1、BH花園酒店開發(fā)項目可行性研究報告目 錄1.地產(chǎn)開發(fā)項目概述352.開發(fā)項目所處地段宏觀概況620.長春市現(xiàn)有經(jīng)營賓館調(diào)查分析214.全國五星級飯店綜合資料22355.項目投資估算26356. 可行性數(shù)據(jù)預(yù)測和選定36447. 項目經(jīng)濟效益研究和評價45508. 項目的其他風(fēng)險及對策51579. 可行性結(jié)論585910.幾點補充說明6062BH花園酒店開發(fā)項目可行性研究報告1.開發(fā)項目概況：1.1項目名稱 ：BH花園酒店開發(fā)項目 1.2項目類型 ：酒店、辦公、商業(yè) 1.3建設(shè)單位 ：BH花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 1.4項目選址 ：1.5項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 ：本項目2010年10月1日動工建設(shè)，目

2、前的形象進度為:主樓30層，裙樓5層的框架均已封頂。結(jié)構(gòu)體系為鋼筋混凝土框架-核心筒結(jié)構(gòu)，總建筑面積約 55332 平方米，塔樓建筑面積32413平方米，建筑總高度為123.4米，用地面積13217.06平方米，主樓地上 30 層，裙房地上 5 層，地下 2 層，擁有411間客房，西餐廳兼早餐廳一個，大餐廳一個，KTV包房30間，大小會議室15個，洗浴中心一個，地下車位50輛，地上車位40輛，綠化率為?，F(xiàn)準備開發(fā)，功能為酒店+商業(yè)+辦公。 BH花園酒店開發(fā)項目功能分區(qū)情況序號功能分區(qū)所在樓層凈面積備注1一層1.1西餐廳（兼早餐）202 M21.2精品店112 M21.3銀行45 M21.4航空

3、50 M21.5商務(wù)中心143 M22二層2.1餐廳701 M22.2包房118 M2由三間組成2.3湖景包廂157 M22.4望湖亭64 M22.5備餐間145 M23三層3.1KTV1356 M23.2酒水超市88 M23.3演藝大廳381 M23.4包廂527 M2由十五個組成3.5包房152 M2由三個組成3.6湖景包廂763 M2由六個組成3.7備餐間72 M24四層4.1洗浴中心1444M24.2大會議廳581 M24.3大會議室418 M2由六個組成4.4小會議室248 M2由五個組成4.5會議室97 M2由二個組成4.6湖景會議室285 M24.7湖景包廂331 M25五層二十

4、六層5.1標準間每間47 M2374間5.2豪華套間每間104 M244間 6電梯機房二十七層7商場臨街一層二層4000 M28寫字樓臨街三層四層4000 M21.6項目總投資 ：本項目總投資約26233萬元（自有資金7314萬元，貸款16754萬元，建設(shè)期利息1235萬元）2.開發(fā)項目所在地宏觀概況2.1長春市概況長春市位于吉林中部，地處遼,黑兩省結(jié)合部?，F(xiàn)轄長春市現(xiàn)轄朝陽、南關(guān)、寬城、綠園、二道、雙陽6個區(qū)，榆樹、九臺、德惠、農(nóng)安4個縣(市)，及16個開發(fā)區(qū)。其中，國家級開發(fā)區(qū)2個：長春經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；省級開發(fā)區(qū)(工業(yè)集中區(qū))14個：長春凈月經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（凈月鎮(zhèn)）、長

5、春汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、長春長江路經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、長春工業(yè)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、德惠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（德惠市）、長春雙陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（雙陽區(qū)）、長春綠園經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（綠園區(qū)）、長春東湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、長春合隆經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（合隆鎮(zhèn)）、長春五棵樹經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（五棵樹鎮(zhèn)等）、長春二道經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（二道區(qū)）、長春南關(guān)都市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（南關(guān)區(qū)）、榆樹市環(huán)城工業(yè)集中區(qū)（環(huán)城鄉(xiāng)）、農(nóng)安工業(yè)集中區(qū)（農(nóng)安縣），有98個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處，1036個行政村，144個居委會，土地面積20604平方公里，人口745.9萬。市區(qū)面積4906平方公里，四環(huán)內(nèi)建成區(qū)（核心建成區(qū)）面積379.94平方公里，五環(huán)內(nèi)建成區(qū)面積660.19平方公里（五環(huán)-繞城高速以內(nèi)）。 截至

6、2008年5月，長春六大主城區(qū)、四大開發(fā)區(qū)總?cè)丝?87.6萬（四環(huán)路以內(nèi)）其中三環(huán)以戶籍人口368萬。長春戶籍總?cè)丝?45.9萬（2007年）。包括外來和流動人口總?cè)丝诮咏f。 四環(huán)內(nèi)實居住人口超過500萬，其中外來和流動人口約為200萬。 長春市資源富集，煤、鐵、錳、鋅等礦產(chǎn)資源達30余種，其中煤炭資源遠景儲量844億噸，探明儲量174億噸，保有儲量168.2億噸。市轄四個縣、特區(qū)、區(qū)均為國家重點產(chǎn)煤縣，因而具有“東北煤都”之稱。 經(jīng)過三線建設(shè)者“獻了青春獻終身，獻了終身獻兒孫”的艱苦創(chuàng)業(yè)和全市各屆各級領(lǐng)導(dǎo)和各族人民的努力奮斗，長春發(fā)生了翻天覆地的變化，成為吉林中部一座以煤炭、鋼鐵、電力、

7、建材為重要支柱的現(xiàn)代化能源原材料工業(yè)新城。 長春市區(qū)位優(yōu)勢明顯，與沈陽、哈爾濱兩個省會城市的距離均在300500公里。隨著鐵路建設(shè)的發(fā)展，基本形成了北上黑龍江、南下遼寧的鐵路十字大通道，故有“三省立交”之稱。 長春經(jīng)濟社會的全面發(fā)展，得益于三線建設(shè)的工業(yè)基礎(chǔ)，得益于十一屆三中全會后的改革開放，得益于黨中央北大荒的大開發(fā)的戰(zhàn)略決策和具體實施，得益于新階段扶貧攻堅的扎實推進，得益于地企共建的雙贏共享，得益于敢為省內(nèi)先的全國人才公開招聘。回首三十年的發(fā)展歷程，長春市300余萬各族兒女用勤勞的雙手和智慧，創(chuàng)造出了無愧于先人無愧于時代的光輝業(yè)績。這些成就的取得，是在黨中央、國務(wù)院和省委、省政府的領(lǐng)導(dǎo)下，

8、加強黨的建設(shè)，提高執(zhí)政能力，充分調(diào)動各方積極性，努力依法治市的結(jié)果。長春與改革開放同歲，與中國崛起同步，與世界發(fā)展同脈，其發(fā)展見證了中國改革開放的艱辛歷程，印證了中國改革開放的巨大成功。2.2長春市經(jīng)濟概況2.2.1長春市8年宏觀經(jīng)濟狀況國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）：384.27億元，比上年增速14.9%；社會消費品零售總額：93.81億元，比上年增速20.9%；地方財政收入：61.41億元，比上年增速33.33%;城填居民年人均可支配收入：12142.19元，比上年增加4%2.2.2長春市8年對外經(jīng)濟貿(mào)易及旅游概況對外經(jīng)濟貿(mào)易及旅游，其變化情況直接影響著的酒店與賓館的經(jīng)營狀況，特別是高星級的賓館與

9、酒店首當其沖。2008年，實現(xiàn)進出口總額4.25億美元，比上年增長4.4%。其中，進口總額4.24億美元，比上年增長12.6%；出口總額6.89萬美元。全年新批外商投資企業(yè)1個，實際利用外資1410萬美元，比上年增長35.6%。引進市外投資項目134項，招商引資實際到位資金60.57億元，比上年增長21.6%。2008年，全市接待國內(nèi)旅游總?cè)藬?shù)195.33萬人次，比上年下降15.8%；實現(xiàn)國內(nèi)旅游總收入11.74億元，比上年增長19%。見下表：指標名稱計量單位絕對數(shù)比上年增長（%）國內(nèi)旅游人數(shù)萬人次195.33-15.8境外入境旅游人數(shù)人次860-8.6其中：外國人人次802-7.3港澳臺同胞

10、人次58-23.7國內(nèi)旅游總收入萬元117390.5619.0國際旅游外匯收入萬美元16.93-4.12.3長春市旅游行業(yè)發(fā)展情況2.3.1長春市旅游行業(yè)概況隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展和對外開放的不斷深入，長春市開發(fā)新建了一大批景區(qū)景點和旅游項目，旅游基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，綜合接待能力不斷提高，旅游業(yè)持續(xù)快速增長，已形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。十五期間，市政府對旅游業(yè)發(fā)展傾注了大量財力，斥巨資打造20公里鐘山大街景觀大道 、改造修建20公里涼都大道、20公里夜郎大道，建設(shè)玉舍國家森林公園、水城海坪彝族文化園、六枝隴腳“夜郎月亮河布依生態(tài)文化園”、“苗族生態(tài)文化園”等，目前各種通往景區(qū)的油路基本建成。同時，民

11、營企業(yè)也紛紛投資旅游項目，如天湖仙園、阿嘎溫泉、紅石榴山莊、白云山莊、辰峰園等共投入9億余元。截止2006年7月底，全市共有國家級、省級、市郊旅游景區(qū)14個，其中國家級2個、省級7個、市郊旅游景區(qū)5個。國家級：烏蒙山國家地質(zhì)公園、玉舍國家森林公園；省級：盤縣坡上草原省級風(fēng)景名勝區(qū)、古銀杏省級風(fēng)景名勝區(qū)、大洞竹海省級風(fēng)景名勝區(qū)、南開省級風(fēng)景名勝區(qū)、月亮河省級森林公園、楊梅林場省級森林公園；市郊旅游景區(qū)：天生湖旅游度假區(qū)、鐘山區(qū)白鶴生態(tài)旅游區(qū)、石河生態(tài)旅游區(qū)、阿勒河生態(tài)旅游區(qū)。全市在旅游規(guī)劃、旅游市場、景區(qū)景點、賓館飯店、旅行社等旅游事業(yè)上取得了可喜的進步?，F(xiàn)全市及四個縣、特區(qū)、區(qū)已完成或基本完成

12、市縣旅游發(fā)展規(guī)劃，各種旅游景區(qū)詳規(guī)基本完善，旅游交通直達各類景區(qū)。擁有國家地質(zhì)公園1處、國家級森林公園1個、省級風(fēng)景名勝區(qū)5個、省級森林公園2個；星級賓館8家（其中3星級3家、2星級5家，擁有旅游床位2800余個，含非星級賓館飯店旅游床位可達4000余個）；旅行社及門市部15家、市區(qū)近郊旅游景點山莊7個、旅游定點餐館2個、旅游商品定點單位1個、省級旅游商品生產(chǎn)企業(yè)3個、旅游車隊1個。全市旅游直接從業(yè)人員達數(shù)千人。旅游教育培訓(xùn)、旅游貫標日益得到重視，生態(tài)旅游、鄉(xiāng)村旅游、工業(yè)旅游、農(nóng)家樂、高端休閑旅游、汽車自駕游、市民近郊休閑游等正成為我市旅游發(fā)展的主流。結(jié)合我市夏季氣候涼爽宜人的特征以及中國氣象

13、協(xié)會授予的“中國涼都”美譽，市人民政府正在著力將長春打造成為集自然旅游、文化旅游、體育運動為一體的城市，力創(chuàng)“中國涼都、夜郎古地、運動城市”特色品牌。從2004年起每年舉辦一屆的“涼都消夏文化節(jié)”活動豐富多彩，其中全國汽車拉力賽、全國圍棋賽、甲A籃球賽、全國半程馬拉松賽、全國奇石展等活動檔次高，吸引了來自全國各地上十萬嘉賓。1997年2005年（2003年因非典原因不作對比年份），我市入境旅游者接待人次從647人增加到867人，旅游創(chuàng)匯收入從6萬美元增加到13.92萬美元。2005年國內(nèi)旅游人數(shù)為136.8萬人次，比1997年增加129.45萬人次，是1997年的18.6倍；旅游總收入為191

14、00萬元，比1997年增加18360萬元，是1997年的25.8倍。2006年元至8月，全市共接待游客122.12萬人，旅游總收入達到17660.03萬元，其中旅游景區(qū)接待游客104.78萬人，旅游收入達12573.97萬元，與2005年同期相比增長34%以上。旅游業(yè)在擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長、提高群眾生活質(zhì)量方面作用日益重要，成為國民經(jīng)濟一個新的增長點。在旅行社行業(yè)發(fā)展方面，截止2006年7月底，全市共有旅行社及門市部15家，其中旅行社5家（其中3家待批）、門市部10家。除陽光假日旅行社、鐘山賓館旅行社為水城工礦（集團）公司和鐘山賓館所屬國營單位外，其余均為民營。規(guī)模較小，最多的旅行社8人，最

15、少的僅23人，總?cè)藬?shù)約50人。 2.3.3長春市市內(nèi)旅游需求分析從消費特征看，長春市民有超前消費的沖動，休閑消費市場已經(jīng)啟動，且大有潛力。由于不同收入階層進行休閑活動的情況不同，為反映長春市休閑業(yè)的市場規(guī)模，我們根據(jù)國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所調(diào)查組對長春市100名不同層次居民作的調(diào)查，對調(diào)查對象的月收入情況和休閑消費情況進行了統(tǒng)計分析如下。根據(jù)長春市統(tǒng)計局公布的資料，2008年長春市民人均可支配收入現(xiàn)價為12142元，折合月收入1012元。若以此為標準劃分，100名調(diào)查對象中月收入低于全市平均水平者占總?cè)藬?shù)的32%。在這部分低收入人群中，接近50%的人每月有休閑消費支出。剩余68%月收

16、入高于全市平均水平的調(diào)查對象中，82%的人每月有休閑消費支出。平均計算結(jié)果71%的調(diào)查對象每月有休閑消費支出。與鄰近的同等（略高）收入水平地區(qū)武漢市相比，長春市民的休閑消費普及程度大大高出。根據(jù)武漢大學(xué)對武漢市居民休閑消費狀況的分析，2000年武漢市人均月收入為633元，但僅有58%的人每月有休閑消費支出。據(jù)此，我們可以初步判斷，長春市民的休閑消費水平比較超前，休閑消費已經(jīng)成為大多數(shù)人的實際行動。2.3.4市外旅游客源市場分析從外部條件來看，長春市發(fā)展避暑旅游的條件逐步成熟，貴黃公路開通、城市建設(shè)提速等，為發(fā)展避暑旅游創(chuàng)造了條件。隨著“中國涼都?長春”品牌在全國的打響和知名度的不斷提高。從20

17、05年起，除溫州、寧波、福建、兩廣、河南、河北、湖南、湖北、四川、重慶、山東等地來我市投資、安家的客商不斷增加以外，四川、重慶來我市進行中、短、長期避暑的游客越來越多。市委市政府也及時發(fā)現(xiàn)和看到了旅游發(fā)展的商機，因此正大力投入旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開展招商引資，“十一五”規(guī)劃已經(jīng)制定了發(fā)展旅游業(yè)的宏偉藍圖，相信不久的將來“中國涼都-長春”一定會成為世界的避暑之都。避暑市場開發(fā)細分為：一級市場：珠江三角洲、成渝地區(qū)、長沙、武漢等地區(qū)。這些地區(qū)夏季氣候炎熱，有幾個是著名的火爐，到長春市交通便捷，坐火車或者自駕車均在10個小時以內(nèi)?？梢猿浞掷梅褐槿?+2合作推進避暑旅游發(fā)展。二級市場：長江三角洲、環(huán)

18、渤海地區(qū)、周邊地區(qū)中等城市。三級市場：全國其他地區(qū)，遠期有可能形成較小的國際度假旅游市場。 2.3.5周邊旅游行業(yè)環(huán)境分析 （一）云南省曲靖市旅游發(fā)展狀況 由于旅游資源、旅游出入口等因素，（云南主要靠航空、鐵路）處于全省發(fā)展的靠后位置。長春在交通上與曲靖只有鐵路，公路要繞道畢節(jié)威寧和盤縣幾百公里，因此客源進入長春目前不太現(xiàn)實，只有在上瑞、杭瑞、畢水興高速公路和長春機場通車、通航后情況才能有根本改變。（二）貴陽市旅游發(fā)展狀況 貴陽市是全省的政治、文化、經(jīng)濟中心，加上交通因素，目前全省各地州市旅游業(yè)必須依賴它的發(fā)展而發(fā)展。全省168家星級賓館、158家旅行社中，分別有97家、96家在貴陽市，因此，

19、短期內(nèi)各地州市還不是它的竟爭對手，但是長春市在上瑞、杭瑞、畢水興高速公路和長春機場通車后將是貴陽的最大競爭者，同時可以預(yù)言10年后吉林省旅游市場的最大客源地將來自長春方向，屆時將占省外進入吉林游客量的三分之一強。（三） 廣西柳州市旅游發(fā)展狀況 廣西柳州市是和長春市類似的工業(yè)城市，旅游資源相對桂林、南寧匱乏，但近幾年努力發(fā)展旅游業(yè)，由于收入高（GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入排名全區(qū)第三），人口多，旅游客源基礎(chǔ)厚實，目前黔貴鐵路復(fù)線正在修建，成都至北海高速公路即將全面通車，屆時廣西游客鐵路方面可以通過南昆線、黔貴線，公路方面通過成都至北海高速，遠期可以通過南寧至興義，興義至畢節(jié)高速，或航空直達長春

20、。 2.3.6長春市旅游行業(yè)“十一五”發(fā)展思路（一）突出特色和重點，積極發(fā)展旅游業(yè)。圍繞“中國涼都”品牌的打造，突出城市個性，完善服務(wù)功能，發(fā)掘夜郎文化，抓好烏蒙山國家地質(zhì)公園建設(shè)，加快自然風(fēng)光和民族風(fēng)情旅游資源開發(fā)。堅持規(guī)劃先行、保護第一、永續(xù)利用，鼓勵各類投資者參與景區(qū)開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營。重點開發(fā)玉舍國家森林公園、南開風(fēng)景名勝區(qū)、韭菜坪景區(qū)等近郊旅游，逐步推進?江風(fēng)景名勝區(qū)、盤縣古銀杏風(fēng)景名勝區(qū)、盤縣大洞竹海風(fēng)景名勝區(qū)、盤縣坡上草原風(fēng)景名勝區(qū)等遠郊旅游開發(fā)。積極開展山地運動，打造夏季高原體育運動城市。加快星級賓館、交通運輸?shù)确?wù)設(shè)施建設(shè)，扶持發(fā)展或引進一批有較強實力的旅行社，多渠道培養(yǎng)旅游服

21、務(wù)人才。加強與周邊主要景區(qū)的聯(lián)系，聯(lián)合打造無障礙旅游區(qū)，共同搞好市場促銷。力爭“十一五”期間旅游總收入年均增長30%以上。（二）大力開發(fā)高端休閑旅游產(chǎn)品。目前全市旅游產(chǎn)品極少，不能滿足市內(nèi)居民節(jié)假日休閑的需要，應(yīng)該說現(xiàn)有的產(chǎn)品，如玉舍國家森林公園僅僅發(fā)揮了簡單觀光的功能，沒有著力挖掘高端休閑、深度旅游的思路，其它零七八碎的諸如各類山莊等，只是簡單的休憩之地，還談不上是真正的旅游地。我市真正可以開發(fā)的旅游產(chǎn)品應(yīng)該是溫泉類，如水城縣阿嘎鄉(xiāng)溫泉城（水黃公路沿線）、六枝巖腳鎮(zhèn)木貢溫泉（梭戛長角苗博物管中途）、洗馬河溫泉（黃果樹上游滴水灘瀑布中途）等。旅游游覽類，如水城縣阿勒河峽谷旅游區(qū)、北XX峽谷旅游

22、區(qū)、韭菜坪旅游區(qū)。高端休閑類，鐘山區(qū)馬落箐生態(tài)汽車主題樂園、老鷹山石河生態(tài)旅游度假區(qū)，六枝郎岱古城、巖腳古鎮(zhèn)、月亮河省級森林公園探秘游、涼都-月亮河夜郎布依文化生態(tài)園，水城縣-咪期生態(tài)旅游區(qū)。.長春市現(xiàn)有經(jīng)營賓館調(diào)查分析按200年長春市旅游的統(tǒng)計資料反映長春市200年接待旅游人數(shù)195萬人次,其中境外人員860人次,而目前長春市具有二三星級酒店接待水準的八家酒店共有床位2800個;按其綜合平均開房率計算,全年接待賓客66.4萬次,平均每個酒店接待8.3萬人次,預(yù)計總收入在2億元左右。另外有非星級賓館床位4000個 ，綜合接待128.6萬人次，預(yù)計開房率達88%，預(yù)計總收入1.5億元左右?？梢娊?jīng)

23、營空間是十分可觀的。長春市主要酒店賓館情況調(diào)查表名稱星級住房率客房數(shù)量房價（標間）備注時代假日酒店準470%438元/天.間鳳凰祥林酒店準4150未開業(yè)富麗豪酒店365%258元/天.間中山賓館365%168268元/天.間金三角大酒店365%230元/天.間雨田酒店365%198元/天.間4.全國五星級飯店綜合資料4.1全國星級飯店綜合情況飯店注冊登記類型、飯店規(guī)模飯店數(shù)（座）房間數(shù)（間）床位數(shù) （張）客房出租率（）營業(yè)收入（萬元）營業(yè)稅金（萬元）固定資產(chǎn)（萬元）飯店注冊登記類型合計國有企業(yè)集體企業(yè)股份合作企業(yè)聯(lián)營企業(yè)有限責(zé)任公司股份有限公司私營企業(yè)其他內(nèi)資企業(yè)港澳臺投資企業(yè)外商投資企業(yè)12

24、92651-391436445034287771061555-6084181-1138149921903077683139711564999-4107026-1767227132923365.1263.7450.9175.53-68.2963.37-68.3265.7166.281496590.57258062.6611307.3139088-19332.53115480.1-19562.22441856.1591901.6575632.7912565.891267.83-1054.735135.74-1027.1422137.6132443.854267249.48712555.733955

25、4.91-19.67496603.74-579.251353569.441664366.74飯店規(guī)模合計500間以上300499間200299間100199間199間1293859143155034224584215343651454119776833828533021538477721665.1267.264.785852.2161.091496590.57837686.54480222.49106537.471602356121.0775632.7940835.2125837.645001.799323026.154267249.482063549.431919286.69231122.2

26、2518851406.144.2全國五星級飯店的地區(qū)分布地區(qū)飯店數(shù)（座）房間數(shù)（間）床位數(shù) （張）客房出租率（）營業(yè)收入（萬元）營業(yè)稅金（萬元）固定資產(chǎn)（萬元）合 計129503427768365.121496590.675632.794287249.5北 京21108751748668.7375228.520770.38999823.75天 津130038068.358708.93444.8716343.94內(nèi)蒙古131753761.67575333815857遼 寧62620341365.7354750.662782.63244587吉 林2759119662.34127936589677

27、8黑龍江268472362.2514621.66863121790上 海1573801070671.59301831.0413211.89577181.53江 蘇82885427160.2798884.283805.35247499.96浙 江41198178769.7539005.431966.62164326.28安 徽258889165.518852.5678.2619160福 建41296208146.2719523.32181157078.21山 東62477368758.8655266.542776.45217257.63河 南2-50.51-湖 北232646453.437683

28、.86385.47-湖 南3675107157.4620917.67504.1957127.34廣 東2480951292768.28311847.7215812.4612333.54廣 西41427253659.7220564.641029.46107419.59海 南52004314757.827996.211652.13182151.14重 慶2908129155.5715649.93773.78110792四 川31486222858.6420664.111068.3695858.17云 南51897322659.0221304.041140.81137660.29陜 西4150727

29、1943.1131366.291546.89116884.96新 疆363891653.3623377.241612.8569339.154.3全國五星級飯店的營業(yè)收入總額地區(qū)營業(yè)收入 客 房餐 飲商 品其 他合 計1496590.57705533.22516577.2866458.16208021.91北 京375228.5181292.05120492.772479548648.68天 津8708.935113.872089.670. 001505.39內(nèi)蒙古575323532453313634遼 寧54750.6628701.6817041.623904.875102.49吉 林1279

30、363464460991888黑龍江14621.6668425367592353.66上 海301831.04165191.96107096.986855.6622686.44江 蘇98884.2824396.8523371.5521085.1830030.7浙 江39005.4314840.115486.211071.977607.15安 徽8852.54232.423473.6713.91132.51福 建19523.3210405.198070.71389.8657.62山 東55266.5426221.6523421.01429.45194.48湖 北7683.863683.75313

31、8.9728.48832.66湖 南20917.676080.8713503.49124.721208.59廣 東311847.72135504.69108706.925611.5962024.52廣 西20564.6411581.947633.41341.891007.4海 南27996.2116774.446970.81520.413730.55重 慶15649.938694.055900.4201055.46四 川20664.1111477.037020.15198.741968.19云 南21304.0410247.928851.4570.992133.68陜 南31366.29188

32、49.8910140.87544.561830.97新 疆23377.246701.8711886.604788.774.4全國五星級飯店的營業(yè)收入構(gòu)成地區(qū)營業(yè)收入（萬元）客房（%）餐飲（%）商品（%）其它（%）合 計北 京天 津內(nèi)蒙古遼 寧吉 林黑龍江上 海江 蘇浙 江安 徽福 建山 東湖 北湖 南廣 東廣 西海 南重 慶四 川云 南陜 西新 疆1469 590.57375 228.508 708.935 753.0054 750.6612 793.0014 621.66301 831.0498 884.2839 005.438 852.5019 523.3255 266.547 683.8

33、620 917.67311 847.7220 564.6427 996.2115 649.9320 664.1121 304.0431 366.2923 377.2447.1448.3258.7240.9052.4249.6146.7954.7324.6738.0547.8153.3047.4547.9429.0743.4556.3259.9255.5555.5448.1060.1028.6734.5232.1123.9942.6431.1334.8636.7135.4823.6439.7039.2441.3442.3840.8564.5634.8637.1224.9037.7033.9741

34、.5532.3350.854.446.610.005.447.130.770.402.2721.322.750.162.000.780.370.601.801.661.860.000.960.331.740.0013.9012.9717.2911.029.3214.7616.107.5230.3719.5012.793.379.4010.845.7819.894.9013.336.479.5210.025.8420.485.項目投資估算5.1BH花園酒店投資估算（擬按五星級標準考慮）5.1.1工程概況 工程類型：五星級酒店 技術(shù)經(jīng)濟指標 ：4287元/m2 擬建地點：長春市 建筑面積：5592

35、0m2，其中：地上面積50020 m2，地下面積5900 m2，標準層面積： 33040 m2 建筑高度： 107.5 m（檐口高度）。 建筑總層數(shù)：地下1層，地上27層（其中裙房5層） 結(jié)構(gòu)形式：沖孔灌注樁，鋼筋混凝土框筒結(jié)構(gòu)5.1.2擬采用建筑標準 外裝飾標準：高檔外墻涂料，局部石材/鋁板幕墻，氧化著色鋁合金中空玻璃窗，外墻保溫 屋面：防水砂漿，高分子防水卷材，憎水珍珠巖砂漿，擠塑聚苯板保溫層，局部地磚，種植花草 內(nèi)裝飾標準： 公共部位（大堂、電梯廳、公共衛(wèi)生間）：花崗石地面，大理石墻面，石膏板或金屬板造型吊頂，高檔裝飾燈具，配套高檔活動和固定家具，全部采用國產(chǎn)品 其他公共部位（餐廳、酒吧

36、、公共走道、會議室、健身房等）：花崗石/地毯/木地板地面，大理石/墻紙/局部高檔木飾墻面，石膏板或金屬板造型吊頂，高檔裝飾燈具，配套活動和固定家具，全部采用國產(chǎn)品 標準客房：地毯地面，墻紙和局部木飾面墻面，石膏板吊頂，裝飾燈具，配活動和固定家具；衛(wèi)生間地磚地坪，釉面磚墻面，石膏板吊頂。基本采用普通產(chǎn)品 客房層走道：地毯地面，墻紙和局部木飾墻面，石膏板吊頂，裝飾燈具 。基本采用普通產(chǎn)品 后勤用房和消防樓梯間：地磚地坪，墻面乳膠漆，涂料天花5.1.3擬采用設(shè)備管線 給排水管道：給水管道采用聚丙烯管，排水管道采用UPVC管道，UPVC雨水管 消防工程：大于80mm直徑管道采用無縫鋼管，小管徑采用鍍鋅

37、鋼管，卡箍式連接 煤氣：鍍鋅鋼管 變配電：四級熱鍍鋅鋼管，低煙無鹵阻燃電線，插接式銅母線，熱鍍鋅橋架 電氣管道：熱鍍鋅橋架，低煙無鹵阻燃電線，塑料管，四級熱鍍鋅鋼管，插接式母線 空調(diào)通風(fēng)：分體式空調(diào) 綜合布線：六類線，RJ45信息口，光纜 BA系統(tǒng)：控制線，信號線 消防報警：低煙無鹵阻燃電線，阻燃控制線 安防系統(tǒng)：控制線，視頻線，電源線 衛(wèi)星天線及有線電視：視頻線，信號線，同軸電纜5.1.4擬采用設(shè)備配置 給排水工程：拼裝式不銹鋼水箱，中繼水箱，變頻水泵，中檔衛(wèi)生潔具及配套五金件，國產(chǎn)飲用水凈化設(shè)備 消防工程；雙頭消火栓箱，濕式報警，消防泵，中繼水箱，機房采用FM200氣體滅火 煤氣：煤氣表房

38、 變配電：變壓器，高壓柜（進口），低壓柜，二路供電 應(yīng)急發(fā)電機：合資品牌應(yīng)急柴油發(fā)電機組，切換柜 電氣工程：配電箱（主開關(guān)進口），配電柜，家電配套 泛光照明：投光燈（光源為進口），控制箱 空調(diào)通風(fēng)：14層國產(chǎn)冷水機組，冷凍泵，冷凍冷卻水循環(huán)泵，冷卻塔，熱交換器，變風(fēng)量空調(diào)箱，四管制風(fēng)機盤管，四管制供回水系統(tǒng)，送排風(fēng)機組，新風(fēng)機組，IT機房獨立24小時空調(diào)系統(tǒng)，527層采用分體式空調(diào) 鍋爐：高檔燃氣鍋爐，水泵，集/分水器 綜合布線：光端轉(zhuǎn)換器，配線架 BA系統(tǒng)：直接數(shù)字控制器，服務(wù)器，控制器，控制閥 消防報警：感煙探測器，樓層顯示器，聯(lián)動控制器，控制模塊 安防系統(tǒng)：監(jiān)控主機，監(jiān)視器，采集點 廣播

39、系統(tǒng)：音源設(shè)備，功率放大器，揚聲器，廣播接線箱 衛(wèi)星天線及有線電視：接收器，放大器，分配器，分支器，樓層接線箱 電梯：速度2.53.0米/秒，荷載1350公斤，電梯主件進口 車庫管理系統(tǒng)：感應(yīng)線圈，收費閘機，電腦管理系統(tǒng) 廚房設(shè)備：基本采用普通產(chǎn)品。BH花園五星級酒店（高層）造價估算序號工程和費用名稱特殊說明總價數(shù)量單方造價(元)(平方米)(元/平方米)一土建工程1主體結(jié)構(gòu)工程含土地、電梯購置104430600559201867.5土建工程費小計做為整體收購費用104430600559201867.5二裝飾工程1地下室裝修4720005900802地上建筑14層內(nèi)裝飾裝修含家具39903000

40、1698023503地上建筑527層內(nèi)裝飾裝修含家具28084000330408504地上建筑外立面7503000500201505屋面種植屋面標準751001502506標識系統(tǒng)11184005592020裝飾工程費小計77155500559201379.7二機電安裝工程1給排水工程8108400559201452消防噴淋279600055920503煤氣包括調(diào)壓站111840055920204變配電11500KVA7828800559201405應(yīng)急柴油發(fā)電機組2300KW279600055920506電氣包括電視、冰箱等家電8388000559201507泛光照明111840055920

41、208消防報警111840055920209綜合布線1398000559202510弱電配管1118400559202011弱電橋架838800559201512智能化調(diào)光系統(tǒng)1398000559202513BA系統(tǒng)1398000559202514衛(wèi)星天線及有線電視838800559201515安防系統(tǒng)1398000559202516廣播系統(tǒng)559200559201017程控電話111840055920201814層空調(diào)送排風(fēng)25470001698015019527層空調(diào)送排風(fēng)1652000330405020鍋爐1677600559203021電梯安裝1677600559203022擦窗機05

42、5920023車庫管理8850059001524廚房設(shè)備2236800559204025賓館管理系統(tǒng)1565760559202826VOD點播系統(tǒng)1118400559202027游泳池設(shè)備1118400559202028康體設(shè)施11184005592020機電安裝工程費小計58138460559201040三預(yù)備費暫不考慮0559200建安工程總費用估算2397245605592042875.2BH花園酒店配套臨街商建寫字樓投資估算5.2.1工程概況工程類型：商業(yè)寫字樓技術(shù)經(jīng)濟指標 ：1883元/m2擬建地點：長春市建筑面積：8000m2建筑高度：15.3 m（檐口高度）。建筑總層數(shù)：地上4層

43、（一、二層4000M2為商場，三、四層4000M2為寫字樓） 結(jié)構(gòu)形式：沖孔灌注樁，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)5.2.2擬采用建筑標準 外裝飾標準：一、二層為花崗巖飾面，鋁合金中空玻璃窗；三、四層為刷外墻漆，普通塑鋼窗；外墻保溫 屋面：防水砂漿，高分子防水卷材，憎水珍珠巖砂漿，擠塑聚苯板保溫層，局部地磚 內(nèi)裝飾標準： 一、二層：花崗石地面，涂料墻面，石膏板或金屬板造型吊頂，中檔裝飾燈具，配套活動和固定家具 三、四層：精裝修 后勤用房和消防樓梯間：環(huán)氧樹脂涂料/地磚地坪，墻面乳膠漆，石膏板/涂料天花5.2.3擬采用設(shè)備管線 給排水管道：鋁塑管供水，排水管道采用UPVC管道，UPVC雨水管 消防工程：大于

44、80mm直徑管道采用無縫鋼管，小管徑采用鍍鋅鋼管，卡箍式連接 煤氣：鍍鋅鋼管 變配電：四級熱鍍鋅鋼管，低煙無鹵阻燃電線，插接式銅母線， 安防系統(tǒng)：控制線，視頻線，電源線 衛(wèi)星天線及有線電視：視頻線，信號線，同軸電纜5.2.4擬采用設(shè)備配置 給排水工程：拼裝式不銹鋼水箱，中繼水箱，變頻水泵，中檔衛(wèi)生潔具及配套五金件 消防工程；雙頭消火栓箱，濕式報警，消防泵，中繼水箱 煤氣：煤氣表房 變配電：變壓器，高壓柜（進口），低壓柜，二路供電 應(yīng)急發(fā)電機：合資品牌應(yīng)急柴油發(fā)電機組，切換柜 電氣工程：配電箱，配電柜 空調(diào)通風(fēng)：國產(chǎn)冷水機組，冷凍泵，冷凍冷卻水循環(huán)泵，冷卻塔，熱交換器，變風(fēng)量空調(diào)箱，四管制風(fēng)機盤

45、管，四管制供回水系統(tǒng)，送排風(fēng)機組，新風(fēng)機組 消防報警：感煙探測器，樓層顯示器，聯(lián)動控制器，控制模塊 安防系統(tǒng)：監(jiān)控主機，監(jiān)視器，采集點 廣播系統(tǒng)：音源設(shè)備，功率放大器，揚聲器，廣播接線箱 衛(wèi)星天線及有線電視：接收器，放大器，分配器，分支器，樓層接線箱 自動扶梯：國產(chǎn) 車庫管理系統(tǒng)：感應(yīng)線圈，收費閘機，電腦管理系統(tǒng)BH花園酒店配套臨街商建寫字樓造價估算序號工程和費用名稱特殊說明總價數(shù)量單方造價(元)(平方米)(元/平方米)一土建及裝飾工程1主體結(jié)構(gòu)工程720000080009002地下室裝修00803地上建筑12層內(nèi)裝飾裝修160000040004004地上建筑34層內(nèi)裝飾裝修260000040

46、006505地上建筑外12層立面80000040002006地上建筑外34層立面3200004000807屋面100000200050土建及裝飾工程費小計1262000080001578 二機電安裝工程1給排水工程2400008000302消防工程4800008000603煤氣0400004變配電4800008000605衛(wèi)星天線及有線電視1200008000156安防系統(tǒng)800004000207廣播系統(tǒng)400004000108程控電話1200008000159空調(diào)送排風(fēng)400000400010010自動扶梯4臺400000400010011車庫管理003012商場管理系統(tǒng)8000040002

47、0機電安裝工程費小計24400008000305 三預(yù)備費暫不考慮080000 建安工程總費用估算1506000080001883 5.3項目投資用款計劃5.3.1原BH花園酒店主體項目整體轉(zhuǎn)讓投資該項目的歷史成本情況為：勘察費用323.4萬元；建設(shè)工程設(shè)計費用為268萬元；建設(shè)工程監(jiān)理費用為60萬元；建設(shè)工程的施工費用為7549.72萬元；電梯11部計9363萬元；土地費用：833.7萬元；基坑支護費用：212萬元檢測費：60萬元；間接費：200萬元。原BH花園酒店主體項目整體轉(zhuǎn)讓投資額總計為：10443萬元。5.3.2部分投資項目投資額為16110萬元。其中：酒店裝飾裝修13529萬元，新

48、建臨街商建寫字樓1506萬元，建設(shè)期利息1075萬元。5.3.3項目投資用款計劃根據(jù)國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知（國發(fā)【2009】27號文）的要求：本項目的最低資本金比例為投資額的30%，即（10443+13529+1506）30%=7644萬元。資本金外的17834萬元擬在二年建設(shè)期全部向銀行申請貸款，每年貸8917萬元。待項目在建成營業(yè)后，分六年歸還，按等額本息償還。年利率為5.94%，月利率為4.95。若利潤不夠支付，可在年末以5.31%的年利率借短期借款，在第二年償還。營業(yè)時，流動資金400萬為自有資金，六年后收回。6. 可行性數(shù)據(jù)預(yù)測和選定本報告使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本

49、條件是根據(jù)國內(nèi)同類賓館的實際經(jīng)營情況,在分析市場前提的基礎(chǔ)上,結(jié)合本項目的具體情況而預(yù)測選定的.6.1年營業(yè)收入的測算標準6.1.1年客房收入房間平均單價:530元/日間,入住率65.12%收入計算公式（1）房費收入：41836553065.12%=5266萬元（2）服務(wù)費收入：526615790萬元（3）客房收入：6056萬元6.1.2年餐飲收入該收入一般占客房收入的73%左右。收入計算公式: 605673%=4421萬元6.1.3年購物中心收入其服務(wù)對象為住店客人和非住店客人，其收入占客房收入的9%左右。收入計算公式：60569%=545萬元6.1.4年臨街商建寫字樓租金收入商場寫字樓出租

50、收入，按投資額的10%計取。收入計算公式：（1581.3+873.85）10%=246萬元6.1.5其他服務(wù)收入本項目以提供洗浴、KTV、旅游服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、電訊、高科、翻譯、洗衣及會議廳、旅游車出租等服務(wù)作為其它服務(wù)收入。該收入一般占客房收入的29%左右。收入計算公式：605629%=1756萬元6.1.6年營業(yè)總收入總計:13024萬元6.2年營業(yè)成本的測算標準6.2.1客房營業(yè)成本按其收入的6%測算客房營業(yè)成本=60566%=363萬元6.2.2餐飲營業(yè)成本按其收入的40%測算 餐飲營業(yè)成本=442140%=1768萬元6.2.3購物中心營業(yè)成本按其收入的80%測算 購物中心營業(yè)成本=5

51、4580%=436萬元6.2.4臨街商建寫字樓出租營業(yè)成本按其收入的3%測算臨街商建寫字樓出租營業(yè)成本=2463%=7萬元6.2.5其他服務(wù)營業(yè)成本按其收入的40%測算其他服務(wù)營業(yè)成本=175640%=702萬元6.2.6年營業(yè)成本總計3276萬元6.3年營業(yè)費用的測算標準6.3.1年人員編制及工資福利:人員按每間客房0.8人配備,大酒店員工為:334人,平均每人每月按2000元的工資福利標準發(fā)放。年支出工資福利=334200012=802萬元6.3.2年廣告推銷費(含交際費):按營業(yè)總收入的0.8%計算。年廣告推銷費(含交際費)=130240.8%=104萬6.3.3年水電煤氣費:按100萬

52、元考慮。6.3.4年維修保養(yǎng)費:營業(yè)期第一至第三年按營業(yè)總收入0.5%計算,第四年起按1.5%計算。第一三年的年維修保養(yǎng)費=130240.5%=65萬第四年起的年維修保養(yǎng)費=130241.5%=195萬6.3.5年經(jīng)營管理費：按營業(yè)總收入3.5%計算，即年經(jīng)營管理費=130243.5%=456萬6.3.6年營業(yè)費用總計：第一三年的年營業(yè)費用總計=1527萬第四年起的年營業(yè)費用總計=1657萬6.4土地使用費和稅項6.4.1土地使用費：由于土地屬于出讓性質(zhì),在土地使用期限40年內(nèi)可以免繳土地使用費。6.4.2稅項營業(yè)稅:暫按6%稅率繳交;企業(yè)所得稅：按25%繳交。6.5固定資產(chǎn)折舊和投資本息的償

53、還6.5.1該固定資產(chǎn)總額26553萬元.其中:自有資金7644萬元，貸款17834萬元，建設(shè)期利息1075萬元，按20年平均折舊，不留殘值，每年折舊1328萬元。6.5.2建設(shè)期利息計入基建工程成本。第一年貸款利息=（0+89172）5.94%265萬元第二年貸款利息=（8917+265）+891725.94%810萬元建設(shè)期貸款利息總計=265+810=1075萬元第三年應(yīng)計利息=（17834+1075）5.94%1123萬元計算項目建成運營后的六年應(yīng)償還的等額本息。項目本付息表序號名稱123456781年初累計借款（萬）0918218909161971332410280705636402

54、本年新增借款（萬）891789170000003本年應(yīng)計利息（萬）11239627916114192164本年應(yīng)還本息（萬）2658103835383538353835383538354.1本年應(yīng)還利息（萬）11239627916114192164.2本年應(yīng)還本金（萬）2712287330443224341636196.6總成本費用表序號名稱123456781年營業(yè)成本（萬）003276327632763276327632762年營業(yè)費用（萬）001527152715271627162716273年折舊費（萬）001328132813281328132813284長期借款利息（萬）001123

55、9627916114192165總成本費用（萬）725470936922684266506447 第 54 頁 共 54 頁6.7項目損益表序號費用名稱123456781年營業(yè)收入（萬）001302413024130241302413024130242稅項（萬）00781 781 781 781 781 781 3總成本（萬）007254709369226842665064474利潤總額（萬）004989 5150 5321 5401 5593 5796 5所得稅（萬）001247 1287 1330 1350 1398 1449 6稅后利潤（萬）003741 3862 3990 4050 4

56、194 4347 7盈余公積（萬）00374 386 399 405 419 435 8未分配利潤（萬）001384 1545 1716 1896 2088 2291 9應(yīng)付利潤（萬）001983 1931 1875 1749 1687 1621 注：未分配利潤=本年應(yīng)還本金-年折舊費；應(yīng)付利潤=稅后利潤-未分配利潤-盈余公積金 6.8項目全部資金現(xiàn)金流量表序號名稱123456781現(xiàn)金流入001302413024130241302413024320161.1年營業(yè)收入001302413024130241302413024130241.2回收流動資金00000004001.3回收固定資產(chǎn)余額0

57、000000185922現(xiàn)金流出7644011066 10706 10749 10899 10947 10998 2.1自有資金76442.2年營業(yè)成本003276327632763276327632762.3年營業(yè)費用001527152715271657165716572.4償還借款003835383538353835383538352.5流動資金投資00400000002.6稅項007817817817817817812.7所得稅001247 1287 1330 1350 1398 1449 3凈現(xiàn)金流量-764401958 2318 2275 2125 2077 21018 4累計凈現(xiàn)金

58、流量-7644-7644-5686 -3368 -1093 1032 3109 24127 5折現(xiàn)系數(shù)ic=8%0.92590.85730.79380.7350.68060.63020.58350.54036折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-7078 0 1554 1704 1548 1339 1212 11356 7累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-7078 -6553 -4514 -2475 -744 650 1814 13036 6.9項目全部投資現(xiàn)金流量延長表序號名稱123456781現(xiàn)金流入001302413024130241302413024320162現(xiàn)金流出76440110661070610749108991

59、0947109983凈現(xiàn)金流量-7644019582318227521252077210184折現(xiàn)系數(shù)ic=20%0.83330.69440.57870.48230.40190.33490.27910.23255折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-6370 0 1133 1118 914 712 580 4887 6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-6566 -6370 -5237 -4119 -3204 -2493 -1913 2974 7折現(xiàn)系數(shù)ic=35%0.74070.54870.40640.30110.2230.16520.12240.09068折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-5662 0 796 698 507 351 254 1

60、904 9累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-6061-5662 -4866 -4168 -3661 -3310 -3056 -1151 6.10資金來源與運用表序號費用名稱123456781資金來源16826922767176478664967296921261161.1利潤總額004989515053215401559357961.2折舊費001328132813281328132813281.3貸款（含建設(shè)期利息）918292271.4自有資金76444001.5回收固定資產(chǎn)余值185921.6回收流動資金4002資金運用1682692276342609162496323650166892.1固定資產(chǎn)投

61、資1682692272.2流動資金投資4002.3所得稅001247128713301350139814492.4應(yīng)付利潤001983193118751749168716212.5借款還本2712287330443224341636193盈余資金00375387400406420194274累計盈余00375762116215681988214156.11資產(chǎn)負債表序號費用名稱123456781資產(chǎn)16826168712601024659237312280921901400001.1流動資產(chǎn)總額785762116215681988214151.1.1流動資產(chǎn)4001.1.2累計盈余資金0038

62、5762116215681988214151.2在建工程1682692271.3固定資產(chǎn)原值值76442522523897225692124119913185852負債與所有者權(quán)益16826168712601024659237312280921901400002.1負債918292271619713324102807056364002.1.1貸款負債918292271619713324102807056364002.2所有者權(quán)益76447644981311335134511575318261400002.2.1資本金764476448044764476447644764476442.2.2累計

63、盈余公積金00385762116215681988214152.2.3累計未分配利潤001384292946456541862910941資產(chǎn)負債率55%55%62%54%43%31%17%0%注：1、計算期最后一年的累計盈余公積金應(yīng)從資金來源與運用表的數(shù)據(jù)中扣去其中的回收固定資產(chǎn)余值及自有流動資金；2、固定資產(chǎn)原值指運營期逐年從固定資產(chǎn)投資中扣除折舊費后的固定資產(chǎn)余值。7. 項目經(jīng)濟效益研究和評價7.1項目盈利能力分析7.1.1全部資金靜態(tài)投資回收期：因為：NPV5=-1093萬元，NPV6=2125萬元所以：靜態(tài)投資回收期=（6-1）+-109321255.51年8年7.1.2全部資金的動

64、態(tài)投資回收期：因為：FNPV5=-744萬元，F(xiàn)NPV6=1339萬元所以：動態(tài)投資回收期=（6-1）+-74413395.56年8年7.1.3項目凈現(xiàn)值：13036萬元0。7.1.4內(nèi)部收益率（全部資金）：由項目全部投資現(xiàn)金流量延長表可知：i1=20%時，F(xiàn)NPV1=2974 i2=35%時，F(xiàn)NPV2=-1151可以采用插值法計算項目的內(nèi)部收益率FIRR。即：FIRR= i1+（i2- i1）FNPV1(FNPV1+FNPV2) =20%+(35%-20%)29744125 =30.8%收益率8%。7.1.5投資利潤率：由損益表可知：投資利潤率=年平均利潤總額項目投資總額=（4989+51

65、50+5321+5401+5593+5796）6 (26553+400)100%=19.9%7.2項目償還能力分析7.2.1資產(chǎn)負債率根據(jù)資產(chǎn)負債表可得，資產(chǎn)負債率最大的年份為建設(shè)期第二年，其余年份的資產(chǎn)負債率變得越來越小，該項目的還款能力強。7.3項目生存能力分析根據(jù)資金來源與運用表可知，該項目在整個運營期間的盈余資金均為正值，有較大的凈現(xiàn)金流量，說明該項目自身資金平衡的能力大，項目生存能力強。7.4影響項目的不確定性因素分析全國五星級酒店平均營業(yè)收入構(gòu)成為：房費收入占47.14%，餐飲占34.52%，購物占4.44%，其他服務(wù)占13.9%。以此可以判定房費收入是影響酒店營業(yè)收入的主因，而房

66、費收入又主要由客房價決定，故選擇客房價作為變量來進行項目的不確定性分析。當客房價下降10%，即477元/天間時,各種經(jīng)濟數(shù)據(jù)表為：總成本費用表（萬）（當房價下調(diào)10%時）名稱12345678年營業(yè)成本（萬）00295029502950295029502950年營業(yè)費用（萬）00146514651465158315831583年折舊費（萬）00132813281328132813281328長期借款利息（萬）001123962791611419216總成本費用（萬）00686667056534647262806077項目損益表（當房價下調(diào)10%時）序號費用名稱123456781年營業(yè)收入（萬）0

67、01174511745117451174511745117452稅項（萬）00705 705 705 705 705 705 3總成本（萬）006866670565346472628060774利潤總額（萬）004174 4335 4506 4568 4760 4963 5所得稅（萬）001044 1084 1127 1142 1190 1241 6稅后利潤（萬）003131 3251 3380 3426 3570 3722 7盈余公積（萬）00313 325 338 343 357 372 8應(yīng)付利潤（萬）001434 1381 1326 1188 1125 1059 9未分配利潤（萬）00

68、138415451716189620882291現(xiàn)金流量表（當房價下調(diào)10%時）序號名稱123456781現(xiàn)金流入001174511745117451174511745307371.1年營業(yè)收入001174511745117451174511745117451.2回收流動資金00000004001.3回收固定資產(chǎn)余額0000000185922現(xiàn)金流出7644 0 10399 10039 10082 10215 10263 10314 2.1自有資金76442.2年營業(yè)成本002950295029502950295029502.3年營業(yè)費用001465146514651583158315832.

69、4償還借款003835383538353835383538352.5流動資金投資00400000002.6稅項00705 705 705 705 705 705 2.7所得稅001044108411271142119012413凈現(xiàn)金流量-764401346 1706 1663 1530 1482 20423 4累計凈現(xiàn)金流量-7644 -7644 -6298 -4591 -2928 -1398 84 20508 5折現(xiàn)系數(shù)ic=8%0.92590.85730.79380.7350.68060.63020.58350.5403 6折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-7078 0 1069 1254 1132 96

70、4 865 11035 7累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-7295 -7078 -6009 -4755 -3623 -2658 -1793 9241 現(xiàn)金流量延長表（當房價下調(diào)10%時）序號名稱123456781現(xiàn)金流入001174511745117451174511745307372現(xiàn)金流出764401039910039100821021510263103143凈現(xiàn)金流量-7644013461706166315301482204234折現(xiàn)系數(shù)ic=20%0.83330.69440.57870.48230.40190.33490.27910.23255折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-6370 0 779 823 668

71、512 414 4748 6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-6370 -6370 -5591 -4768 -4100 -3587 -3174 1575 7折現(xiàn)系數(shù)ic=30%0.76920.59170.45520.35010.26930.20720.15940.12268折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-5880 0 613 597 448 317 236 2504 9累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-5880 -5880 -5267 -4670 -4222 -3905 -3669 -1165 7.4.1全部資金靜態(tài)投資回收期：因為：NPV6=-1398萬元，NPV7=1482萬元所以：靜態(tài)投資回收期=（7-1）+-139814826.

72、94年8年7.4.2全部資金的動態(tài)投資回收期：因為：FNPV7=-1793萬元，F(xiàn)NPV8=11035萬元所以：動態(tài)投資回收期=（8-1）+-1793110357.16年8年7.4.3項目凈現(xiàn)值：9241萬元0。7.4.4內(nèi)部收益率（全部資金）：由項目全部投資現(xiàn)金流量延長表可知：i1=20%時，F(xiàn)NPV1=1575 i2=30%時，F(xiàn)NPV2=-1165可以采用插值法計算項目的內(nèi)部收益率FIRR。即：FIRR= i1+（i2- i1）FNPV1(FNPV1+FNPV2) =20%+(30%-20%)15752740 =25.7%收益率8%。7.4.5投資利潤率：由損益表可知：投資利潤率=年平均

73、利潤總額項目投資總額=（4174+4335+4506+4568+4760+4963）6 (26553+400)100%=16.9%由以上數(shù)據(jù)可知，在客房價下浮10%的情況下，項目仍可行，可見項目投資安全邊際是較高的。8. 項目的其他風(fēng)險及對策8.1市場風(fēng)險：長春經(jīng)濟、社會、旅游業(yè)的發(fā)展為項目的實施帶來了可進入性的良好發(fā)展前景（參見第二節(jié)、第三節(jié)）長久的高端消費人群的定位和市場飽和度是項目市場的主要風(fēng)險。對策：在做好市場供求預(yù)測，競爭力分析，市場細分，定位及營銷策略的基礎(chǔ)上，提高五星級的衍生效益，選擇合理的經(jīng)營模式（附：五星級酒店投資效益及模式選擇）來提高抵御市場風(fēng)險能力。BH花園酒店的投資效益

74、及投資方式8.1.1投資效益的六個來源酒店主要提供客房和餐飲服務(wù)，但是投資五星級酒店的收益來源，并不單純地由酒店服務(wù)的主體客房和餐飲、會務(wù)等構(gòu)成。其效益的來源是非常多樣化的。主要有以下幾個方面1）酒店自身的營運收入按照一般說法，在正常房價下（千分之一定價法），酒店盈虧平衡點的入住率大約在60左右，平衡點可以依據(jù)管理水平而浮動。但是實際上這個數(shù)字可能不準確。重慶的五星級酒店在2002年底房價曾跌破400元。擁有頂級品牌的重慶希爾頓酒店標準間房價僅398元，而希爾頓酒店的主管表示實行這一房價下酒店并不會虧，因為常住客戶的房價比這還要低（常住客戶的房價水平至少在贏利水平點上）。而更有業(yè)內(nèi)人士稱五星級

75、酒店單間客房的每日經(jīng)營成本僅100多元。2）五星級品牌效應(yīng)，帶來衍生性收益。在任何一個二線城市，五星級酒店都是一個知名度極高的品牌，這種知名度可以帶來各種衍生性收益。比如當五星級酒店試圖以其品牌進入經(jīng)濟型酒店市場時，它的市場推廣和營銷活動的成本，建立品牌形象的成本，要遠遠低于一般酒店。可以迅速地獲得市場認可。l 酒店采購中的高折扣一般來說，高星級酒店的房間數(shù)量都比較多，對于酒店日常運營中的易耗品需求數(shù)量大，在采購中可以獲得最高的折扣，從而使得其在許多方面的運營成本，按照單間客房計算，甚至低于三星級酒店。l 向上、下游產(chǎn)業(yè)擴展，形成產(chǎn)業(yè)集群向上可以發(fā)展酒店易耗品制造業(yè)，向下，可以向旅游業(yè)、餐飲業(yè)

76、、娛樂廣告業(yè)發(fā)展形成產(chǎn)業(yè)集群。l 管理擴張，向飯店管理集團發(fā)展五星級酒店的運營管理，具有明顯的市場領(lǐng)先性和示范性，所以在向飯店管理集團方向發(fā)展方面，五星級酒店有著無可比擬的先天優(yōu)勢。通過管理其他酒店，可以獲得豐厚的管理收入，并且進一步提升酒店品牌和形象。l 土地儲備的升值效益五星級酒店一般除主要客房建筑外，還擁有眾多的附屬設(shè)施，從而占地面積很大。在中國經(jīng)濟快速增長的這個時期，土地價值也在快速攀升。五星級酒店可以在土地價值的升值中獲得巨大收益。這也是目前許多地區(qū)五星級酒店投資商瞄準的主要收益點之一。8.1.2投資和管理酒店的六種模式從投資和管理的運營角度，目前，在國內(nèi)外投資和管理五星級酒店主要有

77、六種模式：1） 模式一：投資者自己經(jīng)營、管理酒店，不與其他酒店產(chǎn)生關(guān)系飯店投資者不同任何外部公司產(chǎn)生任何關(guān)系，采用自己經(jīng)營、管理的方式運營飯店，也就是選擇作為單體飯店(Independent Hotel)存在這種單體飯店的經(jīng)營模式在我國最為常見，目前大量的國有飯店都采用了這種方式。這種模式的優(yōu)點在于飯店投資者可以從所有權(quán)、管理權(quán)、營銷權(quán)等各個方面對飯店進行嚴格的控制，如果飯店投資者有良好的管理團隊、知名度很高的品牌形象及完善的營銷系統(tǒng)渠道，飯店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使飯店投資者得到飯店經(jīng)營所產(chǎn)生的所有利潤。這種模式的缺點在于這種單體飯店無法獲得通過網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營實現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟，在提

78、高品牌知名度和擴大營銷渠道方面存在很大困難。在國外，隨著各種形式的飯店集團的發(fā)展，大型飯店集團憑借其強大的品牌及營銷優(yōu)勢對單體飯店施加了巨大的壓力，大量單體飯店紛紛加入某個飯店集團的系統(tǒng)。在歐美等飯店業(yè)發(fā)達的國家，單體飯店在飯店業(yè)中的比重不斷降低。 2） 模式二：投資者自己管理經(jīng)營，但是加入一個更大的聯(lián)盟團體來獲得一些支持飯店完全由投資者來進行管理和經(jīng)營，但通過加入一個或幾個飯店聯(lián)盟獲得營銷和預(yù)訂方面的支持。這種情況在國內(nèi)比較少見。目前國內(nèi)雖然也有一些聯(lián)盟性組織，但尚無法對酒店的運營帶來實質(zhì)性效益。國外的一些飯店在完全由投資者經(jīng)營和管理的同時，會選擇加入諸如世界一流飯店組織(Leading H

79、otels of The World)、世界小型豪華飯店組織(Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等飯店聯(lián)盟的方式獲得營銷方面的支持。這種模式的優(yōu)點在于選擇加入飯店聯(lián)盟所支付的費用要遠遠小于加入某個特許經(jīng)營聯(lián)號系統(tǒng)，而且飯店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當?shù)莫毩⑿?。但是由于飯店?lián)盟不像飯店聯(lián)號那樣給飯店全面的營銷支持，飯店自身營銷能力的強弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的飯店成功與否的關(guān)鍵因素。此外，如果自身沒有一個良好的管理隊伍的話，這類飯店的發(fā)展會受到很大的限制。 3） 模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理投資者選擇由獨立的飯店管

80、理公司或聯(lián)號管理公司管理飯店，再加入飯店聯(lián)盟在飯店投資者沒有飯店業(yè)管理經(jīng)驗的情況下，選擇專業(yè)的管理公司管理飯店成為一種較好的選擇。這種模式的優(yōu)點在于，如果投資者本身并不具備管理酒店的先進經(jīng)驗以及其他資源儲備，那么專業(yè)的管理公司將幫助他實現(xiàn)這些并帶來良好效益。這種模式的缺點在于投資者必須將飯店的管理權(quán)讓渡給飯店管理公司，對飯店經(jīng)營管理的控制大大降低。而且，聘請專業(yè)的飯店管理公司往往需要支付高昂的管理費用和人員開支，使飯店的經(jīng)營利潤受到侵蝕。此時，管理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。選擇了飯店管理公司以后，投資者面臨的一個問題是如何擴大飯店自身的影響，增強營銷能力。這種情況下可以選擇加入飯

81、店聯(lián)盟的方式參與到更大范圍內(nèi)的促銷、常客優(yōu)惠計劃、信用卡優(yōu)惠折扣等活動中吸引到更多的客源。 4） 模式四：投資者自己經(jīng)營管理飯店，但是通過特許經(jīng)營等方式，加入一個更大的酒店品牌集團。飯店投資者可以成為某一個飯店聯(lián)號的特許經(jīng)營受許方，使用其品牌，但由自己經(jīng)營管理飯店一些飯店在長期的發(fā)展過程中積累了豐富的管理經(jīng)驗，對客服務(wù)已經(jīng)達到了很高的水平，但是由于品牌的知名度較低，限制了飯店客源的進一步擴大。這種模式的優(yōu)點在于可以利用具有知名酒店品牌在整個市場上的廣泛影響力提高自己的銷售能力。一般來說，這種飯店由于沒有將管理權(quán)讓渡給外部的管理公司，投資者對飯店仍可以實施嚴格的控制，讓渡出去的僅僅是飯店的營銷權(quán)

82、，所給付的也僅僅是與飯店客房數(shù)量比例關(guān)系固定的特許經(jīng)營費用，不會隨飯店經(jīng)營狀況的變化而變化。對于管理水平很高的飯店來說，這種模式是迅速擴大自身影響的一種有效方式。 這種模式的缺點在于酒店的未來發(fā)展，要受到品牌的限制。5） 模式五：委托管理特許經(jīng)營的雙重運作飯店的投資者可以通過某種一攬子協(xié)議，或者在和某個飯店聯(lián)號簽訂管理合同的同時又和這家飯店聯(lián)號簽訂一份特許經(jīng)營協(xié)議，即：一家飯店可以同時接受一家飯店聯(lián)號提供的兩類不同的服務(wù)管理服務(wù)和品牌及相關(guān)營銷服務(wù)目前，諸如希爾頓、喜來登等大型的飯店公司既可以向飯店投資者提供飯店管理服務(wù)，同時又可以向飯店投資者提供飯店品牌特許經(jīng)營服務(wù)。各個不同的飯店公司所提供

83、服務(wù)的功能、特色、費用是各不相同的，在這種情況下，一些飯店投資者往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的飯店管理公司分別提供不同的管理服務(wù)和品牌許可服務(wù)。但是，一般而言，飯店的投資者在選擇飯店品牌和飯店管理公司的時候，最好能選擇同一家飯店公司。在飯店業(yè)的實踐中，投資者可以和飯店公司簽訂兩份合同，也可以和飯店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經(jīng)營的相關(guān)內(nèi)容同時包含在管理合同中，也就是通過一個一攬子的管理合同同時得到一家飯店公司能提供的兩類服務(wù)。 6） 模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理選擇帶資管理合同，飯店管理公司參股飯店，成為聯(lián)合投資者。一些飯店管理公司在和飯店業(yè)主簽訂管理合同的同時

84、購買飯店的部分股權(quán)。這種方式的優(yōu)點在于將管理公司和飯店捆綁到一起，防止飯店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。同時，飯店管理公司可以在飯店的戰(zhàn)略計劃制定過程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和管理方帶來損失的可能性。雖然目前進入中國市場的國外飯店集團大都只是單純提供管理服務(wù)，不介入飯店的產(chǎn)權(quán)投資，但是也有一些飯店公司在提供飯店管理合同的同時通過參與股權(quán)投資的方式加強對被托管飯店的控制能力。 根據(jù)XX煤電公司無專業(yè)酒店管理隊伍和酒店品牌及營銷不存在優(yōu)勢，選擇模式四和模式六工作對此項目的經(jīng)驗管理決策應(yīng)是良好的方案選擇，方案選擇比較可以通過商業(yè)談判來達到預(yù)期經(jīng)營目標和責(zé)權(quán)利劃分。8.2技術(shù)可行性風(fēng)險：

85、項目前期主體已通過省相關(guān)部門驗收規(guī)避了前期建設(shè)及地質(zhì)、安全等風(fēng)險，通過確定的方案標準，技術(shù)上是完全可行的。8.3經(jīng)濟可行性風(fēng)險：（參見經(jīng)濟效益評價）及財務(wù)風(fēng)險評估，該項目經(jīng)濟上具有可行性。8.4社會風(fēng)險：面臨的社會風(fēng)險主要有省管縣后，對長春城市中心地位的沖擊及滬昆高快線交通繞行都會給城市人群帶來一定流失，但畢、水、興高速公路網(wǎng)的形成又將填補鐵路交通帶來的缺失，公路網(wǎng)形成使市、縣空間及時間的最小化；又給城市之間的資源共享帶來了發(fā)展空間，人員的流動性增加，應(yīng)該能彌補帶來的影響。8.5環(huán)境風(fēng)險：本項目的環(huán)境風(fēng)險主要來源于水鋼焦化廠的空氣污染。對策主要是依靠當?shù)卣块T的監(jiān)管及責(zé)令搬遷等政府行為來化解

86、環(huán)境風(fēng)險9. 可行性結(jié)論通過上述綜合分析，“BH花園酒店開發(fā)項目”的經(jīng)營前景可觀，其原因如下：其一：長春市是國家確定的“攀西長春資源綜合開發(fā)區(qū)”，是吉林省委、省政府確定的“一圈二區(qū)一帶”區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展布局中 “畢（節(jié)）水（城）興（義）經(jīng)濟帶”的重要組成部分。在新一屆市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，在以三個代表理論思想的指導(dǎo)下，解放思想，近年來用超乎尋常的力度、速度對城市綜合環(huán)境進行強有力地改造與調(diào)整，著力打造城市品牌，使城市形象得到了極大與全面的提升，招商引資項目逐年增長。前來長春投資、經(jīng)商、考察、旅游、訪問的客商、友人、不管是在層次上，水準上，還是數(shù)量上都達到了空前規(guī)模。特別是國內(nèi)及國際上的大財團、企業(yè)集

87、團都紛紛入駐長春，這無形對酒店業(yè)的接待檔次提出了更新、更高的要求，而目前長春市現(xiàn)有的幾家“三星級”或相當于“四星級”的酒店卻難已滿足長春發(fā)展的需求，建設(shè)高星級酒店“五星級酒店”已是長春經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果。“BH花園酒店開發(fā)項目”在這個時間投資興建，應(yīng)算是占有“天時”。 其二：長春市目前現(xiàn)有幾家三星級酒店都是一九九六年至二00七年建成并開業(yè)的，其市場定位都在三星級酒店層面上，而“BH花園酒店”從立項時就把自己定位在最高規(guī)格的接待上，在規(guī)劃、設(shè)計、裝飾、經(jīng)營方面，于前期就嚴格按“國家五星級旅游酒店”的考評要求進行實施，從而在設(shè)備上、經(jīng)營理念上、管理軟件上、市場切入點上，可完全達到“五星級旅游酒店”

88、的要求，再加上其良好的區(qū)域優(yōu)勢、空間規(guī)模、外部環(huán)境，這些都不管是老酒店還是今后規(guī)劃中的酒店所不能比擬的，其商業(yè)：緊臨鐘山大道花園路、中山東路交匯口，周邊分布各類大小商店、商場，商業(yè)氛圍濃厚，人流量大。交通可直達火車站、客運站和市內(nèi)各主要地點。休閑娛樂：緊臨風(fēng)池湖。也可以說占上了“地利”。 其三：我XX煤電集團公司在長春數(shù)十幾年的經(jīng)營中，已形成了自己獨特的企業(yè)文化及企業(yè)品牌，又有廣泛的客源群體，豐富的市場運作及經(jīng)營管理經(jīng)驗，再加上上級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心，社會各界的支持、自身良好的社會信譽度，應(yīng)該說是“人和”。其四：經(jīng)濟效益預(yù)測 預(yù)計酒店客房數(shù)量在418間左右，預(yù)計新酒店按目前同類酒店的綜合開房率65.1

89、2%計算。酒店開業(yè)當年加上餐飲、購物、其他服務(wù)全年總營業(yè)收入預(yù)計應(yīng)在13024萬元。目前長春尚未有五星級酒店,憑借高星級酒店的市場定位、合理的價格、與其獨特的庭院環(huán)境、良好的服務(wù),加之投資方XX煤電集團多年來在社會的品牌效應(yīng)、信譽程度、精湛的管理水準、政府的大力支持,其效益則遠遠在預(yù)測之上。綜上數(shù)據(jù)反映長春市的酒店業(yè)孕育著廣寬的發(fā)展空間,前景看好。本可行性研究報告是經(jīng)過認真科學(xué)的分析，廣泛的市場調(diào)查，嚴謹?shù)呢攧?wù)評估，結(jié)合“BH花園酒店開發(fā)項目”獨特的地理位置，必將會給酒店帶來可觀的社會效益與經(jīng)濟效益， 以此認為“BH花園酒店開發(fā)項目”項目是可行的。第1天：成都臥龍日隆丹巴 （350KM） 住宿

90、：丹巴經(jīng)成灌高速到都江堰市，進入岷江峽谷，逆流而上至映秀。到臥龍參觀中國大熊貓研究保護中心，觀賞國寶大熊貓。翻越巴朗山（4523米），運氣好的話可以看到四周的云海，在貓鼻梁遠眺四姑娘山前往長坪溝景區(qū)，騎馬或徒步到枯樹灘、唐柏古道、木騾子，近距離的拍攝四姑娘山全景，欣賞四姑娘山獨具特色的高山草甸、飛瀑、奇石等美景。然后再去雙橋溝景區(qū)，乘觀光車游覽陰陽谷、五色山、日月寶鏡、獵人峰等原始美景，來到人參果坪，草地上成群的牦牛，兩邊是高聳的雪峰，夏天野花盛開，一幅天然的畫卷展現(xiàn)在您的面前。經(jīng)小金縣進入甘孜州，到達位于大渡河畔的“千碉之國”丹巴縣。第2天：丹巴塔公（塔公草原，塔公寺）新都橋 (145KM)

91、 住宿：新都橋在大渡河邊觀梭坡古碉群，遙想當年的金戈鐵馬。然后去甲居藏寨，頗具嘉絨藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鮮艷的藏寨掩映在大片的果園中，一派田園風(fēng)光，美不勝收。每年三月間桃花和梨花競相盛開，沿寨子的小路漫步，猶如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下當?shù)氐拿褡逄厣?。沿風(fēng)景秀麗的牦牛河谷行進，沿途的美景令人流連忘返。行使60公里左右，看到白雪皚皚、高聳如云的雅拉雪山。領(lǐng)略神山雄姿，翻過山梁到達塔公草原。塔公藏語是“菩薩喜歡的地方”，塔公寺是薩迦派的寺廟，始建于清嘉慶年間，寺內(nèi)供奉著當年文成公主進藏時隨身攜帶的釋迦牟尼十二歲等身像。過塔公后繼續(xù)前行33公里就到新都橋，新都橋被

92、稱為“攝影者天堂”，彎彎的小溪、金黃的柏楊，山巒連綿起伏，藏寨散落其間，牛羊安詳?shù)爻圆萑缭娙绠嫷奶镌L(fēng)光。第3天：新都橋稻城（367KM） 住宿：稻城翻越高爾寺山（4412米）到達雅江縣，經(jīng)剪子彎山（4659米）和卡子拉山（4718米）抵“世界高城”理塘。理塘縣城海拔4014米，是七世達賴和十世達賴的出生地。翻越兔兒山（4696米），經(jīng)青藏高原最大的古冰川遺跡，稻城古冰帽海子山，抵達“最后的香格里拉”稻城。第4天：稻城亞丁 （110KM） 住宿：亞丁營地經(jīng)傍河萬畝楊樹林，翻越波瓦山（4523米），沿赤土河谷前行，在日瓦鄉(xiāng)買過門票后前往亞丁自然保護區(qū)。中午到達亞丁營地，午餐后先去沖古寺和珍珠海，

93、路上轉(zhuǎn)千年嘛呢堆，觀夕陽中的仙乃日神山，傍晚回到亞丁營地。5天：亞丁稻城（110KM） 住宿：稻城騎馬去洛絨牛場，朝覲亞丁的三座神山“仙乃日”(意為觀世音菩薩，海拔6023米)、“夏諾多吉”(意為金剛手菩薩，海拔5958米)、“央邁勇”(意為文殊菩薩，海拔5958米)。體力好的可以徒步去牛奶海和五色海（海拔5000米左右），洛絨牛場到牛奶海和五色海這段路比較陡，不能騎馬，必須步行，來回大概5個小時。晚上回稻城縣住。第6天：稻城理塘巴塘（350KM） 住宿：巴塘原路返回理塘，進入毛埡大草原，面積5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。這里雖然海拔很高，但地勢卻相對平緩，路兩邊都是高山牧場，

94、不時有旱獺出沒。來到海子山頂（4700米），觀雪山下的姊妹湖。翻過埡口便進入峽谷，到達川藏交界的巴塘縣。第7天：巴塘左貢（265KM） 住宿：左貢巴塘前行40公里，在竹巴蘢跨過金沙江，進入西藏境內(nèi)。中午抵達進藏后的第一個縣城芒康，海拔3780米，川藏公路與滇藏公路在此交匯。翻越拉烏山（4358米），經(jīng)如美鎮(zhèn)到達竹卡，跨過三江并流的第二條大江瀾滄江后翻越覺凹山（4300米）。從覺凹山險峻的盤山公路望下去，川藏公路和瀾滄江像兩條晶亮的絲帶，在千山萬壑間時隱時現(xiàn)。過東達山（5008米）后抵達左貢縣。第8天：左貢邦達八宿然烏（291KM） 住宿：然烏左貢出發(fā)前行100公里到邦達，海拔4400米的邦達是

95、川藏南線和北線的交匯處。北通昌都，西至林芝、拉薩，是川藏線上重要的交通樞紐，世界上海拔最高的民用機場邦達機場就建在開闊的草原上。告別邦達草原，翻越業(yè)拉山（也叫怒江山4618米），經(jīng)川藏線的地標108道拐，下行到怒江邊，沿怒江支流冷曲前行抵八宿。八宿藏語意為“勇士山腳下的村莊”，海拔3910米。翻過安久拉山埡口進入然烏溝，春季時溝內(nèi)千奇百怪的巨大冰掛、冰川十分壯觀，穿過然烏溝后來到然烏鎮(zhèn)。9天：然烏波密（129KM） 住宿：波密然烏湖是著名的高原堰塞湖，面積22平方公里，海拔3850米，分上下兩部份，是雅魯藏布江最大的支流帕隆藏布江的源頭。湖的近處是綠草茵茵的草場，茂盛的青稞田和油菜花；山腰上是

96、五顏六色的杜鵑花和灌木叢；再往上是莽莽森林。碧藍的湖水，雪山倒映，如一面鏡子般平靜無瀾。出然烏鎮(zhèn)駛?cè)氪ú毓纷蠲赖囊欢危赝緲淠臼[郁、流水潺潺，構(gòu)成一幅幅天然圖畫。米堆冰川由兩條世界級冰瀑布匯流而成,每條瀑布高800多米,寬1000多米,兩條冰瀑布之間還分布著一片原始森林,壯觀而秀美,神秘而奇妙。其中米堆冰川的南坡則是著名的察隅縣阿扎冰川,據(jù)說在冰川附近還生長著翠綠的茶林、長勢喜人的玉米、鮮嫩的黃瓜、碩大的西瓜等亞熱帶農(nóng)作物,讓你不敢想象是在西藏高原。米堆冰川就在川藏公路旁邊，拐進去七公里來到米堆村，然后徒步上冰川，來回大概五個小時。出來后沿帕隆藏布江一路下行抵達“西藏小瑞士”波密。注：如果要

97、去來古冰川游客需要自己租用當?shù)厝说能囘M去出，四人一車，每車300元！10天：波密八一（235KM） 住宿：八一鎮(zhèn) 波密縣城扎木鎮(zhèn)，森林簇擁、雪山環(huán)抱。車在原始森林中穿行，向川藏線上的天險通麥進發(fā)。通麥至排龍15公里路段遍布雪山流，山體疏松脆弱，一遇風(fēng)雨或冰雪融化極易發(fā)生泥石流和塌方。走完這段險路，有一種如釋重負的感覺。過排龍沿拉月曲往魯朗進發(fā)，沿途茂密的森林，遮天蔽日，呈現(xiàn)鳥鳴山幽、花香襲人的宜人景色，春季路邊盛開著大朵的野生杜鵑花。穿過魯朗林海，翻越色季拉山（4702米），在山頂遠眺南迦巴瓦峰。下山后抵林芝縣城，繼續(xù)前行19公里到達林芝地區(qū)首府八一鎮(zhèn)，海拔2400米，被稱為“西藏的江南”。第

98、11天：八一拉薩（497KM） 住宿：拉薩 沿風(fēng)景秀美的尼洋河前行，在巴河橋頭分路，前行44公里抵達紅教圣湖巴松錯。巴松錯又名錯高湖，藏語意為“綠色的水”，海拔3500米，面積27平方公里。湖水碧綠透明，如一輪新月鑲嵌在高山峽谷之間。湖邊野花爛漫，湖中黃鴨戲水、游魚爭食。湖心島上錯宗工巴寺的頌經(jīng)聲，為你洗去塵世的煩惱。游完巴松錯返回到川藏公路，翻越米拉山（5033米，此行最高的一個山口），沿拉薩河谷前行，過達孜縣抵到達此行的終點圣城拉薩。利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。在這里，房屋的全部產(chǎn)權(quán)與房屋的所有權(quán)是等同的，只不過是二者的提法有所不同。相對于“部分產(chǎn)權(quán)”而言，“全部產(chǎn)權(quán)”才有存在的意義。2、部分產(chǎn)權(quán)。（小產(chǎn)權(quán)）根據(jù)國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標準價出售。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出之內(nèi)。2011年，他閉門不出，開始一筆一畫、一絲不茍的伏案抄寫杜甫全集，歷時10個月終于完成，最近交付出版。定范圍之內(nèi)。