1、SVA田林創意產業園區發展定位與概念性規劃1- 本資料來自 -規劃展示圖2- 本資料來自 -如何創意園區發展定位創意什么園區核心業態遴選怎么創意園區概念性規劃檢驗創意園區財務投資測算推廣創意園區市場推廣策劃附錄園區建筑單體詳細設計規劃方案報告內容49101819383944454546893- 本資料來自 -A-A-漕河涇園區產業升級，現現代服務業發展趨勢B-B-基地周邊潛在消費空間間巨大、商業氛圍成熟基地三大發展驅動力概述業態轉型、提升漕河涇園區產業升級，代服務業發展趨勢功能定位多樣化基地周邊潛在消費空巨大、商業氛圍成熟漕河涇園區產業升級、周邊區域潛在消費能力與SVA產業鏈構筑是驅動本項目的

2、三大驅動力C-SVA產產業升級、核心業態發展要基地物業現金的反哺、支持租金利益最大化基地發展的驅動力4- 本資料來自 -項目內容比較對田林項目的影響W19+16項目規劃為上海首批現代服務業集聚區（微型CBD）,政府支持力度大；占儀電項目規劃為國際商務社區、街區式購物郵通項目規劃為集信息科技產業、綜合辦公、培訓中心、及配套服務設施為一體地23萬平方米，建筑面積80萬平方米，包括“總部經濟平臺”、 “研發設計平臺”、“創新孵化平臺”、綜合服務平臺”等規模大，能級高，政策支持有力，全新形態創意競爭策略發掘功能板塊主題特色在創意上下功夫，產生獨特形象優化基礎設施，如充沛的停車等中心，包括商務辦公、數碼

3、港、酒店餐飲、休閑娛樂、觀光購物街、酒吧街、精品商場、等業態。規模大而零散，緊鄰SVA項目，相似的基地形態差異競爭策略注重對商務客群細分，了解產業配套的需求發掘特色和形成集聚注重品牌與亮點的打造的科技園區。項目的商業業態規劃是地鐵上蓋物業，包括休閑娛樂、精品服飾、健身房、美容、飯店、大超市等緊鄰地鐵站點，相似的基地形態，商務商業功能明確品牌競爭策略要挖掘產業間的相關性，形成產業集聚注重品牌與亮點的打造競爭性項目橫向比較分析5- 本資料來自 -體量為10萬平方米，規模較大，利于發揮積聚優勢在裝修方面可得到150-200元補貼相對一般園區更好的綠化空間投資有限，收益回報要求在3元/平方米/天現有物

4、業為80年代廠房，結構特殊，風貌無特色徐匯區對于稅收屬地化的要求周邊資源如徐家匯中心、上師大、南站商圈等，項目可借勢發展漕河涇園區產業升級，SVA產業鏈延續周邊大型居住社區，潛在商業消費需求巨大與其他園區相比，項目位于中環，地段一般周邊W19、郵通與儀電地塊規劃功能相似，競爭激烈創意產業園區競爭激烈，是否能達到授牌的要求，政策風險空間區位與園區發展的SWOT分析6- 本資料來自 -三大業態構建策略應對周邊競爭相關的多媒體應用主題延續并擴展數字多媒體產業鏈順應由研發商務到休閑娛樂的轉變，取得更大的發展；在目前徐匯區數碼娛樂園區競爭激烈的情況下，進一步挖掘與SVA技術1主力業態內部構筑相互關聯的業

5、態鏈項目體量較大，能夠在主力創意產業業態內部，沿著產業集群互動的方向，從研發-銷售-技術支持-展示-商業配套等環節構筑相互關聯的細分業態2適當提升商業比重，提升園區租金變現能力項目所處大型社區的區位和周邊競爭對手的發展來看，注入適宜比例的特色商業可以提高本項目的物業價值變現能力37- 本資料來自 -五大園區構建原則化挑戰為契機結合項目體量的優勢，實施大規模綜合開發建筑更新與SVA歷史文脈及產業特征相融合市區10萬平方米的綜合型創意產業園結合多媒體生產技術打造亮點，將SVA文化融入園區12由單一產業發展思路轉向多產業集群化的多主題產業集成以信息與出版為主導的內容產業同傳統創意產業的碰撞打破配套開

6、發的思維定式，發展特色主題商業功能區將創意元素與社區商業相結合，細化并延伸創意商業客群突破產業創意與生活創意的限制，實現二者的互融共生找到產業與生活的結合點，在上海西南創造創意生活方式3458- 本資料來自 -總體功能定位動感商業的體驗場所提升園區商務配套的服務高地特色創意商務集群的靈動空間融創意產業與創意生活為一體的超大型綜合創意商務谷9- 本資料來自 -創意產業是人本經濟背景下以創意為主宰的一種資源配置方式，而非工業經濟時代按照資源來配置資源。在這種大業態觀的導引下，把握漕河涇現代服務業升級趨勢、周邊社區的商業演化格局與狹義創意產業的適宜業態三大方向，SVA田林創意產業園區將構筑包括內容創

7、意產業集群、創意生活商業集群與現代創意集群三大板塊的有機業態體系。園區大創意業態體系構成10- 本資料來自 -內容創意產業集群核心業態SVACONTENT VALLEY以實質表現內容以內容展示空間以空間創造價值動漫業（網絡游戲、動漫卡通）數字影音時尚出版SVA創意內容產業谷WEB2.0電子門戶11- 本資料來自 -內容創意產業集群空間載體動漫業大眾出版數字影音承載物業形態物業特征產業類型內容創作及術研發產品制作及運營內容獲得及編輯平面設計及印刷節目制作及加工節目發行廣告制作及營銷推廣WEB2.0內容獲得網絡支持1234專業工作空間書吧競技廣場音像城展示中心辦公用房工作室辦公用房工作室小規模或大

8、空間商務辦公用房，空間容量20-50人為主需要安裝大型專業設施商務辦公用房，需求空間面積大小規模或大空間商務辦公，空間容量1-20為主大面積商業用房產業鏈銷售展示娛樂銷售展示12- 本資料來自 -現代創意服務集群承載漕河涇服務業的商務辦公板塊圍繞跨國電子企業進行招商，集聚小型創業企業工業設計為主導的產業跨國企業研發中心與總部基地創投企業的孵化器商務辦公功能核心業態功能分區研發區展示區交流區培訓區服務區招商建議核心業態商務辦公功能的核心業態確定以工業設計和研發設計為主導的商務港漕河涇發展現代服務業方向總部經濟集聚設計研發創新孵化綜合服務信息咨詢服務業研發/設計服務業支持測試/測量中心商務服務區功

9、能目標主導產業13- 本資料來自 -現代創意服務集群承載漕河涇服務業的商務服務配套板塊商務配套定位細化與業態組合為多元綜合立體配套服務體系商務功能商務配套定位核心業態業態組合漕河涇現代服務業商港承載的工業設計及總部基地創源承載的創意產業鏈集聚衍生需求交流、培訓、會務、展示休閑、娛樂、餐飲、居住綜合服務型立體商務配套體系商務型酒店、企業會所、大型商務餐飲、康體運動設施以商務酒店及其包含的企業會所為主體的，復合健身、娛樂、室內游泳池等服務設施的高檔商務型配套14- 本資料來自 -商務服務配套的核心業態綜合性商務酒店服務內容酒店客房基本設施：標準客房/商務套房/豪華套房配套設施：廚房/桑拿/按摩浴缸

10、/鐳射影音系統會議會展基本設施：會議區/多功能廳/展廳配套設施：語音同傳/聲像設備特色餐飲中餐廳/西餐廳娛樂健身游泳館/網球館/橋牌俱樂部/保齡球館/壁球館/豪華電影館/乒乓球室/臺球廳/健身房/KTV包間/舞廳/垂釣/美容美發/桑拿/按摩和人體體質測評15- 本資料來自 -現代創意服務集群承載SVA產業鏈服務配套的商務板塊上游：產品研發下游：市場開拓產業外延的擴大產業鏈整合閔行SVA產業基地商務平臺研發平臺展示平臺田林基地市場外延的擴大SVA三大增值服務平臺園區擁有優越區位（SVA集團在市中心城區最大的產業基地）、產業傳承（記憶SVA昨日的輝煌）、產業鏈優勢（如中央研究院、廣電網絡通訊、廣電

11、銷售公司入駐），田林基地的新發展將在打造三大增值服務平臺的基礎上，強化SVA產業鏈上下兩端增值服務的綜合盈利能力產品外延的擴大16- 本資料來自 -細化定位項目特征/開發建議銷售服務中心 將構建一個以市場為導向、以客戶需求服務平臺技術中心 主要建設一流的開發實驗室、新產品的小批量生產車間、總裝車間和包裝車間，進行近期和中期的產業化開發和技術儲備管理中心 形成縱向的經營管理人才、研發技術人才、相關技術人才、高技能職業人才培訓中心，形成橫向的集團業務群業務單元三級培訓中心培訓中心 其功能主要是對以以使得各個中心能有序、高效、協調地運行SVA商務辦公的核心業態為目標的面向國內和國際市場的銷售、上中心

12、及廣電信息原有的制造中心實施管理、協調和決策，17- 本資料來自 -創意生活商業集群特色商業娛樂板塊24實現大空間廠房與商業的完美融合，營造意象空間1增加周邊居民生活需求的可選擇面，呈現多彩生活方式3以特色商業吸引外來消費者，轉變單一消費結構區別周邊幾個大體量、綜合型商圈發展規劃，形成多元化、互補型商貿商務聯動發展創意生活Creative&Life娛樂休閑型型 體驗式多媒體娛樂 電影藝術互動區商務服務型 個性、時尚休閑會所 會議中心/展示中心創意概念型 工藝品制作館 時尚家飾 生活教育體驗中心 特色體驗式餐飲創意生活商業產業集群：以傳統產業為基礎，融入創意、科技與人文特質，轉變成為食、衣、住、

13、行、教育、娛樂等民生領域的復合式經營，提供具有深度體驗、高質、美感的產品18- 本資料來自 -規劃概念總平面圖19- 本資料來自 -園區規劃結構分析兩軸綠軸水軸貫穿園區的步行、景觀系統三片商業休閑創意園商務辦公各片區功能復合，設置溶解七星核心商業景觀節點各次景觀節點各節點十字串聯，雙軸掛珠20- 本資料來自 -園區規劃功能分區分析Commence HubColorful BeltCreative Spring21- 本資料來自 -功能分區商港22- 本資料來自 -功能分區彩邑23- 本資料來自 -功能分區創源24- 本資料來自 -園區規劃交通分析動態交通規劃：主要車行線路呈十字貫穿園區，主要人

14、行線呈斜十字穿越園區。消防車道環繞園區設置以滿足消防需要。靜態交通規劃：設置集中地面停車場，同時運用立體式停車方式，產業化大樓設置一層地下機械式停車庫停車指標寫字樓每100平方米的建筑面積配備機動車位的指標是0.5個，商業性質建筑的指標是0.5個至1.2個，餐飲性質的指標是1.25個。規劃后園區建筑面積：133319.5m2其中園區商務辦公建筑面積：103451.1m2，商業娛樂建筑面積29868.4m2園區機動車至少需要約815個車位25- 本資料來自 -交通規劃停車位（1）機動車停車位規劃方案一：地面停車場面積為：6897.5m2，按30m2/個停車位計算，地面停車場可提供230個停車位。

15、產 業 化 大 樓 地 下 機 械 式 停 車 庫 面 積 為 ： 4957m2 ， 按10.8m2/個停車位計算，地下停車庫可提供459個停車位。13號和12號樓改造成機械式停車庫面積為： 1496.2m2，按10.8m2/個停車位計算，可提供138個停車位。13號樓剖面分析總停車位為：827個機械式停車庫剖面分析26- 本資料來自 -規劃交通停車位（2）機動車停車位規劃方案二(推薦方案)：地面停車場面積為：2172.3m2，按30m2/個停車位計算，地面停車場可提供72個停車位。產 業 化 大 樓 地 下 機 械 式 停 車 庫 面 積 為 ： 4957m2 ， 按10.8m2/個停車位計

16、算，地下停車庫可提供459個停車位。13號和12號樓改造成機械式停車庫面積為： 1496.2m2，按10.8m2/個停車位計算，可提供138個停車位。室外機械式停車面積為：4215.4 m2, 按3層停車位計算，可提供390個停車位。按5層停車位計算，可提供650個停車位。總停車位為：1319個27- 本資料來自 -規劃交通停車位（3）機動車停車位規劃方案三：地面停車場面積為：2172.3m2，按30m2/個停車位計算，地面停車場可提供72個停車位。產 業 化 大 樓 地 下 機 械 式 停 車 庫 面 積 為 ： 4957m2 ， 按10.8m2/個停車位計算，地下停車庫可提供459個停車位

17、。13號和12號樓改造成機械式停車庫面積為： 1496.2m2，按10.8m2/個停車位計算，可提供138個停車位。室外機械式停車面積為：4215.4 m2, 按3層停車位計算，可提供390個停車位。按5層停車位計算，可提供650個停車位。園區地下機械式停車庫面積為：3344m2 ，按10.8m2/個停車位計算，可提供309個停車位。總停車位為：1628個28- 本資料來自 -規劃交通出入口機動車出入口規劃為避免機動車在園區入口處造成擁堵現象，園區內地面停車場及地下停車庫都盡量規劃在入口處，讓車流在入口的地方就快速停入停車位，避免給道路帶來壓力。同時考慮到停車位大都集中在園區東西兩側的虹漕路和

18、蒼梧路邊，而這兩條路都比較窄，一旦有大量車輛從道路上進出園區，會導致堵塞。所以規劃將這兩條道路上進入園區的主要出入口設置為單向出入口,也就是虹漕路上的園區出入口主要為機動車入口，而蒼梧路上的園區出入口為機動車出口。這樣避免了進出車輛的沖突。而田林路上還是保留機動車進出都可以。根據不同的功能區，在虹漕路上的機動車入口也分開設置，避免形成沖突。29- 本資料來自 -景觀節點分析圖30- 本資料來自 -景觀節點入口廣場（1）景觀廊道特色景觀柱生態停車場景觀樹池31- 本資料來自 -景觀節點入口廣場（2）水平臺與水景的結合景觀樹池花壇與座椅的結合鏤空景墻親32- 本資料來自 -景觀節點核心廣場（1）與

19、燈光結合的鋪裝玻璃與噴泉的結合翠竹與石景的結合燈光與座椅的結合33- 本資料來自 -景觀節點核心廣場（2）木制景觀廊架翠竹成蔭噴泉水景現代氣息的觀景亭34- 本資料來自 -木制平臺景觀橋觀景長廊木制廊架觀景平臺景觀片墻園區水軸景觀概念規劃平面園區水軸景觀是通過一系列點式景觀水體來實現的，水景的分布主要集中在入口和核心廣場，是人們視線的焦點水景主要由水池、平臺、景觀橋、廊架等景觀元素構成。水軸中還有個特色景觀元素是景觀片墻，通過有序的組織把幾個點式水景串連起來。片墻上還可以設置些提示標語，起到指示作用。35- 本資料來自 -特色小品景觀長廊石景花缽景墻與水景的結合通 過 水 體和噴泉讓廣場顯得活

20、躍熱鬧，噴泉與不斷變幻的光束相結合，共同舞動光影和水景。園區水軸創意景觀構思示意36- 本資料來自 -水軸景觀入口與燈光結合的鋪地指示性景墻噴泉與水景的結合特色噴泉景觀休閑長椅樹池與燈光的案結合入口景觀通過水體、植物、小品等組合，運用燈光技術、玻璃材質，在水體周圍設置木制平臺和休息椅，為人們提供一個休閑和富有特色的休閑娛樂。37- 本資料來自 -水軸景觀核心廣場特色小瀑布水景與燈光的結合景觀休息椅玻璃景觀橋景墻與水景的結合中庭內部景觀通過水體、景墻、玻璃景觀橋和綠化處理，以及水景與燈光的結合，帶給人們一個充滿活力與動感的休閑空間。38- 本資料來自 -規劃方案總經濟技術指標創意園改造后經濟技術

21、指標:總用地面積：總建筑面積：容積率：10.2萬m213.8萬m21.3商務辦公總建筑面積（包括中央研究院）：商業娛樂旅館總建筑面積：創意園區辦公總建筑面積：79168.9m229948.4m229239.2m239- 本資料來自 -40- 本資料來自 -序號項目或費用名稱估算價值投資比例(%)備注單價(元/m2)建筑面積(m2)合計(萬元)一建安工程投資11,321.2369.79%二其它建設費用3,575.4422.04%1搬遷安置費用2,000.0012.33%2前期工程費用 （4,含咨詢費、設計費、監理費等）4.0%452.852.79%按（一）為基數3管理費用（3）3.0%413.2

22、22.55%按（一二.1二.2）為基數4建設期不可預見費 （5）5.0%709.364.37%按（一二.1二.2二.3）為基數一、二部分合計14,896.6691.83%三漲價預備費-0.00%忽略不計四建設期償還貸款利息1,324.928.17%固定資產投資16,221.58100.00%五流動資金0.00%注：建設期銷售利潤作為流動資金滾動總投資16,221.58100.00%根據估算，本項目總投資約為1.6億元規劃方案投資估算（續表）41- 本資料來自 -建設開發時序假設建設期200620072008建安工程投資外立面工程20%60%20%改建工程20%60%20%設備及安裝50%50%

23、公共基礎建設40%40%20%車庫50%30%20%其它建設費用40%40%20%建設開發資金投入時序估算單位：萬元建安工程投資外立面工程991.272,973.80991.27改建工程240.36721.07240.36設備及安裝0.002,189.522,189.52公共基礎建設246.35246.35123.17車庫84.1050.4633.64其它建設費用1,430.171,430.17715.09總開發資金2,992.247,611.374,293.05根據實際搬遷計劃，按面積估算相對開發時序：規劃方案建設開發時序42- 本資料來自 -43- 本資料來自 -經營期（10年）20092

24、010201120122013201420152016201720186,032.987,306.499,157.0010,540.6311,870.6813,229.2914,218.3015,568.9717,436.7518,746.48349.91423.78531.11611.36688.50767.30824.66903.001,011.331,087.30590.13708.16892.281,032.501,169.181,310.181,414.991,558.031,751.581,891.715,321.885,530.925,854.015,982.096,041.32

25、6,344.096,621.016,999.207,522.187,888.901,689.242,045.822,563.962,951.383,323.793,704.203,981.124,359.314,882.295,249.01992.76845.21650.17390.8377.650.000.000.000.000.002,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.892,639.89-228.94643.641,879.602,914.693,971.684,807.735,357.

26、646,108.747,151.667,878.572,318.092,961.734,841.337,756.0211,727.7016,535.4321,893.0728,001.8035,153.4643,032.030.0096.55281.94437.20595.75721.16803.65916.311,072.751,181.79-228.94547.101,597.662,477.483,375.934,086.574,553.995,192.436,078.916,696.791,936.042,483.134,080.796,558.279,934.2014,020.771

27、8,574.7623,767.1929,846.1036,542.88合計建設期2006200720081. 銷售收入128,588.51-643.933,837.013. 銷售稅金及附加（5.80%）7,458.13-37.35222.554. 房地產稅（房產租金收入的12%）12,738.08-54.89364.455. 總成本費用65,360.27-180.301,074.36營運費用36,004.78-180.301,074.36財務費用2,956.61-年折舊與攤消費用26,398.87-6. 利潤總額43,032.03-371.392,175.657. 累計利潤總額-371.392

28、,547.048. 所得稅6,489.15-55.71326.359. 稅后利潤36,542.88-315.681,849.3010. 累計稅后利潤-315.682,164.98規劃方案項目損益測算固定投資折舊費土地成本攤消費年折舊與攤消費固定資產現值2009616.092,023.792,639.8951,206.07資產總額13,370.1140,475.8553,845.969.896.972018616.092,023.792,639.8927,447.09固定資產部分以入帳，此處以2009年初總資產凈值改造房屋成本記入：經濟效益靜態分析：投資利潤率：24.96投資利稅率：15.804

29、4- 本資料來自 -空間序列的越界富有情趣的不同空間序列形式的相互搭界園區市場推廣策劃精神境界的越界SVA時刻超越的精神境界的象征創意維度的越界為創意提供自由穿梭的卓越空間信息形式的越界虛擬信息世界與實然物理世界的越界業態構筑的越界創意產業業態與創意生活業態的越界內容產業集聚與SVA硬件提供商之間互補的關系生活形態的越界傳統生活狀態與未來卓爾不群的生活方式的越界SVA此越界非彼越界，創意產業的精髓不就在于追求不拘泥于一定之規的思想火花嗎？SURPASS-SPACE你的創見源于越界你的視界歸于越界多彩Colorful超越Surpass人性Humanity45- 本資料來自 -附：園區建筑單體詳細

30、設計46- 本資料來自 -新建產業化大樓現狀27、29、61、67號樓總建筑面積為：5283.8m2其中保留電房建筑面積為：478.2m2拆除建筑面積為：4805.6m2新建大樓的基地內目前有兩幢小樓需要拆除，其中一幢內有為園區服務的電房，所以此電房需要保留。新建的大樓功能主要為辦公用途。47- 本資料來自 -新建產業化大樓分析1總占地面積：總建筑面積：5866m238025.9m2地下車庫建筑面積:裙房建筑面積：4957m29024.5m2北主樓建筑面積： 9676.5m2南主樓建筑面積：14367.9m2建筑高度：50m總用地面積：總容積率：10.2萬m20.97總建筑面積：9.9萬m2如

31、果整個園區容積率要達1.5，那么總建筑面積要達到15.3萬m2，總建筑面積要增加5.4萬m2。交通分析創意園目前經濟技術指標:視線分析產業化大樓經濟技術指標:48- 本資料來自 -新建產業化大樓分析2室內交通流線室內交通流線清晰，中央大廳承載著人流的聚集及分散，高層核心筒位于高層區域中心，辦公區域圍繞核心筒布置。從剖面上來看，新建產業化大樓地下一層為停車庫，一至三層為裙房，四層至十六層為辦公樓層，總樓層至十六層樓已達到 規劃 限高50m 要 求 ， 無法再突破高度。建筑剖面分析從建筑體量分析來看，在各方面因素制約下的建筑顯得特別敦實，如何在立面設計時解決體量敦實感，是做立面設計的重點。建筑體量

32、分析49- 本資料來自 -新建產業化大樓體量分析1建筑體量優化策略一：設計設想把高層部分往下延伸,設計手法可以采用： 結構向下延升 立面向外突出 增加虛擬立面50- 本資料來自 -新建產業化大樓體量分析2建筑體量優化策略二：在規劃限高的前提下，設計設想增加虛擬高度,設計手法可以采用： 結構向上延升 頂層增加鋼構架 頂層增加玻璃虛擬圍合51- 本資料來自 -新建產業化大樓體量分析3建筑體量優化策略三：設計設想采用立面虛實對比,設計手法可以采用： 運用不同材質 立面虛實結合 立面體塊分割52- 本資料來自 -53- 本資料來自 -28號樓現狀現有廠房剖面現有廠房平面現28號樓廠房內部空間相對比較封

33、閉，陽光很難進入室內，若建筑改造為辦公用途，現有建筑需要做較大的調整才能達到現代辦公的需求，同時輔助設施也需要增加。54- 本資料來自 -28號樓改造策略1改造策略一：開放性策略開放性是通過一系列室內外建筑空間及環境設計來實現。設計把老建筑中間打通，結構保留，外立面運用視線可穿透的玻璃幕墻，形成個5層層高的吹拔空間，此空間作為氣派的入口大廳把老建筑分成兩個部分，兩個部分各自獨立的入口門廳也融入大空間中。此空間是整個建筑的入口大廳，也是各層交際、休閑、商談的公共空間。為滿足消防要求，在大空間中又增加了垂直交通。入口大廳內可種植些綠化，和周圍環境相互交融，也可以讓步行者無障礙的步入這個開放空間去交

34、往。55- 本資料來自 -28號樓改造策略2改造策略二：人性化策略設計以人為本，強調人性化設計。現有廠房空間進深大，相對比較封閉，同時采光通風也無法達到現代辦公需求，設計通過增加共享空間，并在空間內加入綠化景觀元素，使辦公空間在滿足日照通風要求的同時，也能讓辦公人員享受景觀的體驗。設計手法有：增加中庭空間增加出挑空間增加灰空間56- 本資料來自 -28號樓改造策略3改造策略三：延續性策略在建筑立面的設計上，采用延續性的原則。延續性主要表現在兩個方面，一是強調歷史的延續性，設計延保留原有建筑的歷史痕跡，把建筑的外觀作為一種文脈保留下來，再把鋼結構作為一種現代的表皮加諸原有立面之外，形成新與舊的對

35、比，歷史與現代的對比。二是強調發展的延續性，通過立面百葉的設置遮陽擋風，可以節約能源，達到可持續發展的目的。改造前后建筑面積指標現有建筑面積:26845m2改造減少面積：3180m2改造后建筑面積：23665m257- 本資料來自 -58- 本資料來自 -15號樓現狀15號樓是幢體量相當大的廠房建筑，建筑長度接近140m，它的長度阻斷了園區的整體空間，也割裂了前后空間的連續性。同樣它的室內空間比較大，相對封閉，給改造成辦公空間及商業空間帶來一定的難度。現有廠房平面59- 本資料來自 -15號樓平面改造措施功能置換將原有的廠房改造成為綜合性大樓，左側藍綠色部分為創意辦公樓，右側土黃色部分為飲食廣

36、場，中間通過人行空間分割。規范要求根據規范的要求，增加交通疏散口，引入中庭空間，滿足采光通風的要求，同時也為在內部活動的人提供舒適的環境。立面考慮倒錐形體的引入，成為建筑立面的標志，使建筑物顯得與眾不同入口標識突出的體塊，增加入口的可識別性60- 本資料來自 -15號樓剖面改造措施增加一些共享空間使得室內的空間更加豐富。現有廠房剖面原有建筑為廠房，層高較高，而辦公建筑對于層高的要求不高，因此原有的兩層建筑建成四層，達到合理利用原有建筑的目的。同時，改造后辦公剖面61- 本資料來自 -15號樓立面改造措施 原有立面形式 原有立面分割原有的立面過于平鋪直敘，虛實關系平淡，缺少重點 加入墻體功能的不

37、同把立面分成兩部分，在保留原有結構和立面的前提下，外面加入新的表皮 插入體塊體塊的插入使建筑物立面在節奏上出現變化，同時體塊作為本建筑的標志物展現建筑物的特性 虛實對比新的體塊和玻璃之間建立新的關系從而形成虛實對比 立面分割玻璃的分割產生戲劇化的效果改造前后建筑面積指標現有建筑面積: 15447m2改造增加面積： 7924.4m2改造后建筑面積：23371.4m262- 本資料來自 -63- 本資料來自 -53號樓現狀原建筑建成于1992年，屬于比較新的建筑，基本能滿足如今建筑規范的要求，因此在原則上不需要做太大的變動。在設計過程中，盡量保持原有的建筑形式不變。現有倉庫平面 改造后的建筑用途為

38、經濟型酒店。64- 本資料來自 -53號樓剖面分析改造后酒店剖面現有建筑二層以上改造成旅店，底層空間改造后部分為餐飲，部分為商業，這樣功能安排與附近的15號樓的商業部分相呼應。65- 本資料來自 -66- 本資料來自 -21.22號樓現狀存在問題1.原有建筑立面不利于營造商業娛樂的氣氛2.現狀良好的綠化影響了建筑的進入性和識別性67- 本資料來自 -21.22號樓改造措施2顏色處理-加強原有體塊關系；提高建筑識別性；活躍氣氛68- 本資料來自 -21.22號樓-改造措施3底層透空-塑造虛實對比的外形；加強空間的室內外聯系；營造商業氛圍69- 本資料來自 -21.22號樓-改造措施1重塑豎向交通

39、-打破原有平實外觀；入口與交通空間的處理豐富街道空間；吸引人流70- 本資料來自 -21.22號樓-改造措施4加強與道路的聯系-在臨蒼梧路一面，體塊介入與處理，創造豐富的室內外空間，增加商業界面和價值。原有建筑面積每幢503平方米，改造后面積為543平方米，每幢增加40平方米。71- 本資料來自 -72- 本資料來自 -24.25.26號樓現狀改造重點塑造規劃步行入口區域明確的商業、娛樂、休閑氣氛與形象73- 本資料來自 -24.25.26號樓改造措施整體形象的塑造原有建筑面積1755平方米，改造后面積2547平方米，共增加792平方米74- 本資料來自 -75- 本資料來自 -40.41號樓

40、現狀改造策略梳理內部空間，以最小的改造幅度及代價有力的提高辦公空間品質76- 本資料來自 -40.41號樓改造措施擴大入口區域空間，增加門廳，創造共享空間，提高辦公樓使用性能及品質原有交通內置，線性連接，空間狹窄，與公共建筑的需求相悖原有建筑面積每幢529平方米，改造后為每幢539平方米，共增加20平方米77- 本資料來自 -21.22.24.25.26.40.41號樓立面效果意向圖78- 本資料來自 -10號樓現狀79- 本資料來自 -10號樓入口改造措施原有外露式的交通組織增加玻璃體，豐富入口空間，提升整體品質連接體創造進入式灰空間營造入口交通核，透視建筑立面80- 本資料來自 -10號樓

41、原有屋頂屋頂解構屋面拆分增加玻璃采光頂實現屋面重構，暴露結構，增大采光面10號樓屋頂改造措施81- 本資料來自 -10號樓側立面改造措施原有側立面山墻面重構，暴露結構，加大采光面豐富立面劃分，協調虛實關系實現整體改造，應對功能調整原有建筑面積2721平方米，改造后面積2811平方米，增加90平方米82- 本資料來自 -83- 本資料來自 -1號.6號樓現狀84- 本資料來自 -1號.6號樓平面改造措施原有建筑平面構成分析改建后建筑平面構成分析85- 本資料來自 -1號.6號樓立面改造措施原有建筑立面劃分抽象畫元素介入，增加構成感與虛實對比立面改造概念生成86- 本資料來自 -1號.6號樓形體改

42、造措施原有形體組成及交通聯系體增加交通聯系體，配合新功能插入空間體塊，打破平整形體，加強入口標識，改善室內空間實現新功能需求下良好空間品質的塑造，豐富外形，體現建筑明確個性原有建筑面積6313.8平方米，改造后面積6077.8平方米，減少236平方米87- 本資料來自 -1號.6號樓形體改造措施設計目標 在建筑之間的空間上覆頂 將建筑之間的空間變為交流區域使用 將建筑之間的空間作為“氣候緩沖調節器” 通過舊建筑厚重的體量和新的聯系空間的輕盈體量之間的對比來塑造藝術性的空間感受88- 本資料來自 -89- 本資料來自 -從白領到無領，從泯于大眾的平均主義到逆風飛揚的個性主義；從資本到知本，從知識（knowledge ,以理性為內核的可識別體系，由用及體）到識知（knowing how,，由體到用）；從物的壟斷到識的共享；從建立在簡單數量基礎上的機械效率觀到探尋個人體驗與生存意義的有機價值觀；從邊際效應遞減的規模黑洞到邊際效應遞減的網絡效應白洞項目戰略遠景闡釋園區戰略遠景：創意生活+創意產業=和諧創意社區我們力圖在田林路園區創造一種在國內獨一無二的和諧創意社區90- 本資料來自 -