1、 東湖六區(qū)物業(yè)管理方案目錄第一章 目的和范圍1管理目的：1管理范圍：東湖花園六區(qū)2第二章 物業(yè)概況2第三章 管理原則、方式和內(nèi)容3管理原則：3管理方式：3管理內(nèi)容：3第四章 組織和資源41、組織架構(gòu)及人員配備：如下圖所示：42、人員安排說(shuō)明53、任職資格：6第五章 服務(wù)承諾和質(zhì)量保證7第六章 需明確和解決的問(wèn)題8空置物業(yè)的管理費(fèi)問(wèn)題：8遺留問(wèn)題：9第七章 進(jìn)度安排9A、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；10E、質(zhì)監(jiān)部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；10A、水泵房、電梯設(shè)備有關(guān)合格資料；11按發(fā)收樓通知書(shū)之日起或購(gòu)房之日起計(jì)收管理費(fèi)；13第八章 管理文件和法規(guī)要求14管理文件：14法規(guī)要求：14第九章 目標(biāo)和指標(biāo)14總目標(biāo)：15

2、分項(xiàng)指標(biāo)：15第十章 需完善及購(gòu)置設(shè)備費(fèi)用15A、辦公用品費(fèi)用明細(xì)表15第十一章 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算17（三區(qū)44人、17部電梯，六區(qū)39人、28部電梯）18 第一章 目的和范圍管理目的：1、保持物業(yè)的完好程度。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)整體物業(yè)的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和對(duì)使用人提供的服務(wù)，防止因使用不當(dāng)而損壞物業(yè)。2、創(chuàng)造良好的環(huán)境。加強(qiáng)宣傳，與小區(qū)業(yè)主（住戶）一起，共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境，營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、和諧的綠色家園。3、維護(hù)住宅區(qū)業(yè)主（住戶）的權(quán)益。維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的利益，引導(dǎo)廣大業(yè)主正確使用物業(yè)、公共設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地。4、加強(qiáng)對(duì)小區(qū)實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高隆生地產(chǎn)的社會(huì)聲譽(yù)。5、

3、以良好的售后服務(wù)維護(hù)東湖花園的品牌，促進(jìn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、物業(yè)管理的良性循環(huán)，使該小區(qū)商品房保值升值。管理范圍：東湖花園六區(qū)第二章 物業(yè)概況物業(yè)概況：東湖花園六號(hào)小區(qū)位于惠州市東平半島西枝江北岸三號(hào)小區(qū)北側(cè)，是繼東湖花園一、二、三、四號(hào)小區(qū)、東湖苑如期竣工并交付使用后，隆生地產(chǎn)再次精心策劃投資開(kāi)發(fā)的一個(gè)較高檔次的健康、運(yùn)動(dòng)的生態(tài)園林小區(qū)，分二期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，第一期工程（612、613、615、616共4棟）于2004年9月底交付使用，第二期工程（601611共11棟）計(jì)劃于2005年1月底交付使用。六區(qū)總占地面積約 62900M2，總建筑面積155760M2，其中住宅建筑面積為129278 M2，共

4、有1059套住宅，中心地下車(chē)庫(kù)面積為16000M2，商鋪建筑面積為8992 M2，共有55間大小不等的臨街商鋪；小區(qū)共有住宅15棟，40個(gè)單元；其中九層帶電梯小高層28個(gè)單元共849套，七層住宅12個(gè)單元共210套，六號(hào)小區(qū)建筑密度為29 %，綠化率33 %，容積率2.45。小區(qū)主要機(jī)電設(shè)備：閉路監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)講防盜系統(tǒng)、IC卡系統(tǒng)、水泵設(shè)備、配電設(shè)備、電梯28部等。小區(qū)主要配套設(shè)施有：地下室內(nèi)專用汽車(chē)庫(kù)、給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等。第三章 管理原則、方式和內(nèi)容管理原則： 遵循“優(yōu)質(zhì)、誠(chéng)信、創(chuàng)新”和“讓我們大家住的更好”的管理方針，本著“以人為本、真誠(chéng)服務(wù)、報(bào)效社群、創(chuàng)物業(yè)品牌”為

5、服務(wù)宗旨，竭誠(chéng)為業(yè)主提供規(guī)范化、專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。管理方式： 東湖房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司依據(jù)國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例和實(shí)際情況相結(jié)合的原則，全權(quán)委托隆生物業(yè)管理有限公司對(duì)東湖六區(qū)實(shí)行綜合一體化管理。隆生物業(yè)管理有限公司在管理合同期內(nèi)對(duì)東湖六區(qū)負(fù)責(zé)制訂年度管理目標(biāo)和簽訂經(jīng)濟(jì)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)，獨(dú)立核算，實(shí)現(xiàn)小區(qū)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。管理內(nèi)容：1、小區(qū)房屋建筑本體共用設(shè)備設(shè)施（共用的上下管道，共用照明、有線電視線，供水設(shè)施，配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等）的維修、養(yǎng)護(hù)，運(yùn)行和管理。2、小區(qū)房屋建筑本體共用部位（天面、梁、柱，內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位，外墻面，樓梯間，走廊通道、門(mén)廳、電梯、設(shè)備

6、機(jī)房等）的維修養(yǎng)護(hù)和管理。3、小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公共設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、沙井、綠化、室外泵房、路燈、室內(nèi)外停車(chē)場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。4、區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施的維修，養(yǎng)護(hù)和管理。5、公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集，清運(yùn)。6、交通、車(chē)輛行駛和停泊管理。7、配合和協(xié)助公安部門(mén)、居委會(huì)等有關(guān)部門(mén)做好各項(xiàng)工作。8、社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。9、物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。第四章 組織和資源1、組織架構(gòu)及人員配備：如下圖所示：隆生物業(yè)公司六區(qū)管理處39人主任1人房屋管理員1人維修班2人收費(fèi)員1人環(huán)境管理員1人安全管理員1人環(huán)保班10人護(hù)衛(wèi)班

7、22人注：小區(qū)運(yùn)行正常后（即入住率80%），管理員定編2人。2、人員安排說(shuō)明序號(hào)崗位編制說(shuō)明1主任1負(fù)責(zé)六區(qū)工作的全面管理。2管理員3設(shè)房屋管理員1名，安全管理員1名，環(huán)境管理員1名。3收費(fèi)員1主要負(fù)責(zé)小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的收繳工作。4維修工2六區(qū)共有電梯28臺(tái)，40個(gè)梯道的梯燈，防盜門(mén)以及大面積庭院燈，地下車(chē)庫(kù)燈等設(shè)備設(shè)施，因此，2名維修工相對(duì)工作量較大。5護(hù)衛(wèi)員固定崗8分別為：西門(mén)、東門(mén)、監(jiān)控室、班長(zhǎng)共4 個(gè)崗位，每個(gè)崗2人，共8人巡邏崗6每班3名；原則上按區(qū)域劃分責(zé)任區(qū)，601605棟、606611棟、612616棟各安排1名護(hù)衛(wèi)員，重點(diǎn)部位保持每小時(shí)巡查一次。車(chē)管員6東、西出入口各一個(gè)，車(chē)庫(kù)里

8、面一個(gè)巡邏員。6環(huán)保班綠化工2各負(fù)責(zé)一半綠化工作，包括外圍綠化工作。清潔工8六區(qū)共有多層12個(gè)單元，小高層27個(gè)單元，按多層6個(gè)單元1個(gè)清潔工，小高層5個(gè)單元1個(gè)清潔工計(jì)，共需7個(gè)清潔工，這7個(gè)清潔工包括所在區(qū)域的綠化帶和道路衛(wèi)生；小區(qū)外圍1名清潔工，合計(jì)8名。7機(jī)動(dòng)護(hù)衛(wèi)員2主要是護(hù)衛(wèi)員輪休。8合計(jì)393、任職資格：職位任職資格主任1、大專或以上學(xué)歷，45歲以下，5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。2、具備財(cái)務(wù)、建筑、小區(qū)環(huán)藝基礎(chǔ)知識(shí)和行政管理知識(shí)。3、掌握經(jīng)濟(jì)法、合同法及物業(yè)管理相應(yīng)的法規(guī)知識(shí)。4、具備處理突發(fā)事件及協(xié)調(diào)、溝通能力。5、熟悉ISO9001及ISO14001體系運(yùn)作。房屋管理員1、機(jī)電專業(yè)畢

9、業(yè)，30歲以下，兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。2、有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和良好的職業(yè)道德。3、有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)、溝通能力和團(tuán)隊(duì)精神。4、懂電腦操作和檔案管理（有內(nèi)審員證者優(yōu)先）。5、熟悉ISO9001及ISO14001體系運(yùn)作。安全管理員1、高中以上學(xué)歷，退伍軍人，30歲以下，兩年以上相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。2、有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和良好的職業(yè)道德。3、有處理突發(fā)事件的能力。4、熟悉ISO9001及ISO14001體系運(yùn)作。環(huán)境管理員1、高中以上學(xué)歷，45歲以下。2、有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和良好的職業(yè)道德。3、勤勞、善良，有較強(qiáng)的協(xié)作精神。4、熟悉ISO9001及ISO14001體系運(yùn)作。收費(fèi)員1、中專或以上畢業(yè)，財(cái)務(wù)相關(guān)專業(yè)，2年以

10、上財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)。2、30歲以下，有惠州市戶口，熟悉電腦操作。3、有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和良好的職業(yè)道德。維修班長(zhǎng)1、中專以上學(xué)歷，25歲以上，兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。2、有中級(jí)以上電工證、小區(qū)智能控制系統(tǒng)及弱電系統(tǒng)維修經(jīng)驗(yàn)。3、有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和良好的職業(yè)道德。護(hù)衛(wèi)員1、退伍軍人，高中以上學(xué)歷，25歲以下。2、身體素質(zhì)良好，遵章守紀(jì)。3、有較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和良好的職業(yè)道德。環(huán)衛(wèi)工1、初中以上畢業(yè)，45歲以下。2、身體健康，踏實(shí)肯干。第五章 服務(wù)承諾和質(zhì)量保證惠州市東湖花園六區(qū)服務(wù)承一覽表部門(mén)服務(wù)承諾質(zhì)量目標(biāo)護(hù)衛(wèi)班增設(shè)24小時(shí)求助電話：2350906100%發(fā)生盜警，3分鐘內(nèi)到達(dá)100%發(fā)生火警，3分鐘內(nèi)

11、到達(dá)100%環(huán)衛(wèi)班日常垃圾每日至少收集2次100%區(qū)內(nèi)道路，中心花園、樓座大堂、梯道等每日拖、掃1次100%除“四害”每月1次100%維修班辦公時(shí)間內(nèi)故障處理：供 水：15分鐘內(nèi)派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理電 力：15分鐘內(nèi)派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理維 修：15分鐘內(nèi)派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理95%95%95%非辦公時(shí)間內(nèi)故障處理：供 水：30分鐘內(nèi)派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理電 力：30分鐘內(nèi)派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理維 修：30分鐘內(nèi)派技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理95%95%95%預(yù)先知道停水停電，24小時(shí)前發(fā)出通告突發(fā)停水停電，10分鐘內(nèi)發(fā)出通告100%100%簡(jiǎn)單照明系統(tǒng)裝置于收到報(bào)告后1小時(shí)內(nèi)更換需要特別工具更換的照明系統(tǒng)于收

12、到通知后24小時(shí)內(nèi)辦妥95%辦公室開(kāi)通辦公時(shí)間內(nèi)投訴電話：2359264100%咨詢事項(xiàng)，即日處理一般事項(xiàng)，24小時(shí)內(nèi)處理復(fù)雜事項(xiàng)，3個(gè)工作天內(nèi)解決或轉(zhuǎn)到其它部門(mén)、機(jī)構(gòu)并回復(fù)98%業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查，每年至少進(jìn)行1次，并于2周內(nèi)回復(fù)100%書(shū)信于3日內(nèi)回應(yīng)100%電話于3次聲響內(nèi)接聽(tīng)100%約晤于2個(gè)工作天內(nèi)會(huì)晤100%文娛活動(dòng)每天春節(jié)、五一、中秋、國(guó)慶等傳統(tǒng)節(jié)日舉行95%工程問(wèn)題2個(gè)工作天內(nèi)與東房協(xié)調(diào)并回復(fù)95%第六章 需明確和解決的問(wèn)題空置物業(yè)的管理費(fèi)問(wèn)題：根據(jù)隆生地產(chǎn)的實(shí)際情況，未出售的空置物業(yè)由管理處負(fù)責(zé)管理，空置物業(yè)的管理費(fèi)原則上由管理方承擔(dān)，物業(yè)公司有必要時(shí)可在年底向隆生地產(chǎn)總經(jīng)理作專題

13、報(bào)告。遺留問(wèn)題：按規(guī)劃未完成的工程遺留問(wèn)題，管理處協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)公司逐步完善；售樓合同或補(bǔ)充協(xié)議中向業(yè)主的承諾，在收樓前，由管理處與售樓處協(xié)調(diào)，作為交接資料的一部分，由管理處與售樓處協(xié)調(diào)處理。移交接管的與未移交工程間應(yīng)用臨時(shí)圍墻隔開(kāi)，同時(shí)，水電應(yīng)分開(kāi)獨(dú)立計(jì)量。第七章 進(jìn)度安排移交接管1、 在2004年9月底開(kāi)始接管一期工程，在2004年12月底開(kāi)始接管二、三期工程，具體由物業(yè)公司質(zhì)管部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)東房相關(guān)人員。驗(yàn)收小組按程序文件接管入伙控制程序執(zhí)行。2、 公司辦公室根據(jù)接管進(jìn)度分批招聘各類人員到位。3、 以物業(yè)公司質(zhì)管部和東湖六區(qū)管理處有關(guān)人員組成接管小組，了解小區(qū)的設(shè)備設(shè)施，熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、強(qiáng)弱

14、電、給排水的走向及存在問(wèn)題，填寫(xiě)有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決。1）移交接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。2）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表。3）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。4）機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。4、 東湖六區(qū)工程資料的移交接管。1）物業(yè)綜合驗(yàn)收資料（復(fù)印件）：A、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；B、消防部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；C、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；D、有線電視電話工程驗(yàn)收合格證；E、煤氣管道工程合格證；2）物業(yè)以下資料必要時(shí)由開(kāi)發(fā)公司協(xié)助物業(yè)公司完善：A、市政部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)； B、環(huán)保部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；C、供電部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；D、建設(shè)主管部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；E、質(zhì)監(jiān)部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；F、園林綠化部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；G、供水部門(mén)驗(yàn)

15、收意見(jiàn)；H、房產(chǎn)管理部門(mén)驗(yàn)收意見(jiàn)；I、其它有關(guān)資料。3）工程技術(shù)資料（原件）：A、小區(qū)竣工總平面圖。B、道路綠化竣工圖。C、交通標(biāo)識(shí)組織圖（包括小區(qū)道路及地下停車(chē)場(chǎng)的各種標(biāo)識(shí)）。D、給、排水、消防竣工圖。E、電話電視線路竣工總平面圖。F、路燈竣工圖。G、各棟建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。H、泵房及水池建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、水道竣工圖。I、其它相關(guān)圖紙。4）設(shè)備資料（原件或復(fù)印件）：A、水泵房、電梯設(shè)備有關(guān)合格資料； B、對(duì)講、監(jiān)控、汽車(chē)道閘、背景音樂(lè)等系統(tǒng)合格證、線路圖。C、其它有必要的有關(guān)資料。5、東湖六區(qū)接管驗(yàn)收程序：1）集團(tuán)公司通知物業(yè)公司接管驗(yàn)收；2）本公司驗(yàn)收小組按程序文件接管入伙控制程

16、序核對(duì)所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函。3）本公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量，使用功能、外觀質(zhì)量，公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行接管驗(yàn)收。4）對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，由驗(yàn)收小組填寫(xiě)各類質(zhì)量遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核。5）對(duì)住宅室內(nèi)物件無(wú)明顯不全，符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋由管理處接收鎖匙，承擔(dān)保管責(zé)任。6）業(yè)主收樓時(shí)，由售樓員、小區(qū)管理員陪同業(yè)主對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)整理確認(rèn)后由管理處報(bào)東房公司修繕部，要求施工單位限期逐項(xiàng)返修，經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)。7）在保修期內(nèi)，業(yè)主在使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時(shí)，報(bào)東房開(kāi)發(fā)公司修繕部查驗(yàn)證實(shí)后，由修繕部責(zé)

17、令施工單位更換或返修。6、房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。1）驗(yàn)收項(xiàng)目。梁、柱、板主體，墻體，分戶鐵門(mén)，供水系統(tǒng)、排污管道、地漏、窗戶、水表、電表、有線電視系統(tǒng)等。2）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：參照建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和隆企管字199914號(hào)文隆生地產(chǎn)物業(yè)移交接管程序中有關(guān)條款及滿足業(yè)主產(chǎn)權(quán)部份（住房、車(chē)庫(kù)、商場(chǎng)、天臺(tái)）使用要求。7、公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。1）驗(yàn)收項(xiàng)目：基礎(chǔ)設(shè)施：天面、有線電視系統(tǒng)、消防設(shè)施、小區(qū)庭院燈、綠化、小區(qū)道路、車(chē)庫(kù)、沙井、檢查井、化糞池、圍墻設(shè)施等。2）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：參照建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和隆企管字199914號(hào)文隆生地產(chǎn)物業(yè)移交接管程序的有關(guān)條款以及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。8、業(yè)

18、主收樓入住前的準(zhǔn)備工作：1）編制入住工作方案；2）核實(shí)擬定的各類人員的配備和到位情況；3）了解員工宿舍的落實(shí)情況；4）準(zhǔn)備入住資料，作好各種表格和資料的印刷。如住戶手冊(cè)、裝修申請(qǐng)表、業(yè)主登記表、各種標(biāo)示牌，裝修管理守則等。5）擬定物品采購(gòu)計(jì)劃。9、業(yè)主收樓的管理：收樓流程圖：驗(yàn)證發(fā)放資料簽訂合約抄水電表交費(fèi) 發(fā)放鎖匙歸檔。1）驗(yàn)證：售樓部開(kāi)具的收樓通知書(shū)和業(yè)主驗(yàn)樓簽回的滿意書(shū)及房屋銷售合同。2）發(fā)放資料：A、住戶手冊(cè)；B、業(yè)主登記表；C、交費(fèi)手冊(cè)；3）簽訂合約：與住戶簽訂物業(yè)管理委托合同及公共契約（在住戶手冊(cè)中）；4）抄水電表：水電維修工與業(yè)主抄水電表底數(shù)；5）收費(fèi)：按發(fā)收樓通知書(shū)之日起或購(gòu)房

19、之日起計(jì)收管理費(fèi)；6）發(fā)放鎖匙：發(fā)放給業(yè)主該套房鎖匙。7）歸檔：把業(yè)主的有關(guān)資料進(jìn)行歸檔，并存入電腦。如住戶手冊(cè)、住戶登記表、收樓滿意書(shū)。10、房屋保修工作的管理：保修工作流程：申報(bào)檢驗(yàn)維修驗(yàn)證歸檔1）保修期內(nèi)，業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋工程質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，先到管理處填寫(xiě)東湖花園業(yè)主（住戶）維修申請(qǐng)表，由管理處跟蹤整改、維修事項(xiàng)。2）管理處管理員陪業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)察看，判定是否屬于工程質(zhì)量問(wèn)題，如果是，則協(xié)調(diào)東房處理；如屬業(yè)主問(wèn)題，管理處應(yīng)協(xié)助解決，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。3）維修完工，由業(yè)主、管理員及維修人員三方到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，合格后簽字認(rèn)可。4）把驗(yàn)收及有關(guān)資料存入住戶檔案。日常管理運(yùn)作： 在東湖六區(qū)全面推行ISO9001：

20、2000和ISO14001：96管理體系，各種管理統(tǒng)一納入公司規(guī)范運(yùn)作規(guī)程，嚴(yán)格執(zhí)行體系的要求，確保各種管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的完成，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益的良性互動(dòng)。 第八章 管理文件和法規(guī)要求管理文件：東湖花園六區(qū)管理處日常管理，嚴(yán)格按照ISO9001：2000和ISO14001：96的管理體系文件執(zhí)行，以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、誠(chéng)信、創(chuàng)新的服務(wù)，不斷滿足和超越顧客的需求和期望，讓我們大家住得更好。法規(guī)要求：東湖花園六區(qū)管理處嚴(yán)格按照國(guó)家及廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例和惠州市各相關(guān)的法律、法規(guī)要求進(jìn)行日常管理。第九章 目標(biāo)和指標(biāo)總目標(biāo)：把東湖六區(qū)管理成“安全、舒適、健康、文明”的富有文化內(nèi)涵

21、的人文綠色住區(qū)，并全面完成公司下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)和經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。分項(xiàng)指標(biāo)：1)顧客滿意率95%以上；2)管理服務(wù)年有效投訴率5以下，處理率、回訪率100%；3)房屋完好率、公共設(shè)施完好率98%以上；4)綠化覆蓋率33%以上，綠化率完好率100%；5)維修及時(shí)率、合格率100%；6)因管理責(zé)任造成的重大刑事安件、進(jìn)場(chǎng)進(jìn)庫(kù)機(jī)動(dòng)車(chē)被盜事故為零；7)杜絕因管理責(zé)任造成的重大火災(zāi)事故、安全事故；8)費(fèi)用年收繳率在98%以上；9)保證提供充足的資源。10）大型社區(qū)文化活動(dòng)年不少于2次，管理處各種行式文化活動(dòng)不少于6次。第十章 需完善及購(gòu)置設(shè)備費(fèi)用由于六區(qū)是一個(gè)全新的小區(qū)，因此各項(xiàng)物料設(shè)備需重新配置，

22、需購(gòu)置如下設(shè)備：A、辦公用品費(fèi)用明細(xì)表名稱數(shù)量單價(jià)金額備注摩托羅拉對(duì)講機(jī)10部1,300元13000元含兩電一充電腦2部5000元10000元打印機(jī)（激光）1臺(tái)1500元1500元沙發(fā)2套2500元5000元會(huì)議桌1套5000元5000元印刷各種表格1批5000元5000元文件柜2個(gè)450元900元主任辦公桌1套2500元2500元辦公桌10張250元2500元辦公椅15張30元450元彩印住戶手冊(cè)2000本5.5元11000元衣柜13個(gè)250元3250元鐵架床30張150元4500元各類員工服裝12750元小計(jì)77350元B、環(huán)保工具名稱數(shù)量單價(jià)金額備注剪草機(jī)1臺(tái)5000元5000元垃圾桶3

23、0套900元27000元垃圾車(chē)8輛800元6400元果皮箱25個(gè)250元6250元多功能檫地機(jī)1臺(tái)7800元7800元綠籬修剪機(jī)1臺(tái)3500元3500元割灌機(jī)1臺(tái)3400元3400元高壓水槍1臺(tái)3700元3700元其它500元小計(jì)63550元C、維修工具名稱數(shù)量單價(jià)金額備注沖擊鉆1把20002000磨機(jī)1臺(tái)5001000臺(tái)鉆1套20002000手電鉆1把3001000套筒扳手1套300300開(kāi)口扳手1套150150梅花扳手1套200200活動(dòng)扳手1套150150大活動(dòng)扳手2把100200液壓鉗1套50050012級(jí)鋁合金梯1把 500500電焊機(jī)1部10001000萬(wàn)用表2個(gè)190380鉗形電

24、流表1個(gè)150150切割機(jī)1臺(tái)12001200管鉗4把500500打牙機(jī)1套600600臺(tái)虎鉗1套300300貨架200工具袋4個(gè)40160絕緣手套300轉(zhuǎn)速表1個(gè)300300兆歐表1個(gè)500500其它2500小計(jì)16090A+B+C=156990元第十一章 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算東湖六區(qū)共1059戶，住宅總建筑面積約129278M2，其中多層住宅面積25855M2，管理費(fèi)按0.68元/M2、月收取；小高層住宅面積103423M2，管理費(fèi)平均按0.81元/M2.月收取；根據(jù)歷年的經(jīng)營(yíng)情況及東湖六區(qū)運(yùn)作的實(shí)際情況，可測(cè)算出不同時(shí)期入住率的收支情況（以下測(cè)算以一年為一個(gè)核算單位）。單位：元入住情況營(yíng)業(yè)收入營(yíng)

25、業(yè)支出營(yíng)業(yè)總節(jié)余備注管理費(fèi)梯燈停車(chē)費(fèi)40%486498304994152971697956-765662不含空管費(fèi)364874（空）-400788包括空管費(fèi)50%608123381245191211697956-532588不含空管費(fèi)304061(空)-228527包括空管費(fèi)60%729748457486229451697956-299515不含空管費(fèi)243249（空）-56266包括空管費(fèi)70%851372533737267701697956-66441不含空管費(fèi)182437（空）115996包括空管費(fèi)80%972997609988305941697956166633不含空管費(fèi)121624(

26、空)288257包括空管費(fèi)90%1094622686239344181697956399707不含空管費(fèi)60812(空)460519包括空管費(fèi)100%12162477624810382431697956632782說(shuō)明:1、 車(chē)輛的測(cè)算：汽車(chē)按入住戶數(shù)25%計(jì)算，250元/輛、月； 摩托車(chē)按入住戶數(shù)30%計(jì)算，60元/輛、月； 單車(chē)按入住戶數(shù)10%計(jì)算，12元/輛、月。2、 不論入住率多少，營(yíng)業(yè)支出按入住率100%的支出計(jì)算。 另附東湖四區(qū)營(yíng)業(yè)支出測(cè)算明細(xì)表。3、空管費(fèi)指空置房管理費(fèi)，按50%計(jì)收。4、營(yíng)業(yè)支出已含分?jǐn)偣竟芾碣M(fèi)。5、2005、2006、2007年度平均入住率分別為40%、70

27、%、90%。東湖六區(qū)營(yíng)業(yè)支出測(cè)算明細(xì)表（三區(qū)44人、17部電梯，六區(qū)39人、28部電梯）項(xiàng) 目三區(qū)04年16月發(fā)生額六區(qū)預(yù)計(jì)發(fā)生額備 注營(yíng)業(yè)費(fèi)用辦公費(fèi)47008332按人計(jì)算水電費(fèi)167200367840電梯比三區(qū)多11部，但層數(shù)較低，因此用電上浮10%綠化衛(wèi)生費(fèi)840016800勞動(dòng)保障費(fèi)670011877按人計(jì)算物料消耗1570031400保險(xiǎn)費(fèi)1120022400其他2140042800含電梯日常維修費(fèi)小計(jì)235300501449營(yíng)業(yè)成本工資388900689413按人計(jì)算折舊費(fèi)19003800電梯保養(yǎng)年審費(fèi)35200141120維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)按320元/月.部計(jì)，年審費(fèi)1200元/年.部福利費(fèi)5610099450按人計(jì)算小計(jì)482100933783分?jǐn)偣竟芾碣M(fèi)117100150000按收取管理費(fèi)比例分?jǐn)偂I(yíng)業(yè)稅金46500112724按管理費(fèi)和停車(chē)費(fèi)總和的5%計(jì)。總計(jì)8810001697956