1、地產模式下的精細化設計提資階段及立面控制階段解讀 前提：地產模式下的精細化設計【背景與條件】項目設計流程規劃建筑建筑設計景觀設計施工幕墻 照明銷售策劃規劃【 “精細化設計”初解】內部控制甲方 乙方體系控制建筑設計建筑設計+項目管理建筑設計+規劃設計+景觀設計【三個范疇】 精細化設計流程是為了提高效率釋放有效設計的時間和空間【水石觀點】 精細化設計流程是為了滿足業主各部門訴求和項目質量的有效保證【個人觀點】拿地階段拿地階段GDGD系列系列前期勾地意向方案政府業主滿足政府對城市配套及城市形象的要求，強調對城市建設的貢獻及對城市未來美好面貌的描繪。提供可供業主進行前期測算，決策的方案，強調土地價值的

2、最大化和最優化。全面深入地針對用地進行合理規劃，設計極具視覺渲染力的總圖及建筑形態。嚴格按照當地規建部門要求真實準確完成規劃報審所需所有圖紙。以單體建筑為主，準確反映單體建筑的平、立、剖面圖。真實有效地反映細節。從構造控制和效果控制兩方面對建筑外立面的建造還原度進行把控。配合業主獲得施工許可，以最小工作量完成規建部門對施工圖的最低要求。綜合各專業，全面、準確、完成整體施工圖紙，三校兩審制度出圖。方案階段方案階段擴初階段擴初階段YDYD系列系列用地測算方案用地測算方案GGGG系列系列概念規劃方案概念規劃方案BGBG系列系列規劃報建方案規劃報建方案GFGF系列系列規劃建筑報建方案規劃建筑報建方案K

3、FKF系列系列建筑控制方案圖建筑控制方案圖業主規建部門、業主規建部門、業主施工圖單位規建部門施工圖單位、規建部門、業主BSBS系列系列報建施工圖報建施工圖SSSS系列系列正式施工圖施工圖階段施工圖階段【完備的設計成果體系】 后期提資控制需要關注的流程 項目流程項目流程（組表A）-1-1 項目流程項目流程（組表A）-2-2報建方案出圖前，項目負責人需要針對報建效果圖以及規劃報建對建筑外立面的要求會同組負責人（A級項目）或者總師室（AA級項目）確定表現策略并簽字確認，例如：報建要求： 城市對色彩的要求； 城市對地域文化的要求； 建審部門對建筑角度，畫法的要求； 建審部門對外立面實施還原度的要求；控

4、制要求： 立面品質是否符合公司要求（所有項目總師室簽字）； 立面材料使用是否符合業主成本進度要求； 立面構造、部品是否真實可行； 表達成果是否得到業主認可！以上部分盡量與業主充分溝通并留有書面印記！模板模板2121：B:資料庫標準系統2012項目流程21建筑形態專審（內）項目接洽服務建議書（市場）基本信息收集踏勘（答疑）項目資料整合制定項目策略及等級服務建議書（項目）進度表(給業主）中期溝通草案PPT、目錄規劃方案目標（參照）中期溝通匯報（GD/YD/GG） 商務確定 成果文本框架及目錄規劃方案（經濟） 規劃方案（形態）數字效果圖表達產品（空間）專項設計文本排版輸出概念規劃成果匯報施工圖團隊介

5、入意見建筑形態專審（內）規劃報建（方案報建） 建筑形態專審（內）建筑形態專審（內） 建筑形態專建筑形態專審審( (內內) ) 效果圖定稿需要三維全模全地形確定，項目負責人需要會同所領導、公司總師室確定效果，內容包括： 建筑基底標高準確； 風格鮮明； 立面細節做法成熟； 色彩尊貴、穩重；說說容易，做到很難！ 效果圖定稿所負責人簽字，業主書面確認！模板模板2424：（B:資料庫標準系統2012項目流程24數字模型定稿）方案深化（初設）數字模型定稿規劃形態專審（政府）外立面材料初選外立面節點評審建筑單體外立面提資（to施工圖團隊）素模定稿構造控制手冊（含外立面詳圖）效果控制手冊（包括典型門窗詳圖）單

6、體建筑彩模定稿 規劃節點操作手冊材料樣板（電子文件） 材料作樣（物理樣品）現場看樣、定樣（樣板墻） 外立面施工配合、優化完成項目實景資料收集項目歸檔項目后評估 數字模型定稿數字模型定稿 外立面基本確定后，與業主（設計、成本、營銷）初步確定外立面用材大方向：干掛塊材濕貼塊材柔性涂料復合厚涂料保溫層材料厚度模板模板2626：B:資料庫標準系統2012項目流程26外立面材料初選方案深化（初設）數字模型定稿規劃形態專審（政府）外立面材料初選外立面節點評審建筑單體外立面提資（to施工圖團隊）素模定稿構造控制手冊（含外立面詳圖）效果控制手冊（包括典型門窗詳圖）單體建筑彩模定稿 規劃節點操作手冊材料樣板（電

7、子文件） 材料作樣（物理樣品）現場看樣、定樣（樣板墻） 外立面施工配合、優化完成項目實景資料收集項目歸檔項目后評估 外立面材料初選外立面材料初選 外立面材料初選外立面材料初選成都城南一號材料選樣 本階段是控制效果圖可實施度的關鍵，項目負責人需要在與業主初步溝通外立面用材的基礎上，做出平面、剖面關鍵節點草圖，確定落實外立面各細節的營造現實度，考量包括以下因素：成本控制、地方采購、天然材料市場、當地習慣構造方式、氣候條件、時間進度、業主采購體系等。模板模板2727：B:資料庫標準系統2012項目流程27外立面節點評審方案深化（初設）數字模型定稿規劃形態專審（政府）外立面材料初選外立面節點評審建筑單

8、體外立面提資（to施工圖團隊）素模定稿構造控制手冊（含外立面詳圖）效果控制手冊（包括典型門窗詳圖）單體建筑彩模定稿 規劃節點操作手冊材料樣板（電子文件） 材料作樣（物理樣品）現場看樣、定樣（樣板墻） 外立面施工配合、優化完成項目實景資料收集項目歸檔項目后評估 外立面節點評審外立面節點評審多層外立面節點評審 外立面節點評審外立面節點評審高層外立面節點評審（中海吉林） 排磚控制圖 外立面節點外立面節點評審（墻身大樣）評審（墻身大樣） 作為第一次施工圖提資，時間一般會非常緊。考慮控制效果需要在之前與施工圖單位約定工作界限及方式（參考公司標準）。提交前或繪制過程中需要充分審核校對！對大多數施工圖單位，

9、只認可這一次提資！模板模板2828：B:資料庫標準系統2012項目流程28建筑單體外立面提交（to施工圖團隊）方案深化（初設）數字模型定稿規劃形態專審（政府）外立面材料初選外立面節點評審建筑單體外立面提資（to施工圖團隊）素模定稿構造控制手冊（含外立面詳圖）效果控制手冊（包括典型門窗詳圖）單體建筑彩模定稿 規劃節點操作手冊材料樣板（電子文件） 材料作樣（物理樣品）現場看樣、定樣（樣板墻） 外立面施工配合、優化完成項目實景資料收集項目歸檔項目后評估 建筑外立面提資（建筑外立面提資（toto施工圖團隊）施工圖團隊） 建筑外立面提資（建筑外立面提資（toto施工圖團隊）施工圖團隊）昆明萬科回遷房提資

10、圖 素模是單一色彩的實體模型，比例較大，能夠清晰反映建筑的形體關系和構造細節，是驗證構造控制部分的最有力工具！目前只有中海技術體系當中對這個階段做了明確要求，其他業主項目可SK模型提資或與彩模結合一次完成，目標驗證平、立、剖提資是否準確！模板模板2929：B:資料庫標準系統2012項目流程29素模定稿上海綠地石庫門方案深化（初設）數字模型定稿規劃形態專審（政府）外立面材料初選外立面節點評審建筑單體外立面提資（to施工圖團隊）素模定稿構造控制手冊（含外立面詳圖）效果控制手冊（包括典型門窗詳圖）單體建筑彩模定稿 規劃節點操作手冊材料樣板（電子文件） 材料作樣（物理樣品）現場看樣、定樣（樣板墻） 外

11、立面施工配合、優化完成項目實景資料收集項目歸檔項目后評估 素模定稿素模定稿 基于對建筑外立面土建部分的有效控制，建議與施工圖單位友好溝通盡量使我們的構造控制節點能夠準確的通過施工圖紙出圖（很難但最有效）；或者通過業主使施工單位參考構造控制圖施工。模板模板3030：B:資料庫標準系統2012項目流程30構造控制手冊（含外立面詳圖） A類：石庫門B類：中海重慶 C類：綠地金山方案深化（初設）數字模型定稿規劃形態專審（政府）外立面材料初選外立面節點評審建筑單體外立面提資（to施工圖團隊）素模定稿構造控制手冊（含外立面詳圖）效果控制手冊（包括典型門窗詳圖）單體建筑彩模定稿 規劃節點操作手冊材料樣板（電

12、子文件） 材料作樣（物理樣品）現場看樣、定樣（樣板墻） 外立面施工配合、優化完成項目實景資料收集項目歸檔項目后評估 構造控制手冊（含外立面詳圖）構造控制手冊（含外立面詳圖） 效果控制部分基本與施工圖單位無關，包括平立面分色，塊材劃分，相關節點施工說明等。注意，本輪圖紙盡量使用施工圖或與施工圖校對過的構造控制平立面圖。外飾面塊材劃分需要提前與業主和材料商溝通，避免主觀臆造的尺寸或拼法。模板模板3131：（B:資料庫標準系統2012項目流程31效果控制手冊）方案深化（初設）數字模型定稿規劃形態專審（政府）外立面材料初選外立面節點評審建筑單體外立面提資（to施工圖團隊）素模定稿構造控制手冊（含外立面

13、詳圖）效果控制手冊（包括典型門窗詳圖）單體建筑彩模定稿 規劃節點操作手冊材料樣板（電子文件） 材料作樣（物理樣品）現場看樣、定樣（樣板墻） 外立面施工配合、優化完成項目實景資料收集項目歸檔項目后評估 效果控制手冊效果控制手冊（典型（典型門窗詳圖）門窗詳圖） 模板模板3131：（B:資料庫標準系統2012項目流程31效果控制手冊） 效果控制手冊效果控制手冊（外立面部品）（外立面部品）模板31：（B:資料庫標準系統2012項目流程31效果控制手冊） 項目單體的彩色模型是驗證各控制圖紙準確性最直接的實體工具。無特殊情況項目提彩色模型。模板模板3232：B:資料庫標準系統2012項目流程32單體建筑彩

14、模定稿 中海呼市4#地方案深化（初設）數字模型定稿規劃形態專審（政府）外立面材料初選外立面節點評審建筑單體外立面提資（to施工圖團隊）素模定稿構造控制手冊（含外立面詳圖）效果控制手冊（包括典型門窗詳圖）單體建筑彩模定稿 規劃節點操作手冊材料樣板（電子文件） 材料作樣（物理樣品）現場看樣、定樣（樣板墻） 外立面施工配合、優化完成項目實景資料收集項目歸檔項目后評估 單體建筑彩模定稿單體建筑彩模定稿 規劃結點操作手冊是規劃方案的細部深化，主要包括用地與城市的界面設計以及用地內出地面的建構筑物配套設計兩部分。其中，前者主要包括社區出入口、崗亭、圍墻、豎向以及主要道路的天際線控制等；后者主要包括配套用房

15、、停車、采光井、變電站、風井以及必要的景觀設計建議。模板模板3333：B:資料庫標準系統2012項目流程33規劃節點操作手冊方案深化（初設）數字模型定稿規劃形態專審（政府）外立面材料初選外立面節點評審建筑單體外立面提資（to施工圖團隊）素模定稿構造控制手冊（含外立面詳圖）效果控制手冊（包括典型門窗詳圖）單體建筑彩模定稿 規劃節點操作手冊材料樣板（電子文件） 材料作樣（物理樣品）現場看樣、定樣（樣板墻） 外立面施工配合、優化完成項目實景資料收集項目歸檔項目后評估 規劃節點操作手冊規劃節點操作手冊 制作材料板在圖中索引材料樣品信息中心存檔并填寫材料備樣清單模板模板3434：B:資料庫標準系統201

16、2項目流程34材料樣板（電子文件）項目名稱大華錦繡華城A1、D1區工程業主大華集團大連置業有限公司階段立面控制階段類別售樓處 住宅 沿街商業 辦公 材料類別 石材、面磚、涂料部位名稱供應商（聯系人、電話）備注石材商業立面、 住宅基座淺褐色花崗巖無特定供應商面磚住宅基座以上立面淺褐色面磚（45*95mm)、青灰色面磚(45*95mm)佛山市溶洲建筑陶瓷二廠有限公司 陳書光（13408066977）項目負責人所長總師室方案深化（初設）數字模型定稿規劃形態專審（政府）外立面材料初選外立面節點評審建筑單體外立面提資（to施工圖團隊）素模定稿構造控制手冊（含外立面詳圖）效果控制手冊（包括典型門窗詳圖）單

17、體建筑彩模定稿 規劃節點操作手冊材料樣板（電子文件） 材料作樣（物理樣品）現場看樣、定樣（樣板墻） 外立面施工配合、優化完成項目實景資料收集項目歸檔項目后評估 材料樣板（電子文件材料樣板（電子文件） 材料做樣主要針對形態較為復雜的山花、檐口、線腳以及欄桿等建筑細部。每組放樣圖中需包含選取對象的平、立、剖面以及重要部位的構造做法，詳細標注其凹凸關系、尺寸定位、材料飾面等模板模板3535：B:資料庫標準系統2012項目流程35材料做樣（物理樣品）方案深化（初設）數字模型定稿規劃形態專審（政府）外立面材料初選外立面節點評審建筑單體外立面提資（to施工圖團隊）素模定稿構造控制手冊（含外立面詳圖）效果控

18、制手冊（包括典型門窗詳圖）單體建筑彩模定稿 規劃節點操作手冊材料樣板（電子文件） 材料作樣（物理樣品）現場看樣、定樣（樣板墻） 外立面施工配合、優化完成項目實景資料收集項目歸檔項目后評估 材料做樣（物理樣品材料做樣（物理樣品） 鼓勵建筑師在工地現場的實踐，尤其是立面材料的實際施工效果。強烈建議說服業主在現場做材料樣板墻大面積鋪貼，這是驗證材料可行性的方法！模板模板3636：B:資料庫標準系統2012項目流程36現場看樣、定樣 向材料商學習！方案深化（初設）數字模型定稿規劃形態專審（政府）外立面材料初選外立面節點評審建筑單體外立面提資（to施工圖團隊）素模定稿構造控制手冊（含外立面詳圖）效果控制

19、手冊（包括典型門窗詳圖）單體建筑彩模定稿 規劃節點操作手冊材料樣板（電子文件） 材料作樣（物理樣品）現場看樣、定樣（樣板墻） 外立面施工配合、優化完成項目實景資料收集項目歸檔項目后評估 現場看樣、現場看樣、定定樣樣（樣板墻）樣板墻） 現場看樣、現場看樣、定樣（定樣（樣板墻）樣板墻）綠地綠地公元公元18601860項目進行當中，隨時關注現場施工的情況，綜合公司戰況墻遇到錯漏碰缺及時書面告知業主及施工單位，耐心解決施工遇到的各種問題。模板模板3737：B:資料庫標準系統2012項目流程37外立面施工配合、優化方案深化（初設）數字模型定稿規劃形態專審（政府）外立面材料初選外立面節點評審建筑單體外立面

20、提資（to施工圖團隊）素模定稿構造控制手冊（含外立面詳圖）效果控制手冊（包括典型門窗詳圖）單體建筑彩模定稿 規劃節點操作手冊材料樣板（電子文件） 材料作樣（物理樣品）現場看樣、定樣（樣板墻） 外立面施工配合、優化完成項目實景資料收集項目歸檔項目后評估 外立面施工配合、優化外立面施工配合、優化 項目或子項建筑包括外部景觀完成后，需要進行實景圖片拍攝。一般都要求專業質量的電子文件照片，方便在各種場合及渠道使用。 模板模板3838：B:資料庫標準系統2012項目流程38完成項目實景資料收集哈爾濱島嶼墅無錫協信阿卡迪亞方案深化（初設）數字模型定稿規劃形態專審（政府）外立面材料初選外立面節點評審建筑單體

21、外立面提資（to施工圖團隊）素模定稿構造控制手冊（含外立面詳圖）效果控制手冊（包括典型門窗詳圖）單體建筑彩模定稿 規劃節點操作手冊材料樣板（電子文件） 材料作樣（物理樣品）現場看樣、定樣（樣板墻） 外立面施工配合、優化完成項目實景資料收集項目歸檔項目后評估 完成項目實景資料搜集完成項目實景資料搜集 項目結束后所有項目文件包括實景資料、材料樣板、過程文件、設計總結（后評估）等交信息中心刻盤、存檔。項目質量技術分項審核表方案階段成果流轉單由項目負責人填寫，項目質量評價由公司總師室填寫 ，并依此評出水石優秀項目及卓越項目，給予項目組相應的的獎勵。項目負責人配合市場部項目宣傳推廣媒體文件要求整理項目資

22、料，路徑：路徑：歸檔流程圖模板模板3939：B:資料庫標準系統2012項目流程39項目歸檔方案深化（初設）數字模型定稿規劃形態專審（政府）外立面材料初選外立面節點評審建筑單體外立面提資（to施工圖團隊）素模定稿構造控制手冊（含外立面詳圖）效果控制手冊（包括典型門窗詳圖）單體建筑彩模定稿 規劃節點操作手冊材料樣板（電子文件） 材料作樣（物理樣品）現場看樣、定樣（樣板墻） 外立面施工配合、優化完成項目實景資料收集項目歸檔項目后評估 項目歸檔項目歸檔項目質量評價序號內容分數得分簽名1(組表A)流程受控度（項目手冊完整度、及時）5546王煊2項目業主滿意度（市場部）108嚴潔嚴志3項目影響力108所長

23、王煊4項目圖紙質量2517所長王煊 總分10089 項目結束后總結經驗教訓，對產品缺陷，施工過程中遇到的問題，小業主日后使用過程中的問題進行總結，并提出項目的優化方案.目標：不斷提高設計成熟度模板模板4040：B:資料庫標準系統2012項目流程40項目后評估方案深化（初設）數字模型定稿規劃形態專審（政府）外立面材料初選外立面節點評審建筑單體外立面提資（to施工圖團隊）素模定稿構造控制手冊（含外立面詳圖）效果控制手冊（包括典型門窗詳圖）單體建筑彩模定稿 規劃節點操作手冊材料樣板（電子文件） 材料作樣（物理樣品）現場看樣、定樣（樣板墻） 外立面施工配合、優化完成項目實景資料收集項目歸檔項目后評估

24、項目后評估項目后評估建筑單體提資階段目的：1.詳細的圖紙與施工圖單位交底2.深化方案，將方案初期階段因時間緊、反復多遺留的問題落實解決3.細化立面方案，對立面的尺度加以控制注意：大多數的施工圖單位只認可第一輪提資，盡量一次提供完全，如果后期有修改，需要圈出修改的地方告知施工圖單位單體提資階段需對方案本身進行全方位了解 提資階段是前期的深化設計！提給設計院一份可以實施且保證原創立面效果的好圖1.了解項目的前因后果，對總圖整體關系做深入了解2.對單體進行評審，對一些規范和結構設備要求進行前期預判3.平面對應SU和效果圖，結合立面材料綜合考慮成本要求總圖：a.總平面布局的合理性；b.功能分區是否合理

25、并滿足業主要求；c.交通流線的合理性；d.交通組織：外部人流、內部人流、車流、貨流的路線組織；主要主入口的布置 .平面：平面布局、功能分區、及房間布置的合理性；房間內各功能用房面積和層高、房間窗地比等是否符合國標及地方標準；核對防火分區、防煙分區、安全出口、地下空間與地上空間防火分隔、疏散樓梯、疏散距離及疏散寬度、消防電梯及前室、管道設備井大?。ü艿谰铦M足各專業使用要求）； .立面：平立面對應平立剖與效果圖對應窗戶與梁、線腳的關系陽臺欄桿的形式門頭與一層、二層的關系樓梯間的窗是否合理（樓梯窗戶開窗面積是否滿足通風要求） .1.注意外包線條對外立面尺寸的影響（石材、GRC)2.注意外保溫、粉刷

26、對外立面尺寸的影響（特別是北方地區)3.經過立面材料初選后，準確地定位材料的位置，清楚地理解且表達出材料外邊線與墻體之間的關系4.分析門窗的模數及開窗大小對戶內感受的影響5.分析空調機位的位置及安裝的可能性，分析衛生間管道的對位問題，如果衛生間下方為其他居住空間，考慮外包對室內空間的影響理清所有房間門窗的級配梳理梁對凈高的影響節點定義外包尺寸節點注意尺寸為外包尺寸，不用過于糾結內部結構的樣式。考慮保溫、粉刷、石材干掛、玻璃幕墻等與結構的關系?？照{機考慮以后的安裝和通風等問題，家用中央空調考慮平面位置和對窗臺高度的影響。與設計院交底時說明我們控制的是外包尺寸。外立面放大圖立面放大圖可以用蚯蚓線等

27、方式表達出各個部位之間的關系，多畫圖不是目的，清楚地讓設計院明白我們的想法最重要外立面控制階段構造控制墻身大樣效果控制排磚分色材料控制材料樣板材料實樣立 面控制包含內容：1.情景透視及立面效果展示（不需要配景，需反映出落水管、出屋面管井及風帽等，最好表達出近地的圍墻、庭院等）2.典型部品選樣及構造做法（構造需對現場有問題的地方及時修正）3.平立面分色圖（平立面分色顏色需對應）4.立面排磚圖 4.立面材料說明外立面控制圖分為A、B、C三類其中A類情景透視及立面展示模型可用SU，需清晰反映出建筑整體造型、細部尺寸關系、材料選樣、立面排磚、門窗劃分等典型部品選樣及構造做法典型部品的立面、墻身、立面放

28、大圖、參照最好能放在一張圖上，清晰地向人們表達此處的做法平立面分色圖清晰表達各種材料所在的位置、盡量用鮮明的顏色去表達，配以渲染的立面圖對照。建議重要的部位增加剖面分色圖。立面排磚圖了解各種材料的尺寸和外觀效果、選取典型的立面來做排磚圖。我們不是要給石材等廠家出圖、而是讓他們了解我們的分縫的思想和目的。立面材料說明選取合適的材料，注明材料適用的規格和尺寸，給業主再選材上有最直接的指導。外立面控制階段非常重要的是與業主、施工圖設計單位、施工單位及材料廠商都需要有密切地交流，避免閉門造車。我們盡量給出我們的設計原則，讓業主及材料廠商都能了解我們的設計意圖，需及時在圖紙上反映出現場修改的內容?，F場看樣、定樣鼓勵建筑師在工地現場的實踐，尤其是立面材料的實際施工效果。強烈建議說服業主在現場做材料樣板墻大面積鋪貼，這是驗證材料可行性的方法！外立面施工配合、優化外立面施工完畢，對業主、施工方和設計產生的失誤進行二次分析，盡量調整實例分析THANK YOU!