1、BJ龍庭經濟型酒店 可行性研究報告提綱：一、酒店業和經濟型酒店的概念及特征3（一）酒店業的概念與分類3（二）經濟型酒店的定義及特征8二、本項目引入經濟型酒店的市場可行性分析11（一）重慶主城經濟型酒店分布調查11（二）本項目周邊經濟型酒店詳細調查211、經濟型酒店分布222、經濟型酒店定位及房間數233、經濟型酒店配套244、經濟型酒店價格265、旅客來源266、個案調研：低檔次經濟型酒店分析之7天快捷連鎖酒店277、個案調研：中檔次經濟型酒店分析之錦江之星連鎖酒店308、個案調研：高檔次經濟型酒店分析之Q7快捷酒店32（三）重慶經濟型連鎖酒店發展趨勢40（四）本項目引入經濟型酒店的市場機會點

2、分析41（五）本項目引入經濟型酒店的市場可行性結論42三、本項目引入經濟型酒店的建設條件可行性分析43（一）本項目引入經濟型酒店建設條件優劣勢分析43（二）本項目引入經濟型酒店的建設條件可行性結論44四、本項目經濟型酒店投資回收初步測算45（一）本項目經濟型酒店的投入成本測算45（二）本項目經濟型酒店的投資回收期限47五、國內著名經濟型酒店及選址要求48（一）中國知名經濟型連鎖酒店48（二）酒店選址要求參考“錦江之星”加盟選址要求48六、酒店設計具體注意事項49（一）客用走道49（二）衛生間設計50（三）房間設計50七、如家快捷酒店的管理模式參考51八、酒店在房地產營銷策劃當中的思考52（一）

3、酒店的收益功能和完善管理功能52（二）項目內酒店與其它產品的組合思考53（三）酒店與項目推廣的思考53（四）酒店對銷售促進的思考54一、酒店業和經濟型酒店的概念及特征（一）酒店業的概念與分類1.酒店的定義酒店（Hotel)- 來源于法語，當時的意思是貴族在鄉間招待貴賓的別墅，在港澳地區及東南亞地區被稱為“酒店”，在中國被稱為酒店、飯店、賓館、旅店、旅館等。2.酒店分類1）按酒店功能分類1.1商務型、經濟型、旅游度假型、汽車旅館型每種酒店以星級為劃分，現在目前最多的酒店就是商務型酒店，旅游型酒店在中國任然處于發展階段，經濟型酒店現在非常受寵，如7天，莫泰168等等都是許多人首選的經濟型酒店，汽車

4、旅館型主要是在國外的高速公路上出現得很多，中國現在還較少。1.2旅游度假型又衍生出以下兩種形式：1.2.1分時度假酒店（又稱獨立產權式酒店）這是為了吸引賓客，盡快回收資金，酒店經營者用“合股購買客房產權”的方式來讓不同的購買者每年輪流使用同一間客房。而若某人獨立購買了一間客房，除每年自己來享受之外，平時則由酒店方代為出租。1.2.2公寓式酒店這是近年來又新推出的一種品種，在將客房原有的使用功能上增加了一個自助廚房間，便于客人自助餐飲，適合于長年租住或家庭型的客源。使酒店客房不僅作為“睡覺的地方”，而且是居住的空間。 1.3商務型又衍生出以下兩種形式：1.3.1國賓館是滿足政府接待功能為主的商務

5、酒店，這是一種具有中國特色的酒店經營方式。1.3.2國際會議中心是舉辦各種大型商務會議的酒店。2）按酒店價格分類經濟型、中檔型、豪華型3）按酒店建筑設備、酒店規模、服務質量、管理水平劃分通行的旅游酒店的等級共分五等，即五星、四星、三星、二星、一星酒店。3.1五星酒店這是旅游酒店的最高等級。設備十分豪華，設施更加完善，除了房間設施豪華外，服務設施齊全。各種各樣的餐廳，較大規模的宴會廳、會議廳，綜合服務比較齊全。是社交、會議、娛樂、購物、消遣、保健等活動中心。 3.2四星酒店設備豪華，綜合服務設施完善，服務項目多，服務質量優良，室內環境藝術，提供優質服務。客人不僅能夠得到高級的物質享受，也能得到很

6、好的精神享受。3.3三星酒店設備齊全，不僅提供食宿，還有會議室、游藝廳、酒吧間、咖啡廳、美容室等綜合服務設施。這種屬于中等水平的酒店因設施及服務良好而價相對較便宜在國際上最受歡迎，數量較多。3.4二星酒店設備一般，除具備客房、餐廳等基本設備外，還有賣品部、郵電、理發等綜合服務設施，服務質量較好，屬于一般旅行等級。 3.5一星酒店設備簡單，具備食、宿兩個最基本功能，能滿足客人最簡單的旅行需要。4）按酒店特點分類國際型酒店、地方特色型酒店、情人酒店、招待所3.酒店經營模式投資和管理酒店的六種模式從投資和管理的運營角度，目前，在國內外投資和管理星級酒店主要有六種模式：3.1模式一：投資者自己經營、管

7、理酒店，不與其它酒店產生關系酒店投資者不同任何外部公司產生任何關系，采用自己經營、管理的方式運營酒店，也就是選擇作為單體酒店(Independent Hotel)存在這種單體酒店的經營模式在我國最為常見，目前大量的國有酒店都采用了這種方式。 模式一的優點酒店投資者可以從所有權、管理權、營銷權等各個方面對酒店進行嚴格的控制，如果酒店投資者有良好的管理團隊、知名度很高的品牌形象及完善的營銷系統渠道，酒店可以獲得良好的發展，并且，這種模式可以使酒店投資者得到酒店經營所產生的所有利潤。 模式一的缺點這種單體酒店無法獲得通過網絡化經營實現的規模經濟，在提高品牌知名度和擴大營銷渠道方面存在很大困難。在國外

8、，隨著各種形式的酒店集團的發展，大型酒店集團憑借其強大的品牌及營銷優勢對單體酒店施加了巨大的壓力，大量單體酒店紛紛加入某個酒店集團的系統。在歐美等酒店業發達的國家，單體酒店在酒店業中的比重不斷降低。3.2模式二：投資者自己管理經營，但是加入一個更大的聯盟團體來獲得一些支持酒店完全由投資者來進行管理和經營，但通過加入一個或幾個酒店聯盟獲得營銷和預訂方面的支持。這種情況在國內比較少見。目前國內雖然也有一些聯盟性組織，但尚無法對酒店的運營帶來實質性效益。國外的一些酒店在完全由投資者經營和管理的同時，會選擇加入諸如世界一流酒店組織(Leading Hotels of The World) 、世界小型豪

9、華酒店組織(Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等酒店聯盟的方式獲得營銷方面的支持。 模式二的優點選擇加入酒店聯盟所支付的費用要遠遠小于加入某個特許經營聯號系統，而且酒店自身的品牌不必發生改變，可以保持相當的獨立性。 模式二的缺點但是由于酒店聯盟不像酒店聯號那樣給酒店全面的營銷支持，酒店自身營銷能力的強弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的酒店成功與否的關鍵因素。此外，如果自身沒有一個良好的管理隊伍的話，這類酒店的發展會受到很大的限制。3.3模式三：投資者把酒店交給專業的酒店管理公司管理投資者選擇由獨立的酒店管理公司或聯號管理公司管理酒店，再加入酒店聯

10、盟，在酒店投資者沒有酒店業管理經驗的情況下，選擇專業的管理公司管理酒店成為一種較好的選擇。 模式三的優點如果投資者本身并不具備管理酒店的先進經驗以及其它資源儲備，那么專業的管理公司將幫助他實現這些并帶來良好效益。 模式三的缺點投資者必須將酒店的管理權讓渡給酒店管理公司，對酒店經營管理的控制大大降低。而且，聘請專業的酒店管理公司往往需要支付高昂的管理費用和人員開支，使酒店的經營利潤受到侵蝕。此時，管理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。選擇了酒店管理公司以后，投資者面臨的一個問題是如何擴大酒店自身的影響，增強營銷能力。這種情況下可以選擇加入酒店聯盟的方式參與到更大范圍內的促銷、?？蛢灮萦媱?、

11、信用卡優惠折扣等活動中吸引到更多的客源。3.4模式四：投資者自己經營管理酒店，但是通過特許經營等方式，加入一個更大的酒店品牌集團。酒店投資者可以成為某一個酒店聯號的特許經營受許方，使用其品牌，但由自己經營管理酒店一些酒店在長期的發展過程中積累了豐富的管理經驗，對客服務已經達到了很高的水平，但是由于品牌的知名度較低，限制了酒店客源的進一步擴大。 模式四的優點可以利用具有知名酒店品牌在整個市場上的廣泛影響力提高自己的銷售能力。一般來說，這種酒店由于沒有將管理權讓渡給外部的管理公司，投資者對酒店仍可以實施嚴格的控制，讓渡出去的僅僅是酒店的營銷權，所給付的也僅僅是與酒店客房數量比例關系固定的特許經營費

12、用，不會隨酒店經營狀況的變化而變化。對于管理水平很高的酒店來說，這種模式是迅速擴大自身影響的一種有效方式。 模式四的缺點酒店的未來發展，要受到品牌的限制。3.5模式五：委托管理特許經營的雙重運作酒店的投資者可以通過某種一攬子協議，或者在和某個酒店聯號簽訂管理合同的同時又和這家酒店聯號簽訂一份特許經營協議，即：一家酒店可以同時接受一家酒店聯號提供的兩類不同的服務管理服務和品牌及相關營銷服務目前，諸如希爾頓、喜來登等大型的酒店公司既可以向酒店投資者提供酒店管理服務，同時又可以向酒店投資者提供酒店品牌特許經營服務。各個不同的酒店公司所提供服務的功能、特色、費用是各不相同的，在這種情況下，一些酒店投資

13、者往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的酒店管理公司分別提供不同的管理服務和品牌許可服務。但是，一般而言，酒店的投資者在選擇酒店品牌和酒店管理公司的時候，最好能選擇同一家酒店公司。在酒店業的實踐中，投資者可以和酒店公司簽訂兩份合同，也可以和酒店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經營的相關內容同時包含在管理合同中，也就是通過一個一攬子的管理合同同時得到一家酒店公司能提供的兩類服務。3.6模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理選擇帶資管理合同，酒店管理公司參股酒店，成為聯合投資者。一些酒店管理公司在和酒店業主簽訂管理合同的同時購買酒店的部分股權。 模式六的優點將管理公司和酒店捆綁到一起，防

14、止酒店管理公司做出不利于業主的決策。同時，酒店管理公司可以在酒店的戰略計劃制定過程中起關鍵作用，減少戰略決策失誤而給業主和管理方帶來損失的可能性。雖然目前進入中國市場的國外酒店集團大都只是單純提供管理服務，不介入酒店的產權投資，但是也有一些酒店公司在提供酒店管理合同的同時通過參與股權投資的方式加強對被托管酒店的控制能力。（二）經濟型酒店的定義及特征近幾年來，高速增長的經濟為各大城市帶來了龐大的商務客源和大批旅游者，一種既能享受星級賓館標準、收費又不高的經濟型酒店自然而然受到歡迎。經濟型酒店相比已發展成熟、規范化高檔酒店，帶來更多的商業機會，既包括經濟型酒店數量、規模、檔次等涉及硬件、資金的方面

15、，也包括產權、機制、經營模式、管理服務、行業體制等方面。 由于經濟型酒店規模及經營相對靈活，除了常規的房地產項目策劃具有參照意義，對于重慶目前的空置商業用房和因“退二進三”遺留的工業用房而言，更具有開闊思路、盤活存量的重要作用。 1、經濟型酒店的概念經濟型酒店(Budget Hotel)是相對于傳統的全服務酒店(Full Service Hotel)而存在的一種酒店業態，國外對經濟型酒店的劃分主要以價格為標準，結合國內特點，我們認為，經濟型連鎖酒店可以定義為：以大眾型觀光旅行者和中小商務旅行者為主要服務對象，以客房為唯一或核心產品，以加盟或特許經營等經營模式為主，價格低廉（一般在200元人民幣

16、以下），服務標準，性價比高的現代酒店業態。 2、經濟型酒店的分類就世界范圍來看，經濟型酒店可以劃分為三種類型：城市商務型酒店，青年旅舍，汽車旅館。 3、經濟型酒店的特征經濟型連鎖酒店作為一種新興業態，是經濟發展和社會生活的產物，它區別于面對社會上流階層的全服務酒店，是滿足普通旅行客人和商務客人住宿需求的產品設施。它的基本特征包括： 1) 產品的有限性經濟型酒店緊扣酒店的核心價值住宿，以客房產品為靈魂，去除了其他非必需的服務，從而大幅度削減了成本。一般來說，經濟型酒店只提供客房和早餐(Bed & Breakfast)，會議、休閑娛樂等功能則盡可能壓縮或免去，僅一些有限服務酒店提供簡單的餐飲、健身

17、和會議設施。 2) 高性價比與一般社會旅館不同的是，經濟型酒店非常強調客房設施的舒適性和服務的標準化，突出清潔衛生、舒適方便的特點，同時價格適中。相對于高檔飯店動輒上千元的房價，經濟型酒店的價格一般在人民幣200元以下，一些青年旅舍和汽車旅館甚至只有幾十至一百元左右。 3) 消費群體大眾化經濟型酒店的目標市場是一般商務人士、工薪階層、普通自費旅游者和學生群體等。而高檔酒店往往以高端商務客人、高收入階層、公費旅客群體為主要目標市場。 4) 加盟或特許經營等連鎖經營形式為主經濟型酒店一般采取連鎖經營的方式，以達到規模經濟，提高品牌價值。這也是經濟型酒店區別于其他星級酒店和社會旅館的一個明顯特征。

18、5) 選址注重交通便捷、商務、旅游或居住氛圍成熟該類酒店通常有以下選址特征：一是交通樞紐或交通干線站點附近，包括地鐵、輕軌、公交站點等，步行距離通常不超過10分鐘；二是商業網點、寫字樓集中的區域附近，或者知名旅游景點附近；三是大型居住社區或知名樓盤或附近步行距離通常不超過10分鐘。 4、經濟型酒店的發展過程經濟型酒店在全球的發展經歷了四個時期:萌芽與發展初期、蓬勃發展時期、品牌調整時期、重新發展時期。有觀點認為，在發達國家，經濟型連鎖旅館與高檔星級酒店的比例一般為73。 中國經濟型酒店最初始于1996年，上海錦江集團下屬的錦江之星作為中國第一個經濟型酒店問世。進入21世紀,各種經濟型品牌如雨后

19、春筍般破土而出，并呈現如下的發展特點： 1) 中國經濟型酒店行業成長迅速,出現了一些頗具影響的民族自主經濟型酒店品牌。具有全國影響力的有：錦江集團于1996年創辦的錦江之星；首都友友國際酒店集團與攜程旅行服務公司于2002年組建的如家酒店連鎖等。此外還有一些地區性經濟酒店，如上海的莫泰168和寶隆居家、華南地區的7天、北京地區的欣燕都等。這些品牌呈現蓬勃的發展趨勢,在短短幾年時間里得到迅速擴張，一些地區品牌也正積極發展成為全國性品牌。 2) 國內經濟型酒店需求旺盛，其中北京、上海、廣州、成都等大型城市經濟型酒店的需求非常旺盛，市場條件比較成熟。而長三角區、珠三角區、京津地區這三個地區較高的經濟

20、發展水平也決定了經濟型酒店的需求水平。所以經濟型酒店在中國是以點面結合的格局迅速在經濟發達的地區發展起來。 3) 經濟型酒店吸引了大批資本的涌入。由于經濟型酒店的投資比較小,而投資回報率要比同類酒店高，所以各行業的資本都紛紛看好這類項目。 4) 全球品牌和國內品牌的競爭日益加劇，許多國際知名經濟型酒店品牌紛紛看好中國，紛至沓來，爭奪市場份額。 5) 2005年3月，重慶“小天鵝”集團旗下連鎖酒店“天鵝之星”正式開業，標志著重慶本土品牌經濟型酒店發展拉開序幕。之后，全國知名經濟型酒店巨頭“如家”、“錦江之星”也相繼落戶重慶，重慶經濟型連鎖酒店業處于快速發展階段。 二、本項目引入經濟型酒店的市場可

21、行性分析（一）重慶主城經濟型酒店分布調查1、重慶主城經濟型酒店分布和數量調查經濟型酒店及兩星級酒店數量表區域數量名稱地址渝中區1漢庭快捷酒店（重慶大坪店）（經濟型）菜園壩2重慶莫泰（解放碑店）（經濟型）解放碑3重慶奧體賓館（經濟型）上清寺4重慶莫泰（上清寺店）（經濟型）上清寺5如家快捷酒店（重慶解放碑洪崖洞店）（經濟型）解放碑6重慶尚好酒店（經濟型）解放碑7重賓之星連鎖酒店（大坪店）（經濟型）大坪8重慶玉島商務酒店（經濟型）上清寺9重慶金地126連鎖旅店（奧體中心店）（經濟型）解放碑10如家七斗星酒店(重慶大坪店)（經濟型）大坪11重慶斯威特時尚酒店（經濟型）解放碑12重慶似家心怡酒店（解放碑

22、店）（經濟型）解放碑13重慶安富賓館（經濟型）大坪14重慶佳豪賓館（經濟型）解放碑15重慶天鵝城市酒店（經濟型）解放碑16如家快捷酒店（重慶上清寺店）（經濟型）上清寺17重慶愷瑞酒店（公寓式）解放碑18重慶望園連鎖渝都客棧 （大坪店）（經濟型）19重慶青少年國際公寓（經濟型）少年宮20錦江之星（重慶渝中店）（原鵝嶺公園店）（經濟型）鵝嶺21天連鎖酒店（重慶大禮堂店）（經濟型）大禮堂22天連鎖酒店（重慶上清寺店）（經濟型）上清寺23天連鎖酒店（重慶解放碑二店）（經濟型）解放碑243重慶喜悅城市酒店兩路口九龍坡(含高新區石橋鋪)25格林豪泰（重慶謝家灣店）（經濟型）謝家灣26重慶柏捷酒店（經濟型）

23、石橋鋪27重慶似家心怡酒店（石橋鋪店）（經濟型）陳家坪28如家快捷酒店（重慶石橋鋪店）（經濟型）石橋鋪29重慶似家心怡酒店（石橋鋪店）（經濟型）石橋鋪30重慶小天鵝商務酒店（楊家坪店）（經濟型）楊家坪31重慶瑞天商務酒店（經濟型）石橋鋪32重慶同好酒店（經濟型）石橋鋪33錦江之星（重慶楊家坪店）（經濟型）楊家坪34格林豪泰（重慶渝州路店）（經濟型）石橋鋪35天連鎖酒店（重慶石橋鋪店）（經濟型）石橋鋪36重慶鐵馬賓館（經濟型）灘子口江北37重慶大同荷泰酒店（經濟型）觀音橋38重慶博文商務酒店（經濟型）觀音橋39漢庭快捷酒店（重慶加州店）（經濟型）加洲40重慶拓展商務賓館（經濟型）觀音橋41重慶百

24、悅聚酒店（經濟型）龍溪建材市場42重慶喜悅酒店（經濟型）觀音橋43重慶加州客棧（經濟型）加洲44重慶北岸賓館（經濟型）紅旗河溝45重慶凱加賓館（經濟型）觀音橋46重慶小天鵝商務酒店（觀音橋店）（經濟型）觀音橋47重慶佳園連鎖酒店（經濟型）觀音橋48重慶西都賓館（經濟型）觀音橋49重慶金地126連鎖旅店（加州店）（經濟型）加洲南岸區50重慶松藻賓館南坪花園八村51重慶盛大酒店南坪52馬瑞卡快捷酒店連鎖（重慶南坪威爾士店）（經濟型）南坪53如家快捷酒店（重慶會展中心店）（經濟型）南坪54重慶速朋誼酒店（經濟型）南坪55漢庭快捷酒店（重慶南坪店）（經濟型）南坪56馬瑞卡快捷酒店連鎖（重慶秀苑店）（經

25、濟型）南坪57重慶伊銳賓館（經濟型）南坪58重慶喜悅酒店（經濟型）南坪59洛可快捷酒店（南坪店）（經濟型）南坪60格林豪泰（重慶西南大酒店）（經濟型）南坪渝北區61重慶米格爾大街酒店（經濟型）紅錦大道567號62重慶果嶺時尚酒店（經濟型）新牌坊沙坪壩63重慶天星壹號酒店（經濟型）天星橋64洛可快捷酒店（沙坪壩店）（經濟型）沙坪壩65如家七斗星商旅酒店（重慶沙坪壩店）（經濟型）沙坪壩66重慶似家心怡酒店（沙坪壩2店）（經濟型）沙坪壩67重慶學林賓館（經濟型）沙坪壩68重慶金地126連鎖旅店（沙坪壩店）（經濟型）沙坪壩69重慶似家心怡酒店（沙坪壩1店）（原銀山賓館）（經濟型）沙坪壩70重慶小天鵝商

26、務酒店（沙坪壩店）（經濟型）沙坪壩71天連鎖酒店（重慶沙坪壩店）（經濟型）沙坪壩北碚區72如家快捷酒店（重慶北碚店）（經濟型）北碚73重賓之星連鎖酒店（北碚天奇店）（經濟型）北碚2、重慶典型經濟型酒店經營狀況分析2.1品牌特征 全國性品牌試探，本地性品牌初創。重慶經濟型酒店屬于快速發展階段，國際型連鎖品牌開始不斷入駐；國內品牌錦江之星和如家快捷等已登陸，本地品牌也開始發力，天鵝之星、金地126和臨江客棧三家品牌開始成型。 2.2成熟商務區為經濟型連鎖酒店首選從重慶目前在營經濟型連鎖酒店的分布狀況來看，傳統金融、行政中心及CBD核心的渝中區為選址首選，擁有經濟型連鎖酒店數量比例達56%，其中如家

27、快捷、錦江之星等全國性品牌都集中在渝中區，分別依托成熟行政中心和汽車貿易產業的配套需求。金地126、澤彬等本地經濟型連鎖酒店則選擇江北、九龍坡區等商務氛圍較為成熟的區域設點，避免競爭同時成本得以控制。房地產開發熱點區域南岸區和傳統老城區沙坪壩區經濟型連鎖酒店則相對缺乏。2.3注重成本相對較低、但交通便捷的商圈邊緣經濟型連鎖酒店重在“經濟”兩字，78%選擇在商圈外設點，以節約成本，同時交通便捷、配套等設施相對齊全。全國連鎖酒店如家快捷、錦江之星選擇在距離解放碑商圈車程不超過10分鐘，商務人流量較大的上清寺及鵝嶺地區。本地連鎖酒店天鵝之星因位于次級商圈江北區觀音橋商圈內，成本較高致使房價高于其它品

28、牌連鎖酒店。 2.4大型居住社區成為經濟型酒店選址的熱點區域目前重慶大型居住社區發展相當迅速，已經形成了龍溪鎮、加州居住區、五黃大社區、直港大道居住區，居住社區及商業配套的發展同樣帶來大量的流動人口，為經濟型酒店提供了商機，本地品牌金地126的選址特征就是這種類型，設點于龍溪鎮和加州花園附近，客房入住率達到80%，可見居住社區與經濟型酒店的相關性是較高的。 2.5規模特征重慶市經濟型連鎖酒店無論從數量還是規模來看，遠小于東部發達地區，本地品牌數量也較少。從房間數量而言，除錦江之星和天鵝之星房間數達到100余套，其它均為3060套，規模較小。但從經濟型酒店的戶型面積而言，面積較適中，同國際品牌酒

29、店模式較為接近。 3、重慶經濟型酒店與其它旅游餐飲行業的關聯分析3.1從旅游市場看酒店的客源景氣1）20062008國際和國內旅游統計項目年份國際旅游人數（萬人次）同比增幅國內旅游人數（萬人次）同比增幅2006年60.315%6787.1913.7%2007年76.226%8009.3318%2008年87.214.5%10001.1924.9% 數據來源：重慶統計公眾信息網2）分析 重慶2008年國際旅游人數同比2007年多出了14.5%,超過了2007年床位數幅7.92%，說明雖然經濟形勢還未出現積極的明朗化，但國際旅游人數對酒店的供應客戶卻依然持續走高。 重慶2008年國內旅游人數同比2

30、007年多出24.9%，說明經濟實惠的酒店供應客戶還在以較快的速度增長，經濟型酒店的“蛋糕”不斷擴大，可以預見09年經濟型酒店的開店數量還會快速上漲。3.2從利用外資情況看酒店的客源景氣1）利用外資數據表指 標 （單位：萬美元）200620072008同比增幅2009第一季度2009第一季度同比增幅協議（合同）額112960407369283124-30.539468-63.5 外商直接投資111558406799279513-31.338985-63.9 外商其它投資1402570實際利用外資額876671220112737351.51倍55156-20.5外商直接投資69595108534

31、2729131.52倍5366-22.5外商其它投資622378數據來源：重慶統計公眾信息網2）外資客源分析 通過外商投資數據同比分析，可把握酒店的外籍商務人士入駐率變化。 2008年實際利用外資額比2007年同比多出1.51倍，但少于2007年的2.6倍,說明利用外資受金融危機的影響較大。 受金融危機的影響，2009第一季度實際利用外資額同比增幅大幅下降20.5%，如果單純從數據推導外籍商務人士的數量，則對酒店的商務客戶供應產生較大影響。3.3從交通客運量看酒店的客源景氣1）20062008年交通客運量數據表年 份2006200720082008年同比增長客運量（萬人）61228771878

32、7573.2213.4%鐵路138821712472.4012.5公路581797331683248.3013.5水路142113661391.651.9民航240334460.8738.0空港吞吐量旅客（萬人）812.381049.231126.517.4%與重慶正班通航城市（個）即重慶機場出港航線5865國內5258國際（地區）67重慶機場飛行起降架次（萬架次）8.9010.51數據來源：重慶統計年鑒20082）交通客運量對酒店的客源供應分析 重慶2008年客運量同比增長13.4%，超過2007年床位數7.9%的增長速度。 民航客運量對星級酒店的需求最直接，民航2008年同比增長38%，在

33、四大運輸體系中增長率最高，也說明對酒店的客源供應將產生積極效果。 鐵路和水路漲幅或降幅均較小，說明這兩種運輸方式對酒店的客戶供應變化不大。 公路運輸大部分為短程運輸，13.5%的增長率對高級酒店的客源供應不會產生非常積極的效果；拉動酒店的需求也更多體現在經濟型酒店上面。（二）本項目周邊經濟型酒店詳細調查經對本項目周邊的走訪調查，共計五星級酒店2家、三星級酒店2家、經濟型酒店12家。鑒于本項目是對打造經濟型酒店的可行性做研究，我們將重點對經濟型酒店做調查分析。 1、經濟型酒店分布序號酒店名稱酒店地址1雨林賓館九龍坡區渝州路79號2同好酒店高新區渝州路81號3瑞天商務酒店石橋鋪高新區科園一路2號4

34、如家快捷酒店九龍坡區渝州路108號57天快捷連鎖酒店石橋鋪科園一路渝高大廈6柏捷酒店高新區石小路170號7小天鵝商務酒店九龍坡區冶金一村15棟8重慶鐵馬賓館楊家坪正街43號9鑫夢酒店九龍坡石坪橋正街10錦江之星楊家坪興勝路60號11圣杰酒店陳庹路雙山隧道口12格林豪泰快捷酒店九龍坡區謝家灣78號 從經濟型酒店分布來看，經濟型酒店一般都選擇人口密度大，交通方便的區域，方便入住，而九龍坡區和石橋鋪是重慶西區的重要地段，人口密集且流動性大，適宜經濟型酒店生存。 本項目輻射半徑3公里內只有圣杰酒店一家酒店，遠不能滿足這一區域對經濟型酒店的需求量。2、經濟型酒店定位及房間數酒店名稱定位客房數雨林賓館經濟

35、、快捷152同好酒店經濟、快捷118瑞天商務酒店經濟、快捷、商務90如家快捷酒店經濟、快捷1207天快捷連鎖酒店經濟、快捷70柏捷酒店經濟、快捷120小天鵝商務酒店經濟、快捷60重慶鐵馬賓館經濟、商務106鑫夢酒店經濟、快捷、休閑81錦江之星商務、經濟104圣杰酒店精品商務61格林豪泰快捷酒店經濟、快捷112 從對經濟型酒店的調查來看，經濟型酒店的定位都是以便宜為主，兼顧舒適性; 一般情況下經濟型酒店的房間數是根據所選地點來定的，房間數一般為80-100間為主，房間過少不能滿足客源的需要，而房間數過多則擔心房間空置率，前期投入成本大。3、經濟型酒店配套酒店名稱配套服務雨林賓館茶室、棋牌室、按摩

36、屋、中餐廳、會議室、票務服務房間配備空調、數字電視、寬帶網絡、保險柜同好酒店茶餐廳、洗衣服務、叫醒服務、商務中心、會議室、桑拿、ATM取款機房間配備空調、電視、電話、實木家具、淋浴房瑞天商務酒店商務中心房間配備空調、電視、長途電話、淋浴房如家快捷酒店會議室、健身房、KTV房間配備寬帶網絡、衛視、中央空調、保險柜、直撥電話7天快捷連鎖酒店票務中心房間配備寬帶網絡、掛式空調、淋浴房柏捷酒店商務中心、茶樓房間配備電視、寬帶網絡、衛浴小天鵝商務酒店商務中心、茶樓房間配備電視、空調、淋浴房重慶鐵馬賓館中餐廳、會議室、停車場、票務中心、棋牌室房間配備中央空調、長途電話、寫字臺、淋浴房鑫夢酒店商務中心、保險

37、箱房間配備電腦房、機麻、圓床、寬帶網絡、空調錦江之星紅外線防盜、環保檢測、茶餐廳房間配備書寫功能、寬帶網絡、整體衛浴圣杰酒店KTV、中餐、西餐、浴足、咖啡廳、茶室、棋牌室房間配備中央空調、淋浴房、寫字臺、迷你吧臺、小冰箱格林豪泰快捷酒店餐廳、酒吧、商務中心房間配備電視、空調 經濟型酒店對于配套無硬性要求，但根據場地條件可適當增加配套服務，以提高居住舒適性和便利性，便于提高居住率。 離本項目最近的圣杰酒店因場地大，便于設置較多的酒店配套服務，為客戶提供了更多的便捷。4、經濟型酒店價格酒店名稱單間（掛牌/協議）標間（掛牌/協議）套房（掛牌/協議）入住率雨林賓館288元/268元138元/128元5

38、0%同好酒店129元/119元129元/119元149元/139元80%瑞天商務酒店168元/136元178元/136元268元/168元50%如家快捷酒店139元/132元159元/151元159元/151元70%柏捷酒店138元/108元40%小天鵝商務酒店118元158元268元30%鑫夢酒店100元/90元118元/108元198元/188元50%錦江之星159元/149元159元/149元189元/179元60%格林豪泰快捷酒店139元/128元139元/128元40%圣杰酒店標準間418、套房588元、單間458元、情侶間520元，協議價可以5.5折50%7天快捷連鎖酒店經濟房99

39、、大床房129、商務大床13950% 經濟型酒店主打就是經濟，符合大眾消費的定價是經濟型酒店的關鍵，經濟型酒店的價位一般在100-160元左右，且配套齊全、服務熱忱。 作為全國連鎖的經濟型酒店品牌更容易為旅客接受。注：以上所調查的經濟型酒店均配備免費停車場。5、旅客來源 經濟型酒店的客源主要是針對各地來渝的銷售人員以及游客為主，本地客戶主要以散客為主。 帶有會議室的經濟型酒店主打會議牌，接待會議團隊比較多。6、個案調研：低檔次經濟型酒店分析之7天快捷連鎖酒店通過對經濟型酒店的調查，我們將經濟型酒店的價格區間做出分類：序號低檔次經濟型酒店價格區間100-130元/間/天1中檔次經濟型酒店價格區間

40、130-170元/間/天2高檔次經濟型酒店價格區間180元/間/天以上（1）外部調查 7天快捷連鎖酒店一般選擇鬧市地段開設，其前臺一般利用其電梯前室，以便方便旅客入住。 在條件允許的情況下，7天快捷酒店一般會將建筑外立面做統一處理，以提高酒店昭示性。 7天快捷酒店的前臺接待一般都比較小，主要是因為其選擇位置一般靠近電梯口，方便接待和旅客出入。（2）單人間配置簡單，走平民化路線（3）標準間（4）特價房 7天快捷酒店主要是以旅游類散客為主，走低價優質路線，全國連鎖，且開通網絡、WAP訂房服務，方便、快捷。7、個案調研：中檔次經濟型酒店分析之錦江之星連鎖酒店（1）前臺接待（2）星連星茶餐廳（3）客房

41、調查 客房裝修風格簡約，顏色搭配溫馨，總體風格簡潔、溫馨。（4）酒店配備星連心茶餐廳免費寬帶上網免費停車位會議室有線電視無煙房間訂票服務打印復印傳真貴重物品保存行李寄存物品租用小商品出售 錦江之星快捷酒店主要以商務類旅客為主，全國連鎖，目前重慶營業2家，配套齊全，服務優質，屬中檔消費。8、個案調研：高檔次經濟型酒店分析之Q7快捷酒店（1）走廊 整體過道整體鋪設地毯，房間編號采用發光字處理，提升檔次。一定距離內放置一盆綠色植物，墻上掛裝飾畫，注重細節處理。（2）標準間實景圖（3）衛生間實景圖（4）細節展示煙灰缸書桌睡衣和衣柜裝飾植物玻璃隔斷衛生間，提升品質電視采用壁掛式，節約空間（5）特色房（6

42、）單人間調查大尺寸液晶電視機麻娛樂室 7酒店裝修檔次高，在彰顯個性與時尚之余，又不失穩重、深邃的商業氣息。 配套豐富，擁有會議室、茶樓、KTV等。（三）重慶經濟型連鎖酒店發展趨勢 1、國際品牌進入，經濟型酒店市場品質整體上升，產業發展加快 連鎖經營是世界酒店發展的主要趨勢，一批國際及國內品牌也登陸重慶，如法國宜必思酒店入駐高新二郎片區，美國速8、速朋誼等； 全球品牌連鎖的加盟將對我市經濟型酒店業的品質升級、管理和營銷模式進步、產業發展加快等起到較大的促進作用。 2、市場總體擴容，主城區域競爭格局擴散 目前經濟型連鎖酒店主要集中在渝中區和江北區，在產業趨好的情況下，各品牌連鎖酒店均有擴張策略，天

43、鵝之星已設立3個分店、金地126設立2-3個分店，形成遍地開花、競爭格局擴散的局面。 3、依托的產業資源更為多元 從錦江之星選址鵝嶺汽車貿易一條街可以看出，汽車貿易產業帶來的商務人群是其主要的消費群體，可見具有流動人群的產業能夠為經濟型酒店帶來商機，商貿、旅游、教育、會展等產業均屬于這類產業，由此可以預見，具有古鎮旅游、紅色旅游資源和教育產業資源的沙坪壩，具有綠色旅游資源、會展產業資源的南岸區等，都將是未來經濟型連鎖酒店發展的熱點區域。 隨著重慶逐步發展成為長江上游經濟中心城市，將吸引和聚集西部及全國的商貿、旅游人群，經濟型酒店業依托的產業資源將更為多元化。 4、品牌與性價比的差異化競爭愈演愈

44、烈 經濟型連鎖酒店業的發展和高性價比必然對其它酒店業產生沖擊，尤其是三星級酒店市場受到的影響較大，目前重慶三星級酒店房價通常為180-220元/天，經濟型酒店標間房價集中在100-160元/天，房間內部配置逐漸趨向于三星級酒店標準，可替代性特征明顯，可以預計今后兩者間的競爭將趨向于體現綜合實力的品牌化競爭。 從經濟型酒店業內部競爭來看，國際品牌連鎖酒店的入駐，帶來更先進的管理和營銷方式，品牌升級和特色化。提高性價比將是本地品牌立足市場的必要手段。5、重慶經濟型酒店的其它特點 在本地經濟型酒店中，均采取與其它企業共用一棟樓的形式，如7天快捷連鎖位于晉榆彩園大廈裙樓，樓下為富安百貨。 知名星級品牌

45、為背景的經濟型酒店單店房間數均在100間以上，其它品牌房間數一般不超過65間。 國內品牌標準間套內面積集中在30-40平方米，舒適度相對較高。 經濟型酒店越來越注重其消費者居住的舒適性，大多數房間面積與星級酒店大致一樣，使其更加舒適，從而提高了自身的競爭能力。多種功能套房的推出，不僅提高了自身產品的檔次，還擴大了其目標客戶群。 普通標間價格集中在100-160元/天，價格有較大發展空間。（四）本項目引入經濟型酒店的市場機會點分析1、酒店的市場大環境具有可行性（1）重慶地產開發商越來越青睞于酒店項目投資酒店成為開發商的投資熱點，大型的商業地產項目喜歡引進星級酒店提升項目的商業價值，既降低項目的投

46、資風險，也為項目的后期銷售、招商作鋪墊。（2）本項目周邊半徑3公里內無經濟型酒店，區域競爭小。（3）九龍園區的成熟發展將為酒店業注入活力本項目依托項目周邊眾多的專業市場，如綠云石都、恒勝鋼鐵市場、恒冠鋼鐵市場、隆鑫鋼鐵市場，新世紀石材市場、金科五金機電城、摩配市場等等，來往的客商將為經濟型酒店帶來豐厚的客戶資源。2、酒店周邊的空缺，酒店具有可行性半徑3公里內無經濟型酒店本項目周邊3公里范圍內多家大型企業：恒勝集團、格力廠、福星集團、經營鋼鐵生意的商家。調查走訪發現，這些企業來訪人員因為在周邊范圍內無酒店接待大多安排在二郎的宜必思酒店入住，如在半徑范圍內有酒店能滿足企業接待需求的話，以上企業更傾

47、向于就近入住，所以區域內經濟型酒店的需求較大。（五）本項目引入經濟型酒店的市場可行性結論本項目周邊專業市場眾多，商賈云集，且無經濟型酒店來支撐龐大的客戶資源，不能滿足對于經濟型酒店的需求；而本項目地理位置優越，且裙樓本身設計適宜做經濟型酒店，通過市場調查和市場機會點分析來看，本項目適宜引入經濟型酒店。三、本項目引入經濟型酒店的建設條件可行性分析（一）本項目引入經濟型酒店建設條件SWOT分析1、優勢分析 本項目所在區域是新興的國家級高新技術產業開發區，新九龍園區行政中心；歷經6年發展，周邊大盤云集，已逐漸形成“區域性大住區”，區域形象品質較高，更是重慶地區新興的第三生態居住區； 項目周邊世界50

48、0強企業、國內500強企業眾多，如沃爾瑪、雅馬哈、百得，世界知名企業ABB、佳通輪胎、椿中島、太陽集團等，建設集團、隆鑫集團、五糧液普什集團等； 項目位于楊家坪、高新區、大渡口區、沙坪壩區，四大核心區域環抱中，緊鄰陳家坪交通樞紐站，周邊廠房眾多，外來人口、商務人士眾多； 項目周邊基礎設施修建完善，道路綠化品質較高，周邊配套成熟。區域內擁有48家大中型特色餐飲、 6家中型超市、32家社區便利店等商業配套； 項目臨近BRT及客車總站，輕軌5號線，擁有15條公交線路通達主城，44米以上主干道占60%以上，二郎立交；高九路等城市捷運交通網絡發達。2、劣勢分析 項目本身建筑規模不大，無法實現豐富的酒店配

49、套設施的設置，因此不利于項目打造品質感較高的酒店； 項目地處非鬧市區，前期酒店上客量有限。（二）本項目引入經濟型酒店的建設條件可行性結論1、項目集區位優勢、環境優勢、客源優勢、特色優勢、配套優勢為一體，實施以中端客房為主，商務會議、餐飲經營、休閑娛樂經營項目為輔的經營政策。2、項目輻射直徑5公里的區域，潛在消費群體明顯；外地商務人士、高科技企業、政府機關單位密集，商務會議客源豐富，從而保障項目的穩定收益。3、從以上分析可得出，本項目引入經濟型酒店的建設條件可行。本項目現狀：四、本項目經濟型酒店投資回收初步測算（一）本項目經濟型酒店的投入成本測算注：酒店前期成本主要包括有：土地成本、建安成本、裝

50、修成本、設施成本；其中土地成本，暫按本項目當前地段的樓面地價600元/m2。其中建安成本，暫按當前市場通行成本1200元/m2。1、技術指標 本項目地上單層面積按712.75-837.55計算，酒店的單層面積按平均值775計算，則本項目酒店為4層，則總建筑面積為：31002、內部裝修成本（含房間內部家具和設備等的采購）內部裝修按建筑面積1000元/m2計算，則酒店內部裝修成本為：31001000元/m2 = 310萬3、土地成本3100600元/m2 = 186萬4、建安成本（含外裝成本）31001200元/m2 = 372萬5、酒店開業前的采購成本（僅供參考）采購序號項目名稱價額總計（單位：

51、元）1前臺、禮賓、訂房 8000 2洗衣房用品 20000 3管理辦公室 3000 4制服 4000 5電話總機 / 服務中心 5000 6電腦系統 5000 7員工餐廳/更衣室設備 30000 8保安設備 4000 9工程設備及工具 8000010室內植物 60000 11印刷品設計，印刷 10000 12閉路80000 13廚房用具 31000 14管事部設備 240000 15酒店用標志，指示牌 4 97000 16財務部用品 129000 17員工其它保障費用80000 總計78.9萬元6、經濟型酒店投入的總成本1內部裝修成本310萬2土地成本186萬3建安成本372萬4采購成本78.

52、9萬元合計946.9萬元7、酒店內部房間的裝修和設備配套臥房裝修入戶門地毯天棚墻紙（涂料）開關和電線吸頂燈書桌燈床頭燈掛畫窗和窗簾書桌書桌椅電視桌休閑椅休閑桌衣柜臥房配套寬帶網絡電話液晶電視空調床床上用品開水壺其它用品衛生間鋁吊頂墻（磚）地（磚）鏡淋?。ㄕ祝R桶洗臉盆水管線電線和開關毛巾架浴巾架（二）本項目經濟型酒店的投資回收期限1、本項目經濟型酒店收入測算 我司根據當前經濟型酒店的通常需求，對酒店平面進行初步劃分，得出每層樓16間的規模，按4層計算，則共有64間。如下圖所示： 本項目的酒店房間收益，按當前市場上通行的標間收益，再結合謹慎原則，以100元/間/天計算。 入住率，當前市場的入住

53、率普遍均在65%70%，本項目按謹慎原則，以60%的入住率計算。2、本項目經濟型酒店的投資回收期限每天收益64間 100元/間 60%入住率 = 3840元每月收益3840元 30天 = 11.52萬元每年收益每月11.52萬元 12個月 138.24萬回收年限946.9萬元 138.24萬 = 6.8年五、國內著名經濟型酒店及選址要求（一）中國知名經濟型連鎖酒店 錦江之星、如家酒店連鎖、莫泰168 、中州快捷、中江之旅、新宇之星速8、城市之家、揚子江飯店、7天連鎖酒店。（二）酒店選址要求參考“錦江之星”加盟選址要求1、地理位置和交通條件 靠近如機場、工業區、物貿中心、展覽中心、商務中心、大型

54、游樂場等 的區域。 鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通樞紐，市郊結合部、火車站、汽車終點站、大型停車場、商業網點等。以展覽、商務、商業、車站等中心為最佳。 交通便利，能直達機場、車站、港口或經濟文化中心； 2.市場條件 所在地有良好的經濟文化發展前景，投資和經營環境適合于賓旅館行業； 周邊有較大的車流量、人流量； 附近有較多的企事業單位；3.建筑、改造條件 3.1利用舊廠房、舊旅館進行改造 建筑物為長方體，建筑面積在4500平方米6000平方米的范圍內，或 可以建造的容積率在此范圍內。（寬度或進深以16米左右為最佳。） 建筑物結構為框架結構，允許進行改造。 周邊有一定的空地，有回旋的余

55、地，出路通暢并可停車。 水、電、煤氣、排污、通訊等設施到位。3.2小塊空地建造 三通一平，市政配套到位，到紅線。 占地面積20004000左右，視地理位置與價位而定。六、酒店設計具體注意事項（一）客用走道1、客用走道尺寸 不少于1.5米，走道間的門應避免對視；客房的走道最好給客人營造一種安靜安全的氣氛。 走道的門可以凹入墻面，凹入的地方可以使客人開門駐留時而不影響其它客人的行走，但凹入不要太深，最好在450左右，太深了，若有客人出門時，恰好別的客人由門前經過時反而會受到驚嚇，而失去安全感；2、 客用走道燈光 燈光既不可太明亮，也不能昏暗，要柔和并且沒有眩光。 可以考慮采用壁光或墻邊光反射照明。

56、在門的上方最好設計一個開門燈，而使客人感覺服務的周到。3、客用走道裝飾 客房走道地面、墻面的材料要選擇耐臟耐用的地毯； 墻邊的踢腳板可以適當地做高一些，可以做到200高度左右 ； 天花板不宜做得太復雜，空高一般不要高于2.6m、低于2.1m。 客房入口門上的貓眼不宜太高，也要考慮身材不高和未成年人的使用因素。（二）衛生間設計1、衛生間吊頂建議使用鋁板或其它表面防銹防水的金屬材料，但不要使用600600或300300的暗龍骨鋁板天花，因為設備維修時其會因為人為拆裝而變形；2、衛生間其它選用抽水力大的靜音的馬捅，淋浴的設施不要選用太復雜的，而要選用客人常用的和易于操作的設備；水龍頭的水沖力不要太大

57、，要選用輕柔出水、出水面較寬的水龍頭，有時，水流太猛，會濺到客人的褲子上，而造成一時的不便和不悅；衛生間的門及門套離地200左右的地方要做防水設計，可以設計為石材或砂鋼飾面等；（三）房間設計1、房間尺度空間床離衛生間的門起碼不得小于200，因為服務員需要一定的操作空間2、房間布線電腦上網線路的布置要考慮周到，其插座的位置不要離寫字臺太遠，拖得太長的連接線也顯得不是那么雅觀。3、房間的數量70150間房為一檔次；150300間房為一檔次；300以上房間為一檔次4、房間的面積計算方法為：除衛生間、通道外的面積，為星級確認的標準面積5、客房空調標準夏季溫度：2026度濕度：45%6、客房地面材料以地

58、毯為主、也可選用石材、木材、地板磚等。7、客房家俱衣柜尺寸寬55厘米、65厘米（凈尺寸不小于50厘米）。（四）、電梯數量電梯和客房的配比為：70：1（五）、樓層層高樓層高低： 2.7米3.0米七、如家快捷酒店的管理模式參考許多酒店自己缺乏足夠管理經驗，品牌知名度也不夠高，最好的方式就是選擇和其它知名的酒店管理公司進行合作。可以實行品牌的合作（如特許經營），也可以單純引進管理，以如家快捷酒店作為案例分析如下：1、品牌管理 執行統一的品牌形象、經營模式、質量控制和服務標準，在全國范圍內規劃發展如家直營店、特許經營店、管理店和市場聯盟店四種分店。 直營店由如家酒店連鎖自己投資，自己經營管理的經濟型連

59、鎖酒店； 特許經營店獲得如家酒店連鎖的特許，使用如家酒店連鎖品牌、商標、業務模式的經濟型酒店； 管理店使用自有品牌，委托如家酒店連鎖集團進行管理； 市場聯盟店一種更為松散的合作模式，加盟店借助如家酒店連鎖集團的市場營銷網絡、品牌形象來提升自己的效益。2、如家酒店連鎖為加盟酒店提供的服務 為入網酒店提供統一的標準手冊，以確保品牌形象。 每年若干次對各酒店進行質量檢查，以促進酒店質量的提高。 設有如家培訓中心，培訓講師具有豐富的酒店管理從業經驗，每年將會根據酒店需要提供培訓。 提供酒店的建造和裝修改造設計服務，包括外觀、大堂、房間等。 提供整套的市場營銷支持服務系統。 入網酒店可以以最優惠的集團采

60、購價格購買高質量的酒店用品。 “如家”總部為各入網酒店提供一套完整的酒店管理系統（PMS）。 為提高和持續品牌的影響力，加強消費者對品牌的忠誠度，如家每年投入收入的固定比例自建推廣媒體和在各種視聽媒介做廣告和專欄。八、酒店在房地產營銷策劃當中的思考（一）酒店的收益功能和完善管理功能1、項目收益的重要手段 酒店的投資特點是投入資金大，回收時間長，但酒店的利潤較高； 如開發商對現金流的回收要求不高，在市場上有酒店開發的機會時，規劃布局就可適當考慮酒店產品。隨著房地產競爭的越發激烈，住宅的利潤在不斷下降；商業特別是酒店，已成開發商利潤獲取的重要來源。2、項目形象的重要樹立 如某項目設置了酒店，則該項

61、目在營銷上就有兩張牌可打： 其一：酒店式社區和酒店式管理的完善服務；如項目在新開發區，酒店式的物業管理對項目的配套支持作用會更大； 其二：由于有酒店，該項目就會因酒店產品而拔高了項目形象，從而為客戶帶來尊貴感。（二）項目內酒店與其它產品的組合思考1、酒店與項目整個產品檔次定位成正比 酒店出現在商住項目中，如產品的定位是中端或中低端定位，則該酒店可能就會是經濟型酒店或三星以下的酒店。 如產品的整體定位為高端或中高端定位，則酒店就可能是三星以上，四星或五星級酒店。當然，酒店的星級確立最終還需要當地市場有什么樣的需求。2、酒店與酒店式公寓的配合 通常來說，有酒店設置，則酒店式公寓的設置可能性就很大，

62、其原因為，開發商可利用酒店的管理服務來對酒店式公寓進行完善服務的支撐，從而促進銷售。 甚至還有可能，在規劃時做成酒店，由于市場好，而將其作為酒店式公寓銷售。（三）酒店與項目推廣的思考1、借勢國際酒店知名品牌 如南濱路的“喜來登國際中心”、“慶隆南山高爾夫”等，都是借喜來登和希爾頓酒店的品牌效應。 不但讓項目可高處站位，傳遞了國際尊貴服務，同時也節約了項目的推廣費。2、完善了項目功能訴求 如“勁力五星城”是由酒店專家勁力集團打造的重慶首個五星級國際酒店社區。 是勁力集團與天鵝（香港）酒店管理有限公司之間的通力合作，對整個社區實行服務團隊專業化、服務配套一體化、服務標準酒店化的五星級酒店服務。 在

63、五星城里，沒有物業管理，整個社區實行全“酒店化管理”，而非現有市場上一般普通物管公司實施的“酒店式管理”。 勁力五星城沒有更多的借用其品牌，因為天鵝酒店管理有限公司在中國大陸的品牌效應相比國際化的萬豪或洲際等，知名度較小。因此，勁力五星城就借用了酒店管理公司的服務：天鵝公司是國際金鑰匙組織會員單位，因此將在五星城中培養起自己的“金鑰匙管家”：金鑰匙服務（委托代辦一條龍服務），沒有“不可能”或“做不到”，真正成為“物業的貼心管家”。（四）酒店對銷售促進的思考酒店對項目的銷售促進，主要為兩方面： 其一：吸引客戶上門；通過品牌的形象，達到廣泛告知，吸此客戶上門。 其二：打動客戶下叉；通過酒店式社區提

64、供的酒店式服務，打動客戶，從而購買。完重慶晟城房地產顧問有限公司二一年一月十七日附件一、經濟型酒店問卷調查表分析經濟型酒店調查問卷非常感謝您給我們這次機會，讓我們可以再短暫的時間內傾聽到您對美好生活的要求標準和個性見解。1.您的性別：男 女 2.您的職業：公務員 事業單位 教師 醫生 企業單位 私營企業 自由職業3.您的年齡段：2030 3540 4050 50以上 4.您的收入：1500元以下 15003000 30004500元 4500元以上 5.您最常出行的目的：商務旅游 休閑旅游 探親訪友 展覽會/年會/會議 購物 6.您近一年入住過經濟型酒店幾次？0次 1-5次 5-10次 10次

65、以上 7.您在旅行途中或到達旅游目的地后，比較傾向于選擇哪一類型的住宿？度假別墅 星級酒店 經濟型酒店 家庭式旅館 普通的招待所 8.您是通過哪種方式知道和了解經濟型酒店的? 電視、廣播、報紙、雜志的宣傳 互聯網 親戚、朋友、同事的介紹旅行社的咨詢和推薦 企業的自身促銷和推廣 從來沒聽說過 9.您知道哪些經濟型酒店？ 多選題如家快捷酒店 莫泰168/莫泰268 7天連鎖酒店 錦江之星旅館漢庭連鎖酒店 假日之星酒店 其它10.你會選擇哪種價位的經濟型酒店? 100以下 100-199 200-299 300以上 11.當您選擇經濟型酒店時，最重要的兩項依據依次是請選擇2項并排序合理的價格 干凈整

66、潔的房間 地理位置 服務水平好 硬件設施簡潔便利 帶或無線網絡 娛樂設施 其他12.經濟型酒店主要提供住宿服務，如果可以的話您希望增加哪些服務項目？多選題餐飲功能 娛樂功能 酒吧咖啡廳 商務、票務中心服務 自助烹飪設施 13.您希望入住經濟型酒店給您的感覺是什么?臨時住的地方 溫馨如家 體現賓客身份和地位滿足賓客的個性特征 其它問卷分析：被訪問人員職業分析：經濟型酒店入住人員以私營企業人員為主，主要是與企業的福利待遇相關。被訪問人員收入分析：因為被訪問人員以私營企業員工居多，月收入多以1500-3000為主。出行目的分析：了解經濟型酒店的渠道：網絡現在是人們獲取經濟型酒店最重要的途徑，包括網絡定房等便捷服務都可以再網絡上進行，方便快捷。對經濟型酒店的價格分析：被訪問者理想的價格區間和市場上現有的經濟型酒店價格區間相吻合，選擇200-299元價格區間的人員對于經濟型酒店的硬件設施較高，而300元以上的沒有則說明住300元以上的經濟型酒店還不如住星級酒店。選擇經濟型酒店重要的依據：希望經濟型酒店可以增加的服務內容：餐飲、娛樂、商務/票務中心是被訪問者對于經濟型酒店功能設置最為關心的三大要素，同時也為經濟型酒店的配套指明了方向，經濟型酒店不僅價格要“經濟”而且配套也盡可能的豐富。第59頁 共59頁