1、蘇州工業園區華富項目產品規劃建議蘇州工業園區華富項目產品規劃建議p 謹呈華富房地產開發公司謹呈華富房地產開發公司 首先，我們非常榮幸能為蘇州工業園區華富置業有限公司就蘇地2007-B-17地塊的四套規劃設計方案進行研判，通過上次的提報，我們對項目前景充滿了信心。 在本份項目建議書中，我們將對貴公司提出的一些問題進行闡述，其主要內容包括：四套規劃設計方案的對比，UPCS對方案的補充建議，建筑風格建議、景觀布局建議、戶型面積配比、會所功能和售樓處選址建議。 雖然我們經過上次的提報與貴公司溝通很多，但對發展商的具體要求我們需要進一步的了解和溝通，所以這只是一份初步的建議書，有很多地方還只是我們一些初

2、步的想法，相信隨著雙方合作的深入，雙方在合作方面會有更好的想法和建議。 相信憑籍我們在房地產市場的豐富經驗，能為貴司開發的項目提供合適的發展道路，使本項目的銷售取得全面的成功。前前 言言思維導視圖售樓處設置建議售樓處設置建議方案比較方案比較方案比較結論方案比較結論產品優化建議產品優化建議戶型面積配比建議戶型面積配比建議會所公建建議會所公建建議建筑平面布置建議建筑平面布置建議建筑風格建議建筑風格建議景觀方案建議景觀方案建議公共配套建議主題會所建議泛會所建議第一部分第一部分 規劃方案建議規劃方案建議初步方案闡述初步方案闡述方案一:整體布局單調，規劃方案中產品混亂，立面造型不夠豐富，內部景觀規劃特色

3、不明顯，沒有充分利用貫穿小區的河道，且該方案沒有做足容積率。方案二:該方案從整體上將各形態產品自由組團，小區內產品排布錯落有致，高低起伏，立面豐富，在容積率要求上也做到了最大化。方案三:采用中心景觀排布，整體布局豐富，充分貫穿小區的河道做水系，使整個小區的景觀部分非常出彩，但該方案立面造型單調，產品整體品質感較差，且開挖面積較大，造價成本較高。方案四:本方案采取排式擺布，產品的組合性不強，人為分割，區域組團不自然，且方案的面積配比缺乏市場依據。產品組合產品組合功能布局功能布局建筑造型建筑造型道路交通道路交通經濟指標經濟指標方案一方案一小高及高層花園洋房別墅單身公寓 +寫字樓商鋪采取兵營式排步,

4、整體布局單調.產品組合性不強,人為割裂為幾個區域,不具整體性。立面造型呆板，線條不夠豐富，在視覺上不夠時尚。道路設置不合理，人車動線不明確，盡端式道路設計，使車流進出不方便。沒有將容積率做到最大，不能創造開發商利潤最大化。方案二方案二小高及高層花園洋房聯排別墅獨立別墅單身公寓 +底層商業集中商業 采取組團式產品 分布，使小區內整體錯落有致，利用水景資源作為商業和住宅部分的區隔。立面豐富，高低起伏，形成一個完美的天際線。具備人車分流的條件，動線比較明確，車流順暢。容積率最大化，創造了開發商最大化利潤。方案三方案三小高及高層花園洋房聯排別墅獨立別墅單身公寓 +商鋪休閑商業 采取中心景觀排步,整體布

5、局豐富多樣.產品以水系為組合區隔, 整體性較強。立面造型單調，產品整體品質感較差。人車分流，動線比較明確，車流順暢。雖然做到了最大化容積率，但是其方案中水景開挖面積較大，成本較高。方案四方案四高層聯排別墅單身公寓 +酒店休閑商業風情商業街 整體布局單調，排式擺布，產品組合性不強，人為割裂為幾個區域，整體性不強。立面沒有太多的變化，整體比較單調，品質感較弱。盡端式道路設置，行車退出較為不便，人流動線不明確。各形態產品配比不合理，產品面積配比缺乏市場依據。規劃設計方案對比 UPCS根據相城區周邊市場的整體價格預測本項目在明年推出時小高層價格可以達到6000元/平方米，同時根據其他各形態產品與高層價

6、格系數規律預測本項目各形態產品的價格，具體如下：高層價格：6000元/平方米1=6000元/平方米；花園洋房：6000元/平方米1.15= 6900元/平方米；單身公寓：6000元/平方米1.15= 6900/平方米； 聯排別墅：6000元/平方米1.5= 9000/平方米；獨幢別墅：6000元/平方米2= 12000/平方米；商鋪： 6000元/平方米2.5=15000元/平方米；寫字樓：6500元/平米。根據以上預測價格得出四種方案的總銷金額。經濟收益測算對比- 本資料來自 -8管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網管理資源網本資料來自 管理資源網本資料來自 管理資源網本資料來

7、自 管理資源網本資料來自 管理資源網本資料來自 管理資源網本資料來自 管理資源網- 本資料來自 -9本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 經濟收益測算對比方案方案產品組合產品組合物業形態物業形態總建面積總建面積單價單價總銷金額總銷金額( (億元億元) )合計合計方案一小高及高層花園洋房別墅單身公寓寫字樓商業 小高及高層9460060005.6815.4815.48億億花園洋房1638069001.13別墅 20700120002.48單身公寓480069000.33寫字樓1800065001.17商業31300150004.69面積合計

8、面積合計185780容積率容積率1.7281.728方案二小高及高層花園洋房聯排別墅獨立別墅單身公寓商業 小高及高層9447560005.6716.4616.46億億花園洋房880069000.61聯排別墅 1012090000.92獨立別墅4550120000.55單身公寓1320069000.92商業51902.4150007.79面積合計面積合計183047.4容積率容積率1.71.7經濟收益測算對比方案方案產品組合產品組合物業形態物業形態總建面積總建面積單價單價總銷金額總銷金額( (億元億元) )合計合計方案三小高及高層花園洋房聯排別墅獨立別墅單身公寓商業小高及高層9390060005

9、.6316.7316.73億億花園洋房870069000.60聯排別墅 910090000.82獨立別墅2200120000.26單身公寓1520069001.05商業55800150008.37面積合計面積合計184900容積率容積率1.721.72方案四小高及高層別墅酒店式公寓酒店+商業小高及高層9485160005.6914.2714.27億億聯排別墅 2918090002.62酒店式公寓779069000.54酒店458069000.32商業33983150005.1面積合計面積合計170384容積率容積率1.591.59經濟收益測算對比結論方案一：15.48億方案二：16.46億方案

10、三：16.73億方案四：14.27億 結論：通過對四種方案的對比分析，方案三的表面經濟收益最高，但是因為其面積規劃最大，遠遠超出了地塊所規定的容積率，并不能代表最佳方案，而方案二僅比方案三少0.27億的收益，在后面的報告中UPCS將通過對方案的優化使總銷金額反超方案三。市場環境的客觀甑選市場環境的客觀甑選 本案客群定位：根據UPCS上次提案報告本項目的客戶群依靠相城本區域是不足以支撐的，本案的客戶群必須放大到全蘇州范圍，要“立足相城，放眼城區，展望全蘇州”。從客戶面寬上來說，本項目的要比目前相城區域內競爭個案的客戶更為寬廣，要包含金字塔底端的基本客戶群，同時還要包括更為高端的客戶層（考慮市場的

11、變化，采取一網打盡的策略）。 競爭個案：從市場競爭來看，相城區目前的產品相對缺乏特色，產品檔次較低，本案要想從這種底端的競爭市場跳脫出來，就必須在項目整體規劃、風格設計、戶型配比、景觀設置、會所功能等多個方面做出特色。 營銷效果：本項目從市場基本需求出發，造出許多目前市場緊俏的小面積緊湊戶型，在小區的規劃上做得毫無特色，將會把本項目拉入最底端的價格戰。只有將本項目的產品域拓寬，才能縮短整個營銷周期，同時拉高產品的價格，為開發商創造出更高的利潤。小結：小結： 依上所述，UPCS認為根據對四種規劃初期方案的對比分析，從產品規劃、戶型配比、景觀規劃等方面，方案二都是四種方案中最優的；從市場競爭、本案

12、客戶定位、營銷周期等方面來看方案二也無疑是最優的。第二部分第二部分 產品深化建議產品深化建議產品深化建議產品深化建議建筑風格建筑風格建議建議戶型面積配比建議戶型面積配比建議景觀布局景觀布局建議建議建筑平面布置建筑平面布置建議建議會所公建會所公建建議建議方案二規劃優化方案二規劃優化 根據前面對四種方案的經濟收益、市場客觀需求以及整體規劃的合理性的分析，UPCS認為方案二的優勢是比較明顯的。 但是方案二還存在著很多不足之處，如在酒店式公寓的面積配比、花園洋房設置、景觀規劃等方面還存在著一定的可優化之處。下面UPCS將根據市場的客戶需求，項目的經濟技術指標要求等，對項目的規劃方案作出一定的優化建議。

13、方案二規劃設計平面示意圖建筑平面布置建議建筑平面布置建議-規劃原則規劃原則 根據項目產品規劃建議本項目涉及小高層、花園洋房、聯排別墅、獨棟別墅以及商業根據項目產品規劃建議本項目涉及小高層、花園洋房、聯排別墅、獨棟別墅以及商業，UPCSUPCS建議利用水系、景觀組團等將項目不同形態的產品組團化，具體原則如下：建議利用水系、景觀組團等將項目不同形態的產品組團化，具體原則如下：“做足容積率做足容積率, ,經濟效益最大化經濟效益最大化”“規劃市場最熱銷的產品規劃市場最熱銷的產品”“由南向北，逐步增高由南向北，逐步增高”“沿水系布置，分水系主次分布沿水系布置，分水系主次分布”“產品形態、品質高低，獨立組

14、團產品形態、品質高低，獨立組團”“景觀綠化、主次分明景觀綠化、主次分明” 平面布置調整建議平面布置調整建議-商業部分提高土地價值最大化，增加酒店式公寓商業部分提高土地價值最大化，增加酒店式公寓 河道左邊部分即商業地塊按照方案二的規劃來看,容積率偏低,單位面積土地的價值未能達到最大化,需要進一步提升。 在商業群房頂面再規劃出一棟酒店式公寓，最大化提升商業部分容積率，同時可以降低別墅地塊的容積率，又可以使低密度區域增加出部分高端產品，創造更大的利潤。 原規劃方案在商業部分的地塊中，設置規劃了集中商業和酒店式公寓，根據方案經濟技術指標來看，酒店式公寓的總建筑面積大約為13200平方米，按單套平均面積

15、50平方米，大約為264套。 酒店式公寓的市場需求較為旺盛，本方案規劃出264套占項目的比例較小，不能形成集中銷售的氛圍。且酒店式公寓的單價較高，可以創造更大的利潤空間。 故故UPCSUPCS建議在將酒店式公寓的建筑面積再放大一倍，大約為建議在將酒店式公寓的建筑面積再放大一倍，大約為2640026400平方米，大平方米，大約為約為528528套。套。平面布置調整建議平面布置調整建議-酒店式公寓調整示意圖酒店式公寓調整示意圖在商業群房頂面再增加一棟酒店式公寓。平面調整建議平面調整建議-取消花園洋房，增加聯排別墅取消花園洋房，增加聯排別墅 根據前面前面增加酒店公寓的建議，住宅區的建筑容積率已經降低

16、，可以取消花園洋房，改成聯排別墅。而聯排別墅從經濟效益上來計算，也明顯高于花園洋房。 原方案原規劃中在“U”型地塊的東南面低密度住宅區規劃了花園洋房和聯排別墅。根據原規劃方案的經濟技術指標顯示，花園洋房的總建筑面積大約為8800平方米，按單套平均面積130平方米來計算，大約為68套左右。68套占整體比重較小，在推廣過程中將其作為一個點來推廣，在廣告投入方面計算，經濟效益是無法平衡的。 故故UPCSUPCS建議在取消花園洋房，將原規劃的建議在取消花園洋房，將原規劃的3 3排聯排別墅增加到排聯排別墅增加到6 6排，大約排，大約為為1760017600平方米，大約為平方米，大約為136136套。套。

17、產品形態調整建議產品形態調整建議-聯排別墅調整示意圖聯排別墅調整示意圖為保證項目的整體容積率不高于規劃要求，取消花園洋房，做出6排聯排別墅。優化前后方案利潤對比優化前后方案利潤對比方案方案產品組合產品組合物業形態物業形態總建面積總建面積單價單價總銷金額總銷金額( (億元億元) )合計合計原方案小高及高層花園洋房聯排別墅獨立別墅單身公寓商鋪 小高及高層9447560005.6715.4815.48億億花園洋房880069000.61聯排別墅 1012090000.92獨立別墅4550120000.55單身公寓1320069000.92商鋪51902.4150007.79面積合計面積合計18304

18、7.4容積率容積率1.71.7優化后方案小高及高層聯排別墅獨立別墅單身公寓商鋪 小高及高層8127560004.8816.7616.76億億聯排別墅 1892090001.71獨立別墅4550120000.55單身公寓2650069001.83商鋪51902.4190007.79面積合計面積合計183047.4容積率容積率1.71.7建筑平面布置建議建筑平面布置建議-組團分布組團分布 商業住宅相對獨立：商業住宅相對獨立：利用水系將商業和住宅分開，保證住宅部分的安全獨立、私密性。項目四個初期方案都做到了這一點； 別墅組團：別墅組團：別墅部分在地塊南面形成獨立組團，保證其私密性。同時考慮水系的引入

19、，獨棟別墅臨主干河道而建在“U”型的西面；聯排別墅則規劃在地塊“U”型的東側。 公寓組團：公寓組團：依據地塊自身的特點，在規劃的大原則下，小高層組團布置在“U”型地塊的最北端。但在規劃設計上，地塊北部的高層部分在排列上可以略微帶點弧度，形成圍合式的效果，且在層高上也可以有所變化，形成錯落有致的天際線。建筑風格建議建筑風格建議建議理由建議理由建議示意圖片建議示意圖片主題風格定位 通過分析目標對于規劃設計方案的思維感知模式和審美取向，有通過分析目標對于規劃設計方案的思維感知模式和審美取向，有助于我們找到應該的著力點，有利于我們提高設計的有效性。助于我們找到應該的著力點，有利于我們提高設計的有效性。

20、大部分買房子的是非專業，那么他對這個方案的了解、評價，跟建筑師的邏輯模式不一樣。他們偏重的是直接用眼睛看到的，第一感興趣的東西。所以在做方案設計的時候，應該特別重視規劃設計方案在推廣層面上的附加值。 主題風格定位建筑風格首先符合大眾的審美情趣，并具有一定視覺沖擊力建筑風格首先符合大眾的審美情趣，并具有一定視覺沖擊力詮釋：詮釋： 當一個項目有很好的形象沖擊力的時候，就意味著它可以通過整體、群體、單體來說，所以項目可能會與周邊的項目區分開來，而這種區隔的結果也是從營銷角度來說，區隔是做營銷的第一步，一定要把自己的項目區隔開來，它有兩種價值，第一易記憶，目前項目成本較高，必須要做一個與周邊其它項目相

21、比較，更能體現較高的價值感的產品。這種情況下，一定要樹立與周邊項目相比差異化的產品，使得自已擁有獨立的定價權。當這個項目出現在這一區域里面，消費者在購買、比選過程中，比如說周邊住宅可能多數是歐式風格，而獨具特色具有現代中式的項目，就可能獲得更多市場青睞，別的項目可能買8000-9000，而本案就可能達到10000-12000的售價。同時從推廣層面來說，一個好的規劃設計方案有擁有很好的、獨特的形象沖擊力，有很多專業思想的表述，同時也有著更多感性概念化的東西去傳播。 主題風格定位建筑風格應該有專業思想性價值建筑風格應該有專業思想性價值詮釋：詮釋： 每一個規劃設計方案都希望為自己找出一些在建筑技術層

22、面、在業內很多思想內容來支撐的東西。對營銷人員來說，其價值可能就需要很多素材、理念，甚至于是故事去與消費者溝通，通過這些素材會一定程度上，幫助營銷人員改變一些消費者固定的認識，引領他們來接受一些新的理念。就是因為有了內涵和理念的產品更可以使銷售人員和消費者的距離迅速地拉近。從這個角度來說，我們特別希望每一個方案形成從某種角度上有些思想性的價值，這可能在建筑，建筑生活方式上有一些可以講磻的故事。 主題風格定位建筑風格應該概念化，自身內涵建筑風格應該概念化，自身內涵 詮釋：詮釋： 房地產不等于土地加磚頭，鋼筋加水泥。就像現代組織理論認為那樣，每個事物都有組織核心，房地產背后必須有“靈魂”。 “主題

23、”、“概念”、“文化”能帶來賣點，高附加值。主題風格定位定位條件定位條件 項目地塊的自然生態環境較好，天然河道貫穿整個項目，利用河道將活水引入到小區的每個角落，形成串聯整個小區的水系。 項目位于相城區未來的商業中心，城市化發展使項目擁有了成為城市核心的基礎，項目將成為相城區未來的核心區域。 本案業態豐富，涵蓋了高端的別墅項目，項目的形象比較容易提升；大體量高檔次的商業將拉動項目的整體品質，其中商業中的大型廣場具備了項目成為市鎮中心的硬件條件。 項目客戶群面寬比較廣，涵蓋了大量的中高端客戶，他們要求項目能夠呈現出其應有高品質。 相城區目前市場上的競爭個案，品質感不強，檔次比較弱，本項目要從市場競

24、爭中脫穎而出，就必須擁有較強的品質感。主題風格定位異域風情異域風情 區域內的產品絕大部分都沒有特色可言，UPCS認為本項目要在產品整體形象上與競爭個案形成區隔，形成有特色且價值感高的產品形態，因而導入異域風情的概念，直接凸現出項目的高品質形象。水鄉、生態水鄉、生態 本項目切合蘇州自有特色風格，結合地塊本身的先天條件活水河道貫穿小區，做其他項目所沒有的活水水系。而高端產品衡量的重要指標就是景觀。本項目導入“水鄉”的概念，與其他競爭個案形成差異，在產品形象上與其他項目拉開檔次。城市中心城市中心 項目周邊有多個大型的商業項目，且本項目也擁有大量的高檔商業，區域將成為相城區未來的城市中心。定位概念導入

25、定位概念導入 根據報告前面提到的客戶需求、市場競爭需要、項目自然條件等根據報告前面提到的客戶需求、市場競爭需要、項目自然條件等客觀條件，客觀條件，UPCSUPCS建議本項目引入異域風情的水鄉風格，把本項目的主建議本項目引入異域風情的水鄉風格，把本項目的主題風格定位成：題風格定位成：主題風格定位東方威尼斯水城東方威尼斯水城威尼斯印象-城市印象 聞名于世的水城威尼斯位于意大利東北部亞得里亞海濱，從地圖上看，威尼斯仿佛一顆鑲嵌在美妙長靴靴腰上的水晶，在亞得里亞海的波濤中熠熠生輝。 威尼斯實際上是一個建在離陸地4公里左右的群島上，城市建筑之間靠100多條水道和400余座橋梁連接。威尼斯歷史悠久，古城大

26、約建于452年，14世紀前后，這里已經發展成為意大利最繁忙的港口城市，被譽為整個地中海最著名的集商業貿易旅游于一身的水上都市。大文豪莎士比亞的文學巨著威尼斯商人就是發生在這里的故事，幾個世紀以來，威尼斯商人不斷被后人搬上電影、電視，以話劇、歌劇等形式流傳于世。威尼斯印象-城市印象 圣馬可廣場長約170米，寬60米，總面積約1萬平方米左右，這里人流如潮，廣場上有數不清的鴿子飛起飛落，游人和它們和平共處。圣馬可大教堂有許多美妙絕倫的壁畫和雕像，每天吸引了無數游客，廣場上經常排著長長的人龍。 威尼斯印象-城市印象 威尼斯值得一提的是她獨特的臉譜藝術和水晶加工工藝。這里做的臉譜個個手工精湛，幾乎每個到

27、威尼斯的游客都要帶回個臉譜作為紀念。 威尼斯印象-城市印象建筑風格建議建筑風格建議歐陸新古典主義歐陸新古典主義 這一風格曾三度出現，最早一次是這一風格曾三度出現，最早一次是17501750至至18801880，他是歐洲古典主義的最后一個階段，其特點是體量，他是歐洲古典主義的最后一個階段，其特點是體量宏偉，柱式運用嚴謹，而且很少用裝飾。另一次出現在宏偉，柱式運用嚴謹，而且很少用裝飾。另一次出現在1900-19201900-1920年，帶有一定的復古特征。第三次出現年，帶有一定的復古特征。第三次出現在在19821982年，其主要特征是把古典主義和現代主義結合起來，并加入新形勢，這一風格在當今世界各

28、國頗年，其主要特征是把古典主義和現代主義結合起來，并加入新形勢，這一風格在當今世界各國頗為流行。為流行。 新古典主義風格的建筑外觀吸取了類似新古典主義風格的建筑外觀吸取了類似“ “歐陸風格歐陸風格” ”的一些元素處理手法，加以簡化或局部適用，的一些元素處理手法，加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕松、配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛。清新、典雅的氣氛。建筑立面示意參考建筑立面示意參考商業廣場及次入口參考商業廣場及次入口參考建筑和水景的關系景觀規劃建議景

29、觀規劃建議景觀規劃原則景觀規劃原則 常規項目的景觀設置都是制造一個大的主題景觀，能享受到景觀的只有主題景觀周邊的幾棟產品，只能夠提升幾棟產品的價格，創造的利潤空間較小。UPCS認為本項目的景觀要結合產品的整體風格定位，做到整體“ “均好性均好性” ”、業主“ “參與性參與性” ”、風格“ “主題性主題性” ”。均好性均好性 小區景觀要規劃到讓每一位業主都能享受到景觀，讓緊湊型產品和舒適型產品都能在自己需要的景觀；小區景觀均好性可以提升小區每一個單元的售價，創造出更高的利潤空間。參與性參與性 景觀是整個社區的核心部分，通常是用來欣賞，UPCS認為景觀更重要的是讓所有的業主都能夠參與到其中，讓業主

30、能夠在景觀中得到價值的感受。主題性主題性 UPCS 建議本項目的景觀部分應該圍繞威尼斯的水鄉風格定位規劃，可以在小區的水系邊增設一些與威尼斯題材相關的小品，增強景觀的主題性。景觀設計準則 景觀與文化的融合原則：項目周邊的人文環境不佳，但自然環境尚可，項目著重加強內部環境的塑造，充分體現意式新古典主義樓盤整體氣質，從而為了提高項目的競爭力。水景設計水景設計 水景一直以來是歐式園林的最要組成部分，水的引入可以使社區環境充滿靈氣，經調查70%的購房者認為水景的設計是高尚社區的必備條件。而意大利風格歐式園林，營造大尺度的水景也是十分必要的，運用水作為表現手法，將水的靈性貫穿于園林體系之中。 河道設計規

31、劃河道設計規劃 河道設計規化是本項目的一個重要亮點,周邊的競爭個案的水景一般都是在小區內部經進行開挖,水不能做到循環流動,而本項目是利用天然河道直接將外部的活水引入到小區內部,再利用水系引導將天然活水引到小區的每一個角落,形成了一個立體的水網體系。基本做到了每棟樓都能夠看到水景，成為真正與項目景觀主題相匹配。建筑和水景的關系建筑和水景的關系噴泉 綠地及小型廣場中引入少量有氣勢的噴泉，襯托和提升本案景觀的氣派和品質。跳躍的噴泉變化，也頗具娛樂性，增加生活的情趣和社區的意境。迭水在景觀中引入迭水設計，使水流跳動帶來別樣的觀賞效果，增加景觀生動性。 步道手法步道手法 注重曲徑通幽的感覺，和建筑布局的

32、錯落有致完美結合在一起。 小品及功能性設施的景觀化小品及功能性設施的景觀化注重比如桌椅板凳、照明燈具、保安人員崗亭等的景觀化處理。綠化要點項目植被建議項目植被建議 根據景觀異質性與景觀多樣性原理，對于各原生綠地給予適當的人工搭配。常綠樹種與落葉樹種結合運用落葉速生樹種與壽命長的慢生樹種作為基調樹種，營造古木交柯的景象，與原生老樹林相結合，以便小區交付幾年后，體現悠久的歷史文化氣息，為開發商品牌預埋伏筆。項目綠地基本分為旱地和濕地兩類濕地濕地 項目的內部溪流如果未來不封閉，則溪流旁邊需要選擇以耐水濕的植物為主體，采用喬、灌、草、水生、沼生等植物合理搭配，創造人工濕地群落。適合蘇州地區耐水濕樹種有

33、池杉、櫸、榔榆、糙葉樹、垂柳、旱柳、烏桕、重陽樹、楓楊、落羽杉等。運用蘆葦，種植在水邊，達成一種標準濕地生態的野趣。旱地旱地 和原生老樹林完美結合，取長補短，原生的樹林比較粗曠，景觀性觀賞性不強，我們需要引進一些觀景樹種，完善景觀，比如選擇紅葉李、銀杏、日本山茶、雞爪槭、枇杷、柳杉等為不耐水濕品種。景觀設計要點意大利臺地園意大利臺地園 歐洲體系中典型的水法是從臺地園開始的,在臺地園的頂層常設貯水池，有時以洞府的形式作為水的源泉，洞中有雕像或布置成巖石溪泉而具有真實感，并增添些須的山野情趣。 戶型面積配比建議戶型面積配比建議面積控制總面積控制總述述面積及配比面積及配比面積控制說明面積控制說明面積

34、規劃總述面積規劃總述 在本報告的前面章節中我們提到了我們的客戶是購房的主要目的是在蘇州能夠擁有自己舒適的家，真正地融入到城市生活中，還有一部分客戶希望所購買的房子能夠滿足自身舒適生活需求，所以我們的產品應該以緊湊型以緊湊型+ +舒適型為設計規劃的核心要點。舒適型為設計規劃的核心要點。面積規劃原則面積規劃原則普通公寓普通公寓全面積段全面積段 一網打盡一網打盡 本項目客戶群比較廣泛，購買本案普通公寓包括了青年置業和品質居住兩種置業動機。所以UPCS建議做全面積段產品，包括75-85平方米的小兩房、85-100平方米的大兩房、100-140平方米的三房，讓每一位購買普通公寓的客戶在本項目都能找到適合

35、自己的產品，將所有目標客戶一網打盡。酒店式公寓酒店式公寓小面積投資小面積投資 大面積自住大面積自住 UPCS建議酒店式公寓產品規劃1房和1+1房，兼顧投資和自住，面積設置從35-60平方米。面積規劃原則面積規劃原則聯排別墅聯排別墅 同等價格同等價格 產品升級產品升級 聯排別墅產品，收縮面積以控制總價，在市區或園區購買大面積的普通公寓在本項目可以購買到聯排別墅。花同樣的總價，購買更舒適的產品，提高產品的競爭力。1、本方案客戶購房的目的主要是滿足居住需求；2、小面積戶型有利于控制總價；3、新蘇州人會考慮到戶口遷移問題，普通住宅面積應該控制在75平方米以上，酒店式公寓面積控制在50平方米以上；同時我

36、們又考慮到將客戶層面進一步放到，考慮部分投資客戶，建議酒店式公寓規劃少部分小面積戶型，面積控制在35-40平方米；4、部分首次置業者會考慮到把父母接過來，會考慮購買總價較低，功能齊備的3房產品；5、部分首次置業者甚至連2房的總價都無法承受，所以他們會考慮先購買可以帶戶口的50平方米以上的1+1房酒店式公寓做為短期的過度產品。6、部分別墅的首購者考慮實用型別墅作為自身的選擇面積規劃說明面積規劃說明產品形態產品形態房型房型面積面積套數套數總建筑面積總建筑面積（m2m2）套數配比套數配比面積配比面積配比 普通公寓2房2廳1衛（緊湊型）75-85平方米2592073018.28%15.52%2房2廳1

37、衛（舒適型）85-100平方米1951800013.77%13.47%3房2廳1衛（緊湊型）100-115平方米2953388820.82%25.36%3房2廳2衛（舒適型）120-140平方米1932420613.62%18%酒店式公寓小1房35-4010540007.41%2.99%大1房50平方米180500012.71%3.74%1房1衛60平方米6740004.73%3%聯排別墅4房2廳2衛180-190平方米左右72129365.09%10%4+1房2廳3衛190-200平方米左右4486243.11%6%獨棟別墅5+1房3廳4衛300平方米以上722400.5%2%合計14171

38、33625100%100%面積及配比面積及配比會所建議會所建議會所會所建議闡述建議闡述主題會所主題會所會所建議會所建議公建會所公建會所泛會所泛會所會所建議闡述會所建議闡述 不同的產品要求不同檔次的會所：不同的產品要求不同檔次的會所：本項目的產品形態相對較多，各種不同形態的產品組合到一起，勢必會有著不同的會所功能要求，在會所形象和檔次上也要與產品形態相吻合。 不同的客戶要求不同檔次的會所：不同的客戶要求不同檔次的會所：面對的客戶層也比較寬，別墅客戶在心理上不愿意與普通公寓的客戶公用一個會所。為了能夠快速去化別墅、花園洋房等高端產品，項目必須提供一個高檔的會所。 制造酒店式公寓銷售的營銷話題：制造

39、酒店式公寓銷售的營銷話題：酒店式公寓的銷售不僅僅依靠低總價的概念，還要依靠一個良好的配套設施來增加項目的亮點，為酒店式公寓設置一個會員式主題會所，讓他們在心理上得到一種滿足，制造銷售的營銷話題，加快該產品的去化速度。 結論：為了兼顧不同形態產品相對應的會所檔次，不同客戶對會所的結論：為了兼顧不同形態產品相對應的會所檔次，不同客戶對會所的需求需求UPCSUPCS建議在小區內部規劃主題式會所、公建會所、泛會所三種不同層建議在小區內部規劃主題式會所、公建會所、泛會所三種不同層面的會所。面的會所。會所建議會所建議-主題會所主題會所 設置主題會所的目的是：一提升項目的整體形象，提高項目的附加價值，提高項

40、目的整體售價，增加開發商的利潤空間；二為別墅產品的高端客戶提供一個專屬的休閑空間，在心理上滿足別墅客戶的需求；三是制造酒店公寓的營銷話題，增加酒店公寓的去化速度，為開發商快速回籠資金。 在商業區開辟一塊專屬場所，引進主題式連鎖會所，如亞歷山大、寶迪等國際知亞歷山大、寶迪等國際知名會所名會所，在滿足高端客戶基本需求和心理滿足的同時引爆住宅的銷售。會所中具體設施包括高檔的健身房、室內游泳池、高檔沙龍等。體育沙龍，體育沙龍，其中布置各高檔體育娛樂館。包括：保齡球館，壁球館，或者室內網球館等等。休閑沙龍，休閑沙龍，其中配置各休閑空間。包括：清音樂吧，紅酒交流中心，或者時世財經閱覽空間等。水域沙龍，水域

41、沙龍，一水為主題方向，分別設置：簡易的水療館，SPA館，屋頂游泳池等，屋頂采用鋼架玻璃，以不影響其景觀的通透性，達到真正的水天相接的景象。會所建議會所建議-公建會所公建會所 為了滿足普通高層公寓客戶的需求，在公建設施中設置普通公建會所，設置一些如棋牌室、桌球、網卡、閱覽室等普通會所設施。公建會所內部設置運動館，可以布置桌球館、瑜伽館、乒乓球館等。桌球館瑜伽館公建會所內部設置棋牌室、閱覽室等。會所建議會所建議-泛會所泛會所 為了滿足小區內老人、兒童的活動游戲需求，建議在小區內部運用綠化組團空間及小高層架空層空間設置滑梯、秋千、翹翹板、踏步器械等普通運動娛樂設施。在小區內部還可以設置半片籃球場、室

42、外游泳池、小型羽毛球 場等。在項目中引入泛會所概念，將運動設施設置于社區各部，與自然景觀融合在一起，以中小尺度的“零件式”形式為住戶提供服務。將部分娛樂休閑設施分區設置，使不同年齡、不同愛好的人都有自己的活動空間，利于增進相互感情。利用高層底層架空層空間設利用高層底層架空層空間設置兒童滑梯，娛樂器械。置兒童滑梯，娛樂器械。室外游泳池室外游泳池社區羽毛球場社區羽毛球場/ /籃球場籃球場AA標準社區 凡是通過性能認定的住宅統稱為“A級住宅”。指按照國家發布的住宅性能評定方法和統一的認定程序，經過專家對住宅的綜合質量進行評審，獲得相應級別證書和認定標志的住宅。標識為 ，既是“A”字的變體，也代表住宅

43、，中間一點代表住宅設備設施，其顏色為標準綠，象征著A級住宅是健康、綠色和生態的住宅。 根據市場競爭需求，本項目要在市場競爭中有一個明顯的優勢，提升項目的整體形象。UPCS認為本項目應該依據國家建設部的住宅建設規范做“AA標準社區”，使小區的整體規劃、景觀規劃、建筑品質、會所功能、物業管理等多個方面都具備較強的競爭優勢。該部分的內容UPCS會在后期等開發商確定了建筑設計院后，再與開發商、設計院共同探討，達到提升小區的整體品質的目標。售樓處建議售樓處建議售樓處建議理由售樓處建議理由售樓處示意圖片售樓處示意圖片內外埠接待中心說明內外埠接待中心說明售樓處選址建議-建議理由 項目地處相城，對區域外客戶的

44、輻射能力相對有限，而UPCS在上份報告中明確提出了本項目應“立足相城，放眼城區”，客戶層為泛蘇州客戶，在項目基地現場設置一個接待中心，不能滿足吸引區域以外客戶的要求，所以UPCSUPCS建議項目在基地現場和外部設置雙接待中建議項目在基地現場和外部設置雙接待中心。心。外部接待中心：外部接待中心：應為城區的中心，能夠有效輻射到既定的目標客戶，同時又能方便客戶到基地現場看房等。隨著人民路的北沿，市區觀前商圈交通比較方便，人流、車流也能達到設置外部接待中心的要求，另外區域內樓盤A-BOSS，中惠晨曦印象均有在觀前街附近設置售樓處取得成功的經歷。UPCS 建議本項目的外部接待中心設置在觀前商觀前商圈圈。

45、現場接待中心：現場接待中心：項目規劃西地塊為商業區域，西北角位于兩條相城主干道采蓮路與嘉元路交匯處，人流量和車流量較大，另外該處規劃有大型廣場，UPCS建議選擇在此處建造現場售樓處。外接待設置外接待設置 外接待主要為布點展示作用，一般來說，客戶都要到項目現場觀看后才決定買與不買，所以UPCS建議項目的外接待應面積適中，內部布置精美，展示性強，另外可開設看房車，方便客戶到現場看房。觀前商圈觀前商圈現場接待中心現場接待中心現場售樓處現場售樓處 現場接待一定要大氣，美觀，這是給購房者對項目的第一印象，比較直觀，UPCS建議面積一定要大，應該為兩層或三層建筑。另外現場售樓處的功能一定要全，應包括展示區及樣板區，讓客戶與產品無限接近。我們的目標我們的目標 華富品牌與利潤共贏！華富品牌與利潤共贏！