1、國(guó)信大港項(xiàng)目整體定位國(guó)信大港項(xiàng)目整體定位B BU UY Y謹(jǐn)呈：江蘇國(guó)信地產(chǎn)謹(jǐn)呈：江蘇國(guó)信地產(chǎn)現(xiàn)狀：新區(qū)人口發(fā)展的增量緩慢現(xiàn)狀：新區(qū)人口發(fā)展的增量緩慢人口及人口及需求增需求增量預(yù)測(cè)量預(yù)測(cè)模型模型人口基數(shù)太少、人口結(jié)構(gòu)單一人口基數(shù)太少、人口結(jié)構(gòu)單一人口自然增長(zhǎng)指標(biāo)看，沒(méi)有意義（萬(wàn)分之五）人口自然增長(zhǎng)指標(biāo)看，沒(méi)有意義（萬(wàn)分之五）吸納周邊人口的突變過(guò)程（吸納周邊人口的突變過(guò)程（3 3年左右的時(shí)間）年左右的時(shí)間）市場(chǎng)容量：新區(qū)人口增長(zhǎng)速度市場(chǎng)容量：新區(qū)人口增長(zhǎng)速度3號(hào)地物業(yè)類型號(hào)地物業(yè)類型客戶需求客戶需求經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算市場(chǎng)需求特征及容量推導(dǎo)產(chǎn)品類型市場(chǎng)需求特征及容量推導(dǎo)產(chǎn)品類型市場(chǎng)需求特征及容量推導(dǎo)

2、產(chǎn)品類型市場(chǎng)需求特征及容量推導(dǎo)產(chǎn)品類型客戶調(diào)研客戶調(diào)研市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)5塊地整體定位塊地整體定位市場(chǎng)容量分析市場(chǎng)容量分析鎮(zhèn)江新區(qū)下轄鎮(zhèn)江新區(qū)下轄3 3個(gè)鎮(zhèn)和個(gè)鎮(zhèn)和2 2個(gè)街道丁卯和大港，總面積個(gè)街道丁卯和大港，總面積218.9218.9平方公里，人口平方公里，人口21.721.7萬(wàn)，丁卯和大港之間由鎮(zhèn)大公路鏈接，交通便利，萬(wàn)，丁卯和大港之間由鎮(zhèn)大公路鏈接，交通便利，目前大港為新區(qū)重點(diǎn)目前大港為新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域發(fā)展區(qū)域。項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位新區(qū)新區(qū)新區(qū)新區(qū)鎮(zhèn)江新區(qū)距常州奔牛機(jī)場(chǎng)及建設(shè)中的蘇中機(jī)場(chǎng)僅半小時(shí)車程，距南京祿口機(jī)場(chǎng)及無(wú)錫碩放機(jī)場(chǎng)僅鎮(zhèn)江新區(qū)距常州奔牛機(jī)場(chǎng)及建設(shè)中的蘇中機(jī)場(chǎng)僅半小

3、時(shí)車程，距南京祿口機(jī)場(chǎng)及無(wú)錫碩放機(jī)場(chǎng)僅一小時(shí)車程一小時(shí)車程項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位交通條件（航空）交通條件（航空）交通條件（航空）交通條件（航空）項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位交通條件（城際交通）交通條件（城際交通）交通條件（城際交通）交通條件（城際交通）常州、江陰方向常州、江陰方向揚(yáng)中方向揚(yáng)中方向丹陽(yáng)方向丹陽(yáng)方向鎮(zhèn)江方向鎮(zhèn)江方向姚橋方向姚橋方向本案本案項(xiàng)目地塊周邊交通通達(dá)性非常好，項(xiàng)目地塊周邊交通通達(dá)性非常好，往鎮(zhèn)江、丹陽(yáng)、常州方向皆可通往鎮(zhèn)江、丹陽(yáng)、常州方向皆可通達(dá)，是新區(qū)的南門戶。達(dá)，是新區(qū)的南門戶。項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位交通條件（區(qū)內(nèi)交通）交通條件（區(qū)內(nèi)交通）交通條

4、件（區(qū)內(nèi)交通）交通條件（區(qū)內(nèi)交通）大港城市規(guī)劃：定位具有極強(qiáng)的超前先導(dǎo)性大港城市規(guī)劃：定位具有極強(qiáng)的超前先導(dǎo)性大港城市規(guī)劃：定位具有極強(qiáng)的超前先導(dǎo)性大港城市規(guī)劃：定位具有極強(qiáng)的超前先導(dǎo)性服務(wù)立足新區(qū)服務(wù)立足新區(qū), ,輻射揚(yáng)泰部分區(qū)域；構(gòu)建功能復(fù)合輻射揚(yáng)泰部分區(qū)域；構(gòu)建功能復(fù)合與多元發(fā)展的綜合城市中心。與多元發(fā)展的綜合城市中心。新城規(guī)劃是以建設(shè)多元空間和諧交融的新城規(guī)劃是以建設(shè)多元空間和諧交融的新城規(guī)劃是以建設(shè)多元空間和諧交融的新城規(guī)劃是以建設(shè)多元空間和諧交融的“城市城市城市城市”為理為理為理為理念，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了重大機(jī)會(huì)念，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了重大機(jī)會(huì)念，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了

5、重大機(jī)會(huì)念，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了重大機(jī)會(huì)融合空間，實(shí)現(xiàn)功能疊加和公共交往融合空間，實(shí)現(xiàn)功能疊加和公共交往鎮(zhèn)江新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)有力鎮(zhèn)江新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)有力鎮(zhèn)江新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)有力鎮(zhèn)江新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)有力地均地均GDPGDP比較比較工業(yè)增加值比較工業(yè)增加值比較外貿(mào)進(jìn)出口比較外貿(mào)進(jìn)出口比較社會(huì)消費(fèi)品零售總額比較社會(huì)消費(fèi)品零售總額比較鎮(zhèn)江新區(qū)經(jīng)濟(jì)密度排名全市第一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)鎮(zhèn)江新區(qū)經(jīng)濟(jì)密度排名全市第一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6 6年來(lái)年均增長(zhǎng)幅度達(dá)到年來(lái)年均增長(zhǎng)幅度達(dá)到30%30%，0909年主年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅高達(dá)要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅高達(dá)50%50%，政府充足的資金實(shí)力為區(qū)

6、域產(chǎn)業(yè)升級(jí)、配套升級(jí)、城市升級(jí)提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)政府充足的資金實(shí)力為區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)、配套升級(jí)、城市升級(jí)提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6 6年來(lái)年均增長(zhǎng)幅度達(dá)到年來(lái)年均增長(zhǎng)幅度達(dá)到30%30%，0909年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅高達(dá)年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅高達(dá)50%50%，政府資金實(shí)力雄厚，政府資金實(shí)力雄厚鎮(zhèn)江新區(qū)鎮(zhèn)江新區(qū)鎮(zhèn)江新區(qū)鎮(zhèn)江新區(qū)09090909年投資增長(zhǎng)迅猛年投資增長(zhǎng)迅猛年投資增長(zhǎng)迅猛年投資增長(zhǎng)迅猛政府業(yè)績(jī)，經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)政府業(yè)績(jī)，經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)（20092009年年1 1月月88月）月）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資全社會(huì)固定資產(chǎn)投資125125億元，億元，增長(zhǎng)增長(zhǎng)44.9%44.9%工商注冊(cè)合同外資工商注冊(cè)合

7、同外資8.958.95億美元，億美元，增長(zhǎng)增長(zhǎng)155.1%155.1%工商注冊(cè)實(shí)際到位外資工商注冊(cè)實(shí)際到位外資5.75.7億美元，億美元，增長(zhǎng)增長(zhǎng)135.1%135.1%新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)明確未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向?yàn)槊鞔_未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向?yàn)樾履茉础⒕G色化工、裝備制造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新能源、綠色化工、裝備制造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，構(gòu)建以先，構(gòu)建以先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系產(chǎn)業(yè)新區(qū)立項(xiàng)產(chǎn)業(yè)新區(qū)立項(xiàng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 港口港口繼續(xù)完善配套繼續(xù)完善配套具備城市結(jié)構(gòu)具備城市結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)升級(jí)產(chǎn)業(yè)升級(jí)19931993年年20022002年年土地拆遷收儲(chǔ)，新區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)

8、劃立項(xiàng)，基礎(chǔ)配土地拆遷收儲(chǔ)，新區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃立項(xiàng)，基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)起步階段發(fā)展緩慢。套設(shè)施建設(shè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)起步階段發(fā)展緩慢。新區(qū)大港新規(guī)劃完成新區(qū)大港新規(guī)劃完成產(chǎn)業(yè)港口聯(lián)動(dòng)，互相促產(chǎn)業(yè)港口聯(lián)動(dòng)，互相促進(jìn)，企業(yè)單位批量入駐，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。進(jìn)，企業(yè)單位批量入駐，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。立足產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，滿立足產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，滿足就業(yè)需求，完善足就業(yè)需求，完善城市配套設(shè)施城市配套設(shè)施交通交通環(huán)境（景觀）環(huán)境（景觀）商業(yè)商業(yè)商務(wù)商務(wù)公共設(shè)施公共設(shè)施中央商務(wù)區(qū)初具規(guī)模，城市形象顯現(xiàn)，增強(qiáng)新城人中央商務(wù)區(qū)初具規(guī)模，城市形象顯現(xiàn)，增強(qiáng)新城人口吸納力。新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)跳躍性發(fā)展，需求旺盛口吸納力。新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)跳躍性發(fā)

9、展，需求旺盛第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)升級(jí)；勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向高第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)升級(jí)；勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向高科技產(chǎn)業(yè)升級(jí)；高職人員明顯增多。科技產(chǎn)業(yè)升級(jí)；高職人員明顯增多。居住升級(jí)居住升級(jí)滿足高職人員需求，城市普通住宅需求導(dǎo)向，向滿足高職人員需求，城市普通住宅需求導(dǎo)向，向高端物業(yè)需求導(dǎo)向跨越。高端物業(yè)需求導(dǎo)向跨越。20032003年年20092009年年20102010年年20132013年年20132013年年20152015年年20162016年以后年以后鎮(zhèn)江新區(qū)發(fā)展脈絡(luò)梳理（預(yù)測(cè)）鎮(zhèn)江新區(qū)發(fā)展脈絡(luò)梳理（預(yù)測(cè)）鎮(zhèn)江新區(qū)發(fā)展脈絡(luò)梳理（預(yù)測(cè)）鎮(zhèn)江新區(qū)發(fā)展脈絡(luò)梳理（預(yù)測(cè)）20092009年年20102010

10、年年20112011年年20122012年年20132013年年20092009年年-2013-2013年累計(jì)使用外資年累計(jì)使用外資5555億元億元全社會(huì)固定投資全社會(huì)固定投資10001000億元億元全社會(huì)固定投資全社會(huì)固定投資10001000億元億元產(chǎn)業(yè)收入目標(biāo)產(chǎn)業(yè)收入目標(biāo)20132013年末年末3 3大產(chǎn)業(yè)銷售收入：大產(chǎn)業(yè)銷售收入：新能源新能源500500億元，億元，新化工新化工500500億元，億元，裝備制造裝備制造500500億元。億元。萬(wàn)頃良田：總投資萬(wàn)頃良田：總投資3333億元億元建設(shè)周期：建設(shè)周期：2009.6-2012.62009.6-2012.62 2千億資金投入建設(shè)千億資金

11、投入建設(shè)鎮(zhèn)江新區(qū)現(xiàn)屆政府班子執(zhí)行力比較強(qiáng)鎮(zhèn)江新區(qū)現(xiàn)屆政府班子執(zhí)行力比較強(qiáng)鎮(zhèn)江新區(qū)現(xiàn)屆政府班子執(zhí)行力比較強(qiáng)鎮(zhèn)江新區(qū)現(xiàn)屆政府班子執(zhí)行力比較強(qiáng)鎮(zhèn)江新區(qū)首席鎮(zhèn)江新區(qū)首席“執(zhí)行官執(zhí)行官”李小平執(zhí)政風(fēng)格：李小平執(zhí)政風(fēng)格：思路清晰、決心大、作風(fēng)硬朗思路清晰、決心大、作風(fēng)硬朗根據(jù)李書(shū)記的工作經(jīng)歷及執(zhí)政風(fēng)格推測(cè)，根據(jù)李書(shū)記的工作經(jīng)歷及執(zhí)政風(fēng)格推測(cè)，新區(qū)大港未來(lái)產(chǎn)業(yè)及配套規(guī)劃將會(huì)如期實(shí)現(xiàn)，新區(qū)大港未來(lái)產(chǎn)業(yè)及配套規(guī)劃將會(huì)如期實(shí)現(xiàn)，大港新區(qū)的化工大港新區(qū)的化工和輕工電子產(chǎn)業(yè)的地位將會(huì)進(jìn)一步突出。和輕工電子產(chǎn)業(yè)的地位將會(huì)進(jìn)一步突出。大港新城預(yù)計(jì)大港新城預(yù)計(jì)大港新城預(yù)計(jì)大港新城預(yù)計(jì)2013201320132013年起進(jìn)入

12、快速發(fā)展期年起進(jìn)入快速發(fā)展期年起進(jìn)入快速發(fā)展期年起進(jìn)入快速發(fā)展期20102010年滬寧城際鐵路通車年滬寧城際鐵路通車20122012年京滬高鐵通車年京滬高鐵通車20132013年常泰高速通車年常泰高速通車20142014年淮揚(yáng)鎮(zhèn)鐵路通車年淮揚(yáng)鎮(zhèn)鐵路通車蘇中機(jī)場(chǎng)蘇中機(jī)場(chǎng)20102010年年1 1月月1616日奠基日奠基鎮(zhèn)江新區(qū)鎮(zhèn)江新區(qū)2009-20132009-2013年，固定資產(chǎn)投資年，固定資產(chǎn)投資20002000億億20092009年，新城市規(guī)劃出臺(tái)，城市配套進(jìn)入升級(jí)階段，預(yù)計(jì)年，新城市規(guī)劃出臺(tái)，城市配套進(jìn)入升級(jí)階段，預(yù)計(jì)20132013年初具城年初具城市框架格局市框架格局外部外部重大城市配

13、套和市政建設(shè)結(jié)合城市發(fā)展案例分析重大城市配套和市政建設(shè)結(jié)合城市發(fā)展案例分析預(yù)計(jì)鎮(zhèn)江新區(qū)大港預(yù)計(jì)鎮(zhèn)江新區(qū)大港將在將在20132013年跳躍性發(fā)展年跳躍性發(fā)展內(nèi)部?jī)?nèi)部20032003 20042004 20052005 20062006 20072007200920092008200820112011 2012201220142014發(fā)展年限發(fā)展年限年份年份第第1111年年第第8 8年年第第4 4年年第第1 1年年增長(zhǎng)性分布增長(zhǎng)性分布15-2015-20萬(wàn)萬(wàn)20-3020-30萬(wàn)萬(wàn)30-4030-40萬(wàn)萬(wàn)根據(jù)一般新區(qū)發(fā)展的案例借鑒進(jìn)行預(yù)測(cè)，根據(jù)一般新區(qū)發(fā)展的案例借鑒進(jìn)行預(yù)測(cè)，大港新城未來(lái)大港新城未

14、來(lái)1010年內(nèi)，綜合年購(gòu)房需求量為年內(nèi)，綜合年購(gòu)房需求量為3030萬(wàn)萬(wàn)/ /年年轉(zhuǎn)折點(diǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)大港片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求容量預(yù)測(cè)大港片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求容量預(yù)測(cè)大港片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求容量預(yù)測(cè)大港片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求容量預(yù)測(cè)注：詳見(jiàn)注：詳見(jiàn)市場(chǎng)需求容量分析報(bào)告市場(chǎng)需求容量分析報(bào)告201020102013201320152015后后年需求量年需求量大港片區(qū)未來(lái)每年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量增長(zhǎng)的時(shí)序預(yù)測(cè)大港片區(qū)未來(lái)每年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量增長(zhǎng)的時(shí)序預(yù)測(cè)人口自然增長(zhǎng)量：鎮(zhèn)江的人口增長(zhǎng)率僅為萬(wàn)分之九，從大港人口常住人口自然增長(zhǎng)量：鎮(zhèn)江的人口增長(zhǎng)率僅為萬(wàn)分之九，從大港人口常住6.56.5萬(wàn)人的基數(shù)看，自然增長(zhǎng)測(cè)算沒(méi)有意義。萬(wàn)人

15、的基數(shù)看，自然增長(zhǎng)測(cè)算沒(méi)有意義。新增就業(yè)人口吸納（老企業(yè)增資擴(kuò)容，新企業(yè)入駐）：新增就業(yè)人口吸納（老企業(yè)增資擴(kuò)容，新企業(yè)入駐）：1 1）從鎮(zhèn)江新區(qū)的性質(zhì)，尤其是大港產(chǎn)業(yè)布局的類型而言，其可吸納的就業(yè)人群的來(lái)源，一般為大港周邊人口為主，其他區(qū)）從鎮(zhèn)江新區(qū)的性質(zhì)，尤其是大港產(chǎn)業(yè)布局的類型而言，其可吸納的就業(yè)人群的來(lái)源，一般為大港周邊人口為主，其他區(qū)域?yàn)檩o。（金東紙業(yè)等少數(shù)企業(yè)通過(guò)班車吸納鎮(zhèn)江市區(qū)人員）域?yàn)檩o。（金東紙業(yè)等少數(shù)企業(yè)通過(guò)班車吸納鎮(zhèn)江市區(qū)人員）2 2）人口容量的增加過(guò)程，是一個(gè)結(jié)合新城發(fā)展格局的變化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期需要的突變過(guò)程（一般從現(xiàn)在新城建設(shè)剛剛啟動(dòng)）人口容量的增加過(guò)程，是一個(gè)結(jié)合新

16、城發(fā)展格局的變化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期需要的突變過(guò)程（一般從現(xiàn)在新城建設(shè)剛剛啟動(dòng)來(lái)看，還需要來(lái)看，還需要3 3年左右的時(shí)間）年左右的時(shí)間）客戶需求量未來(lái)增長(zhǎng)的定性分析客戶需求量未來(lái)增長(zhǎng)的定性分析客戶需求量未來(lái)增長(zhǎng)的定性分析客戶需求量未來(lái)增長(zhǎng)的定性分析新區(qū)人口及需求增長(zhǎng)的對(duì)應(yīng)關(guān)系（趨勢(shì)分析）新區(qū)人口及需求增長(zhǎng)的對(duì)應(yīng)關(guān)系（趨勢(shì)分析）大港屬于典型大港屬于典型“港口及產(chǎn)業(yè)（集中區(qū)）互動(dòng)型港口及產(chǎn)業(yè)（集中區(qū)）互動(dòng)型”新區(qū)發(fā)展模式；新區(qū)發(fā)展模式；人口基數(shù)太少人口基數(shù)太少（6.56.5萬(wàn)常駐人口，約萬(wàn)常駐人口，約2.32.3萬(wàn)戶家庭萬(wàn)戶家庭+3+3萬(wàn)人流動(dòng)）；萬(wàn)人流動(dòng)）；人口結(jié)構(gòu)也比較單一人口結(jié)構(gòu)也比較單一（從數(shù)據(jù)

17、看，大港地區(qū)（從數(shù)據(jù)看，大港地區(qū)的人口結(jié)構(gòu)：企業(yè)員工為主占的人口結(jié)構(gòu)：企業(yè)員工為主占60%60%；公務(wù)員、三產(chǎn)服務(wù)；公務(wù)員、三產(chǎn)服務(wù)10-15%10-15%，城鎮(zhèn)其他人口、郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)務(wù)農(nóng)人口；相對(duì)較，城鎮(zhèn)其他人口、郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)務(wù)農(nóng)人口；相對(duì)較少少20-25%20-25%）。）。提出關(guān)鍵的問(wèn)題：簡(jiǎn)單迎合市場(chǎng)需求，還是深層挖掘市場(chǎng)需求？提出關(guān)鍵的問(wèn)題：簡(jiǎn)單迎合市場(chǎng)需求，還是深層挖掘市場(chǎng)需求？結(jié)論結(jié)論: :重視市場(chǎng)需求的現(xiàn)實(shí)，尋找適合項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的客群來(lái)作為主力客群。重視市場(chǎng)需求的現(xiàn)實(shí)，尋找適合項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的客群來(lái)作為主力客群。 市場(chǎng)調(diào)查：市場(chǎng)調(diào)查：20092009年大港已購(gòu)房人群年大港已購(gòu)房人群 購(gòu)房目

18、的分類購(gòu)房目的分類目標(biāo)客戶定位的推導(dǎo)目標(biāo)客戶定位的推導(dǎo)目標(biāo)客戶定位的推導(dǎo)目標(biāo)客戶定位的推導(dǎo)客戶購(gòu)買力允許前提下客戶購(gòu)買力允許前提下1 1、需求容量的基本吻合、需求容量的基本吻合2 2、需求特征的基本對(duì)應(yīng)、需求特征的基本對(duì)應(yīng)購(gòu)房群體年齡特征年輕化，是人口結(jié)構(gòu)單一化的結(jié)果購(gòu)房群體年齡特征年輕化，是人口結(jié)構(gòu)單一化的結(jié)果從家庭結(jié)構(gòu)看，改善性需求的總量屬于主要需求；其年齡層次以從家庭結(jié)構(gòu)看，改善性需求的總量屬于主要需求；其年齡層次以35-4535-45歲為主。歲為主。20092009年大港已購(gòu)房人群的物業(yè)需求結(jié)構(gòu)年大港已購(gòu)房人群的物業(yè)需求結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)有家庭結(jié)構(gòu)有小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)、小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)、孩子三

19、代三種孩子三代三種改善性需求改善性需求的增長(zhǎng)估算：按現(xiàn)有人口人均的增長(zhǎng)估算：按現(xiàn)有人口人均增加增加10 10 面積，累計(jì)可產(chǎn)生約面積，累計(jì)可產(chǎn)生約6.5*10=656.5*10=65萬(wàn)萬(wàn)的的市場(chǎng)需求；市場(chǎng)需求；新增需求新增需求的估算：按人均的估算：按人均35 35 的居住面積估算，累計(jì)可產(chǎn)生約的居住面積估算，累計(jì)可產(chǎn)生約6*35=2106*35=210萬(wàn)的市場(chǎng)需求；萬(wàn)的市場(chǎng)需求；兩項(xiàng)合計(jì)約可產(chǎn)生兩項(xiàng)合計(jì)約可產(chǎn)生60+210=27060+210=270萬(wàn)萬(wàn)的住房需求。的住房需求。投資性需求投資性需求的估算：按一般新興市場(chǎng)的估算：按一般新興市場(chǎng)10%10%的投資比例測(cè)算，約可產(chǎn)生的投資比例測(cè)算，約

20、可產(chǎn)生270*10%=27270*10%=27萬(wàn)萬(wàn)的投的投資型需求。資型需求。三項(xiàng)需求合計(jì)累計(jì)可達(dá)三項(xiàng)需求合計(jì)累計(jì)可達(dá)360360萬(wàn)萬(wàn)在未來(lái)人口規(guī)劃可實(shí)現(xiàn)的前提下，大港的潛在住房需在未來(lái)人口規(guī)劃可實(shí)現(xiàn)的前提下，大港的潛在住房需在未來(lái)人口規(guī)劃可實(shí)現(xiàn)的前提下，大港的潛在住房需在未來(lái)人口規(guī)劃可實(shí)現(xiàn)的前提下，大港的潛在住房需求規(guī)模巨大求規(guī)模巨大求規(guī)模巨大求規(guī)模巨大市場(chǎng)產(chǎn)品需求分析市場(chǎng)產(chǎn)品需求分析大港片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分成明顯的三個(gè)板塊，從北往南大港片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分成明顯的三個(gè)板塊，從北往南大港片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分成明顯的三個(gè)板塊，從北往南大港片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分成明顯的三個(gè)板塊，從北往南梯度明顯，各板塊呈現(xiàn)差異化

21、的發(fā)展特征梯度明顯，各板塊呈現(xiàn)差異化的發(fā)展特征梯度明顯，各板塊呈現(xiàn)差異化的發(fā)展特征梯度明顯，各板塊呈現(xiàn)差異化的發(fā)展特征老城中心板塊老城中心板塊生活配套齊全，大生活配套齊全，大港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)啟動(dòng)板港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)啟動(dòng)板塊。目前主要在售塊。目前主要在售項(xiàng)目：凱悅山莊、項(xiàng)目：凱悅山莊、吉祥苑等吉祥苑等體育公園板塊體育公園板塊享有大港現(xiàn)在僅有的享有大港現(xiàn)在僅有的景觀配套資源。規(guī)模景觀配套資源。規(guī)模化開(kāi)發(fā)，主要以海德化開(kāi)發(fā)，主要以海德公園為代表。公園為代表。中央商務(wù)區(qū)板塊中央商務(wù)區(qū)板塊生地待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，未來(lái)生地待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，未來(lái)大港高尚居住區(qū)。大港高尚居住區(qū)。點(diǎn)評(píng)：大港已上市樓盤的規(guī)劃體量普遍較大。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)數(shù)量較少，

22、尚未完全進(jìn)入大規(guī)模開(kāi)發(fā)時(shí)期，市點(diǎn)評(píng)：大港已上市樓盤的規(guī)劃體量普遍較大。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)數(shù)量較少，尚未完全進(jìn)入大規(guī)模開(kāi)發(fā)時(shí)期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)未到白熱化階段，整體性的市場(chǎng)機(jī)會(huì)空間仍然存在。場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)未到白熱化階段，整體性的市場(chǎng)機(jī)會(huì)空間仍然存在。主要在售項(xiàng)目概況主要在售項(xiàng)目概況主要在售項(xiàng)目概況主要在售項(xiàng)目概況20092009年年1212月月資料來(lái)源：鎮(zhèn)江市新區(qū)房產(chǎn)管理局資料來(lái)源：鎮(zhèn)江市新區(qū)房產(chǎn)管理局20102010年年1 1月月1 1、20092009年，大港片區(qū)的住宅年去化量不足年，大港片區(qū)的住宅年去化量不足1010萬(wàn)平米，商業(yè)年去化量近萬(wàn)平米，商業(yè)年去化量近6 6萬(wàn)平米。合計(jì)達(dá)萬(wàn)平米。合計(jì)達(dá)16.516.5萬(wàn)平米

23、（備案萬(wàn)平米（備案面積），實(shí)際銷售量面積），實(shí)際銷售量預(yù)計(jì)達(dá)到預(yù)計(jì)達(dá)到1919萬(wàn)平米萬(wàn)平米。2 2、住宅成交戶數(shù)約、住宅成交戶數(shù)約900900套左右，按套左右，按鎮(zhèn)江市區(qū)大致的潛在家庭購(gòu)房比例約為鎮(zhèn)江市區(qū)大致的潛在家庭購(gòu)房比例約為5.621%5.621%來(lái)評(píng)估，大港（來(lái)評(píng)估，大港（2.32.3萬(wàn)戶）萬(wàn)戶）房地產(chǎn)住宅成交量略顯不足房地產(chǎn)住宅成交量略顯不足，與市場(chǎng)供應(yīng)短缺及房地產(chǎn)發(fā)展水平不高有關(guān)。這與當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買力水平很不匹，與市場(chǎng)供應(yīng)短缺及房地產(chǎn)發(fā)展水平不高有關(guān)。這與當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買力水平很不匹配，因此存在入市引導(dǎo)的機(jī)會(huì)。住宅均價(jià)被別墅拉高。配，因此存在入市引導(dǎo)的機(jī)會(huì)。住宅均價(jià)被別墅拉高。3 3、商業(yè)銷

24、售的總量占比較高，說(shuō)明、商業(yè)銷售的總量占比較高，說(shuō)明投資需求比較旺盛投資需求比較旺盛，片區(qū)內(nèi)適合消費(fèi)者投資的品種和渠道不多。而商，片區(qū)內(nèi)適合消費(fèi)者投資的品種和渠道不多。而商業(yè)售價(jià)不高，僅為住宅售價(jià)的業(yè)售價(jià)不高，僅為住宅售價(jià)的1.51.5倍，比市區(qū)約倍，比市區(qū)約2 2倍以上的商業(yè)估價(jià)要低很多，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)投資倍以上的商業(yè)估價(jià)要低很多，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)投資潛力的估計(jì)并不樂(lè)觀。開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)時(shí)，應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。潛力的估計(jì)并不樂(lè)觀。開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)時(shí)，應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。大港片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)大港片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)大港片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)大港片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)2009200920092009年銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析年銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)

25、計(jì)分析年銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析年銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析 主要項(xiàng)目體量集中在主要項(xiàng)目體量集中在1010萬(wàn)平米左右，更多項(xiàng)萬(wàn)平米左右，更多項(xiàng)目規(guī)模化開(kāi)發(fā)將更進(jìn)一目規(guī)模化開(kāi)發(fā)將更進(jìn)一步帶動(dòng)大港區(qū)域整個(gè)房步帶動(dòng)大港區(qū)域整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，拉動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，拉動(dòng)居民潛在購(gòu)房需求。居民潛在購(gòu)房需求。 在售項(xiàng)目建筑形式主在售項(xiàng)目建筑形式主要以多層為主，建筑品要以多層為主，建筑品類單一，產(chǎn)品線不夠豐類單一，產(chǎn)品線不夠豐富。富。目前大港片區(qū)房地產(chǎn)的主力物業(yè)類型以多層為主目前大港片區(qū)房地產(chǎn)的主力物業(yè)類型以多層為主目前大港片區(qū)房地產(chǎn)的主力物業(yè)類型以多層為主目前大港片區(qū)房地產(chǎn)的主力物業(yè)類型以多層為主洋房及小高層類型產(chǎn)品供應(yīng)量

26、小洋房及小高層類型產(chǎn)品供應(yīng)量小洋房及小高層類型產(chǎn)品供應(yīng)量小洋房及小高層類型產(chǎn)品供應(yīng)量小典型項(xiàng)目分析典型項(xiàng)目分析典型項(xiàng)目分析典型項(xiàng)目分析海德公園海德公園海德公園海德公園成交客戶類型成交客戶類型1 1、從客戶構(gòu)成來(lái)看主要以周邊企業(yè)、從客戶構(gòu)成來(lái)看主要以周邊企業(yè)主管階層、個(gè)體商戶主管階層、個(gè)體商戶業(yè)主為主；業(yè)主為主；2 2、值得注意的是、值得注意的是投資客也占到了投資客也占到了12%12%的比例。的比例。熱銷戶型分析熱銷戶型分析1 1、其中、其中115115平方米的房型平方米的房型銷售情況最好。銷售情況最好。2 2、從類別墅物業(yè)來(lái)看，、從類別墅物業(yè)來(lái)看，疊加別墅比聯(lián)排別墅的銷售情況要好。疊加別墅比聯(lián)

27、排別墅的銷售情況要好。3 3、多層去化較好的產(chǎn)品總價(jià)、多層去化較好的產(chǎn)品總價(jià)總價(jià)在總價(jià)在3535萬(wàn)以內(nèi)萬(wàn)以內(nèi)，以，以110110平米以內(nèi)的三平米以內(nèi)的三房產(chǎn)品為主。房產(chǎn)品為主。成交客戶分析成交客戶分析 1 1、從、從115115平方米的四房?jī)蓮d兩衛(wèi)的銷售情況來(lái)看，在已銷售的平方米的四房?jī)蓮d兩衛(wèi)的銷售情況來(lái)看，在已銷售的一次性付款比例達(dá)到了一次性付款比例達(dá)到了55%55%。 2 2、從一次性付款的比例來(lái)看，大港區(qū)域客戶一次性所能付出的、從一次性付款的比例來(lái)看，大港區(qū)域客戶一次性所能付出的首付上限大約為首付上限大約為2020萬(wàn)左右。萬(wàn)左右。 3 3、在已銷售客戶中的項(xiàng)目獲知渠道上，、在已銷售客戶中

28、的項(xiàng)目獲知渠道上，朋友及客戶介紹的比例達(dá)到了朋友及客戶介紹的比例達(dá)到了52%52%以上，以上，客戶傳播的效應(yīng)非常明顯。客戶傳播的效應(yīng)非常明顯。 4 4、從疊加別墅的銷售情況來(lái)看，客戶構(gòu)成中、從疊加別墅的銷售情況來(lái)看，客戶構(gòu)成中私企老板和私人企業(yè)主占到了私企老板和私人企業(yè)主占到了86%86%，政府客戶僅占，政府客戶僅占14%14%，政府，政府客戶相對(duì)不足客戶相對(duì)不足。典型項(xiàng)目分析典型項(xiàng)目分析典型項(xiàng)目分析典型項(xiàng)目分析朗香郡朗香郡朗香郡朗香郡成交客戶類型成交客戶類型1 1、從客戶構(gòu)成來(lái)看主要以周邊企業(yè)、從客戶構(gòu)成來(lái)看主要以周邊企業(yè)主管階層、個(gè)體商戶主管階層、個(gè)體商戶業(yè)業(yè)主為主；主為主；2 2、值得注

29、意的是、值得注意的是投資客也占到了投資客也占到了6%6%的比例，而公務(wù)員挖掘的比例，而公務(wù)員挖掘不足；不足；熱銷戶型分析熱銷戶型分析1 1、洋房銷售情況較好，其中、洋房銷售情況較好，其中120120平方米的房型平方米的房型銷售情況最好。銷售情況最好。2 2、從類別墅物業(yè)來(lái)看，、從類別墅物業(yè)來(lái)看，洋房銷售與多層的銷售比例基本持平。洋房銷售與多層的銷售比例基本持平。3 3、多層總價(jià)在、多層總價(jià)在3737萬(wàn)，萬(wàn)，洋房總價(jià)在洋房總價(jià)在4444萬(wàn)萬(wàn) 。成交客戶分析成交客戶分析 1 1、從已成交客戶的銷售情況來(lái)看，在已銷售的、從已成交客戶的銷售情況來(lái)看，在已銷售的一次性付款比例達(dá)到了一次性付款比例達(dá)到了2

30、5%25%。 2 2、從一次性付款的比例來(lái)看，大港區(qū)域客戶一次性所能付出的、從一次性付款的比例來(lái)看，大港區(qū)域客戶一次性所能付出的首付上限大約為首付上限大約為1515萬(wàn)左右。萬(wàn)左右。 3 3、在已銷售客戶中的項(xiàng)目獲知渠道上，、在已銷售客戶中的項(xiàng)目獲知渠道上，朋友及客戶介紹的比例達(dá)到了朋友及客戶介紹的比例達(dá)到了65%65%以上，以上，客戶傳播的效應(yīng)非常明顯。客戶傳播的效應(yīng)非常明顯。供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析n 09 09年市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品以年市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品以110-130110-130平米的三房產(chǎn)平米的三房產(chǎn)品為主，小戶型、兩房品為主，小戶型、兩房及大戶型分布較平均。及大戶型分布較

31、平均。n 經(jīng)濟(jì)型三房產(chǎn)品的去經(jīng)濟(jì)型三房產(chǎn)品的去化良好，以化良好，以三房?jī)蓮d一三房?jī)蓮d一衛(wèi)為主，面積段控制在衛(wèi)為主，面積段控制在110110平米平米左右。左右。如：海德公園近期推出的組團(tuán)，如：海德公園近期推出的組團(tuán)，105-110105-110平米三房去化快速，平米三房去化快速，130130平米三房抗性較大。平米三房抗性較大。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)比供應(yīng)結(jié)構(gòu)比供應(yīng)結(jié)構(gòu)比供應(yīng)結(jié)構(gòu)比n 121-130 121-130平米面積區(qū)間產(chǎn)品供應(yīng)量最大，去化良好；平米面積區(qū)間產(chǎn)品供應(yīng)量最大，去化良好；n 101-110101-110平米面積區(qū)間小三房低面積段去化較好；平米面積區(qū)間小三房低面積段去化較好；n大大3 3房面積

32、段以洋房、疊加、頂層復(fù)式產(chǎn)品為主，市場(chǎng)供應(yīng)量較小，去化較快；房面積段以洋房、疊加、頂層復(fù)式產(chǎn)品為主，市場(chǎng)供應(yīng)量較小，去化較快；n考慮到未來(lái)單價(jià)上升帶來(lái)總價(jià)的增加，大考慮到未來(lái)單價(jià)上升帶來(lái)總價(jià)的增加，大3 3房面積需適當(dāng)控制；房面積需適當(dāng)控制；n市場(chǎng)接受度住宅首付比不突破市場(chǎng)接受度住宅首付比不突破2020萬(wàn)。萬(wàn)。潛在供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)潛在供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)潛在供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)潛在供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)1 1、物業(yè)類型從單一向豐富化逐漸發(fā)展物業(yè)類型從單一向豐富化逐漸發(fā)展，1010年后洋房、小高層普遍出現(xiàn)。年后洋房、小高層普遍出現(xiàn)。2 2、項(xiàng)目的、項(xiàng)目的銷售周期均較長(zhǎng)銷售周期均較長(zhǎng)，0909年前平均年去化量為年前平均年去化量為3 3

33、萬(wàn)平米萬(wàn)平米/ /項(xiàng)目。項(xiàng)目。洋房推出后熱銷一空，消費(fèi)者接受度洋房推出后熱銷一空，消費(fèi)者接受度高；而別墅的存量比較大。高；而別墅的存量比較大。3 3、待開(kāi)發(fā)樓盤容積率提高，住宅待供應(yīng)量約、待開(kāi)發(fā)樓盤容積率提高，住宅待供應(yīng)量約7070多萬(wàn)平米。多萬(wàn)平米。20102010年年3 3月月物業(yè)類型前瞻性分析物業(yè)類型前瞻性分析物業(yè)類型前瞻性分析物業(yè)類型前瞻性分析1 1 1 1核心區(qū)土地價(jià)值最高，是高容積率集中區(qū)域，最核心區(qū)土地價(jià)值最高，是高容積率集中區(qū)域，最高達(dá)高達(dá)1111，核心區(qū)外圍容積率控制在，核心區(qū)外圍容積率控制在3 3以下以下物業(yè)類型前瞻性分析物業(yè)類型前瞻性分析物業(yè)類型前瞻性分析物業(yè)類型前瞻性分

34、析2 2 2 2市場(chǎng)需求小結(jié)市場(chǎng)需求小結(jié)市場(chǎng)需求小結(jié)市場(chǎng)需求小結(jié)n現(xiàn)階段多層以下的住宅產(chǎn)品是需求的主體；現(xiàn)階段多層以下的住宅產(chǎn)品是需求的主體；n主力戶型以三房為主；主力戶型以三房為主；n主力面積段為主力面積段為100-110平米、平米、120-130平米；平米；n未來(lái)小高層將逐步成為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品；未來(lái)小高層將逐步成為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品；n物業(yè)類型首付上限為物業(yè)類型首付上限為20萬(wàn)，總價(jià)不超過(guò)萬(wàn)，總價(jià)不超過(guò)70萬(wàn)。萬(wàn)。消費(fèi)需求分析消費(fèi)需求分析n社會(huì)人員結(jié)構(gòu)社會(huì)人員結(jié)構(gòu)n消費(fèi)能力消費(fèi)能力n消費(fèi)特征消費(fèi)特征n消費(fèi)觀念消費(fèi)觀念方法：方法：方法：方法：1 1、訪談、訪談2 2、問(wèn)卷調(diào)研、問(wèn)卷調(diào)研3 3、售

35、樓現(xiàn)場(chǎng)訪談、售樓現(xiàn)場(chǎng)訪談目標(biāo)設(shè)定：目標(biāo)設(shè)定：1 1、企業(yè)職工、企業(yè)職工工會(huì)、人力資源部、食堂工會(huì)、人力資源部、食堂金東紙業(yè)：現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷金東紙業(yè)：現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷5050份；訪談份；訪談1010組組奇美化工：現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷奇美化工：現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷5050份，訪談份，訪談1010組組2 2、政府公務(wù)員、政府公務(wù)員問(wèn)卷問(wèn)卷200200份，訪談份，訪談5 5組組3 3、樓盤售樓現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)、樓盤售樓現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)55個(gè)重點(diǎn)樓盤個(gè)重點(diǎn)樓盤接觸客戶及銷售人員接觸客戶及銷售人員3030組組大港片區(qū)大港片區(qū)大港片區(qū)大港片區(qū) 購(gòu)房者的基本物理屬性購(gòu)房者的基本物理屬性購(gòu)房者的基本物理屬性購(gòu)房者的基本物理屬性25-4525-45周歲周歲，三口之家

36、三口之家或夫妻二人為主，或夫妻二人為主，家庭年收入在家庭年收入在3-103-10萬(wàn)萬(wàn)。目前基本目前基本擁有一套住宅（擁有一套住宅（37%37%），），另有另有24%24%的被訪者擁有兩套住宅，的被訪者擁有兩套住宅，11%11%的被訪者擁有兩套以上住宅。的被訪者擁有兩套以上住宅。企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研- - - -基本統(tǒng)計(jì)特征基本統(tǒng)計(jì)特征基本統(tǒng)計(jì)特征基本統(tǒng)計(jì)特征1 1、大港這幾年、大港這幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是蠻快的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是蠻快的，很多大項(xiàng)目要過(guò)來(lái)，有的已經(jīng)確定過(guò)來(lái)了；，很多大項(xiàng)目要過(guò)來(lái)，有的已經(jīng)確定過(guò)來(lái)了；2 2、大港注定就是個(gè)工業(yè)區(qū)大港注定就是個(gè)工業(yè)區(qū)，談發(fā)展，無(wú)非是工

37、廠越來(lái)越多罷了；，談發(fā)展，無(wú)非是工廠越來(lái)越多罷了；3 3、大港經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺少亮點(diǎn)大港經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺少亮點(diǎn)，沒(méi)有什么主題性?shī)蕵?lè)項(xiàng)目的帶動(dòng)，像常州恐龍園那樣的；，沒(méi)有什么主題性?shī)蕵?lè)項(xiàng)目的帶動(dòng)，像常州恐龍園那樣的；4 4、以前大港的中心在興港路那邊，吉祥苑的開(kāi)發(fā)商用了五年時(shí)間，現(xiàn)在中心在大統(tǒng)華這邊；、以前大港的中心在興港路那邊，吉祥苑的開(kāi)發(fā)商用了五年時(shí)間，現(xiàn)在中心在大統(tǒng)華這邊；5 5、目前上馬的一些項(xiàng)目，如太陽(yáng)能、航空工業(yè)城等、目前上馬的一些項(xiàng)目，如太陽(yáng)能、航空工業(yè)城等未來(lái)會(huì)形成大的經(jīng)濟(jì)點(diǎn)，但現(xiàn)在還很不確定未來(lái)會(huì)形成大的經(jīng)濟(jì)點(diǎn)，但現(xiàn)在還很不確定；6 6、本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都不錯(cuò)，姚橋、大陸私營(yíng)企業(yè)蠻多的，丁

38、崗稍微差一些。、本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都不錯(cuò)，姚橋、大陸私營(yíng)企業(yè)蠻多的，丁崗稍微差一些。7 7、大港現(xiàn)常住人口、大港現(xiàn)常住人口6.56.5萬(wàn)人，萬(wàn)人，在鎮(zhèn)江及其他區(qū)域居住大港企事業(yè)單位職工高達(dá)約在鎮(zhèn)江及其他區(qū)域居住大港企事業(yè)單位職工高達(dá)約3 3萬(wàn)人萬(wàn)人。訪訪談?wù)劵鼗胤欧艈?wèn)問(wèn)卷卷調(diào)調(diào)研研超過(guò)超過(guò)50%50%的企業(yè)員工對(duì)大港新區(qū)經(jīng)的企業(yè)員工對(duì)大港新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿信心濟(jì)發(fā)展充滿信心企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研- - - -新區(qū)板塊價(jià)值新區(qū)板塊價(jià)值新區(qū)板塊價(jià)值新區(qū)板塊價(jià)值50%50%的企業(yè)員工在的企業(yè)員工在2 2年內(nèi)有可能在大港購(gòu)房年內(nèi)有可能在大港購(gòu)房原因原因1 1、地緣性客戶、地緣性客

39、戶 2 2、價(jià)格目前較低、價(jià)格目前較低24%24%的企業(yè)員工不考慮在大港購(gòu)房的企業(yè)員工不考慮在大港購(gòu)房原因原因1 1、配套缺乏、配套缺乏 2 2、不是大港本地人、不是大港本地人 3 3、高品質(zhì)產(chǎn)品缺乏、高品質(zhì)產(chǎn)品缺乏 4 4、環(huán)境污染、環(huán)境污染企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研- - - -需求利空利基需求利空利基需求利空利基需求利空利基首次置業(yè)占首次置業(yè)占43%43%，待購(gòu)房置業(yè)占，待購(gòu)房置業(yè)占31%31%3 3房為主力戶型占房為主力戶型占47%47%小高層和高層產(chǎn)品有待適應(yīng)小高層和高層產(chǎn)品有待適應(yīng)企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研- - - -物業(yè)類型需求特征物

40、業(yè)類型需求特征物業(yè)類型需求特征物業(yè)類型需求特征n三房?jī)蓮d一衛(wèi)和三房?jī)蓮d兩衛(wèi)產(chǎn)三房?jī)蓮d一衛(wèi)和三房?jī)蓮d兩衛(wèi)產(chǎn)品成為客戶需求主流產(chǎn)品，整體品成為客戶需求主流產(chǎn)品，整體占比占比60%60%以上，企業(yè)職員群體經(jīng)濟(jì)以上，企業(yè)職員群體經(jīng)濟(jì)型三房需求大于舒適型三房。型三房需求大于舒適型三房。n目標(biāo)客戶需求一室一廳一衛(wèi)產(chǎn)品目標(biāo)客戶需求一室一廳一衛(wèi)產(chǎn)品及四室及以上產(chǎn)品有限，整體需及四室及以上產(chǎn)品有限，整體需求比例企業(yè)職員在求比例企業(yè)職員在13%13%。n兩房產(chǎn)品客戶需求比較平均主要兩房產(chǎn)品客戶需求比較平均主要對(duì)應(yīng)了新婚或者初次置業(yè)的客戶。對(duì)應(yīng)了新婚或者初次置業(yè)的客戶。n整體客戶需求對(duì)整體客戶需求對(duì)101-1301

41、01-130平米面平米面積的產(chǎn)品需求較大。積的產(chǎn)品需求較大。n大港企業(yè)職員的需求面積段集中大港企業(yè)職員的需求面積段集中在在101-110101-110平米的三房產(chǎn)品。平米的三房產(chǎn)品。企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研- - - -戶型面積需求分析戶型面積需求分析戶型面積需求分析戶型面積需求分析 企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研- - - -戶型面積交叉分析戶型面積交叉分析戶型面積交叉分析戶型面積交叉分析 n 相同面積下，消費(fèi)者更為注重居住的功能性和實(shí)用性，希望房間具備變化升級(jí)空間。相同面積下，消費(fèi)者更為注重居住的功能性和實(shí)用性，希望房間具備變化升級(jí)空間。n 在常規(guī)

42、面積下，消費(fèi)者對(duì)在常規(guī)面積下，消費(fèi)者對(duì)“兩衛(wèi)兩衛(wèi)”的接受度不高。的接受度不高。n 性價(jià)比是消費(fèi)者對(duì)普通公寓產(chǎn)品的考慮標(biāo)準(zhǔn)。性價(jià)比是消費(fèi)者對(duì)普通公寓產(chǎn)品的考慮標(biāo)準(zhǔn)。訪訪談?wù)劵鼗胤欧艈?wèn)問(wèn)卷卷調(diào)調(diào)研研1 1、大港、大港房?jī)r(jià)現(xiàn)在還是高房?jī)r(jià)現(xiàn)在還是高啊，老百姓買套房子不是很容易；啊，老百姓買套房子不是很容易；2 2、揚(yáng)中、揚(yáng)中0909年房?jī)r(jià)漲了近年房?jī)r(jià)漲了近20002000元元/ /平米，平米，大港也漲了，但是漲幅有限大港也漲了，但是漲幅有限；3 3、大港這邊房地產(chǎn)發(fā)展比較慢，主要是沒(méi)有什么人口大港這邊房地產(chǎn)發(fā)展比較慢，主要是沒(méi)有什么人口，本地人口才，本地人口才6 6萬(wàn)多；萬(wàn)多；4 4、大港本地人都有房

43、子住，沒(méi)房子的是少數(shù)，、大港本地人都有房子住，沒(méi)房子的是少數(shù)，建那么多房子賣給誰(shuí)建那么多房子賣給誰(shuí)啊？啊？5 5、大港是滬寧線上房?jī)r(jià)最低的地方，現(xiàn)在買還是、大港是滬寧線上房?jī)r(jià)最低的地方，現(xiàn)在買還是有投資潛力有投資潛力的；的；6 6、大港、大港房地產(chǎn)的未來(lái)還是有希望的，房地產(chǎn)的未來(lái)還是有希望的，特別是新的規(guī)劃不是出來(lái)了嘛。特別是新的規(guī)劃不是出來(lái)了嘛。單價(jià)預(yù)期心理承受力上線單價(jià)預(yù)期心理承受力上線為為40004000元元/ /平米平米企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研- - - -單價(jià)曲線荷載單價(jià)曲線荷載單價(jià)曲線荷載單價(jià)曲線荷載企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研企業(yè)職工調(diào)研- - -

44、 -收入狀態(tài)和支付能力收入狀態(tài)和支付能力收入狀態(tài)和支付能力收入狀態(tài)和支付能力金東紙業(yè)金東紙業(yè)被訪公務(wù)員以男性為主（被訪公務(wù)員以男性為主（75%75%），年齡集中在），年齡集中在25-4525-45周歲，三口之家為主（周歲，三口之家為主（60%60%），以科長(zhǎng)和科員級(jí)別為主。），以科長(zhǎng)和科員級(jí)別為主。公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研- - - -基本統(tǒng)計(jì)特征基本統(tǒng)計(jì)特征基本統(tǒng)計(jì)特征基本統(tǒng)計(jì)特征大港公務(wù)員群體在大港工作時(shí)間普遍較長(zhǎng)，五年以上的大港公務(wù)員群體在大港工作時(shí)間普遍較長(zhǎng)，五年以上的占比達(dá)到占比達(dá)到63%63%；大港公務(wù)員群體籍貫以鎮(zhèn)江市區(qū)人較多，占大港公務(wù)員群體籍貫以鎮(zhèn)江市區(qū)人較多

45、，占34.3%34.3%，另，另大港本地人和新大港人合計(jì)比例在大港本地人和新大港人合計(jì)比例在34.4%34.4%。公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研- - - -籍貫及工作年限籍貫及工作年限籍貫及工作年限籍貫及工作年限公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研- - - -大港經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展判斷大港經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展判斷大港經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展判斷大港經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展判斷 大港公務(wù)員對(duì)兩年內(nèi)大港經(jīng)濟(jì)發(fā)展信心飽滿，大港公務(wù)員對(duì)兩年內(nèi)大港經(jīng)濟(jì)發(fā)展信心飽滿，40%40%的人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，的人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，44%44%的人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)的人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。展較快。 有有37.5%37.5%的大港

46、公務(wù)員認(rèn)為大港房地產(chǎn)在的大港公務(wù)員認(rèn)為大港房地產(chǎn)在2012-20132012-2013年進(jìn)入快速發(fā)展，也有年進(jìn)入快速發(fā)展，也有21.9%21.9%的人認(rèn)為的人認(rèn)為快速發(fā)展時(shí)間要在快速發(fā)展時(shí)間要在20152015年以后。年以后。 大港公務(wù)員對(duì)兩年內(nèi)大港房?jī)r(jià)的預(yù)期較好，大港公務(wù)員對(duì)兩年內(nèi)大港房?jī)r(jià)的預(yù)期較好，39.1%39.1%的人認(rèn)為兩年內(nèi)達(dá)到的人認(rèn)為兩年內(nèi)達(dá)到3000-40003000-4000檔，檔，37.5%37.5%的的人認(rèn)為兩年內(nèi)達(dá)到人認(rèn)為兩年內(nèi)達(dá)到4000-50004000-5000檔。檔。公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研- - - -需求利空利基需求利空利基需求利空利基需求利

47、空利基大港公務(wù)員兩年內(nèi)在大港置業(yè)可能性較好，大港公務(wù)員兩年內(nèi)在大港置業(yè)可能性較好，19%19%的公務(wù)員選擇非常有可能，的公務(wù)員選擇非常有可能，27%27%的公務(wù)的公務(wù)員選擇比較有可能。其置業(yè)原因主要以價(jià)員選擇比較有可能。其置業(yè)原因主要以價(jià)格便宜、投資性強(qiáng)和距離上班近為主。格便宜、投資性強(qiáng)和距離上班近為主。另有另有27%27%的公務(wù)員對(duì)兩年內(nèi)在大港置業(yè)可的公務(wù)員對(duì)兩年內(nèi)在大港置業(yè)可能性較小，主要抗性集中在污染問(wèn)題能性較小，主要抗性集中在污染問(wèn)題（55.6%55.6%）、距離問(wèn)題（）、距離問(wèn)題（42.9%42.9%）、配套問(wèn)）、配套問(wèn)題題(33.3%)(33.3%)公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研公

48、務(wù)員調(diào)研- - - -兩年內(nèi)置業(yè)需求物業(yè)類型兩年內(nèi)置業(yè)需求物業(yè)類型兩年內(nèi)置業(yè)需求物業(yè)類型兩年內(nèi)置業(yè)需求物業(yè)類型大港公務(wù)員兩年內(nèi)在大港置業(yè)的物業(yè)類型需求主要以多層為主，占比大港公務(wù)員兩年內(nèi)在大港置業(yè)的物業(yè)類型需求主要以多層為主，占比37.5%37.5%聯(lián)排和洋房等泛別墅產(chǎn)品需求在聯(lián)排和洋房等泛別墅產(chǎn)品需求在20.3%20.3%小高層也有一定的需求，占比為小高層也有一定的需求，占比為17.2%17.2%。n三房?jī)蓮d一衛(wèi)和三房?jī)蓮d兩衛(wèi)產(chǎn)三房?jī)蓮d一衛(wèi)和三房?jī)蓮d兩衛(wèi)產(chǎn)品成為客戶需求主流產(chǎn)品，整體品成為客戶需求主流產(chǎn)品，整體占比占比60%60%以上，公務(wù)員群體舒適型以上，公務(wù)員群體舒適型三房需求大于經(jīng)濟(jì)型

49、三房。三房需求大于經(jīng)濟(jì)型三房。n目標(biāo)客戶需求一室一廳一衛(wèi)產(chǎn)品目標(biāo)客戶需求一室一廳一衛(wèi)產(chǎn)品及四室及以上產(chǎn)品有限，整體需及四室及以上產(chǎn)品有限，整體需求比例公務(wù)員群體在求比例公務(wù)員群體在22%22%。n整體客戶需求對(duì)整體客戶需求對(duì)101-130101-130平米面平米面積的產(chǎn)品需求較大。積的產(chǎn)品需求較大。n大港公務(wù)員的需求面積段集中在大港公務(wù)員的需求面積段集中在111-130111-130平米的三房產(chǎn)品。平米的三房產(chǎn)品。公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研- - - -戶型面積需求分析戶型面積需求分析戶型面積需求分析戶型面積需求分析 公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研- - - -戶型面積

50、交叉分析戶型面積交叉分析戶型面積交叉分析戶型面積交叉分析n 相同面積下，相同面積下，3 3房功能性需求大于房功能性需求大于2 2房房n 舒適性面積段應(yīng)控制在舒適性面積段應(yīng)控制在130130平米以內(nèi)平米以內(nèi)n 大面積段應(yīng)大于大面積段應(yīng)大于140140平米平米公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研公務(wù)員調(diào)研- - - -家庭支付能力分析對(duì)比家庭支付能力分析對(duì)比家庭支付能力分析對(duì)比家庭支付能力分析對(duì)比目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位- - - -共性分析共性分析共性分析共性分析本案核心客群本案核心客群中高端客戶特質(zhì)：支付力強(qiáng)、中高端客戶特質(zhì)：支付力強(qiáng)、追追求品質(zhì)需要人文標(biāo)簽，渴望城市的便捷生

51、活求品質(zhì)需要人文標(biāo)簽，渴望城市的便捷生活客群外在共性客群外在共性客群內(nèi)在共性客群內(nèi)在共性配套欠缺配套欠缺環(huán)境污染環(huán)境污染交通不便交通不便前期消費(fèi)者調(diào)研結(jié)論：前期消費(fèi)者調(diào)研結(jié)論：城市發(fā)展城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展價(jià)格便宜價(jià)格便宜購(gòu)買誘因購(gòu)買誘因購(gòu)買抗性購(gòu)買抗性小結(jié)小結(jié)小結(jié)小結(jié)5 5塊地整體定位塊地整體定位構(gòu)建功能復(fù)合與多元發(fā)展的綜合城市中心構(gòu)建功能復(fù)合與多元發(fā)展的綜合城市中心構(gòu)建展現(xiàn)鎮(zhèn)江新區(qū)城市形象的新窗口構(gòu)建展現(xiàn)鎮(zhèn)江新區(qū)城市形象的新窗口商貿(mào)商貿(mào)物流物流旅游旅游生生 活活生生 態(tài)態(tài)生生 產(chǎn)產(chǎn)鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江新區(qū)新區(qū)鎮(zhèn)江新區(qū)鎮(zhèn)江新區(qū)生態(tài)生態(tài) . . 科技科技 . . 港口新城港口新城鎮(zhèn)江新區(qū)整體發(fā)展定位鎮(zhèn)江

52、新區(qū)整體發(fā)展定位鎮(zhèn)江新區(qū)整體發(fā)展定位鎮(zhèn)江新區(qū)整體發(fā)展定位具有時(shí)代感的地區(qū)特色城市形象具有時(shí)代感的地區(qū)特色城市形象多元化商貿(mào)中心多元化商貿(mào)中心本案本案港區(qū)港區(qū)現(xiàn)有現(xiàn)有2.52.5萬(wàn)噸級(jí)海輪泊位萬(wàn)噸級(jí)海輪泊位8 8個(gè)，個(gè)，50005000噸級(jí)江船泊位噸級(jí)江船泊位2 2個(gè)，個(gè)，20002000噸噸級(jí)江船泊位級(jí)江船泊位1 1個(gè)和內(nèi)河個(gè)和內(nèi)河100100噸級(jí)噸級(jí)泊位泊位1111個(gè)個(gè)老鎮(zhèn)區(qū)板塊老鎮(zhèn)區(qū)板塊大港老鎮(zhèn)區(qū)，集居住、商業(yè)、酒大港老鎮(zhèn)區(qū)，集居住、商業(yè)、酒店、金融一體，是大港鎮(zhèn)的功能店、金融一體，是大港鎮(zhèn)的功能主體主體銀山公園板塊銀山公園板塊大港新政辦公和高尚住宅集中區(qū)大港新政辦公和高尚住宅集中區(qū)域，市

53、政配套齊全，公園濕地景域，市政配套齊全，公園濕地景觀區(qū)域，觀區(qū)域，0505年啟動(dòng)板塊。年啟動(dòng)板塊。規(guī)劃新城鎮(zhèn)規(guī)劃新城鎮(zhèn)規(guī)劃中未來(lái)大港新鎮(zhèn)區(qū)，中央商規(guī)劃中未來(lái)大港新鎮(zhèn)區(qū)，中央商務(wù)區(qū)和高尚住宅集中區(qū)域，目前務(wù)區(qū)和高尚住宅集中區(qū)域，目前正在規(guī)劃階段，市政配套正在施正在規(guī)劃階段，市政配套正在施工。工。項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位大港大港大港大港港區(qū)港區(qū)老鎮(zhèn)區(qū)老鎮(zhèn)區(qū)銀山公銀山公園板塊園板塊規(guī)劃新鎮(zhèn)規(guī)劃新鎮(zhèn)n 位于鎮(zhèn)江新區(qū)中心位置，位于鎮(zhèn)江新區(qū)中心位置，生態(tài)資源生態(tài)資源良好；良好；n 北至金港大道，南至規(guī)劃城際鐵路，西至通港路，北至金港大道，南至規(guī)劃城際鐵路，西至通港路，東至港中路，總面積為東至港中路

54、，總面積為667667公頃；公頃；n 規(guī)劃分為新區(qū)重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃分為新區(qū)重點(diǎn)區(qū)域中心區(qū)中心區(qū)核心區(qū)三個(gè)層次；核心區(qū)三個(gè)層次；n 鎮(zhèn)江新區(qū)鎮(zhèn)江新區(qū)服務(wù)人口服務(wù)人口5555萬(wàn)萬(wàn)，間接服務(wù)人口，間接服務(wù)人口8080萬(wàn)，商務(wù)、萬(wàn)，商務(wù)、商業(yè)、商住用地規(guī)模為商業(yè)、商住用地規(guī)模為100100公頃左右；公頃左右；n 因中心區(qū)還包含了公共功能（文化設(shè)施等），所以因中心區(qū)還包含了公共功能（文化設(shè)施等），所以中心區(qū)用地規(guī)模會(huì)隨之增大；中心區(qū)用地規(guī)模會(huì)隨之增大；n 在經(jīng)濟(jì)全球化和一體化的驅(qū)使下，人員流動(dòng)趨于加在經(jīng)濟(jì)全球化和一體化的驅(qū)使下，人員流動(dòng)趨于加快，中心區(qū)內(nèi)辦公式公寓逐漸增多，居住功能可保持中快，中心區(qū)內(nèi)辦公式

55、公寓逐漸增多，居住功能可保持中心區(qū)夜間人氣，故商住用地規(guī)模可根據(jù)需要增加；心區(qū)夜間人氣，故商住用地規(guī)模可根據(jù)需要增加；n 商業(yè)按人均建筑面積商業(yè)按人均建筑面積2.14 m2.14 m2 2的指標(biāo)計(jì)算，中心區(qū)三的指標(biāo)計(jì)算，中心區(qū)三大功能總建筑面積為大功能總建筑面積為120-180120-180萬(wàn)萬(wàn) 。 鎮(zhèn)江新區(qū)中心區(qū)的發(fā)展模式定位鎮(zhèn)江新區(qū)中心區(qū)的發(fā)展模式定位城市級(jí)綜合中心城市級(jí)綜合中心規(guī)劃要點(diǎn)回顧規(guī)劃要點(diǎn)回顧3 32 24 41 13 32 24 41 1港區(qū)港區(qū)主城區(qū)主城區(qū)區(qū)政府區(qū)政府本案本案1 KM1 KM2 KM2 KM 3 KM3 KM金港大道金港大道港南路港南路338338省道省道通港

56、路通港路港中路港中路趙聲路趙聲路興港路興港路地塊社會(huì)配套及資源（地塊社會(huì)配套及資源（地塊社會(huì)配套及資源（地塊社會(huì)配套及資源（2KM2KM2KM2KM）檢察院檢察院公交車站公交車站學(xué)校和體育館正在施工。學(xué)校和體育館正在施工。地塊環(huán)境地塊環(huán)境地塊環(huán)境地塊環(huán)境基地環(huán)境現(xiàn)狀分析基地環(huán)境現(xiàn)狀分析基地環(huán)境現(xiàn)狀分析基地環(huán)境現(xiàn)狀分析項(xiàng)目屬于生地開(kāi)發(fā)，是規(guī)劃的新城中心區(qū)首個(gè)項(xiàng)目屬于生地開(kāi)發(fā)，是規(guī)劃的新城中心區(qū)首個(gè)居住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，占地面積共計(jì)居住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，占地面積共計(jì)544544畝，被市政畝，被市政道路分割為道路分割為5 5塊塊港南路以北的港南路以北的1 1號(hào)地塊基礎(chǔ)設(shè)施道路等已成型號(hào)地塊基礎(chǔ)設(shè)施道路等已成型，尚處

57、于開(kāi)發(fā)的初級(jí)階段，相關(guān)生活配套相對(duì)尚處于開(kāi)發(fā)的初級(jí)階段，相關(guān)生活配套相對(duì)欠缺，比較而言欠缺，比較而言相對(duì)具有可開(kāi)發(fā)條件相對(duì)具有可開(kāi)發(fā)條件港南路以南目前是農(nóng)田，目前港南路以南目前是農(nóng)田，目前市政配套空白，市政配套空白，地塊及周邊路網(wǎng)建設(shè)正在進(jìn)行中地塊及周邊路網(wǎng)建設(shè)正在進(jìn)行中 （預(yù)計(jì)（預(yù)計(jì)1010年年8 8月交付通車），東南側(cè)人工湖開(kāi)挖同期實(shí)施月交付通車），東南側(cè)人工湖開(kāi)挖同期實(shí)施（預(yù)計(jì)（預(yù)計(jì)1010年內(nèi)底完成）年內(nèi)底完成）規(guī)劃遷移或落地的高壓線穿過(guò)規(guī)劃遷移或落地的高壓線穿過(guò)2 2個(gè)地塊，規(guī)劃改線的個(gè)地塊，規(guī)劃改線的338338省省道穿過(guò)拆遷中的丁崗。道穿過(guò)拆遷中的丁崗。1#1#2#2#3#3#4

58、#4#5#5#項(xiàng)目周邊接壤地塊規(guī)劃，可能具有不一定的確定性項(xiàng)目周邊接壤地塊規(guī)劃，可能具有不一定的確定性，而本項(xiàng)目規(guī)劃方案在分期開(kāi)，而本項(xiàng)目規(guī)劃方案在分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)周邊的實(shí)際變化，及時(shí)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。發(fā)建設(shè)的過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)周邊的實(shí)際變化，及時(shí)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。本案適宜采用本案適宜采用SOSO策略策略項(xiàng)目資源項(xiàng)目資源項(xiàng)目資源項(xiàng)目資源SWOTSWOTSWOTSWOT分析矩陣與行動(dòng)策略選擇分析矩陣與行動(dòng)策略選擇分析矩陣與行動(dòng)策略選擇分析矩陣與行動(dòng)策略選擇新區(qū)道路規(guī)劃與本案的關(guān)聯(lián)性分析新區(qū)道路規(guī)劃與本案的關(guān)聯(lián)性分析通通港港路路建議點(diǎn)建議點(diǎn)建議點(diǎn)建議點(diǎn)建議點(diǎn)建議點(diǎn)趙趙聲聲路路港港 南南 路路港港中

59、中路路趙趙聲聲路路港港中中路路光光華華路路銀銀山山路路建議：在項(xiàng)目地塊周邊城市干道上，應(yīng)在道路完建議：在項(xiàng)目地塊周邊城市干道上，應(yīng)在道路完善及項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)后，設(shè)置公共交通站臺(tái)，以便善及項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)后，設(shè)置公共交通站臺(tái)，以便利出行。利出行。從目標(biāo)客戶的出行情況來(lái)看，依賴公共交通從目標(biāo)客戶的出行情況來(lái)看，依賴公共交通出行的客戶仍然占到較高的比例。出行的客戶仍然占到較高的比例。客戶當(dāng)前到達(dá)地塊的主要路徑客戶當(dāng)前到達(dá)地塊的主要路徑1 1、趙聲路、趙聲路港南路港南路光華路光華路2 2、港中路、港中路港南路港南路光華路光華路趙聲路趙聲路 南延、銀山路南延線的道路系統(tǒng)，目南延、銀山路南延線的道路系統(tǒng)，目前正

60、在施工中，預(yù)計(jì)前正在施工中，預(yù)計(jì)20102010年年8 8月份完工。月份完工。n規(guī)劃兩級(jí)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃兩級(jí)公共服務(wù)設(shè)施市級(jí)和鄰里級(jí)市級(jí)和鄰里級(jí)n市級(jí)公共設(shè)施服務(wù)于鎮(zhèn)江新區(qū)和周邊地區(qū)市級(jí)公共設(shè)施服務(wù)于鎮(zhèn)江新區(qū)和周邊地區(qū)n鄰里級(jí)公共設(shè)施服務(wù)于居住組團(tuán)，服務(wù)半鄰里級(jí)公共設(shè)施服務(wù)于居住組團(tuán)，服務(wù)半 徑徑500500米米n小學(xué)服務(wù)半徑小學(xué)服務(wù)半徑500500米，中學(xué)服務(wù)半徑米，中學(xué)服務(wù)半徑10001000米米 規(guī)劃顯示，本案規(guī)劃顯示，本案4#4#地塊為小學(xué)和鄰里中心，地塊為小學(xué)和鄰里中心，由于由于4#4#地塊的規(guī)劃變更，小學(xué)和鄰里中心的位地塊的規(guī)劃變更，小學(xué)和鄰里中心的位置尚不明確。置尚不明確。 建議

61、：建議：1 1、原、原4#4#地塊上的小學(xué)和鄰里中心，可否建議新地塊上的小學(xué)和鄰里中心，可否建議新區(qū)政府和規(guī)劃部部放在區(qū)政府和規(guī)劃部部放在5#5#地塊北和地塊北和3#3#地塊以西地塊以西的地塊上。的地塊上。2 2、同時(shí)建設(shè)該配套與本案、同時(shí)建設(shè)該配套與本案3#3#地塊的開(kāi)發(fā)同期建地塊的開(kāi)發(fā)同期建設(shè)（或同期交付）。設(shè)（或同期交付）。3 3、建議可采用、建議可采用BTBT（建設(shè)（建設(shè)- -移交）模式與政府合作。移交）模式與政府合作。新區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃與本案的關(guān)聯(lián)性分析新區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃與本案的關(guān)聯(lián)性分析4#4#地塊地塊中心區(qū)商住混合區(qū)規(guī)劃中心區(qū)商住混合區(qū)規(guī)劃與本案的關(guān)聯(lián)性分析與本案的關(guān)聯(lián)性分析

62、商業(yè)布局：商業(yè)布局：n本案在商業(yè)布局上應(yīng)考慮與中心商住混合區(qū)的融合本案在商業(yè)布局上應(yīng)考慮與中心商住混合區(qū)的融合n2 2號(hào)地塊比較狹長(zhǎng)，東側(cè)半幅地，在控規(guī)上就屬于商住混合號(hào)地塊比較狹長(zhǎng)，東側(cè)半幅地，在控規(guī)上就屬于商住混合區(qū)北側(cè)的一部分，適合布置集中式商業(yè)；區(qū)北側(cè)的一部分，適合布置集中式商業(yè)；n3 3號(hào)地、號(hào)地、 4 4號(hào)地的東側(cè)也可設(shè)置商業(yè)與商住混合區(qū)呼應(yīng)；但號(hào)地的東側(cè)也可設(shè)置商業(yè)與商住混合區(qū)呼應(yīng)；但受項(xiàng)目發(fā)展自身需要，諸多因素受項(xiàng)目發(fā)展自身需要，諸多因素產(chǎn)品形態(tài)：產(chǎn)品形態(tài)：n中心商住混合區(qū)容積高（中心商住混合區(qū)容積高（3.03.0），產(chǎn)品形態(tài)為高層住宅加底），產(chǎn)品形態(tài)為高層住宅加底層商業(yè)。層商

63、業(yè)。n在在1 1號(hào)地、號(hào)地、3 3號(hào)地東側(cè)、號(hào)地東側(cè)、4 4號(hào)地東側(cè)考慮規(guī)劃為高層或者小高號(hào)地東側(cè)考慮規(guī)劃為高層或者小高層住宅與中心區(qū)商住混合區(qū)的規(guī)劃對(duì)接。層住宅與中心區(qū)商住混合區(qū)的規(guī)劃對(duì)接。2#3#4#1.81.82.52.51.51.51.81.8 R2.0 R2.0項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：占地面積：36.3ha36.3ha綜合容積率：綜合容積率：1.82.01.82.0建筑面積：建筑面積：65.372.6ha65.372.6ha建筑密度：建筑密度：28-30%28-30%公建要求：居住區(qū)級(jí)配套公建要求：居住區(qū)級(jí)配套5 5

64、5 5塊地總體布局的容積率平衡策略塊地總體布局的容積率平衡策略塊地總體布局的容積率平衡策略塊地總體布局的容積率平衡策略整體容積率整體容積率 1.8 R 2.01.8 R 2.01#1#地塊容積率地塊容積率 1.8 R 2.01.8 R 2.0 符合城市總體規(guī)劃，滿足中前期市場(chǎng)需求。符合城市總體規(guī)劃，滿足中前期市場(chǎng)需求。2#2#地塊容積率地塊容積率 R=2.5R=2.5 符合城市總體規(guī)劃，局部屬于商住地塊，符合城市總體規(guī)劃，局部屬于商住地塊，可作為項(xiàng)目的整體配套，東側(cè)半幅地塊可拔高。可作為項(xiàng)目的整體配套，東側(cè)半幅地塊可拔高。3#3#地塊容積率地塊容積率 R=1.5R=1.5 已掛牌公開(kāi)，確定為首

65、期面市地塊。已掛牌公開(kāi)，確定為首期面市地塊。4#4#、5#5#地塊綜合容積率地塊綜合容積率 1.8 R 2.01.8 R 2.0 符合城市天際線邏輯，并滿足新城總體規(guī)符合城市天際線邏輯，并滿足新城總體規(guī)劃控制要求。劃控制要求。5#5#地塊可適當(dāng)整體拔高。地塊可適當(dāng)整體拔高。 因因4#4#地塊地塊處于處于3#3#地塊以南，建筑高度不地塊以南，建筑高度不宜過(guò)高，宜過(guò)高，建議：建議：4#4#地塊容積率地塊容積率 R 1.5R 1.5。且能且能符合符合 “ “后期推出部分市場(chǎng)稀缺的低密度住宅，后期推出部分市場(chǎng)稀缺的低密度住宅，兌現(xiàn)價(jià)值兌現(xiàn)價(jià)值”的開(kāi)發(fā)目標(biāo)。的開(kāi)發(fā)目標(biāo)。整體容積率指標(biāo)平衡原則整體容積率指

66、標(biāo)平衡原則占地面積：占地面積：544.74544.74畝（畝（36.32ha36.32ha）綜合容積率：綜合容積率：1.8-2.01.8-2.0可建面積：可建面積：653690726324653690726324 建筑密度：建筑密度：30% 30% 綠地面積：綠地面積：30%30%建議實(shí)施指標(biāo)：建議實(shí)施指標(biāo)：2#2#地塊，分區(qū)、分期開(kāi)發(fā)的容積率自我平衡上，應(yīng)具有一定彈性。地塊，分區(qū)、分期開(kāi)發(fā)的容積率自我平衡上，應(yīng)具有一定彈性。1.81.82.52.51.51.51.8 R 2.01.8 R 2.01#1#2#2#3#3#5#5#4#4#天際線天際線北高南低北高南低產(chǎn)品適應(yīng)性構(gòu)思產(chǎn)品適應(yīng)性構(gòu)思產(chǎn)

67、品適應(yīng)性構(gòu)思產(chǎn)品適應(yīng)性構(gòu)思1#1#2#2#3#3#5#5#4#4#開(kāi)發(fā)次序：開(kāi)發(fā)次序：3#1# 2# 4# 5#3#1# 2# 4# 5#臨街面長(zhǎng)，近臨中央商務(wù)區(qū)，臨街面長(zhǎng)，近臨中央商務(wù)區(qū)，以以商住一體配套形象商住一體配套形象（社區(qū)（社區(qū)配套及城市配套補(bǔ)充），來(lái)配套及城市配套補(bǔ)充），來(lái)提升整個(gè)項(xiàng)目的綜合價(jià)值提升整個(gè)項(xiàng)目的綜合價(jià)值地塊最偏，配套及價(jià)值感最地塊最偏，配套及價(jià)值感最弱。適宜提高容積率，最后弱。適宜提高容積率，最后開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)。低密度高層住宅低密度高層住宅，打，打造造壓軸之作壓軸之作，兌現(xiàn)整體利潤(rùn)，兌現(xiàn)整體利潤(rùn)目前城市感最強(qiáng)地塊，以穩(wěn)目前城市感最強(qiáng)地塊，以穩(wěn)健的健的城市主流住宅社區(qū)形象城

68、市主流住宅社區(qū)形象先期入市先期入市中間地塊，私密性強(qiáng)，中間地塊，私密性強(qiáng)，首期首期上市上市，以，以新穎的主題概念新穎的主題概念和和安全性產(chǎn)品組合安全性產(chǎn)品組合，保證項(xiàng)目，保證項(xiàng)目首戰(zhàn)告捷，并為后期項(xiàng)目發(fā)首戰(zhàn)告捷，并為后期項(xiàng)目發(fā)展奠定基礎(chǔ)展奠定基礎(chǔ)臨湖臨湖300300米，中后期供應(yīng)，米，中后期供應(yīng)，低密度低層的高價(jià)值產(chǎn)品低密度低層的高價(jià)值產(chǎn)品，奠定項(xiàng)目標(biāo)桿地位奠定項(xiàng)目標(biāo)桿地位依據(jù)各地塊自身的特征（地形、容積率、與周邊規(guī)劃控制潛在的關(guān)系），及其面市時(shí)可能面臨依據(jù)各地塊自身的特征（地形、容積率、與周邊規(guī)劃控制潛在的關(guān)系），及其面市時(shí)可能面臨的市場(chǎng)環(huán)境，初步定位如下：的市場(chǎng)環(huán)境，初步定位如下：項(xiàng)目各地

69、塊產(chǎn)品定位思路項(xiàng)目各地塊產(chǎn)品定位思路項(xiàng)目各地塊產(chǎn)品定位思路項(xiàng)目各地塊產(chǎn)品定位思路未來(lái)產(chǎn)品復(fù)合城未來(lái)產(chǎn)品復(fù)合城質(zhì)感活力產(chǎn)品質(zhì)感活力產(chǎn)品魅力化魅力化產(chǎn)品產(chǎn)品別墅化別墅化產(chǎn)品產(chǎn)品情景化情景化產(chǎn)品產(chǎn)品成長(zhǎng)性成長(zhǎng)性產(chǎn)品產(chǎn)品客戶定位較寬泛的基礎(chǔ)上的客戶定位較寬泛的基礎(chǔ)上的產(chǎn)品復(fù)合原則產(chǎn)品復(fù)合原則產(chǎn)品梯度產(chǎn)品梯度從項(xiàng)目指標(biāo)看，體量從項(xiàng)目指標(biāo)看，體量6565萬(wàn)方以上的居住萬(wàn)方以上的居住區(qū)級(jí)大型項(xiàng)目（必要的社區(qū)商業(yè)及其他公區(qū)級(jí)大型項(xiàng)目（必要的社區(qū)商業(yè)及其他公共配套）共配套）即：大盤開(kāi)發(fā)，需要運(yùn)用寬即：大盤開(kāi)發(fā)，需要運(yùn)用寬泛的產(chǎn)品定位思路（產(chǎn)品梯度）。泛的產(chǎn)品定位思路（產(chǎn)品梯度）。本案整體被道路分割為五塊，在總體

70、容本案整體被道路分割為五塊，在總體容積率積率1.82.01.82.0條件下，需根據(jù)各地塊不同條件下，需根據(jù)各地塊不同指標(biāo)及資源情況做到相互平衡，以形成不指標(biāo)及資源情況做到相互平衡，以形成不同產(chǎn)品空間和生活組團(tuán)。同產(chǎn)品空間和生活組團(tuán)。 首期啟動(dòng)地塊成功原則首期啟動(dòng)地塊成功原則滿足市場(chǎng)需求，并適度引導(dǎo)市場(chǎng)滿足市場(chǎng)需求，并適度引導(dǎo)市場(chǎng)3#3#地塊首期面市，預(yù)計(jì)能在地塊首期面市，預(yù)計(jì)能在20102010年末進(jìn)入市場(chǎng)年末進(jìn)入市場(chǎng)總建面約總建面約1010萬(wàn)，預(yù)計(jì)到萬(wàn)，預(yù)計(jì)到20132013年，年，3#3#地塊基本建成交付地塊基本建成交付項(xiàng)目發(fā)展階段劃分與策略對(duì)應(yīng)關(guān)系項(xiàng)目發(fā)展階段劃分與策略對(duì)應(yīng)關(guān)系項(xiàng)目發(fā)展階

71、段劃分與策略對(duì)應(yīng)關(guān)系項(xiàng)目發(fā)展階段劃分與策略對(duì)應(yīng)關(guān)系延續(xù)延續(xù)3 3號(hào)地的成功，在競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)領(lǐng)先，號(hào)地的成功，在競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)領(lǐng)先，成為大港房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，引領(lǐng)市場(chǎng)成為大港房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，引領(lǐng)市場(chǎng)適應(yīng)并恰當(dāng)引導(dǎo)市場(chǎng)，適應(yīng)并恰當(dāng)引導(dǎo)市場(chǎng)，奠定項(xiàng)目后期發(fā)展優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)奠定項(xiàng)目后期發(fā)展優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)3 3年內(nèi)年內(nèi)3 3年后年后20132013戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)開(kāi)發(fā)地塊開(kāi)發(fā)地塊3 3號(hào)地塊（容積率號(hào)地塊（容積率1.51.5）1 1、2 2、4 4、5 5號(hào)地塊號(hào)地塊開(kāi)發(fā)周期開(kāi)發(fā)周期2-32-3年年5-75-7年年新城板塊受到消費(fèi)者認(rèn)同新城板塊受到消費(fèi)者認(rèn)同轉(zhuǎn)折點(diǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)前期防守策略前期防守策略前期防守策略前期防守策略 后期

72、進(jìn)攻策略后期進(jìn)攻策略后期進(jìn)攻策略后期進(jìn)攻策略一、核心障礙問(wèn)題解決一、核心障礙問(wèn)題解決公交站臺(tái)及公交線：公交站臺(tái)及公交線：20102010年底能否實(shí)現(xiàn)年底能否實(shí)現(xiàn)高壓走廊：高壓走廊：20122012年前能否遷移年前能否遷移1#2#1#2#地塊之間高壓走廊影響地塊地塊之間高壓走廊影響地塊規(guī)劃及品質(zhì)，規(guī)劃及品質(zhì)，1#1#地塊預(yù)計(jì)地塊預(yù)計(jì)20122012年年開(kāi)工并進(jìn)入銷售期，保障銷售，提開(kāi)工并進(jìn)入銷售期，保障銷售，提前遷移；前遷移；338338省道：省道：20132013年前能否遷移年前能否遷移4#5#4#5#地塊定位高品質(zhì)住宅，過(guò)境地塊定位高品質(zhì)住宅，過(guò)境省道嚴(yán)重影響其高端定位，預(yù)計(jì)省道嚴(yán)重影響其高

73、端定位，預(yù)計(jì)20142014年年4#4#地塊進(jìn)入動(dòng)工銷售期。地塊進(jìn)入動(dòng)工銷售期。項(xiàng)目發(fā)展階段與外部資源的互動(dòng)關(guān)系及建議項(xiàng)目發(fā)展階段與外部資源的互動(dòng)關(guān)系及建議項(xiàng)目發(fā)展階段與外部資源的互動(dòng)關(guān)系及建議項(xiàng)目發(fā)展階段與外部資源的互動(dòng)關(guān)系及建議延續(xù)延續(xù)3 3號(hào)地的成功，在競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)領(lǐng)先，號(hào)地的成功，在競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)領(lǐng)先，成為大港房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，引領(lǐng)市場(chǎng)成為大港房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，引領(lǐng)市場(chǎng)適應(yīng)并恰當(dāng)引導(dǎo)市場(chǎng)，適應(yīng)并恰當(dāng)引導(dǎo)市場(chǎng)，奠定項(xiàng)目后期發(fā)展優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)奠定項(xiàng)目后期發(fā)展優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)3 3年內(nèi)年內(nèi)3 3年后年后20132013戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)開(kāi)發(fā)地塊開(kāi)發(fā)地塊3 3號(hào)地塊（容積率號(hào)地塊（容積率1.51.5）1 1、2 2、4

74、 4、5 5號(hào)地塊號(hào)地塊開(kāi)發(fā)周期開(kāi)發(fā)周期2-32-3年年5-75-7年年前期防守策略前期防守策略前期防守策略前期防守策略 后期進(jìn)攻策略后期進(jìn)攻策略后期進(jìn)攻策略后期進(jìn)攻策略二、項(xiàng)目關(guān)鍵價(jià)值提升的落實(shí)二、項(xiàng)目關(guān)鍵價(jià)值提升的落實(shí)鄰里中心能否配建在鄰里中心能否配建在3#3#地東側(cè)地東側(cè)，能否在，能否在20132013年年3 3號(hào)地號(hào)地交付時(shí)，投入使用。交付時(shí)，投入使用。東南部濕地公園東南部濕地公園，公園主體湖面的開(kāi)挖預(yù)計(jì)，公園主體湖面的開(kāi)挖預(yù)計(jì)20102010年開(kāi)年開(kāi)工，工， 20132013年之前能否落成或局部實(shí)現(xiàn)，道路、綠地、年之前能否落成或局部實(shí)現(xiàn)，道路、綠地、景觀的落成為景觀的落成為4#4#地

75、高端定位提供外部資源地高端定位提供外部資源建議建議4 4號(hào)或號(hào)或5#5#地塊北片區(qū)，設(shè)計(jì)地塊北片區(qū)，設(shè)計(jì)小型高爾夫練習(xí)場(chǎng)小型高爾夫練習(xí)場(chǎng)，與，與3 3號(hào)地塊會(huì)所和體驗(yàn)展示區(qū)相互呼應(yīng)，并號(hào)地塊會(huì)所和體驗(yàn)展示區(qū)相互呼應(yīng)，并與國(guó)信莊泉項(xiàng)與國(guó)信莊泉項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)目聯(lián)動(dòng)，設(shè)置市區(qū)接待點(diǎn)增加客群輻射面，能否實(shí)現(xiàn)，設(shè)置市區(qū)接待點(diǎn)增加客群輻射面，能否實(shí)現(xiàn) 延續(xù)延續(xù)3 3號(hào)地的成功，在競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)領(lǐng)先，號(hào)地的成功，在競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)領(lǐng)先，成為大港房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，引領(lǐng)市場(chǎng)成為大港房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，引領(lǐng)市場(chǎng)適應(yīng)并恰當(dāng)引導(dǎo)市場(chǎng)，適應(yīng)并恰當(dāng)引導(dǎo)市場(chǎng)，奠定項(xiàng)目后期發(fā)展優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)奠定項(xiàng)目后期發(fā)展優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)3 3年內(nèi)年內(nèi)3 3年后年后1 1、地

76、塊容積率平衡（物業(yè)類型與價(jià)格）與項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)接受能力吻合、地塊容積率平衡（物業(yè)類型與價(jià)格）與項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)接受能力吻合2 2、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略、開(kāi)發(fā)時(shí)序與政府配套跟進(jìn)協(xié)調(diào)、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略、開(kāi)發(fā)時(shí)序與政府配套跟進(jìn)協(xié)調(diào)20132013前后前后戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)開(kāi)發(fā)地塊開(kāi)發(fā)地塊3 3號(hào)地塊（容積率號(hào)地塊（容積率1.51.5）1 1、2 2、4 4、5 5號(hào)地塊號(hào)地塊開(kāi)發(fā)周期開(kāi)發(fā)周期2-32-3年年5-65-6年年產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略適應(yīng)市場(chǎng)需求并符合項(xiàng)目定位的產(chǎn)品：適應(yīng)市場(chǎng)需求并符合項(xiàng)目定位的產(chǎn)品：城市化主流產(chǎn)品城市化主流產(chǎn)品+ +稀缺產(chǎn)品：稀缺產(chǎn)品：前提前提指導(dǎo)思想：可持續(xù)性發(fā)展，以時(shí)間換空間指導(dǎo)思想：可持

77、續(xù)性發(fā)展，以時(shí)間換空間對(duì)應(yīng)新區(qū)發(fā)展脈絡(luò)，本案項(xiàng)目發(fā)展階段基本劃分對(duì)應(yīng)新區(qū)發(fā)展脈絡(luò)，本案項(xiàng)目發(fā)展階段基本劃分對(duì)應(yīng)新區(qū)發(fā)展脈絡(luò)，本案項(xiàng)目發(fā)展階段基本劃分對(duì)應(yīng)新區(qū)發(fā)展脈絡(luò)，本案項(xiàng)目發(fā)展階段基本劃分轉(zhuǎn)折點(diǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)適應(yīng)市場(chǎng)需求并符合項(xiàng)目定位的產(chǎn)品：適應(yīng)市場(chǎng)需求并符合項(xiàng)目定位的產(chǎn)品：洋房：拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，奠定首發(fā)地塊洋房：拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，奠定首發(fā)地塊的項(xiàng)目形象力，獲取消費(fèi)者認(rèn)同的項(xiàng)目形象力，獲取消費(fèi)者認(rèn)同小高層：雖目前售價(jià)與成本幾乎相抵，小高層：雖目前售價(jià)與成本幾乎相抵，但可將銷售期適當(dāng)后置，但可將銷售期適當(dāng)后置，1-21-2年后，以年后，以時(shí)間換空間時(shí)間換空間城市化主流產(chǎn)品城市化主流產(chǎn)品+ +稀缺產(chǎn)品：稀缺產(chǎn)

78、品：小高層：延續(xù)小高層：延續(xù)3 3號(hào)地銷售號(hào)地銷售高層：滿足規(guī)劃容積率要求，提升城市形象高層：滿足規(guī)劃容積率要求，提升城市形象洋房、類別墅等：兌現(xiàn)價(jià)值，拔高項(xiàng)目形象洋房、類別墅等：兌現(xiàn)價(jià)值，拔高項(xiàng)目形象前提前提備注：區(qū)域目前的年去化量在備注：區(qū)域目前的年去化量在1010萬(wàn)方，按國(guó)信項(xiàng)目萬(wàn)方，按國(guó)信項(xiàng)目544544畝的占地面積計(jì)算，項(xiàng)目體量將在畝的占地面積計(jì)算，項(xiàng)目體量將在60-7060-70萬(wàn)方，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的萬(wàn)方，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期需要周期需要1010年左右。年左右。對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：多層洋房對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：多層洋房 小高層公寓小高層公寓對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：小高層公寓對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：小高層公寓 高層公寓高層公寓對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：

79、類別墅、多層洋房、對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：類別墅、多層洋房、小高層、高層小高層、高層項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi) 主力客群延伸及產(chǎn)品對(duì)應(yīng)（預(yù)測(cè)）主力客群延伸及產(chǎn)品對(duì)應(yīng)（預(yù)測(cè)）主力客群延伸及產(chǎn)品對(duì)應(yīng)（預(yù)測(cè)）主力客群延伸及產(chǎn)品對(duì)應(yīng)（預(yù)測(cè)）6565萬(wàn)方萬(wàn)方服務(wù)型服務(wù)型 國(guó)際國(guó)際 健康休閑社區(qū)健康休閑社區(qū)項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位鎮(zhèn)江新區(qū)鎮(zhèn)江新區(qū) 大港新城中央大港新城中央6565萬(wàn)方萬(wàn)方服務(wù)型服務(wù)型 國(guó)際國(guó)際 健康休閑社區(qū)健康休閑社區(qū)項(xiàng)目整體形象定位項(xiàng)目整體形象定位項(xiàng)目整體形象定位項(xiàng)目整體形象定位闡述闡述闡述闡述突出項(xiàng)目的恢宏規(guī)模，體現(xiàn)大盤氣勢(shì)突出項(xiàng)目的恢宏規(guī)模，體

80、現(xiàn)大盤氣勢(shì)鮮明的主題概念和濃厚鮮明的主題概念和濃厚的生活意境，拉高項(xiàng)目的生活意境，拉高項(xiàng)目形象，差異化競(jìng)爭(zhēng)形象，差異化競(jìng)爭(zhēng)鎮(zhèn)江新區(qū)鎮(zhèn)江新區(qū) 大港大港 新城中央新城中央突出項(xiàng)目與眾不同、尊貴私享的服務(wù)理念突出項(xiàng)目與眾不同、尊貴私享的服務(wù)理念以國(guó)際化視野為考量的規(guī)劃以國(guó)際化視野為考量的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，充分體現(xiàn)尊榮居住感標(biāo)準(zhǔn)，充分體現(xiàn)尊榮居住感突出項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目各地塊產(chǎn)品定位模擬項(xiàng)目各地塊產(chǎn)品定位模擬項(xiàng)目各地塊產(chǎn)品定位模擬項(xiàng)目各地塊產(chǎn)品定位模擬1.81.82.52.51.51.51.31.32.32.3質(zhì)感活力產(chǎn)品質(zhì)感活力產(chǎn)品商住地塊，生活配套升級(jí)商住地塊，生活配套升級(jí)公開(kāi)時(shí)間：公開(kāi)時(shí)間

81、：2015201720152017定位：活力社區(qū)，配套升級(jí)定位：活力社區(qū)，配套升級(jí)產(chǎn)品：集中商業(yè)、高層住宅（投產(chǎn)品：集中商業(yè)、高層住宅（投資性服務(wù)公寓）資性服務(wù)公寓）配置：服務(wù)升級(jí)配置：服務(wù)升級(jí)客群：吸納本地中端剛需客群，客群：吸納本地中端剛需客群，以及鎮(zhèn)江市區(qū)及周邊客群以及鎮(zhèn)江市區(qū)及周邊客群成長(zhǎng)性城市化產(chǎn)品成長(zhǎng)性城市化產(chǎn)品城市感體現(xiàn)，配套升級(jí)城市感體現(xiàn)，配套升級(jí)公開(kāi)時(shí)間：公開(kāi)時(shí)間：2013201520132015定位：強(qiáng)化運(yùn)動(dòng)健康概念定位：強(qiáng)化運(yùn)動(dòng)健康概念產(chǎn)品：小高層、高層住宅為主產(chǎn)品：小高層、高層住宅為主配置：室外運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如泳池、配置：室外運(yùn)動(dòng)設(shè)施，如泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等網(wǎng)球場(chǎng)等客群：本地客群

82、為主，輻射周邊客群：本地客群為主，輻射周邊區(qū)域區(qū)域城市稀缺高檔（類別墅）產(chǎn)品城市稀缺高檔（類別墅）產(chǎn)品最佳資源高端居住區(qū)最佳資源高端居住區(qū)公開(kāi)時(shí)間：公開(kāi)時(shí)間：2016201820162018定位：科技住宅定位：科技住宅產(chǎn)品：低層低密度產(chǎn)品，類別墅、洋房、多層產(chǎn)品：低層低密度產(chǎn)品，類別墅、洋房、多層配置：同層排水、中央吸塵、垃圾處理系統(tǒng)等配置：同層排水、中央吸塵、垃圾處理系統(tǒng)等客群：大港本地及市區(qū)高端客群為主客群：大港本地及市區(qū)高端客群為主魅力的城市化產(chǎn)品魅力的城市化產(chǎn)品高層低密度住宅，收官之作高層低密度住宅，收官之作公開(kāi)時(shí)間：公開(kāi)時(shí)間：2017201920172019定位：低碳住宅的實(shí)踐作品定

83、位：低碳住宅的實(shí)踐作品產(chǎn)品：高層住宅產(chǎn)品：高層住宅配置：精裝修（或可引入地緣熱配置：精裝修（或可引入地緣熱泵）泵）客群：吸納鎮(zhèn)江及周邊客群客群：吸納鎮(zhèn)江及周邊客群情景化中高檔體驗(yàn)產(chǎn)品情景化中高檔體驗(yàn)產(chǎn)品啟動(dòng)地塊，保障市場(chǎng)安全啟動(dòng)地塊，保障市場(chǎng)安全公開(kāi)時(shí)間：公開(kāi)時(shí)間：2010201320102013定位：健康生態(tài)社區(qū)定位：健康生態(tài)社區(qū)產(chǎn)品：多層洋房、小高層住宅為產(chǎn)品：多層洋房、小高層住宅為主、少量投資性服務(wù)公寓主、少量投資性服務(wù)公寓配置：會(huì)所、小區(qū)太陽(yáng)能、新風(fēng)配置：會(huì)所、小區(qū)太陽(yáng)能、新風(fēng)系統(tǒng)、保溫節(jié)能系統(tǒng)、保溫節(jié)能客群：大港本地中高端客群改善客群：大港本地中高端客群改善需求為主，中端剛需為輔需求

84、為主，中端剛需為輔4#4#、5#5#地塊容積率為假設(shè)容積率地塊容積率為假設(shè)容積率質(zhì)感活力特區(qū)質(zhì)感活力特區(qū)精致魅力特區(qū)精致魅力特區(qū)情景體驗(yàn)特區(qū)情景體驗(yàn)特區(qū)成長(zhǎng)潛力特區(qū)成長(zhǎng)潛力特區(qū)高尚引力特區(qū)高尚引力特區(qū)項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目總體定位鎮(zhèn)江新區(qū)大港新城中央鎮(zhèn)江新區(qū)大港新城中央6565萬(wàn)平米服務(wù)型國(guó)際健康休閑社區(qū)萬(wàn)平米服務(wù)型國(guó)際健康休閑社區(qū)10 11 12 13 14 15 16 17 18 193 3號(hào)地塊號(hào)地塊洋房標(biāo)桿面市洋房標(biāo)桿面市產(chǎn)品錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品穩(wěn)步上升產(chǎn)品穩(wěn)步上升高層公寓補(bǔ)充高層公寓補(bǔ)充品質(zhì)升級(jí)品質(zhì)升級(jí)提高利潤(rùn)提高利潤(rùn)價(jià)值最大化價(jià)值最大化提高利潤(rùn)絕對(duì)值提高利潤(rùn)絕

85、對(duì)值高層高層1515萬(wàn)萬(wàn)高層高層/ /商業(yè)商業(yè)1010萬(wàn)萬(wàn)小高層小高層/ /高層高層17.417.4萬(wàn)萬(wàn)多層洋房多層洋房/ /小高層小高層9.59.5萬(wàn)萬(wàn)4 4號(hào)地塊號(hào)地塊5 5號(hào)地塊號(hào)地塊2 2號(hào)地塊號(hào)地塊1 1號(hào)地塊號(hào)地塊1-51-5號(hào)地塊開(kāi)發(fā)考量號(hào)地塊開(kāi)發(fā)考量號(hào)地塊開(kāi)發(fā)考量號(hào)地塊開(kāi)發(fā)考量類別墅類別墅/ /洋房洋房/ /多層多層11.411.4萬(wàn)萬(wàn) 3 3號(hào)地塊產(chǎn)品定位號(hào)地塊產(chǎn)品定位回顧供應(yīng)結(jié)構(gòu)比回顧供應(yīng)結(jié)構(gòu)比回顧供應(yīng)結(jié)構(gòu)比回顧供應(yīng)結(jié)構(gòu)比n 121-130 121-130平米面積區(qū)間產(chǎn)品供應(yīng)量最大，去化良好；平米面積區(qū)間產(chǎn)品供應(yīng)量最大，去化良好；n 101-110101-110平米面積區(qū)間

86、小三房低面積段去化較好；平米面積區(qū)間小三房低面積段去化較好；n大大3 3房面積段以洋房、疊加、頂層復(fù)式產(chǎn)品為主，市場(chǎng)供應(yīng)量較小，去化較快；房面積段以洋房、疊加、頂層復(fù)式產(chǎn)品為主，市場(chǎng)供應(yīng)量較小，去化較快；n考慮到未來(lái)單價(jià)上升帶來(lái)總價(jià)的增加，大考慮到未來(lái)單價(jià)上升帶來(lái)總價(jià)的增加，大3 3房面積需適當(dāng)控制；房面積需適當(dāng)控制；n市場(chǎng)接受度住宅首付比不突破市場(chǎng)接受度住宅首付比不突破2020萬(wàn)。萬(wàn)。從大港本地公務(wù)員與企業(yè)職員的總量關(guān)系看，企業(yè)職工占絕大多數(shù)，因此購(gòu)房群體的年齡結(jié)構(gòu)都偏從大港本地公務(wù)員與企業(yè)職員的總量關(guān)系看，企業(yè)職工占絕大多數(shù)，因此購(gòu)房群體的年齡結(jié)構(gòu)都偏于年輕化，于年輕化，以以25-3525

87、-35周歲作為主力人群，周歲作為主力人群，36-4536-45歲的為次主力；歲的為次主力；家庭結(jié)構(gòu)以家庭結(jié)構(gòu)以三口之家三口之家和和夫妻二人夫妻二人為主。為主。大港公務(wù)員與企業(yè)職員購(gòu)房需求對(duì)比大港公務(wù)員與企業(yè)職員購(gòu)房需求對(duì)比大港公務(wù)員與企業(yè)職員購(gòu)房需求對(duì)比大港公務(wù)員與企業(yè)職員購(gòu)房需求對(duì)比潛在購(gòu)房者年齡特征及家庭結(jié)構(gòu)潛在購(gòu)房者年齡特征及家庭結(jié)構(gòu)大港公務(wù)員及本地企業(yè)職員中兩年內(nèi)非常有可能在大港購(gòu)大港公務(wù)員及本地企業(yè)職員中兩年內(nèi)非常有可能在大港購(gòu)房的比例為房的比例為19%19%和和27%27%，比較有可能的占到，比較有可能的占到27%27%和和24%24%。據(jù)此數(shù)據(jù)可以做一個(gè)初步的模擬如下：據(jù)此數(shù)據(jù)可

88、以做一個(gè)初步的模擬如下：備注：折算系數(shù)包括了雙職工因素、調(diào)研誤差等因素，以備注：折算系數(shù)包括了雙職工因素、調(diào)研誤差等因素，以0.850.85折算。折算。 需求面積公務(wù)員群體以需求面積公務(wù)員群體以120120平米，企業(yè)職員以平米，企業(yè)職員以110110平米匡算。平米匡算。大港公務(wù)員與企業(yè)職員購(gòu)房需求對(duì)比大港公務(wù)員與企業(yè)職員購(gòu)房需求對(duì)比大港公務(wù)員與企業(yè)職員購(gòu)房需求對(duì)比大港公務(wù)員與企業(yè)職員購(gòu)房需求對(duì)比購(gòu)房需求比例購(gòu)房需求比例大港本地公務(wù)員和企業(yè)職員選擇近兩年在本地置業(yè)的主要原因不盡相同，公務(wù)員主要考慮的是價(jià)格便宜和大港本地公務(wù)員和企業(yè)職員選擇近兩年在本地置業(yè)的主要原因不盡相同，公務(wù)員主要考慮的是價(jià)格

89、便宜和投資性比較強(qiáng)；而本地投資性比較強(qiáng)；而本地企業(yè)職員的選擇原因主要是地緣性原因和價(jià)格便宜企業(yè)職員的選擇原因主要是地緣性原因和價(jià)格便宜。兩類人群的置業(yè)抗性也有細(xì)微差別，兩類人群的置業(yè)抗性也有細(xì)微差別，公務(wù)員群體更看重健康環(huán)保、而本地企業(yè)職員更關(guān)注生活的配套公務(wù)員群體更看重健康環(huán)保、而本地企業(yè)職員更關(guān)注生活的配套。大港公務(wù)員與企業(yè)職員購(gòu)房需求對(duì)比大港公務(wù)員與企業(yè)職員購(gòu)房需求對(duì)比大港公務(wù)員與企業(yè)職員購(gòu)房需求對(duì)比大港公務(wù)員與企業(yè)職員購(gòu)房需求對(duì)比購(gòu)房動(dòng)機(jī)購(gòu)房動(dòng)機(jī)大港公務(wù)員與企業(yè)職員物業(yè)類型需求對(duì)比大港公務(wù)員與企業(yè)職員物業(yè)類型需求對(duì)比大港公務(wù)員與企業(yè)職員物業(yè)類型需求對(duì)比大港公務(wù)員與企業(yè)職員物業(yè)類型需求對(duì)

90、比n兩年內(nèi)目標(biāo)客戶需求以兩年內(nèi)目標(biāo)客戶需求以多層為主，企業(yè)職員表現(xiàn)多層為主，企業(yè)職員表現(xiàn)更為明顯（更為明顯（48.2%48.2%）。）。n隨著后期市場(chǎng)多層的稀隨著后期市場(chǎng)多層的稀缺，小高層呈現(xiàn)缺，小高層呈現(xiàn)“被動(dòng)接被動(dòng)接受狀態(tài)受狀態(tài)”，整體接受度將，整體接受度將提高。提高。大港公務(wù)員與企業(yè)職員群體戶型面積交叉分析大港公務(wù)員與企業(yè)職員群體戶型面積交叉分析大港公務(wù)員與企業(yè)職員群體戶型面積交叉分析大港公務(wù)員與企業(yè)職員群體戶型面積交叉分析大港公務(wù)員與企業(yè)職員家庭支付能力分析對(duì)比大港公務(wù)員與企業(yè)職員家庭支付能力分析對(duì)比大港公務(wù)員與企業(yè)職員家庭支付能力分析對(duì)比大港公務(wù)員與企業(yè)職員家庭支付能力分析對(duì)比現(xiàn)有人

91、口的自然增長(zhǎng)（很低）現(xiàn)有人口的自然增長(zhǎng)（很低）投資新企業(yè)入住帶來(lái)的新的就業(yè)人口（突發(fā)性投資新企業(yè)入住帶來(lái)的新的就業(yè)人口（突發(fā)性3 3年）年）三產(chǎn)、服務(wù)人口增加，城市格局形成（三產(chǎn)、服務(wù)人口增加，城市格局形成（3 3年左右）年左右）自住性：首次置業(yè)（自住性：首次置業(yè)（30%30%）改善性：置換、二次置業(yè)（改善性：置換、二次置業(yè)（60%60%）投資性：流動(dòng)性人口，居住型投資投資性：流動(dòng)性人口，居住型投資(10%)(10%)現(xiàn)狀：新區(qū)人口發(fā)展的增量緩慢現(xiàn)狀：新區(qū)人口發(fā)展的增量緩慢人口及人口及需求增需求增量預(yù)測(cè)量預(yù)測(cè)模型模型人口基數(shù)太少、人口結(jié)構(gòu)單一人口基數(shù)太少、人口結(jié)構(gòu)單一人口自然增長(zhǎng)指標(biāo)看，沒(méi)有意

92、義（萬(wàn)分之五）人口自然增長(zhǎng)指標(biāo)看，沒(méi)有意義（萬(wàn)分之五）吸納周邊人口的突變過(guò)程（吸納周邊人口的突變過(guò)程（3 3年左右的時(shí)間）年左右的時(shí)間）趨勢(shì)：趨勢(shì)：3年以后新區(qū)人口增長(zhǎng)快速年以后新區(qū)人口增長(zhǎng)快速3號(hào)地客戶類型：立足于大港現(xiàn)有人口的判斷號(hào)地客戶類型：立足于大港現(xiàn)有人口的判斷客戶需求客戶需求n多層洋房利益價(jià)值比較高、亮點(diǎn)多、提升項(xiàng)目檔次；多層洋房利益價(jià)值比較高、亮點(diǎn)多、提升項(xiàng)目檔次；n小高層產(chǎn)品是整個(gè)項(xiàng)目容積率平衡產(chǎn)品，拔高容積率。小高層產(chǎn)品是整個(gè)項(xiàng)目容積率平衡產(chǎn)品，拔高容積率。主力物業(yè)類型：多層洋房、小高層主力物業(yè)類型：多層洋房、小高層市場(chǎng)容量與需求特征總結(jié)市場(chǎng)容量與需求特征總結(jié)市場(chǎng)容量與需求特

93、征總結(jié)市場(chǎng)容量與需求特征總結(jié)客戶調(diào)研客戶調(diào)研市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)客戶類型與物業(yè)類型、戶型面積的對(duì)應(yīng)客戶類型與物業(yè)類型、戶型面積的對(duì)應(yīng)客戶類型與物業(yè)類型、戶型面積的對(duì)應(yīng)客戶類型與物業(yè)類型、戶型面積的對(duì)應(yīng)3#3#3#3#地塊產(chǎn)品配比建議地塊產(chǎn)品配比建議地塊產(chǎn)品配比建議地塊產(chǎn)品配比建議價(jià)格測(cè)算（略）價(jià)格測(cè)算（略）平均年平均年8%8%左右左右平均年平均年20%20%左右左右20032003 20042004 20052005 20062006 20072007200920092008200820112011 2012201220142014發(fā)展年限發(fā)展年限年份年份第第1111年年第第8 8年年第第4 4年

94、年第第1 1年年階段性增長(zhǎng)階段性增長(zhǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)201020102013201320152015后后價(jià)格增幅價(jià)格增幅大港片區(qū)未來(lái)商品房?jī)r(jià)格（均價(jià)）增幅預(yù)測(cè)大港片區(qū)未來(lái)商品房?jī)r(jià)格（均價(jià)）增幅預(yù)測(cè)大港片區(qū)未來(lái)商品房?jī)r(jià)格（均價(jià)）增幅預(yù)測(cè)大港片區(qū)未來(lái)商品房?jī)r(jià)格（均價(jià)）增幅預(yù)測(cè)19001900注：詳見(jiàn)注：詳見(jiàn)市場(chǎng)需求容量分析報(bào)告市場(chǎng)需求容量分析報(bào)告項(xiàng)目發(fā)展階段劃分項(xiàng)目發(fā)展階段劃分項(xiàng)目發(fā)展階段劃分項(xiàng)目發(fā)展階段劃分通過(guò)通過(guò)3 3號(hào)地的成功成為大港房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，號(hào)地的成功成為大港房地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，引領(lǐng)市場(chǎng)引領(lǐng)市場(chǎng)引導(dǎo)市場(chǎng)，奠定優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)引導(dǎo)市場(chǎng)，奠定優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)3 3年內(nèi)年內(nèi)3 3年后年后新城板塊房地產(chǎn)均價(jià)水平達(dá)到

95、新城板塊房地產(chǎn)均價(jià)水平達(dá)到4000-45004000-4500元元/ /平米平米1 1、地塊容積率平衡（物業(yè)類型與價(jià)格）與項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)接受能力吻合、地塊容積率平衡（物業(yè)類型與價(jià)格）與項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)接受能力吻合2 2、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略、開(kāi)發(fā)時(shí)序與政府配套跟進(jìn)協(xié)調(diào)、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略、開(kāi)發(fā)時(shí)序與政府配套跟進(jìn)協(xié)調(diào)20132013戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)開(kāi)發(fā)地塊開(kāi)發(fā)地塊3 3號(hào)地塊號(hào)地塊1 1、2 2、4 4、5 5號(hào)地塊號(hào)地塊開(kāi)發(fā)周期開(kāi)發(fā)周期2-32-3年年5-65-6年年產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略洋房：奠定形象力，先期面市，拉升洋房：奠定形象力，先期面市，拉升價(jià)值價(jià)值小高層：時(shí)間換空間，建設(shè)周期長(zhǎng)，小高層：時(shí)間換空間，建設(shè)

96、周期長(zhǎng)，銷售周期后置銷售周期后置小高層：先期的銷售成功，延續(xù)小高層：先期的銷售成功，延續(xù)3 3號(hào)地號(hào)地?zé)徜N的傳奇熱銷的傳奇高層：滿足規(guī)劃容積率要求，提升城市高層：滿足規(guī)劃容積率要求，提升城市形象形象前提前提總體指導(dǎo)思想：總體指導(dǎo)思想：1 1、未來(lái)中央商務(wù)區(qū)核心地段的高檔項(xiàng)目、未來(lái)中央商務(wù)區(qū)核心地段的高檔項(xiàng)目2 2、可持續(xù)性發(fā)展，時(shí)間換空間、可持續(xù)性發(fā)展，時(shí)間換空間備注：區(qū)域目前的年去化量在備注：區(qū)域目前的年去化量在1010萬(wàn)方，按國(guó)信項(xiàng)目萬(wàn)方，按國(guó)信項(xiàng)目544544畝的占地面積計(jì)算，項(xiàng)目體量將在畝的占地面積計(jì)算，項(xiàng)目體量將在60-7060-70萬(wàn)方，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的萬(wàn)方，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期需要周

97、期需要1010年左右。年左右。對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：公寓洋房對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：公寓洋房 小高層公寓小高層公寓對(duì)應(yīng)價(jià)格：對(duì)應(yīng)價(jià)格：35003500元元/ /平米平米對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：小高層公寓對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：小高層公寓 高層公寓高層公寓對(duì)應(yīng)價(jià)格：對(duì)應(yīng)價(jià)格：45004500元元/ /平米平米對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：高層公寓對(duì)應(yīng)產(chǎn)品：高層公寓 低密度住宅低密度住宅對(duì)應(yīng)價(jià)格：對(duì)應(yīng)價(jià)格：7000-80007000-8000元元/ /平米平米項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi) 主力客群延伸及產(chǎn)品對(duì)應(yīng)主力客群延伸及產(chǎn)品對(duì)應(yīng)主力客群延伸及產(chǎn)品對(duì)應(yīng)主力客群延伸及產(chǎn)品對(duì)應(yīng)地塊動(dòng)態(tài)利潤(rùn)率地塊動(dòng)態(tài)利潤(rùn)率地塊動(dòng)態(tài)利潤(rùn)率地塊動(dòng)態(tài)利潤(rùn)率（略）（略）（略）（略）