1、吳江世德堂改建項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)商業(yè)計(jì)劃書(shū)摘要1. 公司基本情況吳江靜思園于1993年開(kāi)始建造，2003年對(duì)外開(kāi)放，2006年接待游客量突破50萬(wàn)人，年凈利潤(rùn)近800萬(wàn)元。2. 主要管理者情況靜思園園主陳金根先生，民營(yíng)企業(yè)家，以苦干、誠(chéng)信聞名，從事企業(yè)經(jīng)營(yíng)已有三十多年，熱心各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，2002年被評(píng)為蘇州市先進(jìn)個(gè)體工商業(yè)主、江蘇省十大新聞人物之一，現(xiàn)為吳江市政協(xié)委員。3. 項(xiàng)目定位世德堂項(xiàng)目的功能定位主要有四項(xiàng)：高檔賓館、主題餐飲、高檔會(huì)所、觀光旅游，與靜思園-同里旅游景區(qū)以及靜思園其他項(xiàng)目形成功能互補(bǔ)，以滿足游客多方位的旅游消費(fèi)需求，從而提升靜思園中國(guó)奇石博覽中心旅游景區(qū)整體的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效

2、益。4. 項(xiàng)目特征世德堂改建項(xiàng)目地塊位于吳江市同里鎮(zhèn)明清街，計(jì)劃占地面積3,767平方米，是一個(gè)集高檔賓館、主題餐飲、高檔會(huì)所、觀光旅游于一體的中高檔旅游商業(yè)項(xiàng)目，是世德堂整體功能的延續(xù)和拓展。項(xiàng)目總投資為4,509.19萬(wàn)元。5. 市場(chǎng)空間目前，吳江市旅游相關(guān)消費(fèi)，如旅游住宿、休閑娛樂(lè)、餐飲等具有巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間；同時(shí)，吳江市周邊居民對(duì)休閑娛樂(lè)也具有相當(dāng)大的需求。6. 營(yíng)銷(xiāo)策略世德堂改建項(xiàng)目將采取全方位營(yíng)銷(xiāo)策略，并注重整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)推廣的系統(tǒng)性以及節(jié)奏性。通過(guò)打造一園一堂一石的黃金旅游路線來(lái)推廣本項(xiàng)目。7. 項(xiàng)目建設(shè)世德堂改建項(xiàng)目將于2008年1月正式開(kāi)工，并預(yù)期在2008年12月主體結(jié)構(gòu)基本完

3、成，2009年1月正式投入使用。8. 經(jīng)營(yíng)管理世德堂改建項(xiàng)目由靜思園下設(shè)的投資部進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作。9. 融資說(shuō)明銀行貸款2,800萬(wàn)元，2008年1月貸款到位，期限八年，利息（年利息按7.50%計(jì)算）每半年支付一次，2015年到期一次還本。10. 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)以2009-2018年為財(cái)務(wù)計(jì)算期，主要（稅后）財(cái)務(wù)指標(biāo)為：靜態(tài)投資回收期為3.54年（含建設(shè)期），動(dòng)態(tài)投資回收期4.66年（含建設(shè)期），凈現(xiàn)值1,417.11萬(wàn)元，內(nèi)部報(bào)酬率33.0%。11. 風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)很小，財(cái)務(wù)和管理風(fēng)險(xiǎn)也很低，可以控制和防范。目 錄第1章 企業(yè)主體情況61.1 企業(yè)背景61.1.1 企業(yè)歷史和資產(chǎn)結(jié)

4、構(gòu)61.1.2 企業(yè)所處的行業(yè)和發(fā)展規(guī)劃61.1.3 企業(yè)經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)和范圍61.1.4企業(yè)的主要產(chǎn)品和顧客61.1.5企業(yè)基本組織框架和管理模式61.2 企業(yè)團(tuán)隊(duì)研究71.2.1 企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)構(gòu)成71.2.2企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)人員履歷71.3 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析71.3.1企業(yè)基本運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)71.3.2企業(yè)盈利能力財(cái)務(wù)分析71.3.3企業(yè)償還能力指標(biāo)81.4 企業(yè)未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃8第2章 市場(chǎng)分析和項(xiàng)目規(guī)劃92.1 項(xiàng)目準(zhǔn)備過(guò)程92.2 項(xiàng)目的地理環(huán)境分析92.2.1 項(xiàng)目地址92.2.2 項(xiàng)目的地理資源分析92.3 項(xiàng)目所在地區(qū)政策分析102.3.1 招商政策102.3.2 稅收政策102.3.3

5、 政府各部門(mén)的支持程度102.4 項(xiàng)目所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境102.4.1 吳江市經(jīng)濟(jì)規(guī)模102.4.2 吳江市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)112.4.3 結(jié)論112.5 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和范圍11第3章 項(xiàng)目功能定位與建設(shè)123.1 功能定位123.1.1 整體定位123.1.2功能布局123.2 建設(shè)方案123.2.1 總體設(shè)計(jì)123.2.2建設(shè)進(jìn)度123.2.3市政配套133.2.3.1 停車(chē)場(chǎng)133.2.3.2景觀區(qū)133.2.4質(zhì)量控制和維護(hù)133.2.5主要的施工單位13第4章 市場(chǎng)戰(zhàn)略144.1 行業(yè)分析144.1.1 行業(yè)的整體現(xiàn)狀144.1.2 行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)144.2 客戶分析144.2.1 按目標(biāo)客

6、戶的地域劃分144.2.2 按目標(biāo)客戶的需求劃分144.3 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析144.4 營(yíng)銷(xiāo)策略154.4.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)154.4.2市場(chǎng)定位154.4.3市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)154.4.3.1 事件營(yíng)銷(xiāo)154.4.3.2 廣告營(yíng)銷(xiāo)154.4.3.3 洽談、研討會(huì)營(yíng)銷(xiāo)164.4.3.4 政府、協(xié)會(huì)營(yíng)銷(xiāo)164.4.3.5 文化營(yíng)銷(xiāo)16第5章 投資和資金籌措175.1 編制依據(jù)175.2項(xiàng)目總投資估算175.3投資計(jì)劃與資金籌措185.4銀行貸款償還計(jì)劃18第6章 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)196.1收入預(yù)測(cè)196.1.1 客房收入196.1.2門(mén)票收入196.1.3其他收入206.2 成本、費(fèi)用及稅金預(yù)測(cè)206.2.1 項(xiàng)目投資總

7、成本206.2.2 稅金206.3 效益分析206.3.1 盈利能力分析206.3.2 償還能力分析236.3.3 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析236.2不確定性分析236.2.1盈虧平衡分析236.2.2財(cái)務(wù)指標(biāo)分析236.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論23第7章 企業(yè)的營(yíng)運(yùn)和管理247.1 企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)和管理模式247.2 企業(yè)的人力資源規(guī)劃247.2.1 薪酬制度247.2.2 培訓(xùn)計(jì)劃247.2.3 激勵(lì)機(jī)制24第8章 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)258.1 政策風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策258.1.1 風(fēng)險(xiǎn)分析258.1.2 對(duì)策258.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策258.2.1 風(fēng)險(xiǎn)分析258.2.2 對(duì)策258.3 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策258.3.1 風(fēng)險(xiǎn)分析

8、258.3.2 對(duì)策258.4 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策258.4.1 風(fēng)險(xiǎn)分析258.4.2 對(duì)策25附件：相關(guān)證明資料及圖表261.企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照262.政府審批文件263.政府各職能部門(mén)征詢意見(jiàn)單264.財(cái)務(wù)分析報(bào)表26第1章 企業(yè)主體情況1.1 企業(yè)背景本項(xiàng)目投資主體為吳江靜思園。1.1.1 企業(yè)歷史和資產(chǎn)結(jié)構(gòu) 企業(yè)歷史靜思園位于吳江市松陵鎮(zhèn)與同里鎮(zhèn)之間，由吳江民營(yíng)企業(yè)家陳金根出巨資建造。從一九九三年起，在蘇州園林設(shè)計(jì)院和同濟(jì)大學(xué)幾位著名設(shè)計(jì)師的指導(dǎo)下，花費(fèi)十年時(shí)間建成。目前，已是國(guó)家4A級(jí)景區(qū)。 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)2006年，靜思園流動(dòng)資產(chǎn)為76,299,913.7元，固定資產(chǎn)788,540,000元,資

9、產(chǎn)總值864,839,913.7元；流動(dòng)負(fù)債2,331,304.2元，長(zhǎng)期負(fù)債58,000,000元，負(fù)債總額60,331,304.2元；所有者權(quán)益合計(jì)804,508,609.5元。1.1.2 企業(yè)所處的行業(yè)和發(fā)展規(guī)劃吳江市旅游產(chǎn)業(yè)將發(fā)揮吳江生態(tài)優(yōu)美、文化豐富的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造富有特色、體驗(yàn)性強(qiáng)的旅游精品，構(gòu)筑集“旅游、休閑、會(huì)展”多種功能于一體的大旅游產(chǎn)業(yè)。在主要景區(qū)打造一批“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”六要素集聚的旅游、度假、休閑勝地，與周邊景區(qū)形成黃金旅游線路，將吳江建成在國(guó)內(nèi)外有較強(qiáng)影響力的生態(tài)旅游中心、休閑度假中心、長(zhǎng)三角企業(yè)會(huì)議中心，塑造“千年水天堂，人間新吳江”的旅游新形象。實(shí)現(xiàn)到2010

10、年，接待國(guó)內(nèi)外游客1210萬(wàn)人次、年均增長(zhǎng)20%、接待境外游客96萬(wàn)人次、旅游總收入達(dá)145億元、年均增長(zhǎng)30%的目標(biāo)。1.1.3 企業(yè)經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)和范圍吳江靜思園為民營(yíng)企業(yè)家陳金根的私家園林，其主要經(jīng)營(yíng)范圍以旅游參觀為主。1.1.4 企業(yè)的主要產(chǎn)品和顧客靜思園是一座以“奇石”著稱(chēng)的私家園林，由奇石園、奇石山莊、奇石陳列展館區(qū)等組成，聚天下奇峰異石千余枚于一園。靜思園園林的游客主要是前往靜思園周邊地區(qū)游覽、出差、開(kāi)會(huì)的各地人士。1.1.5 企業(yè)基本組織框架和管理模式企業(yè)的基本組織框架如圖1-1所示，管理模式是園主、總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)制，各部門(mén)經(jīng)理直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。圖1-1 企業(yè)組織框架圖

11、園主總經(jīng)理副總經(jīng)理旅游開(kāi)發(fā)部行政管理部客戶服務(wù)部財(cái)務(wù)管理部1.2 企業(yè)團(tuán)隊(duì)研究1.2.1 企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)構(gòu)成園主陳金根先生，靜思園總經(jīng)理陳天紅女士，副總經(jīng)理周?chē)?guó)芳先生和徐建先生。1.2.2 企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)人員履歷靜思園園主陳金根先生，民營(yíng)企業(yè)家，以苦干、誠(chéng)信聞名，善于理財(cái)，迄今為止從事企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理已三十多年， 2002年被評(píng)為蘇州市先進(jìn)個(gè)體工商業(yè)主、江蘇省十大新聞人物之一，現(xiàn)為吳江市政協(xié)委員。靜思園副總經(jīng)理周?chē)?guó)芳先生，畢業(yè)于上海工程技術(shù)大學(xué)，有三十多年在國(guó)營(yíng)企業(yè)從事管理工作的豐富經(jīng)驗(yàn)，曾代表上海市化工局對(duì)化工系統(tǒng)的下屬企業(yè)開(kāi)展管理上等級(jí)考核、檢查。靜思園副總經(jīng)理徐建先生，本科學(xué)歷，經(jīng)濟(jì)師，主要擅

12、長(zhǎng)金融、投資管理。管理靜思園的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。1.3 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析1.3.1 企業(yè)運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)表1-1 企業(yè)運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)指標(biāo)數(shù)值總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷(xiāo)售收入/總資產(chǎn)1.6%非流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷(xiāo)售收入/非流動(dòng)資產(chǎn)1.8%流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷(xiāo)售收入/流動(dòng)資產(chǎn)18.4%有上述財(cái)務(wù)指標(biāo)可以看出吳江靜思園的運(yùn)營(yíng)狀況良好。1.3.2 企業(yè)盈利能力指標(biāo)表1-2 企業(yè)盈利能力指標(biāo)指標(biāo)數(shù)值說(shuō)明銷(xiāo)售利潤(rùn)=凈利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入53%越大，企業(yè)盈利能力越強(qiáng)資產(chǎn)利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)/總資產(chǎn)0.8%從一元受托資產(chǎn)中得到的凈利潤(rùn)權(quán)益凈利率=凈利潤(rùn)/股東權(quán)益0.9%企業(yè)的總盈利能力由相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)可以看出，吳江靜思園具有較強(qiáng)的盈利能力。1.3

13、.3 企業(yè)償債能力指標(biāo)表1-3 企業(yè)償債能力指標(biāo)指標(biāo)數(shù)值說(shuō)明短期償債能力營(yíng)運(yùn)資本=流動(dòng)資產(chǎn)-流動(dòng)負(fù)債73,968,610元流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債3272.8%高表明企業(yè)短期償債能較強(qiáng)速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債3272.8%現(xiàn)金比率=貨幣資金/流動(dòng)負(fù)債44%長(zhǎng)期償債能力資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額7%越低，償債能力越有保證產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債總額/所有者權(quán)益7%由吳江靜思園短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力財(cái)務(wù)指標(biāo)可以看出，其具有較強(qiáng)的短期和長(zhǎng)期的債務(wù)償還能力。1.4 企業(yè)未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃依托靜思園特有的文化底蘊(yùn)，進(jìn)一步完善景區(qū)內(nèi)景觀規(guī)劃和提升旅游休閑功能， 從而將靜思園打造成為享譽(yù)國(guó)內(nèi)外的著名景區(qū)

14、。加大靜思園旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、奇石展覽、旅游餐飲與休閑等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資與經(jīng)營(yíng)，構(gòu)建靜思園完整的旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，從而保證靜思園景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。第2章 市場(chǎng)分析和項(xiàng)目規(guī)劃2.1 項(xiàng)目準(zhǔn)備過(guò)程靜思園中國(guó)奇石博覽中心得天獨(dú)厚的地理位置保證了游客“行”的需要，其不斷開(kāi)發(fā)完善的園區(qū)景觀將“游”文化打造得淋漓盡致。通過(guò)靜思園中國(guó)奇石博覽中心區(qū)位研究發(fā)現(xiàn)，景區(qū)在“吃、住、娛”三個(gè)方面存在軟肋。通過(guò)對(duì)世德堂的改建，重新開(kāi)發(fā)其歷史建筑的商業(yè)價(jià)值，大大提升世德堂的檔次，可以彌補(bǔ)靜思園中國(guó)奇石博覽中心風(fēng)景區(qū)在這幾個(gè)方面的缺陷，打造一園一堂一石黃金線路組合，從而提升靜思園-中國(guó)奇石博覽中心及同里景區(qū)整體品牌效應(yīng)。2.2 項(xiàng)

15、目的地理環(huán)境分析2.2.1 項(xiàng)目地址項(xiàng)目地塊位于吳江市同里鎮(zhèn)明清街，東距上海虹橋機(jī)場(chǎng)80公里，南接318國(guó)道、西連蘇嘉高速公路、北離蘇州16公里，離南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)245公里、杭州145公里。 地塊與中國(guó)奇石博覽中心僅一街之隔。2.2.2 項(xiàng)目的地理資源分析2.2.2.1 交通條件吳江世德堂項(xiàng)目地處交通要道。附近有滬蘇浙高速公路、318國(guó)道（上海吳江浙江西藏）、蘇嘉高速公路、205省道、227省道（張家港杭州）等多條骨干公路經(jīng)過(guò)。同時(shí)，本項(xiàng)目處于由南京、無(wú)錫、蘇州、上海、杭州組成的三角區(qū)域內(nèi)（如圖2-1），該區(qū)域是全國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，也是世德堂主要的客源集中地。圖2-1 項(xiàng)目交通圖2.2

16、.2.2 旅游資源l 資源現(xiàn)狀同里鎮(zhèn)是目前江蘇省保存最為完整的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，以“小橋流水人家”著稱(chēng)；1981年，同里鎮(zhèn)被列為太湖風(fēng)景區(qū)十三個(gè)景區(qū)之一。1982年，同里鎮(zhèn)被列為江蘇省唯一的省級(jí)文物保護(hù)鎮(zhèn)；1995年，被省人民政府列為江蘇省首批歷史文化名鎮(zhèn)。2001年，中國(guó)奇石博覽中心被聯(lián)合國(guó)教科文組織列入世界文化遺產(chǎn)，是國(guó)家4A級(jí)景點(diǎn)。同里鎮(zhèn)有著2000多年的悠久歷史，留有豐富的歷史文化遺產(chǎn)資源。目前，同里鎮(zhèn)已開(kāi)發(fā)的旅游資源有：中國(guó)奇石博覽中心、嘉蔭堂、耕樂(lè)堂、世德堂、崇本堂、明清街、同里歷史陳列館等。l 資源優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目依托同里古鎮(zhèn)及靜思園等豐富的旅游資源，以旅游人群作為主要目標(biāo)客戶群之一，并與同里

17、古鎮(zhèn)、靜思園景區(qū)形成功能互補(bǔ)，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型住宿、娛樂(lè)及購(gòu)物功能，大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)。2.3 項(xiàng)目所在地區(qū)政策分析2.3.1 招商政策目前，吳江出臺(tái)的關(guān)于實(shí)施服務(wù)業(yè)新一輪“振興計(jì)劃”的工作意見(jiàn)中提出，要充分發(fā)揮大項(xiàng)目帶動(dòng)作用強(qiáng)、示范效果好的優(yōu)勢(shì)，以項(xiàng)目促投入、以投入促發(fā)展，帶動(dòng)服務(wù)業(yè)又好又快發(fā)展。同時(shí)，主動(dòng)調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，更加注重服務(wù)業(yè)投資創(chuàng)辦文化休閑旅游區(qū)，對(duì)太湖沿線各鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局、區(qū)域交通、生態(tài)環(huán)境、人文資源等進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、全面整合，構(gòu)筑“大旅游”體系，使之成為環(huán)太湖地區(qū)重要的休閑旅游區(qū)。2.3.2 稅收政策土地使用稅，6元/平方米；營(yíng)業(yè)稅，5%；城市維護(hù)建設(shè)稅，7%；教育費(fèi)附加，3

18、%；預(yù)征所得稅率，10%；地稅基金，0.3%。2.3.3 政府各部門(mén)的支持程度吳江市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快吳江旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、建設(shè)旅游強(qiáng)市的意見(jiàn)，要加大對(duì)旅游業(yè)的政策扶持力度，包括增加對(duì)旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)的財(cái)政性資金投入、增加對(duì)旅游宣傳的投入、鼓勵(lì)企業(yè)完善旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)等。2.4 項(xiàng)目所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境2.4.1 吳江市經(jīng)濟(jì)規(guī)模近年來(lái)，吳江市經(jīng)濟(jì)水平保持較快增長(zhǎng)，綜合實(shí)力不斷提升。2006年吳江市生產(chǎn)總值500.8億元，較2005年增長(zhǎng)24.2%。吳江市連續(xù)十多年位居中國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣(市)前列，2006年位列第九位。2006年第五屆全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)榜中，吳江列第四位。2.4.2 吳江市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

19、吳江市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展明顯加速。三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例達(dá)到3.72：63.22：33.06，工業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，服務(wù)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的影響越來(lái)越大。圖2-2為2005年吳江市三大產(chǎn)業(yè)比例狀況，圖2-3為2005年吳江市第三產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成狀況。圖2-2 2006年吳江市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 圖2-3 2006年吳江市第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2.4.3 結(jié)論吳江市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的蓬勃發(fā)展為本項(xiàng)目創(chuàng)造了有利的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。同時(shí)，本項(xiàng)目也把握了吳江市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)，并順應(yīng)產(chǎn)業(yè)調(diào)整的總體方向。2.5 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和范圍世德堂項(xiàng)目是一個(gè)集高檔賓館、主題餐飲、高檔會(huì)所、觀光旅游于一體的中高檔旅游商業(yè)項(xiàng)目，

20、是世德堂整體功能的延續(xù)和拓展。第3章 項(xiàng)目功能定位與建設(shè)3.1 功能定位3.1.1 整體定位集高檔賓館、餐飲、高檔會(huì)所、觀光旅游、休閑養(yǎng)生于一體的中高檔旅游商業(yè)項(xiàng)目，與靜思園-同里旅游景區(qū)以及靜思園其他項(xiàng)目形成功能互補(bǔ)，以滿足游客多方位的旅游消費(fèi)需求，從而提升靜思園中國(guó)奇石博覽中心旅游景區(qū)整體的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。3.1.2 功能布局本項(xiàng)目的功能體現(xiàn)在建筑布局上，主要分為世德堂賓館、世德堂高級(jí)會(huì)所、多功能會(huì)議廳、文化主題餐廳和體療中心。其中，世德堂賓館是本項(xiàng)目的主體，現(xiàn)有客房24間，將擴(kuò)建至60間。考慮到本項(xiàng)目地塊的地勢(shì)、原有景觀與建筑特點(diǎn)，南區(qū)為高檔賓館區(qū)和多功能會(huì)議廳，是相對(duì)安靜的區(qū)域，北

21、區(qū)為主題餐廳、高級(jí)會(huì)所，為相對(duì)動(dòng)的區(qū)域。- 世德堂賓館賓館布局要服從自然，盡量不出現(xiàn)高大體量，所以把它分為若干BOX設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目把客房分為四個(gè)獨(dú)立的BOX，把每個(gè)BOX體量縮小，且每間客房都有美景盡收眼底。利用高差與北區(qū)的主題餐廳、高級(jí)會(huì)所結(jié)合成一個(gè)較大的主體，這樣也為分期建設(shè)提供了可能。- 世德堂高級(jí)會(huì)所世德堂高級(jí)會(huì)所建筑面積2,096平方米，在內(nèi)部的裝修上秉承了高雅別致的園林式風(fēng)格，浸透出中國(guó)傳統(tǒng)文化精髓。會(huì)所內(nèi)擁有桑拿浴、指壓按摩、壁球館、室內(nèi)模擬高爾夫室等，另外配有美發(fā)、美容、美體、商務(wù)中心茶吧、咖啡吧等特色服務(wù)項(xiàng)目。- 世德堂水療中心世德堂體水療中心建筑面積400平方米，位于世德堂賓

22、館地下室，給予客戶寧?kù)o安逸的體療環(huán)境并為客戶提供單人單間，給予客戶完整的獨(dú)立空間。世德堂水療中心是集“休閑健身，保健治療，社會(huì)娛樂(lè)”為一體的現(xiàn)代休閑中心。該水療中心為客戶提供藥浴、桑拿（干蒸、溫蒸、冰蒸）、周身浴、針刺浴及各種保健按摩及揚(yáng)州搓澡、搓鹽、搓牛奶、修腳、采耳、刮痧、火罐等特色項(xiàng)目。3.2 建設(shè)方案3.2.1 總體設(shè)計(jì)世德堂改建項(xiàng)目總占地面積3,767平方米，總建筑面積約為3,996平方米。其建筑外觀延續(xù)世德堂園林式風(fēng)格，以此打造具有地方特色的住宿及休閑場(chǎng)所，從而達(dá)到吸引人流和延長(zhǎng)游客和休閑人士停留時(shí)間的目標(biāo)。世德堂改建后布局如表3-1所示。表3-1 世德堂整體布局功能占地面積（平方

23、米）建筑面積（平方米）世德堂賓館5,0001,000多功能會(huì)議廳300500世德堂高級(jí)會(huì)所1,0002,096文化主題餐廳300300高檔體療中心4003.2.2 建設(shè)進(jìn)度世德堂改建項(xiàng)目將于2008年1月正式開(kāi)工，并預(yù)期在2008年12月主體結(jié)構(gòu)基本完成，2009年1月正式投入使用。3.2.3 市政配套3.2.3.1 停車(chē)場(chǎng)在改建后世德堂旁留出大塊面積用于停車(chē)。并將停車(chē)場(chǎng)鋪設(shè)成水泥地，而臨近世德堂的部分則鋪置成花磚地，從而與整個(gè)建筑的風(fēng)格形成一致。3.2.3.2 景觀區(qū)為了體現(xiàn)自然生態(tài)、文化生態(tài)、經(jīng)濟(jì)生態(tài)三者之間的平衡協(xié)調(diào)，在世德堂內(nèi)增加擺放一定數(shù)量的奇石、增設(shè)假山與小型噴水池，營(yíng)造人與自然和

24、諧相處的氛圍以及良好、舒適的休閑環(huán)境3.2.4 質(zhì)量控制和維護(hù)在建設(shè)過(guò)程中進(jìn)行質(zhì)量控制和維護(hù)，具體施工過(guò)程根據(jù)管理流程控制。3.2.5 主要的施工單位 主要施工單位正在確定中。第4章 市場(chǎng)戰(zhàn)略4.1 行業(yè)分析4.1.1 行業(yè)的整體現(xiàn)狀吳江市旅游業(yè)是吳江經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)增加值增速比第三產(chǎn)業(yè)增加值增速高5個(gè)百分點(diǎn)。2006年，旅游人數(shù)突破500萬(wàn)人次，旅游總收入超45億元，年增長(zhǎng)率為25%。2007年上半年，吳江市旅游總收入累計(jì)30.53億元，同比增長(zhǎng)10.62%；接待境內(nèi)外游客352.2萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)7.29%，其中海外游客劇增，達(dá)到26.61萬(wàn)人次。目前，吳江擁有賓館、飯店50多家，標(biāo)

25、準(zhǔn)房間500多間，五星級(jí)賓館1家，四星級(jí)賓館4家，現(xiàn)有的高檔賓館大部分規(guī)模較小，客房數(shù)量偏少，已不能滿足城市經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)發(fā)展的需要。4.1.2 行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)隨著靜思園同里旅游區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展，目前旅游區(qū)內(nèi)的賓館特別是高檔賓館在數(shù)量和質(zhì)量上還不能完全滿足游客的需求。高檔賓館將有一定的市場(chǎng)發(fā)展空間。本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，將有效延長(zhǎng)來(lái)靜思園同里旅游區(qū)旅游的游客停留時(shí)間。選擇在靜思園同里旅游區(qū)留宿的游客總量將隨之增加，本項(xiàng)目的建設(shè)將順應(yīng)住宿市場(chǎng)需求日益增長(zhǎng)的趨勢(shì)。4.2 客戶分析 4.2.1 按目標(biāo)客戶的地域劃分國(guó)內(nèi)的目標(biāo)客源市場(chǎng)主要集中于蘇州、上海等地，以后再逐漸擴(kuò)展到長(zhǎng)三角地區(qū)及華東地區(qū)，輔以吳江市區(qū)的商

26、務(wù)人士；海外的目標(biāo)客源市場(chǎng)以港澳臺(tái)、日本為主。4.2.2 按目標(biāo)客戶的需求劃分來(lái)吳江及蘇州地區(qū)觀光旅游的中高端散客、團(tuán)隊(duì)游客；到吳江地區(qū)出差的大中型企業(yè)的高級(jí)商務(wù)人員；吳江市區(qū)內(nèi)高端客戶。4.3 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目前，靜思園同里旅游區(qū)的賓館多集中在同里旅游區(qū)內(nèi)，共有14家賓館，948間客房，1,850張床位。古鎮(zhèn)區(qū)外有4家，共設(shè)有500間客房。古鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有10家賓館及16家民居客棧，設(shè)有448間客房。詳見(jiàn)表4-1、4-2。表4-1 同里古鎮(zhèn)外的賓館及其客房數(shù)賓館名稱(chēng)客房數(shù)（間）平時(shí)房?jī)r(jià)（元/天）節(jié)假日房?jī)r(jià)（元/天）入住率同里湖大飯店25062072080%同里湖度假村12038048080%同里賓館

27、3019624680%花園賓館100-表4-2 同里古鎮(zhèn)內(nèi)的賓館及其客房數(shù)賓館名稱(chēng)客房數(shù)（間）平時(shí)房?jī)r(jià)（元/天）節(jié)假日房?jī)r(jià)（元/天）入住率三元大酒店3012018060%華榮賓館25-銀杰賓館25-吉利賓館25-愛(ài)爾賓館20-利國(guó)賓館21-榮城賓館23-江南賓館2212018080%文雅賓館22-16家民居客棧211-吳江世德堂總體定位于精品特色酒店，與一般的商務(wù)型、經(jīng)濟(jì)型酒店不同，以旅游度假村的形式為客戶提供舒適的修養(yǎng)身心的場(chǎng)所。整個(gè)大酒店一共才60余間客房，遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于同里鎮(zhèn)內(nèi)其他的賓館酒店，為了就是突出世德堂走精品高端路線的特色，為在酒店內(nèi)的客戶提供安靜的環(huán)境。世德堂提供給客戶的服務(wù)也與一般

28、大酒店不同，突出人性化，個(gè)性化特點(diǎn)。改變一般酒店空間布局標(biāo)準(zhǔn)化、固定化的模式。客戶可以按照自己的偏好選擇床單、被褥的花紋顏色，枕頭的高低材質(zhì)以及潔具用品的款式。世德堂內(nèi)還設(shè)主題客房，如對(duì)日式風(fēng)格有偏好的客戶會(huì)為其備有專(zhuān)門(mén)日式風(fēng)格的房間；偏好民族特色風(fēng)格的客戶也有不同民族風(fēng)格的房間供其選擇。 在服務(wù)人員配備上，世德堂服務(wù)人員與客戶之比接近1：1，高于一般大酒店的1：1.5，基本上做到一個(gè)服務(wù)人員為一個(gè)客房的客戶服務(wù)。4.4 營(yíng)銷(xiāo)策略4.4.1 市場(chǎng)預(yù)測(cè)2006年，吳江市旅游人數(shù)突破500萬(wàn)人，靜思園接待游客數(shù)量突破50萬(wàn)人。隨著靜思園的不斷開(kāi)發(fā)，相關(guān)配套項(xiàng)目的落成與投入運(yùn)營(yíng)，靜思園游客數(shù)量將有更

29、大的提升空間。旅游住宿及餐飲是旅游產(chǎn)業(yè)的主要利潤(rùn)來(lái)源，所占比重較大。根據(jù)2006年吳江市旅游產(chǎn)業(yè)收入數(shù)據(jù)，預(yù)估世德堂住宿和餐飲能夠獲得豐厚的利潤(rùn)。4.4.2 市場(chǎng)定位滿足靜思園及中國(guó)奇石博覽中心的游客旅游住宿、休閑娛樂(lè)及特色餐飲的需求，從而完善和提升“一園一堂一石”風(fēng)景區(qū)的旅游服務(wù)功能。4.4.3 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)4.4.3.1 事件營(yíng)銷(xiāo)與媒體加強(qiáng)聯(lián)絡(luò)、交流本項(xiàng)目或相關(guān)業(yè)態(tài)的信息，擴(kuò)大在公眾面前的曝光度；并抓住時(shí)機(jī)，結(jié)合各種新聞事件制造話題，使本項(xiàng)目引起社會(huì)，特別是商家的關(guān)注。4.4.3.2 廣告營(yíng)銷(xiāo)整合應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)、電視、專(zhuān)業(yè)雜志、報(bào)紙等媒體，以廣告或軟文的形式進(jìn)行宣傳，提升項(xiàng)目知名度，樹(shù)立公眾形象。4

30、.4.3.3 洽談、研討會(huì)營(yíng)銷(xiāo)舉辦或參與項(xiàng)目洽談、研討會(huì)，發(fā)掘有合作可能性的商家，有針對(duì)性地洽談，向其展示項(xiàng)目特色，從而有效吸引合作意向。作為主辦者，還可以派遣技術(shù)專(zhuān)家與客商直接進(jìn)行接洽。4.4.3.4 政府、協(xié)會(huì)營(yíng)銷(xiāo)一方面，與政府部門(mén)保持良好關(guān)系，以獲得政府部門(mén)在一些招商引資會(huì)上對(duì)本項(xiàng)目的宣傳。另一方面，可通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)傳遞項(xiàng)目信息，從而與更多相關(guān)的商家、組織建立聯(lián)系，既擴(kuò)大招商可能性，又提高知名度。4.4.3.5 文化營(yíng)銷(xiāo)靜思園以文化立園，本項(xiàng)目在名稱(chēng)上也沿用了靜思園的字樣，所以可以依托這種優(yōu)勢(shì)，利用靜思園高雅的江南園林的文化品味，提高自身的檔次。第5章 投資和資金籌措5.1 編制依據(jù)江蘇省

31、建筑工程定額（2004版）江蘇省建筑安裝工程費(fèi)用定額（2004版）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布工程設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定的通知（計(jì)價(jià)格200210號(hào)）建設(shè)部92價(jià)費(fèi)字479號(hào) 國(guó)家和江蘇省有關(guān)規(guī)定5.2 項(xiàng)目總投資估算本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資4,509.19萬(wàn)元，主要有：世德堂購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用2,000萬(wàn)元，前期費(fèi)用28.972萬(wàn)元,建安費(fèi)用1,739.36萬(wàn)元，公建配套113.886萬(wàn)元，房地產(chǎn)主要稅費(fèi)35.54萬(wàn)元，管理、銷(xiāo)售費(fèi)用130萬(wàn)元。計(jì)劃2008年1月貸款2,800萬(wàn)元，每半年支付利息一次；截止2015年底，8年的利息共為1,680萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資估算如下。表5-1世德堂改建項(xiàng)目總投資估算表（2008年）序

32、號(hào)項(xiàng) 目數(shù)量（m2）單價(jià)（元/m2）金額（元）一世德堂購(gòu)置費(fèi)用20,000,000二前期開(kāi)發(fā)費(fèi)289,7201三通一平3,9962079,9202工程鉆探費(fèi)-03工程設(shè)計(jì)費(fèi)3,9961559,9404工程監(jiān)理費(fèi)3,9961559,9405質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)3,9962079,9206臨水臨電-10,000三建筑安裝工程及設(shè)備費(fèi)17,393,6001建筑安裝工程費(fèi)3,9961,6006,393,6002奇石、字畫(huà)購(gòu)買(mǎi)費(fèi)7,500,0003家具購(gòu)買(mǎi)費(fèi)3,500,000四公建配套設(shè)施費(fèi)1,138,8601區(qū)內(nèi)水電工程費(fèi)3,99680319,6802排水、道路建設(shè)費(fèi)3,99635139,8603綠化建設(shè)費(fèi)

33、3,996150599,4004區(qū)內(nèi)零星配套工程費(fèi)3,9962079,920五房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)355,4001土地出讓金契稅（3%）-02交易管理費(fèi)（0.5%）-100,0003物業(yè)管理維修基金-100,0004建筑工程招標(biāo)活動(dòng)資金-155,400六管理、銷(xiāo)售費(fèi)用1,300,0001開(kāi)辦和管理費(fèi)-100,0002銷(xiāo)售推廣費(fèi)-1,000,0003顧問(wèn)費(fèi)-200,000七不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1,514,360八鋪底流動(dòng)資金1,000,000九財(cái)務(wù)費(fèi)用(借款利息)2,100,000十合計(jì)45,091,9405.3 投資計(jì)劃與資金籌措本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資4,509.19萬(wàn)元，其中，銀行貸款2,800萬(wàn)，自有資金1,7

34、09.19萬(wàn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，資金存在缺口，需向銀行貸款解決。5.4 銀行貸款償還計(jì)劃銀行貸款2,800萬(wàn)元，2008年上半年貸款到位，期限八年，利息（年利息按7.5%計(jì)算）每半年支付一次，2015年到期一次還本。表5-2 銀行貸款償還計(jì)劃表（單位：萬(wàn)元） 年份項(xiàng)目200820092010201120122013201420152015利息和本金2102102102102102102102102,800第6章 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)6.1 收入預(yù)測(cè)本項(xiàng)目占地3,767m2，總建筑面積3,996m2，世德堂的收入主要是客房收入、門(mén)票收入和其他營(yíng)業(yè)收入三項(xiàng)。6.1.1 客房收入客房數(shù)：以本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)60間標(biāo)準(zhǔn)客

35、房計(jì)算。房?jī)r(jià)：世德堂賓館建成后，參照周邊地區(qū)的同檔次賓館及的平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)暫定為400元/天，并依據(jù)淡、旺季市場(chǎng)需求不同而上下浮動(dòng)，浮動(dòng)范圍為-25%25%。吳江市旅游淡、旺季各六個(gè)月（旺季：3月、4月、5月，9月，10月，11月，共6個(gè)月；淡季：1月、2月、6月、7月、8月、12月，共6個(gè)月），因此，全年的平均房?jī)r(jià)為400元/天。入住率：對(duì)世德堂賓館入住率的初步預(yù)測(cè)將參照吳江市現(xiàn)有的高星級(jí)賓館的需求狀況進(jìn)行。綜合考慮靜思園經(jīng)濟(jì)型賓館建成之后所面臨的經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及吳江地區(qū)的區(qū)位因素等，可以合理地將世德堂賓館建成初期的入住率定為85%。考慮到上海2010承辦世博會(huì)等利好因素的影響，從

36、建成后的第一年2009年起到2010年這段時(shí)間的入住率預(yù)計(jì)每年增加10個(gè)百分點(diǎn)，2010年以后回落到90%的水平上，并保持下去。具體預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)見(jiàn)表6-1。表6-1世德堂賓館入住率預(yù)測(cè)年份2009年2010年2010年以后各年入住率85%95%90%以建成后的前兩年計(jì)算為例：第一年（2009年）和第二年（2010年）世德堂賓館的入住率分別為：85%、95%。第一年的客房收入為：400 60 360 85% 734.4萬(wàn)元第二年的客房收入為：400 60 360 95% 820.8萬(wàn)元具體預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)見(jiàn)表6-2。表6-2靜思園經(jīng)濟(jì)型賓館客房收入預(yù)測(cè)年份2009年2010年2010年以后各年客房收入（萬(wàn)元

37、）734.4820.8777.66.1.2 門(mén)票收入世德堂門(mén)票采取和靜思園聯(lián)票的方式，票價(jià)由目前的50元/張上調(diào)至60元/張，以后可根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況略作調(diào)整。考慮退思園和靜思園旅游景區(qū)的互動(dòng)因素的影響，預(yù)計(jì)從2009年起世德堂每年游客數(shù)量為30萬(wàn)。從2009年起世德堂新增門(mén)票收入為：（60 50） 300,000 300萬(wàn)元6.1.3 其他收入世德堂會(huì)所和餐飲面積為2,396平方米，根據(jù)目前吳江市旅游景點(diǎn)的會(huì)所收入狀況，預(yù)測(cè)世德堂會(huì)所和餐飲的年?duì)I業(yè)收入為200萬(wàn)。具體收入預(yù)測(cè)詳見(jiàn)表6-3。表6-3 收入預(yù)測(cè)表（單位：萬(wàn)元） 年份收入來(lái)源200920102010年以后各年客房收入734.4820.8

38、777.6門(mén)票收入300300300其他收入300300300合計(jì)1,334.41,420.81,377.66.2 成本、費(fèi)用及稅金預(yù)測(cè)6.2.1 項(xiàng)目投資總成本項(xiàng)目投資的總成本包括運(yùn)營(yíng)成本、折舊與攤銷(xiāo)、貸款利息三部分，見(jiàn)表6-4。6.2.1.1 運(yùn)營(yíng)成本運(yùn)營(yíng)成本包括人工費(fèi)、管理費(fèi)、宣傳費(fèi)以及不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用等，擬按100萬(wàn)元/年計(jì)提。6.2.1.2 折舊與攤銷(xiāo)建筑的折舊年限為20年，殘值率為5%，每年的折舊與攤銷(xiāo)費(fèi)用為：4,509.19 95% / 20 = 214.19萬(wàn)元6.2.2 稅金稅金包括銷(xiāo)售稅金、房產(chǎn)稅和所得稅。其中，銷(xiāo)售稅金按銷(xiāo)售收入的5.5計(jì)算；房產(chǎn)稅稅率為12；所得稅為稅前利

39、潤(rùn)的25。6.3 效益分析6.3.1 盈利能力分析表6-5是全部投資現(xiàn)金流量表，從投資回收期這個(gè)指標(biāo)來(lái)看，本項(xiàng)目全部資金的靜態(tài)投資回收期為3.54年（含建設(shè)期），動(dòng)態(tài)投資回收期為4.66年（含建設(shè)期）。因此，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上具有可行性。從凈現(xiàn)值來(lái)看，凈現(xiàn)值為1,417.11萬(wàn)元，項(xiàng)目可行。從內(nèi)部收益率來(lái)看，全部資金的內(nèi)部收益率為33.0%，大于房地產(chǎn)項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率12%的標(biāo)準(zhǔn)。24表6-4 損益表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期20082009201020112012201320142015201620172018收入13,7761,3341,4211,3781,3781,3781,3781

40、,3781,3781,3781,378稅金及附加757.6873.39278.14475.76875.76875.76875.76875.76875.76875.76875.768房產(chǎn)稅1,653.12160.128170.496165.312165.312165.312165.312165.312165.312165.312165.312總成本費(fèi)用4,611.90524.19524.19524.19524.19524.19524.19524.19314.19314.19314.19運(yùn)營(yíng)成本1000100100100100100100100100100100折舊與攤銷(xiāo)2,141.90214.1

41、9214.19214.19214.19214.19214.19214.19214.19214.19214.19貸款利息1,680210210210210210210210210稅前利潤(rùn) 6,7530577648612612612612612822822822所得稅1,688.330144.17 161.99 153.08 153.08 153.08 153.08 153.08 205.58 205.58 205.58 稅后利潤(rùn) 5,064.980432.52485.98459.25459.25459.25459.25459.25616.75616.75616.75注：銷(xiāo)售稅金及附加的計(jì)算比例：

42、5.5%，企業(yè)所得稅率：25%，房產(chǎn)稅稅率:12%，基準(zhǔn)折現(xiàn)率:12%。表6-5 全部投資現(xiàn)金流量表 (單位：萬(wàn)元)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期20082009201020112012201320142015201620172018現(xiàn)金流入19,043.30 2,800.00 1,334.40 1,420.80 1,377.60 1,377.60 1,377.60 1,377.60 1,377.60 1,377.60 1,377.60 3,844.90 銷(xiāo)售收入13,776.00 1,334.40 1,420.80 1,377.60 1,377.60 1,377.60 1,377.60 1,377.6

43、0 1,377.60 1,377.60 1,377.60 回收固定資產(chǎn)余值2,367.30 2,367.30 回收流動(dòng)資金100.00 100.00 貸款現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出13,878.324,509.19 687.69 720.63 704.16 704.16 704.16 704.16 3,504.16 546.66 546.66 546.66 建設(shè)投資4,509.20 4,509.19 運(yùn)營(yíng)成本1,000.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 償還貸款及利息4,480.00 210.

44、00 210.00 210.00 210.00 210.00 210.00 210.00 3,010.00 銷(xiāo)售稅金及附加757.68 73.39 78.14 75.77 75.77 75.77 75.77 75.77 75.77 75.77 75.77 房產(chǎn)稅1,653.12 160.13 170.50 165.31 165.31 165.31 165.31 165.31 165.31 165.31 165.31 所得稅1,688.33 144.17 161.99 153.08 153.08 153.08 153.08 153.08 205.58 205.58 205.58 凈現(xiàn)金流量5,1

45、64.99 (1,709.19)646.71 700.17 673.44 673.44 673.44 673.44 (2,126.56)830.94 830.94 3,298.24 累計(jì)凈現(xiàn)金流量(1,709.19)(1,062.48)(362.32)311.12 984.56 1,658.00 2,331.44 204.87 1,035.81 1,866.75 5,164.99 凈現(xiàn)值(1,709.19)515.55 498.37 427.98 382.13 341.18 304.63 (858.88)299.64 267.54 948.16 累計(jì)凈現(xiàn)值1,417.11 (1,709.19)

46、(1,193.64)(695.27)(267.29)114.83 456.02 760.65 (98.23)201.41 468.95 1,417.11 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）：33.0% 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）：1,417.11萬(wàn)元項(xiàng)目投資回收期（靜態(tài)、年）（含建設(shè)期）：3.54 項(xiàng)目投資回收期（動(dòng)態(tài)、年）（含建設(shè)期）：4.66房產(chǎn)稅稅率：12%6.3.2 償還能力分析從現(xiàn)金流量表看，項(xiàng)目到2012年以后，每年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量都為正值，沒(méi)有赤字。從2011年起，世德堂的營(yíng)業(yè)收入為每年1,377.6萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商擁有整個(gè)世德堂的產(chǎn)權(quán)，該產(chǎn)權(quán)保守估價(jià)為2,000萬(wàn)元。因此，開(kāi)發(fā)商不存在任何

47、償債風(fēng)險(xiǎn)。6.3.3 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析對(duì)2009年2018年十年財(cái)務(wù)進(jìn)行分析如下。表6-6 2009-2018年財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 分析指標(biāo)所得稅后備 注靜態(tài)指標(biāo)投資回收期（年）3.54本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的投資回報(bào)效益總投資利潤(rùn)率112.33%自有資金利潤(rùn)率296.34%動(dòng)態(tài)指標(biāo)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）（i=12%）1,417.11本項(xiàng)目有很強(qiáng)的產(chǎn)生現(xiàn)金流能力投資回收期（年）4.66內(nèi)部報(bào)酬率33.0%結(jié)論本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)率較大，項(xiàng)目完全在投資商控制之中。6.2 不確定性分析6.2.1 盈虧平衡分析本項(xiàng)目用邊際貢獻(xiàn)率來(lái)表示盈虧平衡點(diǎn)(BEP)，即：BEP= 年固定成本/（年銷(xiāo)售收入-年可變成本-年銷(xiāo)售稅金及附加

48、）100%=50.59%計(jì)算結(jié)果表明，該項(xiàng)目銷(xiāo)售只要達(dá)到銷(xiāo)售計(jì)劃的50.59%,企業(yè)就可保本。6.2.2 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析考慮到項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中一些不確定因素的變化，選取了對(duì)項(xiàng)目效益影響較大的客房收入和經(jīng)營(yíng)成本，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析（稅后）如下表6-7。表6-7 財(cái)務(wù)敏感性分析 不確定因素變化項(xiàng)目客房收入-10%經(jīng)營(yíng)成本+10%客房收入-10%經(jīng)營(yíng)成本+10%內(nèi)部收益率（%）29.4529.9632.69動(dòng)態(tài)投資回收期（年）5.115.054.72凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）1,136.781,174.611,379.28從敏感性分析看出，本項(xiàng)目對(duì)客房收入略微敏感；其次，經(jīng)營(yíng)成本對(duì)項(xiàng)目的影響也較低。當(dāng)經(jīng)營(yíng)成本與

49、客房收入同時(shí)變動(dòng)10%時(shí)，項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仍超過(guò)社會(huì)基準(zhǔn)指標(biāo)，說(shuō)明本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。6.3 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目每年擁有足夠的現(xiàn)金流保障工程支付能力和償債能力。以上指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國(guó)家對(duì)商品零售業(yè)項(xiàng)目投資回收的相關(guān)要求。因此，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。第7章 企業(yè)的營(yíng)運(yùn)和管理7.1 企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)和管理模式世德堂改建項(xiàng)目通過(guò)吳江靜思園的商業(yè)投資部運(yùn)作，該部門(mén)的組織框架如圖7-1所示。圖7-1 企業(yè)組織框架圖部門(mén)經(jīng)理副總經(jīng)理客房部會(huì)所部客戶服務(wù)部餐飲部7.2 企業(yè)的人力資源規(guī)劃7.2.1 薪酬制度部門(mén)經(jīng)理、副經(jīng)理以及其他管理人員等均采取月薪制。一般人員的工資水平根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定，并酌情適

50、當(dāng)提高。薪酬按每年2%-5%的速度增長(zhǎng)。7.2.2 培訓(xùn)計(jì)劃公司定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，包括崗位培訓(xùn)、技能培訓(xùn)及文化培訓(xùn)。崗位培訓(xùn)主要針對(duì)相關(guān)崗位，包括與崗位有關(guān)的規(guī)章制度和崗位倫理等。7.2.3 激勵(lì)機(jī)制公司對(duì)高級(jí)管理人員采用獨(dú)立績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)方式進(jìn)行激勵(lì)，其他員工的績(jī)效工資與公司整體經(jīng)營(yíng)狀況和個(gè)人工作任務(wù)完成情況相掛鉤。公司還會(huì)不定期組織集體活動(dòng)，增強(qiáng)員工的集體觀念，提升各部門(mén)間的合作意愿。第8章 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)8.1 政策風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策8.1.1 風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目直接受靜思園同里旅游區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、政策的影響，間接受蘇州旅游區(qū)、長(zhǎng)三角旅游區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、政策的影響。8.1.2 對(duì)策隨時(shí)把握國(guó)家以及當(dāng)?shù)?/p>

51、投資政策的變化動(dòng)態(tài)，靈活調(diào)整投資規(guī)模和方向，及時(shí)作出反應(yīng)；積極融入到吳江市、蘇州旅游區(qū)和長(zhǎng)三角旅游區(qū)的發(fā)展規(guī)劃當(dāng)中，與周邊地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策相協(xié)調(diào)。8.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策8.2.1 風(fēng)險(xiǎn)分析靜思園同里旅游區(qū)的形象定位主要以水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)、園林風(fēng)光為主，旅游區(qū)內(nèi)旅游資源的類(lèi)型比較單一，以觀光古跡、民居建筑為主，如果在一定時(shí)期內(nèi)，大量游客的興趣、偏好、欣賞趣味集體發(fā)生變化，本項(xiàng)目將承受一定的需求變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)；靜思園同里旅游區(qū)同其他古鎮(zhèn)旅游區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，可能會(huì)使本項(xiàng)目的實(shí)際客流量發(fā)生波動(dòng)。8.2.2 對(duì)策適當(dāng)開(kāi)發(fā)相關(guān)旅游資源，全方位拓展、發(fā)掘石文化，豐富靜思園的旅游資源和文化內(nèi)涵；實(shí)施差異化戰(zhàn)略，突

52、出石文化和新時(shí)代私家園林兩大特色，憑借自身特色在靜思園同里旅游區(qū)及蘇州旅游區(qū)內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟；實(shí)施靜思園整體發(fā)展戰(zhàn)略，將各功能板塊的資源、優(yōu)勢(shì)整合為一體，發(fā)揮規(guī)模經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，提高抗拒市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力；各功能板塊統(tǒng)一以“靜思園”為品牌，形成品牌優(yōu)勢(shì)，提高在游客中的知名度和美譽(yù)度。8.3 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策8.3.1 風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目為靜思園的重要功能板塊之一，園林區(qū)的經(jīng)營(yíng)、管理間接影響本項(xiàng)目的管理。8.3.2 對(duì)策靜思園各大功能板塊之間要實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)，增加各板塊之間在管理、財(cái)務(wù)、人力資源等方面的獨(dú)立性，以分散風(fēng)險(xiǎn)，防止某個(gè)板塊所面臨的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散到其他板塊。8.4 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策8.4.1 風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的餐飲、高級(jí)會(huì)所及酒店的客房按照高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)和裝潢，有一定資金要求。8.4.2 對(duì)策靜思園現(xiàn)已成為國(guó)家4A級(jí)景區(qū)，游客人數(shù)連年上升，旅游門(mén)票收入達(dá)到600萬(wàn)/年，此外還有奇石銷(xiāo)售收入及工廠收入，擁有雄厚的資金支持，完全確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)啟動(dòng)費(fèi)用；項(xiàng)目合理利用外部資金，施工單位階段性帶資建設(shè)。分期投入、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，投入和產(chǎn)出基本并行，制定合理的還款計(jì)劃和工程款支付計(jì)劃。