1、 公共建筑設施的保養 WI/G-001 YGJYPM A/0 1/3 1.目的：通過對建筑有計劃的保養，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽命。 2.原則：日常發現建筑有缺陷的，及時進行維修；并有計劃地對建筑物實行系統的保養。 3.職責：一般情況下，建筑物的清潔保養由清潔班按照清潔綠化管理手冊中有關規定負責執行，填寫相應的清潔記錄；其它保養內容由維修班負責執行，填寫公共設施保養記錄。維修班長每年初根據公共建筑設施保養計劃標準，結合管理處實際情況，制定出公共設施年度保養計劃。 4.內容： 4.1 屋頂。每年對隔熱層進行保養一次，對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換，并對面磚表面用白水泥勾縫。 4.

2、2 外墻飾面。每年對重點部位進行清洗；每年進行全面清洗；在清洗時，發現有外墻飾面脫落的應及時進行修補，恢復原樣；對于外墻滲水的，請參考房屋維修加固手冊修理。 4.3 內墻飾面。每年進行全面保養。對粉刷面發現有裂縫應修補；對磁磚面裂縫較大的應予以更換，對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發現有空鼓的地方，進行更換或在以后日常巡查中注意，發現有脫落及時修補。 4.4 樓梯間。樓梯間踏步每年進行保養一次，發現問題及時修理。樓梯間墻面粉刷，日常發現有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理；每年進行一次全面保養，對粉刷內部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發出空殼聲，則有起殼現象，確定起殼范圍后進行修補。 4

3、.5 門。對防火門日常發現有生銹或掉漆的，應及時修理；每年全面保養一次，對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆；對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。4.6 防盜網、花園圍欄。根據損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每年應刷油一次，最長時間不超過4年。 4.7 窗。每年保養一次，對門窗框松動、翹曲，應將錨固鐵腳的墻體鑿開，將鐵腳取出扭正，損壞的應焊接好，并將門窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤濕后，用高強度水泥砂漿把腳重新錨固，并填實墻洞，等砂漿強度達到要求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇，應卸下進行矯正

4、，焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。 公共建筑設施的保養 WI/G-001 YGJYPM A/0 2/3 4.8 公共地磚。日常發現損壞及時維修，每年進行全面保養一次，發現地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。 4.9 吊頂。日常對吊頂進行檢查，發現有破損的應及時更換，每年揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴重的應取下更換。 4.10人行道、車行道。日常發現有損壞的人行道、車行道應及時修補；每年保養道路一次，對表面起砂的應先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強速凝水泥砂漿修復。 4.11管道。原則上管道每3年應全部刷油一次，但對重點部位，有必要時可以增加次數（如室外一樓地面的管道可

5、以每年刷油一次，對室內管道，嚴重污染的應隨時刷油）。 4.12污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。 4.13擋雨篷。每年全面檢查一次，對螺絲部位進行加固，對脫膠部位進行補膠；在大雨或臺風等天氣來臨前，應視情況增加保養次數。 4.14玻璃幕墻(包括玻璃門)。每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養，對玻璃幕墻（玻璃門）的玻璃膠進行檢查，發現有脫膠的應補膠，對玻璃門軸上油一次。 4.15在臺風、大雨等來臨前夕，應對窗戶、玻璃幕墻仔細檢查，發現問題及時處理，以免發生意外。 5.相關文件及記錄 5.1公共設施保養計劃 5.2公共設施保養記錄 公共建筑設施的保養 WI/G-001 YGJYPM A/0 3/3

6、 附：公共建筑設施保養計劃標準序號公共建筑設施名稱保養周期備 注01屋頂每2年及時更換破碎的隔熱層面磚02外墻飾面每3年每年對重點部位進行清洗03內墻飾面每3年對于裂縫較大的及時予以更換發現有膠落及時修補04樓梯間每3年對粉刷損壞的及時修補05門每1年對生銹或掉漆的門應及時修理06防盜網、花園圍欄2-4年根據損壞情況確定刷油漆時間07窗每1年08公共地磚每3年發現損壞或裂縫嚴重的應更換09吊頂每3年發現有破損的應及時更換10人行道、車行道每1年發現有損壞應修補11管道每3年有必要可以增加刷油漆次數12污水井每1年13擋雨篷每1年在大雨或臺風來臨前應增加次數14玻璃幕墻(玻璃門)每1年在大雨或臺

7、風來臨前應增加次數 房屋維修標準 WI/G-002YGJYPM A/0 1/2 1、主體工程: 屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的，應加固、補強或拆換；不合理的舊結構、節點，若影響安全使用的，大修時應整修改做；對鋼筋混凝土構件，如有輕微剝落、破損的應及時修補；混凝土碳化產生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴重的，應通過檢測計算鑒定構件承載力，采取加固或替代措施。裝修工程2、裝修工程 a.門窗修繕后應牢固、平整、美觀，開關靈活，接縫嚴密，不動。門窗開關不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的，應修理更換，小五金應修換配齊；大修時，內外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴重、無法修復的，應

8、更換，更換的門窗應與原門窗一致。 b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應原樣修復；嚴重損壞的，應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。 c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應修復。3、樓地面工程 a.木地板的損壞占自然間地面面積以下的，可修復；損壞超過以上或缺乏材料時，可改做相應標準的高級地坪。 b.普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應拆補、修補或重做；水磨石或塊料地面損壞時，應盡量修復，實在無法修復的，應改做相應標準樓地面。 c.面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪，室內潮濕嚴重的，可增設防潮層或做塊料地面。4、屋面工程 a.屋面結構有損壞的，應修復或拆

9、換；不穩固的應加固；如因為原結構本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重，按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。 b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應修復；損壞嚴重時，應翻做。 c.女兒墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。 d.鋼筋混凝土平屋面滲漏，應找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補或做防水層； 房屋維修標準 WI/G-002 YGJYPM A/0 2/2 結構損壞的，應加固重做。 e.玻璃天柵損壞漏水的，應修復，損壞嚴重的可翻修，但一般不新做。 f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應修復。5、飾面工程 a.外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應

10、照原樣修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標準、不影響色澤協調的前提下進行。 b.外墻勒腳損壞的，應修復。 c.內墻飾面起殼、開裂、剝落的，應修復；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應根據墻身的需要予以修復；因室內外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。 d.天棚損壞：抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復；損壞嚴重的復雜線腳，應全部鏟除后，原樣修復或適當簡略。6、油漆粉飾工程 a.木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養，上述木構件整件或零件拆換應油漆

11、。 b.鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養周期一般為年。 c.木地板原油漆褪落的，應重做。 d.室內墻面、天棚等修繕時可刷新，其用料應采取新型涂料，如膠白等；高級抹灰損壞應原樣修復。 e.高層建筑外墻原油漆損壞的，應修復，其色澤應盡量與原建筑保持一致。 房屋完損等級評定 WI/G-003 YGJYPM A/0 1/8 房屋的完損等級是指對現有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，也就是現有房屋的質量等級。評定房屋完損等級是按照統一的標準、統一的評定

12、方法，對現有整幢房屋進行綜合性的完好或損壞的等級評定。這項工作專業技術性強，既有目觀檢測，也有定量、定性的分析。根據城鄉建設環境保護部1985年制定頒布的房屋完損等級評定標準，并結合我公司實際情況，制定對樓宇質量進行評定的標準。 一、房屋完損標準的劃分和等級分類。 1、房屋完損標準的劃分 各類房屋完損標準是根據房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目的完好或損壞程度來劃分的。房屋完損標準共分成四個標準，即完好標準、基本完好標準、一般損壞標準和嚴重損壞標準。 房屋的結構組成部分分為：基礎、承重構件、承重墻、屋面和樓地面；裝修組成部分分為：門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚和細木裝修；設備組成部分分為

13、：水衛、電照、暖氣及特種設備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。 、房屋完損等級的分類 根據各類房屋的結構、裝修和設備等組成部分的完好、損壞程度，房屋的完損狀況即房屋完損等級分成以下五類： （1）完好房。是指房屋的結構構件完好，裝修和設備完好、齊全完整，管理道暢通，現狀良好，使用正常。或雖個別分項有輕微損壞，但一般經過小修就能修復的。 （2）基本完好房。是指房屋結構基本完好，用量構部件有損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養，設備、管道現狀良好，能正常使用，經過一般性的維修能修復的。 （3）一般損壞房。是指房屋結構一般性損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設備管道不夠

14、暢通，水衛、電照的管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件。 （4）嚴重損壞房。是指房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞，屋成嚴重漏雨，裝修嚴重變形、破損、油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需進行大修或翻修、改建。 房屋完損等級評定 WI/G-003 YGJYPM A/0 2/8 （5）危險房。是指承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確定住戶安全的房屋。 二、房屋完好率，危險率的計算 計算房屋完損等級，一律以建筑面積（m）為計算單位，評定時以幢為評定單位。房屋完好率是指：完好房屋的建

15、筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積和百分比。即: 完好房建筑面積基本完好房建筑面積 房屋完好率= 100 總的房屋建筑面積 房屋經過大、中修竣工驗收后，應重新評定調整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能調整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評定，但竣工后應重新評定；新接管的新建房屋，同樣應評定完好率。 危房率：是指整幢危險房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比。即： 整幢危險房屋的建筑面積 危房率 100 總的房屋建筑面積 三、房屋的各類完損標準。參考城鄉建設環境保護部1985年制定頒布的房屋完損等級評定標準。 四、房屋完損等級評定方法。參考城鄉建設環境保

16、護部1985年制定頒布的房屋完損等級評定標準。 五、評定房屋完損等級的基本做法 房屋完損等級的評定可分定期和不定期兩類。定期評定房屋完損等級，一級每隔年（我公司規定為3年）對所管的房屋進行一次全面逐幢完損等級的評定，這種評定可以全面、詳細的掌握房屋的完損等級情況。 不定期評定，分為以下幾種情況： 1、根據氣候特征，如雨季、臺訊、暴風雪、山洪等，應對危險房屋、嚴重損壞房屋和一般損壞房屋等進行檢查評定完損等級。 2、房屋經過中修、大修、翻建竣工驗收以后，應重新進行評定完損等級。 房屋完損等級評定 WI/G-003 YGJYPM A/0 3/8 3、接管新建房屋后，要進行評定完損等級。 進行評定房屋

17、完損等級，其基本做法大致可以分為組織準備，實施查勘，統計匯總等三個階段。 1、組織準備階段 這一階段的重點是制定評定工作計劃，建立評定組織，組織評定人員進行培訓，搞好試點。 （1）組織準備： 公司成立房屋質量評定領導小組，對評定工作進行全面組織和領導，這個評定小組要有公司分管領導，管理處、技術等部門的人員參加。 各基層物業管理處應成立評定小組。小組成員一般有人組成，即有經驗管理處負責人1人，水工1人，電工1人，泥工1人，木工1人，電梯1人。 （2）培訓、試點： 組織評定人員進行業務培訓、培訓方法要采取理論與實踐相結合的方法，把課堂聽講與現場實際相結合起來。還可以把培訓和試點結合起來。通過培訓以

18、達到理解標準，掌握方法，保證質量的目的。 通過學習了解評定房屋質量的目的意義，明解任務范圍、掌握評定的方法；其次要學習物業管理的有關政策、業務知識以及如何鑒定等基本常識、統計要求。另外評定工作的紀律也是培訓學習的必要內容。試評時一定要按照標準逐項對照確定。通過試評必須達到二個基本目的：一是要達到統一方法、統一口徑、統一目光（目測程度）以起樣板示范作用；二是要摸索出一套評定房屋完損等級的工作規律，以取得經驗，加以推廣。消息頁 （3）物質準備： 要根據評定工作的要求做好必要的物質準備，包括查勘工具，評定的各種統計表格 。查勘工具可備線陲、直尺、榔頭、螺絲刀、試電筆及有關檢查設備的儀器、儀表。還有必

19、要的書寫用具及安全器具。 各項準備工作要盡量做得細一點。物業管理公司要求對各管理處的評定工作準備認真檢查落實，避免臨陣忙亂，影響工作。還要建立各級評定人員的各項工作責任制，以 房屋完損等級評定 WI/G-003 YGJYPM A/0 4/8 保證評定工作的質量。 2、實施查勘階段 在充分做好各項準備工作以后，可進入實施查勘階段。在這一階段評定領導小組要幫助和指導各管理處做好評定查勘的各項工作，及時掌握情況抓質量、抓進度、總結經驗，發現問題要及時解決。 （1）分工明確，職責分清： 各管理處的評定小組人員分工明確，各司其職。如：泥工負責評地基基礎、鋼筋砌體等承重結構，非承重結構、屋面、樓地面、內外

20、飾面等項的完損程度。木工負責評定非承重墻、木地面、門窗、頂棚、細木裝修等項的完損程度。水工及電工負責水衛、電照、空調和特種設備（電梯除外，電梯由電梯工負責評定）等。 管理處負責人是評定小組的負責人，也是評定工作的技術質量負責人，主要負責安排查勘評定任務，技術指導，質量監察，上下聯系；負責評定房屋完損等級，解決評定過程中遇到的疑難問題；保管評定中的資料和表格。 （2）評定順序： 為了使工作有秩序地進行，提高工作效率，保證評定工作質量，應按以下順序進行： 在室內先填寫好房屋分幢完損等級評定表中的有關資料，如房屋名稱、結構類別、建筑面積、現在用途等項。 在填寫好房屋分幢完損等級評定表中的有關資料以后

21、，實地進行逐幢評定。在評定等級確定并填好表后，評定小組負責人要簽注姓名和日期。 房屋分幢完損等級評定工作結束后，經復核抽查無誤，符合質量要求后，方可進行房屋完損等級匯總和統計匯總工作。 （3）評定方法：評定小組先將填好的房屋分幢完損等級評定表帶到實地，經核對房屋 的名稱、幢號后，泥工、木工、水工、電工、電梯工按各自分工進行評定，其方法如下： 查：查看是評定的主要方法，查看時應先查外后查里，先查下后查上。 泥工先沿著房屋外形查看一遍，熟悉情況，接著查看外承重墻（柱）、非承重墻、外飾面等項的完損程度，然后進入屋內，按照先查下后查上的原則順序，查內承重墻（柱），鋼筋砼的梁、柱、板、樓地面、非承重墻、

22、內飾面等項的完損程度，再查看屋（樓）面 房屋完損等級評定 WI/G-003 YGJYPM A/0 5/8 滲漏水跡情況和上屋面查看完損程度，若遇墻體、柱有傾斜、弓凸等損壞，可以用線陲吊測傾斜、弓凸值，以便進一步確定損壞程度。若遇承重結構有裂縫、風飾面有破損，還可以用尺量測裂縫寬度或飾面破損面積，以進一步確定其完損程度。 木工先查看外門窗的完損程度，然后進入屋內，按照先查下后查上的原則順序，查看非承重墻、木地面、頂棚、細木裝修等項的完損程度。查看時可以用螺絲刀探鑿腐朽的深度。對遇到頂棚和經常受雨水侵入的部位，一定要詳細查看，頂棚一定要鉆進去查看。 水、電工及電梯工對設備部分的完損評定，也應按照先

23、下后上的順序逐間逐層檢查，必要時帶檢查測試儀器來測定設備和性能好壞及電器、線路絕緣情況，據此來確定完損程度。 管理處負責人從外到里，從下到上對各項都要目測完損程度，做到心里有數，若遇到危險、嚴重損壞的承重結構，可以同泥工或木工一起查看完損程度。 在查看過程中要按房屋的部位循順序進行，每查看一處把所有的項目全部查看到，不能有遺漏，不走回頭路，以節省時間。 問：對有些項目的損壞情況查看不到或情況不清的，可以詢問住戶，如白蟻危害，屋（樓）面漏水，水管跑、冒、滴等情況。 報：泥工、木工、水工、電工、電梯工在各自查看項目后，就分別向管理處負責人報出各個項目的完損程度。 議：管理處負責人首先根據房屋分閣完

24、損等級評定表上記載的各項完損程度，按照房屋完損等級評定方法，提出整幢房屋應評定完損等級的建議，再經過評定小組評議后確定其完損等級。如果評定小組對評定的完損等級意見不統一時，要發揚民主、充分進行商議，必要時對爭論的項目可進行復查后才確定等級。對評定過程中遇到情況復雜，個人難于確定時，需評定小組集體查看，經商議后再確定。 記：管理處負責人把評定小組評定的房屋完損等級記在房屋分幢完損等級評定表中的“ 評定等級”一欄內，填寫時可簡定寫為“完好”（即完好房），“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般損壞房），“嚴重”（即嚴重損害房）、和危險（即危險房）。在評定過程中發現危房、嚴重損壞房和一般損壞房

25、的承重結構損壞的情況，還要在表中“附記”欄內簡明記載損壞的內容、程度、數量、部位等，必要時可畫圖示 房屋完損等級評定 WI/G-003 YGJYPM A/0 6/8 意，以便復核或作為修理查勘時的依據。 （4）填寫房屋分幢完損等級評定表： 房屋分閣完損等級評定表是評定的基礎表格，為了保證質量，填寫內容要正確，方法要一致。每幢房屋填寫一張評定表。一般填寫方法如下： 名稱：指大廈名稱。 地址：指大廈所在的地點。 編號：編號的目的是為了便于匯總統計和裝訂資料，防止散失，以供查考，以每張表編一個號碼，應順序編號。 幢號：同一大廈中有幾幢房屋的，應分別按每一幢編寫幢號。 產別：是根據房屋所有權和管理不同

26、而劃分的類別，如公產、代管戶、撥用戶、私產等。 結構類別：如鋼筋砼及其它結構等。 現在用途：如住宅、商場、寫字樓、酒店等，是指房屋目前的實際用途，并非房屋原建時的用途。 附記：主要記載說明的問題，如承重結構損壞的部位、數量、程度等。 評定等級：是指整幢房屋的完損等級。 （5）評定的質量要求： 評定房屋完損等級的目的，是為了使物業公司及管理處掌握房屋的完損情況，并為房屋技術管理和修繕計劃的安排提供基礎資料和依據。因此要把評定工作的質量放在首位。為了保證質量，必須做到以下幾點： 加強對評定人員的培訓和業務指導，提高業務工作素質，使每個評定人員對房屋完損標準和評定法弄懂，并在實際工作中能正確掌握使用

27、。 在評定過程中出現特殊情況和疑難問題沒有把握時，要及時匯報上一級評定組織。上級評定組要經常到現場指導，及時解決評定中存在的問題。 建立工作責任制，評定人員承擔評定質量的責任,對質量好的要給予表揚,對質量差的要批評,并限期改正。 上級評定組織要嚴格把關，加強抽查指導，及時發現差錯，給予糾正。檢查質量的方法： 房屋完損等級評定 WI/G-003 YGJYPM A/0 7/8 評定小組自查。評定小組每天實地評定結束后，要及時整理表格，檢查是否有遺漏，如有遺漏一定要及時補上。對評出等級要自檢一下，是否符合評定方法和評定標準，對不符合者，要及時糾正。 上級評定組織抽查。上級評定組織要經常派人去基層檢查

28、工作，了解進度，抽查質量。抽查質量方法，一是抽查房屋分幢完損等級評定表，從表上檢查評定方法是否正確，分析正確程度；二是到實地復查，查一查評定出來的等級是否符合房屋完損的客觀實際情況。抽查數量一般在10%左右，允許誤差率控制在千分之三以內。 （6）評定中應注意的事項 參加評定工作的人員一定要有高度的責任感，要嚴格組織紀律，既做房屋質量評定員，又做宣傳員；隨時向住戶宣傳房屋評定的目的、意義和方法，取得住戶的支持配合。 查勘評定工作要做到現場查勘，現場評定，日查日評日清。對該幢房屋被評定為“危險房”和“嚴重損壞房”二個等級時，不要當著住戶評定或自作主張隨意解答與評定無關的問題，以免產生不必要的麻煩。

29、 在現場查看時，必須十分注意安全工作，以防止發生意外事故。 對查看時，隱敝部位被破損的地方，應通過管理處及時安排修補，以免影響住戶。 （7）評定員應遵守的紀律： 評定工作必須到實地，依順序逐幢進行。若遇住戶不在家，應下次再補查，做到不遺漏、不復查。 工作時必須佩戴標志或攜帶證件，以明確身份，接受群眾監督。 對待群眾態度和氣，尊重群眾的風俗習慣，注意文明禮貌。不隨意向無關人員傳播資料和數據。 妥善保管評定資料和表格，不得遺失、污損，做到日評日清。 堅持崗位，不擅離職守，認真執行各種規章制度。 、匯總統計表 這一階段的工作重點是抓好匯總統計表的統計質量，搞好復核、核正工作，并在搞好統計匯總工作的同

30、時，切實做好資料裝訂工作。房屋完損等級的匯總統計工作是最后一道工序，也是評定完損等級出成果的階段。 房屋完損等級評定 WI/G-003 YGJYPM A/0 8/8 匯總統計采用逐級的，自下而上的方法進行。 （1）房屋完損等級匯總表是管理處建筑面積和各類房屋結構完損等級的匯總，從此表可看出房屋結構和完損等級的情況。 此表由管理處匯總。 此表匯總是根據房屋分幢完損等級評定表復核無誤的基礎上進行匯總。 （2）公司房屋完損等級匯總表是各管理處房屋完損等級的統計匯總，反映房屋各類結構的面積和完損等級，并用百分率表示。 此表由公司匯總。 此表根據房屋完損等級匯總表來統計匯總。 臨時用電管理規定 WI/G

31、-004 YGJYPM A/0 1/1 為了加強樓宇修繕和業主裝修工程的臨時施工用電管理，確保樓宇電源線路安全和電氣設施設備安全運行，維護用戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規定。 1、管理處對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量，必須限度在不影響大廈正常運作和在大廈供電負荷量允許范圍內。維修班在報修繕計劃時，必須同時上報用電設備，經管理處批準后，才能組織施工。 2、臨時用電必須符合消防和安全用電要求。 3、用戶在進行房屋裝修時使用電動工具的名稱、數量和規格，必須在裝修登記表中寫明，同時管理處要派專業人員對其電動工具進行檢查核實。 4、凡進入樓宇內進行施工的單位和個人使用電

32、動設備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關產品質量規定和安全要求，并安裝漏電保護開關，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應有合格插頭插座，并在管理處專業人員指定地點接線，禁止亂拉亂接電線。 5、進入樓宇的臨時施工人員使用的電動設備和工具，必須在管理處規定時間內使用，禁止在其它時間內使用，以防發出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。 6、管理處專業人員有權對違章操作的人員和電動設備工具進行檢查，有權制止違章電動設備及工具的使用。對不聽勸阻者，應立即報告管理處，停止施工。7、本規定與“裝修管理規定”同時執行，互為補充。 供水管理規定 WI/G-005 YGJYPM A/0 1/1 為

33、保證向用戶供應符合衛生標準的生活用水，加強供水管理，達到節約用水、滿足用戶需要之目的，特規定如下： 1、由管理處指派一名責任心強、作風正派、身體健康的水管員負責對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。 2、在非限水季節（以市政府通知為準），管理處應盡力保證隨時向住戶供水。在確實需要臨時停水時，應先通知住戶；停水后必須采取臨時供水辦法，向住戶供水。 3、地下貯水池、天面水箱每年應徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數），并送水質樣品（或由水務局取樣）到市政府有關部門檢驗，水質必須合格。水箱人孔應加蓋、加不銹鋼紗網密封并加鎖。 4、水管員在巡查中發現跑、冒、滴、漏現象，應

34、立即向管理處報告，由管理處組織人員進行搶修，杜絕浪費。 5、抄表員每月要對每戶用水量進行分析，發現用水異常應進戶查詢，幫助解決用水浪費現象。 6、隨時向住戶進行節約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節約用水意識。 7、執行市政府分段收費規定，用經濟手段管理，加強節約用水。 房屋維修管理規定 WI/G-006 YGJYPM A/0 1/1 為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題，在本著“實是求是，劃清責任，合理收費，服務用戶”的精神，特制訂本規定。 1、用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發現的質量問題，要在交驗單上分項注明整改項目并簽字，由管理處負責聯系地盤組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收

35、，維修所發生的人、工、材料等費用由地盤負責。2、用戶房屋自入伙起一年內發生的房屋質量問題，均屬于建筑施工質量保修期保修內容，管理處在接到用戶投訴和反映情況后，如果工程較小，涉及金額不大，則維修班自行維修。如發生重大的質量問題或涉及金額較大，應立即報告工程部和主管領導，聯系發展商，由發展商找施工隊保修，所發生的有關費用在施工質量保證金中攤銷。3、用戶入伙滿一年后發生的質量問題，屬于入伙后未整改的遺留問題，原則上同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發生的問題，由用戶自行負責。 4、如用戶需要進行一般性的維修，可直接向維修班提出維修申請，由管理處維修班進行維修，維修后由業主簽名驗收，維修班按成本價

36、合理收費。5、如用戶提出大的維修申請，維修班應上報管理處，管理處派專職人員核實情況，制訂維修計劃，組織人員維修，維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。 6、凡樓宇內、外公共部位發生的維修，由管理處負責完成，維修所發生的一切費用均在管理費中開支，不再向用戶收費。 維修工作流程圖 WI/G-007 YGJYPM A/0 1/2一、維修全過程1、按規定/約定時間帶齊工具、材料用品到達現場，進門前，必須先摁門鈴或敲門（每次輕敲不超過三下）。2、待用戶開門后，用規范語言說明來意。征得用戶同意后，方可進門。3、先向用戶詢問情況及要求，然后仔細檢查需維修的部分，判斷維修難易程度，估計工時及所需材料后，按公司統一

37、規定的收費標準，向用戶說明應收多少費用，待用戶確認后方可進行維修。 4、維修過程中，如非必要，不得主動與用戶交談，不得隨意到維修現場以外的房間參觀。 5、維修完工并清潔現場后，禮貌地提請用戶驗收，待其確認后，再請其支付商定的費用，并請用戶在派工單上簽署意見和姓名。6、維修中和離開時，均不得食用用戶的飲料、食品、香煙等，不得收受用戶的禮物、小費。 7、接過用戶支付的維修費用、派工單后，必須向用戶致辭謝。 8、離開用戶房屋時，須使用規范語言與住戶告別，返回維修班或按上述規定進行下一個維修項目。 維修工作流程圖 WI/G-007 YGJYPM A/0 2/2業主提出維修 二、維修工作流程圖 一 般

38、維 修管理處維修班 大的維修 難度大 發派工單公司工程部 約時間查對修理保修項目非保修項目簡單辦公室復雜解釋并估價 修理工程部修 理 修理完后 業主簽收通知施工隊修理完后，由業主驗收并簽名，按規定收費施工隊修理交回維修班長會同業主驗收交回維修班長 驗收單交回管理處消項 維修語言流程圖 WI/G-008 YGJYPM A/0 1/1接到住戶電話接待住戶來訪“您好！我能幫您什么忙？”“您好！維修班。您有什么要求？” 詢問需要維修的內容及地點，判斷有否能力及人手及時去維修。有能力沒有能力“對不起，我們沒有此項服務。”并作適當解釋。 有 人 暫時沒有人手 手“我們馬上派人去維修。”“對不起，我們暫時沒

39、有人。”約定時間去維修。 再向住戶確認一次維修內容、地點及時間后，“請問您還有什么要求？” 電 來再 見！ 話 訪您走好！ 上住戶家中維修“您好，我是維修班的。請問是否您家的.需要維修？”檢查損壞情況，若是有償服務應向住戶聲明：可能要適當收取費用。 與住戶意見一致后進行維修，維修完后做到工完場清。 “請您驗收簽意見。” 住戶滿意并簽字完畢后謝謝，再見！ 房屋維修的回訪 WI/G-009 YGJYPM A/0 1/1管理及維護好業主的房屋，達到結構完好、設備常用常新的要求，在及時維修、確保質量的同時，要善于發現問題，以便及時改進維修工作，不斷提高管理水平及服務水平。特制定房屋（含水電）維修回訪制

40、度如下：一、各管理處指定專人（房管員）負責組織每月定期的維修回訪工作。 二、對房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墻開裂等）維修后，應隨時觀察效果，專人定期仔細檢查，并作專項記錄。三、對業主室內的一般維修，房管員每月按維修班提供的業主維修派工單隨機抽樣回訪并作記錄。派工單在20張以下的，均按固定值5張回訪；派工單在20-50張之間的，抽取派工單總量的30%進行回訪；派工單在50-100張之間的，抽取派工單總量的15%進行回訪；派工單在100張以上的，均按固定值20張回訪。回訪至少一半是上門回訪，其余可以是電話回訪。四、對公共部位的維修保養狀況，除維修班長需每周巡視外，各管理處維修主管仍應對公共設施的維

41、修保養情況進行回查。公共部位維修派工單在30張以下的，均按固定值6張回查；派工單在30-50張之間的，抽取派工單總量的20%回查；派工單在50-100張之間的，抽取派工單總量的15%進行回查，派工單在100張以上的，均按固定值15張回查。回查時仍填寫回訪記錄表，表中業主簽名欄由各管理處主任簽名確認。五、各大堂值班員收到小業主對維修后仍存在缺陷的再次投訴時，應填寫投訪來訪記錄，并應立即報告管理處辦公室，辦公室應在小時內安排特殊回訪與返修。 維修過程的檢驗 WI/G-010 YGJYPM A/0 1/4 1.目的：確保業主（住戶）提出的服務要求得到滿足，使樓宇各部分能安全、長久、有效的使用。 2.

42、適用范圍： 2.1 樓宇各公共部分的維修過程的檢驗。 2.2 業主（住戶）室內維修過程的檢驗。 3.職責： 3.1 維修班長每日對派工單進行檢驗。 3.2 維修班長負責大廈公共部分的周巡視。 3.3 管理處房管員負責每月維修工作的回訪，管理處主任負責每月工作的檢驗。 3.4 工程部在每月月檢（或設備年檢）時查驗工作記錄。 4.內容： 4.1 維修過程的檢驗規則： 4.1.1服務及時性的檢驗：從接到維修要求起至到達目的地的時間不超過25分鐘。維修時間視工藝復雜程度而定：一般性維修不超過小時；對于特別困難的，從接到維修要求到維修完成最多不超過小時(工藝要求特殊的例外)；不能當天完成的，應向業主（住

43、戶）解釋原因。 4.1.2 服務質量的檢驗：按維修服務標準進行檢驗。功能性維修，以恢復原有功能為準；外觀性維修，表面應無色差、高低不平現象，與原有部位相比較，應無突兀感；滿足業主的合理要求；嚴格按工作手冊執行。 4.2 檢驗： a.日檢：維修班長對每日的派工單要及時收回，以檢驗服務的及時性和住戶對維修服務過程是否滿意，并查找當日未解決項目原因，及時監督解決。 b.周檢：維修班長依據維修服務標準，每周對大廈公共部分情況進行周巡視，有問題及時反饋到維修班，并督促解決。 c.月檢：每月由管理處房管員根據派工單量按房屋維修的回訪規定抽取30對住戶 維修過程的檢驗 WI/G-010 YGJYPM A/0

44、 2/4進行回訪，以檢驗維修服務過程的質量。管理處主任對維修班工作的情況進行檢查，工程部在月檢時查驗工作記錄。 d.對以上檢驗中發現的嚴重不合格應立即查找原因，及時采取糾正措施，并填寫糾正措施報告上報管理處主任，處理不了的應上報公司相應部門，在檢驗過程中發現隱患應及時采取預防措施，并認真填寫預防措施報告。 5.相關記錄： 5.1 維修記錄表 5.2 派工單 5.3 回訪記錄表 5.4 周巡視表 維修過程的檢驗 WI/G-010 YGJYPM A/0 3/4附1：維修服務標準序號內 容服 務 標 準備注01上樓時間接到維修要求，跟用戶約定好維修時間，準時按預約時間到達目的地。維修及時率達到99%

45、。如暫沒有此項維修人員，應向住戶解釋，再約定時間。02維修服務時 間一般不超過小時，復雜的最多不應超過小時。服務效率滿意率應達到98%。如超出上述時間，應向住戶說明原因。03服務態度熱情、謙虛、使用文明用語。服務態度滿意率達到99%。04維修材料應向住戶提供合格的維修材料。05維修工作滿 意 率應達到。對不滿意的10應盡快組織二次維修，使住戶滿意。06洗 臉 盆漏 水應達到原先標準，經反復試用，不漏水，服務對象滿意，此項維修不超過小時。 洗菜盆漏水同此項07洗 臉 盆堵 塞達到暢通標準，對切口處的修補應盡力恢復原樣，維修時間不超過小時。洗菜盆堵塞同此項08浴缸堵塞及 漏 水 達到暢通，對切口處

46、的修補盡力恢復原樣，經反復使用達到暢通、不漏水。維修時間不超過小時。09疏通馬桶使之相當暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通，維修時間不超過小時。嚴重堵塞除外，如馬桶內掉進梳子、洗發水瓶等。10疏通地漏使之相當暢通，并對切口恢復原樣，清出異物并清理干凈。維修時間不超過1小時11維修墻內水管應摸準管路，打墻時盡量少破壞磁片，維修完畢后外觀應恢復原樣，做到工完場清。維修時間不超過2小時12接頭漏水應達到緊固、密封、不滴水。維修時間不超過小時13樓 上 水漏到樓下盡快找到漏水原因，以達到處理好不漏水為標準，并對墻地面等污染處清理干凈。維修時間不超過小時（上層住戶不在家除外） 14馬桶漏水以不漏水

47、為標準，如需拆馬桶安裝，應恢復原樣，維修時間不超過小時。 15水 龍 頭漏 水維修后應達到原來標準，密閉、開關自如，維修時間不超過分鐘。 16房間沒水使之通水，應在小時內解決住戶用水問題。（市政停水除外） 閥門、濾網、高位水箱等都可能造成住戶家中沒水。 17房間無電以恢復房間正常用電為標準，在維修完畢后應盡量保持原狀。維修時間不超過小時，比較復雜的不超過小時18燈不亮應達到原來照明標準，住戶提供的物料還需進行嚴格的驗證。 維修時間不超過分鐘。 19門鈴不響以達到清脆悅耳為標準維修時間不超過分鐘20修理電器使電器能達到正常使用,保持原有外觀,試用效果使住戶滿意。小維修不超過2小時，較難的不超過7

48、2小時21房間插座無電使用方便、安全為標準。并把故障原因告訴住戶。維修時間不超過小時，比較復雜的不超過小時22換 鎖應按住戶要求安裝，并反復試用使之靈活，開關自如，緊閉性好。木門不超過分鐘，鐵門不超過小時。23修理門窗使之能開關靈活自如，密封性能良好。維修時間不超過小時，如玻璃損壞的不超過小時 維修過程的檢驗 WI/G-010 YGJYPM A/0 4/4附2：維修服務項目收費標準編號序號服務項目單位收費標準（元）備 注 安裝類1空調（窗式）臺5080有預留孔2空調（窗式）臺80120無預留孔，不含支架3空調（分體）臺150250不含支架、配件4空調支架副150250鋁合金材料，其它材料另計費

49、用5洗衣機臺1020含調試6抽油煙機臺5080含調試7排氣扇臺20308熱水器（電）臺80100含調試9熱水器（氣）臺100150含調試10玻璃平方米80100含料，普通5厘白玻11燈具、門鈴等個3012012防盜門扇15030013水（電）表塊305014水管米203015閥門個103016洗臉（菜）盆個8010017門鎖個305018室內電路米2030維修類1浴缸堵塞個/次3080根據工作難易程度及工時確定2浴缸漏水個/次3080根據工作難易程度及工時確定3洗臉（菜）盆堵塞個/次2080根據工作難易程度及工時確定4洗臉（菜）盆漏水個/次2050根據工作難易程度及工時確定5馬桶堵塞個/次10

50、100根據工作難易程度及工時確定6馬桶漏水個/次3080根據工作難易程度及工時確定7疏通地漏個/次560根據工作難易程度及工時確定8水龍頭漏水個/次5159水表漏水個/次203010抽油煙機臺508011排風扇臺102012熱水器（電）臺5010013熱水器（氣）臺10020014室內電路米205015電話部203016電源插座個/次102017電表箱開關個/次203018修補瓷磚平方米30含人工、輔材19刷油漆平方米2020空調（窗式）臺100200不含電腦板、壓縮機21空調（分體）臺200250不含電腦板、壓縮機22燈具個206023鋁合金拉手個153024 各類門個20-80注：各管理處

51、可以參考此標準制定出適合于自己的收費價目表。 維 修 服 務 WI/G-011 YGJYPM A/0 1/12一、 土建部分的維修（一）、墻和頂棚維修（石膏板基層） 1、修補發絲裂縫 a.沿裂縫清除表面涂料及膩子，用砂紙打磨并清理干凈，露出基層。b.用蟲膠粘貼砂布帶干后按工序刮抹膩子打底,待干后補刷面層涂料。 2、修補一般裂縫（剛性基層，非沉降裂縫） a.沿裂縫用工具將兩側基層鑿成內八字口，直至不見原裂縫，清除粉散顆料。 b.用水將裂縫基層表面徹底濕潤后，涂刷水泥結合層。 c.準備足夠的膨脹水泥，調成半干濕狀，并及時使用。 d.用抹子或刮膩刀將補縫材料完全填入裂縫內，抹平壓光,然后清除表面多余

52、的補縫材料。e.在補縫材料干燥后，在修補面處刮膩子，涂刷涂料。 3、修補小孔、小洞 對于灰墻上因釘釘子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用膩子、墻板灰或其它合適的填充材料進行填塞。 a.填塞孔洞前先清除孔隙周圍酥松的灰泥,并將孔隙邊緣區浸濕。 b.填塞孔洞后，需經過幾個小時的干燥時間，然后用砂紙磨平，利用邊磨邊劃圈的運動將修補的邊融合。 c.在修補面上先刷一道底層涂料，然后再涂表面涂料。 4、修補大的孔洞 a.先剔鑿墻面孔洞周圍酥松的基層，清掃沖洗干凈,用與基層相同質地的材料進行嵌填。 b.為避免嵌填物達到一定強度后，抹灰層產生收縮裂縫,剪比孔洞大些的鋼絲網片，用水泥釘固定在洞周圍基層上。

53、c.清水濕潤基層，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面層。 d.等修補的部分凝固干燥后，刮膩子打底，干后用砂子打磨，分別噴刷二道表面涂料。（二）、更換地面或墻面瓷磚、瓷片1、剔除損壞的瓷磚，鑿掉結合層，清掃殘渣，噴灑水濕潤。 維 修 服 務 WI/G-011 YGJYPM A/0 2/122、涂抹水泥結合層。 3、使用與原墻、地面同樣材質和規格的瓷磚，用水泥漿摻107膠均勻涂抹在瓷磚背面，用手壓貼，并用木錘或膠錘錘平、直,劃去磚縫多余泥漿。4、必須留縫使灰縫表面光滑平整，不得高出瓷片,留縫后不得高出瓷片周邊弧形角。5、修補工作完畢后，用布或棉紗把瓷磚表面擦抹干凈。6、對于外門窗周圍瓷磚的修補， 把需

54、要更換的瓷磚進行鑿除（含結合層），在門窗口或接觸處基層,為防止滲水常需涂抹防水涂料（修補程序同1.2.3.4.5.）。（三）、更換外墻面、地面馬賽克 1、清除破損、脫落的馬賽克及其結合層。 2、將塵土沖洗干凈，修補面涂抹結合層（水泥加107膠）。3、按損壞大小裁剪后在馬賽克背面涂抹結合層。 4、手持馬賽克紙邊緣，用手逐漸加壓平抹就位,后用平板拍打平整，與原墻、地面平直。5、粘貼約小時后，用刷子沾水將馬賽克表面紙浸透,并揭去紙，用棉紗把馬賽克表面擦干凈。（四）、地下室墻體堵漏 1、堵塞不漏水的孔洞 超過1/8英寸的裂縫，必須用鑿子和手錘鑿成楔形槽，灰塵和混凝土碎必須清除干凈。 b. 將裂縫用水浸

55、濕。 c. 用1:3干硬性水泥砂漿填塞，填塞時，灰漿要用力完全塞入空隙內。 d. 填補材料要保持濕潤，并養護三天。 e. 以上填補材料也可用雙組份環氧樹脂，其效果比灰漿好;拌和后抹在需要修補的部位(半小時要用完),半小時用濕手揩光面。 2、堵塞漏水孔洞 a.用鑿子將孔洞向下剔口并除去灰渣。 b.用北京產東海牌水泥不漏水膠結材料堵填。操作時,按生產廠家的技術說明配料，并將其搓成胡蘿卜狀堵漏材料,在這種材料剛開始硬化時(一般在搓成后的幾分鐘內),作為塞子塞入孔內。堵孔材料凝結硬化前要及時抹平。 （五）、修補損壞的人行道和車道 維 修 服 務 WI/G-011 YGJYPM A/0 3/121、如果

56、損壞面積不大,可以用107膠拌水泥，按照附帶的說明書進行修補；對于大面積損壞的修補，采用用1:2:2 硅酸鹽干硬性混凝土。a.將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉，鑿除深度約1英寸。 b.用鑿子將坑底徹底鑿毛（注意要戴上護目鏡）,破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。 c.將要修補的砼表面浸濕（但不能太濕）。 d.在表面涂一層厚厚的硅酸鹽水泥漿,并在水泥漿硬化前將修補用砼拌和物填入坑內，并將其搗實,填入坑內的砼要稍稍高出坑面，以便搗實下沉。 e.用木抹子輕輕地將修補表面抹平。在砼開始硬化時,還要用抹子再細抹一遍。養護天。(人行道在養護期間不得讓人行走)。2、

57、人行道或車道上裂縫修補 a.清除松散碎渣。將裂縫掏鑿成凹齒形。 b.浸濕要澆搗的裂縫。 c. 澆搗1:2:2干硬性硅酸鹽混凝土。 d. 養護天。 注:如果裂縫太窄不便填塞礫石砼時,可用1:3水泥砂漿加107膠進行修補；如果裂縫或破損面積較大時，必須將其全部鑿除,并用新拌砼填實。 （六）、開裂墻體和地面修補 1、用冷鏨將墻體的松散部分鑿開1英寸深，將該部位表面掏鑿成凹槽，用刷子將松散灰砂刷除干凈。 2、用水將需要修補的部位徹底浸濕。 3、用1:3水泥砂漿（稠漿）填滿裂縫，再抹平其表面，抹平后養護天。 4、修補地面同墻體，養護48小時后,用磨石或包在木塊上的金剛砂紙將修補處研磨成與地面齊平。 （七

58、）、修補損壞的踏步 1、將損壞部分鑿成V形槽，直鑿至堅實的砼層為止。 2、用刷子將其表面的碎散物刷除干凈。 3、用水將露出部分浸濕。 4、如果踢腳的邊緣損壞，則要用模板緊靠著踢腳并支撐好。 維 修 服 務 WI/G-011 YGJYPM A/0 4/125、用水泥漿涂抹形部分，并用1:3水泥砂漿將其填滿，抹平后養護天。 （八）、修補抹灰層 1、修補抹灰層裂縫 a. 用小刀或刮刀插入裂縫，以探測需用灰膏深度。 b. 用錘子和冷鏨將裂縫鑿成內寬外窄的鍵槽,以便將新填入的灰膏“固定住”。 c. 刷除干凈裂縫內松散材料，并將裂縫浸濕。 d. 用油灰刀或抹子將灰膏填入裂縫內并擠密。 e. 如果裂縫通過抹

59、灰層一直延伸至基層,就要在裂縫處多填入一些灰膏，待灰膏干燥15分鐘后,再用抹子將其壓成與周圍部分相似的平面。 f. 每天早、晚各一次用花灑向修補面均勻地噴水,對其進行濕養護，持續三天。 2、修補大面積的抹灰層 a. 將損壞的抹灰面從墻體上刮除。 b.徹底把混凝土或砌體表面弄潔凈。對于磚砌體表面,要先從磚縫剔出1/4英寸的砂漿縫，以便將打底涂層嵌牢，然后再用鐵絲刷刷砌體表面，并進行全面沖洗；對于光滑的砼墻面,要用鑿子將墻面鑿毛。 c. 將抹灰基層用水潤濕。抹第一遍1:3水泥砂漿，第一遍抹灰厚3/8英寸。 d. 在第一遍抹灰開始凝固，但尚未硬化時， 就要進行水平刮毛，以便于與第二層抹灰相結合。 e

60、. 待第一遍抹灰已充分凝固,并有足夠強度承受自身及第二遍抹灰層的重量時，即可進行第二遍抹灰。通常,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小時才能進行。為保證第一遍抹灰層具有一定的濕度，要不時均勻地向抹灰面灑水，直到準備進行第二遍抹灰為止；在進行第二遍抹灰之前，還要將第一遍抹灰浸濕。 f. 用力將第二遍抹灰抹壓到墻上，用一直尺將其刮平并抹光。第二遍抹灰約1/4英寸厚，在其開始硬化時，再用抹子細壓一遍，抹灰完后，隔天才進行養護，養護持續一天。 （九）、維修滲水外墻 1、外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的,應用水泥砂漿重新嵌補密實，勾成斜縫。 2、窗臺處滲水，應將窗臺拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，

61、窗樘底的外側應留有1cm左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實。 維 修 服 務 WI/G-011 YGJYPM A/0 5/123、在外墻滲水部位采用一布四膠噴漿或刷漿修理:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網格布和四度氯丁建筑防水膠涂貼,再用機械噴涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層。 4、外墻滲水面積較大時，可滿涂1-2度膠質防水涂料。 5、墻、板接縫處滲水，可用預制氯乙烯膠泥要嵌縫。先開鑿、清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱,最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。 6、用氯丁防水膠在室內修補。將滲水外的內粉刷層鏟除,范圍比滲水部位的周邊擴大10-15cm，將墻面和縫隙清理干凈，用氯丁膠和

62、水砂漿嵌縫，然后再用水泥砂漿粉刷基層， 在基層上涂刷2-3度氯丁膠，在最后一度膠未干時即用水泥砂漿找平，再粉刷面層。 （十）、維修屋面水池(或水箱) 1、先將水池(或水箱)四壁清洗干凈。 2、做一布四膠防水層，外涂一層彈性水泥防水層，再用1:2水泥砂漿做保護層。 （十一）、屋面修漏（剛性屋面) 1、用膠泥或油膏修理屋面分倉縫漏水或屋面板產生變形,原剛性防水層分倉縫處漏水。 2、縱橫泛水滲漏，可在泛水處填三層干油氈,用聚氯脂嵌縫進行處理。 3、出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈,再用密封材料嵌縫。密封材料有塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等。4、沿溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫,沿

63、溝底部可用兩布四油氯丁橡膠防水層進行修漏,也可用滿涂膠泥或油膏的方法來修漏。如下圖所示: 二、修理門窗1、檢查門窗的附件是否齊全。2、檢查有無配件損壞。 3、更換配件。4、將門窗反復開啟數次，檢查是否有異聲及不靈活之處，以達到開關自如的目的。5、提請用戶注意：a.需定期往轉動部分加油。b.如門窗有損壞，不要輕易動，以免發生不必要的意外。 維 修 服 務 WI/G-011 YGJYPM A/0 6/12三、換鎖(木門、鐵門) 1、 拆下門鎖，檢查鎖壞在何處，如能修理，及時修理，如鎖不能使用即更換新鎖。 2、 鎖裝上后，查看鎖蓋與鎖孔是否配合緊密，反復開關，查看是否靈活。 3、 提醒住戶不要用匙亂

64、扭鎖，防止鎖內部件損壞，造成無法使用。 四、電的維修（維修人員排除故障在確認線路完好后，方可恢復送電。）（一）、配電室開關故障（此項維修適用于抽屜式低壓開關故障的維修）1、分析原因：低壓開關跳閘或燒壞，可能由以下原因造成：因控制線路出現短路現象，導致熔斷器的熔體熔斷或線路中的短路電流大于空氣開關的額定短路通斷能力時，空氣開關燒壞。因控制線路過載，開關跳閘或線路上的負載電流大于空氣開關的額定電流與電流脫扣器的額定電流時， 空氣開關燒壞或接觸器觸頭長期通過較大的通斷電流， 引起觸頭嚴重發熱燒蝕損壞。2、維修程序：a. 針對的情況，先將抽屜上的空氣開關置于“off”位置，再將電源側的斷路器置于分閘位

65、置 （根據實際配電線路，在不影響其它供電線路負荷情況下）， 然后將開關抽屜抽出來，用萬用表檢查線路，查找短路故障點， 排除故障后再檢查開關抽屜內的所有電氣保護元件是否完好， 保護元件動作的整定值是否滿足設計要求，最后更換同一技術規格的空氣開關或熔斷器， 恢復正常送電。針對中的情況，如果是開關跳閘，先將電源側的斷路器置于分閘位置（根據實際配電線路， 在不影響其它供電線路情況下），然后將開關抽屜抽出來，用萬用表檢查線路，確線路無故障后，將開關抽屜復位，恢復正常送電，然后用鉗型電流表測試三相負載電流（或通過柜上的電流指示儀表觀測）， 看是否超過設計要求； 如確認為是由于線路過載造成開關跳閘，則需將此

66、線路負荷減少； 如空氣開關燒壞或接觸器觸頭燒蝕損壞，則需更換同一技術規格的元件后，方可恢復正常送電。3、驗電：線路送電后，看線路上的電壓、電流表指示是否穩定正常。 維 修 服 務 WI/G-011 YGJYPM A/0 7/12（二）、住戶家中無電1、分析原因，住戶家中沒電可能由下列幾種原因造成：線路停電檢修。用戶總開關燒壞。因住戶使用的電器設備內部故障，或線路短路致使保護控制開關跳閘。進戶線與接線端子接觸不牢。電度表燒壞。2、維修程序：. 若屬中的情況，應向住戶說明停電的原因。. 針對中的情況，首先斷開電源開關，檢查住戶用電設備及使用現場，看線路是否出現短路、負荷太大超過電源保護開關容量、接

67、線端子接觸不良長期過熱燒壞所致。將住戶房內用電設備從插座上的插頭拿下來，將所有照明開關都斷開，用萬用表檢查線路、導線的絕緣情況。若線路完好，則查看接線端子上的接線是否牢固，最后更換電源開關，將負荷按線路允許的額定容量接到電源上，恢復正常供電。. 針對中的情況，首先將與跳閘的保護控制開關有關的電氣設備插頭從插座上拔下（或將照明開關斷開），用萬用表檢查電源線路是否正常，然后合上保護控制開關，逐一將電氣設備接到電源上，直至找出故障跳閘原因并解決。. 針對中的情況，斷開電源開關，將接線端子上的線接牢固，再用萬用表檢查確認線路正常后方可恢復送電。. 針對中的情況，首先查看電度表參數是否符合用電線路規定，

68、其次檢查電度表的接線是否正確。確認是表本身質量原因而燒壞，可更換由供電局認可校準后同意使用的同一型號電度表，否則將按照以上原因繼續查找故障點。3、驗電當故障排除后，確認線路完好時，方可送電，并用萬用表測量電壓是否正常。（三）、插頭無電 1、分析原因：插座無電可能由以下原因造成：由于外界因素引起的人為停電，如檢修線路操作。由于用電設備內部故障原因,當把用電設備插入插座上瞬間，造成線路短路；或因該插座電源線路超負荷時,致使保險絲熔斷或自動開關跳閘。 維 修 服 務 WI/G-011 YGJYPM A/0 8/12因為頻繁插拔操作造成插座端子上的電源接線松動,接觸不良。線路出現斷線。2、維修程序：a

69、. 針對中的原因，可告訴用戶現在是在停電檢修線路。b. 針對中的情況，首先了解住戶使用的現場情況，然后斷開相應回路的電源開關，用萬用表歐姆檔查找故障點,再更換保險絲或將自動開關合上，恢復送電。若線路超負荷,可告知住戶及時處理。c. 針對中的情況，先斷開此回路電源開關，將插座重新接線，確認接線牢固可靠后，方可送電。d. 針對中的情況，先斷開此回路的電源開關，用萬用表歐姆檔查找故障點，故障排除后方可送電。3、檢電：插座線路送電后，用電筆驗電,再用萬用表電壓檔檢測供電電壓是否穩定正常。（四）、住房門鈴不響 1、分析原因：門鈴不響可能由以下原因造成。電池使用時間過長，電力不足。因電源極板受空氣侵蝕生銹

70、,或被電池中滲漏出的電解液腐蝕，而使門鈴斷電，鈴不響。線路問題造成鈴不響。門鈴開關接觸不良。2、維修程序：a. 針對中的情況，則需換上新電池。b. 針對中的情況，則取下門鈴盒，用砂紙將電源極板兩側的腐蝕物去掉，調整電源極板，使其與電池接觸良好。c. 針對中的情況，則用萬用表檢查門鈴開關到門鈴的線路是否出現斷路或是門鈴本身線路有故障，需修理或更換,排除故障后，方可恢復門鈴的正常使用。d. 針對中的情況，修理或更換門鈴開關。3、檢驗：維修完畢后，反復試用幾次，直至達到預期效果。 （五）、燈不亮 維 修 服 務 WI/G-011 YGJYPM A/0 9/121、分析原因：燈不亮可能由以下原因造成。

71、a.燈內燈絲燒斷。b.燈泡與燈頭接觸不良。c.電源保險絲熔斷。d.電源開關接觸不良。2、維修程序：a. 針對中的情況，將電源開關斷開，用萬用表檢查燈絲是否燒斷，若燒斷則換上同一電壓等級的燈泡。b. 針對中的情況，將電源開關斷開，用萬用表檢查確認燈泡是好的，將電源開關斷開，用電筆檢驗燈頭上是否有電，確認有電后，重新將燈泡裝于燈頭上，接觸牢固后方可送電。c. 針對中的情況，將電源開關斷開，用萬用表檢查照明線路有否短路或斷路現象，故障排除后，更換保險絲,方可送電。d. 針對中的情況，檢查電源開關接線端子接線是否牢固，用電筆觀測開關輸出端，在開關斷開與合上時輸出端是否有電，從而驗證是否電源開關本身故障

72、造成，應及時更換開關。3、檢驗: 故障排除后，合上開關次，看燈泡發光是否正常。注：上述維修過程只限于一盞燈發生故障，若某個單元內燈（二盞以上）都不亮時，首先檢查電源開關是否斷開， 用萬用表檢查線路是否出現斷線或短路現象，然后逐一將故障排除,確認線路正常時，方可送電。 五、水的維修（一）、樓上水漏到樓下1、檢查樓上何處漏水下來，如是浴缸下水管堵塞而漏水，應及時疏通；如是馬桶漏水，應及時檢修樓上馬桶，其它地方漏水，都應及時處理。 2、維修完畢后48小時跟蹤查看，看是否還有其它地方漏水。（二）、個別樓層停水1、先查清停水位置，關閉總閥，用工具拆開支閥，取出濾網，清洗濾網后，裝回濾 維 修 服 務 W

73、I/G-011 YGJYPM A/0 10/12網和支閥，打開總閥供水。 2、做好跟蹤，檢查各住戶是否有水。（三）、維修墻內水管 1、先查找原因：關好室內所有用水閥門，查看水表是否轉動, 如轉動說明墻內水管破漏。 2、維修時先關水表前的總閥, 后打通漏水處墻面瓷片,取出破漏水管。 3、裝入新水管。 4、打開總閥后看是否漏水, 如無漏水, 補好水泥,再重新貼上瓷片。 5、維修完畢，關閉房間內所有水閥門, 看水表是否轉動, 并作24小時跟蹤檢查。（四）、水龍頭漏水 1、檢查漏水情況, 拆下水籠頭, 檢查內芯栓,如是內芯斷裂應更換內芯。 2、如果是內芯橡皮過小或破損, 應更換。 3、如果是水籠頭自身

74、有沙眼而漏水, 應更換水籠頭。 4、維修后, 應反復開關水龍頭數次, 使其開關自如。（五）、開關、接頭漏水 1、檢查開關, 接頭何處漏水, 如有破損情況, 應及時檢修。 2、修不好, 要及時更換開關或接頭。 3、維修完畢后, 水管加壓, 反復開關數次,看是否漏水。（六）、洗臉（菜）盆漏水 1、先檢查何處漏水, 如果是存水彎頭管處漏水,應馬上檢修此處, 先拆下存水彎管, 檢查兩接口處是否有破損情況；如有必要，則更換彎管,或用水中膠和生膠帶密封接口破損處,以達到不漏水為止。2、如是軟管斷裂、漏水,應及時更換軟管, 并把接頭處接好。 3、如是水龍頭(水咀)或接頭漏水,檢查水龍頭(水咀)或接頭處是否有

75、破裂損壞情況, 如有破裂損壞情況, 應及時換上新水龍頭(水咀)或接頭, 并用生膠帶密封此處。 4、如是臺式盆四周漏水,應用白水泥把盆四周密封一圈到不漏為止。 5、在維修完畢后, 放水試漏, 以達到不再漏水的目的。在水泥凝固以后(約需四小時), 再在周圍泡水檢驗。（七）、洗臉（菜）盆堵塞 維 修 服 務 WI/G-011 YGJYPM A/0 11/121、先用抽子試通，不通時再查明堵塞原因。 2、取下存水彎倒掉雜物后，裝好存水彎。 3、如再不通則打開檢查口, 用疏通機疏通, 再用水試通直至通暢為止。 4、維修完畢后,把臉（菜）盆的水儲滿后再排放,使之暢通為止。 （八）、馬桶堵塞及漏水 1、堵塞

76、a.用馬桶抽子抽通馬桶。b.如不通就系好安全帶到室外打開檢查口看是否堵塞。 c.如堵塞用鐵絲或細鋼筋勾出堵塞雜物直至通暢為止。 d.蓋好檢查口, 進入室內后放水沖洗, 能正常使用。 e.反復放水, 檢驗馬桶是否暢通。2、漏水 a.先檢查漏水情況：如是出水口漏水, 應先把水箱水放掉, 后取下水箱,拆下螺絲, 取出馬桶,查看連接件及膠泥圈是否完好,如有損壞應立即更換; 裝上馬桶, 裝好水箱, 上好螺絲,用白水泥密封馬桶的四周(三小時后可以使用)。 b.維修完畢后, 放水看是否漏水。（九）、浴缸堵塞和漏水 1、堵塞 a. 如堵塞部位在室內，則用疏通機疏通，再用水試通至正常為止。b. 如堵塞部位在室外

77、,則取下窗花, 系好安全帶出到室外，打開檢查口取出雜物, 用水試通直到正常。 2、 漏水 如排水管漏水,打破瓷片, 取下排水管重新安裝,試水后不漏為止。 3、 維修完畢后, 打開水龍頭往浴缸內放水, 查看是否排放。往浴缸內放水到一定水量后,存放5分鐘再排放, 查看相關位置有無漏水。（十）、疏通地漏 1、先用抽子試通，若不通則打開檢查口檢查，清理雜物。 2、仍不通時再使用疏通機疏通直至通暢為止。 3、用水試通到正常使用。 維 修 服 務 WI/G-011 YGJYPM A/0 12/12六、維修電器注：住戶電器一般以住戶送外維修為主(以下為修熱水器為例)。1、熱水器不出火 a.看是否氣源關閉。

78、b.關氣、取蓋、檢查打火器。 c.查找原因后修好。 d.裝蓋、裝手柄。 e.開氣打火正常使用。 2、不出熱水 a.先關冷水, 檢查熱水閥門。 b.如閥門內芯壞換閥門芯。 c.裝入新閥門內芯后。 d.打著火后先開冷水閥門,后熱水閥門看是否有熱水出來。 e.如無熱水出來, 在關好所有閥門后,再拆開熱水器清洗過濾網。 f.維修完畢后, 反復打火數次, 使之點火正常；反復扭動水閥門數次, 使之開關自如。 工程分包方選擇評定規定 WI/G-012 YGJYPM A/0 1/2一、職責：1、工程師負責組織對工程分包商的評價并保存記錄。2、工程部主管負責審批合格供應商的名單。3、項目負責人準備分包商資料。4

79、、主管工程師副總經理、工程部主管參與分包商申請的評審。5、主管副總經理負責項目分包商申請的審批。二、分包商的評審內容：1、對分包商評審的主要依據有：a.現有施工機械、設備及人員素質、組織機構、固定資產等情況。b.同類工程施工經驗及質量情況。c.在價格、工期及質量、安全方面的信譽情況。d.工程中使用材料質量情況。e.實際施工質量及滿足合同情況和售后服務(僅用于復審)。2、對新分包商的評價對新分包商的評價，由工程部對擬選分包商按上述進行調查評審，填寫分包商初審記錄，并交主管副總經理審批是否進入合格供應商名單。3、分包商的定期復審a. 復審資料的準備各項目技術負責人在復審前準備好項目分包商的質檢評定

80、表和專項檢驗記錄，據此統計出不合格率，以供評審。（專項檢驗記錄根據具體工程項目具體制定）。b. 復審對合格供應商名單上的分包商，每年不少于一次復審，項目負責人依據及3.1 中的不合格率進行復審，并作好復審記錄。c.復審結果評審結果為不合格的分包商，經主管副總經理簽字后，將從合格供應商名單上去掉，需改進的分包商，由工程部主管簽發整改意見，由項目負責人落實驗證，驗證結果反饋給工程部主管重新評審。d.分包商檔案工程部應建立并保存合格分包商檔案，檔案內容包括：評審記錄、資質證書或營業執 工程分包方選擇評定規定 WI/G-012 YGJYPM A/0 2/2照復印件及合格分包商名單，合格分包商名單應送交

81、主管副總經理一份備查。合格分包商名單應規定有版號及修改狀態，如名單發生變化，應更換版號或修改狀態，舊有的名單作廢或銷毀。三、分包商的選擇1、項目負責人根據工程實際情況和本公司施工力量，認為有需要將工程外包時，由項目負責人擬寫工程分包申請提交主管，詳細說明工程情況，盡可能從合格分包商名單中選取，只有出現特殊要求時，才另選分包商。2、主管接到外分包申請后，首先核對分包商是否為名單中的分包商。若不是，則按本文件對新分包商評審內容的規定進行評審；若是，則對工程量、工程造價、工程技術質量等要求進行評審。3、驗收a.對建筑安裝工程的質量標準按國家相應項目標準驗收。b.在簽訂合同時，應在合同中注明質量要求及

82、驗收標準。c.工程開工前，應向分包商索要工程施工方案，并對施工方案進行審查。d.工程完工后，按國家規范及標準進行驗收并辦理工程質量驗收單；對非標準工程或無對應國家標準，按公司制定的質量標準，并經兩人以上共同驗收。e.對于批量性安裝工程（如門窗等），應先由分包商提供樣品，經公司或管理處對樣品質量確認合格后，方簽署正式合同。f.對、設備的購置，在多年使用合格的情況下，盡量找原廠家購置，購置程序參照機電設備管理規程。g.公司工程部對每一個具體的工程項目進行監督，并認真填寫工程質量檢查表，對分包方在擔負該工程項目過程中的各個環節進行評定。五、以上所有資料應妥善保存在工程部，保存期限為兩年。 工程驗收制

83、度 WI/G-013 YGJYPM A/0 1/1為了保證擴建、改建、大修工程的質量符合國家規范及使用需要，加強對工程質量的管理，特制定如下工程驗收規定：1、驗收組由施工隊、管理處，工程部共同組成。驗收合格后，由三方簽字蓋章方有效。（若由發展商投資建設，發展商也應派代表參加驗收。）2、核對實物工程量與設計圖紙相比較，應能達到實際使用需要。3、對工程量進行實測實量。4、分部、分項、分專業按國家規范進行質量檢查對照驗收。5、按實際需要及有關規范交接竣工圖及使用說明書。6、對驗收中發現的質量缺陷按議定時限整改后進行復驗。7、驗收合格后才能結清工程款。附:工程竣工驗收證書 工程結算協議書 房屋裝修管理

84、規定 WI/G-021 YGJYPM A/0 1/11為加強本小區房屋裝修的管理和監督，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結構安全和外觀統一，維護小區環境整潔、美觀，協調及住戶的正常生活秩序，使住戶有一個安全、清潔、優美、舒適的居住環境。參照北京市家庭居室裝修管理規定（1999.11.19），凡業主(住戶)進行室內裝修，應當保證建筑工程質量和結構安全,符合物業管理、消防、供水、供電、燃氣、環境保護等有關規定和標準，并需遵守我司對房屋裝修有關問題的規定：一、裝修審批1、房屋裝修應由業主本人（或業主委托人持業主書面委托書）會同其委托的裝修者到管理處申報，如實填寫北京市家庭居室裝修開工申請表，由裝修單

85、位負責人簽定防火責任書，并提交裝修合同復印件、交驗裝修者承建資格證書原件，經管理處審批后，方可進行裝修。2、裝修作業人員，憑身份證或暫住證等有效證件到管理處辦理裝修出入證，憑裝修出入證，方可進入小區裝修。3、業主（住戶）和裝修者在辦理開工申請時，應分別向管理處交納裝修保證金等相關裝修費用（詳見裝修收費項目及繳納標準）。工程完工后，經管理處驗收，無違章或滲、漏、堵、損壞等情況發生，管理處在十日內退還業主和施工單位的裝修保證金；否則，要從保證金中扣除賠償費用或罰款，多退少補。4、辦公樓或商場的裝修面積50平方米以上需申報消防局防火科（地址：燕南路32號市消防局大樓）審批；審批后，按審批要求進行裝修

86、。5、對未向管理處申報或不符合規定條件自行開工的家居裝修工程，管理處有權依法制止其違法裝修行為。二、裝修范圍1、家居裝修活動必須保證建筑物結構和使用安全，禁止下列行為：a.家居裝修涉及公共設施、公共空間；b.改變房屋承重結構；c.在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺的墻體、門窗；d.不適當增加樓面靜荷載，包括在室內砌墻、超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板等； 房屋裝修管理規定 WI/G-021 YGJYPM A/0 2/11e.任意刨鑿、重擊頂板、外墻內側及排煙管道，不經穿管直接埋設電線或改線；f.破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層；g.使用不符合消防要求的裝修材料；h.其他違章裝修活動。確需改

87、變建筑物主體或承重結構、明顯加大負荷的，住戶應委托建筑物原設計單位或有相應資質的設計單位提出設計方案，報政府設計審批部門審批。2、樓頂、外墻、外門窗、陽臺的裝修及空調的安裝及其他裝修活動必須符合深圳市規劃國土主管部門的技術標準，保證建筑物外觀的協調統一。3、住戶安裝分體及窗式空調需到管理處申報，并按管理處指定位置安裝。空調支架應符合有關規定要求，應采用不銹鋼材質，固定螺栓必須經過防銹處理，否則，裝修住戶要承擔由此造成的返工及其它損害后果（如下雨鐵銹污染外墻面、空調墜落等）。4、安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道，不準改變原有門洞尺寸，不得損壞門洞四周的墻面。5、為保證建筑外觀的統一協

88、調，前陽臺的裝修必須符合深圳市國土主管部門的技術標準（不準封閉前陽臺、安裝防盜網）。房間窗戶允許在內側安裝防盜網，后陽臺允許封閉，但必須按管理處規定要求進行安裝。6、禁止擅自改動、暗藏燃氣管道設施，確需改動的，應提前一個月向供氣單位提出申請，由供氣單位組織實施。7、禁止擅自拆改供電、通訊、智能化線路。8、禁止將雨水管道用于生活污水的排放。三、裝修施工管理1、家居裝修者應自開工之日起的三個月內完成裝修。如確實需要延期，應由業主本人（或業主委托人持業主書面委托書）前來辦理延期手續。2、家居裝修施工作業時間為每天7：0012：00，14：0019：00；節假日原則上允許施工，但不得進行有噪聲及散發刺

89、激性氣味的工作。如在非工作時間內施工，或在節假日進行有噪聲及刺激性氣味的工作，管理處有權責令其停工、扣留或沒收工具，并視情節輕重給予處罰。3、家居裝修施工，必須遵守安全操作規程，保證作業人員及周圍居民和財產的安全。 房屋裝修管理規定 WI/G-021 YGJYPM A/0 3/11住戶不得私自在戶外接駁水、電，違者照章罰款。因裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等，應由裝修戶負責修復和賠償。4、未經批準，工作場地內嚴禁使用電爐、電炊具，電熱水棒等電熱設施；嚴禁使用煤氣。施工使用的電動工具等必須符合國家現行標準，電動工具（或臨時接電線）須配開關箱，開關箱必須設漏電保護器，漏電動作電

90、流小于30mA，開關箱電源線須采用橡膠電纜，在施工完成后及時拆除。5、裝修施工臨時動火、用電，應提前向管理處申報，并填寫臨時動火/用電作業申請表，說明動火、用電部位，使用工具的品種、負荷，動火、用電作業起止時間，動火、用電作業安全措施等等。6、裝修施工作業應遵守消防規定，每50m2作業現場配備1個2Kg滅火器，每個作業現場應至少配備兩個滅火器（禁止使用1211滅火器）。7、根據中華人民共和國消防條例實施細則第十條規定，施工 單位必須負責施工現場的消防工作。在本小區住戶內進行裝修的施工單位必須指定一名防火責任人，簽定防火責任書，負責施工現場的防火安全工作。確保各項防火安全措施的落實。8、各施工單

91、位防火責任人要對現場工作人員進行防火安全和工地管理制度的宣傳教育，使施工人員提高安全意識，自覺遵守有關的安全操作規程和制度。9、如因違反裝修管理規定所發生的消防事故，由發生事故的施工單位，個人以及雇請施工的業主（住戶）按規定承擔一切經濟及法律責任。10、裝修垃圾必須袋裝，并按照管理處指定的位置、方式和時間進行堆放、清運，對違章堆放、拋棄裝修垃圾的，管理處有權責令限期清理。不及時清理的，管理處代為清理，費用由裝修戶承擔。如同一樓有兩戶以上同時進行裝修施工，不能分清責任的，由各裝修戶共同負責。11、裝修施工人員必須保證公共設施完好、清潔，不得隨意在公共走道堆放裝修材料，不得在樓道、電梯內亂涂亂畫，

92、否則按規定予以處罰。12、需留宿樓宇裝修戶內的施工人員，必須持有效證件由業主本人出面到管理處辦理擔保手續后，方可準許留宿。如私自居住在樓宇裝修戶內，一經發現，按深圳市治安管理條例規定送交當地派出所處理。13、裝修施工人員憑裝修出入證出入小區，工作期間應佩戴裝修出入證，不戴 房屋裝修管理規定 WI/G-021 YGJYPM A/0 4/11證件，涂改或轉借出入證的人員一經查出，將處以罰款和沒收證件，直至取消裝修資格。14、管理處對裝修戶每天將不定時派專人進行巡查。裝修者應將在管理處申報時辦理的裝修施工許可證貼在裝修戶大門外，以便于巡查工作的進行。對上述違規問題輕者現場糾正，重者管理處將下發給裝修

93、負責人裝修違規通知單，視情節輕重進行處罰。四、違章裝修處理管理處工作人員有權檢查裝修情況，裝修人員應自覺接受管理處工作人員的檢查、監督、指導，對違反規定者，管理處有權作如下處理：1、責令停工；2、責令恢復原狀；3、扣留或沒收工具；4、停水、停電；5、賠償經濟損失；6、參照深圳市家庭居室裝修管理規定第七章罰則進行處罰。以上幾種處罰可同時并處。注：請各管理處參考本規定及以下的范例結合本管理處的實際情況制定出各自的裝修管理規定，裝修管理規定須經公司工程管理部審批。 房屋裝修管理規定 WI/G-021 YGJYPM A/0 5/11范例（僅供參考）： 裝修指引尊敬的各位業主（住戶）：首先，請允許我們代

94、表物業管理（深圳）有限公司為閣下成為本小區（大廈）的業主而表示衷心的祝賀和熱烈的歡迎。為加強本小區房屋裝修的管理和監督，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結構安全和外觀統一，維護小區環境整潔、美觀、協調、統一及住戶的正常生活秩序，使住戶享有一個安全、清潔、優美、舒適的居住環境，務請閣下在準備裝修時會同您聘請的裝修負責人參照深圳市家庭居室裝修管理規定，仔細閱讀本裝修指引及相關裝修管理規定，并遵照執行。謝謝您的配合與支持！一、裝修流程說明1、業主本人或其委托人在管理處辦公室領取深圳市家庭居室裝修開工申請表、裝修承諾書、防火責任書及相關裝修管理規定，并按表中要求逐項詳細如實填寫。2、業主本人確定裝修方

95、案，選定施工單位，并由施工單位指定一名防火責任人。3、業主會同裝修施工單位負責人備齊如下裝修申報材料到管理處辦理申報審批手續，并分別繳交裝修保證金1000元。a.已辦理入伙手續交清費用收據或入伙會簽單復印件；b.已填寫好的深圳市家庭居室裝修開工申請表、裝修承諾書及防火責任書；c.裝修單位承建資格證書原件（交驗后退回）；d.裝修合同復印件；e.房屋裝修施工圖(包括建筑、給排水、電氣管線圖等)；f.裝修項目明細表；g.裝修人員身份證復印件和1寸照片2張。4、管理處主管裝修主任查驗裝修申報材料齊全，受理裝修申報后，在三個工作日內予以審批。裝修方案的審批原則如下：a.不能破壞建筑物的主體結構；b.不能

96、破壞建筑物的建筑立面；不能拆除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有門窗尺寸或者 房屋裝修管理規定 WI/G-021 YGJYPM A/0 6/11另建門窗；c.不能改動上下水主管道、消防管線、煤氣管道、供電、通訊、智能化線路；d.根據設計院提供的樓板設計荷載，審核樓面及吊頂材料；e.確定用電負荷（大型設備必須嚴格接地）、用電工具及相應的用電保護措施；f.廚房、衛生間等的樓板防水措施；g.有無大量使用易燃材料；h.裝修方案是否符合防火要求；i.其它。5、裝修方案經審批同意后，由業主和裝修單位負責人持深圳市家庭居室裝修開工申請表到管理處財務室繳清裝修押金。6、裝修單位負責人持裝修登記表、施工人員身份證復印

97、件、一寸照片2張管理處辦公室辦理裝修進場手續并繳納有關費用（詳見裝修收費項目及繳納標準。辦理證件包括裝修施工許可證和裝修施工人員的裝修出入證。7、裝修人員進場施工過程中，管理處有權進行不定時巡查，糾正違章。對違反裝修規定者，管理處將酌情對施工單位有關人員給予處罰。高空拋物者從重處罰。8、在裝修過程中，若需要增加施工人員，必須由裝修單位負責人親自來管理處填表繳費，辦理人員增補手續，其他人員一律不予辦理。9、房屋裝修期限一般不超過三個月，如確實需要延期，需業主親自或書面委托辦理延期手續。10、裝修竣工后，由業主（或其授權委托人）通知管理處安排裝修驗收，如無違章裝修或滲、漏、堵、損壞等情況，管理處將

98、于十日內辦理退證及退領房屋裝修保證金手續。注：退證包括退裝修施工許可證及裝修出入證。 房屋裝修管理規定 WI/G-021 YGJYPM A/0 7/11二、裝修收費項目及繳納標準：序號收費項目收費標準說 明1深圳市家庭居室裝修開工申請表施工合同裝修施工許可證12元/套此款辦理裝修手續時交納根據建設局裝飾協會成本價及深價200041號文件確定2裝修出入證工本費5元/證此款辦證時交納根據深價200041號文件確定3裝修保證金深圳市人民政府令第90號-深圳市家庭居室裝修管理規定業主裝修保證金1000元/戶 裝修完畢，經管理處驗收合格后， 如無違章處罰，裝修保證金全額 退還。如有，從此款中扣減。施工單

99、位裝修保證金1000元/戶 裝修完畢，經管理處驗收合格后， 到管理處辦理退裝修施工許可證、裝修出入證手續。若無證件丟失及無違章處罰，裝修保證金全額退還。證件若有丟失，按10元/證從押金中扣除（見深價200041號文件）；裝修期間若有違章處罰，從此款中扣減。4裝修垃圾清運費雙方協商確定 按成本價5-8元/ M2戶進場前預收。 管理處可根據實際裝修垃圾量酌情增減。裝修完畢后按成本結算，多退少補。根據深價200041號文件確定注：第4項收費標準請管理處靈活掌握。 商場、寫字樓裝修押金（業主和裝修施工單位均應收取）：商場按25元/ M2 收取，但不低于1000元。寫字樓按20元/ M2 收取，但不低于

100、1000元。 房屋裝修管理規定 WI/G-021 YGJYPM A/0 8/11三、裝修流程圖一、到管理處辦公室領取裝修申請表格、資料二、業主本人確定裝修方案，選定施工單位 寫字樓、商場裝修經消防局防火科審批 三、到管理處辦理申報、審批手續四、到管理處財務室繳納各項裝修管理費用 五、到管理處辦公室辦理施工人員進場手續六、裝修施工 寫字樓、商場經消防局防火科驗收檢查管理人員巡查監督業主監督施工 七、裝修完工后管理處進行驗收（十日內）八、辦理施工人員退場手續及退證、退領辦證押金、裝修保證金注：商場/寫字樓須拿到消防局驗收證明后，方可進駐經營/辦公。 房屋裝修管理規定 WI/G-021 YGJYPM

101、 A/0 9/11四、裝修規則1、裝修工程期限一般不超過三個月，如確實需要延期，應由業主或業主委托人辦理延期手續。2、家居裝修施工作業時間為每天7：0012：00，14：0019：00；節假日原則上允許施工，但不得進行有噪聲及散發刺激性氣味的工作。如在非工作時間內施工，或在節假日進行有噪聲及刺激性氣味的工作，管理處有權責令其停工、扣留或沒收工具，并視情節輕重給予處罰。 3、為保證施工及住戶的住用安全，以下內容為禁止之列：a.隨意改動或損壞房屋主體和承重結構（柱、梁、板、承重墻）；b.在承重墻上穿洞，隨意剔鑿梁、板、柱，拆除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有門窗尺寸或者另建門窗；c.改動上下水管道、消

102、防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。d.隨意增加樓地面靜荷載，在室內砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板等。e.任意蝕鑿頂板，不經穿管直接埋設電線或者改線；f.破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設施；g.改動屋面的防水隔熱層。h.改變廚房、衛生間的結構和功能，嚴禁將生活污水排入雨水管道。4、為保持小區及建筑外觀美觀協調統一，以下內容為禁止之列： a.改變建筑的外觀及造型，廳、房外陽臺封閉或安裝防盜網，改變外墻的顏色及窗的形式和顏色（更換窗玻璃或在其上噴漆）；b. 擅自占用樓宇外墻、樓內公共走廊及墻面，在公共走廊等公共用地上進行任何形式的搭建、安

103、裝、鋪設。c.一切屋外更改或加建。例如：遮蓬、天線、附加建筑物及標志等。d.改動進戶門的位置；改變房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等。5、對安裝防盜門、防盜網的要求：a.安裝防盜門不得妨礙鄰近住戶出入及占用公共通道，不準改變原有門洞尺寸，不得損壞門洞四周的墻面。b.窗戶允許在內側安裝防盜窗花，允許在廚房內陽臺安裝防盜網。 房屋裝修管理規定 WI/G-021 YGJYPM A/0 10/116、安裝分體及窗式空調需到管理處辦理審批手續，按管理處規定安裝：a.空調支架符合國家有關規范要求；b.必須使用不銹鋼材質，固定螺栓須經防銹處理。c.必須安裝在管理處指定的位置，以確保建筑美觀整齊。7、施工人員的行

104、為：各裝修戶須將管理處發出的裝修施工許可證張貼于大門外。裝修單位必須負責所屬裝修工人的行為。裝修人員必須持有效證件，衣著整齊，不得在非工作區逗留；嚴禁隨地吐痰、喧嘩、打鬧、賭博飲酒等。 管理處亦嚴禁工人在轄區內隨意留宿或生火，如需留宿，應由業主本人出面到管理處辦理擔保手續；如私自居住在樓宇內，一經發現，則按北京市治安管理條例規定送交當地派出所。工人在進入小區范圍時必須佩帶裝修出入證。但管理處有最終決定權批準進入與否。裝修人員嚴禁串棟、串戶，違者酌情給予處罰。8、垃圾/雜物清理區的裝修垃圾由管理處委托清運公司集中統一清運。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理處指定的方式和時間堆放到小區裝修垃圾中轉站內。

105、原則上戶內裝修垃圾清運時間定為每日中午12:00-14:00，晚上8:00-10:00。嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所（包括公共走廊及馬路上），違者視情節給予處罰。嚴禁高空拋物，違者罰款5001000元，并由肇事者承擔由此造成的全部責任。如經通告后，裝修戶未能作出適當的清理安排，管理處將自行雇用工人進行清理，而費用則從有關裝修戶的裝修保證金中扣除。9、防火責任a.施工現場必須自備足夠滅火設備，如手提二氧化碳滅火器或干粉滅火器，嚴禁使用1211滅火器。每50平米必須配備1個2Kg滅火器，但施工現場應至少配備兩個。b.不得大量使用易燃裝飾材料。c.根據中華人民共和國消防條例實施細則第十條的規定

106、，施工單位必須負責施工現場的消防工作。各施工單位必須指定一名防火安全責任人，具體負責施工現場的防火安全工作，確保各項防火安全措施的落實。d.各施工單位要對現場施工人員進行防火安全和工地管理制度的宣傳教育，使施工人員提高安全意識，自覺遵守有關的安全操作規范和制度。 房屋裝修管理規定 WI/G-021 YGJYPM A/0 11/11e.凡因違反裝修管理規定所發生的消防事故，由發生事故的施工單位、個人以及雇請施工的業主或住戶按規定承擔一切經濟及法律責任。10、安全：a.各施工單位必須聘請有合格證的電工、焊工，負責施工用電、電焊作業。b.施工用電必須嚴格執行深圳市用電防火管理條例和有關操作規程。c.

107、裝修施工用電，應提前向管理處申報，并說明電器工具的品種、 負荷、使用時間、操作人員等；施工使用的電動工具等必須符合國家現行標準，電動工具須配開關箱，開關箱內必須設漏電保護器，漏電動作電流小于30mA，開關箱電源線須采用橡皮電纜。d.施工動火，一律參照執行深圳市關于重點部分臨時動火審批制 度，到管理處辦理動火審批手續。動火作業的人員必須嚴格遵守有關的操作程序和安全規定。e.未經批準，工地內嚴禁使用電爐、電炊具、電熱水棒等電熱設施。 不準使用高瓦數燈照明，照明燈泡瓦數一般限制在100W以下。因施工需要使用碘鎢燈的，應先征得管理處的書面同意，并要做好安全措施，人離燈滅。f.裝修工人使用電器設備時，務必采取一切安全措施，包括采用適當絕緣電線。臨時接駁電線必須安放于地面上，在施工完成后必須拆除。 11、違章處理管理處每天將不定時派專人對裝修戶進行巡查，監督裝修情況，對違規現象輕者現場予以糾正，重者管理處有權作如以處理：1、責令停工；2、責令恢復原狀；3、扣留或沒收工具；4、停水、停電；5、賠償經濟損失；6、參照北京市家庭居室裝修管理規定第七章罰則處以罰款。以上幾種處罰可同時并處。