1、開業籌備管控要點（總經理訪談集）目錄:2開業籌備開業籌備管控要點管控要點工程管控1 1招商管控2 2物業管控 3 3企劃管控4 4人事行政5 5管控要點：項目設計中的合理化建議 難點滿足商業物業功能使用、業態落位的前置判斷 可能引發的問題設計缺陷和影響商業物業的使用功能，產生不必要的改造和成本。 案例1、2、3長春紅旗街主力店入口、垃圾房、空調回路的設計調整 解決方案項目立項后及時跟進設計方案、審核設計圖紙，結合現場考察和業態與功能布局的前置判斷，提出設計方案調整的建議一、工程管控 1、設計方案調整1 1案例1：施工圖設計管控長春紅旗街廣場原設計圖紙主力店出入口未設計防盜卷簾圖示 解決之前圖示

2、 解決之后1 1一、工程管控 1、設計方案調整案例2：施工圖設計管控長春紅旗街廣場原設計圖紙綜合濕垃圾間過小、無給排水設施圖示 解決之前（34平方米）圖示 解決之后（130平方米）1 1一、工程管控 1、設計方案調整案例3：施工圖設計管控長春紅旗街廣場原設計圖紙空調系統主力店未設計單獨空調回路圖示 解決之前圖示 解決之后1 1一、工程管控 1、設計方案調整2.1 技術交底是商管公司工程部的重要職責和考核點 配合項目公司完成技術交底，特別是水、電、空調、暖通等，一是交底清晰，二是共同解決存在的問題。 重點關注與安全密切的用電、消防設施等技術標準和要求，結合使用要求、招商要求，積極跟進施工進度，保

3、證無商戶超負荷用電、無消防盲區。 在項目施工進行中（未完工前），對土建、水、電、空調、暖通等各工程與項目公司、施工單位相關負責人共同進行技術跟進。隨時掌握項目公司計劃執行書并根據項目實際進展情況，不斷調整商管公司倒排工作計劃，同時公司背負大額的人員成本，使工程部班長以上人員比計劃提前兩個月到崗，在不斷學習各專業施工圖紙的同時，配備足夠的照相機，按專業、分類對隱蔽工程、工程質量情況及時拍照、存檔，大量照片對后期質量整改提供必要的圖文信息。一、工程管控 2、技術對接 技術交底2.2 技術對接-和主力店的技術對接 按照總部制定的主力店裝修管理規定，全面對接。一、工程管控 2、技術對接 技術交底2.3

4、 餐飲對接原則：1、盡早對接-招商落位后，立即展開；2、全系統對接-房屋承重、土建裝修、機電設備（消防、電力、空調、煤氣、上下水、廚房、排煙、 網絡、電話、光纖等接駁點的預留位置等）；3、有效對接-項目公司與商戶、商戶裝修負責人共同確認，不輕易改動；4、 溝通協調-保證條件、避免資源浪費。在餐飲招商完成后，立即將餐飲的以上相關點位和技術要求與項目公司對接1 1一、工程管控 2、技術對接 技術交底2.4 技術對接-和各品牌店的技術對接 招商進度和變化影響技術對接條件的有效性、準確度，注意進度的計劃性，減少變更、修改商戶的入住條件。 步行街各店裝修進場前要和店負責人、施工方負責人、設計方負責人進行

5、全面的技術對接。 對接條件除了點對點的銜接，還要考慮和項目整體技術條件、周邊店鋪的對接。一、工程管控 2、技術對接 技術交底2.5 餐飲對接要點：空調設計制冷負荷是否滿足商戶使用需求，廚房及餐廳的空調布局是否合理； 排油煙的管路布局需要單獨使用，是否符合排放要求，是否設置油煙凈化裝置，是否配置排油煙風機，管路是否有檢修口及排油口；廚房布局是否符合當地消防局規范，噴淋、排煙口布局是否符合規范，隔墻及門窗開啟方式、材料等是否與消防要求沖突。餐飲廚房要求必須做防水及閉水試驗；洋快餐要預留冷媒管井；廚房排水口前必須加裝過濾網及隔油器。1 1一、工程管控 2、技術對接 技術交底2.6 餐飲對接要點：上下

6、水的設計流量是否滿足商戶需求，上下水的安裝位置是否與廚房相匹配；餐飲商戶的燃氣需求：要求提供廚房灶具的具體參數，包括耗氣量、規格尺寸、用電量等；要求提供用電設備清單及功率，總用電量，給排水管徑，空調負荷，排風排煙等參數；對接網絡、電話、光纖等接駁點的預留位置，數量；對接交接標準，屬清水鋪及精裝鋪。清水鋪應重點關注其裝修方案，貨品布局是否超出樓板的荷載，吊頂方式及地面鋪裝材質，安裝方式等是否與廣場風格一致；店招的設計管理，應報集團公司審核，材質應滿足設計要求。1 1一、工程管控 2、技術對接 技術交底協調要點-圖片資料齊全，有理有據，及時準確不厭其煩多次溝通協調 難點各單位互相推諉，不按時解決

7、可能引發的問題造成工期延誤，施工停止 案例4呼市餐飲商家兩例 解決方案嘉年華排風豎井未封堵，雨水從豎井流入商鋪內，商鋪無法裝修，連續幾日請項目公司施工單位查看現場，確定完成時間，并派專人跟進問題整改1 1一、工程管控 3、如何多方協調與項目公司、總包方等案例4： 呼市碧海云香豎井未封堵圖示 解決之前圖示 解決之后1 1一、工程管控 3、如何多方協調與項目公司、總包方等管控要點：技術對接、統一標準、施工安全 難點：二裝期間交叉作業、立體施工 可能引發的問題：商戶進場慢、設計慢、施工慢、人員到位慢、經營設施準備慢，影響 開業進度； 案例5：長春紅旗街廣場、武漢菱角湖廣場 解決方案：1、作好工程審圖

8、、提前作好技術對接； 2、作好施工用電、照明的協調； 3、盡可能創造條件讓商戶提前進場裝修，可以采用各工序交叉施工、齊頭并 進，在施工場地上采用各種變通方式提供場地，在施工現場根據商戶提供 的裝修進度表進行進度檢查等工作； 4、在商戶經營設計的準備上面，要及時向制作廠家了解制作進度。總之，想 盡一切辦法提高商戶的裝修進度，在裝修質量上主要要嚴格審圖，確保整 體裝修效果，對于裝修材料的選擇，則要美觀、時尚且符合消防要求； 5、工程部多巡場，發現問題及時解決。1 1一、工程管控 4、二裝工程管控案例5：p 長春紅旗街廣場根據招商總體進度，結合總部關于廣場房產技術條件、機電設計標準、廣場建造標準等集

9、團規范性文件，提前4個月根據各業態機電特點，制定步行街、主力店房產條件及機電條件，根據招商情況不確定性，預留10%條件，為項目二版施工圖設計及招商進度提供有力的技術支持。p 結合商管公司開業倒排計劃，制定小商戶、主力店裝修圖紙設計指引、裝修出圖計劃、臨時用電方案、裝修管理方案等全面二裝管控方案和計劃，同時嚴格控制裝修圖紙出圖時間、進場時間、以及每天裝修進度，通過持續監督和無縫對接、全方位協助，保證各商鋪裝修進度可控。p 隨時掌握項目公司計劃執行書并根據項目實際進展情況，不斷調整商管公司倒排工作計劃，同時公司背負大額的人員成本，使工程部班長以上人員比計劃提前兩個月到崗，在不斷學習各專業施工圖紙的

10、同時，配備足夠的照相機，按專業、分類對隱蔽工程、工程質量情況及時拍照、存檔，大量照片對后期質量整改提供必要的圖文信息。1 1一、工程管控 4、二裝工程管控1 1一、工程管控 4、二裝工程管控（1）裝修材料運輸管控管控要點： 難點外場較小，無法大量放置建筑材料。 可能引發的問題步行街通道放置大量材料，導致二裝商戶材料 無法正常運輸，影響工期。 案例6合肥，公共區域放置大量地面石材，管材。 解決方案與施工單位協商，清理材料至較晚進場裝修的鋪面， 保證二裝商戶運輸材料。案例6： 合肥包河廣場裝修材料運輸管控圖示 解決之前圖示 解決之后1 1一、工程管控 4、二裝工程管控（1）裝修材料運輸管控管控要點

11、：保證電梯垂直運行的正常運行 難點臨時電源經常停電，電梯出現故障，精裝單位搶用貨梯 可能引發的問題不能滿足二裝商戶上料需求 案例漢拿山裝修時，三天未把材料運上去。 解決方案同項目公司電梯安裝單位簽定責任書，明確三方責任，項目 公司保證臨時用電，電梯安裝公司保證電梯的維保，保證二 裝商鋪上貨及時的前提下，合理安排精裝單位上貨時間。1 1（1）垂直運輸管控要點和難點一、工程管控 4、二裝工程管控管控要點： 難點步行街頂層為餐飲商戶，油煙量較大。 可能引發的問題步行街餐飲商戶油煙竄味，影響營運品質。 案例7合肥設計出現5家商戶共用一個油煙管道，無法滿足排油煙量。 解決方案與設計協商，由多戶一用改一戶

12、一用，在商戶廚房區域增開 洞口，就近設置單獨油煙管道，滿足排油煙需求，為后期營 運留下扎實基礎。1 1一、工程管控 4、二裝工程管控（2）排油煙管道設置管控案例7：合肥包河廣場圖示 解決之前圖示 解決之后1 1一、工程管控 4、二裝工程管控（2）排油煙管道設置管控管控要點：保證裝修供水，減少跑水漏水事故 難點臨時用水管道經常斷裂跑水 可能引發的問題無法保證餐飲商鋪正常裝修用水 案例呼和浩特廣場王莉餐飲裝修施工用水 解決方案為保證廣場正常開業，及時與項目公司溝通，開通衛生間 的正式用水，徹底解決了餐飲商鋪裝修用水，杜絕了到處跑水事故（3）二裝臨時用水管控1 1一、工程管控 4、二裝工程管控管控要

13、點： 難點根據消防要求，商戶裝修墻、地面至少達到B1級防火要求，吊頂 達到A級防火要求。在裝修時間緊張情況下，要求部分商戶修改 裝修方案，方可下一步施工。 可能引發的問題無法滿足消防要求，消防驗收無法通過。 案例呼市部分店招基層使用木質材料，與商戶協商后未果。 解決方案首先進行消防要求宣講，加強現場巡查，及時發現隱情和違 規工程予以勸導，最后工程部可安排人員給予強行拆除。1 1（4）二裝消防要求一、工程管控 4、二裝工程管控管控要點：二裝消防能正常通過驗收、消防系統能正常運行 難點：已經完工的消防噴淋系統和商戶裝修的需求相沖突，需要重新改造。 可能引發的問題：1、不符合政府相關規定，留下消防安

14、全隱患；2、 影響店面形象；3、影響二次消防驗收；4、影響二次裝修進度。 案例：廣州白云廣場 解決措施：1、嚴格管理商戶對消防系統的改造，在商戶搶開業進度裝修吊頂時采用先吊頂后延伸煙感和噴頭的辦法；2、開業后組織二次改造，消除消防隱患。1 1（4）二裝消防要求一、工程管控 4、二裝工程管控1 1（4）二裝消防要求廣州白云案例一、工程管控 4、二裝工程管控管控要點： 難點部分商戶裝修投機取巧，使用材料未按裝修規范要求施工。 可能引發的問題存在很大安全隱患，且影響消防驗收。 案例8、9無錫部分商戶裝修時，有幾家商戶未使用阻燃線，又 如合肥、沈陽鐵西的店招管理。 解決方案與商戶業主多次溝通，說明存在

15、的安全隱患，達成共識， 要求施工隊更換材料。如店招采用壓克力燈箱更換成防火 材料物質的燈箱。1 1（5）商戶裝修材料管控一、工程管控 4、二裝工程管控案例8：合肥包河廣場工程部人員拆除店招木基層圖示 解決之前圖示 解決之后1 1（5）商戶裝修材料管控一、工程管控 4、二裝工程管控圖示 解決之前圖示 解決之后案例9：沈陽鐵西廣場JECCI FIVE商鋪采用壓克力店招，后改為烤漆玻璃店招 1 1（5）商戶裝修材料管控一、工程管控 4、二裝工程管控管控要點： 難點裝修驗收的管控 可能引發的問題各種安全隱患 案例10沈陽鐵西廣場商鋪裝修申報驗收 解決方案隱蔽工程封閉前兩天，由商戶或施工單位提出驗收申請

16、。 驗收合格填寫隱蔽工程驗收單，不合格的限期整改。 商戶吊頂封閉時，必須在設備閥門下預留必要的檢修口。1 1（6）裝修驗收管控一、工程管控 4、二裝工程管控圖示 解決之前圖示 解決之后案例10：沈陽鐵西廣場pizzahut商鋪預驗收1 1（6）裝修驗收管控一、工程管控 4、二裝工程管控管控要點：地下室防水、屋面防水、餐飲廚房防水 難點隱蔽工程、防水施工工藝、防水卷材整體性 可能引發的問題漏水 案例11寧波江北廣場禾綠壽司門口漏水 解決方案1、無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。2、屋頂防水卷材的質量，保護、保溫層的施工工藝，保溫夾層的回

17、填材料，建筑物沉降縫（伸縮縫），管線管道處的粘結質量，以及屋頂機電設備安裝時對防水層的保護，必須嚴密監控。3、預埋件的埋設應嚴格按規范施工；養護時間和養護方式應嚴格監控，此項是承建商經常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。1 1（1）防水工程管理經驗一、工程管控 5、防水工程管理要點 圖示圖示 解決之前解決之前圖示圖示 解決之后解決之后案例案例1111：寧波江北廣場：寧波江北廣場由于前期工期較緊，施工面廣，禾綠壽司門口營業后經常漏水報修。經工程部人員查看后發現，是屋面防水施工不到位、養護時間不到位所致。后聯系經施工單位在屋面重新做防水施工才將漏水問題解決。 1 1（1）防水工程管理經驗一

18、、工程管控 5、防水工程管理要點管控要點：及時派專人全程跟進防水施工，嚴格按施工規范要求施工。 難點監控施工工藝施工材料 可能引發的問題施工質量不合格，會造成滲水，引發索賠事件 案例寧波江北廣場麥當勞甜品站滲水索賠 解決方案同商鋪施工單位溝通，重新制作防水，48小時閉水試驗合 格后在進行下道工序施工1 1（2）餐飲廚房防水施工管控一、工程管控 5、防水工程管理要點管控要點： 難點漏水點位多，淮安廣場變電所處于地形復雜管線眾多位置，共有四處漏水源頭，有一處處理不好都解決不了中變電所漏水問題。 可能引發的問題線路短路造成停電 案例12淮安廣場變電所屋頂漏水處理方案 解決方案1、電纜管線采用堵漏王封

19、堵；2、伸縮縫采用開槽鋪防水 卷材；3、墻體滲漏采取開槽、防水寶、堵漏王等措施；4、排 煙風井采取屋面風井口安裝百葉窗和周圍縫隙封堵；5、采取四 種防水措施后，徹底解決了中變電所漏水問題。1 1（3）設備房漏水處理一、工程管控 5、防水工程管理要點案例12：淮安廣場設備機房圖示 解決之前圖示 解決之后1 1（3）設備房漏水處理一、工程管控 5、防水工程管理要點管控要點：送風排風風機聯動、噴淋頭露出吊頂是否平整 難點消防聯動時，防排煙風機經常不能聯動 可能引發的問題存在嚴重的消防安全隱患 案例13呼市華潤超市消防測試時聯動不能正常啟動運行 解決方案組織項目公司消防施工單位逐一調試解決1 1（1）

20、設備聯動一、工程管控 6、消防設備設施管控要點案例13：呼和浩特廣場華潤超市消防測試時聯動不能正常啟動運行圖示圖示 解決之前解決之前圖示圖示 解決之后解決之后1 1（1）設備聯動一、工程管控 6、消防設備設施管控要點管控要點：消防系統的聯動測試和驗收 難點：消防噴淋系統無滴漏水、水壓能達到要求，能成功聯運。 案例14：福州廣場噴淋系統測試驗收 可能引發的問題：1、消防系統的加壓測試可能引發場內多處漏水； 2、各系統間不聯動而導致驗收失敗。 解決措施： 1、在正是驗收前采用分次加壓測試的措施，觀察有無滴 漏，每次檢查要打開檢修口逐條檢查管道是否滴漏，而非漏水后 才確認；2、工程部相關操作人員提前

21、介入調試和測試，能熟練操 作，監督好安裝、調試、設備質量；3、最好是在二裝前能進行壓 力測試，測試后立即解決問題，最好是進行長時間的壓力測試；4、 開業后組織檢查，排除消防隱患。1 1（2）消防噴淋系統一、工程管控 6、消防設備設施管控要點案例14：福州廣場消防水泵多線盤遠程啟動流程圖示 1、水泵置于自動狀態2、手動盤置于允許位置3、按動多線盤水泵啟動按鈕4、通知工程技工監測水壓1 1（2）消防噴淋系統一、工程管控 6、消防設備設施管控要點管控要點： 難點廣場內部分排煙口測試時無風，故障原因及涉及的單位較多 可能引發的問題發生火災后果嚴重 案例15淮安廣場步行街B口穹頂排煙風機啟動后無風 解決

22、方案1、配合項目公司及施工單位進行消防聯動，記錄并分析 設備故障；2、自行組織消防聯動測試及單點測試，記錄并分析設備 故障原因，主動協調總包及各分包單位進行整改。1 1（3）消防問題故障處理一、工程管控 6、消防設備設施管控要點案例15：淮安廣場排煙設備故障處理圖示 解決之前圖示 解決之后1 1（3）消防問題故障處理一、工程管控 6、消防設備設施管控要點管控要點：保證有足夠的容量、能正常使用 難點：規劃設計在前，招商在后，物理荷載（包括電力荷載、樓層荷載、制冷量、用水量、用氣量等）滿足不了商戶的需求 可能引發的問題：1、滿足不了商戶的用水、電氣等需求，影響招商，影響開業；2、 過于遷就商戶，造

23、成負荷浪費和運營能耗偏高。 案例：武漢菱角湖廣場 解決方案：1、當地商管公司領導班子等要在項目的擴初階段及時到位和介入，根據項目落位方案和商戶進場摸底的結果，提供相對準確的荷載需求；2、在招商完成后及時將商戶的相關需求和設計圖水、電、氣、收銀POS落位圖報給項目公司，提前進行協調和處理特別是餐飲一定要提前報；3、要嚴格審核商戶上報的用水、電、氣需求，除掉其中的水份。1 1一、工程管控 7、水、電、氣、網絡通訊各系統管控管控要點： 難點由于是光纖入戶，光纖材質較脆弱。在商鋪裝修時，及容易將之 前已經施工的光纖線路破壞。 可能引發的問題導致商戶通信、電話、POS無法正常使用 案例合肥廣場室內街2F

24、 APPLE裝修時將事先已預埋的光纖破壞， 導致在開業前一天對外通信、POS無法正常使用，給商戶第二天 的開業帶來了極大的不便。 解決方案與通信運營商溝通后，測出光纖斷點具體位置，在斷點處進 行光纖熔接，直至光損耗達到正常范圍值，最終使商戶的業 務能正常開展。對于步行街商鋪通信及POS機的管控1 1一、工程管控 7、水、電、氣、網絡通訊各系統管控管控要點：是否便于日常使用需求，是否預留檢修口 難點跟進不到位，施工工期緊，經常造成設備設施無法使用與維修 可能引發的問題不能滿足使用需求 案例呼市廣場餐飲商戶明蘭、巨晴風機盤管電源未分開 解決方案開業后，商管工程部自行更改線路1 1一、工程管控 8、

25、機電設備管控與維護要點（1）便于檢修管控要點：電梯的保護、空調的驗收和測試 難點：施工點多電梯被損壞、空調功率不夠 可能引發的問題：1、在籌備期中不注意保護機電設備，造成電梯的損壞； 2、日本料理、港式餐廳等空調功率不夠 案例：武漢菱角湖廣場 解決方案：1、加強設備使用的管理，只有經廠家驗收合格的設備才能使 用，并且有專人看管；2、強化電梯保護的培訓，并進行保護處 理，貨梯要求進行包板使用，扶梯必須覆蓋塑料膜。3、餐飲定 下來提前做好相關技術對接。1 1一、工程管控 8、機電設備管控與維護要點（2）驗收測試招商管控2 21、招商工作的整體策劃2、市場調研及招商定位3、招商大會及中國行4、業態組

26、合與品牌落位 5、商戶資源儲備 6、室外步行街招商管控7、招商隊伍的組建和管理 8、營運籌備 9、二裝現場管理 招商階段的劃分：按照項目商管公司總經理到位直至項目開業一般為10個月左右的時間，這段時間可以分為： A:招商前期（開業前10個月到開業前6個月）； B:招商中期（開業前6個月到開業前3個月）； C:招商后期（開業前3個月到開業當天）；在三個階段中，招商工作重點不同，管控要點和難點也不相同。 二、招商管控 1、招商工作的整體策劃2 2A.招商前期管控重點：項目市調報告的形成；招商運營副總的到位與招商團隊的組建；項目公司室外步行街商鋪銷售方案及定價；意向商戶的摸底調查，調整品牌落位，向總

27、部建議適當的租金水平，完成租金分解，確定各樓層、各位置的目標品牌（至少三個品牌預落位）和租金條件；招商手冊的完成；主力店、次主力店、重點餐飲品牌的合作意向確定（位置、面積、合作年限、租金或扣點水平）。二、招商管控 1、招商工作的整體策劃2 2B.招商中期管控重點：品牌落位的再次調整確認，原則上不再做大的變動；各業態重點品牌的洽談和突破；招商大會與中國行的實施；同項目公司、商戶共同確認主力店、次主力店、餐飲店的工程條件和進場時間；招商工作的全力沖刺，此階段要完成所有招商任務的80。2 2二、招商管控 1、招商工作的整體策劃C.招商后期管控重點：全力沖刺完成剩余商鋪的招商；全力敦促商戶進場裝修；商

28、戶裝修形象、進度、質量的把控；商戶及其裝修施工隊、項目公司、商管公司的工程對接會議，建立工程問題臺帳，并逐日消項；開業慶典的商戶邀請。 2 2二、招商管控 1、招商工作的整體策劃管控要點與難點： 全面掌握和理解項目概況、整體定位及特點； 深入的所在城市及區域的市場調研； 詳實、準確的重點品牌經營及發展情況；可能引發的問題：（1）難以明確與總部招商中心、萬千百貨等的招商工作界面、及招商側重點，對外招商工作步驟缺乏協調統一；（2）招商工作出現偏差，難以形成目標品牌商家的合作共鳴，影響招商進度。解決方案：（1）確保市調數據的準確性，尤其是租金調研數據的準確性；（2）商戶意向摸底的全面性和扎實程度；（

29、3）及時獲得總部招商中心的指導和認同，及早報請商業決策文件的審批；（4）同項目公司溝通市調報告，培育項目公司對商業需求的理解。二、招商管控 2、市場調研及招商定位2 2案例1：寧波江北廣場在開業籌備期之初，即重視項目全面、深入的市場調研工作，通過多種渠道取得詳實、準確的品牌商家經營數據及發展情況資料，定期和不定期地與目標品牌商家、 消費者及相關業內人士代表等進行交流和座談，為招商定位工作奠定了良好的基礎。解決方案： （1）組織市場調研，收集、分析品牌經營資料，確定招商定位； （2）組織商戶、消費者、業內人士代表進行交流座談； （3）協助總部招商中心確定主力店、次主力店、聯發品牌引進方案； （4

30、）加強與萬千百貨的有效溝通，形成互動招商的良好市場效應。二、招商管控 2、市場調研及招商定位2 2管控要點和難點： 招商大會前成功組織“中國行”； 在開業前6個月成功召開招商大會； 促成商戶及時簽約，意向客戶簽約率達到50%；可能引發的問題：達不到預定的招商簽約率，影響招商進度；解決方案：(1)盡早組建招商團隊，提前儲備充分的目標商戶及招商大會的參加商戶；(2)招商大會在地點、時間、現場布置、項目演示文稿、商戶發言代表的選擇（最好服裝、餐飲業態最有影響力的商戶各選一位）、接待質量（接送站、餐飲、住宿、公司陪同人員）等方面要周密安排；(3)中國行在考察項目的選擇上要有代表性、針對性，有利于增強商

31、戶的信心；在商戶中間適當安排兩、三位認同我方項目，善于溝通，影響力強的商戶，利用商戶影響商戶；(4)在各種環境中合理運用對比、短缺、互惠等多種影響策略。二、招商管控 3、招商大會與中國行2 2 案例2：于2010年12月23日開業的合肥包河廣場，2010年5月11日統計意向客戶的簽約率即達到68%；重點品牌ZARA、BSK、PB及STR完成簽約，后期招商推進階段除聯發品牌以外，其他本地代理商均很快完成簽約； 解決方案： 組織“中國行”：在招商大會召開前，鎖定目標品牌廠商，落實專人進行攻堅、參觀接待及陪同； 篩選、邀請商戶：向擬邀請商戶全部發出邀請函、收集回函，明確具體對接人員于“中國行”成行前

32、和招商大會前一晚，電話再次確認受邀請者參加的準確信息； 會務及資料準備： 全方位投放招商廣告，確定會議場地、合作公司、 新聞媒體、宣傳軟文、招商手冊等； 以有影響力的重點商戶為突破口，如：獨家引進有影響力的品牌、本地有影響力的品牌。二、招商管控 3、招商大會與中國行2 2管控要點和難點： 抓住重點品牌選位需求，依次規劃主力店、次主力店及聯發品牌落位； 掌控樓層商業主題、及時合理調整業態組合及占比； 確定品牌落位圖、租金條件及分解方案；可能引發的問題： 重點品牌落位不準確，將會導致整體落位重新調整； 影響品牌落位圖、租金條件及分解方案的確定； 如果是重點餐飲商鋪落位需調整，機電條件的預留可能無法

33、滿足其品牌需求。二、招商管控 4、業態組合與品牌落位2 2案例3：合肥包河廣場一樓1-30、1-31商鋪在招商初期規劃為服裝商鋪，但實際洽談后發現由于商鋪結構問題，達到級次的服裝品牌不能接受，后期改為餐飲商鋪。解決方案： 選擇公司品牌庫的品牌，引進之外的新品牌則提前報備商管總部招商中心，注意選擇行業內的前10名商家； 餐飲、服裝是重點，優先確定餐飲和快時尚品類； 處于端頭或動線末端位置的餐飲鋪，引進知名大餐飲；在合作洽談不能明確的情況下，以盡可能多的機電要求預留工程條件，以備調整方案； 按13原則每個商鋪至少鎖定3個商家，對于沒有確定合同的鋪位，最少同時洽談三個不同級次的品牌備選； 快速與商家

34、簽訂合同、繳交定金、租金，同時進行工程技術對接、審核裝修圖、確定裝修標準及費用，催促商戶及早進場施工及場外柜臺道具制作。 二、招商管控 4、業態組合與品牌落位2 2管控要點和難點： 理想方案、可執行方案、備選方案不同級次的品牌的豐富儲備；可能引發的問題： 招商定位提升時品牌資源不足； 確保開業備選品牌不足。二、招商管控 5、商戶資源儲備2 2案例4：在合肥包河招商意向簽約率超過70%時，商管總部招商中心提出一樓整體品牌提升，前期作為儲備的相關品牌的重新洽談，異地招商迅速啟動。解決方案： 選擇公司品牌庫的品牌，同年開業的廣場間的資源共享，引進之外的新品牌需提前報備商管總部招商中心； 按13原則每

35、個商鋪至少鎖定3個商家； 開業前，不同級次意向品牌的動向的密切關注，對于沒有確定合同的鋪位，最少同時洽談三個不同級次的品牌備選。二、招商管控 5、商戶資源儲備2 2室外步行街的整體策劃的基本思路： 由于室外步行街的銷售和后期的服務式招商及運營效果是密不可分的，所以必須明確室外步行街銷售和招商的目標，主要包括以下三個目標：在銷售上追求快銷，確保資金快速回收和現金流平衡；順利完成服務式招商，盡可能實現步行街和大商業的同步開業；有利于營造整個項目的商業氛圍（規劃室外步行街的業態和品牌，盡量和大商業的其他部分形成互補）。二、招商管控 6、室外步行街招商管控2 2管控要點和難點：準確調查周邊商業的銷售價

36、格和租金水平，為公司提供最佳銷售價格的決策提供依據，為業主制定合理的租金回報目標；在項目市調的同時對室外步行街的業態和品牌做規劃，適當規劃其他沒有規劃而消費頻度較高的品類：如銀行、郵局等業態；實現室內、外步行街招商的同步啟動，實現招商資源的共享；對業主進行摸底調查，對自營業主盡量引導經營目標的業態和品牌，對于非自營型業主盡量按照目標業態和品牌招商；確定總經理或招商運營副總，負責室外步行街的招商工作，租賃服務部和招商部每周至少召開一次碰頭會；二、招商管控 6、室外步行街招商管控2 2針對期望值過高、過低業主，分別對待，盡快與其達成租賃條件；大部分商戶為品牌代理商或經營散貨，經營能力參差不齊；商戶

37、可以接受的租金價格低，租期要求長，普遍要求在開業前期有一定的免租期、物業費減免；在工程技術條件不完善的情況下，工程技術條件將成為招商和開業工作的難點；可能引發的問題：影響室外街商戶不能與大商業同步開業。二、招商管控 6、室外步行街招商管控2 2解決方案： 幫助業主了解市場租金水平，調整業主租金預期； 使用影響力策略，提升商戶租金接受水平； 采用合理的獎勵措施，促使業主及時簽約，促使商戶接受業主合理的租金要求； 精心準備商戶和業主對接的準備工作 : 仔細核對業主授權書和商戶合作意向書的條件； 精心選擇對接地點和對接人員； 對接動作要迅速果斷，一旦雙方有合作可能要盡快簽約； 對接失敗要同業主簽署對

38、接確認書，增加業主簽約壓力，降低租金標準。二、招商管控 6、室外步行街街招商管控2 2 案例二：案例二：案例5：福州金融街廣場的招商工作啟動時，離開業僅有4個月的時間，大多數商戶特別是餐飲商戶的裝修困難和開業壓力極大，租賃服務部人員每天催促商戶加派人手，加班裝修，并向商戶提供部分裝修工具和負責監工。解決方案： （1）強調商業發展的規律性，說服業主重視回報的長期性，不要追求短期的高租金，導致商鋪空置和造成租金下降； （2）幫助業主客觀分析、測算，抓住客戶心理及其商鋪按揭還款壓力，盡快與業主簽署招商委托授權書，實現租賃簽約； （3）事前精心、周密準備，最大程度地提高招商對接一次成功率；對招商對接失

39、敗的業主，要求其與現場商戶簽署對接確認書進行存檔，作為租賃服務部已進行服務的記錄，并告知只有簽了確認書的業主才能享受下次對接服務，使其在下次對接時處于心理弱勢； 二、招商管控 6、室外步行街街招商管控2 2 （4）對于不易溝通的業主或難以降低期望值的業主，利用業主中有影響力、配合度較好的業主出面做工作，同時爭取到置業顧問的配合。 （5）對接要迅速解決，不給雙方留有太多思考的空間與時間，盡量不要把范本合同提前給雙方進行細致的研究。開業前開業當天二、招商管控 6、室外步行街街招商管控2 2管控要點和難點： 招商人員的特長領域的合理搭配，在招商進入最后調整期的工作狀態的調整；可能引發的問題： 對不同

40、業態品牌的需求了解不足，洽談合作條件的不能很好的把握； 招商最后的調整階段的頻繁調整，需要招商人員保持平和心態和積極的工作態度；二、招商管控 7、招商隊伍的組建與管理2 2案例6：合肥包河廣場在開業籌備期，起先是按業態招商，其中又以餐飲和服裝為中心，配套補位的分工模式進行，在招商營運并行期，則及時調整為樓層分工負責，在招商進入瓶頸時，以營運準備工作調劑。解決方案： 招商與營運的并行期的延長，提前進行相關營運準備工作，為后期招商調整騰出時間； 明確的分工，合理的補位；二、招商管控 7、招商隊伍的組建與管理2 2案例7：淮安廣場 招商團隊組建圖示 解決之前圖示 解決之后二、招商管控 7、招商隊伍的

41、組建與管理2 2管控要點及難點：(1)營運管理操作指引修正、完善并報審確定；(2)商戶裝修圖紙報審、施工手續辦理及施工現場管控；(3)營運人員招聘、培訓及現場考核；(4)協助商戶招聘人員并對商戶店長、店員進行培訓及考核；(5)各部門負責人每日召開商家裝修及開業管控會議及現場辦公會；(6)將每一商鋪逐戶，分解落實到每個分管營運助理，納入管控范圍；(7)對各商鋪店招及店面形象嚴格審核并要求提升。(8)各部門進行開業前的模擬演練。(9)合同回收以及相關費用、裝修費用催繳到位。(10)服務臺的廣播調試以及廣播稿的擬定與錄音、背景音樂的選取。(11)相關開業后營運管理所需物品的準備。二、招商管控 8、開

42、業前營運準備2 2二、招商管控 8、開業前營運準備2 2招商期與營運期交疊的時間段的把控；商戶進場裝修時條件不具備，場內經常會出現斷電、水及漏水的現象；營業執照等相關證件辦理要與相關政府部門進行多次協商，特別是餐飲證手續繁多； 商戶招聘人員難度大；可能引發的問題：上述因素和問題將會影響我們整場滿鋪開業。案例8：福州金融街廣場：聯發品牌拉夏貝爾因進場時間遲；星巴克商戶裝修公司又不配合，不緊不慢地裝修；項目公司屋面封堵未做到位；解決方案： 營運人員每日徹夜進行溝通，現場跟蹤落實. 直至聯系拉夏貝爾公司老板親自到現場處理，將上海貨柜拆移至現場安裝； 營運人員每日拍照傳送總部，請總部協調星巴克總部加快

43、裝修進度，現場營運人員每日進行現場巡視檢查溝通，為了滿鋪開業，無償提供店內的保潔衛生； 二、招商管控 8、開業前營運準備2 2 星巴克施工進度慢星巴克現狀拉夏貝爾現狀二、招商管控 8、開業前營運準備2 2案例10：淮安廣場 營運籌備例表二、招商管控 8、開業前營運準備2 2案例9：合肥包河廣場首批簽約客戶距離其品牌開業籌備最長的有4個月的時間，期間招商與營運的人員需要與其保持溝通，了解其后期的準備工作的進展，最重要的是品牌經營者的心態變化；解決方案： 相關人員保持溝通，相關的工作進展的及時告知（知名品牌的簽約，裝修方案的設計等）； 招商營運人員分工及時調整；管控要點及難點： 及時敦促商戶進場裝

44、修 幫助工程、物管、運營等部門和商戶進行對接； 跟進商戶經營設備（由廠家或第三方制作準備）、人員招聘、商品準備等工作。可能引發的問題 ： 商戶未能及時進場裝修，影響準時開業或開業質量不佳； 對接不好而導致對接對象錯誤、溝通不暢、效率低下，甚至產生矛盾； 確保商戶不會因非裝修因素導致無法開業或開業質量不佳。 二、招商管控 9、二裝管控2 2解決方案：除了公司層面出臺各種優惠措施敦促商戶進場，作為招商人員最重要的作用就是時刻和商戶的最高決策者保持及時暢順的溝通，確保商戶高層重視準時進場工作，及時劃撥進場相關費用、敦促設計公司出圖、組織施工方招標和進場材料、人員的準備等工作；組織商戶施工方進場對接會

45、，要求項目公司工程部、現場安全主任，商管公司工程部、物管部、企劃部、營運部等多部門與商戶的工程部、運營部、店長、裝修施工隊工頭等對接會議，就交鋪標準、進場時間、裝修材料的進出通道、臨時用電用水、裝修進度表、裝修安全事項等工作達成一致，幫助各方認識對接對象、分工、聯系方式等；跟進商戶的經營設備的準備工作、新店員工的招聘、商品準備等工作，出現問題時要及時向公司領導和商戶高管反應，確保開業準備的各項工作到位；2 2二、招商管控 9、二裝管控案例11：按照規劃院的相關要求，二裝不允許在商鋪玻璃幕墻上有所變化。在實際裝修跟進過程中，合肥包河廣場根據干鍋軒的外立面木線條裝飾和芒果泰融合餐廳的外立面彩色彈涂

46、能夠更好的表現其品牌特色，及時調整既定的裝修方案。解決方案與集團規劃院頻繁溝通，及時調整和不斷優化既定的裝修方案；嚴格遵循商鋪二裝事前溝通與審圖、事中修正與控制、事后調整與控制的三級管控機制，主動、及時做好對內、對外溝通、協調及配合工作。2 2二、招商管控 9、二裝管控物業管控 3 31、規劃設計管控2、籌備期店鋪裝修三級管控機制3、如何做好中控室的管理4、環境開荒管控5、入伙管控6、成品保護7、地面保養8、品質管理9、消防管理管控要點：根據項目施工進展，在各項目定標前確定規劃設計方案 難點項目施工招投標在前，集團相應的指引規范在后 可能引發的問題反復施工影響后期使用，更甚者以至于無法滿足使用

47、 功能。 案例停車場吊掛導視標識和墻面導視標識為兩家施工單位，他們分別 取得了兩個不同版本的施工圖紙，致使在施工時出現相互矛盾， 無法為顧客提供正常的導引服務，造成不好的影響。 解決方案召開導視復盤會，重新更換導視標識。3 3三、物業管控 1、規劃設計建議難點一：停車場的設計管理 現象和問題：1、出入口設計存在的問題主要是直角轉彎進入（出）停車場，收費崗亭過于靠近轉彎處，從而導致車輛出入不暢順；2、北方停車場出入口向北，導致能耗的增加；3、垃圾房位于停車場的中央位置，氣味大，且垃圾車容易造成地面的二次污染，同時影響場內主干道的交通；4、停車場照明不足，分區顏色不醒目，導示系統對功能區指示不清晰

48、，各廣場停車場導示不統一，超市扶梯和步行街直梯的門口燈光照明不醒目等問題。解決方案：1、需要商管公司總部層面和規劃院加強溝通，從設計源頭加以控制；2、在第二版施工圖審圖環節，商管公司要及時提供意見，一旦施工圖確定要再改就很困難。3 3三、物業管控 1、規劃設計建議菱角湖180轉彎包頭出入口向北難點二：停車場的工程質量管理 現象和問題：停車場的常見問題有1、頂部或墻體漏水、地面冒水、滲透等情況；2、地面平整度不夠；3、地平漆在開業不到半年的時間就出現脫落和掉皮的現象。解決方案：1、溝通項目公司，停車場的施工要提前，各工序間要保留足夠的時間。菱角湖漏水菱角湖路面不平菱角湖路面不平菱角湖施工粗糙3

49、3三、物業管控 1、規劃設計建議事前溝通與審圖事中修正與控制事后調整與驗收1233 3三、物業管控 2、籌備期店鋪裝修三級管控機制裝修管控事前控制與審圖裝修指南-明確裝修標準和要求LOGO形式同業借鑒圖紙交底臨街面處理商鋪裝修的目標：優質租戶+精美店鋪+高質商品，讓店鋪富有特色，快速吸引顧客眼球，讓商品親密接觸顧客，提升店鋪銷售店鋪裝修需要一店一特色，避免視覺疲勞3 3三、物業管控 2、籌備期店鋪裝修三級管控機制裝修管控事中修正與控制平面圖初審不同業態關注重點功能（ 氣源、上下水、暖通、排煙等 ）店鋪整體氛圍營地面 頂部關聯鋪主題風格的協調性作好裝修施工的現場管理定位明確：溝通了解每個店鋪的技

50、術數據溝通了解各品類的數據，功能溝通了解每個業態的技術參數 與項目公司定位明確：與租戶與租戶設計人員與租戶施工方對設計圖進行交流在裝修中溝通、調整對裝修表現做總體驗收裝修管控事后的調整與驗收內裝收尾階段的細部調整（收口、清潔等）內場廣告位關注點位3 3三、物業管控 2、籌備期店鋪裝修三級管控機制 3 3三、物業管控 2、籌備期店鋪裝修三級管控機制解決方案：有部份商戶裝修完工，等待開業，因項目公司屋面封堵未做到位，造成部份商鋪返工，營運部全力協調項目公司進行屋面封堵，并與商家協調在規定的時間內重新裝修。卡賓漏水卡賓現狀案例1：福州金融街廣場提供A.工程施工前期的管控管控要點：（1）施工人員出入的

51、管控（2）消防監控中心出入物品的管控（3）施工人員操作規范的管控（4）夜間操作管控（5）上機操作及聯動測試的管控（6）對監控員的工作規范管控（7）了解和掌握監控設備和消防主機的功能管控要點：（1）配合項目公司的培訓安排，做好隊員的管理（2）驗收期間認真記錄各個問題并做好筆記，對有疑問的積極提問，并督促項目公司對有問題的地方進行整改（3）做好資料收集工作(監控探頭數量和位置、消防設備設施的數量和位置)3 3三、物業管控 3、如何做好中控室的管理B、調測期的跟進和學習監控室應急物資配置齊全、安放措施到位案例2：福州金融街廣場提供3 3三、物業管控 3、如何做好中控室的管理（1）對消防報警主機存在的

52、故障及疑問及時與設備廠方進行溝通并要求及時解決（2）對末端設備存在的問題與故障及時與工程項目方進行溝通并且督促施工方及時解決（3）對消防主機的操作技術與設備廠方時時進行溝通并要求廠方工程師對操作技術的培訓與更新（4）對現期整改的問題未完成的及時上報 C、與工程項目方、廠商設備方的溝通D、正常運行期的管理（1）對中控室人員出入的管理與登記（2）對中控值班人員的工作規范管控（3）對值班人員的值班記錄進行檢查（4）對中控室的環境與衛生進行管控（5）對中控室的報警記錄進行檢查并做好歸檔（6）對中控室的消防器材進行每日查看是否完好正常（7）定期對中控室值班員進行培訓并強化業務技能（8）對中控室上墻制度的

53、完善并進行有效管理3 3三、物業管控 3、如何做好中控室的管理管控要點： 室內步行街內場在開荒前必須做到封閉管理和對裝修施工及人員出入實行有效的管理。 難點如不能及時封閉管理和對裝修施工有效控制,重復開荒會增加重復開荒次數,投 入更多的人力、精力、財力。 可能引發的問題最主要是無法保證開荒的效果,以至于無法在開業前進入日常保潔 的最佳狀態。 案例包頭廣場受項目公司施工進度的影響,通道及大門遲遲沒有安裝,以至無法封場,以至于開業前開荒效果不佳,后期經營中還在投入更大的精力來彌補之前的工作不足。解決方案在開業前一個月要求項目必須安裝好通道門，對項目公司施工人員必須指定進出通道和貨物運送的通道，明確

54、運送時間和堆放地點。3 3三、物業管控 4、開荒保潔環境管控解決之前：易燃的紙箱等亂堆亂放 解決之后：有標識，加大巡查力度，井然有序3 3三、物業管控 4、開荒保潔環境管控案例3：福州金融街廣場提供管控要點： 難點不具備入伙條件 可能引發的問題業主抵制 解決方案 （1）站在業主的立場，規避矛盾 （2）程序一條龍 驗證 收費 簽約 驗房 遺留問題處理 （3）相關費用減免3 3三、物業管控 5、入伙管控管控要點： 難點施工期間人多次序亂 可能引發的問題破壞已建成的設施設備 解決方案 （1） 總部制定鋪裝及成品保護的規定（強條） （2）全員動員，發現問題，及時反饋3 3三、物業管控 6、成品保護管控

55、要點： 難點保養公司水平參差不齊 可能引發的問題影響使用 案例4襄陽提供 解決方案挑選合適的保養公司，要求亮度達到80度以上 3 3三、物業管控 7、地面保養保養后保養前（1）裝修期開始前3個月，品質部組織公司各部門進行制度建設重要性的培訓，讓每位部門的主管、負責人明白體系運行對于公司的重要性；（2）培訓完畢后組織公司各部門結合總部的要求編制裝修期間各部門工作的管控標準以及正常運行期間的管控標準；（3）編制完畢后，安全品質部應有效監督各部門落實培訓工作。（4）在裝修期開始后品質部介入到裝修流程及現場的管控工作，隨時幫助各部門完善相應的工作內容。案例5： 包頭青山3 3三、物業管控 8、品質管控

56、管控要點： A. 設備設施安裝跟進（1）包頭商管公司由工程部、安全品質部相應的人員組成消防設備設施安裝跟進小組；（2）消防設備設施跟進小組原則上不兼任其他工作任務；（3）每日由組長、副組長組織召開當天會議，整理成會議紀要，專人留檔。（4）通過每日會議羅列相關安裝的硬件及相關測試的問題，待后期逐項跟進。 B. 由消防管理小組組長跟進裝修材料檢驗報告的收集工作，工程部跟進裝修小組索取以上資料。案例6：包頭青山前期組成消防小組后對消防施工進行專項跟進，及時將發現的問題提報到項目公司督促施工單位及時整改，為以后的正常運營打下基礎。施工時將噴淋末端置于棚頂、弱電線未穿防火管3 3三、物業管控 9、消防管

57、控企劃管控4 41、企劃推廣四大工作節點計劃管控2、團隊建設管控3、重視并優化提升導示系統、美陳方案的設計和安裝管控4、招商大會企劃案例5、環境美化與陳列6、外圍形象及廣告位管理7、開業慶典管理 管控要點：管控要點：(1)嚴格依據集團制定的開業前期籌備計劃的工作節點來制定部門工作計劃，并且部門工作計劃完成節點要比集團制定完成節點要提前1015天，打好工作的提前量，以確保按照節點完成的萬無一失；(2)要注意長期計劃及短期計劃的不同管理手段。長期計劃抓時間節點管理；短期工作計劃注重各單項工作步驟的詳細分解。(3)注重計劃的過程管理。嚴格把控計劃的執行環節。計劃制定后必須嚴格按照既定完成節點推進工作

58、，及時調整計劃在執行中的偏差，在部門通過早例會、晚總結的制度，每天跟進計劃完成情況并及時銷項，確保工作及時推進。 難點難點計劃趕不上變化 可能引發的問題可能引發的問題因為執行過程中的變化，導致工作不能按照節點完成或完成的倉 促、不理想 案例案例因工期問題，開業日期在即將開業時仍懸而未決。 解決方案解決方案a.按照既定節點完成所有工作的準備，做好開業準備 b.依據隨時可能發生的變化，及時制定應對方案及計劃，迅速采取應對措施四、企劃管控 1、企劃推廣四大工作節點計劃管控4 4籌備工作企劃管理工作節點：（1）招商推廣期 第一階段：招商預熱啟動期 第二階段：招商強勢啟動期 重點工作： A.招商大會；B

59、.異地招商拓展 第三階段 ：招商優化期（2）開業預熱期（3）開業造勢期 重點工作：A.開業慶典； B.開業文化及促銷活動（4）開業后持續旺場期四、企劃管控 1、企劃推廣四大工作節點計劃管控4 4管控要點： 減少人員流失，打造穩定團隊 難點購物中心快速發展，行業人員搶手。基層員工考核機制欠缺， 造成人管人而非制度管人； 案例沈陽太原街2010年企劃部負責人更換頻繁，達6人次以上。 解決方案 加強企劃文化建設，體現集團優秀的發展平臺；建立嚴格 的人員離職審批手續，將人員流失率作為管理考核重要指 標；加強培訓。四、企劃管控 2、團隊建設4 4重視并優化提升導示系統的設計和安裝管控管控要點： （1）項

60、目公司負責導視系統的設計、制作、點位、信息等初步方案，商管公司參與所有的確認工作，在遵循集團相關規定的前提下，根據自身需求進行適當調整； （2）導視進度與施工進度的銜接，根據實際施工情況及時調整； （3）實際運營后點位、信息等的調整。 難點工地現場存在施工與圖紙不相符的情況，須及時了解工地現場狀況，協調 導視點位及進度等問題；地下停車場受硬件條件制約，動線復雜，導視系 統須考慮全面細致。 可能引發的問題遺漏某個區域的導視功能；圖紙點位與實際安裝點位不符；地 下停車場導視不清晰，運行不暢。四、企劃管控 3、導視系統管控4 4案例1：寧波江北廣場三樓餐飲LOGO墻圖紙中原為玻璃墻面，而工地現場按需

61、改為實墻，導致客流主通道上出現大面積墻面，影響視覺效果。經協調，將此處設為餐飲LOGO墻，作為餐飲品牌的指引和宣傳。圖示 解決之前圖示 解決之后四、企劃管控 3、導視系統管控4 4目錄一、招商大會規模、人數與實施二、場地情況三、策劃方案解讀、主視覺解讀四、團隊配合五、招商大會計劃及節點安排六、執行公司選擇與效果評估七、節目選擇與效果評估八、禮儀服裝選擇與效果評估九、總結案例2：無錫濱湖廣場招商大會總結報告四、企劃管控 4、招商大會企劃案例4 4一、招商大會規模、人數與實施四、企劃管控 4、招商大會企劃案例4 4案例2：無錫濱湖廣場招商大會總結報告前期共考察了三家五星級酒店：無錫太湖飯店、無錫湖

62、濱飯店、凱賓斯基酒店。其中太湖飯店及凱賓斯基酒店會場面積均為滿1000平米。無法容納圓桌室800人，最紅選定為無錫湖濱飯店。二、場地情況四、企劃管控 4、招商大會企劃案例4 4案例2：無錫濱湖廣場招商大會總結報告三、策劃方案解讀1、招商大會策劃方案整體定位高端，格調高雅，氣勢宏大，彰顯的品牌實力；2、形象設計符合招商大會整體定位，簡潔時尚莊重大氣，具有時代感營造視覺沖擊力，展示的企業文化、實力和品質；3、活動流程制訂定，科學合理細致嚴謹，具有可實操性和安全性；4、活動物料制作，用材合理作工精細，考慮周全；5、活動執行方面，分工明確節點條理清晰，時間節點把控到位；6、節目選擇新穎獨特，動感時尚，

63、能夠提升整場大會的現場氛圍；7、禮儀及現場服務，形象好服務熱情周到，配合度高，培訓及情緒調動到位；8、費用支出，項目列支清晰費用合理。四、企劃管控 4、招商大會企劃案例4 4案例2：無錫濱湖廣場招商大會總結報告平面布置圖四、企劃管控 4、招商大會企劃案例4 4案例2：無錫濱湖廣場招商大會總結報告三、策劃方案解讀座位分布圖主視覺解讀此次會務整體設計調性結合江南風格，在紅的基礎上增加水元素，物料更趨時尚感。會議舞臺以紅色為主色調，以高清LED顯示屏為主背景屏，配合兩邊有層次的耳板裝飾及彩幕，使舞臺整體充滿現代感，尤其在兩邊舞臺燈光的投射下，更具絢麗感覺，而20長、近6米高的舞臺規格，視覺效果更顯大

64、氣、輝煌。二樓展板的設計上，文化墻的兩邊均使用大型主題柱，氣勢宏偉，內場文化墻長20米，高5米，更給到場商家視覺震撼效果。四、企劃管控 4、招商大會企劃案例案例2：無錫濱湖廣場招商大會總結報告三、策劃方案解讀4 4四、團隊配合1、公司以各部門為單位建立招商大會執行小組，明確各部門招商大會分工，建立每日專題立會制，制訂招商大會整體推進表及各部門相關工作推進表，時時跟進招商大會的各項準備工作；2、與萬千百貨、項目公司建立周期例會制，溝通活動進展情況和急需協助解決事宜；3、定期組織內部招商大會執行小組主要成員、萬千百貨方執行對接人員聽取策劃執行公司進行活動進展匯報、階段性工作總結及急需解決問題；4、

65、策劃公司活動主要負責人、公司內部各部門活動主要負責人、萬千百貨活動主要負責人，三方建立隨時直線溝通方式，問題直接對接快速解決。5、各階段的物料及效果驗收，各部門及萬千方主要負責人同時簽字確認，減少不必要的誤差造成的成本損失和時間延誤。四、企劃管控 4、招商大會企劃案例案例2：無錫濱湖廣場招商大會總結報告4 4五、招商大會計劃及節點安排及時有效的制定招商大會倒計時計劃及招商大會驗收節點進度表，將所有工作有計劃性的統籌安排。通過計劃將各部門執行工作串連起來，有效把控整體進度節奏。3月5日3月8日3月25日4月1日4月3日4月4日 招投標 定標對接4月5日 首批交付 二次交付 驗收調整 最后調整 4

66、月7 進場布展 現場執行 前期準備 對接跟進 制作交付 驗收/調整 確認進場 物料制作 現場執行 四、企劃管控 4、招商大會企劃案例案例2：無錫濱湖廣場招商大會總結報告4 4六、執行公司選擇與效果評估前期經過細致的市場調研和篩選，嚴格的供方考察和評估，以下內容為選擇基本要求：1、較高的業內名氣度，2、具有大型公關活動策劃執行能力，3、具備相應法律范疇的資質，4、配合度較高，5、整合資源能力強，6、有效成本控制等。共選定南京欣非樊、上海浦一、佳龍文化傳媒、名威傳媒、先鋒會展、億鷹會展六家知名執行公司進入本次招商大會的招投標環節。結合以上要求，最終選選定：南京新非樊影視傳媒文化有限公司為本次招商大

67、會的策劃執行公司。執行公司在招商大會的策劃、籌備、執行階段，時間安排科學合理，計劃周全縝密，形象設計大氣美觀，服務周到反應快速，有較強的現場應對實力，成功的完成了招商大會各階段策劃執行組織工作。南京新非樊公關是一家致力于誠信服務和創意開發的公關活動策劃服務公司，公司擁有豐富的公關策劃服務經驗。曾執行南京廣場社區活動及1218開街儀式策劃執行、德基廣場“愛上下雪天”主題活動策劃、朗詩地產招商大會策劃執行等活動 四、企劃管控 4、招商大會企劃案例案例2：無錫濱湖廣場招商大會總結報告4 4七、節目選擇與效果評估節目定位：氣勢宏大精彩熱烈、格調高雅新穎獨特、藝術感及現場表現力強，經過與策劃執公司對各方

68、資源的收集甄選，最終選定盛世歡鼓、年年有余、又唱江南三個節目，三個精彩的節目表演，開場盛大宏偉、串詞節目韻味十足、首場節目大氣歡快，極大的帶動了招商大會的現場氣氛，突顯了的品質和定位，為大會的成功召開增色不少。年年有余盛世歡鼓四、企劃管控 4、招商大會企劃案例案例2：無錫濱湖廣場招商大會總結報告4 4又唱江南八、禮儀服飾選擇與效果評估根據招商大會的整體定位及形象要求無錫公司設定基本要求：1、形象靚麗，身材高挑（1.70M以上)2、訓練有素，舉止端莊3、應變能力強，配合度高4、配合能力強，具有敬業精神最終選定以專業會場禮儀團隊，并在活動前由執行公司進行了培訓及狀態調整工作，極佳的完成了招商大會的

69、現場禮儀服務工作。禮儀服飾時尚前衛，典雅端莊 現代元素與民族特點相融色調與招商大會整體基調統一與活動所在季節相襯四、企劃管控 4、招商大會企劃案例案例2：無錫濱湖廣場招商大會總結報告4 4九、總結四、企劃管控 4、招商大會企劃案例案例2：無錫濱湖廣場招商大會總結報告4 4招商大會作為招商期關鍵節點活動，無錫濱湖廣場發揮團隊的力量，積極做好前期籌備工作、合理安排工作計劃，打好工作提前量；嚴格把控物料品質和活動細節流程為大會精彩呈現提供有力的保障；與媒體前期進行良好的互動溝通，在宣傳造勢上為招商起到強力助推作用。歸納的經驗如下幾點工作計劃性、嚴格按照節點驗收前期籌備詳盡、充分與策劃公司緊密對接，對

70、物料嚴格把控團隊配合、注重節奏統一活動各項流程周密安排、反復演練注重招商大會前、中、后期宣傳配合招商大會之后一周內招商總體完成 75%餐飲完成 90%服裝完成 60%配套完成 70% 管控要點： （1）招投標進度的把控；（2）美陳布置點位的確認；（3）中庭、門頭等結構荷載，電動吊鉤的運行狀況等確認；（4）項目公司開業氛圍布置界面劃分，主力店美陳方案的統一協調；（5）現場安裝進度的把控及調整。 難點工地現場存在施工與圖紙不相符的情況，須及時了解美陳點位的變化，增加或減少；因工地現場存在多方交叉施工的情況，須盡量提前確定需要布置美陳點位的結構荷載；因開業美陳布置點位較多，須提前了解和安排各點位安裝

71、進度，及時調整和應對突發狀況。 可能引發的問題美陳布置點位疏忽或遺漏；結構荷載不滿足美陳安裝需求；美陳安裝進度落后。四、企劃管控 5、環境美化與陳列4 4廣場環境美陳情況店內布置四、企劃管控 5、環境美化與陳列4 4案例3：寧波江北廣場開業美陳及氛圍布置 經與項目公司幾輪溝通后，雙方都清楚各自需要布置開業氛圍的工作界面，風格保持相對統一，防止點位的疏忽和遺漏。圖示：外圍氛圍布置中的空飄、氣柱、道旗、注水旗、樹包等由項目公司負責；廣場圣誕樹景觀、門頭、燈竿旗等由商管公司負責。四、企劃管控 5、環境美化與陳列4 4廣場環境美陳情況中空吊掛四、企劃管控 5、環境美化與陳列4 4管控要點：根據項目施工

72、進度跟進戶外廣告設計、施工和發布，把控商戶戶外店標方案及施工，同時減少戶外廣告位的頻繁維修 難點 開業前工程量大，工期緊，無專人負責跟進，無法確保施工 的專業性； 案例 沈陽鐵西開業半年內，戶外廣告位維修達10次以上； 解決方案 提前將所在地區風力、雨水等自然參數上報集團規劃院，是在設計之初能很好了解當地的環境參數；聯系專業戶外廣告施工單位，簽訂至少2年的維保協議；由專業廣告公司負責更換畫面。四、企劃管控 6、戶外廣告位管控4 4四、企劃管控 7、開業慶典管理管控要點： 1、執行公司選擇 2、對接集團開業慶典部門工作推進方案3、協調項目公司場地落實 4、督促物管部做好安保預案并與執行公司對接現

73、場布置 5、安排工程部門對接執行公司做好電力保證6、明確主力店活動內容并做好工作對接 7、開業預熱活動執行7、政府關系協調難點 開業時涉及文化活動與促銷活動，內容較多，效果把控難度較大案例：長春紅旗街廣場開業前企劃推廣 結合商圈定位，長春紅旗街廣場開業前舉辦五場進社區、進校園的活動，活動聯手當地受關注的媒體二手置換樂淘欄目，倡導低碳生活、文化生活，聯合國美、影城等主力店和簽約商戶，走進社區和校園，開展貼近百姓生活的消費引導及文化娛樂活動，取得了較好的效果。 4 4 開業活動著重把握開業慶典和人氣活動開業活動著重把握開業慶典和人氣活動 四、企劃管控 7、開業慶典管理4 4慶典活動要點 舞臺、燈光

74、、走臺四、企劃管控 7、開業慶典管理4 4案例：開業人氣活動四、企劃管控 7、開業慶典管理4 4開業人氣活動四、企劃管控 7、開業慶典管理4 4開業人氣活動四、企劃管控 7、開業慶典管理4 4人事、行政管理5 51、人員招聘與培訓2、籌備期團隊建設3、項目公司的溝通管控要點： 難點一：商管公司骨干層人員（主管以上）招聘的及時性 可能引發的問題：全面影響招商、工程、企劃等工作，嚴重影響開業籌備工作 案例：三線城市廣場 解決方案：1、人事行政經理（以往資歷偏招聘）到位越早越好；2、采用相關行業定向獵挖、內部舉薦、網絡招聘、尋求區域公司和兄弟公司支持等多種措施招聘；3、簡化招聘流程，總部各部門對各地

75、公司干部招聘更多地授權；4、對于向兄弟公司輸送人才的地方公司給予表揚和獎勵。五、人事行政管控 1、人員招聘5 5管控要點： 難點二：商管公司和商戶普通員工的招聘 可能引發的問題：影響籌備期各項工作，影響正式開業 解決方案：1、采用結合報紙和網絡宣傳組織企業專場招聘會；2、結合網絡、手機短信、員工推薦、交通站點設點等綜合措施；3、中專、大專院校的校園專場招聘會和畢業前實習相結合的措施招聘。五、人事行政管控 1、人員招聘5 5管控要點： 難點維持團隊持續高昂的士氣 可能引發的問題員工倦怠、流失，工作效率低下，影響開業 案例：各地廣場 解決方案：1、總經理以身作則，永遠保持堅定的信心和高昂的情緒；2

76、、注意工作節奏的把握，在最后三個月前盡量讓員工保持一周至少一天的休息時間，適時組織拓展、參觀、聚餐等員工活動，讓員工及時調整身心；3、注意員工情緒，及時制止負面情緒的傳播，及時溝通談心，對于不能扭轉負面情緒的員工要及時辭退，總部要給予支持；4、做好員工的交通、就餐、沖刺期臨時住宿等后勤服務，不該省的錢不能省；5、及時做好發現先進，表彰優秀的工作，讓員工感到自己的點滴努力公司都能看到，并給予肯定；6、調和員工關系，處理員工之間的矛盾要公平、公正和及時；7、做好家訪工作，組織家屬座談會和聚餐，獲得家庭的理解和支持。五、人事行政管控 2、團隊建設5 5管控要點： 難點各項工作得到項目公司的理解和配合 可能引發的問題影響籌備期各項工作進度，造成工程遺留問題，造成商管公司高管被辭退 解決方案：1、充分理解項目工程建設的特點，在處理和項目公司的關系時找準商管公司的位置和發揮影響的方式，主動同項目公司溝通；2、建立同規劃院、項目公司各口、各層、設計公司的全方位立體溝通體系和定期溝通機制，采取至上而下、至下而上、至左而右、至外而內、至內而外的全方位的影響策略；3、盡量在項目公司內部建立商業地產的共同語言，避免“雞同鴨講”。4、平時的非正式溝通，定期的聚會是有必要的。五、人事行政管控 3、與項目公司溝通協調5 5