1、小杭州莊園養生酒店項目可行性研究報告小杭州莊園養生酒店項目可行性研究報告目錄第一部分：總論1第一章：小杭州旅游、酒店行業概況1第二章：養生酒店的背景及建設的必要性6第三章：養生酒店可行性的依據14第四章：養生酒店建設方案及規劃設計20第二部分：市場調研及前景預測20第一章：養生酒店的概念20第二章：養生公寓的概念21第三章：小杭州莊園養生酒店客源分析21第四章：養生酒店前景預測及盈利點分析23第三部分：養生酒店定位及營銷策略24第一章：養生酒店定位24第二章：營銷策略29第一部分：總論第一章：小杭州旅游、酒店行業概況一、小杭州旅游、酒店行業目前發展概況小杭州作為一個小杭州市剛成立不久的新區，對

2、旅游、休閑、娛樂方面的本地消費能力目前似乎還是不強，但是，隨著小杭州的經濟不斷發展，擁有天然山景和海濱景觀優勢的小杭州旅游業，會成為小杭州綠色經濟的新的增長點和支柱產業之一。2007年5月，由小杭州區旅游局與“廣之旅”共同成立的“小杭州旅游服務中心”正式對外營業，填補了小杭州沒有專業旅游機構的空白，方便了在小杭州工作和生活的群眾出游。同時作為地陪，也極大地方便了外地游客在小杭州的各種旅游觀光和參觀學習等活動。二、小杭州酒店目前市場分析1、小杭州區目前以三星級以下的酒店、旅館居多，總體上來說，除了1間五星級酒店（小杭州大酒店）外，三、四星級酒店約4-5間，其余的都是中小旅館居多。近年來由于小杭州

3、市“南拓”政策的影響，四星級以上的酒店將會進入規劃動工興建階段。目前小杭州區的酒店具體分布如下表：小杭州區主要的星級酒店旅館名錄序號酒店名稱星 級地 址1.小杭州大酒店小杭州海濱新城商貿大道南二路2.小杭州小杭州長江三角洲世貿中心大廈酒店公寓小杭州市小杭州區港前大道南156號3.祈福（小杭州）酒店小杭州進港大道4.小杭州海港大酒店小杭州進港大道5.小杭州高爾夫球會別墅酒店小杭州高爾夫球會內6.各類旅館十多間小杭州進港大道沿線2、小杭州區未來規劃興建的酒店情況A、大角山濱海公園，用地29000平方米，五星級度假型酒店；B、地鐵金洲站附近，用地40000平方米，五星級商務型酒店：C、進港大道焦門站

4、附近，用地20000多平方米，五星級商務型酒店。3、周邊主要的競爭目標酒店1) 據我們的市場調查以及酒店篩選，主要的酒店在以下范圍內確定：A、本項目10公里半徑范圍內，主要的酒店有：小杭州大酒店、小杭州三角洲世貿中心大廈酒店公寓、祈福（小杭州）酒店、南航撒海港大酒店等。B、蘇州市橋區域范圍內，主要有：蘇州科爾海悅酒店等。C、香山市區區域范圍內，主要有：香山香格里拉大酒店、香山國際大酒店等。D、蘇州虎門區域范圍內，主要有：蘇州龍泉國際大酒店、蘇州豪門大飯店等。上述酒店的主要客源情況見以下圖表所示。小杭州、蘇州及香山部分星級酒店的調查分析表酒 店 名 稱甲乙丙丁戊己庚辛壬星 級五星四星四星四星準五

5、星五星五星五星五星客房總數320230143148330800248463350主會議室（人/間）600280100030060010008001000800標雙房門市價（元）11803802901180108083010581080913標雙房實價（元）700350290480438370490851498旺季標雙房價（元）118043038048010803704908514982006年開房率（%）55%60%60%新開60%65%60%65%60%標雙面積（m2）463636403636463636標雙衛浴面積（m2）8446566865客源構成會議商務、港澳散客會議旅行團散客旅行會議

6、散客團隊商務長住客政府會議，商務散客會議旅行散客會議商務散客會議商務散客國內團商務散客附：酒店名稱項目解釋：甲小杭州大酒店；乙祈福小杭州大酒店；丙小杭州海港大酒店；丁南航長三角酒店公寓；戊蘇州科爾海悅酒店；己蘇州龍泉國際大酒店；庚蘇州豪門大飯店；辛香山香格里拉大酒店；壬香山國際大酒店；4、小杭州區酒店客源分析1）會議、宴會的需求很大由于小杭州新區的經濟是呈不斷上升的態勢，尤其是工業、物流發達，對酒店會議、宴會的需求很大。l 旅游業對酒店住房有一定的拉動小杭州區雖然不是小杭州市的旅游強區，但由于交通方便，往來小杭州周邊城市的時間距離大大縮短，60分鐘內便可來回。因此，小杭州接待的旅客是以一、二日

7、游為主，對酒店餐飲、娛樂消費的拉動較大。l 當地公司客源有較大發展潛力小杭州是小杭州重要的工業強區之一，工業產值占小杭州經濟的比例80%以上，占小杭州市工業總產值的15.6%。隨著產業結構的調整和升級，小杭州的工業發展中心轉向輸配變電、精細化工、電子信息、機械設備、生物醫藥、環保產業、新材料和光電一體化等科技含量高、發展后勁足、帶動力強的行業。這些新興產業比紡織服裝、鞋、帽等傳統的出口型制造業相比，對當地的會展、酒店、娛樂等第三產業的拉動將是十分巨大的。作為小杭州“南拓”的重心，小杭州的社會環境和經濟環境將會不斷提升和發展，其本身對酒店的需求將日益增長，尤其是公司商務、會議客源潛在的需求很大。

8、l 境外客源將以香港、澳門、日本等客源為主導小杭州有海外華僑、港、澳、臺同胞30多萬人，小杭州在經濟上、人文上、對外交往上與香港關系密切，香港人是小杭州對外引資的主體，港資企業占小杭州利用外資的比例很大。同時，早在2004年，小杭州就擁有日資企業35家，投資總額超過20億美元，2004年以來在豐田項目的帶動下，小杭州已經成為日資企業的投資熱土，來源于日本的外資占利用外資比例達30%以上，有很多日本人選擇在小杭州居留、投資、工作。小杭州主要的日資企業有廣汽豐田發動機有限公司、奧林巴斯（小杭州）工業有限公司、小杭州億源機電有限公司、小杭州阪田油墨有限公司、山東日立電機有限公司、小杭州塔祈巴那電器有

9、限公司、旭東阪田有限公司等10多家大型日資企業。l 交易會對小杭州酒店的影響（1）.100屆杭交會期間，小杭州市區的酒店房價居高不下，小杭州四星以上酒店房間基本都在2500元至3000元間波動。相對于小杭州老城區的價位，小杭州酒店業的價格頗具吸引力，四星以上酒店最高不過1500元，很多四星酒店甚至打出500元/晚優惠價，加上小杭州作為小杭州新興的海濱新城，可以更有效地吸引客流。小杭州有的酒店為迎接杭交會，還提供免費機場接送、會展期間免費交通等服務。杭交會期間，小杭州除了各大酒店開房率火爆之外，小杭州各大景色秀美的樓盤也紛紛對客商開放農莊、公園、會所等設施，把客商吸引過來，讓客商在緊張忙碌的同時

10、，享受休閑度假。這些都會形成酒店的客源。（2）.一直以來，小杭州市區酒店相對于周邊酒店的優勢條件是交通便利，然而，隨著近年來城際交通網絡的飛速發展，這種優勢已日漸弱化。由于華南快速干線的連接，地鐵的開通，琶洲到小杭州的距離迅速拉短。杭交會期間市區人流量非常大，至琶洲會展一線更是擁擠不堪。曾有入住白云區某酒店的參展商，從住處趕至會場用了近兩個小時。而從小杭州去琶洲會展中心無論是汽車，還是地鐵僅需半小時左右。（3）.隨著小杭州城市化進程的快速推進，以及小杭州商業、旅游業的快速發展，加上交通設施的不斷完善，小杭州酒店業迎來了大好發展機遇，小杭州現在最缺的就是高檔次的酒店，尤其是四、五星級酒店，小杭州

11、應當充分利用杭交會的帶動作用，大力發展酒店業。第二章：養生酒店的背景及建設的必要性一、主題酒店的興起隨著社會經濟水平的不斷發展，人民是生活水平不斷提高，人們越來越注重康體娛樂和休閑旅游，其中自然景觀和歷史文化旅游受到熱捧，例如云南的大理和上海、西安等旅游名勝圣地。緊隨其后的主題型旅游和主題型公園大行其道，例如上海的世界之窗、錦繡中華、歡樂谷等。如今主題型酒店即將遵循旅游的規律，從自然景觀過渡到人文景觀，從地理的物質文明過渡到文化的精神文明，如此方向發展。酒店也是如此，由星級標準酒店向主題型酒店發展。我們基于如此理念，超前發展，引領潮流，提出“酒店+健康/養生保健產業”新的復合型酒店模式，其投資

12、理念為“生命加油站、健康維護營”，這種主題型酒店也順應歷史潮流，也順應人們的身心健康要求，也順應人類的理想生活發展方向。因為，養生保健、健康長壽是當今世界人們不遺余力、夢寐以求的終極目標。二、小杭州莊園養生酒店的首倡背景健康/養生保健產業：尚未開墾的處女地呼喚新的領頭羊。目前，醫療資源作為一個健康產業的佼佼者，猶如困獸，疲于疾病的治療，有心無力滿足市場多元化需求。尤其是成功人士的預防保健和養生養老服務，這個尚未啟動的大市場，這個頭啖湯和大蛋糕，等待著行業領頭羊和領跑者分享。因為，人類關心的頭等大事就是健康，對健康的投資永遠是生命中回報率最高的投資，人們渴望和期盼健康，人們都以熱情的目光呼喚和注

13、視著能真正提高生活質量的全新健康產業的誕生。（一） 健康產業：供需矛盾之中蘊藏著巨大的商機1、 對健康和醫學的重新認識：二十一世紀人類最關注的問題是什么？最大的回聲是：健康。事實上健康態人群占15%、病態人群占15%；而處于亞健康狀態的人群則多達70%。醫學的目的不是以治病為主，實際上是：（1）預防疾病和損傷，促進和維持健康；（2）解除疾病引起的疼痛和疾苦；（3）照料和治愈有病者，照顧那些不能治愈者；（4）避免早死和追求安詳死亡。2、 亞健康問題日益突出亞健康將是二十一世紀人們廣泛關注的焦點，是健康產業的一塊新的和日益擴大的領域。正如世界衛生組織（WHO）所指出：21世紀醫學的重心將是對病前狀

14、態的干預和對疾病的有效防范。將有85%的醫生從事關注病前狀態的工作，仍坐在醫院等病人上門求治的醫生將不超過15%。可見，健康產業中市場前景最廣闊的領域是人們長期以來所忽視的亞健康領域第三產業的養生保健服務。3、 同樣巨大的市場空缺養生和養老保健市場未能提供有效供給中國的醫療改革，無暇顧及養生保健中、高端市場。人們的需求被壓抑了，以亞健康為主題的健康產業處于自發、分散、對立和無序的低水平階段。甚至是被一哄而上、魚龍混雜的保健品市場蒙蔽。中國老齡辦發布的中國城市居家養老服務研究報告顯示，我國城市居家養老家政服務和護理服務兩項，目前潛在的市場規模已經超過億元，年將增加到億元。調查還顯示，目前我國城市

15、居家養老服務需求總的滿足率只有，其中家政服務滿足率為.，護理服務滿足率為.，聊天解悶服務滿足率為.。4、 亞健康問題的解決之道巨大的市場需求成功人士的愛車有“4S店”保養服務；成功人士的豪宅有“物業家政”服務；成功人士的資產有“理財”增值服務；成功人士的安防有“保安”服務；令人敬畏的醫院是遠遠滿足不了成功人士的多元化健康需求；哪里有需求，哪里就有市場。國家大力倡導居家養老服務，同時，成功人士強烈呼喚有照顧其身心健康的飛行員和運動員式的“養生保健”服務。（二） 小杭州莊園養生酒店：開辟酒店業與健康產業的新紀元小杭州莊園養生酒店=酒店+健康/養生保健產業，正是在這種時空背景下隆重推出的，它的出世將

16、呼應這個時代饑渴的需求。它充分運用了酒店業資源和健康產業資源的有機、合理、科學、經濟的嫁接，以全新的生命、健康理念，在天時、地利、人和的條件下，以健康產業為核心，創造性地把養生保健與酒店巧妙地融為一體，從而對人們的酒店生活產生劃時代的影響。集住宿、商務、會議、旅游、休閑娛樂、生活保健、居家養老、療養度假、社交等多種功能于一體的養生酒店，作為酒店業與健康產業的嫁接體，絕非1+1=2的簡單克隆與機械拼湊，而是對舊要素的新組合，是一種創新，是一個全新的概念，它將釋放出巨大的能量，帶來酒店業與健康產業的一場革命性的變化，不僅是引領新潮流，而是開辟新紀元。（三） 小杭州莊園養生酒店：對祖國醫學和現代醫學

17、的貢獻1、對祖國醫學的貢獻：小杭州莊園養生酒店極大地豐富和實踐了祖國醫學的實質內涵和千年夙愿。中醫藥學實際上是以養生為目的醫學，其主要指導思想：順四時，平陰陽，頤養天年，度百歲乃去。2000多年前的黃帝內經說：圣人（名醫）不治已病治未病，不治已亂治未亂；夫病已成而后藥之，亂已成而后治之，譬猶渴而穿井，斗而鑄錐，不亦晚乎！西漢淮南子也說：良醫者，常治無病之病，故無病。2、對現代醫學的貢獻：小杭州莊園養生酒店也極大豐富了現代醫學的內涵和外延。現代醫學實際上是以治療醫學為基礎，結合預防醫學、保健醫學、康復醫學、運動醫學和心理醫學，運用于人類的健康促進和維持活動。只是目前我國醫療衛生服務，限于多種原因

18、，僅局限于重視地方病、災亂性疾病的預防，殘疾人和精神病人的康復，飛行員、運動員和中南海首長式的保健醫師配置、運動醫學幾乎為運動員服務等。而常見病、季節性多發病、職業病、癌癥、老年病等疾病的預防和干預嚴重缺位。（四）小杭州莊園養生酒店：首創“三心一示范”工程1、孝心工程：50年代前出生的人，至今都已年過半百，他們將自己一輩子的熱血和青春奉獻給了黨、國家和家庭，他們的健康確實存在較大的問題，尤其是亞健康和疾病的困擾。因此，他們有必要應該得到健康保障，我們有責任和義務讓他們安享晚年，這也是小杭州莊園養生酒店的任務之一。2、愛心工程：60年代出生的人，至今都已年過不惑，感悟人生，收獲頗多。最重要的一條

19、還是健康。這些成功人士的自身保養，尤其是亞健康狀態是個非常迫切的大問題。他們不希望40歲前拿命換錢，40歲后再拿錢保命。因此，他們有理由應該得到健康保障，我們有責任和義務讓他們的身心健康得到較好的維護和促進，這也是小杭州莊園養生酒店的任務之一。3、關心工程：前人栽樹，后人乘涼，我們也要關心下一代身心健康；國家都有常設機構“關心下一代工作委員會”。因此，我們有責任和義務讓年輕人和下一代人的身心健康得到較好的保障和保證，這也是小杭州莊園養生酒店的任務之一。4、示范工程：房地產+酒店+健康產業，是新型復合地產的先行者；改革開放30年來，隨著經濟的飛速發展，越來越多行業處于同質化競爭，越來越多的酒店和

20、房地產商感覺到競爭的壓力，必須要向上游和下游拓展空間，甚至引入新的行業。因此，我們這種房地產、酒店和健康產業的新整合，無疑是其它房地產、酒店業和醫療衛生行業是一個示范效應，從而為社會增加了行業機會，不僅減輕社會健康擔憂壓力，也為社會就業帶來一片生機。三、養生酒店及附屬項目概況(一)、標地：養生酒店D、G棟主體建筑總面積：50,000；附屬塔樓1,200；養生酒店層高：D、G棟主體建筑10層，附屬塔樓6層；（二）、酒店地理位置：小杭州莊園養生酒店位于小杭州經濟技術開發區南部，東、西、北三面被蔥郁山林環抱，南面正對小杭州粵港資訊產業園和遠眺長江出海口獅子洋，酒店背后緊連小杭州莊園地產樓盤，后花園中

21、有天然水庫改造而成的天然湖，集浩瀚海景、自然山景與湖景于一體，景色宜人。小杭州首個山海豪宅，世界級海灣景觀珍品（四） 建筑風格：項目依山臨海而建，獨擁山、林、湖、海、等自然資源，秉承原生態生活、融入自然的設計理念，在不破壞大自然土地原生語言的前提下，把意大利文藝復興時期的經典建筑融入其中。建筑不再是簡單意義上對土地的覆蓋，而是與地形、地貌呼相應，仿佛山中長出，由來已久，渾然一體。（五） 環境優勢：項目離海近，空氣、環境好，有山體，且山體落差大，高達147米，山勢起伏，錯落有致，綠樹縈繞，自然景觀優美，是目前小杭州地區首個山海大盤； 稀缺的山海資源是本項目的最大優勢. a) 酒店項目 組成及建筑

22、面積：A棟建筑面積 8，571.90 平方米 6層GD棟建筑面積 49，257.29平方米10層+ 6層塔樓HIJ棟建筑面積 46，197.77平方米 10層總面積：104，026.96平方米4、項目資源分析（1）項目的地理位置小杭州莊園養生酒店位于小杭州經濟技術開發區南部，東、西、北三面被蔥郁三林環抱，南面正對小杭州粵港資訊產業科技園和遠眺長江出海口獅子洋，酒店背后的養生植物觀賞園，緊連小杭州莊園地產樓盤，后花園中有天然水庫改造而成的天然湖，集浩瀚海景、自然山景與湖景于一體，景色宜人。（2） 項目自然資源分析本項目位于小杭州莊園第一期“莊園地產”樓盤的正南門，該樓盤總規劃用地面積約666，6

23、00多平方米（1000畝），總建筑面積460，000平方米。小杭州莊園養生酒店作為該樓盤的高級配套項目，直接提升了整個樓盤的素質，對于樓盤的銷售、宣傳將會起很大的促銷作用。另一方面，樓盤也成為酒店提供了長期、穩定的客源流。另一方面，酒店以健康養生為主題，為酒店業注入了新鮮活力，這樣酒店、健康養生和地產樓盤三者之間形成一種相互依托、相互支持，相輔相成，互為因果的緊密依托關系。“莊園地產”樓盤采用意大利歐陸園林建筑風格，酒店大廈與其古羅馬建筑風格保持一致，獨具特色。（3）項目周邊環境分析根據小杭州市新的城市規劃方案，本項目所在地正對高新科技園區。從區位上看，一方面，能為園區辦事機構提供急需的服務;

24、另一方面，高新科技園區也能對本項目的經營產生一個強大的支撐。從小杭州區范圍來看，未來的產業結構還會以勞動密集型產業和資本密集行產業為主，其中資本密集型產業主要就是重工業和港口物流轉運基地，對本項目乃至對全小杭州區的房地產反戰起到支持的作用。（4） 項目交通情況分析地鐵4號線及鐵路：在本項目東南方一公里處有地鐵出入口；高速公里網：虎門大橋小杭州出入口和京珠高速位于本項目兩公里范圍內；區內交通網絡：本酒店大門口有區內環島公交車車站；5、項目檔次定位項目定位：國際五星級酒店規模，超五星級軟件服務；其軟件服務：酒店客房服務+養生保健服務；第三章：養生酒店可行性的依據一、類似項目成功案例1、上海養生堂：

25、1999年成立的上海養生堂，是華奧集團（更名前為山東金業集團）致力于健康養生事業的專業保健機構，她是繼全國第一家養生堂小杭州“嶺南養生堂”成功后在上海地區開設的首家連鎖養生堂。上海養生堂以養生為主題，以維護和促進人的身心健康，提高人們的生命質量為宗旨。她將當今先進的健康檢查和體能測試技術設施與傳統養生保健相結合，首創全新的養生保健體系，通過飲食養生、浴身養生、理療養生、運動養生及情志養生等來改善和提高人們的生命質量。她以會員制的形式關注海內外處于健康及亞健康狀態的成功人士和都市繁忙一族的身心健康，她通過與中國中醫藥學會養生保健專業委員會及國家體育總局體育科學研究所等權威部門的技術合作，透過全套

26、體能測試與醫學檢測，加上科學完善的電腦評估及養生保健專家綜合分析、度身訂制系列養生保健服務方案和措施，幫助會員建立新的生活方式，改善生活質量，提高生命質量，充滿活力地享受生活，完美人生。2、小杭州扶元堂：在小杭州市黃埔大道161號的小杭州扶元堂，是1995年成立的小杭州首家以中醫推拿按摩、針灸理療、沐足為主的醫療保健機構，至今在小杭州、蘇州、上海等地成功發展了多家連鎖機構，4家直營機構、1家省級企業、2家加盟店，1家合營店，擁有床位500余張，醫療科目10余種，是集康復、醫療、教學、科研、商貿為一體的綜合性社會醫療保健產業集團。她是非會員制管理的醫療保健機構，其客戶以小杭州地區為主，輻射有長三

27、角地區。在同行業極負盛名，是中華中醫藥學會會員單位、山東省中西醫結合學會與老年病專業委員會會員單位、天河區醫學學會會長單位、全國頸肩腰腿痛專科臨床技術繼續教育基地、山東省亞健康人才教育基地、世界中醫藥聯合會亞健康分會常委單位、中華中醫藥學會醫院管理分會委員單位。曾榮獲中國小杭州首批質量誠信共建單位等多項榮譽。扶元堂醫療產業集團下轄小杭州扶元堂醫療康復醫院、山東扶元堂康復服務有限公司、小杭州市扶元堂投資管理有限公司、扶元堂教育培訓學校以及廈門思明扶元堂中醫門診部、湛江扶元堂中醫門診部等分支機構。扶元堂醫療康復醫院以中醫為特色，現有內科、婦科、皮膚科、康復醫學科、中醫科、口腔科、化驗室、針刀治療室

28、、照光室、頸肩腰腿痛專科、針灸科、推拿科等科室，同時還成立了扶元堂學術委員會亞健康研究中心、頸肩腰腿痛研究中心、“王氏扶元療法”研究中心及臨床醫學研究中心等。該院獨創“王氏扶元療法”，將中醫的外治精華包括經穴推拿、足穴推拿、針灸火罐等傳統治療方法，廣泛運用于臨床康復治療和養生保健之中，其中以王氏扶元手法療法、針刀治療、骨筋傷治療、頸肩腰腿痛治療最負盛名。多年來醫院憑其精湛的醫療技術、高尚的醫德醫風和靜謐典雅的舒適環境服務于大眾，在長江三角洲及港澳東南亞地區患者中享有較高聲譽，雄居同行業之冠，成為南粵杏林中一顆璀璨奪目的明珠！受到了人民日報、小杭州日報、羊城晚報、香港文匯報、南方都市報、民營經濟

29、報、香港大公報、山東電視臺、小杭州電視臺等多家媒體的關注和報導。扶元堂以“扶人體正氣，元生命活力”為企業宗旨，以“樹立百年品牌；開辦百家分院；研發百種產品；培養百名名醫；造就百位院長；成就百位百萬富翁” 作為戰略目標，扶元堂正以矯健的步伐，飽滿的熱情，為人類的健康事業做出卓越貢獻。3、祁福醫院自然療法中心：祈福醫院自然療法中心是全亞洲最大的自然療法中心，現有60名醫務人員，其中副教授以上7人，中級12人，下設藥膳食療科、頸肩腰腿痛專科、疑難雜癥專科、癱瘓康復專科三個專科，突出中醫自然療法特色，并各有所專。其藥膳食療在小杭州地區享有盛譽，自然療法中心針灸療法中有毫針、水針、電針、耳針、頭針、火針

30、、溫針等數十種之多；推拿手法中有丁氏一指禪、賴氏、龍氏、馮氏軟組織推拿法、劉氏骨科推拿等，諸法悉備，同時吸納了印度瑜伽放松功法、泰國松節法、西洋摩擦法、日本岡村按壓法等諸國之長，兼收并蓄、推陳出新，形成獨具特色的祈福自然推拿法，同時配合現代康復技術，治療臨床各科多發病、常見病及亞健康，中西互相滲透融合，使中醫特色更加彰顯、康復技術更趨完善。4、上海水立方水療會水立方國際水療會是亞洲規模最大、最尊貴、最豪華的水療會-“水立方國際水療會”在中國最大的陸地口岸-福田新地鐵口岸揭開神秘面紗。這所堪稱世界頂級水療會所，身處絕美之地，相逢此奧運盛事之際，以她無盡的奢華造詣笑迎天下客。“水立方國際水療會”共

31、為6層，首期投資超過1.5億元，整個營業面積達4.8萬多平方米，以巴厘島風情為主題，由世界頂級設計師聯手打造。除設有大型水療浴區、休閑中心、100余間美食多功能包房、貴賓足療室等之外，還配有迷你電影院、太空情侶網吧、健身房、高爾夫練習場、美容院、喻咖館、書吧等，是一個名副其實的綜合一站式消費的“城中花園”，大大地滿足了人們對現代水療以及多種休閑生活的需求，可謂是：足不出戶，飽覽巴厘風情盡享休閑情趣。她是具巴厘島風情的高尚會所，是放松身心、返璞歸真的理想佳境！主要服務設施包括： SPA水療設施 保健按摩設施 亞健康測檢設施 餐飲設施 客房設施 娛樂設施 康體運動設施 棋牌設施 美容美發設施 網吧

32、設施 二、小杭州成功酒店的詳細調查1、小杭州大酒店酒店明細調查表酒店名稱小杭州大酒店酒店定位度假休閑酒店星級標準五星級標準地理位置小杭州海濱新城商貿達到南二路建筑外觀樸實典雅，實用主義設計風格現代，實用，熱帶園林風情周邊環境綠化面積大、開闊，房間無敵海景大堂面積，高度面積適中，空間層次感強，三層圓弧中空裝修效果嶺南文化風情客房客房數量及類型（前臺現付價人民幣元）總客房數：320間海景客房（700元） 山景套房（840元）愛心套房（840元） 行政客房（851元）行政套房（1000元） 天后套房（1000元）長江套房（2500元） 小杭州套房（3600元）加床 （150元）會議室主會議室多功能宴

33、會廳1間（容納600人）；大型專業會議廳一間（容納400人）設備設施情況音、視頻會議設備齊全，先進。裝修材料豪華，配搭出色，效果很好。租用情況良好餐飲花園中餐廳、西餐廳、上海私房菜，燒烤園休閑娛樂設施9洞迷你高爾夫球場、撒野公園、美容、沐足、SPA水療館，桑拿、室內（外）游泳池，乒乓球、攀巖、羽毛球、籃球、網球。小杭州大酒店是外商獨資按國際五星級標準建造酒店，酒店于2005年1月23日正式開業。酒店坐落于風景如畫的小杭州海濱花園新城，毗鄰小杭州客運港，距離香港、澳門、上海、蘇州、香山等地均僅需1小時車程/航程，交通便利。小杭州大酒店樓高78米，共15層，占地12萬多平方米，總建筑面積5萬多平方

34、米。酒店綠化面積大，達8萬多平方米，山水交融，大自然的愜意閑情盡在其中。酒店擁有各種豪華客房320間，客房面積達46平方米，采用視野寬闊的三邊窗口、選用具有吸熱功能的新型節能玻璃低輻射鍍膜中空玻璃，并采用了目前最先進的液晶電視機。置身寬敞舒適的客房，山水美景可僅收眼底。酒店還設有宴會廳、中餐多功能廳、風味餐廳、亞洲餐廳、咖啡廳、大堂吧等九個中西餐廳和大型亞熱帶綠化廣場、網球場、迭級式恒溫泳池與露天泳池、健身中心、兒童游樂場等。2、 祈福小杭州大酒店祈福小杭州大酒店坐落在小杭州經濟開發區進港大道，距虎門大橋、虎門輪渡碼頭及小杭州客運港僅5分鐘車程，交通便利。1996年開業，2005年裝修，樓高6

35、層。祈福小杭州大酒店占地六萬多平方米，內有中央泳池花園、綠化長廊和后花園。就愛但擁有各類豪華 客房230套，配有冷暖空調、國際電視網、保險箱、小酒吧、電話、寬帶上網接口等。會議中心設備齊全，酒店內設有十多項室內娛樂設施。第四章：養生酒店建設方案及規劃設計一、建設方案及規劃設計1、建設規劃方案：例如：首層與二層功能規劃方案彩圖：二、施工進度計劃1、2009年4月15日完成完善各樓層功能規劃；2、2009年5月15日完成完善的裝修施工圖紙；3、2009年5月-8月完成裝飾裝修工程；4、2009年9月中旬試營業；5、2009年10月1日正式營業。第二部分：市場調研及前景預測第一章：養生酒店的概念養生

36、酒店的概念是：以養生保健為主題的酒店，它集住宿、商務、會議、旅游、休閑娛樂、生活保健、居家養老、療養度假、社交等多種功能于一體，是酒店業、健康產業、養生住宅/養生公寓有機結合在一起的新型酒店。第二章：養生公寓的概念養生公寓的概念是：以養生保健為主題的酒店式公寓，它是養生酒店的重要配套服務，它集住宿、休閑娛樂、生活保健、居家養老、療養度假、社交等多種功能于一體，是超越酒店客房服務的新型住宿服務。第三章：小杭州莊園養生酒店客源分析一、小杭州莊園養生酒店項目主要客源組成分析：（1）、日本及國際客源目前在小杭州落戶的企業有1000多家，其中外資企業有400家，日本企業60多家，較大的10多家.豐田汽車

37、、廣鋼IFE鋼板、通用塑料電器料、巴斯夫聚氯酯、埃克森化工、三菱重工東方燃氣輪機、名幸電子、龍沙生物制藥、海瑞克盾構機。基本上分布在小杭州北部，日本專家及高管人員約4000多人，分住在蘇州祈福新村、市橋海倫堡、逸濤雅園。（2）、資訊科技園、科技產業園區客源據小杭州區政府規劃，在小杭州莊園養生酒店正對面，就是規劃建設的資訊科技園和科技產業園區，這兩個大園區的企業和人流會形成較大的餐飲、娛樂、康體及客房的消費需求。（3）、龍穴島港口物流客源目前，伯靈頓、馬士基等國際著名物流公司陸續進駐，保稅物流中心正面向全球物流企業開展招商。2007年港口吞吐量已達420萬TEU。按每噸4000元,營業額達到16

38、80億元人民幣，按0.5%比例計算，就有8.4億人民幣消費，不但會逐步形成龐大的國際客源消費群體，同時國內的出口企業、團體、機構等也會形成強大的消費需求。（4）、龍穴島造船基地客源小杭州龍穴島造船基地中，員工有2-3萬人,并已開通美洲、歐洲、日本、澳洲、東南亞等國際航線18條。隨著造船基地相關配套產業的不斷增加，將給酒店提供不可估量的消費客源。（5）、當地樓盤客源在小杭州主要樓盤有莊園、碧桂圓、海濱花園、富港美地等多家地產商已進入。各樓盤的住戶群體同樣會逐步形成一定的消費需求。（6）、政府接待、會議客源據小杭州區經貿局局長介紹，小杭州區政府在過去幾年中每年都有很大的消費額，無論是餐飲、娛樂，還

39、是康體、客房均會形成相當可觀的消費需求。（7）、港澳旅游客源據小杭州區旅游局統計，小杭州客運港目前每天有12班客輪往返香港,約100000人,2007年達50萬人次，今年開通澳門航班后，平均每月到訪人次約7.5萬人，預計今年港澳游客可達90萬人次到訪小杭州。（8）、國內旅游客源據小杭州區旅游局統計，小杭州區旅游景點在2007年接待人數超過了100萬人次。單小杭州一日游的旅客占到了90%，10%的游客來自周邊的蘇州、上海、香山等。這批游客將會形成較大的消費群體。（9）、客運港、1-2日游客源分析A、客運港客源分析目前每天小杭州往返香港有6個航班，節假日則每天增加到28個往返航班。小杭州客運港還配

40、備了30多輛客車，接送旅客網點遍及小杭州、蘇州各鎮、順德等地。小杭州市民可到白天鵝賓館坐車，目前每天有3個班次。新客運港設計標準為年客運量160萬人次，設計旅客聚集量1600人，為國際客運港。新建碼頭共設置4個泊位，目前已建成3個泊位，可同時停靠3艘高速客輪，剩下的一個泊位將根據日后需要而建。B、1-2日游客源分析小杭州1-2日游成為不少長三角地區市民短線游的首選，小杭州最受歡迎的景點是百萬葵園，天后宮公園，黃山魯國家森林公園，海濱公園，以及新推出的小杭州濕地公園等。散客人數更是成倍增長，僅今年春節黃金周就有五六萬散客來小杭州旅游。小杭州酒店業步入一個上升的行業景氣周期！二、 20092010

41、年亞運會客源分析：亞運會期間，各星級酒店的入住率和房價會達到一個高峰。在2010年之后，小杭州星級酒店尤其是高星級酒店的開房率和房價會進入一個穩定期。受益于世乒賽、亞運會的成功舉辦，小杭州2010年之后在世界上尤其是亞洲地區的國際知名度、國際形象和影響力將會大大加強。如同上海亞運會、昆明世博會對城市國際地位的提升一樣。隨著小杭州經濟的持續快速發展、國際會展活動的日益頻繁。三、 “92”泛長三角經濟合作客源分析：隨著“92”泛長三角經濟合作的推進，小杭州將會成為華南地區的國際化大都市和區域性金融中心。大量高星級酒店的開業以及跨國酒店集團的進入，使小杭州酒店業的競爭水平和實力將得到提升。第四章：養

42、生酒店前景預測及盈利點分析一、前景預測：1、前景旅業支撐隨著小杭州旅游業的不斷發展，前往小杭州旅游的客戶不斷增加，未來酒店的前景是十分期待的，項目周邊有百萬葵園、天后宮、蒲州花園、親水公園、直達香港的客運碼頭，而且又背山面海，旅游度假資源豐富，引進星級酒店從長期發展來說，可以不斷利用旅游資源增加項目的收入；2、 前景缺乏高檔次的酒店小杭州目前的酒店有小杭州大酒店（五星級）、祈福酒店（四星級）、浦洲大酒店等。隨著小杭州的發展，工業企業的數量增加、人口數量的增加及旅游業的開發，現時的酒店設施遠遠未能達到市場的需求。二、養生酒店盈利點分析1、名醫館：社區醫療衛生服務，參照衛生系統定價有利潤收入；2、

43、本草堂：中西藥店服務，參照社會上藥店經營模式，有利潤收入；3、養生藥膳食療：參照祁福藥膳餐廳有利潤收入；4、養生水療：參照星級酒店及水療會提供的藥浴、藥蒸服務，有利潤收入；5、美容美體、香熏：參照美容院等機構服務，有利潤收入；6、中醫推拿按摩、針灸、刮痧：參照醫療衛生機構服務，有利潤收入；7、音樂養生理療：參照音樂療法服務，有利潤收入；8、健康人體檢服務：參照醫院等提供高科技趣味健康人體檢服務，有利潤收入；9、養生公寓租賃服務：參照酒店式公寓及星級酒店客房服務，有利潤收入；第三部分：養生酒店定位及營銷策略第一章：養生酒店定位一、小杭州莊園養生酒店的基本理念（一）養生酒店的宗旨在總結莊園體育、教

44、育、動漫科技等成功整合的經驗基礎上，在酒店服務基礎上，在現代養生學理論指導下，通過以養生為中心，集社區醫療衛生、養生保健、居家養老、休閑娛樂為一體的高品質多元化養生活動，倡導和營造全新的生活方式，并在此基礎上構建養生酒店21世紀的健康文化。致力于養生方法科學化、養生行為生活化、養生活動家庭化、養生意識社會化、養生活動娛樂化、養生境界享受化；從生理和心理上為人們的健康提供高度科學化和人性化的專業關懷；用心營造你我的理想生活。1、 以人為本的服務理念服務基礎：對人的生命、價值的正確認識，對人性的深刻了解；服務內涵：在對服務對象全面、深入了解的基礎上，滿足其獨特的、多元的服務需求；服務方式：在養生科

45、學指導下的專業化、人性化服務；服務風格：具有高度的親和力和強烈的感染力；服務價值：在令人獲得多元的服務效果的同時，擁有充分的尊貴感和身份感，同時確保其私密性和封閉性。2、 養生酒店健康文化（六） 核心價值與意義養生酒店健康文化，是對中外養生學理論研究成果的全面吸收、消化、實踐和推廣。它使養生酒店不僅是單純技術型的養生機構，也不是單純的星級酒店，而且是引導健康理念新潮流，倡導和實行現代健康生活方式的先導者，是21世紀健康文化的最佳載體。（七） 養生酒店的責任和使命確立養生酒店從領導到每個員工的責任感和使命感，是構建養生酒店的健康文化的關鍵所在。必須意識到：養生酒店不僅對其住客和業主會員（目標市場

46、）負有不可推卸的責任，而且對整個社會精英層，更進一步對社會各階段，整個民族以至人類健康生活質量的提高負有責任。越是民族的、越是世界的。只有這種高度的責任感和使命感，才能促使我們不斷進取，使養生酒店在復合地產中，無論管理、技術、服務，還是品牌、文化以及對各界的影響力，均成為世界領導者和先行者。（八） 品牌背后是文化莊園品牌，文化底蘊豐富，一路從大眾體育、教育、動漫、科技、區域總部經濟成功走來。健康是人類永恒主題，2000多年歷史底蘊的中醫養生文化是養生酒店健康文化的豐富內涵。養生酒店健康文化最終將凝結在莊園品牌上，使其注入新鮮血液，使其品牌具有理想的、高品質的、豐富的文化內蘊，擁有更廣泛的知名度

47、、強烈的榮譽感和長久不衰的忠誠度；具有在未來的引伸和拓展中“放之四海而皆準”、“一呼天下應”的品牌效應。（四）養生酒店擬合作單位：華奧集團華康分公司；山東省投資商會；小杭州中醫藥學校；濟南學校；二、小杭州莊園養生酒店功能特色1、名醫館：小杭州中醫藥學校、濟南學校等多家省級醫院，國家級、省級名老中西醫專家定時坐診；飛行員式/中南海式保健照顧服務；2、本草堂：中西藥，價廉物美營養保健品超市；3、養生藥膳食療：養生大餐，大眾養生餐；4、養生水療：傳統中醫藥文化型水療、藥浴、藥蒸；5、美容美體、香熏；6、中醫推拿按摩、針灸、刮痧；7、音樂養生理療；8、健康人體檢服務：高科技趣味健康人體檢；三、目標市場

48、定位（一）目標消費群定位：1、核心對象：以富豪階層為目標消費群，全程享受中南海式的頂級醫療保健、御用養生服侍；2、主體對象：以三資企業家、高收入私營經營者、成功人士中為目標消費群，全程享受私家醫生式的養生保健、居家養老服務；3、其它對象：以三資企業高級管理人員、各種高收入專業技術人員為目標消費群，全程享受特種醫療、養生保健服務；（二）、區域定位：1、中心第一輻射區：以港澳、長三角經濟圈為中心輻射區，2、第二輻射區：以9+2經濟圈、京、滬及國內發達地區作為第二輻射區，3、第三輻射區：漸次波及臺灣、東南亞、日本、韓國等亞太經濟圈，以至于歐、美發達國家和地區。我們致力于打造成功人士中的中堅和精英階層

49、，賴以生存的“生命加油站、健康維護營”。四、價格定位關于價格定位，我們的戰略和策略是：高品質、中等價格；因為，我們有房地產業強大后盾作支撐，同時我們的目的是為了保證品牌可持續發展，引領復合地產新潮流。因此，養生酒店出品微利經營與高附加值會員卡銷售相結合是我們的經營特點。收費項目：1、 VIP客戶名醫專家診療：2、 普通客戶社區醫療衛生：3、 中西藥店：4、 養生水療：5、 針灸推拿按摩音樂理療：6、 體格檢查/健康測評：7、 養生藥膳食療餐飲：8、 養生產品/食品和用品研發：9、 養生公寓/客房：10、 棋牌娛樂養生：11、 康體運動養生：12、 美容美發美體香熏：13、 商務度假與會議：14

50、、 養生旅游與療養：15、 網吧：五、銷售方式定位養生酒店采用“散客+團體+VIP會員制”相結合的方式營銷；散客以小杭州、蘇州、香山等地半小時生活圈消費為主；以港澳一小時生活圈消費為輔；團體客戶以與旅行社合作的國內外旅游客戶為主；以港澳度假為輔；VIP會員以山東省投資商會和工商聯會員、各界成功人士為主；以業主為輔；VIP會員制設置與經營管理可以與高爾夫球會模式接近；以各界國家級、省級大中型會務銷售為主；以國際養生度假會務旅游為輔；六、物業管理定位養生酒店及養生公寓的物業管理，依托養生主題，不同一般酒店和公寓，更不同于洋房物業管理，它將是在普通物業的保潔、保安、維護服務基礎上，延伸到更高檔次的功

51、能服務；因為，其主題決定其服務定位為：酒店式物業服務+健康管家/養生保健服務；因此，其物業管理服務定位為：物業管家服侍。第二章：營銷策略一、宣傳主題養生酒店不同其它任何星級酒店，其宣傳方式方法和公關策略都將是圍繞健康產業展開，包括居家養老、日常飲食、康體娛樂、商務休閑、旅游度假、健康人體檢、名醫專家會診、療養康復和團體會議等。二、賣點整合度身訂制養生保健服務，養生酒店提供全方位的健康人吃、喝、玩、樂、住等服務，將客戶的身心亞健康狀態恢復到健康狀態；即使是有疾病狀態，我們的綠色通道，中醫藥學校醫療衛生資源將會全力以赴，提供尊貴的首長級特種醫療保健服務。三、優惠措施1、養生酒店/公寓住宿價格參照4

52、-5星級酒店標準下浮80%；2、VIP會員卡定價參照高爾夫球會會員卡銷售和價格下浮；3、養生酒店藥膳食療參照祁福藥膳食療餐廳價格下浮80%；4、養生水療參照社會上酒店和水療會價格下浮80%；5、醫療和體檢參照社會上醫院同類價格下浮80%；6、除免費外的康體娛樂參照莊園運動城同類價格下浮80%；四、銷售目標體系整體推廣思路及分階段控制的公關效果6月-9月底1月初-4月底5月10月養生酒店簽約儀式暨新聞發布會養生酒店投資推薦會國際養生公寓開盤活動養生酒店正式營業國際養生公寓熱銷期國際養生公寓持續銷售期，寫字樓熱銷期養生酒店籌建及寫字樓招商期，培育市場信心。國際養生公寓正式推出市場酒店式公寓推售養生

53、酒店招商中11月-12月五、外發式宣傳策略小杭州日報、短信、現場活動推廣、單張派發、看樓大巴車身廣告、看樓大巴及軟文等。六、資金回籠計劃1、養生酒店（按整體出售計算）：銷售價格：7000元/銷售面積：49257.29 預計回籠資金：34,480萬元2、國際養生公寓：銷售價格：6500元/銷售面積：36654.04預計回籠資金：23,825萬元3、 十五個項目的銷售收入：目前十五個項目的經營場地散見于小杭州、上海、蘇州等多個地方，而且經營狀況非常火爆，利潤率相當高。參照目前其它各類似功能場所和酒店經營狀況，小杭州莊園養生酒店綜合收入，第一年保守估計日營業額：5-10萬元；月營業額：150-300萬；年營業額：1800-3600萬；純利率20-30%，則年純利潤：360-1080萬；第二年遞增30%，則第二年純利潤：468-1404萬；第三年遞增30%，則第三年純利潤：608-1825萬；第四年至第十年維持10-20%速度遞增，則每年純利潤維持空間為：700-2000萬之間。小杭州莊園養生酒店項目可行性研究報告 32