1、“峰匯國際”商業定位暨招商策劃方案（2013年12月19日）【目 錄】前言基本概況綜合實力已購房客戶分析客戶商鋪需求投資量級分析2011年來安縣消費品市場運行分析來安縣核心商業圈業態分布及租賃現狀市調小結 | 思考項目地塊SWOT分析本項目概況 | 產品定位各樓層業態落位平面圖業態規劃方案項目總體業態規劃 | 消費人流動線服務功能配比來安縣商業購買力分析調研報告目標消費群分析本項目招商步驟及對象的界定和分析規劃方案總結【前 言】峰匯國際、新地標、新生活，每座城市的崛起，都源自一個偉大的理想。一座MALL，改變一座城市。坐擁“來安縣”建陽路主干道上的這一核心商業圈內，繁華路段的嶄新商業綜合體，開

2、建在即，屆時必將成為這座城市的焦點。這個近17萬平方米，集休閑、購物、娛樂、餐飲、公寓、高檔住宅于一體的城市綜合商業體，伴隨著開工建設和各項準備工作的有序推進，必定成為來安縣的新地標，同時進駐的全球500強企業“大型超市”帶來的不僅是高端形象，更是高質量和優質服務的保障，讓生活充滿信賴和舒適。強勢聯手及其準確的商業定位與地理優勢，定能全方位滿足“來安縣”49萬人民的消費需求。人們期待著它開啟嶄新的生活，屆時定能成為引領來安縣商業界的全新領航者。 基本概況來安縣是安徽省滁州市下轄的一個縣，環鄰天長市，滁州市瑯琊區、南譙區，明光市和江蘇省盱眙縣，南京市六合區，浦口區。來安縣是南京都市圈的核心層城市

3、，是江北的重要門戶、安徽的東大門、滁州的副中心城市、皖江城市帶承接產業轉移示范區城市。來安縣地處安徽省最東部，長江北岸，與南京市隔江而望，環鄰江蘇省南京市、淮安市和滁州市瑯琊區、南譙區及明光市。縣城新安鎮距離南京市區60公里、京滬鐵路滁州站18公里、南京祿口國際機場80公里、寧洛高速公路滁州出入口5公里，104國道從南京長江大橋自東向西貫穿全境，與南京高新技術開發區隔河相鄰。全縣總面積1481平方公里，耕地面積71.3萬畝，轄12個鄉鎮，130個村，49萬人口。小結：來安縣對外交通便捷，人口基數大，隨著城鎮化進程的加快，市場需求量提升。新區建設大幕的拉開，為城市建設提供了廣闊的舞臺。 綜合實力

4、2010年來安縣緊緊圍繞“搶抓機遇、乘勢而上、奮力崛起”的總體要求，全面落實科學發展觀，大力實施東向發展，深化體制改革，積極調整結構，優化發展環境，推進效能建設，全縣經濟和社會快速發展；全年實現生產總值70億元，比上年增長15%。2011年，來安縣財政收入在上年6.36億元的基礎上，突破了10億元大關，達10.0488億元，同比增長58%。2011年，來安縣積極培育特色產業，通過產業招商，壯大產業集群，增強經濟發展的持續動力；加強政策引導扶優扶強，促使資金、土地、人才等要素向優勢產業集聚，向主導產業集聚，提高了經濟發展的現實增長力。該縣新能源、車輛配件、精細化工等特色產業經濟效益日益顯現，其中

5、精細化工產業實現銷售收入30多億元；省級硅能產業基地駐地，縣經濟開發區預計實現財政收入1.58億元，同比增幅高達62%。來安支柱產業突出，改革開放以來，已建成各類企業600多家，形成了化工橡塑、醫藥包裝、輕工機械、糧油加工、建筑建材、非金屬礦藏開采加工等支柱產業，涉及30多個門類、1000多個品種。建設中的縣工業新區、汊河新區具有優越的區位優勢和投資環境，由此吸引了大批投資者。小結：城市經濟的快速發展，居民收入和消費能力的不斷提升，為房地產業的發展提供市場基礎；房地產投資完成額增效顯著，市場前景廣闊。 已購房客戶分析來安縣房地產市場有規模的開發始于 2007 年左右，時間不長。從已購房客戶分析

6、當地的購房人群主要有 3 類：1：政府官員和一些收入比較高的公務員，這類人社會地位比較高，買房多是自住，用來改善居住條件，對小區的品質要求很高。2：當地商人和一些高收入員工，來安當地沒什么工業，從業人員主要集 中在第三產業，如貿易、交通、餐飲、娛樂等產業，他們更注重小區的性價比。 3：外地工作者，主要是在外地做生意的、在外地上班的（收入也不錯），他們要么已經在自己所在城市已經購房，要么在大城市買不起房，但是家里人，如 父母、妻兒還在來安縣，這些人，也會有在來安購房的意愿，他們大多領教了大城市高企的房價、以及房價的高漲，所以更看重房產的投資前景和來安縣的發展潛力，而他們買房一般都是讓家人居住或者

7、出租。客戶商鋪需求投資量級分析：對幾家售樓部市調時，通過對一些同行看底商商鋪的客戶在相互交談中得知，我們就客戶對來安縣普遍存在底商的一些臨街商鋪項目的投資量級、使用面積需求、位置及樓層需求、返租接受情況等方面分析如下：投資量級：受訪客戶的投資量級主要集中在30-80萬左右，個別客戶的投資量級達到80-120萬；能否接受返租：客戶對返租的認知程度不高，但客戶易于引導，以轉租為目的的投資客戶可以通過投資理念的灌輸引導其認可返租銷售模式；由于來安縣這方面還不成熟，以自營為目的的客戶，對3年的返租期（市場培育期）抗性較大。投資商鋪的客戶對面積的需求：使用面積需求：客戶對面積的需求從20150不等，主要

8、集中在15-20、40-60、100左右；用途：老商戶客戶以自用經營為主，政府機關公職人員以自營或轉租為主；臨街商鋪小結：整體市場競爭與機會并存；目前來安縣商鋪投資還處在原始階段，整體還是臨街底商鋪面！無購物中心、室內步行街的開發；商業目前格局下競爭層次不高，外來商業巨無霸尚未進入，本地缺乏領航企業，行業瓶頸有待突破。商業呈現“超市業領跑市場，百貨業調整求變，主要商業街繁榮發展”的特征，同時也存在“超市業競爭激烈,但層次不高；百貨業多數賣場硬件設施、經營方式、經營理念落后而亟待調整；主要商業街鋪面布點分散、戰線過長、中高低檔商品混雜經營，須進行集聚化與檔次提升的改造；專業市場批發市場低價低質、

9、形象不佳，需要升級換代等等問題和發展需求。新形勢的“ MALL ”商鋪投資將備受親睞。 2011年來安縣消費品市場運行分析2011年來安縣的消費品市場呈現良好的發展態勢，居民購買力持續增強，假日消費作用突出，餐飲消費依然保持強盛的增長勢頭。來安縣實現社會消費品零售總額249700.2萬元，同比增長15.5%。整個消費品市場購銷兩旺，呈現出不同的消費特點：1:市場消費特點1.1是從地域消費看，城鎮消費比鄉村消費活躍，但城鎮消費品增幅低于農村市場增幅。1.2是從行業消費看，批發零售業總量占主導地位。1.3是從商品類別消費看，居民吃、穿、用消費全面增長。一季度的統計數據顯示，糧油、食品、飲料、煙酒類

10、同比增長17.2%，服裝鞋帽針紡織品類增長15.3%，日用品類增長9%，書報雜志類增長21%，化妝品類增長18%，文化辦公用品類增長13.1%，通訊器材類增長22%。2：消費品市場快速發展的主要因素2.1城鄉居民收入穩步增長，隨著國家社會保障體系的日趨完善，社保覆蓋面不斷擴大，低保標準逐年提高，轉移支付力度增強，特別是中央對“三農”問題高度重視，采取了一系列惠農政策等，使來安縣城鄉居民收入保持了穩步的增長。城鎮居民人均可支配收入5960元，同比增長8.9%；農民人均現金收入4230元，同比增長14%。城鄉居民收入的穩步增長是拉動消費增長的主要力量。2.2是拉動消費的政策環境日益趨好。國家和省出

11、臺了一系列鼓勵消費的政策和措施，如家電下鄉、汽車下鄉、家電以舊換新等，政策導向上有利于消費品市場發展，促進消費對經濟增長的拉動作用。2.3是新的消費觀念的形成對經濟增長起到推波助瀾的作用。如今，隨著生活水平的不斷提高，新的消費觀念逐步形成。比如到賓館酒店吃年夜飯，節假日出游等等，都刺激了餐飲和旅游消費，對經濟增長起到推波助瀾的作用。3：消費品市場發展的不利因素3.1是消費理念與消費需求差距依然很大，收入差距拉大分化了消費群體，使消費熱點難以大范圍持續形成。3.2是由于市場的不確定因素影響，人們對部分事物的消費較為審慎，在一定程度上影響了消費對經濟發展的拉動作用。3.3來安縣是農業大縣，農村市場

12、消費潛力巨大。但由于商業網點的規劃相對滯后，約束了農村消費市場的發展，影響了來安縣經濟的發展。 來安縣核心商業圈業態分布及租賃現狀 建陽路1：建陽路業態分布2：市調數據顯示：建陽路（南中北路段）其中以中段為代表，全段東西兩側沿街鋪面共有街鋪約298家，其中服裝、餐館和家電構成建陽路的主要經營業態，經營商戶分別為：51家、34家、12家，分別占總經營商戶的17.11%、12.77%和5.09%；經營裝飾材料、五金建材的商戶達到29家，占總經營商戶的10.73%。商超及其它雜項54.3%。服裝經營代表品牌有：圣迪奧、金盾、海瀾之家、牧馬人、羅賓漢等；運動休閑系列品牌有安踏、李寧、KAPPA、康踏等

13、；餐飲經營品牌有塞納左岸休閑餐廳，其它以純中餐以中小型本地飯店形式出現，無代表品牌。小商品便利店占比較大。3：建陽路沿線街鋪面積,單間主要分布在1545之間，租金從25150元/月* 不等。租金狀況分為三個部分，建陽中路在80150元/月*之間；建陽北路約為40120元/月*左右；建陽南路的租金在3595元/月*之間。 鼓樓口1：鼓樓口業態分布2：鼓樓口以品牌服飾專賣、家用電器、手機、餐飲等業態為主，分別占總經營商戶的32.58%、18.95%、12.63%、商場、學校等公共配套設施共35.84%；具體包括女裝、運動休閑、品牌男裝、化妝品、足浴、電腦等業態，其中女裝占總經營商戶的75%以上，以

14、中高檔服裝為主，代表品牌有圣迪奧、朗香等，男裝有海瀾之家、勁霸、九牧王等，化妝品代表品牌有玉蘭油、美寶蓮、蘭蔻等品牌等，餐飲代表品牌有UES復合式休閑連鎖品牌。3：附圖（鼓樓口街區實貌） 4：租金業態占比業態服裝家用電器手機餐飲商場其它配套比例32.58%18.95%12.63%19.84%16%面積劃分20以下12%；4060約55%；6080約10%；100以上約23%租金租金從60元/月至150元/月不等，從商業街中心地段(與建陽中路交匯處)向東西兩邊降低； 寺巷街1：寺巷街是來安縣市內以服裝、特色小吃為主的主要街道之一，與建陽中路銜接，均為單層住宅底商，投入使用時間較長，整條街道衛生和

15、環境狀況較差，鋪面較為破舊，受其自身物業環境的影響雖然熱鬧，但還存在著一定的發展弊端。2：調查數據顯示：寺巷街經營餐飲和服裝的商戶分達到12家和9家，分別占總經營商戶的17.9%和13.55%；經營鞋類的商戶達到5家，占總經營商戶的8.16%。3：寺巷街沿線街鋪面積大小不等，跨度不大，從1060都有分布，單間面積主要集中在2035之間，租金狀況約為40100元/月*之間。 以下是建陽路、鼓樓口、寺巷街服裝類占比圖：以下是建陽路、鼓樓口、寺巷街服裝類面積占比圖（實用面積）是以目前調查到的商戶計算的：業態女裝運動專賣男裝鞋帽箱包褲業內衣童裝面積290013008001600300200450包 含

16、 各 商 超 內 品 牌 來安縣目前最具代表百貨商場 各傳統百貨商場業態分布名 稱白云商場五星電器銀都商廈嘉年華服飾廣場經營主題超市、男女品牌服飾、鞋帽、箱包、黃金珠寶、化妝品空調、洗衣機、冰箱、廚衛、3C數碼散貨服飾、童裝、箱包、飾品、鞋帽百貨服飾、家私規模6000平方3000平方900平方3000平方地理位置建陽中路建陽南路建陽南路建陽中路評述來安縣目前最大的中端百貨商場、經營業態以服裝百貨為主，滿足中端消費人群物業條件一般、購物環境一般經營效應優，屬目前來安最大的電器賣場來安唯一室內步行街形式鋪面，購物環境較差，淘街淘吧形式為主題傳統百貨商場規模不大但招商率不到80%、經營較差 市調小結

17、1：從商圈數量來看，來安縣城區內已經形成的區域性商圈在建陽中路與鼓樓口這塊區域內，且分布集中。2：從商圈的發展趨勢來看，受新老城區的建設與改造的現實影響來安縣商圈有向南強勢轉移的趨勢。3：從商業的檔次來看，整體檔次不高、消費力得不到滿足，有條件的消費客層會選擇滁州與南京這樣的地方進行消費。4：來安縣整體消費場所以中、低檔為主。以原大馬為核心處分布著中低檔商場、部分品牌門店，也有檔次偏低的銀都商廈、鑫鑫電器、供銷商場等，檔次較好的白云商場在當地有較好的口碑市場。5：從商業物業形態來看，物業形態并不是多種多樣，商業物業形態從鄰街簡易鋪面、住宅底商到中低檔商廈都有分布，但檔次主要集中在低檔及以下，以

18、自由經營形式和聯營形式為主。6：從商業的開發活躍程度來看，開發區域集中在現有主要商業路段，開發形式以老商業物業、商業區升級改造為主。7：來安縣近年的商貿零售業高速發展，但人均社會消費品零售額偏低，存在較大的上升空間；消費趨向多元化、品牌化、享受化；目前商業模式原始，仍多以傳統的百貨、超市、專業市場及臨街商鋪的線型商業形態為主，檔次較中低，品牌重復性大；市場需求缺少點在于以購物、餐飲、休閑娛樂于一體的綜合性購物中心；8：區域內各大發展商對商業地產的投資不大，目前屬于空白期，商業網點不密集，商家重視項目所處區域發展的前景，本區位也已經形成了后期的核心商業區；項目自身及周邊小區樓盤入住的業主已逐步形

19、成中產階層消費群體，蘊藏充分的客流支持和的購買潛力；9：結合周邊項目及業態的布局特點，調整規劃好自身業態定位，打造出特色的商業規劃出來，經過市調，周邊商場的業態布局相差不大，還是以服裝類，電器類傳統百貨類為主，沿街鋪面的休閑娛樂餐飲類所占比例很小，來安縣這塊目前缺少的也是中高檔休閑娛樂和高檔餐飲類業態，建議主推這類業態，必將能產生最大化的效益。因目前來說本區域內的休閑娛樂、餐飲、健身等商業生活配套業態不能滿足消費者的需求，消費者消費具有比較嚴重的“外流”狀況。區域休閑餐飲、大中型娛樂項目的整體數量（面積）不足；以區域內部封閉的觀點來看，比例失調嚴重。KTV、咖啡廳、電影院、大型電玩城、健身房、

20、高檔特色類餐飲、精品類餐廳在此區域將有廣泛的增長空間。 小結思考因為要考慮我們的商業地產項目周邊和所在區域內的競爭對手在做什么，做什么樣的產品和服務，滿足了哪些群體的消費需求，分析競爭對手的目標客戶以分析其市場定位，分析競爭對手將來做什么，還留有什么樣的需求沒有被滿足，是未來的發展空間和商業機；分析競爭對手在特定環境里的競爭力以及在整個行業的核心競爭活力是否可以被模仿；再而分析自身所處的位置以及自己的實力，是否會因為定位主體的介入而導致競爭對手的反擊或對抗，是否有機會尋求差異化定位策略等等。 項目地塊SWOT分析 項目SWOT分析及相應策略S（優 勢）建陽南路核心地段；伴隨新城區向南發展的趨勢

21、對投資者產生強大的吸引力；項目規模大，容易形成市場影響力；商業臨街面長，商業價值高；業態組合豐富，有百貨做為商業錨，可以大大提振投資者信心。W（劣 勢）發展商在當地屬于首次開發，市場知名度不高；目前周邊市場經營檔次低；O（機 會）國家對農業的扶持政策，將會給當地帶來發展契機，經濟發展形勢較好；金融形式嚴峻，投資市場競爭薄弱，商業地產投資的優勢凸顯；降息使得資本的流動性增強，讓投資者主動尋找價值洼地；居民投資渠道相對單一；外出務工人員返鄉，給當地帶來投資人群、資金及就業壓力將會有可能轉移到商業領域。T（威 脅）金融形式嚴峻，房地產市場前景不明朗；金融政策的風險，使得信貸杠桿缺失，阻礙投資人群的投

22、資行為；股票、基金等各種金融投資產品逐漸在當地得到一定的推廣；隨著股市信心的逐漸恢復，使得投資者的投資方向發生轉移當地，對高檔商業的吸納力有限；蘇果購物廣場、泰鑫世紀城等在售在建商業項目將會競爭激烈；發揮優勢，搶占機會選擇恰當的營銷模式，掀起來安縣商鋪投資熱潮；針對周邊客戶群體出臺相關政策，穩定客源。利用機會，克服劣勢樹立高端物業管理形象；售樓處、樣板房展示條件必須得到高度重視解決；通過高端形象，提升本案的品牌價值和當地的美譽度。制定靈活的，符合各層次來安人投資關注點的營銷模型，擴大客戶群通過項目本身在來安縣的影響力和前期轟動性的營銷活動帶動企業品牌樹立名門商業運營專家的形象。減小劣勢，避免威

23、脅充分包裝產品的核心價值；通過高端形象支撐項目價格，提升項目與其它樓盤的競爭力；結 論：伴隨著來安縣的規劃發展，項目隨屬次商業圈，但在當地同樣具有一定的影響力和輻射力，消費者及經營戶對項目所在的這塊區域市場有很大的吸引力，對于商業項目的消費趨向性有很大利好；根據調查，來安縣整體市場對于中高端商業的吸納力很好，如何將客戶和中高端市場的結合成為定位的重點，結合本項目地塊的特點，我們要在產品創新、競爭差異化、業態組合優化等多方面考慮，最大限度的降低本項目的客戶投資風險，吸引客戶。 本項目概況 區 位1：本項目地處來安縣商業核心區域，建陽南路這一繁華的商業核心路段，銀行、家寧醫院、城南小學、交通局、職

24、業高中、來安四中、菜市場、中心車站等物業配套設施緊身環繞于本項目四周。2：本項目周邊蘇果超市、五星電器賣場、銀都商廈、白云商場等高、中、低檔購物休閑場所緊鄰而立，區域聚集了來安縣高中低端商務消費群，具備充分、穩定的客流，區域位置優越，伴隨著城市的向南發展該項目所在區域必定成為來安縣的最核心商業段，商業氛圍濃厚，全方位升值潛力巨大。 本報告以該項目的開發定位規劃為研究對象 主要經濟技術指標 地塊形狀：元寶形； 占地面積：約62318.96 【約99畝】； 地上總建筑面積：161085其中【綜合商業建筑面積】：約近30000 【特色商業建筑面積】 ： 【公寓建筑面積】： 【住宅建筑面積】：1040

25、00 需返還拆遷面積： 容積率： 2.59； 建筑密度： 30.94%； 綠地率： 35.27%； 公攤系數：多層 9 % ；小高層 12 % ；高層 16.8 % ；商業 % ；項目的經濟技術指標是項目規劃開發的前提條件； 業態規劃方案項目自身特點項目地塊元寶形：適合縱向分區組團，規劃時依照地形特點設置組團內的主題及功能。規模超大：項目商業體量規模超大，可以多層次多元化的業態進行科學合理的配比，容納購物、餐飲、休閑娛樂各大功能，吸引消費者到項目進行消費，滿足越來越多的不同類型和層次消費者的不同需求。區域商業有很大的升級空間：項目周邊擁有眾多住宅小區，聚集了大量購買力較強的中產階級人群，具備充

26、分、穩定的客流，消費潛力巨大。區域內通過商業龍頭帶動及政府良好的交通規劃，未來有很大升級空間。主力店效應：項目擁有國內一流超市品牌永輝超市作為主力店，號召力和吸引力巨大。地處未來城市發展核心區域，立足來安縣，輻射皖江浙。 項目定位（生活融入自然，購物就是休閑）1：來安縣人口達49萬，是個農村人口占絕大多數的地區，平均消費潛力與水平相比之下偏低，但隨著來安縣商業整體發展的速度逐漸加快，且現有商業網點主要以百貨公司、步行街、專業市場、超市等商業模式為主,缺乏完善的功能組合，檔次較低、規模小綜合能力差。隨著商業格局進一步發展，市場逐漸向新型商業形態過渡，“MALL”概念正向更高形式提升。商業缺少點在

27、于未有購物、飲食、休閑娛樂功能齊全的時尚休閑購物中心；項目周邊開發狀況向好，市場潛力巨大，因此，項目所在區域的市場缺少環境在于：未有大規模、強包容性、產品多樣、功能復合的地標式城市綜合體。2：綜合信息分析后：“正所謂最高檔的不是最好的，只有最適合的最能產生最大效益的業態定位與規劃才是最好的”所以說結合“永輝超市”的生活化定位，并在品牌結構上進行提升，以中高檔品牌為基礎，以中檔齊全為號召力，中高檔業態具備。項目主推休閑娛樂、餐飲、購物各大功能，定將能有效地吸引和滿足越來越多的不同類型和層次消費者的不同需求。定位為：與項目自身的高檔住宅、公寓寫字樓、步行街、主體商業一起打造來安縣首席城市綜合體；具

28、有區域型、綜合性、生活化的休閑娛樂型購物中心，倡導高質素的生活方式；單自身住宅和公寓帶來的近萬固定客流也是招商渲染的一大亮點，展現全新的現代化購物模式和生活方式；避免與其它商場購物中心走的傳統路線產生出雷同，我們要做出自己的特色，打造出新形勢的綜合性商業綜合體。地處未來城市發展核心區域，立足來安縣，輻射皖江浙。輻射范圍分為三個即：核心商圈：是項目最接近的區域，占有項目顧客總數的5070，車程10分鐘內，輻射半徑3公里內；次級商圈：位于臨近核心商圈的區域，占有項目顧客總數的1525，車程1030分鐘，輻射半徑310公里；邊緣商圈：位于次級商圈之外，是最外圍的區域，占有項目顧客總數的10左右，車程

29、30分鐘以上，輻射半徑10公里以外。核心商圈邊緣商圈次級商圈 業態規劃方案（依據招商談判的進展|形式變化在作調整）合理引導目標人流，有效保障并融合超市地上2層的高端生活化定位與業態布局為基礎，最佳地引導分化人流，保障滿足主體商業內各樓層的利益，并且不與其它區域業態和引導消費人流產生效益間的沖突。富一層：大型地下停車庫；主體商業一層：（名品都薈）KFC、棲巢咖啡、品牌珠寶首飾、高檔化妝品、高級箱包皮具、知名休閑運動、品牌男女服飾，精品飾品、淑女兒童、3C數碼手機、高檔名煙名酒形象店、高檔特色水吧、直觀有效地展現項目的高品位、高形象，給消費者以高檔次的觀感和享受。主體商業二層：（便捷生活）超市；主

30、體商業三層：（吃喝玩樂GO）兒童樂園（淘氣堡）、健身休閑、美容SPA、大型電玩城、高檔特色餐飲、大型中西餐、高檔特色水吧，本層業態屬于目標性消費，同時也有效帶動1、2、4層得人流，保障各樓層的消費人氣氛圍。主體商業四層：（歡樂天地）加州影城、量販式KTV。 【各樓層業態落位平面圖】 總體業態布局|人流動線圖 （暫無CAD平面圖） 略 各項商業服務功能配比 25%（國際國內一線品牌）+45%（成熟品牌）+30%（輔助品牌）按照以上功能布局，將主力店超市超市的占用面積計為購物功能，項目實際的功能配比為：購物：餐飲：娛樂 = 67：15：18說明：綜合以上功能包含超市占用面積及物流及倉儲設施占用面積

31、綜合以后項目其它的業態定位及搭配，在加上租金的因素，最后再結合客戶的洽談需求情況，匯總后可調整此類業態的布局與規模。來安縣商業購買力分析調研報告第一部分 調查介紹及基本結論1、調查范圍本次調查針對來安縣各大小區（圣澤來雅苑、中央大街、城市花園、威尼斯、南城美都、新安小區、和琴華園）的居民100例、商業區（中央大街、鼓樓口、建陽中路、寺巷子街）的逛街居民100例、銀行郵局學校等機構100例。2、調查的年齡本次調查年齡段主要在2545歲之間的市區居民。3、調查時間及規模我們6名工作人員，歷時1個月做完了300份有效調查問卷。4、調查結論：經過一周的時間對問卷進行分析研究，得出以下結論：性別月收入個

32、人可支配最大支出支出額男2000元以下1000元日常交往、其它700元2000元以上1300元日常交往、其它800元以上女2000元以下900元化妝品、服裝、其它450元2000元以上1150元化妝品、服裝、其它600元本次共計訪問分調查的樣本具有典型代表性，因此，定量分析信息量充足，能夠客觀反映來安縣市民購物力現狀。以下結論是通過300名被訪者調查結果進行的統計分析基本結論：1、來安縣商業購買力在持續增長2011年調查資料顯示，1-9月來安縣居民人均工薪收入為4416.22元，同比增加1048.44元，增長26.64%，拉動增長14.89個百分點，增長貢獻率為108.94%。在收入構成中，其

33、比重由去年同期的57.09%增加到今年的63.08%，增加近6個百分點。2、來安縣商業購買力潛力巨大很多來安市民購物因此而選擇了南京、滁州等地，這是由于來安的商業還沒有形成自己的全面優勢。2010年來安縣緊緊圍繞“搶抓機遇、乘勢而上、奮力崛起”的總體要求，全面落實科學發展觀，大力實施東向發展，深化體制改革，積極調整結構，優化發展環境，推進效能建設，全縣經濟和社會快速發展。全年實現生產總值70億元，比上年增長15%。2011年，來安縣財政收入在上年6.36億元的基礎上，突破了10億元大關，達10.0488億元，同比增長58%。2011年，來安縣積極培育特色產業，通過產業招商，壯大產業集群，增強經

34、濟發展的持續動力；加強政策引導扶優扶強，促使資金、土地、人才等要素向優勢產業集聚，向主導產業集聚，提高了經濟發展的現實增長力。該縣新能源、車輛配件、精細化工等特色產業經濟效益日益顯現，其中精細化工產業實現銷售收入30多億元；省級硅能產業基地駐地，縣經濟開發區預計實現財政收入1.58億元，同比增幅高達62% 。來安縣目前的商業仍然處于起步和剛剛發展階段，遠遠不能滿足來安縣市民的購物需求。隨著類似峰匯國際購物中心等大型商業的發展，有望突破這一瓶頸。第二部分 樣本來源分析以下是調查樣本的范圍：范圍樣本數小區居民入戶調查100商業區（走動隨機調查）100銀行郵局學校100本次調查選取了的均是來安縣市民

35、，實行調查人員與客戶的面對面交流。樣本準確，可信度高。調查人群主要集中在市區，保證了調查的低偏差。同時調查時間較長，人數多，項目多，能全面地反映實際情況。第三部分 樣本調查單項分析1、客戶居住及工作區域調查結果顯示，樣本有100%的來自來安縣區，66%來自來安縣中縣區，12%的來自南縣區，12%的來自北縣區，能全面地反應來安縣的實際情況。南縣區中縣區北縣區502005012%66%12%2、調查樣本的范圍以下是調查樣本的范圍：范圍樣本數小區居民入戶調查100商業區（走動隨機調查）100銀行郵局學校100本次調查選取了的均是來安縣市民，實行調查人員與客戶的面對面交流。樣本準確，可信度高。調查人群

36、主要集中在市區，保證了調查的低偏差。同時調查時間較長，人數多，項目多，能全面地反映實際情況。3、購買力分析經過一周的時間對問卷進行分析研究，得出以下結論：性別月收入個人可支配最大支出支出額男2000元以下1000元日常交往、其它700元2000元以上1300元日常交往、其它800元以上女2000元以下900元化妝品、服裝、其它450元2000元以上1150元化妝品、服裝、其它600元第四部分 來安縣商業購買力潛力分析一、 來安縣經濟發展情況簡介1、來安縣簡介來安縣，地處安徽省東部，介于長江、淮河之間，環鄰本省天長市、滁州市、明光市和江蘇省盱眙縣、六合區、浦口區。縣城距離南京市區60公里、津浦鐵

37、路滁州站18公里、南京祿口國際機場80公里、滬寧洛高速公路來安出入口5公里，104國道從南京長江大橋自東向西貫穿全境。縣轄汊河鎮地處蘇皖交界，與南京高新技術開發區隔河相鄰。來安縣是南京“1小時都市圈”的核心層，是江北的重要門戶、安徽的東大門。全縣總面積1481平方公里，耕地面積71.3萬畝，轄12個鄉鎮，130個村，49萬人口。2、來安縣商業發展概況來安縣2011年生產總值同比去年增長16%以上；財政收入增長26%以上；全社會固定資產投資增長30%；社會消費品零售總額增長20%；外貿進出口總額增長25%以上；城鎮登記失業率控制在4.5%以內；城鎮在崗職工平均工資增長12%以上；農民人均純收入增

38、長12%以上；伴隨以上客觀因素隨之造成很多來安縣市民購物因此而選擇了南京、滁州等地，2004年東莞似乎一夜之間“商業地產”響遍了大街小巷，市區涌現商業地產四大花旦，鎮區出現各個社區商業等，這使東莞人均商業面積已達到了2平方米；老城區莞城的人均商業面積達到3.07平方米，遠高于世界發達國家人均商業面積1.2平方米的標準，而在來安縣人均商業面積遠遠低于這個標準，甚至于面臨很多商業機會空白區。3、來安縣城鎮居民人均收入水平持續走高2011年底，來安縣在統計范圍內的城鎮非私營單位在崗職工（包括勞動派遣工）13748人，年平均人數為13554人，在崗職工年平均工資為35981元。據統計，2011年度滁州

39、市全市在崗職工平均工資為34679元，8個縣市區平均工資分別為：38772元、37727元、35981元、35481元、31891元、31482元、31597元、26208元。在其中來安縣僅列第3位。為近幾年來增長最快的時期。總的表現趨勢是：收入逐月走高，人民共享社會發展成果，消費日趨旺盛，新的消費熱點不斷呈現。預計全年人均可支配收入必將突破萬元大關，居民生活躍上一個嶄新臺階。 二、來安縣商業購買力潛力巨大及原因分析2011年調查資料顯示，1-9月我縣居民人均工薪收入為4416.22元，同比增加1048.44元，增長26.64%，拉動增長14.89個百分點，增長貢獻率為108.94%。在收入構

40、成中，其比重由去年同期的57.09%增加到今年的63.08%，增加近6個百分點。工薪收入增長較快的原因主要是：今年我縣企業經營效益顯著，居民收入直接受益。據統計，前三季度我市規模以上工業增加值為29.55億元，同比增長31.3，三季度職工平均工資10416元，同比增長17.3%。其次是一些縣區歸還了部分歷史欠帳，補發兌現了政策性增補工資。第三是工資的剛性增長。即由于工齡、職務的增加而導致的自然晉升。第四，物價的上漲，導致收支絕對額的上漲。前三季度我縣居民消費價格水平同比上漲了4.92個百點，若扣除物價指數，居民人均可支配收入為7358.07元，實際增長8.08%，消費性支出為6311.97元，

41、實際增長21.79%。 （數據來源來安縣2011年年鑒）。三、新的消費熱點不斷涌現 收入的提高，必然帶動消費的提升。本期全縣社會消費品零售總額同比增長14.9%。前三季度居民消費性支出人均6638.59元，同比增長28.09%，消費率為85.78%，同比提升9.66個百分點。八大類支出呈現全面增長。其中，家庭設備用品及服務、其它商品與服務、交通和通訊以及居住類表現最為強勁，分別增長330.14%、193.44、63.32%、60.47%。其突出表現在以下幾個方面： 四、 人居環境投入加大，生活“硬件”得到改善家庭設備用品和服務類支出只所以比去年同期增長330.14%，排在八大類消費增長之首，主

42、要是由于家庭新購置耐用消費品“大件”，新房裝飾和床上用品支出。其中，家庭耐用消費品人均支出84.91元，同比增長82.09%，室內裝飾用品人均125.35元，同期及乎為0,家俱材料人均62.12元，去年同期為0,床上用品人均44.75元，同期為0。截止9月末，我縣居民每百戶擁有空調93臺，同比增加13臺，微波爐34臺，同比增加5臺，淋浴熱水器31套，同比增加12套。家用電腦36臺，同比增加9臺，移動電話131部，同比增加16部。人均住房43.82平方米，同比增加3.72平方米。居民生活躍上新的臺階。 第五部分 2011年來安縣消費品市場運行分析2011年來安縣的消費品市場呈現良好的發展態勢，居

43、民購買力持續增強，假日消費作用突出，餐飲消費依然保持強盛的增長勢頭。來安縣實現社會消費品零售總額249700.2萬元，同比增長15.5%。整個消費品市場購銷兩旺，呈現出不同的消費特點：1:市場消費特點1.1是從地域消費看，城鎮消費比鄉村消費活躍，但城鎮消費品增幅低于農村市場增幅。1.2是從行業消費看，批發零售業總量占主導地位。1.3是從商品類別消費看，居民吃、穿、用消費全面增長。一季度的統計數據顯示，糧油、食品、飲料、煙酒類同比增長17.2%，服裝鞋帽針紡織品類增長15.3%，日用品類增長9%，書報雜志類增長21%，化妝品類增長18%，文化辦公用品類增長13.1%，通訊器材類增長22%。2：消

44、費品市場快速發展的主要因素2.1城鄉居民收入穩步增長，隨著國家社會保障體系的日趨完善，社保覆蓋面不斷擴大，低保標準逐年提高，轉移支付力度增強，特別是中央對“三農”問題高度重視，采取了一系列惠農政策等，使來安縣城鄉居民收入保持了穩步的增長。城鎮居民人均可支配收入5960元，同比增長8.9%；農民人均現金收入4230元，同比增長14%。城鄉居民收入的穩步增長是拉動消費增長的主要力量。2.2是拉動消費的政策環境日益趨好。國家和省出臺了一系列鼓勵消費的政策和措施，如家電下鄉、汽車下鄉、家電以舊換新等，政策導向上有利于消費品市場發展，促進消費對經濟增長的拉動作用。2.3是新的消費觀念的形成對經濟增長起到

45、推波助瀾的作用。如今，隨著生活水平的不斷提高，新的消費觀念逐步形成。比如到賓館酒店吃年夜飯，節假日出游等等，都刺激了餐飲和旅游消費，對經濟增長起到推波助瀾的作用。3：消費品市場發展的不利因素3.1是消費理念與消費需求差距依然很大，收入差距拉大分化了消費群體，使消費熱點難以大范圍持續形成。3.2是由于市場的不確定因素影響，人們對部分事物的消費較為審慎，在一定程度上影響了消費對經濟發展的拉動作用。3.3來安縣是農業大縣，農村市場消費潛力巨大。但由于商業網點的規劃相對滯后，約束了農村消費市場的發展，影響了來安縣經濟的發展。第六部分 抓住城市建設這個重點，實現城鄉統籌新突破 目前來安縣大力開展“城市建

46、設突破年”活動，高標準、大投入、快速度推進城鎮建設。今年確 定城市建設重點項目63個，計劃完成投資超50億元。注重規劃引領。精心編制縣城各類詳細規劃，完成道路交通、環衛設施、園林綠化等專項規 劃，對城市標志性建筑、關鍵部位和重要節點進行高標準設計。編制汊河新城總體規劃、控 制性詳規和10平方公里的城市設計。全面完成基層村建設規劃。嚴格規劃執法，嚴禁違法亂 建，確保城鄉建設有章可循、有序發展。加速新城建設。完成向陽路和新豐路、紅豐路一期 等7條道路建設；啟動建設公園大道、陳 郢路二期等8條道路；開工建設規劃館、科技館、圖書館、檔案館、來安中學新校區、來安 劇院等重點項目，推進中央公園、四星級酒店

47、等公共設施建設。加快汊河新城建設步伐，強 力推進征地搬遷工作，完成黃牌、江青圩30萬平方米安置小區建設，力爭商住開發100萬平 方米。推進老城改造。貫通中央大道、來安大道、頓丘南 路等三區連接線，完成濱河路、清流路等 老城道路建設，進一步改善來城交通狀況。建設完成中央大街、城市廣場、城北公園，綜合 改造建陽南路，整修交通巷、新小巷等4條便民巷道，實施二里河、三里河水系景觀整治， 提升城市形象。推進威尼斯花園、新城紫荊苑、清流花園等在建商住小區建設，加快原醫玻廠、棉麻公司等地塊開發。全年完成拆遷25萬平方米，建設安置房20萬平方米。結 論以上我們通過政府的相關數據結合本次購買力調查，可以看出來安

48、縣的經濟在逐年增長，人均收入和可支配收入在逐年提高。另據華潤蘇果有過一份關于來安縣超市客單量的調查報告，來安縣從2006年不足7元的客單量上升到2008年的12-13.5元之間，可見增長之快。商業購買力也在飛速的提高，來安縣近年的商貿零售業高速發展，但人均社會消費品零售額偏低，存在較大的上升空間；消費趨向多元化、品牌化、享受化；目前商業模式原始，仍多以傳統的百貨、超市、專業市場及臨街商鋪的線型商業形態為主，檔次較中低，品牌重復性大；市場需求缺少點在于以購物、餐飲、休閑娛樂于一體的綜合性購物中心；導致了有條件的消費客層會選擇滁州與南京這樣的地方進行消費；特別是一些新的商業項目的開業及新品牌的進駐

49、，未來10年，來安縣的商業必將進入一個井噴期。 目標消費者1：服務于來安縣核心商圈內全客層；2：以周邊中高收入的家庭消費者為項目的核心目標消費群；3：以來自周邊縣區的消費人口為補充消費群； 核心目標消費群特征核心商圈內中高收入家庭：伴隨近年社會經濟高速發展，憑借出色工作能力迅速成長起來的私人企業主、效益良好的企業高管人員和中高級公務人員。擁有可觀的可支配收入。特征：主要為生活化消費，有就近消費習慣，對價值的認同比較理性，注重商品品質和品牌口碑，但有時也是低價商品和服務的消費者，兩種消費傾向并行不悖。 時尚消費階層小資一族、社會新中產階級以及年輕潮流的消費群體：特征：追求新事物、潮流，具有較強的

50、經濟能力及支配權，主要喜歡消費品有：大眾化休閑服飾、體育用品、數碼產品、休閑娛樂、化妝品、聚會就餐等快速消費品為主。就來安縣目前的商業發展狀況和消費者消費需求上來講，這樣的定位，業態種類組合，消費氛圍最適合自己，并將能有效地滿足和保障自身項目及其它方位面的直觀有效利益。 本項目招商步驟及對象的界定和分析1、商業項目部進行市場調研和目標客戶分析；2、確定招商對象；3、確定經營模式：投資經營；委托經營；租賃經營；直接經營；虛擬經營；4、制定招商策略及系統的優惠政策；5、商業項目部進行客戶招商月計劃實施；6、招商主管制定客戶招商周計劃；7、客戶管理員對客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒；8、招商主管

51、進行目標客戶開發、拜訪、接洽；9、商業項目部進行客戶分類、確定重點；10、商業項目部與客戶初步洽談填寫招商租戶登記表11、商業項目部負責與客戶的溝通談判；12、開發商、客戶雙方確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金；13、商業項目部、開發商與客戶溝通、談判、方案修改與認可；14、開發商、客戶雙方正式簽定招商協議； 總的策略是：提前進行主力店招商，后進行零散品牌招商1、立足本地、大戶優先 2、放水養魚、讓利于商3、同業差異、異業互補 4、服務意識、取信于商 招商幾大原則：1、 同時立足本地市場為主要對象 2、注重一樓品牌形象力 3、化分業態品牌區域性 招商幾大策略：1、 以大戶帶動小戶 2、以品

52、牌帶動散戶 3、以核心主力品牌帶動次主力品牌 招商主要對象：1、 廠家直接設點 2、省級批發商來安縣形象店 3、市級終端來安縣形象店 租賃政策及策略制定 （商戶關心問題由淺入深） 市場的商業業態定位 租金和租期 租金的免租期 租金的收取方式 商業管理公司后期管理 商業管理的后期推廣 工商稅務等各項費用 物業后期的租金增長幅度 商家進駐根據重要性的比例由大到小依次是： 1：商業運營成本最小化與商業利潤最大化。 2：項目質量所帶來的效應，為未來搶得財富先機，且彰顯商家與品牌形象。 3：可以接受的招租價格。 規劃方案總結1：招商更多的是后期運營管理，本項目后期運營通過整體上的統一招商、統一管理、統一

53、宣傳推廣、統一服務監督、分散經營模式來做火市場，做好商業運營。2：在運營收費上，實行每年收取固定的租金固定的物業管理費的模式，符合來安縣市場實情，也易于被廣大商家所接受。3：市場培育要充分考慮客戶的接受力,所有的商家都是追求利益最大化，太高的租金不利于新市場的培育，市場的開業不緊要吸引客戶更重要的是要長期吸引客戶,這里的重點是市場的同步開發經營與消費同步增長，吸引更多的品牌,越來越多的客戶消費者。4：做足濃厚商業環境帶動招商做市5：做足商業文章，正式啟動項目招商，系統梳理項目經營前景做勢6：做實項目的招商、服務和管理。最大程度開發和積累客戶資源，通過整體統一管理、統一策劃、統一宣傳完全成商業內涵做事商家經營的本質追求：利潤最大化和成本最小化是商家對商業物業及商業購物中心投資決策的重要原則，即商業的運營成本是商家考慮經營的重要因素-商業運營成本！以上本項目商業類調研及本項目產品規劃方案等 | 在未完善及需要優化的節點上，將依據后期實際的商業設計方案出稿后再作優化與完善分析；并綜合以后項目的業態定位及搭配，在加上租金的因素，最后再結合客戶的洽談需求情況，匯總后在優化調整此商業體的布局與規模；并在提出更加合理化的建議方案 ！請提寶貴意見。謝謝！