1、深圳市月亮灣片區詳細藍圖THE LAYOUT PLANNING OF MOON BAY DISTRICT . SHENZHENURBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN前言月亮灣片區位于大南山西麓，依山傍海，臨近前海物流產業區。特區成立初期本片區規劃為工業用地，后興建少量住宅，形成污染企業與居住混合布局。為了減少環境污染，后進行了電廠改造和搬遷污染企業等措施。本次規劃希望利用其背依大南山的環境優勢，創造一個配套完善、環境宜人，為物流園區提供商務、居住配套的綜合社區利用其背依大南山的環境優勢，創造一個配套完善、環境宜人，為物流園區提供商務、居住配套的綜

2、合社區。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN工作框圖相關資料借鑒相關資料借鑒香港詳細藍圖香港詳細藍圖香港城市設計香港城市設計深圳詳細藍圖編制辦法深圳詳細藍圖編制辦法深圳中心區深圳中心區22、231地塊城市設計地塊城市設計現狀資料調查現狀資料調查相關規劃解讀相關規劃解讀總體規劃方案總體規劃方案成果成果現狀地籍現狀地籍現狀土地利用現狀土地利用現狀道路交通現狀道路交通現狀建筑現狀建筑南山區分區規劃南山區分區規劃前海物流園區規劃前海物流園區規劃地鐵二期工程近中期綜合規劃地鐵二期工程近中期綜合規劃前期研究前期研究現狀調查分析現狀調查分析方案構思方案構思成

3、果編制成果編制地塊控制地塊控制道路交通規劃道路交通規劃公共空間規劃公共空間規劃建筑設計要求建筑設計要求文本文本圖則與圖紙圖則與圖紙詳細藍圖控制要素體系詳細藍圖控制要素體系項目特色項目特色URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN 規劃借鑒 月亮灣詳細藍圖控制要素體系表 規劃借鑒 月亮灣詳細藍圖控制要素體系表項目前期研究現狀資料分析相關規劃解讀規劃原則與理念總體規劃方案控制要素導則指引 面臨的現實問題 面臨的現實問題周邊地區研究URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN深圳詳細藍圖規劃編制是借鑒了香港規劃編制

4、體系而引入的目前的詳細藍圖編制技術規定的試行版本，存在分類不清，內容重疊，并與成果的表達不一致等問題1面臨的現實問題URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN2規劃借鑒香港編制經驗借鑒我們學習香港城市設計指引的控制要素及考核因素。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN3控制要素體系每個類別與相應的管理部門對應，便于規劃管理、實施。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN 項目區位與規劃范圍 現狀概貌 現狀地籍 現狀土地利用 現狀建筑質量分析 現狀交通分析 現

5、狀人口 現狀公共配套設施 現狀要素 現狀基地評估 項目區位與規劃范圍 現狀概貌 現狀地籍 現狀土地利用 現狀建筑質量分析 現狀交通分析 現狀人口 現狀公共配套設施 現狀要素 現狀基地評估項目前期研究現狀分析相關規劃解讀規劃原則與理念總體規劃方案控制要素導則指引周邊地區研究URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN1項目規劃范圍東以生態控制線范圍內的建設用地紅線為界南以興海大道為界西以月亮灣大道為界北以西部通道為界規劃總用地面積：138.54138.54公頃其中，位于生態控制線內的范圍面積53.85公頃。URBAN PLANNING&DESIGN IN

6、STITUTE OF SHENZHEN2現狀概貌除生態線以內的荔枝林與青青世界地勢高差較大外其他用地較為平坦，地形標高基本在4m-6m4m-6m之間，適宜開發建設適宜開發建設。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN3現狀地籍現狀共3131個地籍權屬，已收集到用地紅線地塊1212處（其中8 8處有設計要點）。 現狀情況 現狀情況部分地塊，沿月亮灣道路一側用地紅線邊界，在市政道路紅線之內個別地塊地籍較零碎且形狀不規則，不利于規劃的整體布局。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN4現狀土地利用建設用地89

7、.2589.25公頃，非建設用地49.2949.29公頃少量的居住、工業用地大部分未開發，為臨時堆場和停車場用地；林地主要為大面積的荔枝林。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN5現狀建筑質量分析主要有住宅、工業廠房、學校大部分建筑年代較新、質量較好，有保留的價值。在生態線范圍內有一片已建的工業廠房，建筑質量較好，但屬于違章建設。質量較好建筑：346284.52M2質量較差建筑：8482.37M2URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN6現狀交通分析在基地的西側、南側有現狀平南鐵路平南鐵路通過，形式為

8、高架.平南鐵路平南鐵路月亮灣大道 、興海大道月亮灣大道 、興海大道均為雙向六車道；西部港口的主要疏港道路，其交通承載壓力很高.與月亮灣大道采取立交形式相聯系。立交設施占地涉及到基地范圍內地籍的調整。西部通道西部通道URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN荔灣路URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN7現狀人口分析片區現狀總人口是32103210人，大部分為戶籍人口。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN8現狀公共配套設施深大附中深大附中總用地面積45279

9、.4M2,建筑面積43377.01M2,建筑容積率0.9,建筑覆蓋率20%,建筑層數控制在6層以下，建筑質量較好媽灣派出所媽灣派出所占地1882,8M2,建筑面積2780M2,建筑容積率1.5，建筑覆蓋率25%.深大附中媽灣派出所主要沿荔灣路的住宅底層布置，規模較小，環境較差。零售商業零售商業URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN8 現狀基地評估有利條件 基地周邊良好的交通條件、未來由平南鐵路改造的地鐵5號線將大大改善基地的交通出行、提升土地的價值。 基地位于大南山腳下這一獨特位置使其土地的價值與吸引力得到了提升。 基地內大部分地塊沒有開發，建設

10、潛力較高存在問題 基地周邊的物流園區和工業用地對規劃范圍內的環境影響較大。 月亮灣大道與興海路作為西部物流港群的主要疏港道路，其交通承載較大，交通秩序較為混亂，貨運與客運混雜，對基地內環境具有一定的影響。 基地內部分地塊地籍劃分過于零碎且不規則，不利于空間的組織。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN 南山分區規劃 前海物流園區規劃 地鐵二期工程近中期綜合規劃 結論 南山分區規劃 前海物流園區規劃 地鐵二期工程近中期綜合規劃 結論項目前期研究現狀資料分析相關規劃解讀規劃原則與理念總體規劃方案控制要素導則指引周邊地區研究URBAN PLANNING

11、&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN1南山分區規劃以二類居住居住功能為主。功能定位功能定位大南山片區(NS03)人口規模控制為4.84.8萬人，根據規劃區居住用地占整個大南山片區居住用地的比例以及采用相關平衡，估算出規劃區居住人口規模大約控制為1.51.5萬人。人口控制人口控制對大南山片區土地使用強度的控制為毛容積率0.38。毛容積率0.38。在扣除大南山郊野公園等非建設用地的基礎上，根據不同性質土地利用的加權平衡推算出規劃區整體毛容積率大約控制在1.01.0左右。強度控制強度控制公共配套設施公共配套設施屬于小區級，公共配套設施應按深標中小區級的相應指標進行配置。同時，應

12、遵循深圳市南山區分區規劃（2003）對大南山片區公共配套設施的相應指標。（配套一所小學）lh7URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN2前海物流園區規劃研究近期依托物流中心發展成為區級中心，遠期結合寶安中心城發展成為市級中心，以港口和西部通道為依托的綜合性區域性物流中心。功能定位功能定位功能分區功能分區 港口補足功能區 綜合物流功能區 商務辦公區 大型交通、市政設施區 物流發展備用地URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN對前海物流園就業人群進行分析。就業人群分析就業人群分析商務辦公商務辦公港口補足功能

13、區港口補足功能區綜合物流功能區綜合物流功能區辦公辦公海關檢查海關檢查國檢國檢信息服務信息服務流通加工流通加工堆場堆場外來白領外來白領普通辦公普通辦公公 務 員公 務 員普通工人普通工人打工人員打工人員高層白領高層白領信息服務信息服務URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN3地鐵二期工程近中期綜合規劃地鐵二期工程近中期綜合規劃地鐵二期工程近中期綜合規劃平南鐵路在遠期將改為地鐵5號線地鐵5號線，形式為高架輕軌，并且在通過基地的一段上將設置一站點。這一計劃將大大改善基地的交通出行、提高土地的價值，并且對基地的功能布局與地鐵站周邊地塊的開發強度將產生較大的

14、影響。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN 規劃原則與目標 初步方案比較 規劃著重解決的幾個問題 規劃原則與目標 初步方案比較 規劃著重解決的幾個問題項目前期研究現狀資料分析相關規劃解讀規劃定位原則與理念總體規劃方案控制要素導則指引周邊地區研究URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN目標定位分析目標定位分析目標定位與理念目標定位與理念西部港區發展趨勢良好西部港區發展趨勢良好0100020003000400050006000700080001995199619971998199920002001200

15、220030100200300400500600貨物吞吐量散雜貨吞吐量集裝箱吞吐量貨物吞吐量：萬噸/年集裝箱吞吐量：萬標箱/年單位：萬噸/年單位：萬標箱/年西部港區歷年吞吐量統計示意圖深圳最大的綜合港區深圳最大的綜合港區集裝箱吞吐量急速增長，吞吐規模與鹽田港不分伯仲集裝箱吞吐量急速增長，吞吐規模與鹽田港不分伯仲港口功能正進行優化整合，作業效率還將大幅度提高港口功能正進行優化整合，作業效率還將大幅度提高2005年底集裝箱吞吐量接近年底集裝箱吞吐量接近800萬萬TEUURBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN港口后方陸域的生活配套需求較大港口后方陸域的生

16、活配套需求較大鹽田港后方陸域鹽田港后方陸域發展為例：在歷次規劃中，鹽田港后方陸域：配套倉儲比例逐步上升，商務辦公下降，而配套居住的功能在經歷一定的下降之后又恢復到接近發展為例：在歷次規劃中，鹽田港后方陸域：配套倉儲比例逐步上升，商務辦公下降，而配套居住的功能在經歷一定的下降之后又恢復到接近1/3的比例。發展定位也逐步轉向以港口服務配套為主要指向的比例。發展定位也逐步轉向以港口服務配套為主要指向1994總體規劃發展定位發展定位特區東部次中心、港口生產和生活后勤服務基地、“港城一體”1998分區規劃集疏運系統便捷、配套功能齊全、環境優美的港口后方服務基地2002調整規劃2001法定圖則1997 控

17、規鹽田區涉外中心、文化中心；突出港口開發建設以便捷的集疏運交通為依托，以大型物流園區為主體的港口縱深服務區同94總規5 54 43 32 21 12003組團規劃配套鹽田港口的發展，深圳東部港口物流園區6 60%20%40%60%80%100%1994年總體規劃1997年控規2001年法定圖則2002年調整規劃2003年組團規劃鹽田后方歷次規劃用地比例變化示意配套倉儲居住生活商貿、服務目標定位分析目標定位分析目標定位與理念目標定位與理念后方陸域生活配套空間的供給有限后方陸域生活配套空間的供給有限本片區是該地區為數不多的臨近產業地區、適宜發展生活配套功能的片區之一。本片區是該地區為數不多的臨近產

18、業地區、適宜發展生活配套功能的片區之一。前海港口物流園區就業、服務總人口測算估算：前海港口物流園區就業、服務總人口測算估算：港區就業人口港區就業人口后方就業人口后方就業人口總就業人口總就業人口就業服務總人口就業服務總人口180人/集裝箱泊位，隨物流運作、信息管理效率提高，逐漸減少（取175人/泊位），散雜貨泊位 270 人/泊位，得出港區人口規模為：180*20*2/3+270*7=0.43萬人后方配套產業員工指為集疏運、倉儲、臨港工業、金融保險、貿易、貨運代理、維修等為港口運作配套服務人口。按照經驗比值，港區作業人員：后方服務人員1:71:10，取1：9，配套產業員工總數將為：0.43*9=

19、3.87萬人在功能上亦起到為港口配套服務的作用，其就業人口應包括在后方配套產業員工中。故港區及相關的就業總人口為：3.87+0.43=4.3萬人按按照經驗數據取單身職工占總職工數的三分之二，雙職工帶眷系數為2.5,同地雙職工占雙職工的30%，可計算港口就業、服務總人口：4.37.11/3（1-0.3/2）（1+2.5）+2/3= 7.14 萬人臨近配套居住用地分析臨近配套居住用地分析居住系數：實際人口（萬人）居住系數：實際人口（萬人）1.0 7.14 0.8 5.71 0.6 4.28 0.4 2.86 0.2 1.45如果按照如果按照0.2取值，按人均取值，按人均35平米計，需要住宅面積約平

20、米計，需要住宅面積約55萬平米。萬平米。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN生活配套的類型的合理選擇生活配套的類型的合理選擇產業功能和產業人口構成產業功能和產業人口構成：產業發展需要本片區提供以普通辦公、普通住宅、公寓及相應配套設施的就近的生活配套功能。產業發展需要本片區提供以普通辦公、普通住宅、公寓及相應配套設施的就近的生活配套功能。目標定位分析目標定位分析目標定位與理念目標定位與理念辦公辦公海關檢查海關檢查國檢國檢信息服務信息服務流通加工流通加工堆場堆場外來白領外來白領普通辦公普通辦公普通工人普通工人打工人員打工人員高層百領高層百領高檔住宅

21、高檔住宅普通住宅普通住宅公寓公寓信息服務信息服務便于生產組織臨近產業地區配套解決城市配套解決便于生產組織臨近產業地區配套解決城市配套解決普通辦公普通辦公以寧波為例，原來規劃把居住城區和港口物流園拉近，結果是城市反方向發展，原因是港口帶來的交通、污染降低了周邊的居住質量以寧波為例，原來規劃把居住城區和港口物流園拉近，結果是城市反方向發展，原因是港口帶來的交通、污染降低了周邊的居住質量以鹽田為例，我們做鹽田港規劃時了解到，大量交通對鄰近居住負面影響較大，因此居住功能定位是中低檔。以鹽田為例，我們做鹽田港規劃時了解到，大量交通對鄰近居住負面影響較大，因此居住功能定位是中低檔。港口地區物流作業、大型交

22、通運輸給片區帶來負面環境影響，不適宜發展高檔居住社區，我們建議主要開發港口地區物流作業、大型交通運輸給片區帶來負面環境影響，不適宜發展高檔居住社區，我們建議主要開發宿舍、公寓、小戶型住宅宿舍、公寓、小戶型住宅相結合的中低檔社區。相結合的中低檔社區。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN我市房地產市場結構調整的需求我市房地產市場結構調整的需求特區內可建設用地已經非常稀缺，在近期特區內可建設用地已經非常稀缺，在近期“國六條國六條”和和“十五條細則十五條細則”出臺之后，深圳需要拿出切實可行的措施，解決當前房地產業存在的供應結構性失衡及房價增長過快的問題

23、。本片區發展應作為調順房地產供應結構的難得機會。出臺之后，深圳需要拿出切實可行的措施，解決當前房地產業存在的供應結構性失衡及房價增長過快的問題。本片區發展應作為調順房地產供應結構的難得機會。目標定位分析目標定位分析目標定位與理念目標定位與理念深圳近期建設規劃（2006-2010）“ “尋求緊約束下的城市和諧發展之路尋求緊約束下的城市和諧發展之路尋求緊約束下的城市和諧發展之路尋求緊約束下的城市和諧發展之路” ”URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN整體性原則整體性原則規劃原則規劃原則生態性原則生態性原則以人為本原則以人為本原則集約化原則集約化原則目

24、標定位目標定位以港口物流產業園區的生活配套港口物流產業園區的生活配套為導向，以提供小戶型、公寓型住宅小戶型、公寓型住宅為主要手段，創造生活便利、配套齊全、環境優美的綜合型生活社區。目標定位分析目標定位分析目標定位與理念目標定位與理念URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN規劃理念規劃理念目標定位與理念目標定位與理念1加強區內公共空間以及區外物流園區與大南山的通道聯系，強化地區景觀環境特征。2弱化物流園區以及周邊城市干道對規劃區功能混雜、環境污染的影響。3集約利用土地，適當高強度綜合開發地鐵站腹地及周邊用地。4完善公共設施的布局。5保護生態環境。6基

25、于片區整體發展需要，整理地籍。1加強區內公共空間以及區外物流園區與大南山的通道聯系，強化地區景觀環境特征。2弱化物流園區以及周邊城市干道對規劃區功能混雜、環境污染的影響。3集約利用土地，適當高強度綜合開發地鐵站腹地及周邊用地。4完善公共設施的布局。5保護生態環境。6基于片區整體發展需要，整理地籍。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN3多輪方案比較URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN 總體構思 地塊控制 街道與開放空間設計要求 道路交通規劃 建筑設計要求 環境設施設計要求 總體構思 地塊控制 街道

26、與開放空間設計要求 道路交通規劃 建筑設計要求 環境設施設計要求項目前期研究現狀資料分析相關規劃解讀規劃原則與理念總體規劃方案控制要素導則指引周邊地區研究URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN1方案構思 構建一縱三橫路網骨架構建一縱三橫路網骨架一縱荔灣路，主要生活道路；三橫港前路、港城路、鏟灣路，連接路；內部聯系路 利用地鐵站優勢構建片區商業中心利用地鐵站優勢構建片區商業中心地鐵站點周圍的商業設施作為基地內的標志性空間不僅服務于社區內部，同時也是更大范圍的區域中心，形成公共功能的共享。 完善公共配套設施完善公共配套設施充分利用現狀良好的配套設施，

27、同時根據小區的規模進一步完善，增加小學、幼兒園等設施。 構建公共空間骨架構建公共空間骨架建立月亮灣大道與大南山之間的聯系，形成兩個帶形公園，使公共資源區域共享。 居住組團 居住組團在綠化之間安排居住組團。 游樂設施用地 游樂設施用地在生態線之內規劃安排低密度的游樂設施用地。200M500MURBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN規劃總平面規劃總平面總體技術經濟指標總體技術經濟指標lh8URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN2地塊控制土地利用規劃URBAN PLANNING&DESIGN INSTITU

28、TE OF SHENZHEN公共配套設施規劃URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN3道路交通規劃交通流線規劃URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN步行系統規劃URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN公交站點規劃公交站點的規劃滿足以下兩方面的條件:1 站點不超過五百米的距離2 結合主要的人流集散處URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN4街道與開放空間設計街道設計荔灣路港城路鏟灣路、港前路、沿山路內部道路URB

29、AN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN街道組成部分人行道路燈人行道路燈街頭設施街頭設施街道藝術品街道藝術品URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN社區公園規劃帶形公園的功能主要有兩個：（1）作為社區居民休閑娛樂的場所；（2）作為月亮灣大道與荔枝林及大南山的綠化通道。因此，帶形公園內不應設施過多的建筑實體設施及高大的喬木，而應以草坪以及灌木為主，保持視線以及空間的通透。公共空間設計ABABURBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN公共空間設計站點廣場URBAN PL

30、ANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN5建筑設計要求高度控制高度比選URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN5建筑設計要求高度控制高度比選URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN5建筑設計要求高度控制高度比選URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN5建筑設計要求100m35m25m10m高度控制經過多次探討，確定本片區的高度控制方案。形成由軌道站點想周邊、城市道路向自然山體，逐漸跌落的空間形態格局。URBAN PLANNING

31、&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHENURBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHENURBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN街墻由面向街道的各類建筑構成 ，沿人行道布置的建筑還確定了城市開放空間界限。本區所有建筑都應該建在地塊退線范圍內，為了增強該區的城市風格，要求有些建筑與規定的建筑后退線看齊，在確定有街墻線的地方必須執行這個規定。在由商業建筑構成的街墻立面應跨及所在地塊90%的長度；由居住建筑構成的街墻立面應跨及所在地塊70%的長度。街墻立面線指引URBAN PLANNING&DESI

32、GN INSTITUTE OF SHENZHEN建筑形態居住建筑居住建筑根據現代住宅的特點，片區的住宅造型應設計簡單，格調平和、寧靜，富于想象并與生態景觀良好地結合在一起。建筑形態強調一種生活的態勢，由生動、簡練的幾何形體和線條構成。商業建筑商業建筑商業建筑力求洗煉，追求現代感，以形成平凡、統一、簡潔、富于現代氣息的商業建筑形式，建筑立面盡量以玻璃櫥窗為主，以烘托商業氣氛。辦公建筑辦公建筑辦公建筑應體現現代、簡潔與莊重，避免采用輕盈的構架進行裝飾，立面應以玻璃與當地的石材進行裝飾。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN建筑色彩居住建筑居住建筑居住

33、建筑應以淺灰色、米黃色等淺色調顏料為基調色，建筑的屋頂、陽臺、檐口等重點部位，宜采用紅、黃、藍等色彩作為點綴，使整個片區居住建筑色彩統一中有變化，清新淡雅中煥發出勃勃生機。商業建筑商業建筑商業建筑應以淺暖色調為主，立面局部可采用鮮艷的顏色進行裝飾，以體現活躍的商業氛圍。辦公建筑辦公建筑辦公建筑應以淺灰色為基調，重要部分可采用其它顏色進行裝飾，但不應出現跳躍感，整體應莊重嚴肅。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN6廣告與標識廣告URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN6廣告與標識標識URBAN PLA

34、NNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN7市政規劃給水工程來自南山和蛇口工業區水廠來自南山和蛇口工業區水廠污水工程排至南山污水廠排至南山污水廠雨水工程URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN7市政規劃電力工程規劃白田站白田站電纜終端站南山電廠現狀變電所電纜終端站南山電廠現狀變電所規劃變電所規劃變電所URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN7市政規劃通信工程規劃電信目標局電信目標局郵政所郵政所有線電視小區管理站有線電視小區管理站URBAN PLANNING&DESIGN INS

35、TITUTE OF SHENZHEN7市政規劃燃氣工程URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN 研究的意義 基地現狀資料分析 規劃構思 土地利用規劃 研究的意義 基地現狀資料分析 規劃構思 土地利用規劃項目前期研究現狀資料分析相關規劃解讀規劃原則與理念總體規劃方案控制要素導則指引周邊地區研究 道路交通規劃 街墻界面與高度控制 總平面與三維示意 道路交通規劃 街墻界面與高度控制 總平面與三維示意URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN1基地分析URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE

36、 OF SHENZHEN2規劃構思 構建路網系統構建路網系統 保留現狀地塊保留現狀地塊 構建商業中心構建商業中心 完善公共配套設施完善公共配套設施 構建公共空間體系構建公共空間體系 填充居住組團填充居住組團URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN3土地利用規劃在土地利用層面上規劃范圍內以居住用地為主，保留現狀的月亮灣花園，將光大木材工業有限公司與現狀的集裝箱堆場用地置換為居住用地并落實相應公共配套設施。同時，考慮地鐵站點周邊用地的高強度綜合性開發，在臨近興海大道的地塊給予相應的彈性與兼容性，允許居住、商業與辦公等多用途利用。URBAN PLANNI

37、NG&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN4總平面及三維示意URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN5總平面及三維示意URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN 地塊指標控制 機動交通與步行空間控制 建筑界面控制 建筑形態及色彩控制 地塊指標控制 機動交通與步行空間控制 建筑界面控制 建筑形態及色彩控制項目前期研究現狀資料分析相關規劃解讀規劃原則與理念總體規劃方案控制要素導則指引周邊地區研究URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN把控制要素

38、根據不同的管理部門進行歸類，實現一圖化管理URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN需要協調的幾個主要問題需要協調的幾個主要問題該兩個地塊位于生態線內。其中一個用地目前建有廠房，屬違章建筑。原南油集團曾欠荔園公司該兩個地塊位于生態線內。其中一個用地目前建有廠房，屬違章建筑。原南油集團曾欠荔園公司(南山村南山村)統征返還用地，根據省國土資源廳關于在治理整頓土地市場中完善歷史用地手續的通知，市局批準該兩地塊為返還用地。遵照深圳市基本生態控制線管理規定，該地塊可作旅游設施開發。南山分區規劃、目前的法定圖則和詳細藍圖中將其用地性質定為：游樂設施用地（統征返還

39、用地，根據省國土資源廳關于在治理整頓土地市場中完善歷史用地手續的通知，市局批準該兩地塊為返還用地。遵照深圳市基本生態控制線管理規定，該地塊可作旅游設施開發。南山分區規劃、目前的法定圖則和詳細藍圖中將其用地性質定為：游樂設施用地（C5）。）。但在規劃中容積率的確定缺乏依據。但在規劃中容積率的確定缺乏依據。與 生態控制線與 生態控制線 的矛盾的矛盾生態控制線生態控制線規劃出發點的差異規劃出發點的差異（1）詳細藍圖）詳細藍圖以城市設計和軌道站點綜合集中開發為導向（以城市設計和軌道站點綜合集中開發為導向（2）法定圖則）法定圖則以土地管理為導向以土地管理為導向與 在編法定圖則與 在編法定圖則 的矛盾的矛

40、盾在編法定圖則詳細藍圖在編法定圖則詳細藍圖產生矛盾的原因產生矛盾的原因結合片區道路設置綠地地塊之間設置結構性綠地通廊結合片區道路設置綠地地塊之間設置結構性綠地通廊在編法定圖則詳細藍圖在編法定圖則詳細藍圖同樣是根據分區規劃的規模控制要求，兩個規劃對該片區的總體建筑規模保持一致。圖則方案對已批要點用地調整較小。我們的方案從城市設計角度出發，考慮了公共綠地通廊、步行通道、城市天際線等因素，以及地鐵同樣是根據分區規劃的規模控制要求，兩個規劃對該片區的總體建筑規模保持一致。圖則方案對已批要點用地調整較小。我們的方案從城市設計角度出發，考慮了公共綠地通廊、步行通道、城市天際線等因素，以及地鐵5號線站點的建

41、設帶來的影響。在片區內部對開發規模的分布進行調整，即，將部分地塊的建筑量移到站點周邊地塊。號線站點的建設帶來的影響。在片區內部對開發規模的分布進行調整，即，將部分地塊的建筑量移到站點周邊地塊。與 在編法定圖則與 在編法定圖則 的矛盾的矛盾法定圖則詳細藍圖法定圖則詳細藍圖詳籃方案在現狀中學和規劃居住區之間形成綠地廊道，實現月亮灣大道以西地區與大南山的視線通透和步行聯系；詳籃方案在現狀中學和規劃居住區之間形成綠地廊道，實現月亮灣大道以西地區與大南山的視線通透和步行聯系；考慮到片區與外圍城市道路的銜接道路的合理間距，取消規劃支路；考慮到片區與外圍城市道路的銜接道路的合理間距，取消規劃支路；根據總體空

42、間體量控制，適當降低本地塊開發規模。根據總體空間體量控制，適當降低本地塊開發規模。街頭綠地小區公園街頭綠地小區公園地塊編號：地塊編號：17-03用地性質：用地性質：R2（二類居住用地）（二類居住用地）用地面積（）：用地面積（）： 35029.0容積率：容積率：3.16備注：備注：依據政府批件，調整用地范圍，建筑總量不變依據政府批件，調整用地范圍，建筑總量不變地塊編號：地塊編號：02-03、02-04用地性質：用地性質：R22、R2（二類托幼用地、二類居住用地）（二類托幼用地、二類居住用地）用地面積（）：用地面積（）： 335230942容積率：容積率：0.8、2.0備注：備注：根據總體空間形態

43、降低地塊強度，減少約根據總體空間形態降低地塊強度，減少約5萬平米萬平米用地單位：中國光大國際信托投資公司中國光大國際信托投資公司法定圖則詳細藍圖法定圖則詳細藍圖法定圖則詳細藍圖法定圖則詳細藍圖 在兩個地塊之間設置綠地通廊； 增設社區中心；對地塊劃分適當調整。在兩個地塊之間設置綠地通廊； 增設社區中心；對地塊劃分適當調整。街頭綠地小區公園街頭綠地小區公園法定圖則詳細藍圖法定圖則詳細藍圖用地單位：深圳市光彩置業有限公司深圳市光彩置業有限公司地塊編號：地塊編號：18-03用地性質：用地性質：R2（二類居住用地）（二類居住用地）用地面積（）：用地面積（）： 32108.0容積率：容積率：1.5備注：備

44、注：依據政府批件依據政府批件地塊編號：地塊編號：03-04用地性質：用地性質：R2（二類居住用地）（二類居住用地）用地面積（）：用地面積（）： 24746.0容積率：容積率：2.0備注：備注：地籍調整，總建筑面積保持不變地籍調整，總建筑面積保持不變法定圖則詳細藍圖法定圖則詳細藍圖 將綜合服務類用地移到軌道站點核心地段將綜合服務類用地移到軌道站點核心地段將外圍的要點規定的將外圍的要點規定的商業用地商業用地改為改為居住用地居住用地；同時從整體空間形態控制出發，提高了該地塊開發強度；同時從整體空間形態控制出發，提高了該地塊開發強度；用地單位：深圳南油房地產有限公司（深圳南油房地產有限公司（1907、

45、1909）、中建二局二公司深圳分公司（）、中建二局二公司深圳分公司（1908）地塊編號：地塊編號：19-07、19-08、19-09用地性質：用地性質：C1（商業用地）、（商業用地）、R2+C2 (二類居住商業性辦公用地二類居住商業性辦公用地)、C1（商業用地）（商業用地）用地面積（）：用地面積（）： 5904+7095+4609容積率：容積率：2.12、1.75、1.75備注：備注：依據政府批件依據政府批件地塊編號：地塊編號：05-08、05-07、05-06用地性質：用地性質：R2（二類居住用地）（二類居住用地）用地面積（）：用地面積（）： 6180+7189+5840容積率：容積率：3.

46、0、1.7、3.0備注：備注：規劃規劃（05-07為現狀）為現狀）法定圖則詳細藍圖法定圖則詳細藍圖解決矛盾的建議解決矛盾的建議兩個在編規劃的協調兩個在編規劃的協調兩個規劃同期編制，出發點不同，規劃的方案也呈現一定差異；兩個規劃同期編制，出發點不同，規劃的方案也呈現一定差異；詳藍方案對于城市設計的因素研究比較深入，但可能對已批要點用地帶來協調的難度；詳藍方案對于城市設計的因素研究比較深入，但可能對已批要點用地帶來協調的難度；圖則方案的用地協調難度較小；圖則方案的用地協調難度較小；希望明確規劃方案導向，在局內層面進行協調。希望明確規劃方案導向，在局內層面進行協調。URBAN PLANNING&DE

47、SIGN INSTITUTE OF SHENZHEN涉及到的用地調整與 地籍與 地籍 的矛盾的矛盾URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN原有地籍面積：原有地籍面積：50000.3規劃地塊面積：規劃地塊面積：34293.7道路占地面積：道路占地面積：7817.0綠化占地面積：綠化占地面積：7889.6用地單位用地單位:中國光大國際信托投資公司中國光大國際信托投資公司規劃容積率：規劃容積率：2.0要點容積率：要點容積率：2.5URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN原有地籍面積：原有地籍面積：59999.

48、4規劃地塊面積：規劃地塊面積：42621.9道路占地面積：道路占地面積：8690.2綠化占地面積：綠化占地面積：8678.7規劃容積率：規劃容積率：2.2用地單位用地單位:深圳海濱房地產有限公司深圳海濱房地產有限公司URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN原有地籍面積：原有地籍面積：32017.2規劃地塊面積：規劃地塊面積：24746.0小學占地面積：小學占地面積：5768.7綠化占地面積：綠化占地面積：2290.8原有要點容積率：原有要點容積率：1.5規劃容積率：規劃容積率：2.4用地單位用地單位:深圳市光彩置業有限公司深圳市光彩置業有限公司UR

49、BAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN原有地籍面積：原有地籍面積：19999.4規劃地塊面積：規劃地塊面積：16464.6道路占地面積：道路占地面積：3534.8用地單位用地單位:南油工貿公司南油工貿公司規劃容積率：規劃容積率：2.0URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN國土局最新劃撥面積：國土局最新劃撥面積：7756.2規劃地塊面積：規劃地塊面積：6098.4道路占原地籍面積：道路占原地籍面積：621.3規劃容積率：規劃容積率：3.0用地單位用地單位:深圳市東華實業有限公司深圳市東華實業有限公司甲方要

50、求容積率上調甲方要求容積率上調報批方案容積率：報批方案容積率：4.2原有地籍面積：原有地籍面積：7465.4占最新國土局劃撥面積：占最新國土局劃撥面積：1657.8URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN容積率：容積率：3.0容積率：容積率：4.0URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN原有地籍面積：原有地籍面積：30615.5規劃地塊面積：規劃地塊面積：30049.5道路占地面積：道路占地面積：3954.3補償面積：補償面積：3998.7規劃容積率：規劃容積率：3.6用地單位用地單位:深圳市光彩置業有

51、限公司深圳市光彩置業有限公司業主要求容積率下調業主要求容積率下調URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHENURBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN解決矛盾的建議解決矛盾的建議調整地籍之后協調工作的建議調整地籍之后協調工作的建議如果以城市設計為出發點，優化片區空間布局為導向；如果以城市設計為出發點，優化片區空間布局為導向；建議配套相應的政策工具，與開發商協商，尋找公共利益和集團利益的平衡點，最終達到雙贏效果。建議配套相應的政策工具，與開發商協商，尋找公共利益和集團利益的平衡點，最終達到雙贏效果。可借鑒深圳市

52、建筑設計經濟技術指標計算規定中可借鑒深圳市建筑設計經濟技術指標計算規定中“核增、核減、獎勵性調整核增、核減、獎勵性調整”規定規定4.2.1核增建筑面積規劃行政主管部門為保證公眾安全、改善環境、鼓勵配建機動車停車位等目的，允許對建筑中一些特定用途的建筑空間增加等量的建筑面積。核增建筑面積規劃行政主管部門為保證公眾安全、改善環境、鼓勵配建機動車停車位等目的，允許對建筑中一些特定用途的建筑空間增加等量的建筑面積。4.2.3 獎勵建筑面積在城市規劃行政主管部門特別劃定的地段內，用地單位在建設用地規劃許可證及土地使用權出讓合同書的規定之外，自愿在建設用地范圍內開辟公共開放空間，無償提供給城市管理部門管理

53、、供市民使用，經向城市規劃行政主管部門申請批準后增加的建筑面積。獎勵建筑面積在城市規劃行政主管部門特別劃定的地段內，用地單位在建設用地規劃許可證及土地使用權出讓合同書的規定之外，自愿在建設用地范圍內開辟公共開放空間，無償提供給城市管理部門管理、供市民使用，經向城市規劃行政主管部門申請批準后增加的建筑面積。4.2.3.2 在建設用地范圍內開辟的城市公共開放空間，分為建筑開放公共空間和場地公共開放空間兩種類型。每種類型均有規定的適用條件和建筑面積獎勵系數。建筑開放空間建筑面積獎勵系數與場地開放空間建筑面積獎勵系數由城市規劃行政主管部門另行文規定。在建設用地范圍內開辟的城市公共開放空間，分為建筑開放公共空間和場地公共開放空間兩種類型。每種類型均有規定的適用條件和建筑面積獎勵系數。建筑開放空間建筑面積獎勵系數與場地開放空間建筑面積獎勵系數由城市規劃行政主管部門另行文規定。URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN匯報完畢，謝謝！URBAN PLANNING&DESIGN INSTITUTE OF SHENZHEN