1、如何系統進行商鋪定價目 錄一、兩個重要前提二、六個步驟三、幾種特殊鋪的處理四、其他一、兩個重要前提工欲善其事 必先利其器論語魏靈公 一、兩個重要前提1、圖紙 包括但不限于施工圖（建施的平、立、剖）、景觀圖、效果圖、結施、水電圖等，建議營銷副總花幾天的時間全面細讀圖紙。 細讀圖紙主要有以下兩個目的：熟悉自己的產品 全面了解商鋪的開間、進深、面積、公攤、層高、交通體系、昭示性、立面、設備設施、燃氣、上下水、隔油池、配電箱、空調位及冷凝水管、店招位等。做到對每個商鋪心中有數。全面優化產品 設計部很忙，忙得根本沒有時間看圖。工程部更忙，忙得不會看圖。除了你自己，基本不會有人提出優化產品。設計是設計院、
2、規劃院的事情，施工是總包的事情。 其實或許我們自己也認為，圖紙是規劃院、設計部的事情。 全面優化產品的目的1、解決商鋪設計通?。?、消滅個別可能滯銷的商鋪；3、提高商鋪附加值；案例1：解決商鋪設計通病原大商業外街立面，5.4米層高，門頭僅2.7米。比例失調、展示面小。結合空調位、店招，調整為3.3米高煙道位于商鋪中間，明顯影響使用煙道與柱頭合并，并壓縮寬度。案例2：消滅個別可能滯銷的商鋪兩個扶梯柱，嚴重影響商鋪銷售。后改為扶梯直接架在連廊的梁上，取消柱子。案例3：增加商鋪附加值利用地形高差，雙面開門，變2層為1層 其實只要我們想到的可以增加商鋪附加值、避免硬傷、優化使用空間的要求都可以提，改圖
3、并不難。（前提：總經理、設計副總）一、兩個重要前提2、面積 測繪面積的核算將直接影響定價，建議私下找測繪公司，用方案圖將項目所有商鋪的面積都核算一次，以免出現后期面積難以找補回來的重大失誤。二、六個步驟1、建立整體價格體系、核算總銷收入2、建立影響因素權重體系3、建立價格表及勾稽關系4、設定基準鋪5、反復修正6、落圖二、六個步驟1、建立價格體系、核算總銷收入 原則上決策文件給的商鋪總銷收入必須滿足，但定價時不必拘泥于步行街和底商的概念，打破步行街和底商的界限，通盤商鋪考慮定價。 首期商鋪開盤前，建立整盤商鋪的價格體系非常重要。位置是決定商鋪價格的最重要因素，商鋪從來沒有低開高走的說法。 通常先
4、定各條邊及各層的整體均價，通過均價、面積核算總銷收入，并通過總圖觀察各條邊、各層的價差是否合理。（該均價可能和最終定價結果有一定的差距）。2、建立影響價格的權重系數表 區位、面積、開間進深比是三個最重要的價格影響因素，建立起這三個因素的權重系數表，將有助于更為準確、高效的定價。區位價差調整系數表區位價差調整系數表區位段一層二層三、四層1100005000200020003-1000-10004-5000-20005-8000根據不同區位，劃分為5個區位段將最尋常的一段設為基礎價差0根據不同區位，設定價差系數面積價差調整系數表面積價差調整系數表面積()一層二層三層四層030以下100005000
5、300025003030-4060003000180015004040-50200010006005005050-5910005003002506060-7000007071-80-1000-500-300-2508080-90-2000-1000-600-5009090-110-3000-1500-900-750110110-130-4000-2000-1200-1000130130-150-4500-2250-1350-1125150150-200-6500-3250-1950-1625200200以上-8000-4000-2400-2000開間進深比價差調整系數開間進深比價差調整系數開間
6、：進深一層二層三四層01:28005604003、建立價格表及勾稽關系 將所有商鋪的基本信息（面積、開間、進深、區位段、層高等）輸入價格表中。和前面的權重系數表建立鏈接關系。 價格表根據個人習慣建立，但是建立一個準確、高效、自動、邏輯思維清晰的價格表非常重要。4、設定基準鋪 設定一個開間、進深、面積、位置均為大眾的商鋪為基準鋪，并進行定價。其他所有的商鋪均通過價格影響因素系數表與之建立聯系而自動定價。 價格表5、反復修正 看單價：單價是客戶最直觀的感受。 看總價：重點看總價，有時候單價覺得合理，總價未見得合理，常出現面積大的商鋪總價反而低的情況。 看相互價格關系：最后看到很痛苦、難以選擇的時候
7、就差不多了。6、落圖 將商鋪的編號、面積、單價、總價等落到施工圖上，看單價及總價關系，細部調整。最終的完成稿在后期銷售中將頻繁使用（嚴禁給客戶看）。三、幾種特殊鋪的處理1、端頭鋪：不要怕定高價，肯定能賣出去，可以按照價格標桿處理。2、轉角鋪：展示面好，可高定15-20%。3、扶梯遮擋鋪：一般中間兩個鋪遮擋最嚴重，最后一個鋪可能會有扶梯柱遮擋，可比正常鋪低20%左右。4、節點鋪：廣場等節點位置鋪，可高估10%左右。5、連廊正下方鋪：因層高一般較高，有心理影響而無實際影響，低5%左右即可。四、其他1、特別關注和系統了解對商鋪價值將產生巨大影響的規劃、市政因素。如：客流主動線、車行動線、市政道路、公
8、交（出租車）站點、重要市政節點（如公園、輕軌、地鐵等）、客戶喜好等。2、商鋪內部設施、設備的復雜程度有時候超過我們的想象，對商鋪的定價、使用、交房有很大的影響，應在定價前和設計部、工程部逐一核對。 商鋪設計條件核對表大商業排油煙、補風、衛生間排氣 3、我們通常是分段出施工圖分段測繪，從而導致公攤系數可能有較大的差距。重慶萬州二層公攤最大60%，最小25%。這會給定價帶來較大影響，應提前考慮。 同時營銷副總應全面系統的了解測繪規范，尋求對自己最有利的測繪方式。 4、營銷副總應在定價前對城市核心商圈的租金水平、商業現狀有系統的了解。定價時可結合項目初步業態布局、預測租金水平進行修正，也可作為后期銷售時的說辭。 重慶萬州核心商圈租金表 5、不要怕拉大價差，位置好的鋪就應該賣高價賺利潤，而位置相對較差的鋪就應必須讓客戶覺得性價比高、便宜。在銷售速度和風險的評估上，寧愿選擇位置好的鋪銷售速度慢些。均價4萬均價5.7萬94年前的今天恰同學少年，我們莫悲現實太蒼涼！看那“五四”兒女，就從未看不見希望！恰同學少年，天地山川都為我們留下了空行！期待我們一展身手，閃耀屬于我們的“五四”光芒！謝 謝
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