計劃推廣計劃推廣計劃(38)第二階段：公開招商（第二階段：公開招商（20192019年年0101月月20192019年年0303月月）推廣目的：增強商戶對項目的信心！ 通過對項目商業優勢的告知性宣傳，全面展示項目成熟現狀、周邊成熟社區、所屬成熟商圈等優勢，主力商戶重新招商、品牌升級等信息，引起

19、商戶興趣，并增強進駐項目的信心。市場策略：項目優勢展示，針對性宣傳 通過媒介組合，選擇受眾集中的媒介渠道，有針對性的宣傳。廣告主題：首邑上城，火爆招商中 看得到的消費 享得到的商機推廣執行：u活動：項目公開對外招商推介會，邀請主、次要商戶代表、媒體、合作團隊參加；u紙媒、短信：定期對項目成熟現狀、周邊成熟社區、所屬成熟商圈等優勢進行分析，發布招商信息；維持每2周1篇軟文、短信發放；針對性選擇商業雜志進行項目招商信息宣傳，包括項目優勢及主力商戶重新招商、品牌升級等信息；u道旗：臨近主要路道旗宣傳，項目分主題、招商信息宣傳；u項目現場：對現場包裝重新更換畫面，宣傳商業主題（時尚生活、娛樂天地、大眾

20、配套等），配合形象示意圖，賦予項目生動的消費場景；對簽約主力商戶、一般商戶信息進行宣傳；招商推廣招商推廣招商推廣招商推廣-推廣計劃推廣計劃推廣計劃推廣計劃第三階段：招商末期（第三階段：招商末期（20192019年年0404月月20192019年年0606月月）推廣目的：增強商戶對項目的信心 結合項目優勢和招商情況宣傳，造勢項目品牌升級成功，即將重新開業，吸引市場關注度，為成功試運營做好宣傳準備。市場策略：制造項目人氣度 進行項目優勢及招商情況的宣傳，通過慶祝項目成功招商，制造項目熱點，提升項目人氣度，為項目試營業營造熱烈氛圍。本階段選擇多媒介組合，采用集中投放，在短期內引起市場轟動效益。廣告主

21、題：恭賀首邑上城成功升級，即將重新開業。首邑上城開業在即，引爆商機無限。推廣執行：u活動：商戶答謝暨開業推介會，邀請主、次要商戶代表、媒體、合作團隊參加；u紙媒、短信：對項目招商后的情況、商戶進駐進行宣傳報道。著重開業消息的宣傳，輿論造勢。維持每兩周1篇軟文。短信密集投放；u道旗：臨近主要路道旗宣傳，項目成功升級及重新開業消息；u項目現場：營造熱烈、隆重的開業氛圍。對外墻、現場包裝重新裝飾，成功升級、即將開業宣傳；u派報：對社區、商業區進行派報，告知開業信息；招商推廣招商推廣招商推廣招商推廣-推廣計劃推廣計劃推廣計劃推廣計劃(40)單位：萬元招商推廣招商推廣招商推廣招商推廣-推廣預算推廣預算推

22、廣預算推廣預算1、整體租賃按照正常估計，整租15年總租金收益大約為1.15億元。按照樂觀估計，整租15年總租金收益大約為1.53億元。資產升值另計第一年年租金租金每三年遞增建議 單位：元收益測算收益測算收益測算收益測算-收入預算收入預算收入預算收入預算第一年正常年租金2、分租-根據目前商戶實際情況商業定位的租金預算單位：分收益測算收益測算收益測算收益測算-收入預算收入預算收入預算收入預算第一年樂觀年租金2、分租-根據目前商戶實際情況商業定位的租金預算單位：分收益測算收益測算收益測算收益測算-收入預算收入預算收入預算收入預算按照正常估計，整租15年總租金收益大約為1.98億元。按照樂觀估計，整租

23、15年總租金收益大約為2.44億元。資產升值另計分租租金每兩年遞增建議出租率租金計算方式2、分租-根據目前商戶實際情況商業定位的租金預算單位：元收益測算收益測算收益測算收益測算-收入預算收入預算收入預算收入預算A方案：方案：分租第一年正常年租金3、分租整體商業全部調整后商業定位的租金預算單位：分收益測算收益測算收益測算收益測算-收入預算收入預算收入預算收入預算分租第一年樂觀年租金3、分租整體商業全部調整后商業定位的租金預算單位：分收益測算收益測算收益測算收益測算-收入預算收入預算收入預算收入預算按照正常估計，整租15年總租金收益大約為1.95億元。按照樂觀估計，整租15年總租金收益大約為2.4

24、8億元。資產升值另計分租租金每兩年遞增建議出租率租金計算方式3、分租整體商業全部調整后商業定位的租金預算單位：元收益測算收益測算收益測算收益測算-收入預算收入預算收入預算收入預算分租方案需前期投入600萬左右的改造費用單位：元收益測算收益測算收益測算收益測算-改造預算改造預算改造預算改造預算支出項目包括：前期投入的改造費用（分攤到10年）、宣傳推廣費用（逐年遞減）、人員成本以及設施設備維保費用等-該費用未包含各項稅費及附加。單位：萬元收益測算收益測算收益測算收益測算-支出預算支出預算支出預算支出預算(50)招商的時間受到多重因素的影響，招商進度計劃建立于以下的時間進度結點之上：首邑上城商業商戶清退符合進度規劃；項目工程改造符合進度規劃；招商開始及各項前期推廣工作符合進度規劃；我司具備相關的簽訂意向書和合同的條件；招商時間計劃招商時間計劃招商時間計劃招商時間計劃工作安排工作安排工作安排工作安排-招商時間招商時間招商時間招商時間工作安排工作安排工作安排工作安排-工作計劃工作計劃工作計劃工作計劃