1、總圖設(shè)計(jì)要訣專(zhuān)題【總圖設(shè)計(jì)要訣】專(zhuān)題研究報(bào)告l 我們將房地產(chǎn)策劃分成這樣幾個(gè)角度分別進(jìn)行思考：市場(chǎng)、建筑和經(jīng)濟(jì)角度l 從市場(chǎng)角度出發(fā)，如何找準(zhǔn)目標(biāo)客戶并創(chuàng)造目標(biāo)人群最想買(mǎi)的房子，同時(shí)符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)具備數(shù)據(jù)支撐l 從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度出發(fā)，所提出的策劃方案能夠符合當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃條款，將市場(chǎng)信息更加合理地表達(dá)l從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，符合開(kāi)發(fā)商資金情況，滿足開(kāi)發(fā)商利益或回現(xiàn)目標(biāo)前言 初步思考進(jìn)程說(shuō)明這三者的關(guān)系是相輔相成的，缺少其中一個(gè)因素，就會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品策劃工作的失效，因此我們?cè)谶M(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃建議時(shí)，必須緊緊遵守各自的原則建筑市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)（開(kāi)發(fā)商）前言 初步思考l 我個(gè)人參與的規(guī)劃實(shí)踐案例有哪些？中聯(lián)新華府（CFD）正

2、確看待地塊限制性條件對(duì)規(guī)劃及產(chǎn)品定位的影響泰祥八一路正確看待城市中心區(qū)位，長(zhǎng)形地塊創(chuàng)造出的圍合價(jià)值明鴻C(jī)BD正確看待城市中心區(qū)位，高低搭配所能創(chuàng)造的稀缺價(jià)值金地瀾菲溪岸學(xué)習(xí)如何為設(shè)計(jì)院提供戶型設(shè)計(jì)輸入銀城湯遜湖正確看待市場(chǎng)與總貨值間的矛盾，保證項(xiàng)目能夠順利落位帝斯曼國(guó)際廣場(chǎng)正確看待地塊限制條件對(duì)規(guī)劃的前置影響，商業(yè)的動(dòng)線規(guī)劃合理性中維月湖琴聲正確認(rèn)識(shí)建筑層高、建筑排布對(duì)景觀資源利用的影響廣電蘭亭時(shí)代正確看待大規(guī)模項(xiàng)目如何通過(guò)組團(tuán)節(jié)點(diǎn)的打造創(chuàng)造全盤(pán)價(jià)值，如何通過(guò)分析周邊產(chǎn)品戶型配比及推售時(shí)序，判斷項(xiàng)目自身的機(jī)會(huì)點(diǎn)，全面創(chuàng)造市場(chǎng)熱銷(xiāo)戶型中鐵四新總部項(xiàng)目正確看待國(guó)企總部對(duì)整體規(guī)劃的影響保利公園九里正

3、確看待地塊限制條件對(duì)規(guī)劃的影響石牌嶺機(jī)電產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目正確看待地塊價(jià)值及對(duì)政府層面的后期渲染襄陽(yáng)九街十八巷項(xiàng)目正確看待市場(chǎng)戶均面積對(duì)規(guī)劃及建筑排布的影響寶業(yè)青山項(xiàng)目正確看待小型商業(yè)綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)律經(jīng)開(kāi)沌口項(xiàng)目正確看待較小地塊較小容積率之下產(chǎn)品組合的技巧江夏百步亭項(xiàng)目正確看待建筑密度對(duì)規(guī)劃的現(xiàn)實(shí)影響從市場(chǎng)角度出發(fā)項(xiàng)目前期工作的關(guān)鍵步驟，準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息的提煉和定位，為產(chǎn)品策劃提供數(shù)據(jù)支持，相信，這也是大家接觸最多的建立市場(chǎng)信息與建筑設(shè)計(jì)的橋梁市場(chǎng)思考客戶定位我們?cè)谶M(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)前，需要對(duì)目標(biāo)客群有一定的了解，這個(gè)從哪些方面而來(lái)？序號(hào)市場(chǎng)信息調(diào)研與思考衍生提煉規(guī)劃設(shè)計(jì)元素1成為項(xiàng)目目標(biāo)客群的前提是什么

4、？目標(biāo)客群物業(yè)類(lèi)型確定、做什么樣的產(chǎn)品能滿足目標(biāo)客群的生命周期及心理需求2項(xiàng)目的核心客戶、目標(biāo)客戶和其他客戶分別來(lái)自哪里？3這些客戶的共有特征是什么？客戶需求產(chǎn)品細(xì)節(jié)處理、建筑工程及設(shè)備的敏感度4目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)品的敏感點(diǎn)在哪里？建立市場(chǎng)信息與建筑設(shè)計(jì)的橋梁市場(chǎng)思考產(chǎn)品定位我們知道，規(guī)劃中有很多設(shè)計(jì)元素，這些元素并不能靠設(shè)計(jì)師的想象，而需要強(qiáng)大的市場(chǎng)信息支撐，從哪些方面而來(lái)？序號(hào)市場(chǎng)信息調(diào)研與思考衍生提煉規(guī)劃設(shè)計(jì)元素1項(xiàng)目品質(zhì)與市場(chǎng)供應(yīng)及需求之間的空白是什么？產(chǎn)品選型容積率、建筑密度、物業(yè)類(lèi)型組合2典型項(xiàng)目的特征是什么？借鑒點(diǎn)？3區(qū)域周邊商業(yè)環(huán)境如何？商業(yè)定位商業(yè)動(dòng)線、功能及業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)4項(xiàng)目商業(yè)條件

5、如何？5開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)實(shí)力，可行性研究目標(biāo)解讀產(chǎn)品定位修正及分期建立市場(chǎng)信息與建筑設(shè)計(jì)的橋梁市場(chǎng)思考形象定位我們?cè)谶M(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)前，需要一個(gè)中心思想、一個(gè)大的方向，即該項(xiàng)目的形象關(guān)鍵詞，這個(gè)從哪些方面而來(lái)？序號(hào)市場(chǎng)信息調(diào)研與思考衍生提煉規(guī)劃設(shè)計(jì)元素1項(xiàng)目是否需要順應(yīng)區(qū)域發(fā)展，展現(xiàn)城市印象？項(xiàng)目本體立面色彩、材料及風(fēng)格、商業(yè)設(shè)計(jì)2周邊配套是否完善，區(qū)域認(rèn)知度和成熟度如何？3交通如何？4對(duì)應(yīng)客群對(duì)建筑風(fēng)格的喜好如何？客戶需求建筑排列形式、立面風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)5項(xiàng)目是否需要突出良好的生活品質(zhì)6區(qū)域產(chǎn)品的特征如何，是否打造個(gè)性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)，來(lái)創(chuàng)造差異性賣(mài)點(diǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)從建筑角度出發(fā)緊扣設(shè)計(jì)規(guī)范，熟讀當(dāng)?shù)?/p>

6、技術(shù)管理規(guī)定，了解設(shè)計(jì)師手法，把握影響成本的建筑因數(shù)1、熟讀當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)規(guī)定，為外地設(shè)計(jì)院指點(diǎn)明燈，讓其充分了解地塊限制條件，便于更好地進(jìn)行設(shè)計(jì)2、了解設(shè)計(jì)師的規(guī)劃手法及習(xí)慣3、資源利用最大化，不但從地快本身資源分析出發(fā)，還能從客戶切身使用角度4、充分結(jié)合項(xiàng)目用地指標(biāo)和物業(yè)業(yè)態(tài)配比5、關(guān)系成本的幾大建筑因素建筑思考影響因素幾個(gè)規(guī)劃中影響成本的主要因素成本是開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為關(guān)注的問(wèn)題，因此，我們必須充分了解建筑工程中有哪些因素會(huì)對(duì)成本造成影響，才能給出精準(zhǔn)的建議層高對(duì)經(jīng)濟(jì)成本的影響 建筑 樓層 建筑 形式 乘用 電梯消防規(guī)范相關(guān)結(jié)構(gòu)相關(guān) 消防 電梯 消防 樓梯 其他 設(shè)施剪力墻厚度配筋率

7、7層及以下多層 無(wú) 無(wú) 無(wú)小低811層小高層 1個(gè) 無(wú) 1個(gè)小較低1218層中高層 1個(gè) 1個(gè) 1個(gè)一般一般100米超高層 2個(gè)以上 1個(gè) 2個(gè)煙感噴淋大高140米需超限審查3個(gè)以上1個(gè) 2個(gè)避難層、噴淋更大更高成本影響層高消防規(guī)范及結(jié)構(gòu)要求對(duì)應(yīng)樓層高度經(jīng)濟(jì)成本概念（11F及以下以2T2H、高層以2T4H為例）建筑成本樓層33F18F11F7F44F地下室對(duì)經(jīng)濟(jì)成本的影響成本影響地下室普通建安成本（元/）人防建安成本（元/）地下一層約1600約2300地下二層約2000-2200約2500地下三層約3000-3500地下四層。建筑成本地下室層數(shù)-4F-3F-2F-1F以上數(shù)據(jù)以武漢當(dāng)?shù)亟ㄖ?biāo)準(zhǔn)

8、為準(zhǔn)，不代表全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)建筑材料對(duì)經(jīng)濟(jì)成本的影響成本影響建筑材料成本（元/）施工難度立面檔次涂料約10-30較低較低面磚約20-30較低一般仿石漆約40-50高較好真石漆約80-150高好干掛石材約120-300較高最好以上數(shù)據(jù)以武漢當(dāng)?shù)亟ㄖ?biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，不代表全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)科技系統(tǒng)對(duì)經(jīng)濟(jì)成本的影響成本影響科技系統(tǒng)生態(tài)節(jié)能子系統(tǒng)單方成本增加（元/）客戶價(jià)值感知市場(chǎng)應(yīng)用程度社區(qū)系統(tǒng)熱源利用系統(tǒng)約200-300較強(qiáng)較低垃圾生化處理約10-30較強(qiáng)較低生態(tài)水處理約20-30較弱較低節(jié)地系統(tǒng)約10較弱較低產(chǎn)品系統(tǒng)房屋呼吸系統(tǒng)約150較強(qiáng)較低房屋保溫系統(tǒng)約30-50較強(qiáng)較高產(chǎn)品設(shè)計(jì)系統(tǒng)- -較弱較高太陽(yáng)能系統(tǒng)約30較

9、弱一般以上數(shù)據(jù)以武漢當(dāng)?shù)亟ㄖ?biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)表現(xiàn)為準(zhǔn)，不代表全國(guó)標(biāo)準(zhǔn)幾個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的硬性指標(biāo)規(guī)范硬性指標(biāo)公共服務(wù)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施也稱配套公建，應(yīng)包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其它八類(lèi)設(shè)施。公共服務(wù)設(shè)施最重要的一個(gè)指標(biāo)是“千人指標(biāo)”幾個(gè)數(shù)據(jù)：1、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃總?cè)丝?，可以大致推出公共服?wù)設(shè)施所需總面積： 居住區(qū)級(jí)1.62.5平米/人，占地23平米/人 小區(qū)級(jí) 約1平米/人，占地11平米/人 組團(tuán)級(jí) 約0.5平米/人，占地0.5平米/人硬性指標(biāo)以上數(shù)據(jù)來(lái)自城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)范硬性指標(biāo)硬性指標(biāo)公共服務(wù)設(shè)施幾個(gè)數(shù)據(jù)：1、商業(yè)需配的公共停車(chē)位：0.51個(gè)

10、/100平米2、幼兒園：幼兒園每班按30人計(jì)，建筑面積約20平米/人6班制幼兒園建筑面積約3600平米，用地面積與建筑面積基本相同3、居委會(huì)配置：每500戶70平米4、物業(yè)服務(wù)用房按物業(yè)管理?xiàng)l例配置，項(xiàng)目建筑面積的千分之二以上數(shù)據(jù)來(lái)自城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范從開(kāi)發(fā)商角度出發(fā)我們必須充分了解開(kāi)發(fā)商實(shí)際需求并結(jié)合開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力給出最符合他們的開(kāi)發(fā)策略，這也是本專(zhuān)題的研究重點(diǎn)總圖設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)層面六要訣p掏干吃凈用足指標(biāo)p肚里有貨貨值最大化p削減龍?zhí)着涮子梅孔钚』?p錦上添花贈(zèng)綠規(guī)劃和底層挖掘 p地下黃金控制地庫(kù) p看好家門(mén)減少入口 “掏干吃凈”-用足指標(biāo)1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐

11、寧ONE案例） 1.2用足建筑密度（圖示說(shuō)明）2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個(gè)案例）如：利用陽(yáng)臺(tái)與室內(nèi)空間拼接，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用露臺(tái)不計(jì)面積的規(guī)定，可以利用建筑退臺(tái)創(chuàng)造露臺(tái)空間，贈(zèng)送給客戶，帶來(lái)銷(xiāo)售溢價(jià)。一、用足指標(biāo)1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧ONE案例） 1.2用足建筑密度（圖示說(shuō)明）2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個(gè)案例）如：利用陽(yáng)臺(tái)與室內(nèi)空間拼接，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用露臺(tái)不計(jì)面積的規(guī)定，可以利用建筑退臺(tái)創(chuàng)造露臺(tái)空間，贈(zèng)送給客戶，帶來(lái)銷(xiāo)售溢價(jià)。1.1 用足容積率損失可銷(xiāo)售部

12、分的容積率等于白白扔掉一塊利潤(rùn) 1、容積率是通過(guò)控制性詳規(guī)過(guò)程中的設(shè)計(jì)與測(cè)算得出的此地塊的用地強(qiáng)度，具有一定的科學(xué)性，規(guī)劃出一份足額容積率的總圖應(yīng)該是可以操作的。 2、影響容積率有幾個(gè)客觀因素：日照規(guī)范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有幾個(gè)人為操作因素：產(chǎn)品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。 案例：北京唐寧ONE項(xiàng)目總用地面積：56640 代征道路：6225 代征綠地：1338 消防站用地：2800建設(shè)用地：約49077 容積率：3.8地上總建筑面積：176000 公建面積占20%-40%住宅面積占60%-80%綠地率：30%集中綠地：6000 建筑限高：80m用地內(nèi)另含公交場(chǎng)站一座

13、，占地2500平方米，廉租房建筑面積：6000 平米，不含在以上總建筑面積指標(biāo)內(nèi)規(guī)劃難點(diǎn)： 建筑限高從80米突破到90米； 日照；1.1 用足容積率：北京唐寧ONE 設(shè)計(jì)前將不影響地塊以外樓房日照的立體空間切割出來(lái)，之后按規(guī)范填充建筑物，得出最大容積率。 把無(wú)法滿足日照要求的部分布置商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積 多元化產(chǎn)品，混合分布端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計(jì)部分90平米以下小戶型端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計(jì)部分90平米以下小戶型精品公寓：擋光住宅作為商業(yè)指標(biāo)在陰影區(qū)部分的作為商業(yè)指標(biāo) 樓型的選擇大大提高了容積率 一棟住宅占到住宅總面積的一棟住宅占到住宅總面積的36%36%規(guī)劃少量的東西朝向建筑邊角地塊的有效利用北京唐寧ONE大進(jìn)深

14、多單元的平面組合單體對(duì)容積率貢獻(xiàn)大 北方地區(qū)在好的地段可采用少量的東西向布局項(xiàng)目 數(shù)量 單位1總用地面積 56,900 2建設(shè)用地面積(不含消防站) 46,277 3容積率 3.9 4車(chē)位數(shù) 1,508 個(gè)5總建筑面積 276,998 地上 179,996 地下 97,002 6可租售建筑面積 255,199 6.1.1住宅 145,061 6.1.2公建 110,138 車(chē)庫(kù) 70,523 7配套設(shè)施面積 21,799 1.1 用足容積率：北京唐寧ONE一、用足指標(biāo)1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧ONE案例） 1.2用足建筑密度（圖示說(shuō)明）2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個(gè)案例

15、）如：利用陽(yáng)臺(tái)與室內(nèi)空間拼接，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用露臺(tái)不計(jì)面積的規(guī)定，可以利用建筑退臺(tái)創(chuàng)造露臺(tái)空間，贈(zèng)送給客戶，帶來(lái)銷(xiāo)售溢價(jià)。損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間1、建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān)首層戶型（贈(zèng)送私家花園）是項(xiàng)目賣(mài)價(jià)最高的戶型，項(xiàng)目溢價(jià)的主要組成部分，絕不能浪費(fèi)掉。相關(guān)案例在第六部分底層挖掘和分率原則中論述 好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過(guò)。 1.2用足建筑密度-好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過(guò)。 1.2用足建筑密度通過(guò)產(chǎn)品組合，用足要求的密度指標(biāo)，提高總體貨值。 1.2用足建筑密度 保利拉菲，2.

16、8容積率，做足規(guī)劃允許的最大密度，創(chuàng)造大面積的聯(lián)排產(chǎn)品，提高最終貨值一、用足指標(biāo)1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率（北京唐寧ONE案例） 1.2用足建筑密度（圖示說(shuō)明）2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個(gè)案例）如：利用陽(yáng)臺(tái)與室內(nèi)空間拼接，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用露臺(tái)不計(jì)面積的規(guī)定，可以利用建筑退臺(tái)創(chuàng)造露臺(tái)空間，贈(zèng)送給客戶，帶來(lái)銷(xiāo)售溢價(jià)。2、用足地方法規(guī)案例一利用陽(yáng)臺(tái)與戶內(nèi)空間拼接創(chuàng)造實(shí)用空間，有效增加實(shí)際容積率 2、用足地方法規(guī)案例一利用退臺(tái)設(shè)計(jì)，創(chuàng)造露臺(tái)，增加贈(zèng)送空間 二層露臺(tái)入戶三層露臺(tái)首層花園入戶首層情景房首層情景房案例借鑒：萬(wàn)科情景洋房“肚

17、里有貨”-貨值最大化1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型）2、運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類(lèi)型，賣(mài)高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。381、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型）2、運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類(lèi)型，賣(mài)高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。第一項(xiàng)原則物業(yè)配比2原則那么，有哪幾種物業(yè)類(lèi)型？我們必須充分了解不容積率下對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品物業(yè)類(lèi)型首先我們需要了解各種業(yè)態(tài)的容積率范圍及市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)物業(yè)類(lèi)型獨(dú)棟別墅獨(dú) 花高容積率：0.3 0.6 1.5 4 6 1234500

18、W200W80W800W50W獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層5超高層ABC雙拼別墅疊加別墅小高層武漢長(zhǎng)島 特點(diǎn)描述 即獨(dú)門(mén)獨(dú)院，私密性極強(qiáng)的單體別墅，這一類(lèi)型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式 容積率范圍 最佳范圍：0.3 可行性范圍：0.1-0.5 預(yù)計(jì)地價(jià)外建造成本 3500元/ 適用范圍 目前被禁止 物業(yè)類(lèi)型獨(dú)棟別墅武漢東方夏威夷 特點(diǎn)描述雙拼是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。目前，在美國(guó)比較流行的2-PAC別墅是一種雙拼別墅 容積率范圍 最佳范圍：0.5 可行性范圍：0.1-0.6 預(yù)計(jì)地價(jià)外建造成本 3000元/ 適用范圍 遠(yuǎn)郊改善大盤(pán)

19、物業(yè)類(lèi)型雙拼別墅萬(wàn)科高爾夫 特點(diǎn)描述 有獨(dú)立的院子和車(chē)庫(kù)。由3個(gè)或3個(gè)以上的單元住宅組成，一排2-4層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門(mén)戶，進(jìn)深較窄也是其戶型最大缺陷 容積率范圍 最佳范圍：0.6 可行性范圍：0.1-0.8 預(yù)計(jì)地價(jià)外建造成本 2400元/ 適用范圍 遠(yuǎn)郊改善大盤(pán)物業(yè)類(lèi)型聯(lián)排別墅萬(wàn)科紅郡、華潤(rùn)中央公園 特點(diǎn)描述 疊加式別墅介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復(fù)式住宅上下豎向疊加在一起組合而成。一般4-6層，由每單元2-3層的別墅戶型上下疊加而成，這種開(kāi)間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn) 容積率范圍 最佳范圍

20、：0.8 可行性范圍：0.1-1.1 預(yù)計(jì)地價(jià)外建造 2300-2500元/適用范圍 城市稀缺低密大盤(pán)物業(yè)類(lèi)型疊加別墅東湖楚世家 特點(diǎn)描述指四層到六層由兩個(gè)或兩個(gè)以上通道，一梯兩戶，每戶戶型上下疊加而成的住宅。多層住宅可以不設(shè)置電梯，戶戶都能實(shí)現(xiàn)南北自然通風(fēng)，基本能實(shí)現(xiàn)每間居室的采光要求 容積率范圍 最佳范圍：1.2 可行性范圍：0.1-1.5 預(yù)計(jì)地價(jià)外建造 1800-2250元/ 適用范圍 容積率中等的郊區(qū)大盤(pán)物業(yè)類(lèi)型花園洋房（多層）泰然南湖玫瑰灣 特點(diǎn)描述小高層屬于多層和高層的中間產(chǎn)品,因此結(jié)合了兩者的優(yōu)點(diǎn)：通過(guò)電梯的配置，方便了上下通行。得房率也不低于普通多層，且通過(guò)多陽(yáng)臺(tái)、多露臺(tái)的設(shè)

21、計(jì)，使住宅的有效使用面積大大增加。 容積率范圍 最佳范圍：2.0 可行性范圍：0.1-2.5 預(yù)計(jì)地價(jià)外建造 2000-2500元/適用范圍 城市景觀資源大盤(pán) 城郊剛需大盤(pán)物業(yè)類(lèi)型小高層（非正統(tǒng)說(shuō)法）華潤(rùn)中央公園（單元式）、萬(wàn)科圓方（通廊式） 特點(diǎn)描述 7層及檐高20米以上的住宅,我們稱之為高層住宅.高層住宅是城市化的產(chǎn)物，按它的外部體形可分為塔式、板式和墻式；按它的內(nèi)部空間組合可分為單元式和走廊式。高層住宅一般設(shè)有電梯作為垂直交通工具 容積率范圍 最佳范圍：3.0 可行性范圍：3.0-6.0 預(yù)計(jì)地價(jià)外建造 3000-3300元/ 適用范圍 基本都適用物業(yè)類(lèi)型高層圖片控制區(qū)域圖片控制區(qū)域萬(wàn)達(dá)

22、公館 特點(diǎn)描述 高度100米以上的建筑，必須設(shè)置2個(gè)以上乘用電梯和煙感噴淋 容積率范圍 最佳范圍：6.0 可行性范圍：6.0+ 預(yù)計(jì)地價(jià)外建造 3500-4000元/ 適用范圍 城市核心區(qū)，擁有較好的自然景觀視野和城市視野,具備一定價(jià)格基礎(chǔ)，溢價(jià)能力高城中村改造項(xiàng)目，搶容積率物業(yè)類(lèi)型超高層 1.1 不平衡使用容積率案例A-成都郫縣項(xiàng)目建設(shè)用地77.88畝建設(shè)用地111.32畝地 塊 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo)凈用地面積126139.6415米和40米代征綠地40728.70地上可建設(shè)面積520300.00容 積 率4.1建筑密度30其中住宅26%綠 地 率30%各業(yè)態(tài)市場(chǎng)分析含金量高 容積率面積收

23、益 容積率面積收益 預(yù)計(jì)建面價(jià)格預(yù)計(jì)地價(jià)外建造地價(jià)外建造 前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)這里可以看到聯(lián)排、親地底躍和電梯頂躍是含金最高的，其次是多建電梯洋房，最后剩余的容積率為高層。各 業(yè) 態(tài) 的 容 積 率 面 積 收 益 表業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)建面價(jià)格預(yù)計(jì)地價(jià)外建造 容積率面積收益社區(qū)商鋪 5025010000元/ 1887元/ 8113元普通聯(lián)排13000元/2000元/11000元親地底躍 20025012000元/ 1960元/ 10040元電梯頂躍 20025011000元/ 1960元/ 9040元電梯洋房 1001307500元/ 2750元/ 4750元34高層831306800元/ （精裝

24、）2505元/ 4295元總體規(guī)劃業(yè)態(tài)配比規(guī)劃要求：1.容積率:4.12.覆蓋率:30%其中住宅26% 各業(yè)態(tài)指標(biāo)比對(duì)：業(yè)態(tài)合理容積率覆蓋率社區(qū)商業(yè) 3層2355100%普通聯(lián)排2.5層0.60.753035%底躍13層電梯頂躍無(wú)電梯頂躍電梯花園洋房71.52.02530%無(wú)電梯花園洋房1.31.52832%高層（1233層）2.561520%1、聯(lián)排別墅占地較大，但不易出面積2、一般底躍雖然可類(lèi)別墅，但只有12層的面積可溢價(jià)3、電梯7+1比多層在相同覆蓋率下更易出面積，且能激活4、5、6和頂躍溢價(jià)商業(yè)占足4%的覆蓋率，在適當(dāng)?shù)奈恢玫咨?2345677+1122+1123455+1高層提高覆蓋

25、率20%，少占地，容積率8聯(lián)排無(wú)電梯洋房電梯洋房替代替代規(guī)劃布局分析不平衡容積率的規(guī)律：1、高層占地要最小 補(bǔ)足容積率就好 布置在北面和西面2、洋房占地要最大 面積越多越好 7+1電梯洋房居中布置3、洋房組團(tuán)要均好 向外借景要用好 小區(qū)中部形成系列組團(tuán) 向40米綠帶借景規(guī)劃布局分析花園洋房集中、規(guī)模化，城市形象1、主道路入口形成洋房規(guī)模視覺(jué)2、形成點(diǎn)、線、面豐富城市空間 功能分區(qū)多層返遷房規(guī)劃未建小區(qū)景尚景（高層）電梯花園洋房34層高層社區(qū)商業(yè)不平衡使用容積率后的總貨值為40億元左右 ，大于單一產(chǎn)品的總貨值，比如只做高層的貨值為36.5億左右本方案占地比：花園洋房區(qū)/高層區(qū)=6.3/3.7本方

26、案可售住宅面積比（含下躍贈(zèng)送）：花園洋房/高層=3.1/6.9成都郫縣新城案例成都郫縣新城案例效果圖地 塊 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo)總用地面積（算容積率的基數(shù)）106690虎溪河及周邊綠地（不計(jì)入綠地率）8395可建設(shè)用地面積98295可建設(shè)地上面積160035容 積 率1.5建筑密度30綠 地 率30%虎溪河市政停車(chē)場(chǎng)建設(shè)用地建設(shè)用地1.1 不平衡使用容積率案例B重慶睿城項(xiàng)目 各業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)的容積率及密度：業(yè)態(tài)容積率建筑密度社區(qū)商業(yè) 3層2367100%普通聯(lián)排 3層0.60.72530%大院別墅 24層0.832%洋房 7層1.21.523%高層 22層2.53.51015%n 以配比的方式用足

27、1.5的容積率n 產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有： 1、商業(yè)洋房 2、商業(yè)聯(lián)排/大院高層 3、商業(yè)聯(lián)排/大院洋房高層7層7層總圖 配比研究洋房洋房7層7層洋房洋房2.5層20.5層2.5層 2.5層別墅 別墅別墅高層間距含金量高 容積率面積收益 容積率面積收益 預(yù)計(jì)建面價(jià)格預(yù)計(jì)地價(jià)外建造地價(jià)外建造 前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)期間費(fèi)用這里可以看到商鋪是含金最高的，應(yīng)在市場(chǎng)容量?jī)?nèi)盡量多建。剩余的土地應(yīng)多建大院別墅、洋房，最后剩余的容積率換為高層。各 業(yè) 態(tài) 的 容 積 率 面 積 收 益 表業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)建面價(jià)格預(yù)計(jì)地價(jià)外建造 容積率面積收益社區(qū)商鋪 20025010000/ 2700 / 7300元經(jīng)濟(jì)型酒店 200

28、2505000/ 2600 / 2400元大院別墅 2002508000/ 3450 / 4550元花園洋房 1001305500/ 2750 / 2750元小戶型高層1001304200/ （清水）3000 / 1200元總圖 配比研究產(chǎn)品類(lèi)別大院別墅花園洋房小戶型高層洋房高層商業(yè)區(qū)車(chē)位商鋪地下超市經(jīng)濟(jì)型酒店套數(shù)176其中：聯(lián)排88疊拼 88240其中：平層120躍層1201008551 其中：洋房314高層159商區(qū)78-單套面積（）180-240120-18039-53-總面積 （）381873816555675197111400319928785不平衡使用容積率后的總貨值：10.8億左

29、右，大于單一住宅產(chǎn)品的總貨值，如住宅部分只做七層的總貨值為9.7億左右總圖 配比研究東西分區(qū)高檔住區(qū) vs 商業(yè)與小戶型高層 南北分區(qū)大院別墅 vs 花園洋房 商業(yè)vs小戶型高層 利用河道、綠地、高差 將差異大的業(yè)態(tài)分開(kāi)。既滿足各業(yè)態(tài)的需求，也保證了其品質(zhì)。洋房布置在南側(cè)可減少高層對(duì)大院別墅的影響。商業(yè)盡量接近學(xué)校大門(mén)、公交站點(diǎn)。高層布置在遠(yuǎn)端?？倛D價(jià)值挖掘重大大門(mén)公交站點(diǎn)用地面積: 106688 m2地上建筑面積: 160035 m2總建筑面積: 215671 m2容積率:1.5綠化率:30%建筑密度:30%其中:住宅: 136052 m2 (計(jì)容) 14410 m2 (不計(jì)容）商業(yè): 22

30、788 m2 (計(jì)容)車(chē)庫(kù): 38326 m2 (車(chē)位)地下超市: 2918 m2 (不計(jì)容)其他:1195 m2 (計(jì)容)效果圖重慶睿城項(xiàng)目案例重慶睿城項(xiàng)目案例第二項(xiàng)原則物業(yè)類(lèi)型物業(yè)混合1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型）2、運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類(lèi)型，賣(mài)高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類(lèi)型，賣(mài)高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間的基礎(chǔ)物業(yè)類(lèi)型創(chuàng)新型物業(yè)獨(dú) 花高容積率：0.3 0.6 1.5 4123類(lèi)獨(dú)棟別墅聯(lián)排大院類(lèi)聯(lián)排洋房 0.5 0.8 2.0500W200W100W1800W50W獨(dú)聯(lián)花高類(lèi)

31、獨(dú)棟別墅案例物業(yè)類(lèi)型合院別墅圖片控制區(qū)域l 幾種風(fēng)格表現(xiàn)七合院由7個(gè)類(lèi)獨(dú)立的Townhouse圍合連接而成，結(jié)合中心庭院以及地下車(chē)庫(kù)構(gòu)成一個(gè)共生體。一個(gè)單元包括：Townhouse - 7戶（2780m2）物業(yè)類(lèi)型聯(lián)排大院案例l 幾種風(fēng)格表現(xiàn)成都：郫縣新城（弗萊明戈）類(lèi)聯(lián)排洋房案例成都：郫縣新城（弗萊明戈）類(lèi)聯(lián)排洋房案例 成都：郫縣新城（弗萊明戈）類(lèi)聯(lián)排洋房案例 成都郫縣新城（弗萊明戈）類(lèi)聯(lián)排別墅洋房案例-富陽(yáng)受降項(xiàng)目類(lèi)聯(lián)排洋房案例 類(lèi)聯(lián)排別墅洋房案例A1(1)A2(2)B1(3)B2(4)C1(5)C2(6)D1(7)D2(8)E(9) “削減龍?zhí)住?配套用房最小化p嚴(yán)格控制物管用房、會(huì)所、

32、垃圾站、居委會(huì)等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率p會(huì)所應(yīng)布置在沿街位置，便于對(duì)外經(jīng)營(yíng)，總圖報(bào)建時(shí)，會(huì)所要標(biāo)注為商業(yè)用房會(huì)所室內(nèi)泳池、乒乓球室均在地下一層網(wǎng)球場(chǎng)下沉，布置在地下室底板上底上沿街布置，一層為架空茶座、二樓為茶室、屋頂為竹林茶座。地上面積391平米地下泳池地下泳池室內(nèi)泳池、健身房、兒童游樂(lè)室、跳操房均布置在地下一層地上可作為臨時(shí)售樓處和商業(yè)，沿街布置地上面積：400平米左右“錦上添花”-贈(zèng)綠規(guī)劃、底層挖掘p規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量。盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層p將住宅周?chē)木G地盡可能的劃給私家 贈(zèng)綠規(guī)劃、底層挖掘1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提

33、下，增加親地戶型的數(shù)量（成都郫縣新城案例）盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層2.將住宅周?chē)木G地盡可能的劃給私家 類(lèi)聯(lián)排洋房案例成都：郫縣新城成都：郫縣新城（弗萊明戈）（弗萊明戈） 1.1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量的案例規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量的案例。CAAAAAABBBBCCCC2-2剖面11AAABB112222AAAAAABBBBBBCC1-1剖面B洋房A戶型底層挖掘下層前花園贈(zèng)送A戶型特點(diǎn)：親地、贈(zèng)綠、送面積1、邊戶型，一躍二。面積：1942、贈(zèng)送親地花園：453、贈(zèng)送地下架空：106入戶花園贈(zèng)送下層后花園贈(zèng)送地下室架空贈(zèng)送洋房B戶型底層

34、挖掘下層前花園贈(zèng)送B戶型特點(diǎn)：親地、贈(zèng)綠、送面積1、一躍二。面積：1712、贈(zèng)送親地花園：693、贈(zèng)送地下架空：77臺(tái)式花園贈(zèng)送下層花園贈(zèng)送地下室架空贈(zèng)送入戶花園贈(zèng)送C戶型特點(diǎn)：親地、贈(zèng)綠、送面積1、邊戶型，二躍三。面積：1982032、贈(zèng)送親地花園：46.73、贈(zèng)送平臺(tái)陽(yáng)臺(tái)：約20私家花園贈(zèng)送地下室架空贈(zèng)送三層戶型贈(zèng)地面花園 洋房C戶型的底層挖掘贈(zèng)綠規(guī)劃、底層挖掘1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量（成都郫縣新城案例）盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層2.將住宅周?chē)木G地盡可能的劃給私家 私家花園總計(jì)面積 40900平方米私家花園占住宅區(qū)景觀面積 65%私家花園邊界處理私家

35、花園相臨小徑方案重慶睿城分綠案例重慶睿城分綠案例p大面積 中戶型 花園大于100平方米 p 邊戶型 花園 大于250平方米 p 花園入戶 重慶睿城分綠案例重慶睿城分綠案例“地下黃金”-控制地庫(kù)p在不占用容積率的前提下，盡量將車(chē)庫(kù)抬到地上一層 或采用停車(chē)橋p優(yōu)化車(chē)庫(kù)柱網(wǎng)，控制車(chē)庫(kù)面積，標(biāo)準(zhǔn)為：車(chē)庫(kù)面積 / 車(chē)位數(shù)應(yīng)小于35平米 p案例：領(lǐng)秀城一期1、將車(chē)庫(kù)抬到地上一層抬高一層的城市街道的界面 抬高架空地下室分析 架空一層車(chē)位：通風(fēng)采光；減少埋深；減少防水工程量等初步估算節(jié)省1300萬(wàn)元； 6%左右坡道車(chē)輛直接入庫(kù)采光通風(fēng)減少埋深 北京 中糧假日紫苑 停車(chē)分析-地上，半地下兩層車(chē)位集中分布-減小下

36、挖工程量，大幅降低成本-框架結(jié)構(gòu)，開(kāi)放式，無(wú)管線 （停車(chē)專(zhuān)題將展開(kāi)研究）中央集中車(chē)位外圍地上車(chē)位 2.停車(chē)橋“看好家門(mén)”-減少入口p同一個(gè)地塊的車(chē)庫(kù)與人行入口盡量歸一，便于物業(yè)減少管理人數(shù)， 以入口為原點(diǎn)100米范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置第二出入口。p每增加一個(gè)出入口，就至少增加6個(gè)保安（三班倒），例如在武漢，每個(gè)保安每月的費(fèi)用至少在1300-2050元，每年將增加93600147600元，這些費(fèi)用都會(huì)均攤到物業(yè)管理費(fèi)用中，若按300戶計(jì)算，平均每戶每月的物管費(fèi)用增加26元p兩個(gè)相鄰地塊的入口應(yīng)盡量相對(duì)，便于兩個(gè)相鄰地塊人員的步行交通交通分析架空地下車(chē)庫(kù) 消防通道社區(qū)主入口車(chē)庫(kù)出入口減少入口，節(jié)約物業(yè)人力成本底層架空，無(wú)坡道出入口景觀化車(chē)道、增加綠化面積負(fù)二層地下車(chē)庫(kù)