1、住宅底商如何定價？ 一、住宅底商的概念住宅底商就是指住宅底層或低層的商業(yè)用房。住宅底商與社區(qū)商業(yè)配套是有區(qū)別的：住宅底商屬于“公共建筑”，不屬于公攤面積，以出租或出售荻利為目的, 由開發(fā)商或業(yè)主自行經(jīng)營；而商業(yè)配套設(shè)施，屬于“配套公共建筑”，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃的要求而建，服務(wù)于小區(qū)，在住宅銷售時作為公攤的一部分，在建成后移交有關(guān)部門進行經(jīng)營管理，沒有獨立的產(chǎn)權(quán)。由于二者在稅費和經(jīng)營運作模式方面完全不同，因此，投資者只能對住宅底商進行直接投資。因住宅底商與住宅配套設(shè)施在功能上有互補的作用，且能為開發(fā)商帶來更多的利潤，目前很多新開發(fā)的小區(qū)都建有底商。二、住宅底商的經(jīng)營類型住宅的底商作為商業(yè)用房，經(jīng)營的類
2、型可以多種多樣，基本可分成以下幾種：1、生活、娛樂設(shè)施：包括大大小小各種風(fēng)格的餐飲設(shè)施、干洗、區(qū)務(wù)等娛樂設(shè)施和各種休閑康休活功場所。2、中小型連鎖超市：在一些商業(yè)繁華地帶或大型的居住區(qū)，中小型連鎖超市把底商作為經(jīng)營地點不失為很好的選擇。3、專賣店：各種品牌的專營店，主要分布在繁華的商業(yè)街街面上。4、商務(wù)設(shè)施：銀行、旅社、速遞、復(fù)印、郵局等商務(wù)活動服務(wù)機構(gòu)，己經(jīng)成為多數(shù)大型物業(yè)不可或缺的構(gòu)成部分。三、影晌底商定價的因素1、周邊商業(yè)環(huán)境：項目的位置對于底商未來經(jīng)營的成敗有很大的影響，如小區(qū)位于商業(yè)較繁華的地區(qū)，周邊的各項商業(yè)配套設(shè)施已比較齊全，商家之間的競爭亦十分激烈，在經(jīng)營時風(fēng)險較大，商家會謹慎
3、入市，投資者也自有所顧忌，因此底商的定價不宜過高；相反，如果項目周邊商業(yè)配套相對缺乏，則在經(jīng)營時競爭相對比較小，在客流量有保征的情況下，可考慮將定價相應(yīng)提高。2、客流量和小區(qū)規(guī)模：商業(yè)設(shè)施處于人流量較大的地區(qū)，則發(fā)生購買的機會也相應(yīng)增加，會使投資和經(jīng)營行為更加踴躍。假定某商家在某地經(jīng)營商鋪的前提是商鋪每日營業(yè)額需達到 20,000元，用以支付相應(yīng)的成本并且得到必要的贏利，另假定商品的平均銷售單價為100元，需求銷售量=需求銷售額平均銷售單價=20,0OO100=200件，如果進入商鋪的顧客中，其中有5%會有購買行為，即顧客的買比例為 5%，則顧客需求量=需求銷售量顧客購買比例=200 5%=
4、4,000人，按照顧客流失法理論假定有90%的流失比率，可得出該商家在此地開設(shè)店鋪的每日必要人流量為4000（1一90%）= 40,000人，如果每日經(jīng)過該地區(qū)的人流量在40,000人次以上，就會有令商家較為滿意的經(jīng)營業(yè)績，吸引更多的商家和投資者來此投資經(jīng)營，市場需求旺盛，則該地區(qū)住宅底商在定價時可有所提高。產(chǎn)生較大人流量的情況有以下二個方面：一是項目臨近交通樞紐或處于軌道交通、公交線路比較密集的地區(qū)；二是小區(qū)的規(guī)模較大，區(qū)內(nèi)的居民已基本滿足客流量的需要，即使項目所在地區(qū)交通不便，以商家的經(jīng)營也不會造成較大的影晌。與上述情況相反，小區(qū)的規(guī)模較小又未處在交通便利的地區(qū)，客流量會受到很大影晌，成為
5、商家在經(jīng)營中的大忌，影響底商對投資者的吸引力，從而增加銷售的壓力，因此，這種項目的底商在定價時切不可期望過高。3、小區(qū)檔次：底商的檔次應(yīng)與住宅本身的品質(zhì)相一致，突出底商與區(qū)內(nèi)配套的互補作用，有利于提高小區(qū)的整體形象，達到住宅與底商在銷售時取得雙贏的目的，同時又可吸引更多區(qū)內(nèi)的居民來底商的購物。由于高檔住宅的整體形象較好，綜合品質(zhì)均較高，其底商更適宜做成精品商業(yè)，在底商定價時也應(yīng)較高；相反，普通社區(qū)的底商則應(yīng)以大眾化商業(yè)為主，定價時也要與住宅檔次相吻.四、底商售價的確定方法1、成本加成法（成本財向定價）：是指開發(fā)按照所開發(fā)物定的成本加上一定百分比的加成面來制定房地產(chǎn)銷售價格。具體計算公式為：物業(yè)
6、售價=單位成本 （1目標利潤率）（1稅率）。用此種方法計算出的售價為在保證目標利潤率下的最低價格，因開發(fā)商對成本的了解要比對需求的了解多，所以這種定價方法可以簡化定價過程，物汪售價更容易被確定。但這種定價忽略了市場需求、購買者預(yù)期的投資回報，因而在多數(shù)情況下所定出的價格要高于購買者所能接受的價格，可能導(dǎo)致銷售不利。2、租金參照法（需求導(dǎo)向定價）：在闡述該定價法之前我們先說明有關(guān)商業(yè)物業(yè)投資回報率的計算問題。由于投資商業(yè)物定所需的資金較大，多數(shù)人會選擇向銀行貸款，現(xiàn)時商業(yè)物業(yè)的貸款額度一般這6成10，10期貸款的年利率為5.76%。以購買一個100萬元的底商為例，首付40萬元,貸款60萬,每月需
7、要還貸0.6589萬元。假設(shè)該物業(yè)月月租金水平為1.5萬元，每年物業(yè)管理費為2萬元，估計物業(yè)空置期為一個月，那么，每年凈收入=1.5112=14.5萬元，得出投資回報率=（14.50.658912）40=16.48%。租金參照法是以相同地段同類型底商的租金作參照來確定即將出售的住宅底商的售價。例如，某項目所在地區(qū)同類型底商的租為為100元/平方米/月，根據(jù)市場情況，投資底商的回報率應(yīng)不底于15%，可以計算出該該項目底商的銷售均價應(yīng)不高于1001215%=8000（元/平方米）。該方法計算出的售價為保證投資者投資回報率的最高價格。這種定價格方法是依據(jù)購買者的投資回報來確定，充分考慮了市場需求，因而更被投資者所接受，造成物業(yè)的火爆銷，但按照這種定價銷售往往使開發(fā)商得不到預(yù)期的利潤，甚至有可能造成虧損。3、 隨行就市定價法（競爭導(dǎo)向定價）是以該地區(qū)同類物業(yè)的價格水平來確定售價，采用這種定價法，項目售價是以競爭對手的價格為定價基礎(chǔ)，并做或商或低的小幅度調(diào)整，而較少考慮產(chǎn)品成本和市場需求；這種定價的依據(jù)是市場經(jīng)濟條件下的現(xiàn)行市價，屬于一種中價策略，既可以為開發(fā)商帶來較合理的利潤，又使購買者的投資回報有一定的保障。
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