1、1某項目前期市場分析、定某項目前期市場分析、定位及規劃建議溝通報告位及規劃建議溝通報告 2目錄 市場分析市場分析項目分析項目分析規劃建議規劃建議3市場分析宏觀市場分析區域市場分析潛在市場分析4市場分析宏觀市場分析區域市場分析潛在市場分析5宏觀市場分析宏觀市場分析區域規劃與發展區域規劃與發展一、良好的政策支持北京確立“兩軸-兩帶-多中心”的城市規劃布局，大興成為重點發展的11個重點新城之一，城市發展潛力巨大。南城規劃為低密度居住區，區域內有諸多大型綠色生態公園、高爾夫球場、生態農業園和大型水庫，綠色覆蓋率高達68%，空氣濕度高，是北京的健康宜居區。6二、良好的交通環境大興作為距離北京最近的郊區，

2、扼守北京的南大門，南部進出北京的必經之路，京開、京石、京津塘高速，京滬高鐵、南苑機場、地鐵四、五號線延長線、五環、六環線，四通八達的現代化立體交通路網，自由通達各地。地鐵四、五號線延長線將通達大興， TOD城市發展模式必將迅速作用于大興新城，帶動城市迅速發展和房地產產業升級。宏觀市場分析宏觀市場分析區域規劃與發展區域規劃與發展7三、良好的市場潛力南城擁有亦莊、大興等高科技開發區，大量知名企業進駐（奔馳、拜耳、西門子、諾基亞、百事可樂等），提升區域價值。大興發展晚，起點高，發展前景看好，升值潛力巨大。中遠、中海、順馳、華潤、富力、億城、沿海等知名品牌開發商介入南城，帶動區域房地產市場迅速發展，項

3、目品質和居住水平升級。宏觀市場分析宏觀市場分析區域規劃與發展區域規劃與發展市場發展前景看好，具備升值潛力市場發展前景看好，具備升值潛力8魏善莊魏善莊采育采育安定安定龐各莊龐各莊榆垡榆垡大興新城大興新城西部生態帶西部生態帶中軸線中軸線文化傳媒產業區，傳媒業加工制造京津塘采育高科技園區，重點發展和引進高科技新材料企業中心區國家級農產品加工業示范基地宏觀市場分析宏觀市場分析區域規劃遠景區域規劃遠景舊宮舊宮物流貿易、國際企業聚集區中軸延長線上的重要交點，前沿陣地，三海子生態區東部發展帶東部發展帶生物醫藥基地亦莊亦莊9一、北部功能區。在大興新城、亦莊新城及城鄉結合部地區，著力發展房地產業、大型現代商業、

4、現代物流業等現代服務業。二、中部功能區。在北京城市南中軸延長線，著力發展影視、廣告、印刷等文化創意產業。三、東部功能區。以北京經濟技術開發區為依托，著力發展與奔馳汽車項目相關的配套產業、新材料產業、精細化工產業等現代制造業。四、西部功能區。以北京生物工程與醫藥產業基地為依托，著力建設生物醫藥產業、農產品加工產業和休閑、旅游等產業。宏觀市場分析宏觀市場分析區域規劃遠景區域規劃遠景東、中、西、北四大產業功能區推動經濟快速健康發展東、中、西、北四大產業功能區推動經濟快速健康發展102003-20062003-2006年大興地區房地產市場整體概況年大興地區房地產市場整體概況年份年份套數套數2003年1

5、49222004年172962005年117182006年106131.1.銷售狀況銷售狀況年份年份面積面積( () )2003年17919392004年19419242005年13505292006年1258812市場持續放量，成交勢頭良好。市場持續放量，成交勢頭良好。 由于客群購房選擇從“城市中心化”逐漸轉變向“郊區化”過渡， 大興地區住宅市場呈現熱銷態勢，每年區域成交總量在100萬平米以上，成交套數在1萬套以上。11年份年份 金額金額2003年5.5億元2004年6.7 億元2005年5.3 億元2006年5.4 億元年份年份均價均價( (￥/ /) )2003年2986.42004年3

6、513.42005年3965.62006年5186.97價格快速攀升，市場需求旺盛價格快速攀升，市場需求旺盛1.1.價格狀況價格狀況自2005年房地產市場全面發展以來，大興區域房價一路攀升，2003年到2005年兩年時間上漲了30%，2005年到2006年只用了一年的時間就已經上漲30%。每年成交總額超過5億元。2003-20062003-2006年大興地區房地產市場整體概況年大興地區房地產市場整體概況12小結：小結：大量企業涌入，增加人口數量，給區域市場繁榮提供支持大量企業涌入，增加人口數量，給區域市場繁榮提供支持政策良好，政策良好，區域全面發展，帶動地區經濟區域全面發展，帶動地區經濟品牌地

7、產商的強勢打造，快速提升區域價值品牌地產商的強勢打造，快速提升區域價值區域房價快速攀升，成交勢頭良好區域房價快速攀升，成交勢頭良好13市場分析宏觀市場分析區域市場分析潛在市場分析14亦莊區域亦莊區域黃村區域黃村區域周邊項目的選取周邊項目的選取區域市場分析區域市場分析 大興區以南中軸線為界形成三個區域。黃村-區域內大興政府機關較多，從整體規劃上政府支持力度大。亦莊-作為北京經濟開發區，是吸引知名企業的重要窗口，發展較快，有很高關注度。舊宮-區域內航天下屬單位較多，由于其他兩個區域受關注高，從而放慢了舊宮的發展腳步。但隨著大興區域整體規劃的提出和軌道線路的建設，勢必帶動舊宮區域的全新發展，區域未來

8、價值潛力無限。舊宮區域舊宮區域黃村、亦莊區域發展相對成熟，構成市場潛在威脅黃村、亦莊區域發展相對成熟，構成市場潛在威脅15第一部分：黃村區域市場分析第一部分：黃村區域市場分析順弛領海時代龍和大道布洛城榮郡首邑上城彩虹新城 黃村地區定位為大興中心城區。坐擁西部生態帶上，北接新發地商貿區，吸引了大量外來人口的進駐，城鐵的規劃建設利于此區域經濟快速發展。大興政府的大力支持也是此地區發展快速的重要條件。161 1、周邊項目規模、周邊項目規模黃村黃村本區域內布洛城項目體量較大，總建面200萬平米。領海和彩虹新城項目體量在51萬平米和39萬平米，體量適中；其他項目體量在20萬平米左右。從數據中可以看到，本

9、區域大多樓盤體量較大，布洛城項目在本區域內以大盤形象亮相。單位：172 2、周邊項目容積率、周邊項目容積率黃村黃村本區域項目容積率相差不多，最低是在1.41，最高達到2.91從數據中我們可以看出，本區域項目容積率大部分控制在2.5以下2.51.5183 3、主力戶型區間、主力戶型區間黃村黃村周邊項目戶型面積區間：68-163之間，其中80-140平米的戶型居多。戶型主要表現為二居、三居戶型。從數據角度分析，該區域對100平左右的二居、三居戶型供應較多。020406080100120140160180順馳領海時代龍和大道布洛城榮郡首邑上城彩虹新城9080163134140138140689080

10、80140單位： 194 4、區域銷售均價、區域銷售均價黃村黃村區域銷售均價區間在6100-7100元/之間，每個項目之間銷售均價水平相差不多；利用加權平均法測算出區域銷售均價格6611.9元/ ，部分項目價格高于整體銷售均價。單位：元/6611.9205 5、區域成交均價、區域成交均價黃村黃村區域成交均價區間在5121-6674元/之間，區域成交最高均價為6674元/利用加權平均法測算出區域平均價格在6367.86元/ ，區域中部分項目價格高于整體均價。單位：元/單位：元/6367216 6、建筑類型與待銷面積、建筑類型與待銷面積黃村黃村區域內總體建筑形式為板樓，少部分是塔板結合形式。從數據

11、中可以看出，部分項目接近銷售尾期，首邑上城住宅已經銷售99822平米，售完900套，剩余200套，目前銷售率82%，但布洛城才銷售了總體量的10%，領海項目還有1/2左右沒有銷售。區域整體待銷面積約為180萬。單位： 227 7、客群來源、客群來源根據上表顯示本區域內成交客群：本地客群占40%，區域外客群占60%本地客群主要以政府部門的公務員，事業單位職員、家庭購房為主，區域外客群主要是生意人和西部上班族為主。黃村區域客群順馳領海客群主要來自兩個方面，第一就是市內的客戶，如在南二、三環、金融街、廣安門、六里橋等地區，占70%左右，他們主要是在大興有自己的生意，二次置業較多；第二就是大興本地客戶

12、占30%左右，大多是當地公務員。時代龍和大道基于項目的地理位置是大興的黃金地段，所以基本上是大興本地客戶來購買本項目，占90%左右，大多是當地公務員。只有10%左右的客戶來自市內。布洛城榮郡布洛城客群主要來自兩個方面，第一就是市內的客戶，占70%左右，他們 來自豐臺科技園、金融街等商業中心，海淀、豐臺、西城區等，第二就是來自大興本地的客戶，占30%左右。首邑上城首邑上城的客戶可以說是市內、本地各一半的比例，其中市區內主要是金融街、南三環等地的客戶；大興區的本地客戶如公務員也居多，基本上各占一半。彩虹新城彩虹新城客戶可以說也是市內、本地各一半的比例，其中六里橋、公主墳、豐臺、海淀等區域的客戶占5

13、0%；大興本地50%。238 8、重點個案分析、重點個案分析順馳順馳- -領海領海順馳順馳- -領海領海以大面積人造水面景觀成為最強的優勢以大面積人造水面景觀成為最強的優勢24產品基本情況產品基本情況類型：住宅 項目位置：大興區黃村興業大街銷售均價：7100元/平方米總戶數：2954戶主力戶型：80-100平方米占地面積：40.8萬平米，建筑面積：518586平米容積率：1.41室內裝修 ：毛坯 開盤時間：第8期2007年7月開盤 （4-7期07年陸續開盤） 綠化率：51% 物業費：2.40元/平方米月 順馳順馳- -領海領海總分期 ： 8期 目前銷售：第8期7月先開盤 本期總套數 ：1000

14、多套 均價 (元/) ：7100元/平方米最高價 (元/) ：7400-7500元/平方米銷售階段： 第8期7月先開盤分期及銷售情況分期及銷售情況25基本規劃基本規劃目前銷售的區域目前銷售的區域26客戶情況客戶情況市內客群占70%左右，主要集中在南二、三環，即金融街、廣安門、六里橋等地區。年齡結構：主要是生意人，30歲以上家庭結構：二口之家，三口之家職業特點：在大興有自己的生意，白領居少。購買目的及比例：二次置業為多。順馳順馳- -領海領海主力戶型分析主力戶型分析101平，2居137平，3居領海的主力戶型為101平方米二居，還有110平方米二居和137平方米三居 戶型設計布置方正,功能合理,主

15、臥配備開敞轉角陽臺,室外的園區景象即可映入眼底。271、項目最大賣點就是項目本身擁有一個北京獨一無二的3.8萬平米的超大水面景觀； 2、項目還擁有8個獨立的主題公園，并配合各個廣場為業主提供多樣、互動的空間；3、項目建筑產品本身的設計也非常吸引消費者，空間設計異常豐富，室內空間多樣化，有3.9米層高的產品，更有空中別墅，空中長廊等的設計。 4、項目在推廣方面延續順馳集團的一貫風格，大量的廣告投放在北京的各個區域。5、從整體的銷售狀況來看，領海項目的銷售并不是很好，原因主要在于位于鐵路旁、價格偏高、品牌危機等原因。項目點評項目點評288 8、重點個案分析、重點個案分析布洛城布洛城200萬平米的超

16、大型建筑綜合體萬平米的超大型建筑綜合體 29產品基本情況產品基本情況類型：住宅、公寓、酒店、商業大道、花園洋房等項目位置：大興區西紅門鎮總用地：386.30公頃 建筑面積：200萬平米容積率：2.91室內裝修 ：毛坯 綠化率：35.50%主力戶型：138-140平米之間的三居開盤時間：2005年11月19日入住時間：2006年8月24日物業費：1.48元/平方米月總分期 ： 5期 銷售：1期20萬平住宅共1700套房子目前銷售僅剩10套。 其余2-5期還處于規劃中，開盤時間未定。銷售起價:6000元/平方米銷售均價:6500元/平方米銷售最高價:7050元/平方米分期及銷售情況分期及銷售情況布

17、洛城布洛城30客戶情況客戶情況客戶絕大多數來自于豐臺科技園、金融街等商業中心的白領人士，還有海淀、豐臺、西城區的私企業主。客戶大多擁有較高的學歷，喜好安靜而成熟的居住環境。 主力戶型分析主力戶型分析140平，3居140平，3居布洛城布洛城311、本項目以200萬平米的建面亮相大興，可謂是區域中少有的大盤； 2、本項目是一個超大的綜合性項目，總體規劃為多層板樓住宅、公寓、酒店、商業大道、花園洋房等，這樣的建筑綜合體在大興也非常的少有；3、本項目吸引了大量來自豐臺科技園、金融街等商業中心的白領人士，以及海淀、豐臺、西城區的私企業主前來入住，可以說在吸收市內客戶是起到了一個引領性的作用 。4、客戶選

18、擇在這里購房主要有兩點，第一就是項目本身體量比較大，成規模，第二就是交通比較便利。項目點評項目點評布洛城布洛城328 8、重點個案分析、重點個案分析彩虹新城彩虹新城彩虹新城彩虹新城教育配套齊全的高性價比住宅教育配套齊全的高性價比住宅33產品基本情況產品基本情況類型： 普通住宅 項目位置：大興區黃村興華大街/麗園路交匯處均價：6800元/平建筑類型：22棟 總戶數：4456 套戶型區間：90-130平方米二、三居主力戶型：90平方米占地面積：20萬平方米 建筑面積：40萬平方米 容積率：2.37室內裝修 ：毛坯 開盤時間：2006年12月2日開盤綠化率：30.10%物業費：1.80元/平方米月

19、彩虹新城彩虹新城22棟樓一次性開發不分期，目前銷售僅剩3棟450套均價 (元/) ：6800元/平起價 (元/) ：6600元/平最高價(元/) ：7500元/平銷售階段：本期3棟樓在07年7月10日左右開盤。分期及銷售情況分期及銷售情況34主力戶型分析主力戶型分析彩虹新城的主力戶型為88-90平方米二居 ，銷售的價格為6800元左右彩虹新城彩虹新城客群分析客群分析本項目客群市內占50%左右，主要集中在南城，即公主墳、豐臺、六里橋等地區，也有一部分人群在海淀，本地占50%左右。年齡結構：30歲以上，市內多為生意人，本地以3口之家為主。家庭結構：三口之家職業特點：生意人，當地普通工人。購買目的及

20、比例：自己居住，二次置業。351.彩虹新城項目總建筑面積近40萬平方米，本項目的最大賣點就是住宅以低總價、高品質的經濟戶型定位上市，恰恰迎合了當地客戶的需求。 2、本項目除了具有以上的賣點之外，完善的配套也成了項目的又一賣點，3000余平米的幼兒園與同等規模的小學；兩家大型商業中心、一條美食街、一座風情會所、多家生活服務機構等。項目點評項目點評36區域小結區域小結黃村黃村 通過對本區域的市場考察和詳細的市場分析，我們對本區域做通過對本區域的市場考察和詳細的市場分析，我們對本區域做出如下出如下4 4個方面的總結：個方面的總結：（1 1）區域環境：）區域環境： 黃村擁有良好的開發條件和開發環境。五

21、環、京開路構筑了便利的交通， 使得在這里開發的地產項目有了很好的銷售條件，吸引了大量的市內客戶入住本區域。（2 2）產品供應：）產品供應：黃村項目戶型面積區間：68-163平米之間，其中80-140平米位戶型主力區間。戶型主要表現為二居和三居戶型，客戶在選擇本區域項目的時候，對二居和三居戶型的敏感度極佳，存在一定購買力。37（3 3）價格分析：）價格分析： 區域價格區間在6100-7100元/之間，各樓盤均價水平相差不多，區域銷售均價格6611.9元/，區域成交均價6367.86元/ ，價格適中，性價比較高。（4 4）客群分析：）客群分析： 客群主要分布在市內，主要集中在南二環，三環，即金融街

22、、廣安門、六里橋、新發地等地區。他們主要是生意人、上班族，30歲以上的二口之家，三口之家。本地客戶主要表現為政府部門的公務員、企事業單位等，屬二次置業較多。區域小結區域小結38第二部分：亦莊地塊重點個案分析第二部分：亦莊地塊重點個案分析金地格林小鎮榮京麗都珠江奧古斯塔城邦國融國際一品亦莊 亦莊位于中軸線東側，大環渤海經濟圈內，是北京知名經濟開發區，交通環境優越，緊密連接天津，擁有數十家國際知名企業進駐。政策的傾斜及地鐵的規劃，全面拉動區域價值。391 1、周邊項目規模、周邊項目規模亦莊亦莊在該區域珠江奧古斯塔城邦和一品亦莊體量相對較大，建面在100萬平米左右，其他項目體量適中，控制在15萬平米

23、左右。本區市場供應總體量在224萬，品牌地產商較多，有一定的號召力。15萬萬單位：402 2、周邊項目容積率、周邊項目容積率亦莊亦莊本區域項目容積率在1.5-4.85之間，榮京麗都為公寓項目容積率比較高，為4.85。大部分項目容積率在2.0以上，2.02.0413 3、主力戶型區間、主力戶型區間亦莊亦莊周邊項目主力戶型面積區間：80-160平米之間，由于區域內存在白領公寓式住宅所以小戶型偏多，小面積戶型為33-45平米為主力區間，由于項目特殊性不作為重點考慮比較。從數據中我們可以看出，本區域市場供應以80160平米為主力戶型。8016011090160140453545355533188116

24、單位：424 4、區域銷售均價、區域銷售均價亦莊亦莊區域總體銷售價格區間在6200-8000元/之間,采用加權平均法計算得出區域銷售均價6726.46元/。從數據中看出，該區域項目銷售價格相對稍高，一品亦莊和榮京麗都項目都在8000元/ 。單位:元/6726.466726.46元元435 5、區域成交均價、區域成交均價亦莊亦莊區域總體成交價格區間在5254-7013元/之間，基于其他樓盤尚未開盤，沒有計算其成交價格。從數據中看出，利用加權平均法計算出本區域市場成交均價在5554.7元/,由于區域內存在高檔公寓項目和很多項目都沒有開盤銷售，所以此成交價格只是根據現有在銷樓盤而定。52545254

25、單位:元/44區域內建筑形式大部分是板樓，個別公寓項目塔板結合形式。區域內大部分項目如榮京、珠江、國融都沒有開盤，只有金地和一品亦莊已經開盤。從數據情況可以看出，除珠江項目100萬平米的市場供應量較大之外,其他項目存量都比較小，區域整體待銷面積約為130萬平方米。亦莊亦莊6 6、建筑類型與待銷面積、建筑類型與待銷面積457 7、客群來源、客群來源根據上表顯示本區域內成交客群：本地客群占70%，區域外客群占30%本地客群主要以亦莊開發區內企業職員為主，區域外客群主要以南城、國貿CBD地區為主，同時包括其他區域對亦莊有一定關注的客群。亦莊區域客群金地格林小鎮金地格林小鎮的客群主要是在亦莊工作的本地

26、人群，占70%，市區占30%，其中包括東部、東南部地區白領一族。榮京麗都榮京麗都的客群主要是市區和亦莊本地各一半，市區的客戶主要是集中在南城，木樨園、六里橋等地區。珠江奧古斯塔城邦本項目的客群主要是亦莊地區占了70%，南城、國貿及其他區域占據了30%左右。國融國際本項目的客群主要是亦莊本地占60%，市區內如南城、公主墳等地區占40%，多為白領一品亦莊亦莊本地的占80%，市區對亦莊有一定情節的客戶20%，包括生意人；白領居多；46一品亦莊一品亦莊8 8、重點個案分析、重點個案分析一品亦莊一品亦莊8686萬平方米建筑綜合體，新加坡風情田園風格萬平方米建筑綜合體，新加坡風情田園風格47產品基本情況產

27、品基本情況類型：公寓 項目位置：大興區亦莊經濟技術開發區BDA的位置建筑類型：板樓占地面積：15萬平方米 建筑面積：86萬平方米 容積率：2.8 銷售均價：7000元/平方米 戶型區間：87-206平方米主力戶型：116-188開盤時間：2005-5-16 綠化率：38% 入住時間：2005-9-30 物業費：2.46元/平方米月 物業公司：天興物業 開發商：北京匯德甫地產開發有限公司 一品亦莊一品亦莊批準總套數：628 套分期：一次性開14棟樓， 目前銷售只剩余50套批準總面積：86萬平方米已簽約套數：578 套，只剩余50套成交均價：5254 元/平方米分期及銷售情況分期及銷售情況48主力

28、戶型分析主力戶型分析戶型分析：戶型分析：南北通透，使用率高，客廳正南向，4.5米大開間，帶觀景陽臺主臥正南朝向，有飄窗，主臥開間較小，餐廳離客衛近，且靠近兩個臥室門，影響動靜分區。一品亦莊一品亦莊兩室兩廳兩衛:125平方米地域分布：客群大部分來自亦莊開發區，他們在此工作，市內城區的客戶很少年齡結構：年齡結構以35-45歲左右的中年為主職業特點：外資企業，生意人購買目的：以自住型客戶為主客戶情況客戶情況49從對項目的整體分析來看，項目賣點之一：地理位置優越，位于亦莊核心生活區，輕軌站邊；項目賣點之二：86萬平方米的建筑綜合體，高品質的配套設施，可謂是大盤項目，且配套齊全；項目賣點之三：項目本身有

29、個一個16000平米社區俱樂部，多種活動場所，是區域內最大的康體會所，這個大的優勢也是影響客戶前來購買的因素之一。項目點評項目點評50金地格林小鎮金地格林小鎮6 6 8 8、重點個案分析、重點個案分析金地格林小鎮金地格林小鎮多景觀的低密度社區多景觀的低密度社區51產品基本情況產品基本情況類型：普通住宅 花園洋房 建筑類型：板樓 項目位置：通州區 馬駒橋1號地占地面積：100000平方米 建筑面積：159800平方米 容積率：1.5 主力戶型區間：90-110平方米，140-160平方米開盤時間：2007-5-26 綠化率：30% 入住時間：2008-7-31 物業費：1.9元/平方米月（無電梯

30、）；物業公司：金地物業 開發商：金地集團 金地格林小鎮金地格林小鎮批準總套數：1028 套已簽約套數：200 套已簽約面積：30000 m2左右銷售均價：6800元/平方米 成交均價7013 元/平方米今年5月26日開盤，開盤當天8棟200套就幾乎銷售完畢。銷售狀況分析銷售狀況分析52主力戶型分析主力戶型分析南北通透，一梯兩戶的方正戶型，南向大面寬，雙臥室朝南，附帶陽臺，使采光性質上佳 贈送花臺金地格林小鎮金地格林小鎮三室兩廳兩衛:155平方米三室兩廳兩衛:158平方米地域分布：大部分來自亦莊開發區，部分來自東南部城區年齡結構：年齡結構以40-50歲左右的中年客戶為主職業特點：外資公司的管理層

31、人員購買目的：以自住型客戶為主客戶情況客戶情況53金地格林小鎮6我們分析如下：項目賣點之一：是地理位置，環線、規劃中的地鐵五號延長線項目賣點之二：是項目的景觀及環境較好，擁有14000平米綠野公園,而且南臨綠化公園,西靠涼水河；項目賣點之三：金地品牌知名度很高，這個優勢也非常的重要，也是影響消費者購買項目的因素之一。項目點評項目點評54通過對本區域的市場考察和詳細的市場分析，我們對本區域做出如通過對本區域的市場考察和詳細的市場分析，我們對本區域做出如下四個方面進行總結：下四個方面進行總結：（1 1）區位較好）區位較好本區域交通便利，未來地鐵五號線在本項目附近設站，驅車30分鐘直達市內，這樣優越

32、的地理位置和便利的交通會給這里的地產項目增值。（2 2）區域市場供應較大）區域市場供應較大區域內供應量非常之大，戶型主要表現為二居、三居，整個區域項目容積率偏高在2.0以上，高端項目明顯存在。區域小結區域小結亦莊亦莊55（3 3）市場價格分析：）市場價格分析： 區域總體銷售價格區間在6200-8000元/之間，銷售均價6726.46元/，區域成交均價5554.7元/左右，最高價8000元/，從價格角度來看，該區域項目偏向高端，大型和高端項目的出現會拉動該區域價格的攀升。（4 4）客群定位：）客群定位： 1、亦莊開發區的地緣性客戶占據非常大的比例； 2、來源于北京東南部及南部區域的生意人和普通白

33、領； 該區域的客群主要是來自這二個方面。56第三部分：舊宮區域及輻射地區市場分析第三部分：舊宮區域及輻射地區市場分析亦莊北岸宣頤家園巧克力城菊源南里本案舊宮地區作為中軸線上的重要節點，歷史悠久，本地文化氣質濃郁。受地域大環境影響，地產市場發展遲緩，區域內航天相關事業單位較多，隨著“兩軸”規劃的延續，大興區域內兩條軌道交通的建設，未來市場空間大，后勁十足。571 1、周邊項目規模、周邊項目規模舊宮舊宮目前區域內在售項目僅亦莊北岸，舊宮區域及周邊輻射區域體量都不大，平均體量在15萬平米以下, 實際存在體量13萬平方米。該區域項目大多都處于銷售的末期，如宣頤家園等很多項目都已經銷售完畢。單位： 58

34、2 2、周邊項目容積率、周邊項目容積率舊宮舊宮由于本區域老項目較多，普遍為6層建筑，所以容積率較低，在1.5以下；亦莊北岸是區域在銷項目中容積率比較高的項目，為2.2，相對其他項目較高。1.51.5593 3、主力戶型區間、主力戶型區間舊宮舊宮周邊項目主力戶型面積區間：60-100平米之間，戶型主要表現為一居和兩居戶型。從數據中我們可以看出，本區域對市場的供應多體現為中小戶型；一居、兩居在項目規劃中是市場的主流。606010010010080100601308090單位： 604 4、銷售均價與成交均價、銷售均價與成交均價舊宮舊宮由于目前區域內只有一個項目在售，不能客觀的對整體市場有科學的評價

35、。現階段我們只能參考市場現有狀況：亦莊北岸7月15日開盤，目前銷售均價6650元/平方米。價格區間6500-6800元/平方米。615 5、建筑類型與在銷面積、建筑類型與在銷面積舊宮舊宮單位： 區域總體建筑類型為板樓，大部分項目銷售完畢，只有亦莊北岸項目處于預開盤狀態。從數據中我們看出，本區域內無明顯放量，只有少量面積進入市場，表現出市場發展遲緩狀態，市場待銷面積為13萬平方米。626 6、客群來源、客群來源根據上表顯示本區域內客群主要是地緣性客戶。本地客群主要以舊宮內航天下屬部門、企事業單位職員為主，當地生意人占一定比例。區域外客群主要是木樨園、大紅門生意人、南城白領和拆遷戶。亦莊區域客群亦

36、莊北岸亦莊北岸的意向客戶大多為地緣性客戶，主要集中在亦莊和舊宮內，還有一部分客戶來自南三、四環商圈地帶。宣頤家園宣頤家園已售完，入住的業主多來自大興本地的企事業單位職員。巧克力城巧克力城已售完，客戶也多來自大興本地，三、四口之家為改善環境而選擇在這里購房。菊源南里菊源南里的客群主要集中在大興本地，航天下屬部門、企事業單位職員為主。其他客群是來自木樨園、大紅門的生意人、南城白領和拆遷戶。63亦莊北岸亦莊北岸7 7、重點個案分析、重點個案分析亦莊北岸亦莊北岸亦莊北岸亦莊北岸區域內唯一區域內唯一7070年產權的小戶型純住宅項目年產權的小戶型純住宅項目64產品基本情況產品基本情況類型：普通住宅 項目位

37、置：大興區舊宮鎮舊頭路路南建筑類型： 12-15層板樓 占地面積:6萬平方米，建筑面積:13萬平米 ，總戶數：12棟共1364戶.戶型區間：6070平米時尚一居、80100平米舒適型兩居、主力戶型：85左右的兩居容積率2.2室內裝修 ：毛坯 開盤時間：2007年7月中旬開盤，綠化率：30.47%入住時間： 2008年10月入住開發商：北京力迅房地產開發有限公司亦莊北岸亦莊北岸項目預計2007年7月中旬開盤，目前銷售： 未開本期總套數 ：目前12棟共1364戶均價 (元/) ：6200元/平米 起價 (元/) ：6500-6800元/平米 最高價(元/) ：7000元/平米 分期及銷售情況分期及

38、銷售情況65主力戶型分析主力戶型分析2室2廳2衛1廚二居戶型 2室2廳2衛1廚二居戶型 主力戶型主要體現在80100平米舒適型兩居，南北通透。 亦莊北岸亦莊北岸積累客戶情況積累客戶情況地域分布：客戶分兩個大區域，第一是區域內客群來自舊宮老城區內，第二是區域外客群來自南三環、南四環商業圈，亦莊區域。職業特點：生意人；當地企事業單位職員。購買目的及比例：居住為目的，二次置業為主。661、亦莊北岸項目最大的賣點就是他位于亦莊核心居住區，位置優越，而且東側有3萬平方米的綠化帶，為項目增加了很多的價值。 2、亦莊北岸是區域內唯一70年產權的純住宅， 屬于區域內的具有獨特優勢的住宅項目。3、項目有6070

39、平米時尚一居、80100平米舒適型兩居，正符合了購買本區域項目客群的心理，這樣會加快銷售速度。項目點評項目點評重點說明：該項目是舊宮區域內唯一在售的項目，具有重點說明：該項目是舊宮區域內唯一在售的項目，具有很強的參考價值，但是項目定位于亦莊區域，故不能對很強的參考價值，但是項目定位于亦莊區域，故不能對舊宮市場產生影響力。舊宮市場產生影響力。67區域小結區域小結舊宮舊宮通過對本區域的市場考察和詳細的市場分析，我們對本區域做出如通過對本區域的市場考察和詳細的市場分析，我們對本區域做出如下下4個方面的總結：個方面的總結：（1）區域產品供應非常少：）區域產品供應非常少：區域周邊項目主力戶型面積區間：6

40、0-100平米之間，戶型主要表現為一居和兩居戶型。 項目建筑形式均為板式建筑，性價比較高。在售項目較少，未來市場潛力巨大。（2）價格分析：）價格分析：區域內目前參考價 6650元/ ，不具有最終判別價值。（3）客群定位：）客群定位：本區域對地產項目的購買，主要是地源性客戶，當地航天下屬部門、企事業職員為主力客群。區域外客群較少，來自南城生意人、白領和拆遷戶，客戶購房意圖多以居住為主，二次置業也居多。68“舊宮區域、亦莊區域、黃村區域舊宮區域、亦莊區域、黃村區域”三個區域項目一覽表三個區域項目一覽表總結總結項目名稱物業類型建筑形式占地面積建筑面積容積率綠化率銷售均價銷售最高價成交均價主力戶型在銷

41、面積物業費用黃村區域順馳領海普通住宅板樓、塔樓4080005185861.4151%71008000602788-90300002.4時代龍和大道普通住宅板樓134000331500235%610070005121134-1632布洛城榮郡普通住宅板樓386000020000002.9135.50%650070506596138-140300001.48首邑上城普通住宅板樓、塔樓1700002.7735%70007400644268-140200001.8彩虹新城普通住宅板樓、高層1414003960002.3730.10%6800750066748090600001.8舊宮區域亦莊北岸普通住

42、宅板樓60353.291300002.230.47%6500-6800680080-100宣頤家園普通住宅板樓、高層板樓2000003500001.2840.00%830060-1000.61巧克力城普通住宅板式小高層、多層771001297201.538.00%4300470080-1300.89-1.5菊源南里普通住宅板樓27482339421.2440.00%43504580901亦莊區域金地格林小鎮普通住宅、花園洋房板樓1000001598001.530%68009300700390-110, 140-16070071.92.6榮京麗都公寓塔樓、板樓11750723314.8530.4

43、2%800035-453.2珠江奧古斯塔城邦普通住宅 別墅板樓、聯排別墅1700畝10000002.2838%620080-902.48國融國際公寓塔樓16000100000435%33552.48一品亦莊公寓板樓1500008600002.838%80005254116-188200002.46691 1、物業類型、物業類型2 2、建筑形式、建筑形式總結總結物業類型主要是以普通住宅為主，只有少量的公寓項目存在。建筑形式主要是以板樓為主，塔板結合占小部分。建筑的高度，最底為5層，最高為23層，平均高度13層。703 3、建筑面積、建筑面積總結總結本區域內一半以上項目體量在20萬平米以下， 百萬

44、平米左右大盤有近3個。布洛城、珠江、一品亦莊項目體量分別為200萬平、100萬平和86萬平。20萬714 4、容積率、容積率總結總結我們從數據中可以看出，整個區域項目的容積率范圍在1.24- 4.85之間， 大部分項目容積率在1.5-2.7之間1.52.7725 5、綠化率、綠化率總結總結整個區域項目的綠化率范圍在30%-51%之間，區位項目平均綠化率35%，亦莊北岸為30%大部分項目注重社區環境塑造，在園林、造景方面投入較多。35%736 6、區域銷售均價、區域銷售均價總結總結通過數據采用加權平均法計算出大興區域均價為6662元/，其中亦莊區域項目高端 ，銷售價格高，拉動了大興區域均價。亦莊

45、亦莊黃村黃村舊宮舊宮單位：元/ 6662800074總結總結舊宮區域的項目基本銷售完畢，亦莊區域部分項目為開盤的狀況，我們計算整個區域的成交均價就從以上7個項目進行計算。通過數據采用加權平均法計算出大興區域成交均價為6174.79元/。7 7、區域在銷項目成交均價、區域在銷項目成交均價6174.7975大興區域的戶型范圍在30-188之間，其中60-100平米為舊宮區域主力戶型居間，大面積戶型在黃村區域顯現較多。總體分析，舊宮區域市場供應中還是以90平米左右的戶型為主，其他區域100平米以上大戶型比例較大。8 8、主力戶型分析、主力戶型分析總結總結0亦莊亦莊黃村黃村舊宮舊宮10單位： 769

46、9、市場存量分析、市場存量分析總結總結 從總體的市場在銷樓盤供應量來看， 大部分項目在銷面積都在3萬平米以下，其中亦莊區域供量最大，項目形式也比較豐富，黃村、舊宮區域未來市場存在潛力。目前區域在銷樓盤待售面積為300余萬平方米。亦莊亦莊黃村黃村舊宮舊宮單位： 771010、客群分析、客群分析總結總結黃村客群黃村客群主要分布在市內居多，占60%左右，主要集中在南二環，三環，即金融街、廣安門、六里橋等地區。他們主要是生意人、上班族，30歲以上的二口之家，三口之家；本地客戶在40%左右，公務員、生意人為主要購買群體，二次置業著居多。亦莊客群亦莊客群主要來自在亦莊開發區。其中城區南部、東南部地區客戶區

47、域外是主要客群；他們更多是高級白領，大多以自住型客戶為主。舊宮客群舊宮客群主要是地源性客戶，當地航天下屬部門、企事業單位職員為主。區域外客群較少，他們是來自南城白領、拆遷戶和南三、四環生意人，購房意向多以居住為主。根據市調顯示：大興各區域內客群都表現出各自的特征，黃村區域以市內為主，根據市調顯示：大興各區域內客群都表現出各自的特征，黃村區域以市內為主，亦莊區域以本地市內均衡，舊宮區域主要都是地緣性客群亦莊區域以本地市內均衡，舊宮區域主要都是地緣性客群78產品性價比全面提升，區域內項目形式多為板式建筑產品性價比全面提升，區域內項目形式多為板式建筑區域內項目注重環境的塑造，在園林、造景方面投入較多

48、區域內項目注重環境的塑造，在園林、造景方面投入較多目前市場供應量不大，新的項目在區域內沒有更多出現目前市場供應量不大，新的項目在區域內沒有更多出現總結總結區域銷售均價為區域銷售均價為66626662元元/ /平米，部分項目單價突破平米，部分項目單價突破80008000元元舊宮區域內暫無明顯競爭性項目，地緣客群為主力購房群體舊宮區域內暫無明顯競爭性項目，地緣客群為主力購房群體79市場分析宏觀市場分析區域市場分析潛在市場分析80區域供應市場區域供應市場 - -潛在供應分布潛在供應分布陽光波爾多本案81 位置：位于亦莊經濟開發區采育鎮 規模：2000畝 容積率1.1 綠化 50% 建筑形式 ：板樓、

49、聯排 開發商：北京合天和信房地產開發有限公司/北京陽光鑫地置業有限公司 陽光波爾多陽光波爾多三十三三十三MIMI開發商：北京紫都集團/北京中視聯國際數字產業園建設有限公司 項目信息：不詳82宏觀市場宏觀市場宏觀市場宏觀市場區域市場區域市場區域市場區域市場重點個案重點個案重點個案重點個案潛在市場潛在市場潛在市場潛在市場城市規劃加速區域發展，吸引大量人口進入。目前市場銷售城市規劃加速區域發展，吸引大量人口進入。目前市場銷售狀況良好，成交價格快速上升，市場需求較大。狀況良好，成交價格快速上升，市場需求較大。成交明顯，各區域有很大的價格提升空間，未來區域發展對成交明顯，各區域有很大的價格提升空間，未來

50、區域發展對住宅市場有剛性需求住宅市場有剛性需求亦莊北岸項目在舊宮區域內，勢做區域內高品質社區，填補亦莊北岸項目在舊宮區域內，勢做區域內高品質社區，填補區域空白市場區域空白市場潛在競爭存在潛在競爭存在: : 三十三三十三MI MI 陽光波爾多陽光波爾多 潛在競爭雖然存在潛在競爭雖然存在,但對本項目影響不是很大但對本項目影響不是很大市場總結市場總結 83項目分析項目解讀客群定位項目定位84項目分析項目解讀客群定位項目定位85大環境：大環境：兩軸兩帶多中心交匯要點, 中軸延長線上。未來規劃多產業中心聚集。小環境：小環境：項目所在的大興舊宮區域，較之周邊其它熱銷地塊，當前配套成熟度略顯不足。但隨著大興

51、區整體規劃的發展，是北京未來面向區域發展的重要節點，具有極其重要的戰略地位。引導發展生物醫藥等現代制造業，以及商業物流、文化教育等功能。北京市新的城市規劃布局和功能定位帶來了巨大的發展空間和機遇。項目所在地塊的價值更多的體現在其未來性上，因此，當前成熟度項目所在地塊的價值更多的體現在其未來性上，因此，當前成熟度的略顯不足使得本地塊擁有了更加廣闊的升值空間。的略顯不足使得本地塊擁有了更加廣闊的升值空間。項目解讀項目解讀-區位區位北距市區10公里西側京開高速 連接一軸，橫跨兩帶，關聯多中心兩大商圈輻射中軸延長線上86項目解讀項目解讀-自身條件自身條件項目總用地面積: 58921平方米 總建筑面積:

52、123734 平方米地塊較為規整,內部北側樹木較多控高：30米容積率：小于等于2.1綠化率：大于等于30%五環路各項控規條件造就了一個舒適型社區各項控規條件造就了一個舒適型社區87項目解讀項目解讀-自身環境自身環境北本案地塊內北側現狀樹林,面積較大地塊外部北側村鎮,環境較差地塊入口處有兩行樹木地塊外部南側有在建房屋地塊內西側是破舊廠房地塊現狀內樹木不可移動，對整體布局稍有影響地塊現狀內樹木不可移動，對整體布局稍有影響88項目解讀項目解讀-項目周邊資源解讀項目周邊資源解讀本案本案亦莊開發區亦莊開發區成壽寺路成壽寺路南南三三環環公園公園麋鹿苑麋鹿苑南中軸延長線南中軸延長線交通的通達性，鬧中取靜的環

53、境，增強了項目品質，提升項目價值。交通的通達性，鬧中取靜的環境，增強了項目品質，提升項目價值。南五環路南五環路南側緊鄰五環綠化帶，毗鄰三海子郊野公園、南海子麋鹿苑。項目所處位置與多條城市連接線相通，四通八達。項目所處區位近10條公交線路，快速公交直通市區。我項目到主干路之間存在一定的距離89項目解讀項目解讀-SWOT-SWOT分析分析優勢優勢劣勢劣勢威脅威脅機會機會SWOT分析1.大環境交通通達性好2.內部資源綠化部分較多3.項目規模適中，操作周期短4.受大環境規劃影響，區域發展態勢良好5.區域內無明顯競品6.區域內客群對市場認識較初級，易于把握1.小區域交通線路不暢，由主干道到達項目存在一定

54、距離2.地塊內有規定樹木不可移動，造成規劃上的難度，提高了投入成本3.容積率及高度的限制降低利潤收入4.周邊配套不完善，比較混亂，閑雜人員較多，現狀不理想5.項目東側現有村鎮，環境差1.區域陌生感容易給客戶造成項目偏遠的感覺2.項目小環境差，帶來低質的感覺3.大區域配套不完善，對未來價值增長有疑問1.規劃上的限制造就了低密度高綠化社區，增強社區內部品質2.區域內無競品，通過有效手段引導客群，適合制造新的賣點。3.區域配套環境雖然不甚成熟，但是價值空間硬性的存在，有較大的升值潛力合理利用規劃限制，抓住市場盲區，創造新的產品理念合理利用規劃限制，抓住市場盲區，創造新的產品理念90小結小結項目體量適

55、中，運作周期短項目體量適中，運作周期短該區域屬于發展初期，有較大升值空間該區域屬于發展初期，有較大升值空間項目規劃的特殊性適宜創造舒適社區項目規劃的特殊性適宜創造舒適社區91項目分析項目解讀客群定位項目定位92A:購買意向：受訪人群大多已經購買了住房，對本區域比較認可。選擇舊宮的首要目的都是距離工作地點較近，或者離父母、子女較近。 當問及是否有意向在區域購買住房時，受訪者都表示可以考慮，前提在于項目的配套是否齊全；品質是否高于周邊項目，由此可看，意向客戶對二次置業不存在排斥心理。客群定位客群定位客群需求特征客群需求特征93B:需求特征： 受訪者購買住房都是用于自住，以三口家庭居多；所購住房總價

56、集中在40-70萬之間，大部分采用的都是公積金貸款方式；購買面積在80-110平米之間，主要以兩居為主; 比較鐘意板樓南北通透的戶型；對居室增加書房較感興趣，但不希望占用太大空間；對小區的配套景觀要求較高，喜歡新穎獨特的園林風格；對新材料新技術并有所關注，實用為主的他們更加要求性價比；能接受的物業費在2元左右。94客群定位客群定位客群需求特征概述客群需求特征概述大院情結（工作的局限性），大院情結（工作的局限性），本地區域置業；對社區自然及人文環境要求高，擇鄰而居的特點明顯擇鄰而居的特點明顯；經濟型二居和舒適型三居仍是戶型需求的主力經濟型二居和舒適型三居仍是戶型需求的主力，小戶型區域市場需求空間

57、有限；有閑有情趣，喜歡自己創造生活，對新鮮事物抱有一定好奇對新鮮事物抱有一定好奇心和關注度心和關注度95客群定位客群定位核心客群構成核心客群構成長期工作、生活在周邊的地緣性客群航天部下屬單位、企事業職員、生意人1、舊宮區域內航天部下屬單位、企事業單位中層或技術人員較多。（包括航天一院、航天建筑一公司、首都航天機械廠等）年齡在25-45之間。家庭年收入在10-30萬之間，在本區域內屬二次置業。客群具有良好的教育背景，均來自北京西部高等院校，收入較好，生活環境相對封閉，因此追求品位與品質。他們置業目的為：改善居住環境；提升生活品質，但基于工作和生活的慣性，不希望離開本區域。2、客戶選擇本區域的利益

58、點為長期工作、居住本區域，周邊環境熟悉，距離工作單位較近，可能為非北京土著居民或者非原居住地居民。同時由于消費習慣，客戶希望一次置業到位，一次置業到位，向往功能齊全、面積合理的高品質樓盤向往功能齊全、面積合理的高品質樓盤。3 3、形象特征：穩重、精明、高素質、保持對新事物的關注度、形象特征：穩重、精明、高素質、保持對新事物的關注度；4、心理特征：對具體區位沒有明顯要求，關注功能與舒適度。心理地位要求高，大氣的樓宇形式與市場形象較受歡迎。原有住宅難以滿足提升生活品質的要求，渴望有品質的高尚生活。5、生意人多為當地經商人士，對地域充分認可，有很強的購買力，屬于補充客群。96目標A趙先生 （35歲）

59、我在南城一家電子公司工作，我了解南城，從理工畢業后就在這工作至今，我就沒有離開過這里，我想如果沒什么大變化，我會一直在這工作下去。尤其這兩年，我的個人發展還行，收入也還可以，我們結婚后在大紅門買了一套小兩居。沒錯，我是有置業的考慮，因為我們計劃要個孩子，父母也會經常從老家過來住住，將來也可以幫我們照顧下孩子，所以計劃買個經濟點的三居，重要的是保住我的書房。選擇什么地方我不太挑剔，尤其是再往南，交通方便而且這兩年感覺發展也快一些了，那還通快速公交，城鐵也在建設，感覺性價比挺高。我比較看重小區的品質和社區內的配套，希望多一些像高檔住宅的一樣的硬件配套。我喜歡健身、我妻子喜歡購物，而我們共同的愛好是

60、聽音樂和上網。客群定位客群定位區域客戶素描區域客戶素描97客群定位客群定位主力客戶素描主力客戶素描目標王先生 （37歲）我在舊宮的航天一院工作，我從航天大學畢業后就一直在舊宮生活。10年前在舊宮買了套小兩居，那時是單位給補助了些才買的，目的就是解決居住問題，所以面積不大，條件一般。這兩年事業上有了一些成長，家里也多了個孩子，平時雙方老人有時也來看看，所以我目前正在考慮再次置業。我有朋友住在大城小鎮的，那天去他家發現那里好多新蓋好的樓房，規模也都還可以，環境挺優美的。所以我比較看好這一帶，這兩年這地方升值挺快的，交通是沒得說了，就是住宅的檔次不是特別高。我希望能買個經濟點的三居，社區配套必須要好

61、：我比較向往自由、舒適生活，社區內多一些人性化設計的體現，富有些科技含量就更好了，這可能和我一直做科研工作有關系吧，看到同齡人每天健身娛樂，我挺羨慕的，可是現在住的小區什么配套都沒有，下班只能在樓下遛遛狗，其實我喜歡有品位、有活力的生活，也多想交些朋友，上學的時候真懷念啊，無憂無慮的。其實也許我就是想在自然的環境里享受愜意舒適的生活，這樣的要求不高吧。98客群定位客群定位客群來源客群來源舊宮地緣客群舊宮地緣客群 航天下屬部門職員 國企職員 企業中層生意人較高學歷水平學理科的居多崇尚科技化受西方高等教育影響，崇尚先進思想注重精神享受喜歡富有文化內涵的事物。隨著區域發展全面升級，中軸產業帶的興起，

62、導致南城居住需求急速南擴。相信本項目地緣主力客群的判斷，并且追崇他們的生活方式。拓展客群拓展客群 南城、西城白領 外企職員 新興產業帶企業職員生意人99項目總體目標客群定位：項目總體目標客群定位：高學識的新社會中堅擁有良好的教育背景，并對未來充滿無限愿景，具有一定感召力的社會中層階級100綜上分析可見，我項目客群定位主要為兩部分導向：1.本地區客群對舊宮區域具有較大的依賴性。對區域發展前景十分看好，對高品質項目有剛性需求。2.高端客群是決定產品價值的強大支撐力。由于購房群體大部分來源于航天下屬單位、企業、事業單位，從而可以為后續的項目形象提升產生一定作用。與此同時，航天單位職員大部分是高等院校

63、出身，與西部地區人際關系聯系緊密，從而加強外部區域的關注，增強口碑效應，成為提高區域價值、價格的重點客群。客群定位客群定位客群分析客群分析101項目分析項目解讀客群定位項目定位102項目定位項目定位引領市場動向，抓住客群訴求，快速占領市場。引領市場動向，抓住客群訴求，快速占領市場。定位思路：定位思路：市場導向型市場導向型“自外向內自外向內”，即主要從市場競爭和市場空間入，即主要從市場競爭和市場空間入手，與競爭對手形成差異化或符合市場主流需求，手，與競爭對手形成差異化或符合市場主流需求，以更高的性價比贏得客戶。以更高的性價比贏得客戶。 從區域內主力客群需求特性考慮，抓住思維導向，創造符合群體個性

64、的產品。103本項目定位為：本項目定位為：具有學府文化氛圍的生態社區具有學府文化氛圍的生態社區 所以我司認為，從市場導向出發，抓住有效客群特質，創造具有獨特文化氣質的精細產品設計與景觀、配套及服務等附加價值。所以本項目的定位策略為：104突破創新，打造文化新區域突破創新，打造文化新區域小結小結1.以學府人文精神直接抒發客群對校園文化懷念的情懷。這不但代表了學生時代的學習精神和生活準則，也更加表達了他們對待工作的嚴肅；做事的嚴謹；對待朋友的熱情以及個人魅力的展現，營造知性的生活氛圍，也對他們的孩子產生潛移默化的影響。2.更深的意義延伸出舊宮區域是具有文化內涵的地域。不但傳承了歷史的文化，又賦予新

65、的文化氣質，改變外界對舊宮地區雜亂的印象，從而提升區域價值。3. 充分利用地域的自然生態環境進行有效引導。提倡自然舒適的閑趣生活，改善現有的居住環境，提升家庭的生活品質。105規劃建議產品建議綠化建議配套建議106規劃建議產品建議綠化建議配套建議107規劃理念規劃理念打造區域內具有學府文化氣質的科技化生態住宅108產品建議產品建議規劃建議規劃建議基于本項目規劃條件及前述分析，北部存在保留樹木等因素，建議采用區域分劃的形式進行安排，并且充分利用西南兩側的外部景觀營造多綠化視覺交叉點。北部樹木保留區域，可作為生態走廊，規避北側現有村鎮不良環境以現有地形為主要交通入口及道路交通主干住宅主要建設區外部

66、綠化外部綠化外部綠化外部綠化入口兩側可以做單層商業，削弱東側的視覺落差109 由于項目限高30米可采用板式小高層的建筑形式，每層按2.8米計算得出，最大限度為10層。容積率的限制也使社區整體規劃安排比較寬裕，建議采用南北方向排列式布局，不采用東西方向的設計避免降低了項目舒適度和品質。與此同時利用項目內規定樹木可集中制造大面積綠化集中區域，營造天然的生態景觀。采用現代、大氣的的設計理念打營造高品質的感覺采用現代、大氣的的設計理念打營造高品質的感覺產品建議產品建議規劃建議規劃建議亦莊北岸板式高層亦莊北岸板式高層綠化部分集中綠化部分集中110產品建議產品建議規劃建議規劃建議入口處理獨具現代感的鋼架斜

67、拉藝術頂棚111產品建議產品建議建筑細節建筑細節對于空間布局上要富有變化，增強空間動感。對于空間布局上要富有變化，增強空間動感。1. 入戶門高度在2.2米以上，子母雙開門設計；2.主臥室采用步入式衣帽間形式進行空間搭配；3. 餐廳與廚房合設，體現人性化設計；4.陽光房與主臥密切結合，增加觀景效果；5.明衛設計，加強通風效果；6.錯層設計，滿足客群對豪宅的渴望。 從設計細節借鑒高檔住宅的理念，使銷售客群從潛移默化當中提升自我的身份，對項目產生認同感。112產品建議產品建議建筑細節建筑細節餐廚合設主人陽光房觀景衛生間113產品建議產品建議戶型比例戶型比例 根據市調顯示，本區域內項目主力戶型為100

68、平米左右的二居，并且從銷售結果來看，此區域內客群對于經濟實用戶型消化能力較強。但由于90平米以下戶型占項目整體70%規定的政策限制的原因，建議以80-90平米兩居戶型為主力，100平米以上為補充，不建議做過多的小一居戶型。單位：平米45-6060-7080-9090-110110-130總計一居5%10%15%二居60%15%75%三居10%10%說明：90平米以下戶型占項目整體75%，符合政策規定。100%戶型配比表114咖啡色面磚咖啡色面磚白色白色產品建議產品建議建筑立面建筑立面賦予建筑更強的生命力和感染力，更加具有性格，為營銷增加賣點賦予建筑更強的生命力和感染力，更加具有性格，為營銷增加

69、賣點局部局部綠色配件綠色配件同周邊建筑物區分，樹立本項目鮮明的形象。以現代感較強的咖啡色面磚為主，注重細部拼貼手法和其它質感材料的搭配。115產品建議產品建議實用科技的運用實用科技的運用斷橋隔熱鋁合金窗系統：斷橋隔熱鋁合金窗系統：德國SCHCO斷橋隔熱鋁合金窗系統，中空LOW-E玻璃內充氬氣、鍍銀膜； 透風系數低至0.3立方米/小時，隔絕噪音40分貝以上；窗框與窗洞采用美國歐文斯克寧保溫板做隔熱處理；德國ALULUX（阿魯魯克斯）鋁合金外遮陽卷簾，內部填充聚氨酯阻熱材料，可阻擋80%以上的太陽輻射。鋒尚國際公寓116雨水利用雨水利用 雨水收集回用人工湖u別墅內的雨水人工貯存，在別墅內設計收集屋

70、面雨水的貯存設備，儲存雨水作為別墅院內綠地澆灑的用水。u項目內雨水徑流收集，項目內設計利用具有綠化景觀效果的雨水明溝讓雨水流進社區內的水系，用于補充水景用水和濕地景觀用水。除非遇到特大暴雨需通過溢流管排進區外的雨水管道，正常年份社區內的雨水也將做到零排放，節約了大量的景觀用水和綠化灌溉用水。產品建議產品建議實用科技的運用實用科技的運用萬科東麗湖（天津）117產品建議產品建議實用科技的運用實用科技的運用萬科東麗湖（天津）滲水路面滲水路面 滲水路面是指路面強度等性能滿足要求的同時，使路面保持良好的透水性,雨水能及時透過路面滲入地下土壤，達到快速排水的目的的路面。對比普通硬地做法其優點如下：u 防止

71、雨天路面積水和夜間反光，改善行走的舒適性與行車的安全性；u 提高土壤的透氣、透水性，改善土壤濕度、鹽度，改善城市地表植物和土壤微生物的生存環境；u 可降低地表溫度，調節居住區氣候，緩解居住區“熱島”現象；118以太陽能為主要能源，無需傳統供電，有效地節約了住區內用電成本。減少了電線電纜的鋪設，自動靈活的開啟方式，跟隨著天氣的變化自動開啟照明裝置為業主的生活增添了一份便利。太陽能路燈、庭院燈太陽能路燈、庭院燈太陽能燈具意向圖片太陽能燈具意向圖片萬科東麗湖（天津）產品建議產品建議實用科技的運用實用科技的運用119萬科東麗湖（天津）變壓止逆閥煙道變壓止逆閥煙道 又稱變壓防串煙防倒灌排氣道。變壓止逆閥

72、煙道的主要特點：煙道為單管道結構，摩擦阻力小、氣流速度高。在保證排氣量符合國家有關規范要求的前提下，排氣道占用廚房與衛生間的面積小。煙道內設置了變壓板、導流裝置及變壓止逆閥聯合組成的防串煙防串味組件，具有雙重防護功能，能夠有效避免煙氣倒灌現象發生。 產品建議產品建議實用科技的運用實用科技的運用120萬科東麗湖（天津）垃圾處理垃圾處理 垃圾分類收集處理：垃圾分類收集處理：設計了垃圾分類收集箱，將有機垃圾（果皮、菜皮、剩飯菜等）、無機垃圾（廢紙張、廢塑料、廢金屬、廢玻璃、廢織物等）、有害垃圾（廢電池、廢熒光燈管、水銀溫度計、廢油漆桶、過期藥品等）分類收集，分別處理。小區內設計了小型垃圾轉運站：小區

73、內設計了小型垃圾轉運站：站內設計了有機垃圾生化處理設施，區別于無機垃圾和有害垃圾，有機垃圾經過生化處理后，不但不會對周圍環境造成污染，還能產出高效有機肥料，可以直接用于小區綠化。即減少了垃圾清運費用，還有利于小區綠化生長。產品建議產品建議實用科技的運用實用科技的運用121p LOW-E中空玻璃、中水回用、住宅室內新風系統、小區24小時安防系統這些原來只是在寫字樓、高檔公寓中應用的高科技技術，如今已經被越來越多的住宅開發商應用到住宅開發中去。p科技的運用還表現在純凈水管道供應系統、智能一卡通系統、屋頂綠化、景觀水處理技術、變壓止逆閥煙道、生態廁所、垃圾處理、地板采暖、斷橋鋁合金雙層中空玻璃、小區

74、安防、多媒體配線箱、停車管理、可視對講管理與控制等科技的人文式關懷上。p現代科技的應用，大大提升了項目的宜居指數，最終達到人們居住健康、舒適、安全、方便、節能、環保的功能 。p這些不但滿足了日常的生活需求，也是客群追求高品質生活的目標。產品建議產品建議實用科技的運用實用科技的運用科技手段的大大利用將產生明顯的差異化，迅速提升了項目品質科技手段的大大利用將產生明顯的差異化，迅速提升了項目品質122小結小結由于項目各項控標限制適宜板式住宅由于項目各項控標限制適宜板式住宅利用智能化的科技應用提升項目品質利用智能化的科技應用提升項目品質大開間設計手法滿足客群舒適性的要求大開間設計手法滿足客群舒適性的要

75、求70%70%；9090平米以下，是市場的要求平米以下，是市場的要求自然生態樹木的存在是大景觀要件自然生態樹木的存在是大景觀要件123規劃建議產品建議綠化建議配套建議124 根據我司對區域內各項目調研顯示：大部分項目注重社區環境的塑造，在園林、造景方面投入較多，并以此作為項目賣點，提升項目品質。所以建議我項目采用以下方式：滲透式景觀：景觀與建筑融合；豐富、充滿生趣；主題園林： 學府文化主題富有獨特情趣，主要由大面積的樹木和豐富的人文小品構成，利用這些留存大樹,配合建筑組織成小面積游憩廣場、林蔭道等景觀節點，弱化城市的嘈雜，強調社區和諧的園居氛圍。對待不同區域的處理，充分滿足了精神需要，也規避了

76、東北兩部分外部不良的環境。綠化建議綠化建議園林園林125綠化建議綠化建議 項目以原生大樹為主要賣點，采用外緊內松的院落式圍合規劃設計，綠地分布以宅間綠地、組團綠地為主，用地現狀地形平坦。項目開發初期保留了200多株原生大樹，創造了人與自然和諧的居住空間。原生墅原生墅大面積的綠化不但滿足了居住需要，也使內部環境富有特殊情趣大面積的綠化不但滿足了居住需要，也使內部環境富有特殊情趣126橡樹灣橡樹灣 項目以原生橡樹和學院精神為賣點打造的人文社區。學院式園林情境，情感歸屬社區。橡樹灣地塊內原生樹木繁多，其中50公分以上胸徑的原生大樹逾百棵。整個園林環境幽靜疏朗，舒展著一種人文氣質，體現高尚的學院式生活

77、品格。大量引入低層灌木植被，與原生古樹交相輝映，形成自然、舒緩、休閑、優雅的園林背景。綠化建議綠化建議景觀與文化的完美融合景觀與文化的完美融合127色彩計劃色彩計劃128景觀的處理景觀的處理通過不同部分的綠化形式配以小品，活躍視覺感受，增強精神愉悅通過不同部分的綠化形式配以小品，活躍視覺感受，增強精神愉悅布局節點富有創意。同時塑造以鐘樓為代表的校園精神堡壘，在縱橫的空間序列之間。129文化園林文化園林景觀的處理景觀的處理用更為經濟的方式打造文化主題園林。不斷以淺水、系列主題雕塑、廣場、噴泉、長廊等諸多元素點綴其中，形成眾多空間節點，打造區域獨具豐富精神內涵和濃郁人文氣息的差異化園林景觀。月牙泉

78、泉壁反雕詩文，可自倒影中讀通月牙泉泉壁反雕詩文，可自倒影中讀通霧噴泉哈佛校園的主題景觀移入社區霧噴泉哈佛校園的主題景觀移入社區130富有變化的地面處理燈的色調限定了相對開場的空間范圍，增加親和力。景觀的處理景觀的處理131 自由散漫的水系、整齊規劃的綠地、蜿蜒曲折的小徑、高低錯落的樹陣、散落的雕塑、涼亭、塑身場所等，增強了園林的親和力與互動性，為居者提供了一片廣闊的交流互動與休憩天地，享受并充實精神生活。利用人造景觀制造出合理動線，富有層次感利用人造景觀制造出合理動線，富有層次感景觀的處理景觀的處理132木質步行道木質步行道樹木與水系融合樹木與水系融合細節的處理使項目活潑而富有生趣細節的處理使

79、項目活潑而富有生趣景觀的處理景觀的處理133小結小結1.景觀利用價值最大化：自然景觀優勢的合理利用，個性小品的合理搭配。（建議：本案有很好的內部景觀資源，結合產品設計，形成借景；景觀布局結合總體建筑規劃而定。） 2.以人為本：社區綠地最貼近居民生活，規劃設計不僅要考慮植物配置與建筑構圖的均衡，以及對建筑的遮擋與襯托，更要考慮居民生活對通風、光線、日照的要求，花木搭配應豐富明快。（建議：區分不同的地域，因地制宜，根據北方地理氣候特點進行規劃。3.合理的組織空間：主要采取分割與滲透的手法來組織空間。形成遠、中、近多層次的空間深度，獲得園中園、景中景的效果。（建議：處理商業和住宅之間過渡的部分，用墻

80、體、綠籬和攀緣植物分割，使空間保持連續性，沒有封閉感。）134規劃建議產品建議綠化建議配套建議135配套建議配套建議社區配套社區配套 目前本區域內各項配套檔次不高，可利用軟性服務增強社區品質，提高性價比，使銷售客群產生歸屬感，同時為物業方面創造新的盈利點。項目商業部分在規劃入口兩側的住宅首層，根據我司多年操作商業的經驗，建議商業部分最大限度占項目總體量的5%，約6000平米。1.社區配套：小型會所、羽毛球場、籃球場、社區幼兒園、老年活動站2.商業配套：A. 日常生活類：小型超市、美容美發、洗衣店、食品店、家政公司、水站、相片沖洗店、藥店等B.享受生活類:書吧、咖啡店、茶餐廳、兒童藝術中心等13

81、6配套建議配套建議商業配套商業配套茶餐廳咖啡書吧137兒童藝術中心書店配套建議配套建議商業配套商業配套138配套建議配套建議物業管理物業管理物業管理定位建議：由于項目處于老城區，高層住宅較少，沒有明顯參照，建議提供目前市場中檔水平即可。例如選擇金地等物業公司進行管理。物業費在1.8-2元/平方米之間比較適中加強軟性服務并使之成為新的賣點加以宣傳項目名稱物業費用 元/平方米/月黃村區域順馳領海2.4時代龍和大道2布洛城榮郡1.48首邑上城1.8彩虹新城1.8舊宮區域亦莊北岸亦莊區域金地格林小鎮1.92.6珠江奧古斯塔城邦2.48一品亦莊2.46139配套建議配套建議車位車位項目名稱車位黃村區域順

82、馳領海1：1時代龍和大道1：0.7布洛城榮郡1：0.8首邑上城1：1彩虹新城1：0.7舊宮區域亦莊北岸亦莊區域金地格林小鎮1：1珠江奧古斯塔城邦一品亦莊1：1 由此表顯示：區域內項目車位配比平均值為1：0.8，為滿足停車需要大部分項目為地上與地下結合的形式。 我項目總建面12.3萬平方米，根據70%比例、90平米以下控制規定粗略計算得出：預計1400戶，為滿足需要，建議我項目采納區域平均水平；1：0.8，同時采用地上、地下共存方式。140總結總結 根據項目的先天條件與項目周邊實際狀況，建議以學府環境的設計手法為訴求，打造科技化生態社區。有效規避各種劣勢，使本地客群產生歸屬感。同時突出軟性方面的服務，打造低成本、高質量的生活品質。與此同時應合理制定各項費用，提高項目性價比，打造差異化產品，鑄造區域建筑精品。141THANKS