1、 商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅 成本分拆及控制策略成本分拆及控制策略成本分拆及控制策略成本分拆及控制策略 成本核算、扣除及成本控制實務(wù)成本核算、扣除及成本控制實務(wù)成本核算、扣除及成本控制實務(wù)成本核算、扣除及成本控制實務(wù)中國房地產(chǎn)精典講座中國房地產(chǎn)精典講座中國房地產(chǎn)精典講座中國房地產(chǎn)精典講座中國房地產(chǎn)精典講座中國房地產(chǎn)精典講座中國房地產(chǎn)精典講座中國房地產(chǎn)精典講座1成本結(jié)構(gòu)成本結(jié)構(gòu)成本結(jié)構(gòu)成本結(jié)構(gòu) 開發(fā)項目成本開發(fā)項目成本開發(fā)項目成本開發(fā)項目成本房地產(chǎn)成本核算的步驟房地產(chǎn)成本核算的步驟房地產(chǎn)成本核算的步驟房地產(chǎn)成本核算的步驟1 1 1 1、確定成本對象、

2、確定成本對象、確定成本對象、確定成本對象2 2 2 2、確定成本項目、確定成本項目、確定成本項目、確定成本項目3 3 3 3、將成本支出計入成本對象具體項目、將成本支出計入成本對象具體項目、將成本支出計入成本對象具體項目、將成本支出計入成本對象具體項目4 4 4 4、確定已完工產(chǎn)品成本、確定已完工產(chǎn)品成本、確定已完工產(chǎn)品成本、確定已完工產(chǎn)品成本5 5 5 5、確定已銷開發(fā)產(chǎn)品成本、確定已銷開發(fā)產(chǎn)品成本、確定已銷開發(fā)產(chǎn)品成本、確定已銷開發(fā)產(chǎn)品成本【比較與掌握比較與掌握比較與掌握比較與掌握】：確定成本對象的原則？：確定成本對象的原則？：確定成本對象的原則？：確定成本對象的原則？ 會計核算與稅法要求

3、的差異會計核算與稅法要求的差異會計核算與稅法要求的差異會計核算與稅法要求的差異如何確定成本對如何確定成本對如何確定成本對如何確定成本對象？象？象？象？ 單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。 在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類

4、型相同、開竣工時間在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。目，可以合并為一個成本核算對象。目，可以合并為一個成本核算對象。目，可以合并為一個成本核算對象。 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，以各期（區(qū)）為成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，以各期（區(qū)）為成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，以各期（區(qū)）為成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，以各期（區(qū)）為成本核算對象。成本核算對象。成本核算對象。成本核算對象。會計成本對象的確定原則會計成

5、本對象的確定原則會計成本對象的確定原則會計成本對象的確定原則 同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同同一小區(qū)、同一期有高層、

6、多層、復(fù)式等不同同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。 根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莨D預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莨D預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莨D預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。等開發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為

7、成本核算對象。等開發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。等開發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。會計成本對象的確定原則會計成本對象的確定原則會計成本對象的確定原則會計成本對象的確定原則國稅發(fā)國稅發(fā)國稅發(fā)國稅發(fā)200931200931200931200931號文：基本原則號文：基本原則號文：基本原則號文：基本原則 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定

8、，不能隨意更改管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。務(wù)機關(guān)同意。務(wù)機關(guān)同意。務(wù)機關(guān)同意。 1 1 1 1可否銷售原則可否銷售原則可否銷售原則可否銷售原則 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可稅成本對象進行成本核算；不能

9、對外經(jīng)營銷售的，可稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。 計稅成本對象的確定原則計稅成本對象的確定原則計稅成本對象的確定原則計稅成本對象的確定原則 2 2 2 2分類歸集原則分類歸集原則分類歸集原則分類歸集原則 對同一開發(fā)地點

10、、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。成本對象進行核算。成本對象進行核算。成本對象進行核算。 3 3 3 3功能區(qū)分原則功能區(qū)分原則功能區(qū)分原則功能區(qū)分原則 開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使開發(fā)項目某組成部分相對獨立，

11、且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。 計稅成本對象的確定原則計稅成本對象的確定原則計稅成本對象的確定原則計稅成本對象的確定原則 4 4 4 4定價差異原則定價差異原則定價差異原則定價差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)

12、分別作為成本對其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。象進行核算。象進行核算。象進行核算。 5 5 5 5成本差異原則成本差異原則成本差異原則成本差異原則 開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。進行核算。進行核算。進行核算。 計稅成本對象的確定原則計稅成本對象的確定原則計稅成本對象的確定原則計

13、稅成本對象的確定原則 6 6 6 6權(quán)益區(qū)分原則權(quán)益區(qū)分原則權(quán)益區(qū)分原則權(quán)益區(qū)分原則 開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核【思考思考思考思考】成本對象如何確認？成本對象如何確認？成本對象如何確認？成本對象如何確認？ 先按審批項目劃分先按審批項目劃分先按審批項目劃分先按審批項目劃分 再分期次（區(qū)）劃分再分期次（區(qū)）劃分再分期次（區(qū)）

14、劃分再分期次（區(qū)）劃分 最后分產(chǎn)品性質(zhì)劃分最后分產(chǎn)品性質(zhì)劃分最后分產(chǎn)品性質(zhì)劃分最后分產(chǎn)品性質(zhì)劃分 計稅成本對象的確定原則計稅成本對象的確定原則計稅成本對象的確定原則計稅成本對象的確定原則成本歸集方法與技巧成本歸集方法與技巧成本歸集方法與技巧成本歸集方法與技巧1 1 1 1、審批項目、審批項目、審批項目、審批項目2 2 2 2、分期項目、分期項目、分期項目、分期項目3 3 3 3、合作項目、合作項目、合作項目、合作項目成本對象劃分與歸集實操技巧成本對象劃分與歸集實操技巧成本對象劃分與歸集實操技巧成本對象劃分與歸集實操技巧土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費土地征用費

15、及拆遷補償費前期工程費前期工程費前期工程費前期工程費建筑安裝工程費建筑安裝工程費建筑安裝工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費開發(fā)間接費開發(fā)間接費開發(fā)間接費請分析請分析請分析請分析: : : :哪些成本項目可控哪些成本項目可控哪些成本項目可控哪些成本項目可控? ? ? ?房地產(chǎn)六大成本項目房地產(chǎn)六大成本項目房地產(chǎn)六大成本項目房地產(chǎn)六大成本項目為取得土地開發(fā)使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各為取得土地開發(fā)使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各為取得土地開發(fā)使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各為取得土地開發(fā)使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）而

16、發(fā)生的各項費用。主要包括以下項目：項費用。主要包括以下項目：項費用。主要包括以下項目：項費用。主要包括以下項目： 1 1 1 1、土地買價（出讓金）、土地買價（出讓金）、土地買價（出讓金）、土地買價（出讓金） 2 2 2 2、大市政配套費、大市政配套費、大市政配套費、大市政配套費 3 3 3 3、契稅、契稅、契稅、契稅 4 4 4 4、耕地占用稅、耕地占用稅、耕地占用稅、耕地占用稅 5 5 5 5、土地使用費、土地使用費、土地使用費、土地使用費 6 6 6 6、土地閑置費、土地閑置費、土地閑置費、土地閑置費 土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償

17、費 7 7 7 7、土地變更用途和超面積補交的地價及相、土地變更用途和超面積補交的地價及相、土地變更用途和超面積補交的地價及相、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費關(guān)稅費關(guān)稅費關(guān)稅費 8 8 8 8、拆遷補償支出、拆遷補償支出、拆遷補償支出、拆遷補償支出 9 9 9 9、安置及動遷支出、安置及動遷支出、安置及動遷支出、安置及動遷支出 10 10 10 10、回遷房建造支出、回遷房建造支出、回遷房建造支出、回遷房建造支出 11 11 11 11、農(nóng)作物補償費、農(nóng)作物補償費、農(nóng)作物補償費、農(nóng)作物補償費 12 12 12 12、危房補償費、危房補償費、危房補償費、危房補償費【思考與提高思考與提高

18、思考與提高思考與提高】：土地閑置費用如何處理？：土地閑置費用如何處理？：土地閑置費用如何處理？：土地閑置費用如何處理？土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過合土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過合土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過合土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地

19、閑置費，同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入開發(fā)產(chǎn)品的建安成本。計入開發(fā)產(chǎn)品的建安成本。計入開發(fā)產(chǎn)品的建安成本。計入開發(fā)產(chǎn)品的建安成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定：土地閑置規(guī)定：土地閑置規(guī)定：土地閑置規(guī)定：土地閑置費計入管理費用。費計入管理費用。費計入管理費用。費計入管理費用。 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法企業(yè)所得稅處理辦法企業(yè)所得稅處理辦

20、法企業(yè)所得稅處理辦法的通知的通知的通知的通知規(guī)定，土地閑規(guī)定，土地閑規(guī)定，土地閑規(guī)定，土地閑置費計入置費計入置費計入置費計入“土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費土地征用費及拆遷補償費”土地閑置費的政策與處理土地閑置費的政策與處理土地閑置費的政策與處理土地閑置費的政策與處理 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知知知知（國辦發(fā)（國辦發(fā)（國辦發(fā)（國辦發(fā)200637200637200637200637號）號）號）號） 對超出合同約定動工開發(fā)日期滿

21、對超出合同約定動工開發(fā)日期滿對超出合同約定動工開發(fā)日期滿對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1 1 1 1年未動工開發(fā)的年未動工開發(fā)的年未動工開發(fā)的年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、，依法從高征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、，依法從高征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、，依法從高征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿竣工；滿竣工；滿竣工；滿2 2 2 2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面。對雖按合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面。對雖按合同

22、約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面。對雖按合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足積不足積不足積不足1/31/31/31/3或已投資額不足或已投資額不足或已投資額不足或已投資額不足1/41/41/41/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中，且未經(jīng)批準(zhǔn)中，且未經(jīng)批準(zhǔn)中，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1 1 1 1年的，按閑置土地處置。年的，按閑置土地處置。年的，按閑置土地處置。年的，按閑置土地處置。 【思考思考思考思考】：土地閑置期間需要繳納土地使用稅嗎？：土地閑置期間需要繳納土地使用稅嗎？：土地閑置期間需要繳納土地使用稅嗎？：土地閑置期間需要繳納土地使用稅嗎？土地閑置費的

23、政策與處理土地閑置費的政策與處理土地閑置費的政策與處理土地閑置費的政策與處理 項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。期費用。期費用。期費用。 下列費用可否列入前期工程費：下列費用可否列入前期工程費：下列費用可否列入前期工程費：下列費用可否列入前期工程費： 1 1 1 1、報批報建費、報批報建費、報批報建費、報

24、批報建費 2 2 2 2、臨時設(shè)施費、臨時設(shè)施費、臨時設(shè)施費、臨時設(shè)施費【會計處理會計處理會計處理會計處理】：前期工程費計入下列科目：前期工程費計入下列科目：前期工程費計入下列科目：前期工程費計入下列科目： “開發(fā)成本開發(fā)成本開發(fā)成本開發(fā)成本前期費用前期費用前期費用前期費用”。前期工程費前期工程費前期工程費前期工程費 開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用，主要包括開發(fā)項目建筑工程費和安裝工程費等。用，主要包括開發(fā)項目建筑工程費和安裝工程費等。用，主要包括開發(fā)項目建筑工程費和安裝

25、工程費等。用，主要包括開發(fā)項目建筑工程費和安裝工程費等。 自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費和以出包方式自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費和以出包方式自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費和以出包方式自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費和以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費。一般稱為支付給承包單位的建筑安裝工程費。一般稱為支付給承包單位的建筑安裝工程費。一般稱為支付給承包單位的建筑安裝工程費。一般稱為“建建建建安成本安成本安成本安成本”。【會計處理會計處理會計處理會計處理】：根據(jù)不同的施工方式，采用不同的：根據(jù)不同的施工方式，采用不同的：根據(jù)不同的施工方式，采用不同的：根據(jù)不同的施工方式，采用不同的核算方法。發(fā)包方式按

26、照工程款核算，自營方式按核算方法。發(fā)包方式按照工程款核算，自營方式按核算方法。發(fā)包方式按照工程款核算，自營方式按核算方法。發(fā)包方式按照工程款核算，自營方式按照實際成本投入核算。照實際成本投入核算。照實際成本投入核算。照實際成本投入核算。建筑安裝工程費建筑安裝工程費建筑安裝工程費建筑安裝工程費 開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、施支出，主要包括開發(fā)項

27、目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。【會計處理會計處理會計處理會計處理】：計入：計入：計入：計入“開發(fā)成本開發(fā)成本開發(fā)成本開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的、獨立的非開發(fā)項目在開發(fā)過程

28、中所發(fā)生的、獨立的非開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的、獨立的非開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的、獨立的非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈予營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈予營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈予營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈予地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。出。出。出。【會計處理會計處理會計處理會計處理】：根據(jù)不同產(chǎn)權(quán)，分情況處理。：根據(jù)不同產(chǎn)權(quán)，分情況處理。：根據(jù)不同產(chǎn)權(quán)，分情況處理。：根據(jù)不同產(chǎn)權(quán)，分情況處理。公共

29、配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費 企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工費、修理費、辦公

30、費、水電費、勞動保護費、工費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。等。等。等。 【會計處理會計處理會計處理會計處理】：計入：計入：計入：計入“開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用” 【運用技巧運用技巧運用技巧運用技巧】：比較開發(fā)間接費用與管理費用：比較開發(fā)間接費用與管理費用：比較開發(fā)間接費用與管理費用：比較開發(fā)間接費用與管理費用開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用開發(fā)間

31、接費用成本項目的歸集與計成本項目的歸集與計成本項目的歸集與計成本項目的歸集與計住宅產(chǎn)品住宅產(chǎn)品住宅產(chǎn)品住宅產(chǎn)品 分期劃分成本項目進行核算，如：一期、二期分期劃分成本項目進行核算，如：一期、二期分期劃分成本項目進行核算，如：一期、二期分期劃分成本項目進行核算，如：一期、二期、三期等或繼續(xù)細分為獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)、三期等或繼續(xù)細分為獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)、三期等或繼續(xù)細分為獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)、三期等或繼續(xù)細分為獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、多層洋房、小高層洋房、中高層洋房、排別墅、多層洋房、小高層洋房、中高層洋房、排別墅、多層洋房、小高層洋房、中高層洋房、排別墅、多層洋房、小高層洋房、中高

32、層洋房、高層洋房、超高層洋房。屬于無償移交的市政配高層洋房、超高層洋房。屬于無償移交的市政配高層洋房、超高層洋房。屬于無償移交的市政配高層洋房、超高層洋房。屬于無償移交的市政配套設(shè)施（非獨立建筑）含在所屬建筑物對應(yīng)的產(chǎn)套設(shè)施（非獨立建筑）含在所屬建筑物對應(yīng)的產(chǎn)套設(shè)施（非獨立建筑）含在所屬建筑物對應(yīng)的產(chǎn)套設(shè)施（非獨立建筑）含在所屬建筑物對應(yīng)的產(chǎn)品中核算，不用單獨設(shè)置核算項目，例如：衛(wèi)生品中核算，不用單獨設(shè)置核算項目，例如：衛(wèi)生品中核算，不用單獨設(shè)置核算項目，例如：衛(wèi)生品中核算，不用單獨設(shè)置核算項目，例如：衛(wèi)生站、居委會、派出所等。站、居委會、派出所等。站、居委會、派出所等。站、居委會、派出所等。

33、成本項目的歸集與核算技巧成本項目的歸集與核算技巧成本項目的歸集與核算技巧成本項目的歸集與核算技巧 2 2 2 2、公共配套、公共配套、公共配套、公共配套 主要指酒店、六大中心、綜合樓、貴賓樓、獨立主要指酒店、六大中心、綜合樓、貴賓樓、獨立主要指酒店、六大中心、綜合樓、貴賓樓、獨立主要指酒店、六大中心、綜合樓、貴賓樓、獨立商鋪、獨立車庫。商鋪、獨立車庫。商鋪、獨立車庫。商鋪、獨立車庫。 3 3 3 3、市政配套、市政配套、市政配套、市政配套 主要指無償移交政府的獨立建筑物：煤氣站、消主要指無償移交政府的獨立建筑物：煤氣站、消主要指無償移交政府的獨立建筑物：煤氣站、消主要指無償移交政府的獨立建筑物

34、：煤氣站、消防站、垃圾站等。防站、垃圾站等。防站、垃圾站等。防站、垃圾站等。 4 4 4 4、園林工程、園林工程、園林工程、園林工程 主要指小區(qū)公共區(qū)域的園藝景觀建筑、假山、人主要指小區(qū)公共區(qū)域的園藝景觀建筑、假山、人主要指小區(qū)公共區(qū)域的園藝景觀建筑、假山、人主要指小區(qū)公共區(qū)域的園藝景觀建筑、假山、人工湖與噴泉、木棧道等，不含空中花園。工湖與噴泉、木棧道等，不含空中花園。工湖與噴泉、木棧道等，不含空中花園。工湖與噴泉、木棧道等，不含空中花園。成本項目的歸集與核算技巧成本項目的歸集與核算技巧成本項目的歸集與核算技巧成本項目的歸集與核算技巧成本項目的歸集與計量方法成本項目的歸集與計量方法成本項目的

35、歸集與計量方法成本項目的歸集與計量方法成本項目的會計核算實操技巧成本項目的會計核算實操技巧成本項目的會計核算實操技巧成本項目的會計核算實操技巧成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)原則與技巧成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)原則與技巧成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)原則與技巧成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)原則與技巧成本項目的會計核算實操技巧成本項目的會計核算實操技巧成本項目的會計核算實操技巧成本項目的會計核算實操技巧2成本分拆成本分拆成本分拆成本分拆商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅的成本分拆的成本分拆的成本分拆的成本分拆會計成本核算會計成本核算會計成本核算會計成本核算 企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進行會計確企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)

36、進行會計確企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進行會計確企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進行會計確認、計量和報告。認、計量和報告。認、計量和報告。認、計量和報告。 房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的成本支出，能夠分清房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的成本支出，能夠分清房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的成本支出，能夠分清房地產(chǎn)企業(yè)所發(fā)生的成本支出，能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個

37、以上的成本核算對象負擔(dān)的費用，可通過相應(yīng)明細科目進行算對象負擔(dān)的費用，可通過相應(yīng)明細科目進行算對象負擔(dān)的費用，可通過相應(yīng)明細科目進行算對象負擔(dān)的費用，可通過相應(yīng)明細科目進行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。房地產(chǎn)成本核算房地產(chǎn)成本核算房地產(chǎn)成本核算房地產(chǎn)成本核算計稅成本確定計稅成本確定計稅成本確定計稅成本確定 企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定

38、區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。本。本。本。 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期

39、成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。按規(guī)定扣除。按規(guī)定扣除。按規(guī)定扣除。 房地產(chǎn)成本核算房地產(chǎn)成本核算房地產(chǎn)成本核算房地產(chǎn)成本核算 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。位工程成本確認。位工程成本確認。位工程成本確認。 計算公式如下：計算公式如下：計算公式如下：計算公式如下： 可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本=成本

40、對象總成本成本對象總成本成本對象總成本成本對象總成本成本對象總可售面積成本對象總可售面積成本對象總可售面積成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可已實現(xiàn)銷售的可已實現(xiàn)銷售的可已實現(xiàn)銷售的可售面積售面積售面積售面積可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本已銷開發(fā)產(chǎn)品成本的確認已銷開發(fā)產(chǎn)品成本的確認已銷開發(fā)產(chǎn)品成本的確認已銷開發(fā)產(chǎn)品成本的確認 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)

41、建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施：套設(shè)施：套設(shè)施：套設(shè)施：（1 1 1 1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套其視為公共配套設(shè)施，其

42、建造費用按公共配套其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。配套設(shè)施的成本配套設(shè)施的成本配套設(shè)施的成本配套設(shè)施的成本（2 2 2 2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單

43、位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 思考思考思考思考 ：上述兩種方法哪種處理好？：上述兩種方法哪種處理好？：上述兩種方法哪種處理好？：上述兩種方法哪種處理好？ 如果產(chǎn)權(quán)不明確時，又該如

44、何處理？如果產(chǎn)權(quán)不明確時，又該如何處理？如果產(chǎn)權(quán)不明確時，又該如何處理？如果產(chǎn)權(quán)不明確時，又該如何處理？配套設(shè)施的成本配套設(shè)施的成本配套設(shè)施的成本配套設(shè)施的成本 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有有關(guān)業(yè)

45、務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。【思考思考思考思考】：國家經(jīng)濟補償可能大于、小于或等：國家經(jīng)濟補償可能大于、小于或等：國家經(jīng)濟補償可能大于、小

46、于或等：國家經(jīng)濟補償可能大于、小于或等于建造成本，該如何處理？于建造成本，該如何處理？于建造成本，該如何處理？于建造成本，該如何處理？配套設(shè)施的成本配套設(shè)施的成本配套設(shè)施的成本配套設(shè)施的成本案例分析：如何分拆成本案例分析：如何分拆成本案例分析：如何分拆成本案例分析：如何分拆成本綜綜綜綜合合合合體體體體項項項項目目目目 商業(yè)項目的成本商業(yè)項目的成本商業(yè)項目的成本商業(yè)項目的成本 附屬地暖設(shè)施成本附屬地暖設(shè)施成本附屬地暖設(shè)施成本附屬地暖設(shè)施成本 道路成本的分?jǐn)偟缆烦杀镜姆謹(jǐn)偟缆烦杀镜姆謹(jǐn)偟缆烦杀镜姆謹(jǐn)?景觀成本的處理景觀成本的處理景觀成本的處理景觀成本的處理成本分拆方法成本分拆方法成本分拆方法成本分

47、拆方法 房地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本房地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本房地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本房地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益原則和能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益原則和能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益原則和能分清負

48、擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益原則和配比原則分配至各成本對象，具體分配方法可配比原則分配至各成本對象，具體分配方法可配比原則分配至各成本對象，具體分配方法可配比原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一。按以下規(guī)定選擇其一。按以下規(guī)定選擇其一。按以下規(guī)定選擇其一。成本分配方法及實踐運用成本分配方法及實踐運用成本分配方法及實踐運用成本分配方法及實踐運用1 1 1 1占地面積法占地面積法占地面積法占地面積法按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。地總面積的比例進行

49、分配。地總面積的比例進行分配。地總面積的比例進行分配。2 2 2 2建筑面積法建筑面積法建筑面積法建筑面積法按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。地總建筑面積的比例進行分配。地總建筑面積的比例進行分配。地總建筑面積的比例進行分配。成本分配方法及實踐運用成本分配方法及實踐運用成本分配方法及實踐運用成本分配方法及實踐運用3 3 3 3直接成本法直接成本法直接成本法直接成本法按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部按期內(nèi)某一

50、成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。4 4 4 4預(yù)算造價法預(yù)算造價法預(yù)算造價法預(yù)算造價法按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。象預(yù)算造價的比例進行分配。象預(yù)算造價的比例進行分配。象預(yù)算造價的比例進行分配。成本分配方法及實踐運用成本分配方法及實踐運用成本分配方法

51、及實踐運用成本分配方法及實踐運用 1 1 1 1土地成本的分配土地成本的分配土地成本的分配土地成本的分配 土地成本一般按占地面積法進行分配。如果土地成本一般按占地面積法進行分配。如果土地成本一般按占地面積法進行分配。如果土地成本一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。意。意。意。 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取

52、得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 共同成本的分配共同成本的分配共同成本的分配共同成本的分配 2 2 2 2公共配套設(shè)施開發(fā)成本公共配套設(shè)施開

53、發(fā)成本公共配套設(shè)施開發(fā)成本公共配套設(shè)施開發(fā)成本 單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。 3 3 3 3借款費用借款費用借款費用借款費用 借款費用屬于不同成本對象共同負擔(dān)的，按借款費用屬于不同成本對象共同負擔(dān)的，按借款費用屬于不同成本對象共同負擔(dān)的，按借款費用屬于不同成本對象共同負擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。直接成本法或按預(yù)算造

54、價法進行分配。直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。 4 4 4 4其他成本項目其他成本項目其他成本項目其他成本項目 其他成本項目分配法由企業(yè)自行確定。其他成本項目分配法由企業(yè)自行確定。其他成本項目分配法由企業(yè)自行確定。其他成本項目分配法由企業(yè)自行確定。共同成本的分配共同成本的分配共同成本的分配共同成本的分配 1 1 1 1地下室、地下停車場地下室、地下停車場地下室、地下停車場地下室、地下停車場 特殊建筑部分的成本分拆特殊建筑部分的成本分拆特殊建筑部分的成本分拆特殊建筑部分的成本分拆 2. 2. 2. 2.地上停車位地上停車位地上停車位地上停車位 特殊建筑部分的成

55、本分拆特殊建筑部分的成本分拆特殊建筑部分的成本分拆特殊建筑部分的成本分拆一、為何需要商業(yè)與普通住宅的成本分拆？一、為何需要商業(yè)與普通住宅的成本分拆？一、為何需要商業(yè)與普通住宅的成本分拆？一、為何需要商業(yè)與普通住宅的成本分拆？二、商業(yè)與普通住宅成本分拆的技巧二、商業(yè)與普通住宅成本分拆的技巧二、商業(yè)與普通住宅成本分拆的技巧二、商業(yè)與普通住宅成本分拆的技巧 商業(yè)與普通住宅的分拆技巧商業(yè)與普通住宅的分拆技巧商業(yè)與普通住宅的分拆技巧商業(yè)與普通住宅的分拆技巧3成本扣除成本扣除成本扣除成本扣除 房地產(chǎn)成本房地產(chǎn)成本房地產(chǎn)成本房地產(chǎn)成本 費用扣除技巧費用扣除技巧費用扣除技巧費用扣除技巧成本扣除一般考慮以下方法

56、：成本扣除一般考慮以下方法：成本扣除一般考慮以下方法：成本扣除一般考慮以下方法：1 1 1 1、無票成本如何消化？、無票成本如何消化？、無票成本如何消化？、無票成本如何消化？2 2 2 2、預(yù)提成本如何處理？、預(yù)提成本如何處理？、預(yù)提成本如何處理？、預(yù)提成本如何處理？成本扣除實操技巧成本扣除實操技巧成本扣除實操技巧成本扣除實操技巧 1.1.1.1.開發(fā)間接費用：性質(zhì)界定開發(fā)間接費用：性質(zhì)界定開發(fā)間接費用：性質(zhì)界定開發(fā)間接費用：性質(zhì)界定 2.2.2.2.策劃辦法策劃辦法策劃辦法策劃辦法 房地產(chǎn)企業(yè)往往很難嚴(yán)格劃分開發(fā)間接費和房地產(chǎn)企業(yè)往往很難嚴(yán)格劃分開發(fā)間接費和房地產(chǎn)企業(yè)往往很難嚴(yán)格劃分開發(fā)間接

57、費和房地產(chǎn)企業(yè)往往很難嚴(yán)格劃分開發(fā)間接費和管理費用的界限。管理費用的界限。管理費用的界限。管理費用的界限。開發(fā)間接費用的扣除開發(fā)間接費用的扣除開發(fā)間接費用的扣除開發(fā)間接費用的扣除（1 1 1 1）由建設(shè)單位或總包單位提供）由建設(shè)單位或總包單位提供）由建設(shè)單位或總包單位提供）由建設(shè)單位或總包單位提供（2 2 2 2）由建筑單位向建設(shè)單位或總包單位收取臨）由建筑單位向建設(shè)單位或總包單位收取臨）由建筑單位向建設(shè)單位或總包單位收取臨）由建筑單位向建設(shè)單位或總包單位收取臨時設(shè)施包干費，負責(zé)搭建施工所需臨時設(shè)施。時設(shè)施包干費，負責(zé)搭建施工所需臨時設(shè)施。時設(shè)施包干費，負責(zé)搭建施工所需臨時設(shè)施。時設(shè)施包干費，

58、負責(zé)搭建施工所需臨時設(shè)施。臨時設(shè)施成本核算臨時設(shè)施成本核算臨時設(shè)施成本核算臨時設(shè)施成本核算處理技巧：處理技巧：處理技巧：處理技巧：售樓處（接待處）的成本核算售樓處（接待處）的成本核算售樓處（接待處）的成本核算售樓處（接待處）的成本核算 1. 1. 1. 1.成本對象報廢或毀損成本對象報廢或毀損成本對象報廢或毀損成本對象報廢或毀損 成本對象報廢或毀損的扣除成本對象報廢或毀損的扣除成本對象報廢或毀損的扣除成本對象報廢或毀損的扣除 2. 2. 2. 2.操作要點操作要點操作要點操作要點 成本對象報廢或毀損的扣除成本對象報廢或毀損的扣除成本對象報廢或毀損的扣除成本對象報廢或毀損的扣除 1.1.1.1.

59、盡量減少預(yù)提費用盡量減少預(yù)提費用盡量減少預(yù)提費用盡量減少預(yù)提費用 預(yù)提費用的扣除預(yù)提費用的扣除預(yù)提費用的扣除預(yù)提費用的扣除 方法方法方法方法方法方法方法方法 ：1.1.1.1.1.1.1.1.費用期間移位費用期間移位費用期間移位費用期間移位費用期間移位費用期間移位費用期間移位費用期間移位 （1 1 1 1）控制費用發(fā)生的期間，或者轉(zhuǎn)變費用發(fā)控制費用發(fā)生的期間，或者轉(zhuǎn)變費用發(fā)控制費用發(fā)生的期間，或者轉(zhuǎn)變費用發(fā)控制費用發(fā)生的期間，或者轉(zhuǎn)變費用發(fā)生的期間。費用可以被適當(dāng)提前或拖后，不會生的期間。費用可以被適當(dāng)提前或拖后，不會生的期間。費用可以被適當(dāng)提前或拖后，不會生的期間。費用可以被適當(dāng)提前或拖后，

60、不會對經(jīng)營活動產(chǎn)生重大影響，但會對財務(wù)結(jié)果產(chǎn)對經(jīng)營活動產(chǎn)生重大影響，但會對財務(wù)結(jié)果產(chǎn)對經(jīng)營活動產(chǎn)生重大影響，但會對財務(wù)結(jié)果產(chǎn)對經(jīng)營活動產(chǎn)生重大影響，但會對財務(wù)結(jié)果產(chǎn)生重大影響。生重大影響。生重大影響。生重大影響。 （2 2 2 2）期間費用的類別）期間費用的類別）期間費用的類別）期間費用的類別 財務(wù)費用、銷售費用、管理費用。財務(wù)費用、銷售費用、管理費用。財務(wù)費用、銷售費用、管理費用。財務(wù)費用、銷售費用、管理費用。費用移位的扣除技巧費用移位的扣除技巧費用移位的扣除技巧費用移位的扣除技巧 方法方法方法方法方法方法方法方法 ：2.2.2.2.2.2.2.2.費用主體移位費用主體移位費用主體移位費用主

61、體移位費用主體移位費用主體移位費用主體移位費用主體移位 通過費用發(fā)生主體的轉(zhuǎn)移，進行納稅籌劃或通過費用發(fā)生主體的轉(zhuǎn)移，進行納稅籌劃或通過費用發(fā)生主體的轉(zhuǎn)移，進行納稅籌劃或通過費用發(fā)生主體的轉(zhuǎn)移，進行納稅籌劃或?qū)崿F(xiàn)費用的稅前扣除。實現(xiàn)費用的稅前扣除。實現(xiàn)費用的稅前扣除。實現(xiàn)費用的稅前扣除。 案例案例案例案例 ：廣告費用：廣告費用：廣告費用：廣告費用 業(yè)務(wù)招待費業(yè)務(wù)招待費業(yè)務(wù)招待費業(yè)務(wù)招待費 其他市場費用投入其他市場費用投入其他市場費用投入其他市場費用投入費用移位的扣除技巧費用移位的扣除技巧費用移位的扣除技巧費用移位的扣除技巧4成本控制成本控制成本控制成本控制 成本全程控制實務(wù)成本全程控制實務(wù)成本

62、全程控制實務(wù)成本全程控制實務(wù) 1.1.1.1. 土地、土建、設(shè)備費用土地、土建、設(shè)備費用土地、土建、設(shè)備費用土地、土建、設(shè)備費用 2. 2. 2. 2. 配套及其他收費支出配套及其他收費支出配套及其他收費支出配套及其他收費支出 3. 3. 3. 3. 管理費用與籌資費用管理費用與籌資費用管理費用與籌資費用管理費用與籌資費用房地產(chǎn)成本管理三大內(nèi)容房地產(chǎn)成本管理三大內(nèi)容房地產(chǎn)成本管理三大內(nèi)容房地產(chǎn)成本管理三大內(nèi)容 1.1.1.1. 成本管理方式粗放，缺少體系成本管理方式粗放，缺少體系成本管理方式粗放，缺少體系成本管理方式粗放，缺少體系 2. 2. 2. 2. 合同管理不到位，變更難以控制合同管理不

63、到位，變更難以控制合同管理不到位，變更難以控制合同管理不到位，變更難以控制 3. 3. 3. 3. 資金管理缺乏手段與方法資金管理缺乏手段與方法資金管理缺乏手段與方法資金管理缺乏手段與方法房地產(chǎn)成本管理三大缺陷房地產(chǎn)成本管理三大缺陷房地產(chǎn)成本管理三大缺陷房地產(chǎn)成本管理三大缺陷 1.1.1.1. 組織優(yōu)秀的項目團隊組織優(yōu)秀的項目團隊組織優(yōu)秀的項目團隊組織優(yōu)秀的項目團隊 2. 2. 2. 2. 進行詳細的成本分析進行詳細的成本分析進行詳細的成本分析進行詳細的成本分析 （1 1 1 1）成本分析）成本分析）成本分析）成本分析 （2 2 2 2）稅費分析）稅費分析）稅費分析）稅費分析 （3 3 3 3

64、）不可預(yù)見費用的分析）不可預(yù)見費用的分析）不可預(yù)見費用的分析）不可預(yù)見費用的分析投資決策階段的成本控制投資決策階段的成本控制投資決策階段的成本控制投資決策階段的成本控制 1. 1. 1. 1. 根據(jù)項目定位確定合理的容積率根據(jù)項目定位確定合理的容積率根據(jù)項目定位確定合理的容積率根據(jù)項目定位確定合理的容積率 2 2 2 2做好設(shè)計方案評審與優(yōu)化工作做好設(shè)計方案評審與優(yōu)化工作做好設(shè)計方案評審與優(yōu)化工作做好設(shè)計方案評審與優(yōu)化工作 3 3 3 3實行限額施工圖設(shè)計，獎懲分明實行限額施工圖設(shè)計，獎懲分明實行限額施工圖設(shè)計，獎懲分明實行限額施工圖設(shè)計，獎懲分明 對設(shè)計單位施工圖限額設(shè)計指標(biāo)有：對設(shè)計單位施

65、工圖限額設(shè)計指標(biāo)有：對設(shè)計單位施工圖限額設(shè)計指標(biāo)有：對設(shè)計單位施工圖限額設(shè)計指標(biāo)有： （1 1 1 1）每平方米鋼筋含量指標(biāo)；）每平方米鋼筋含量指標(biāo)；）每平方米鋼筋含量指標(biāo)；）每平方米鋼筋含量指標(biāo)； （2 2 2 2）單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；）單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；）單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；）單位施工圖預(yù)算指標(biāo)； （3 3 3 3）設(shè)計變更費用限額指標(biāo)。）設(shè)計變更費用限額指標(biāo)。）設(shè)計變更費用限額指標(biāo)。）設(shè)計變更費用限額指標(biāo)。 4 4 4 4加強設(shè)計質(zhì)量檢查監(jiān)督加強設(shè)計質(zhì)量檢查監(jiān)督加強設(shè)計質(zhì)量檢查監(jiān)督加強設(shè)計質(zhì)量檢查監(jiān)督項目設(shè)計階段的成本控制項目設(shè)計階段的成本控制項目設(shè)計階段的成本控制項目設(shè)計階段的成本控

66、制 1 1 1 1做好招投標(biāo)工作的基本措施做好招投標(biāo)工作的基本措施做好招投標(biāo)工作的基本措施做好招投標(biāo)工作的基本措施（1 1 1 1）單位工程：總承包為主，分包為輔）單位工程：總承包為主，分包為輔）單位工程：總承包為主，分包為輔）單位工程：總承包為主，分包為輔（2 2 2 2）甲供材料）甲供材料）甲供材料）甲供材料（3 3 3 3）配套及園林景觀）配套及園林景觀）配套及園林景觀）配套及園林景觀（4 4 4 4）土石方工程）土石方工程）土石方工程）土石方工程 2 2 2 2合同管理中的成本控制方法合同管理中的成本控制方法合同管理中的成本控制方法合同管理中的成本控制方法（1 1 1 1）完備性）完備

67、性）完備性）完備性+ + + +嚴(yán)密性：避免分歧嚴(yán)密性：避免分歧嚴(yán)密性：避免分歧嚴(yán)密性：避免分歧（2 2 2 2）操作性）操作性）操作性）操作性+ + + +預(yù)算性預(yù)算性預(yù)算性預(yù)算性 ：實際可控：實際可控：實際可控：實際可控招投標(biāo)和合同階段的成本控制招投標(biāo)和合同階段的成本控制招投標(biāo)和合同階段的成本控制招投標(biāo)和合同階段的成本控制 1 1 1 1設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理 2 2 2 2設(shè)備和材料的品質(zhì)與價格管理設(shè)備和材料的品質(zhì)與價格管理設(shè)備和材料的品質(zhì)與價格管理設(shè)備和材料的品質(zhì)與價格管理 3 3 3 3

68、資金計劃執(zhí)行的監(jiān)控資金計劃執(zhí)行的監(jiān)控資金計劃執(zhí)行的監(jiān)控資金計劃執(zhí)行的監(jiān)控施工階段的成本控制施工階段的成本控制施工階段的成本控制施工階段的成本控制 1 1 1 1會議確認制會議確認制會議確認制會議確認制 結(jié)算原則采用會議確認制。結(jié)算原則采用會議確認制。結(jié)算原則采用會議確認制。結(jié)算原則采用會議確認制。 2 2 2 2二次復(fù)核、審計制二次復(fù)核、審計制二次復(fù)核、審計制二次復(fù)核、審計制 建立切實可行的二次復(fù)核、審計機制，使建立切實可行的二次復(fù)核、審計機制，使建立切實可行的二次復(fù)核、審計機制，使建立切實可行的二次復(fù)核、審計機制，使 結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。結(jié)

69、算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。 3 3 3 3獎懲制度獎懲制度獎懲制度獎懲制度 必須設(shè)置獎懲制度必須設(shè)置獎懲制度必須設(shè)置獎懲制度必須設(shè)置獎懲制度結(jié)算階段的成本控制結(jié)算階段的成本控制結(jié)算階段的成本控制結(jié)算階段的成本控制 1 1 1 1綜合型房地產(chǎn)企業(yè)綜合型房地產(chǎn)企業(yè)綜合型房地產(chǎn)企業(yè)綜合型房地產(chǎn)企業(yè) 2 2 2 2精細型房地產(chǎn)企業(yè)精細型房地產(chǎn)企業(yè)精細型房地產(chǎn)企業(yè)精細型房地產(chǎn)企業(yè) 3 3 3 3積極型房地產(chǎn)企業(yè)積極型房地產(chǎn)企業(yè)積極型房地產(chǎn)企業(yè)積極型房地產(chǎn)企業(yè) 4. 4. 4. 4. 簡化型房地產(chǎn)企業(yè)簡化型房地產(chǎn)企業(yè)簡化型房地產(chǎn)企業(yè)簡化型房地產(chǎn)企業(yè)四類房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理四類房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理四類房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理四類房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理 謝謝謝謝 謝謝謝謝