1、 XX國際商務大廈物業管理方案一、 大廈概況XX國際商務大廈位于惠州江北中心區是惠州市的行政中心、商務中心和文化中心，將被打造成為惠州未來的CBD（中央商務區）。XX國際的開業勢必將會有吸引眾多世界五百強企業進駐這一區域，其一流的設施設備，一流的地理位置等等都決定了XX國際寫字樓將代表惠州最新一代世界頂級標準的純商務寫字樓。要打造一流的甲級寫字樓就必須緊跟國際潮流，形成管理的國際化、人性化、智能化，空間的舒適性和實用性，數字化、節能化相結合，為客戶提供安全、舒適、便捷、商務的星級化管理是我們今后努力的目標。第二章 管理目的和范圍一、管理目的：1、保持物業的完好程度。通過加強對大廈整體物業的維護

2、、養護和對客戶提供的服務，防止因使用不當而損壞物業。2、維護大多數客戶的利益，加強宣傳，與客戶一起，共同營造一個安全、舒適、和諧的娛樂、購物及辦公環境。3、加強宣傳和管理，引導廣大客戶正確使用物業、公共設施設備和場地。4、加強對大廈實行社會化、專業化、一體化管理，不斷提高服務管理質量，維護和提高德威物業公司的社會聲譽。5、以良好的服務維護和提高德威地產的社會聲譽和德威物業公司的管理品牌，促進房產開發、銷售、物業管理的良性循環，使該大廈物業保值升值。二、管理范圍：XX國際商務大廈第三章 管理原則、方式和內容一、管理原則： 本著“優質、誠信、創新”的管理方針，實行“以人為本、真誠服務、報效社群、創

3、物業品牌”為服務宗旨，把XX國際商務大廈管理成惠州一流的商業寫字樓旺地。二、管理方式： 公司依據國家物業管理條例及相關法律法規，全權委托惠州德威物業管理有限公司對XX國際商務大廈實行綜合一體化管理。德威物業管理有限公司在管理合同期內對XX國際商務大廈負責制訂年度管理目標和簽訂經濟目標管理責任書，獨立核算，實現社會效益、經濟效益和環境效益的同步發展。三、管理內容：1、對發展商委托的物業負責收取租金及管理費等。2、大廈房屋建筑本體共用部位（天面、梁、柱，內外墻體和基礎等承重結構部位，外墻面，樓梯間，走廊通道、門廳等）的維修養護和管理。3、 大廈及外圍公共部分的秩序維護（租賃房屋范圍內的治安秩序和安

4、全防盜措施由使用方自行負責）。4、公共綠化、公共環境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位及外墻）的清潔衛生，垃圾的收集，清運（不含商場內的垃圾和管理）。5、室內外停車場的管理。6、大廈房屋建筑本體共用設備設施（共用的上下管道，共用照明，供水設施，商業配電系統、消防控制中心及辦公樓的設施設備等）的維修、養護、運行和管理。7、大廈規劃紅線內屬物業管理范圍的公共設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、沙井、綠化、地下泵房、路燈、室內外停車場等）的維修、養護和管理。8、大廈內的各項配套服務設施的維修，養護和管理（不含商場內部設備設施）。9、物業及物業管理檔案、資料。第四章 總體目標和分項指標一、 總體

5、目標：在委托管理合同期內按照“安全、清潔、優美、舒適、方便”目標進行管理服務，并承諾XX國際商務大廈所有建筑物及配套設施完善、竣工驗收合格，交付使用一年內達到惠州市物業管理優秀大廈的管理標準，二年內達到省優標準，三年內達到國家示范大廈的管理標準。二、 分項指標：1顧客滿意率95%以上；2)管理服務年有效投訴率5以下，處理率、回訪率100%；3)房屋完好率、公共設施完好率98%以上；4)衛生、消殺、環境綠化市級達標率100%5)維修及時率、合格率100%；6)因管理責任造成的重大刑事案件、進場進庫機動車被盜事故為零；7)杜絕因管理責任造成的重大火災事故、安全事故；8)費用年收繳率在98%以上；9

6、)保證提供充足的資源；第五章、 開業初期具體管理思路1、 成立XX國際商務大廈管理處，委派管理處經理、機電工程師，管理員、水電維修工到位，其他管理人員分步到崗，落實管理用房和員工宿舍，了解隱蔽工程及管線的走向，做好各項籌備工作。具體組織架構配置如下：序號崗位人員編制職責1管理處經理1人負責大廈的全面管理2機電工程師1人主要負責設施設備管理3安全管理員1人主要負責消防、安全管理4行政管理員1人主要負責文檔、清潔綠化管理5收費員1人負責收費工作，接待來訪等6水電工10人負責設施設備的維護7護衛員36人負責大廈的安全巡查8清潔工10人負責大廈的整體清潔。9綠化工1人負責大廈綠化環境。2、 成立前期介

7、入小組：在大廈施工階段管理處組成一個2至3人的前期介入小組，最好是在開業的三個月之前，與開發商、施工單位銜接介入大廈的施工管理，完善物業的使用功能，改進物業的具體設計，更好地監理施工質量，為竣工驗收和接管驗收打下基礎，就房型的設計、供電供水、污染處理、電信、道路、綠化、管線走向、服務配套設施及平面布局等方面提出建設意見。主要做好下幾方面的工作：1） 審閱設計圖紙，提出有關樓宇結構布局和功能方面的改良建議；2） 提出設備配置或容量以及服務方面的改良意見；指出設計中遺漏的工程項目。3） 熟悉線路管道的鋪設走向，對設備安裝的質量進行監督、調試等。3、成立接管驗收小組，了解大廈的設備設施，熟悉設備的構

8、造、性能、強弱電、給排水的走向及存在問題，填寫有關質量記錄，以便盡快得到解決。A、移交接管驗收遺留問題統計表。B、公共配套設施接管驗收表。C、公共配套設施接管驗收遺留問題統計表。D、機電設備接管驗收遺留問題統計表。XX國際商務大廈資料的移交接管。1）產權資料（復印件）：A、項目批準文件B、用地批準文件2）政府職能部門驗收合格資料：A、市政部門驗收意見； B、環保部門驗收意見；C、供電部門驗收意見；D、質量監理部門驗收意見；E、園林綠化部門驗收意見；F、供水部門驗收意見；G、房產管理部門驗收意見；H、消防部門驗收意見；I、規劃設計部門驗收意見；J、有線電視工程驗收合格證；L、其它有關資料。3）工

9、程技術資料（原件）：A、大廈竣工總平面圖。B、道路綠化竣工圖。C、電力竣工圖。D、給、排水、消防竣工圖。E、電話電視線路竣工總平面圖。F、路燈竣工圖。G、建筑、結構、電氣、水道竣工圖。H、泵房及水池建筑、結構、電氣、水道竣工圖。I、其它相關圖紙。4）設備資料（原件或復印件）：A、水泵房設備有關合格資料； B、閉路監控系統合格證、線路圖。C、發電機合格使用說明書；D、消防控制系統資料；E、電梯設備有關合格資料；F、其它必要的有關資料。接管驗收程序：1）開發商通知管理處接管驗收；2）管理處驗收小組按程序文件接管入伙控制程序核對所接收的資料，簽發驗收復函。3）管理處驗收小組同移交人對房屋質量，使用功

10、能、外觀質量，公共配套設施設備等進行接管驗收。4）對驗收中發現的質量問題，由驗收小組填寫各類質量遺留問題統計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核。5）對室內物件無明顯不全，符合檢驗標準要求的房屋由管理處接收鎖匙，承擔保管責任。房屋接管驗收項目及標準。1）驗收項目梁、柱、板主體，墻體，分戶鐵門，陽臺護欄、供水系統、排污管道、地漏、窗戶、水表、電表、有線電視系統等。2）驗收標準：參照建設部頒布的房屋接管驗收標準及滿足使用要求。公共設施接管驗收項目及標準1）驗收項目：基礎設施：天面、有線電視系統、消防設施、照明燈具、綠化、道路、車庫、沙井、檢查井、化糞池、圍墻設施等。2）驗收標準：參照建設部

11、頒布的房屋接管驗收標準以及達到設計要求。公共設備接管驗收項目及標準1）驗收項目：供水、消防、電梯、閉路監控、發電機、變壓器等。2）驗收標準：各項設備驗收合格證及達到設計使用要求。接管前的準備工作：1）編制客戶租賃的工作方案；2）核實擬定的各類人員的配備和到位情況；3）了解員工宿舍的落實情況，籌備員工飯堂；4）準備租賃的相關資料，作好各種表格和資料的印刷。如客戶手冊、物業管理合同、租賃合同、客戶登記表、檔案袋、裝修申請表、裝修巡查表、各種標示牌，裝修管理守則等。5)擬定物品采購計劃。第六章 大廈日常管理運作原則：全面推行ISO9000管理體系。大廈內日常機電運行、房管事務、治安、車輛、清潔、綠化

12、、社區文化、設施維護保養統一納入公司ISO規范運作范疇，嚴格執行安全護衛工作手冊環境管理工作手冊、消防工作手冊辦公室工作手冊管理處工作手冊財務工作手冊維修保養工作手冊，注重每一個服務項目的人員培訓、考評，加強日檢、周檢、月檢。1、 房管事務管理處的日常房管事務管理，按照公司ISO管理體系維修保養工作手冊規范運作。具體工作如下表：工 作安 排8：00-8：30處理客戶申報投訴；8：30-9：30巡視；9：30-12：00跟蹤監督；14：00-15：30整理檔案；15：30-16：30巡視；16：30-18：30走訪、回訪。考核標準工 作內 容跟蹤監督日常：3遍天； 巡 視日常：2遍天； 走 訪隨

13、時回 訪處理率：100，回訪記錄100。檢 查內 容及 處理 方法日 檢項 目1裝修巡視2投訴接待3違章檢查4車輛管理5治安6清潔7綠 化8維修9機電設備10員工宿舍11內務巡視。處 理方 法1記錄巡視發現的問題，搜集客戶的反饋意見； 2對巡視中發現的問題，分類進行處理； 1)填寫管理日記表； 2)發現的維修不合格，填寫維修記錄，安排維修；3)即行關閉輕微不合格項； 4)發現違章行為按“違章處理規定”執行； 5)發現嚴重不合格，填寫糾正措施報告。周 檢項 目全面檢查大廈各項工作，著重對房管日檢中發現的不合格項進行檢查處理。處 理辦 法管理處經理對發現的不合格項及時整改，嚴重不合格項填寫糾正措施

14、報告，并上報公司工程維修部。考 核標 準平時日檢、周檢、月檢按ISO管理體系考核標準。 2設施設備管理：XX國際大廈的設施設備全部是采用國際領先的材料,設施設備管理是重中之重,大廈最主要的設備由發電機、高低壓配電系統、水泵系統、中央空調系統、消防報警系統、智能道閘系統、監控系統等系統組成。要做好設施設備的維護，確保大廈的安全，在設施設備的管理上要做好以下工作：1） 建立健全水電班組織機構：根據大廈的設施設備規格高的情況,管理處需設置一名具有豐富經驗的機電工程師主要負責設施設備的維修、保養，設施設備的正常運轉；隨時檢查各種設施、設備的技術狀況，及時提出維修解決辦法，制定維修計劃和方案，負責設施設

15、備的接管驗收工作，負責公共用水用電統計匯總及分析，公共水電費的分攤方法。管理處需招聘10名具有在大廈設施設備管理經驗，具有相關特種操作證書的水電工，分為設備運行班和維修班二個班，設備運行班按24小時三班運轉，每班2個人，共6人，保證設施設備24小時正常運行；維修班上白班共4人，負責日間設施的日常維修。具體崗位設置如下：序號崗位人員編制值班時間1班長1人08：00-12：00；14：00-18：00。2設備運行班2人/班*3班主班: 上午8:00-12:00 下午14:00-18:00;副班: 中午12:00-14:00 下午:18:00-0:00;夜班: 0:00-8:003維修班3人08：0

16、0-12：00；14：00-18：00合計：10人備注：每10天換班一次。2） 建立健全各項規章制度：主要建立各項設施設備的運行操作規程，設備管理制度，各種設施設備的運行記錄，年度保養計劃，水電工培訓計劃，有償服務方案維修方案等。3） 制定詳細的寫字樓公共水電費分攤測算方法，根據大廈的特點，節能降耗。4） 于供電局、自來水公司、消防局、施工安裝等做好溝通協調工作，發現設備存在隱患，及時安排人員維修，確保大廈設施設備的正常使用。5）大廈及公用設施機電運行、養護運作按照公司IS0管理體系維修保養工作手冊規范運作。具體工作如下表：主 要內 容運行組值班：保障大廈供水供電、電梯空調等正常運作并做好記錄

17、； 巡視：巡視設備房和設備運行情況，做好巡查記錄； 秩序：搞好設備房的物品管理，加強安全防范工作。維修組負責機電設施、設備的各項維修、保養工作，并做好記錄； 定期清潔所管設備和設備房；負責對設備設施進行全面巡視、檢查，發現問題及時處理。檢 查項 目及 處理 方法檢 查項 目1低壓配電柜2干式變壓器3柴油發電機4水泵5水池、水箱6風機7閉路督控系統8對講報警系統9空凋設備10火災報警控制系統11、氣體自動滅火系統12消火栓13疏散出口批示燈14自動噴水滅火系統15煙、感系統16干粉滅火器。處理方法按照公司ISO標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項填寫糾正措施報告上報公司工程維修部。 考 核

18、標 準日常周檢、月檢考核按ISO質量標準；年終考核按國家“優秀示范大廈”標準考核。 日常維修養護：大廈及公用設施維修、養護運作按照公司IS0管理體系維修保養工作手冊規范運作。具體工作如下表：工 作安 排機電運行：24小時 8：00-8：30處理申報投訴；8：3010：00跟蹤監督；10：30-12：00維修養護；14：00-15：30巡視維修養護； 15：30-17：00整理記錄；17：00-18：30回訪。主要工作房屋本體室內：小修30分鐘，般故障2小時，不超過8小時，較難故障3天內。48小時跟蹤驗證。 樓梯、墻面：發現問題按原樣及時修復，每年全面檢查一次，45年全面修補刷漆一次天面：每年全

19、面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發現破損及時修補。公共設施室內污水系統：每月檢查一次，發現問題及時修補。道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修；天線：每月檢查l遍，隨壞隨修；明暗溝：每周檢查I遍，隨壞隨修；供水電氣：每月細查1遍，即壞即修，中大型維修通報公司工程維修部協作；樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修。檢查項目及處理方法檢查項目1地基基礎2梁柱板主體3墻體4頂棚5樓梯扶手6公共門窗7隔熱層、防水層8水箱水池9天面扶欄10；消防設施11信報箱12標識13樓板地面磚14上下雨污水管15.設備房16道路17電纜溝蓋板18路牙19給排水20路燈21清潔設備22娛樂設施。 處理方法按照公司ISO標準，對輕

20、微不合格項進行整改，嚴重不合格項填寫糾正措施報告，并上報經理處理。考核標準日常周檢、月檢考核按ISO管理體系標準；年終考核按國家建設部考核標準。3、 治安、消防、車輛管理：治安、消防工作是大廈管理的重點,大廈的安全要實行24小時治安監控管理制度,具體管理思路如下:1) 建立健全安全保衛組織機構：根據大廈的實際情況，管理處設一名安全管理員下設三名護衛班長每班12名護衛員的護衛隊伍，主要負責大廈安全、消防、車輛管理工作。 具體崗位設置如下:序號崗位人員編制值班時間1班長1人/班主班:上午8:00-12:00 下午14:00-18:00;副班:中午12:00-14:00 下午:18:00-0:00;

21、夜班:0:00-8:00(每10天換班一次)。2東門崗2人/班3南門崗2人/班4廣場巡邏崗2人/班5車庫巡邏崗2人/班6監控室1人/班7樓層巡邏崗2人/班合計：12人/班*3個班=36人2） 完善公共區域的安全防范設施：要招投標安裝購置一批高性能的治安防盜系統，消防報警系統等等，采取技防和人防相結合。3） 建立健全各項規章制度：根據實際情況，制定一套完善的各崗位操作流程、標準、規章制度，員工獎罰制度，規范員工的行為，做到獎懲有依據。 每月評選一次優秀員工，每年評選一次優秀員工表彰先進。4） 每年通過考核采取員工競爭上崗機制，制定詳細的競爭上崗計劃。5） 定期為護衛員進行培訓：制訂詳細的年度、月

22、度培訓計劃，培訓內容主要是崗位操作技能，服務意識，禮節禮貌，公共區域如何巡查，崗位職責，規章制度、突發事件的處理、案例培訓、消防安全知識等。6） 要定期給員工組織安排一些員工業余生活活動，加強宿舍管理，提高員工團隊凝聚力。7） 定期組織護衛員進行大廈消防演練，緊急集合演練，培訓消防知識，確保員工熟悉大廈消防設施設施設備，能快速啟動消滅火災隱患。8） 加強溝通了解員工思想狀況：管理處應該通過定期召開員工座談會，各班班班會，與員工單獨溝通的方式，了解員工的思想狀況，穩定員工隊伍，避免員工非正常流失。9）與當地派出所緊密聯系，接受當地派出所的指導，10）按照公司ISO質量體系安全護衛工作手冊、消防工

23、作手冊規范運作。具體工作如下表：工作 安排定崗檢查進出口、停車場：24小時；流動巡查消防設施： l遍月大廈安全、違章行為、車輛停放24小時車輛保管： 24小時 突發事件：90120秒，責任保安或車輛管理員到達現場；學習訓練訓練：1次天；演練：1次月。培訓：按公司制訂的培訓計劃。檢查項日及處理方法檢查項目1查可疑人員、外來人員； 2查違章停車、違章裝修； 3查室外施工、搭建情況； 4查亂擺賣現象； 5查高空拋物、亂扔垃圾現象； 6查破壞綠化、占用綠地現象； 7查漏水、漏電、漏氣現象； 8查房屋本體設施和公共設施情況。處理方法按照公司ISO管理體系標準，對輕微不合格項即時糾正或報相關主管處理，嚴重

24、不合格項填寫糾正措施報告，并上報經理處理。考核標準平時按ISO管理體系考核標準；年終按國家建設部規定的考核標準。4、 清潔衛生管理：清潔綠化管理也是大廈管理的一面鏡子，做為一個綜合性的甲級寫字樓，需要具備高標準的清潔衛生服務，為客戶提供舒適、整潔的環境，大廈開業初及開業后我認為要做好以下工作：1） 大廈開業初期的拓荒工作：可采用招投標方式聘請惠州具有專業保潔能力的公司進行一次大廈的全面拓荒工作。或者自行組建清潔工隊伍，具體崗位設置如下：序號崗位人員編制值班時間1清潔班長1人/班早班：06：30-11：30；晚班：14：00-17：00。2廣場崗2人/班早班：06：30-11：30、19:00-

25、22：00；晚班：11：30-19：00。3車庫崗2人/班早班：06：30-11：30晚班：14：00-17：004大堂崗1人班早班：06：30-11：30；晚班：14：00-17：00。5消防通道崗1人/班早班：08：00-12：00；晚班：14：00-18：00。合計：7人/班*3個班=10人；備注：每10天換一次班，每月1、11、21為換班時間。2） 開業后的清潔衛生管理工作，也可分為外包管理或自行管理兩種，外包管理的優點在于可以利用專業清潔公司的清潔技術，清潔工具為大廈提供專業的清潔，目前商業性的寫字樓多采用此種方式，可以效地節省人力，財力開支，待一年之后可自行管理。3） 大廈清潔綠化

26、工作的重點是：做好廣場的保潔，廣場地面油跡、污跡、口香膠跡較多，容易污損地面，要通過專業的清潔藥劑及時清除，廣場需安排二至三名清潔工輪班保潔，車庫及寫字樓公共區域的保潔，可根據寫字樓不同的上下班時間，進行合理的崗位調整。4） 制定詳細的規章制度，崗位操作規程、標準、崗位導引書等，并對員工進行培訓。5） 重點每年需至少對外墻進行一次清洗，每月對廣場地面用洗地機清洗一次。6）按照公司ISO質量管理體系環境管理工作手冊規范運作。 具體工作如下表：工 作安 排6:007:30通道清掃；7:308:00垃圾清運；8:009:00道路清掃；9:0012:00大堂、電梯轎廂清潔；14:0014:30垃圾清運

27、；14:30-17:00樓面保潔。工作內容地面清潔每月用大面積沖刷一次；隨時巡回保潔樓間保潔清掃3遍周；清洗2遍月；垃圾清運清運2遍天；洗車1遍天；電梯轎廂保潔2次/天；通道大堂每小時拖掃1次；外 墻清洗1次/年；消 殺1遍月；檢查項目及處理辦法檢查項目1馬路、人行道、綠化地、排水溝； 2停車場、崗亭； 3垃圾箱、垃圾中轉站、化糞池； 4污、雨水井和沙井；5電梯、樓道、樓梯、走廊、樓道燈具； 6墻面、窗、扶手、電子門、消防栓、管、電表箱、信報箱等； 7天面； 8值班室、辦公室、衛生間； 11、除四害。 處理辦法按公司ISO管理體系標準，對輕微不合格項自行關閉，嚴重不合格項上報管理員和經理并提出

28、整改方案加以糾正。考核標準日常日檢、周檢、月檢按ISO質量考核標準；年終按國家建設部標準考核。 5、綠化養護管理：按照公司ISO質量體系環境管理工作手冊規范運作。具體工作如下：工作安排6：309：30澆水、施肥；9：3012：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；14：00-16：00殺蟲、補缺、保潔；16：田18：30澆水、施肥。 工作內容整形造型2次月； 施 肥春秋各1遍澆 水因時因地制宜按需供水；澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜； 除雜草中耕1遍季；平時1遍天，下雨天除外；補 缺視缺苗情況及時補缺殺 蟲1遍月，發現害蟲立即消滅檢查項目及處理方法檢 查項 目1喬木整枝、造型修剪；花卉

29、、樹木施肥； 2灌木、綠蘺、樹木、草地、花卉澆水； 3除雜草； 4補栽補種； 5治病殺蟲； 6清理枯枝落葉、綠地石塊； 7松土； 8防風防澇處 理辦 法按照公司ISO管理體系標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項匯報公司質管部部，并提出糾正措施。 考核標準日常按ISO質量考核標準；年終按國家建設部標準考核。6、客戶租賃的管理：租賃流程圖：看房洽談簽訂租賃合同發相關資料抄水電表交費發放鎖匙歸檔。1）看房：管理員陪同客戶查看所租用的房屋，并填寫房屋租賃登記表；2）洽談：價格、期限、注意事項等。3）簽訂合同：租賃合同4）發放資料：A、客戶手冊；B、租賃合同C、客戶登記表；5）抄水電表：水電維修工

30、與客戶抄水電表底數；6）收費：按合同約定計收租金及管理費；7）發放鎖匙：發放給客戶該房鎖匙。8）歸檔：把客戶的有關資料進行歸檔，并存入電腦。7、房屋維修工作的管理：維修工作流程： 客戶報修 現場查看 人為或客戶責任損壞 自然老化管理處維修，客戶支付費用。管理處維修，保修期內，費用由施工隊支付，非保修期，費用由管理處列支。驗收歸檔第七章 采取的主要管理措施 1、系統培訓：為確保XX國際商務大廈管理早日走上正軌，實現管理目標的承諾，公司將嚴格按照ISO質量體系文件的培訓規定，科學系統地對管理人員進行全面培訓，確保管理人員100持證上崗，全員年培訓率達100，合格率達100。2、從接管開始在XX國際

31、商務大廈推行ISO質量管理體系實施管理，在半年內建立運行體系并達到認證的條件。3、安全防范：采取人防、技防和宣傳相結合的原則，確保XX國際商務大廈隨時處于安全狀態。1)加強制度落實。A根據地理位置、周邊環境，合理布崗，由各護衛班輪流換防，責任承包。B要求護衛員嚴格按照公司IS0物業管理體系文件安全護衛工作手冊規范運作，文明執勤，規范上崗。對照護衛員日常行為，嚴格執行由安全管理員負責護衛員的日檢、管理處經理負責周檢、公司管理者代表組織月檢的逐級檢查制度，確保護衛員隊伍的素質和服務水準。C專人負責調控中心，確保24小時全方位監控。D加強崗位。護衛員擬設固定崗、巡邏隊，整個大廈24小時全方位檢查，明

32、確責任區，劃分責任人。E堅持查崗制度。護衛隊長、管理員、管理處經理按公司IS0程序文件規定的頻率不定期夜間查崗，并根據查崗情況給予通報，漏崗、脫崗者按公司規定處罰。F加強大廈內流動人員及外來人員管理和防范，建立商戶和流動人員檔案，并定期核查。 G落實安全責任制，明確責任人。公司與管理處、管理處與護衛隊長簽訂治安目標管理責任書，明確責任和工作標準，并分級跟蹤驗證、考評。同時，各級領導又是防火責任人，全體護衛員、清潔工、水電工都是義務消防員和治安應急分隊隊員。2)加強車輛管理。XX國際商務大廈是集商業、娛樂、辦公為一體的綜合大廈，今后的車輛停放、車輛管理難度較大。我們將采用防盜、防劫車輛的智能IC

33、管理系統進行嚴格管理，在車場安裝24小時智能監控系統，確保在場在庫車輛被盜為零。 4、清潔衛生。為維護XX國際商務大廈良好的硬件設施，尤其是搞好各層大堂的設施及部分高檔辦公室的保養，擬購置意大利超寶洗地機、及塵吸水機、刨光機各一臺，從先進的設備配置著手，加強對清潔工的培訓，并定期做好大堂地面的拋光處理，從而達到最佳的維護、保養。5、加強與客戶之間的聯系和溝通，多渠道開展宣傳活動。編制XX國際商務大廈客戶手冊，詳細介紹德威物業管理公司的服務宗旨，企業精神以及公司與管理處可以提供的服務項目，物業管理各項法規、客戶須遵守的管理規定等。主要內容有：公司介紹、XX國際商務大廈概況、管理處的人員分工、如何

34、投訴和提出建議、租金及管理費繳交注意事項、裝修規定、租賃事宜、保潔規定及措施、安全措施；水、電、氣的使用和管理規定、物業管理用途的限制、電視接收管理規定、公共設施管理規定、寵物管理規定、安裝空調機的規定、防火須知、噪音限制、泊車、常用電話號碼以及處罰規定等。手冊一戶一冊并簽字領取。6、從管理XX國際商務大廈前期開始即導入企業形象視覺識別系統，建立統一的標識、標牌系列。包括：大廈平面圖、公共設施指示牌、宣傳欄、衛生、綠化、消防警示牌等，塑造XX國際商務大廈高尚、文明的文化氛圍。IS0的規范運作和VI的有效結合所產生的良好的物業管理效應必將提高XX國際商務大廈的知名度，從而達到提高德威物業管理公司

35、的知名度，促進XX國際商務大廈物業的保值和升值。 7、接管后，擬在XX國際商務大廈接通互聯網，運用科耐物業管理系統、EOE企業內部管理網絡，迅速與公司各職能部門及其它住宅區管理處進行信息交流，從而使大廈的管理水平達到智能化的高度。8、管理處要設定較高的管理目標一年內參評“惠州市物業管理示范大廈”，三年內“參評全國物業管理示范大廈”。第八章 收費內容、標準及需說明的事項一、物業服務費收費標準： 1、寫字樓：6-8元/平方米.月；2、商 場：8-10元/平方米.月； 3、汽車庫/車位：250元/位.月（室內）200元/月（室外）。二、水 費：1、 商業用水：3.38元/立方米；按實際用量加自來水損

36、耗及公共用水分攤用量向甲方繳納，由甲方代收代繳。2、 公共用水：包括廣場噴水池、大廈清潔綠化用水等按實分攤, 由甲方代收代繳。 三、電費： 1、自用電：1.0366元/度，按實際用量加變損和電網損耗分攤用量向甲方繳納，由甲方代收代繳。2、公共用電：包括公共照明、智能電子監控、電梯電費、二次供水電費等按實分攤，由甲方代收代繳。四、臨時停車服務費：（具體如下表所示）車型臨時停放計費按月停放計費說明第一時段：8時至22時第二時段：22時至次日8時露天停車場室內停車場小型車（2噸以下人貨兩用車，20座以下各類型客車510200250跨時段計費：1、臨時停放不足15分鐘不得收費。2、停放時間在3小時內的

37、（含免費時段）按第一時段標準計收；3、停放時間超過3小時的（含免費時段），按第二時段標準計收；4、同一車輛在同一個停車輛24小時內多次進出停放的，收費總額不能超過兩個時段標準之和計費。大型車（2噸以上10噸以下，20座以上大客車）510200250摩托車100/元.月（暫定）五、裝修管理費：（具體如下所示）1、裝修押金：10元/平方米；2、裝修管理費：5元/平方米；3、辦理裝修施工許可證及裝修管理規定：每份交納工本費20元；4、辦理施工人員出入證：每人交納工本費用5元。六、中央空調使用費：（具體如下所示）每年3月至10月共計8個月,按13元/M2.月單價向甲方交納(包含中央空調所使用的電費)七

38、、大廈外墻清洗費： 根據清洗的實際價格,每年清洗一至兩次,由客戶按實分攤。二、說明事項1、寫字樓客戶員工車輛停放費的收取標準，可采取月包干方式。2、每層兩臺小中央空調，辦公寫字樓的中央空調的計費方式建議按排氣量（或面積）計費。第九章 需完善及購置設備費用一、管理用房和管理經費來源1、管理用房 開發商應提供管理用房，并具備基本辦公及居住條件。2、管理經費來源 1)管理服務費 商業廣場管理服務費收費標準按物價部門批準的價格收取。 2) 車輛停放費、車輛場地使用費。 3) 向客戶提供多種有償便民服務費如廣場活動使用費。 4) 其它政策規定應收取的費用。3、增收節支措施 1）增設一些客戶歡迎的便民有償

39、服務項目，以彌補管理經費。 2）根據“精干、高效”原則，推行IS0國際標準規范管理。在保證IS0人力、財力、物力資源的同時，選拔一專多能型管理人才，精簡人員，提高工作效益。 3）抓好大廈的綜合管理，加強巡視監督，杜絕違章和人為破壞公共設施現象，盡量減少維修費用的支出，從而降低管理成本。 二、設備購置A、辦公用品費用明細表名稱數量單價金額備注摩托羅拉對講機17部1500元25500元含兩電一充電腦3部4500元13500元打印機（激光）1臺1800元1800元復印機1臺8000元8000元沙發2套2500元5000元會議桌1套6000元6000元印刷各種表格1批5000元5000元文件柜2個45

40、0元900元經理辦公桌1套2500元2500元辦公桌10張250元2500元辦公椅15張30元450元彩印客戶手冊200本10元2000元衣柜17個250元4250元鐵架床20張 230元4600元各類員工服裝12700元小計 94700元B、環保工具名稱數量單價金額備注電動噴霧器1臺2,000元2,000元垃圾桶17套900元15300元垃圾車4輛800元3200元果皮箱30個250元7500元多功能檫地機1臺3800元3800元刨光機（打蠟機）1臺7800元7800元高壓水槍1臺3700元3700元其它500元小計43800元C、維修工具名稱數量單價金額備注沖擊鉆1把20002000磨機1

41、臺5001000臺鉆1套20002000手電鉆1把3001000套筒扳手1套300300開口扳手1套150150梅花扳手1套200200活動扳手1套150150大活動扳手2把100200液壓鉗1套50050012級鋁合金梯1把 500500電焊機1部10001000萬用表2個190380鉗形電流表1個150150切割機1臺12001200管鉗4把500500打牙機1套600600臺虎鉗1套300300貨架200工具袋4個40160絕緣手套300轉速表1個300300兆歐表1個500500其它2500小計16090合計：A+B+C+=154590元隆生商業廣場營業支出測算明細表（例）（管理處共4

42、3人，其中管理人員3人、操作層40人）項 目預計發生額備 注營業費用辦公費25440按40元/人.月計算電費（公共）212573電梯：3臺15KV9t30天12月0.976=142300水泵、照明等：6000KV0.97612月=70272水費（公共）29856包括清潔、綠化、公共場所用水等，按每月800T計，即：800T3.11元/T12月=37320綠化衛生費46500含每年清洗一次外墻費用，大廈立面約15000M，清潔費按1.5元/ M；日常清潔綠化費按每月2000元計。勞動保障費25440按40元/人.月計算物料消耗24000按每月2000元計保險費5000含公共管理責任保其他20000含電梯日常維修費房租19200租兩套員工宿舍房的費用小計408009營業成本工資774000按人計算折舊費5000電梯保養年審費43740維護保養費按280元/月.部計，年審費1500元/年.部福利費180600按350元/人.月計算，含員工社保費。小計1003340分攤公司管理費250000按收取管理費比例分攤。總計1661349