1、物業(yè)會(huì)計(jì)工作手冊(cè)第一章 WI/K-001ZHPM 財(cái)務(wù)系統(tǒng)組織機(jī)構(gòu)圖 A/0 1/1 總會(huì)計(jì)師會(huì)計(jì)部各管理處財(cái)務(wù)室 WI/K-002ZHPM 會(huì)計(jì)部職責(zé) A/0 1/1 1、 認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家財(cái)經(jīng)政策、法規(guī)和企業(yè)的規(guī)章制度；2、 編制公司年度財(cái)務(wù)計(jì)劃，并對(duì)計(jì)劃的實(shí)施進(jìn)行分析和檢查；3、 按月編制匯總會(huì)計(jì)報(bào)表，定期組織經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，及時(shí)向管理者和投資人提供可靠的會(huì)計(jì)信息；4、 負(fù)責(zé)按統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度組織公司本部、各子公司和公司所屬管理處的會(huì)計(jì)核算，并檢查、指導(dǎo)下屬工作；5、 負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)管理所需資金的籌集和運(yùn)用；6、 負(fù)責(zé)公司、專業(yè)公司日常費(fèi)用報(bào)銷；7、 負(fù)責(zé)主持新接物業(yè)項(xiàng)目的成本測(cè)算，參與重要合同的評(píng)

2、審工作；8、 領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 WI/K-003ZHPM 會(huì)計(jì)部經(jīng)理職責(zé) A/0 1/1 1、參與制定財(cái)務(wù)工作計(jì)劃和目標(biāo)并組織實(shí)施；2、 責(zé)會(huì)計(jì)部的日常管理工作；3、 負(fù)責(zé)公司各財(cái)務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)工作的指導(dǎo)、檢查、考評(píng)；4、 根據(jù)工作需要統(tǒng)籌安排會(huì)計(jì)部人員業(yè)務(wù)分工，制訂崗位責(zé)任制；5、 組織公司財(cái)務(wù)系統(tǒng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，參與對(duì)會(huì)計(jì)人員的考核及任免、調(diào)配；6、 負(fù)責(zé)各公司費(fèi)用報(bào)銷和憑證的復(fù)核工作；7、 負(fù)責(zé)公司管理費(fèi)用收支統(tǒng)計(jì)及分析工作；8、 負(fù)責(zé)組織實(shí)施公司的財(cái)產(chǎn)清查工作；9、 負(fù)責(zé)公司稅務(wù)工作的統(tǒng)籌安排；10、 負(fù)責(zé)全公司年度預(yù)算及上報(bào)報(bào)表的編制工作；11、 負(fù)責(zé)主持新接物業(yè)項(xiàng)目的成本測(cè)算工作；12、

3、 負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)電算化培訓(xùn)、指導(dǎo)工作，財(cái)務(wù)軟件的日常維護(hù)管理；13、 負(fù)責(zé)處理上級(jí)公司臨時(shí)交辦的工作；14、 完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 WI/K-004ZHPM 會(huì)計(jì)職責(zé)（一） A/0 1/1 1、 責(zé)物業(yè)公司本部及食堂的日常帳務(wù)處理及憑證的裝訂工作；2、 負(fù)責(zé)物業(yè)公司月份、季度、年度財(cái)務(wù)報(bào)告的編制及分析工作；3、 負(fù)責(zé)物業(yè)公司月末庫(kù)存材料的盤點(diǎn)核對(duì)工作；4、 負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部往來(lái)轉(zhuǎn)帳及對(duì)帳工作；5、 負(fù)責(zé)各公司財(cái)務(wù)軟件數(shù)據(jù)的備份工作；6、 負(fù)責(zé)各類經(jīng)濟(jì)效益、成本、費(fèi)用等統(tǒng)計(jì)報(bào)表的統(tǒng)計(jì)工作；7、 負(fù)責(zé)ISO9001及ISO14001的各項(xiàng)工作；8、 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 WI/K-005

4、ZHPM 會(huì)計(jì)職責(zé)（二） A/0 1/1 1、 責(zé)科技公司、電梯公司、清洗公司、家園網(wǎng)、開發(fā)部等各專業(yè)子公司日常帳務(wù)處理及憑證的裝訂工作；2、 負(fù)責(zé)各專業(yè)子公司月份、季度、年度財(cái)務(wù)報(bào)告的編制及分析工作；3、 負(fù)責(zé)各專業(yè)子公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算的編制工作；4、 負(fù)責(zé)各專業(yè)子公司月末庫(kù)存材料的盤點(diǎn)核對(duì)工作；5、 負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)檔案的管理工作，包括各類帳本、報(bào)表、憑證的整理、裝盒、歸檔、入柜、編目錄等保管工作及各類審計(jì)報(bào)告、驗(yàn)資報(bào)告、各類合同、公司發(fā)文等各類文件的整理、保管工作；6、 負(fù)責(zé)各公司現(xiàn)金盤點(diǎn)和銀行余額調(diào)節(jié)表的監(jiān)督、審核工作；7、 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 WI/K-006ZHPM 會(huì)計(jì)職責(zé)（三） A

5、/0 1/1 1、 負(fù)責(zé)物業(yè)公司每月匯總報(bào)表的編制工作；2、 負(fù)責(zé)各公司的會(huì)計(jì)憑證的審核工作；3、 負(fù)責(zé)各公司每月社會(huì)保險(xiǎn)的統(tǒng)計(jì)及往來(lái)管理；4、 負(fù)責(zé)各公司固定資產(chǎn)的各項(xiàng)管理工作；5、 負(fù)責(zé)各公司低值易耗品的管理工作；6、 負(fù)責(zé)各公司的年度財(cái)產(chǎn)清查具體工作；7、 負(fù)責(zé)各公司稅務(wù)申報(bào)、檢查等稅務(wù)的相關(guān)業(yè)務(wù)；8、 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。WI/K-007ZHPM 出納員職責(zé) A/0 1/1 1、 責(zé)物業(yè)公司、科技、清洗、電梯、開發(fā)部、家園網(wǎng)、食堂的現(xiàn)金管理工作，做到日清月結(jié)，按周編制現(xiàn)金盤點(diǎn)表；2、 負(fù)責(zé)物業(yè)公司、科技、清洗、電梯、開發(fā)部、家園網(wǎng)、食堂的銀行存款管理工作，按周編制貨幣資金周報(bào)，按月

6、編制銀行余額調(diào)節(jié)表，按季度編制銀行帳戶余額上報(bào)匯總表；3、 負(fù)責(zé)審核各公司的現(xiàn)金收付憑證，辦理現(xiàn)金的收支業(yè)務(wù)；4、 負(fù)責(zé)現(xiàn)金、有價(jià)證券、支票、收據(jù)和發(fā)票的保管工作；5、 負(fù)責(zé)備用金及臨時(shí)性借款的管理工作；6、 負(fù)責(zé)員工薪金福利的制表及發(fā)放；7、 負(fù)責(zé)公司發(fā)文等各類文件的整理、保管工作；8、 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。第二章 WI/K-008ZHPM 管理處財(cái)務(wù)室主任（主管會(huì)計(jì)）職責(zé) A/0 1/1 1、 負(fù)責(zé)會(huì)同管理處有關(guān)人員編制管理處財(cái)務(wù)計(jì)劃，監(jiān)督財(cái)務(wù)計(jì)劃執(zhí)行情況；2、 按統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度組織管理處財(cái)務(wù)核算，編制會(huì)計(jì)報(bào)表，定期進(jìn)行收支分析；3、 指導(dǎo)、檢查出納和收款員的工作，協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)室內(nèi)外工作；4

7、、 負(fù)責(zé)督促管理處有關(guān)人員及時(shí)清理業(yè)主（物業(yè)使用人）欠費(fèi)；5、 負(fù)責(zé)管理處固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)核算，定期組織財(cái)產(chǎn)清查；6、 負(fù)責(zé)管理處獎(jiǎng)金發(fā)放表制作；7、 負(fù)責(zé)審核各項(xiàng)費(fèi)用報(bào)銷、開支；8、 負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)檔案的整理和保管，監(jiān)督檢查收據(jù)、發(fā)票使用情況；9、 負(fù)責(zé)員工食堂伙食成本核算；10、完成公司會(huì)計(jì)部和管理處主任交辦的其他工作。WI/K-009ZHPM 管理處出納員職責(zé) A/0 1/1 1、 負(fù)責(zé)管理處的現(xiàn)金收支業(yè)務(wù)，確保管理處的現(xiàn)金安全，做到日清月結(jié)，按周編制現(xiàn)金盤點(diǎn)表；2、 負(fù)責(zé)管理處的銀行存款收支業(yè)務(wù)，確保管理處的銀行存款安全，按季度編制銀行帳戶余額上報(bào)匯總表；3、 負(fù)責(zé)管理處空白支票、收據(jù)和發(fā)

8、票的保管工作；4、 負(fù)責(zé)工資、福利費(fèi)和獎(jiǎng)金（發(fā)放）制表和發(fā)放；5、 負(fù)責(zé)現(xiàn)金、銀行存款日記帳登記工作；6、 負(fù)責(zé)員工食堂現(xiàn)金收付和報(bào)銷工作；7、 完成管理處主任和財(cái)務(wù)室主任交辦的其他工作。第三章第四章 WI/K-010ZHPM 管理處收款員職責(zé) A/0 1/1 1、負(fù)責(zé)管理處日常收費(fèi)工作，按月打印輸出（或手工填制）收費(fèi)單，并將有關(guān)聯(lián)次送交托收銀行（磁盤）和業(yè)主；2、負(fù)責(zé)編制收費(fèi)日?qǐng)?bào)、月報(bào)，建立業(yè)主欠費(fèi)臺(tái)帳；按月編制業(yè)主欠費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)表；3、負(fù)責(zé)催促欠費(fèi)業(yè)主及時(shí)交納各項(xiàng)費(fèi)用，對(duì)拖欠時(shí)間較長(zhǎng)的業(yè)主通知管理處有關(guān)人員采取必要手段催收；4、完成管理處主任和財(cái)務(wù)室主任交辦的其他工作。第一節(jié) WI/K-01

9、1ZHPM 入伙工作制度 A/0 1/1 1、 會(huì)計(jì)部或發(fā)展商要求在指定銀行開戶，與銀行簽訂代收管理費(fèi)等款項(xiàng)協(xié)議；2、根據(jù)發(fā)展商提供的業(yè)主資料，為業(yè)主辦理好結(jié)算管理費(fèi)專用存折；3、根據(jù)發(fā)展商提供的物業(yè)類型、建筑面積，按財(cái)務(wù)部備案核準(zhǔn)的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（或預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)），編制各種戶型月收費(fèi)一覽表，使用電腦收費(fèi)系統(tǒng)的將上述資料錄入電腦；4、確定其他收費(fèi)項(xiàng)目（包括代發(fā)展商收費(fèi)項(xiàng)目），入伙前打印出入伙收費(fèi)單（代收據(jù)）；第二節(jié) WI/K-012ZHPM 財(cái)務(wù)公開制度 A/0 1/1 1、 按照物業(yè)公司規(guī)定，對(duì)管理小區(qū)的財(cái)務(wù)收支實(shí)行定期公開制度，管理費(fèi)、車位費(fèi)、水電費(fèi)、各種有償服務(wù)收費(fèi)情況應(yīng)向小區(qū)業(yè)主公布，各管

10、理處應(yīng)將各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在本物業(yè)收費(fèi)場(chǎng)所公開，其公開方式按照公司會(huì)計(jì)部統(tǒng)一規(guī)定（見附表）。2、 管理小區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收支帳目總表、管理小區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收支帳目明細(xì)表、管理小區(qū)本體維修基金收支帳目明細(xì)表（見附表）應(yīng)按季在小區(qū)宣傳欄或大堂醒目位置向業(yè)主公布，對(duì)業(yè)主公布的報(bào)表，應(yīng)由管理處主任、業(yè)主管委會(huì)主任簽字并加蓋管理處公章，每期報(bào)表張貼時(shí)間自張貼之日起10天，逾期應(yīng)取下保管。WI/K-013ZHPM 費(fèi)用催繳制度 A/0 1/1 根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則、住宅局業(yè)主公約示范文本對(duì)欠交管理費(fèi)等費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定，制訂管理費(fèi)催繳制度如下：1、 欠費(fèi)業(yè)主、住戶可采取電話通知、書面通知和上門

11、催收等方式催繳。對(duì)欠費(fèi)3個(gè)月以上的業(yè)主、住戶必須定期（每季度一次）發(fā)出書面催交函，催交函直接送達(dá)的，要求業(yè)主、住戶簽收；催交函郵寄的必須掛號(hào)寄出。上述催收資料必須妥善保管。2、 對(duì)無(wú)故不交管理服務(wù)費(fèi)、住宅維修基金和規(guī)定的其他費(fèi)用的，管理處可限期繳交，逾期則按日收取萬(wàn)分之五滯納金。3、 對(duì)業(yè)主拖欠水電費(fèi)等費(fèi)用的，管理處與供水、供電等部門簽有委托抄表及收費(fèi)合同的，可按合同規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施。4、 對(duì)連續(xù)六個(gè)月以上拒交各項(xiàng)應(yīng)交費(fèi)用的，需上報(bào)公司總會(huì)計(jì)師，由公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定采取相應(yīng)措施追繳有關(guān)費(fèi)用，必要時(shí)物業(yè)公司可向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制追繳。WI/K-014ZHPM 入伙工作規(guī)程 A/0 1/1 1、

12、 入伙前管理處財(cái)務(wù)人員應(yīng)實(shí)地了解物業(yè)項(xiàng)目的基本情況，仔細(xì)研究公司與發(fā)展商簽訂的本項(xiàng)目物業(yè)管理合同,詳細(xì)了解與財(cái)務(wù)工作有關(guān)的各項(xiàng)條款，如：物業(yè)類型、管理面積、委托管理年限、開辦費(fèi)用、管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；2、 通過(guò)管理處與發(fā)展商取得聯(lián)系，索取該物業(yè)總戶數(shù)、戶型、面積等資料，根據(jù)戶型面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等入伙前作出各類戶型收費(fèi)一覽表；3、 確定入伙收費(fèi)項(xiàng)目（含社會(huì)代辦業(yè)務(wù)、代發(fā)展商收費(fèi)項(xiàng)目等），預(yù)先打印出入伙收費(fèi)通知單；4、 聯(lián)系開戶銀行簽訂代收管理費(fèi)協(xié)議，準(zhǔn)備好銀行、管理處、業(yè)主三方委托收款協(xié)議書，并代理業(yè)主開好托收費(fèi)用專用存折；5、 入伙前準(zhǔn)備好財(cái)務(wù)專用章、收款專用章、收據(jù)、發(fā)票和零錢等。WI/K-01

13、5ZHPM 催收管理費(fèi)工作規(guī)程 A/0 1/1 1、 月初派發(fā)繳費(fèi)通知單到業(yè)主信箱，同時(shí)，對(duì)上月欠費(fèi)業(yè)主發(fā)出拖欠費(fèi)用通知單，通知業(yè)主到銀行及時(shí)存足款項(xiàng)，要求通知單必須投放準(zhǔn)確。2、 根據(jù)銀行劃款回單，核對(duì)出未劃回款項(xiàng)的業(yè)主，采取電話通知和在大堂醒目位置公告通知兩種方法催收管理費(fèi)，告之業(yè)主可到管理處財(cái)務(wù)室交納現(xiàn)金，逾期按規(guī)定征收滯納金。3、 對(duì)拖欠六個(gè)月以上業(yè)主，書面上報(bào)公司總會(huì)計(jì)師，必要時(shí)通過(guò)法律訴訟解決拖欠問題。4、 對(duì)長(zhǎng)期居住在境外欠費(fèi)的業(yè)主，采取電話、發(fā)函形式催收管理費(fèi)。5、 收費(fèi)工作人員接待業(yè)主要做到態(tài)度熱情、談吐文明禮貌，電話催繳管理費(fèi)時(shí)要先問好，然后自報(bào)單位、姓名，詳細(xì)告知所欠各項(xiàng)費(fèi)用的起止時(shí)間、金額，限定繳款期限，在業(yè)主清楚明了并向業(yè)主致謝后，方可掛機(jī)。6、 管理處財(cái)務(wù)人員要熟練掌握物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)及各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，對(duì)業(yè)主有關(guān)提問政策出處解釋準(zhǔn)確，以理服人。