1、 柳州市職業(yè)學院物業(yè)管理服務方案柳州市職業(yè)學院物業(yè)管理服務方案 柳州市職業(yè)學院（柳州師范） ： 1根據(jù)貴校的物業(yè)現(xiàn)狀，遵照物管條例的規(guī)定，我公司愿承擔貴校教學區(qū)的物業(yè)管理工作。本方案是根據(jù)學院所提供的基本情況和要求及我公司的管理建議而編制，若實際管理運行過程中，管理范圍及內(nèi)容有所變化，雙方可按實際情況和數(shù)據(jù)進行調(diào)整，最終以實際數(shù)據(jù)的單價計算并簽訂補充協(xié)議。 2公司保證：自接管貴師范學院之日起，按柳州市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈（工業(yè)區(qū)）標準實施物業(yè)管理服務。 3由于管理責任造成物品遺失我公司將照價賠償。 承諾單位：柳州市禾豐物業(yè)管理有限公司 法定代表人：蔣松 總經(jīng)理：金亞麗 日期：二 O 年十二月二十三

2、日 目目 錄錄 序序 言言 一、一、 公司簡介公司簡介 二、二、 物業(yè)概況物業(yè)概況 三、三、 委托管理內(nèi)容委托管理內(nèi)容 四、四、柳州市職業(yè)學院（柳州師范）柳州市職業(yè)學院（柳州師范）物業(yè)物業(yè)管理質(zhì)量目標（略）管理質(zhì)量目標（略） 五、五、 委托方式和時間委托方式和時間 六、六、 物管中心機構(gòu)設置圖物管中心機構(gòu)設置圖 七、七、 管理中心各系統(tǒng)介紹及費用構(gòu)成管理中心各系統(tǒng)介紹及費用構(gòu)成 第一第一節(jié)節(jié) 教學區(qū)教學區(qū) 一、一、接待中心接待中心 二、二、保安部保安部 三三、場館部場館部 四四、保潔部保潔部 五、綠化部五、綠化部 教學區(qū)小結(jié)教學區(qū)小結(jié) 第二節(jié)第二節(jié) 學生公寓區(qū)學生公寓區(qū) 學生公寓區(qū)小結(jié)學生公寓

3、區(qū)小結(jié) 八、八、 總結(jié)總結(jié) 九、九、 說明說明 十、管理中需要學校明確和解決的問題十、管理中需要學校明確和解決的問題 附件一： 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照附件一： 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件復印件 1 1 份份 序序 言言 本方案是根據(jù)柳州市職業(yè)學院（柳州師范）提供的資料同時結(jié)合柳州市禾豐物業(yè)管理有限公司在管理高校物業(yè)中的實際經(jīng)驗的基礎上編制而成，在編制方案的過程中，我們實際考察了柳州市職業(yè)學院（柳州師范）的地理位置和環(huán)境，觀看了柳州市職業(yè)學院（柳州師范）的規(guī)劃方案和招標資料，同時對柳州市職業(yè)學院（柳州師范）的辦學歷史和辦學風格進行了了解，從而使我們在編制方案時能比較準確地把握住柳州市職業(yè)學院（柳州師范）物

4、業(yè)管理應該是一種什么樣的定位更為合理。 柳州市職業(yè)學院（柳州師范）是一所以培養(yǎng)復合型人才的高等學府，學校堅持黨的教育方針，積極推進以德育為核心，以培育創(chuàng)新精神和實踐能力為重點的素質(zhì)教育，學校領(lǐng)導和師生員工思想解放，實事求是，勵精圖治，開拓創(chuàng)新，努力推動學校的改革和發(fā)展，為把學校建設成一所高水平、有特色的大學而卓越地奮斗。 為實現(xiàn)柳州市職業(yè)學院（柳州師范）實施的改革和戰(zhàn)略性發(fā)展，柳州市禾豐物業(yè)管理有限公司愿盡自己所能為柳州市職業(yè)學院（柳州師范）的后勤改革和教學服務貢獻一份力量。本方案選取了禾豐物業(yè)公司的管理精英們，在管理其它物業(yè)時所積累的成功經(jīng)驗，同時又吸取了柳州市禾豐物業(yè)管理有限公司在其它高校

5、進行物管實際操作的精華； 本方案還充分考慮了柳州市職業(yè)學院（柳州師范）的實際情況和風格，重新整合了物業(yè)服務內(nèi)容，確定了工作標準，制訂了切實可行的保障措施；本方案有利于較好地發(fā)揮雙方的資源優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，能夠保證學校在實行專業(yè)化物業(yè)管理之后，風格統(tǒng)一，整體品質(zhì)得到充分體現(xiàn)，最終實現(xiàn)柳州市職業(yè)學院（柳州師范）后勤改革所要達到的目標。 公司簡介公司簡介 禾豐物業(yè)公司是由公司蔣松為董事長、由資深物業(yè)管理專家金亞麗為公司總經(jīng)理，按規(guī)范管理的要求組建的。我們的服務宗旨是“誠信為本、用心服務”我們?yōu)榭蛻籼峁┑禺a(chǎn)策劃、營銷，物業(yè)顧問咨詢、景觀園林的規(guī)化、設計、施工、高層商位樓和寫字樓的外墻裝修、酒店及辦公樓商

6、場等公共場所裝飾裝修、物業(yè)行為規(guī)范，技能技巧培訓，物業(yè)全程管理等服務。 禾豐 物 業(yè)公 司的 管 理人 員 曾經(jīng) 前期 介 入許 多 創(chuàng)優(yōu) 物業(yè) 管 理項 目 總面 積達60 萬；物業(yè)顧問項目管理面積達 20 萬。 我們 的 管理 人員 都 是有 經(jīng) 驗豐 富的 持 有物 業(yè) 上崗 證的 一 批素 質(zhì) 高的 管理者，主要管理人員來自廣州四星級賓館、四川省成都“全國分創(chuàng)優(yōu)”樓盤、上海裝飾裝修公司的精英。 我們大多數(shù)管理人員都參與過高等學府的物業(yè)管理 （有的項目已創(chuàng)優(yōu)） 。我們引進了國內(nèi)先進的物業(yè)管理經(jīng)驗，人面推廣酒店式網(wǎng)絡化的管理模式。不僅為開發(fā)商建立了良好的售后服務形象而且滿意率達到 98。得

7、到物管業(yè)人士和業(yè)主的廣泛好評。我們努力塑造一個重視企業(yè)文化內(nèi)涵和現(xiàn)代化管理的公司。 公司主要管理人員曾參加與管理的項目： 廣州花都愛麗宮大酒店 四川成都科技財富中心 四川成都信息工程學院 大型商品住宅小區(qū)： 仁和春天花園 四川烹飪高等專科學校 廣西柳州金長城大廈 公司主要管理人員參與的景觀園項目： 海口西游記游車城的大型雕塑制作 三亞海銀苑及南灣渡假村的景觀園林設計制作 成都信息工程學院的園林設計制作養(yǎng)護 成都雅典國際社區(qū) 公司工程師隊伍參與裝飾裝修的項目： 上海市外語書店（福洲路） 上海金橋養(yǎng)雞場（重要工程） 南寧廣西電力局娛樂城 廣西區(qū)屬名供電局辦公大樓及招待所 柳州市供電局辦公樓招待所

8、北海海珠賓館（電力局培訓中心） 中國銀行地區(qū)名銀行網(wǎng)點 大東數(shù)碼國際商場外墻裝飾裝修 柳州金長城大廈（外墻裝飾裝修） 柳州財富廣場（外墻裝飾裝修） 桂林市豐澤園小區(qū)（外墻裝飾裝修 桂林市施家園別墅（外墻裝飾裝修） 桂林市帝景華庭（外墻裝飾裝修） 公司營業(yè)執(zhí)照注冊地址為：廣西柳州市躍進路 384 號 注冊號：450200791319332 法人代表：蔣松 注：柳州市職業(yè)學院（柳州師范）校區(qū)注：柳州市職業(yè)學院（柳州師范）校區(qū)校校園平面略圖（請師范學院提供）園平面略圖（請師范學院提供） 部分物業(yè)托管服務的總體物業(yè)概況部分物業(yè)托管服務的總體物業(yè)概況 一、一、概況概況 整個物業(yè)分布在兩個地方，即中心校區(qū)

9、和南校區(qū)，其中中心校區(qū)占地 220 多畝（15 萬平方米） ，南校區(qū)占地約 50 畝（3.3 萬平方米） ，物業(yè)區(qū)共設置三個校門，其中中心校區(qū)設有兩個進出門，南校區(qū)一個門；四棟辦公樓宇（教研樓、綜合樓、圖書館、音樂樓及附樓） 、中心校區(qū)中心廣場及南校區(qū)青年教師宿舍樓道及樓前平地、學生宿舍樓道及院內(nèi)、四座公共廁所等的清潔衛(wèi)生和校園內(nèi)各垃圾桶的垃圾收集清理；三處學生宿舍（即四合院、三合院、南校區(qū) 3#、4#樓）的管理；校園內(nèi)現(xiàn)有綠化面積養(yǎng)護、花卉培育。 物業(yè)服務范圍及內(nèi)容歸納如下： 1安全保衛(wèi)：物業(yè)轄區(qū)內(nèi)包括中心校區(qū)和南校區(qū)的秩序維護與安防巡邏，三個進出校門的門衛(wèi)值勤； 2宿舍管理：學生宿舍進出門

10、的值勤及其庭院、樓道的衛(wèi)生清潔、保潔和垃圾收集、清理； 3清潔衛(wèi)生：物業(yè)服務范圍區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生清潔、保潔、垃圾收集清理； 4綠化護養(yǎng)：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化及其養(yǎng)護，盆花的培育（不低于 1000 盆/每年） ； 二、相關(guān)配套設施設備情況 1技防設備：紅外探頭監(jiān)控系統(tǒng)一套（40 個探頭） ； 2聯(lián)防設備：對講系統(tǒng)一套（對講機 6 個） ； 3辦公場所：提供物管處辦公場所一間（20 平方米） ，安防人員宿舍一間（50 平方米） ，宿管房兩間（每間 20 平方米） ； 4水電供給：除安防人員宿舍水電自理外，其余用水用電均由學院承擔。 委托委托方式和時間方式和時間 一、經(jīng)營方式： 第一階段（一年） 、柳柳州市職

11、業(yè)學院和禾豐物業(yè)公司共同管理為主導思想，共同組成學院物業(yè)管理委員會，建立相應的管理機構(gòu)。 （如圖所示） 第二階段、爭取全面接管學院的物業(yè)管理。 二、委托管理有效期限 管理柳州市職業(yè)學院（柳州師范）校區(qū)的物業(yè)，物管企業(yè)的前期投入是很大的（約 10萬） ，而物管企業(yè)的回報是通過長期服務才能獲得，因此，我公司提議：物管委托合同原則上簽訂 叁叁 年， 但校方每年可對物管企業(yè)的工作情況進行考評， 考評達標 （雙方認可的標準） ， 物管企業(yè)便具有資格續(xù)簽。 三、機構(gòu)設置及人員編制： （總計：管理人員 7 人、服務人員 31 人） （一）機構(gòu)設置： 物管中心機構(gòu)設置圖物管中心機構(gòu)設置圖 管理中心各系統(tǒng)介紹及

12、費用構(gòu)成管理中心各系統(tǒng)介紹及費用構(gòu)成 綠 化 部 柳 州 師 范 物 管 中 心禾豐物業(yè)管理有限公柳州師范 接 待 中 心 環(huán) 潔 部 宿 管 部 場 館 部 保 安 部 第一第一節(jié)節(jié) 教學區(qū)教學區(qū) 一、一、接待中心接待中心 設置教學接待中心是專業(yè)物管與學校教學緊密結(jié)合的產(chǎn)物，是禾豐物業(yè)管理有限公司針對如何更好地為學校教學服務、為廣大師生服務而提出的一種全新的服務方式，它的最大特點是：將酒店式的管理模式運用在學校的管理之中，起到了非常顯著的效果。 一、一、 人員配置及崗位設置：人員配置及崗位設置：( (3 3 人人) ) 物管中心主任 1 人 二、二、 職能及工作內(nèi)容：職能及工作內(nèi)容： 1 1

13、、 職能：職能： 對外：以教學服務為中心，直接參與教學輔助工作，凡學校教學單位或師生員工反映的情況都由接待中心統(tǒng)一接收和處理。 對內(nèi)：全面負責管理中心的行政、文秘、人事、財務、庫房收發(fā)管理等工作。 （1） 組織制定管理中心的年、月、周工作計劃，并組織實施落實； （2） 接待來人來訪，提供咨詢服務、檔案管理、商務代辦 和其它服務工作。 （3） 按照有關(guān)規(guī)定，處理收費、日常開支、財務管理、物料管理等項工作。 （4） 負責各部門工作的銜接，疏通信息渠道。 接待兼庫管 1人 財務兼收銀 1人 教 學 接 待 中 心 2 2、 工作內(nèi)容：工作內(nèi)容： （1） 全天候 24 小時接待服務。 （2） 文明、禮

14、貌、熱情地接待來訪人員。 （3） 收費項目公開、收費標準公開、收支情況公開。 （4） 單項收費辦理時間不超過 10 分鐘。 （5） 投訴處理率 100%，電話回訪率 90%。 （6） 建立、健全物業(yè)檔案、資料管理。 （7） 收發(fā)郵件準確，建立、健全郵件收發(fā)制度。 （8） 物料采購、庫房管理帳目清楚、準確，采購物料要保證質(zhì)優(yōu)價廉。 （9） 加強環(huán)境文化建設，建立日常親情管理服務。 二、二、保安部保安部 一、人員配備及崗位設置（一、人員配備及崗位設置（1 16 6 人）人） ： 說明：說明： 1、 以上崗位均為： 24 小時 3 班制； （有的崗屬白天、晚上移交巡邏） 2、 車輛停放不在此方案中。

15、 二、校衛(wèi)隊職能及工作內(nèi)容：二、校衛(wèi)隊職能及工作內(nèi)容： 1 1、 職能：職能： 校衛(wèi)隊主要負責校區(qū)的教學大樓內(nèi)的治安、消防及處置各類突發(fā)事件等方面的任務。 （1） 落實各項安全保衛(wèi)制度，確保學院師生的人身、財產(chǎn)安全； （2） 嚴格執(zhí)行人員、物品出入登記制度，維持學校的正常 教學、工作秩序。 （3） 建立完善、 齊備的消防檔案； 建立學校重點防火部位的消防安全檢查制度及應急措施。 （4） 定期組織消防演練。 （5） 組建一支 10-30 人的應急小分隊，及時處理各類突發(fā)事件。 2 2、 工作內(nèi)容：工作內(nèi)容： 宿 管 部 1 人 一班長（兼） 校衛(wèi)隊主管 1 人 二班長（兼） 三班長（兼） 正 大

16、 門 3 人 南 大 門 3 人 后 門 2 人 行 政 樓 1 人 巡 邏 崗 4 人 監(jiān) 控 室 1 人 （1） 管理目標確保轄區(qū)內(nèi)無重大治安、刑事和無重大火災事故；確保轄區(qū)內(nèi)物業(yè)及附屬設備、公共場所等，不受人為損壞。 （2） 防止任何外來因素影響教職員工和學生的正常工作、學習、生活。 （3） 加強區(qū)域內(nèi)的精神文明建設，宣傳有關(guān)法律、消防知識，發(fā)動師生員工共同維護各項秩序。 （4） 每周巡查一遍消防設施。 （5） 每日數(shù)次巡查教學大樓內(nèi)的安全。 （6） 突發(fā)事件由有關(guān)人員在 90-120 秒內(nèi)到達現(xiàn)場處理解決。 （7） 處理各種違章違紀時，應機動靈活、及時有效、不失原則，服務態(tài)度要求做到：

17、主動、熱情、耐心、周到。加強對教學大樓的巡邏，發(fā)現(xiàn)問題和隱患應及時處理或上報，不因失職而出現(xiàn)一次意外事故。 3、保衛(wèi)服務項目的職責保衛(wèi)服務項目的職責 （1） 認真執(zhí)行上級有關(guān)安全保衛(wèi)，整治校園的規(guī)定。配合學校制訂安全保衛(wèi)，整治校園的規(guī)章制度并嚴格執(zhí)行。 （2） 積極配合學校進行法制“四防”（防火、防盜、防毒、防治安災害事故），交通安全和用電安全的宣傳教育工作，發(fā)動師生做好治保工作，防止事故發(fā)生。 （3） 加強對保安人員的思想教育，提高素質(zhì)，督促他們嚴格執(zhí)行崗位職責，文明執(zhí)勤，依法辦事。 （4） 每天檢查學校的安全保衛(wèi)情況，發(fā)現(xiàn)不安全因素，要及時與有關(guān)部門聯(lián)系，予以解決，發(fā)現(xiàn)案情要及時與公安部門

18、聯(lián)系，爭取破案。 （5） 安排白天、夜間、節(jié)假日和寒暑假的值班，加強門衛(wèi)管理及節(jié)假日護校工作。加強對流動人員的管理及進出人員、進出物資的檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 （6） 學生進出校門必須戴牌，以便門衛(wèi)熟悉學生，認識學生。門衛(wèi)必須在 40 天內(nèi)，熟練掌握識別在校學生。 （7） 會同學校處理學校重大違紀事件與違反有關(guān)規(guī)定的案件。 （8） 外來人員進出要進行記錄，登記姓名、地址，來訪事由，來訪對象。防止壞人混進學校進行偷盜破壞，制止閑雜人員進入校園，防止斗毆事件發(fā)生。 （9） 要制止零食攤販進入校內(nèi)，不準在校門口擺攤設點或高聲叫賣。 （10） 加強對學校汽車、摩托車、自行車的管理。車輛必須按規(guī)定停好

19、、放好。嚴格執(zhí)行掛牌進門，憑牌出門的規(guī)定。確保車輛不被偷盜，不被錯用。 （11）學校汽車夜間必須放入車庫內(nèi)，如停放在車庫外，保安及時向?qū)W校報告。 （12）每月召開保衛(wèi)工作交流會議，學校派負責人參加，解決工作中存在的問題，對校園治安工作做到有計劃、有部署、有檢查、有評比、有總結(jié)，獎罰分明，每月一次全校安全大檢查。 （13）對嚴重違法犯罪行為的重大治安事故，要嚴格執(zhí)行“、一查、二賠、三處理”的原則，要及時組織有關(guān)人員調(diào)查，分析偵破，追究責任，采取措施，提出處理意見，并向上級報告。 三、保安人員的崗位職責保安人員的崗位職責 （一）（一） 保安主管的崗位職責保安主管的崗位職責 1、負責組織保安工作、做

20、好保安人員的排班工作。 2、督促和檢查保安人員工作。每天不定時對保安人員進行查崗。 3、協(xié)調(diào)保安隊與學校及佳值公司其他部門之間的工作。 4、負責保安人員績效考核、評優(yōu)懲處工作。 5、認真貫徹執(zhí)行柳州師范學校關(guān)于保衛(wèi)管理工作的條例搞好事故的防范工作和必要的防范措施。及時解決并鎮(zhèn)定處理危機情況和突發(fā)事件，對公共場所的安全管理負責。 6、做好安全防范工作，定期檢查防盜監(jiān)控系統(tǒng)、消防器材，做好日常治安巡視工作。發(fā)現(xiàn)問題，發(fā)現(xiàn)隱患及時解決，不能解決的立即向佳值駐管處經(jīng)理報告。不得隱瞞情況。 7、加強保安隊伍建設，指導保安人員工作，定期向駐管處匯報。協(xié)調(diào)保安關(guān)系。 8、積極配合學校開展思想品德教育工作，向

21、學生宣傳自我防范意識和安全防范意識。經(jīng)常與師生溝通，了解學生的思想動態(tài)，收集師生對保安工作的反映和要求。提高保安服務質(zhì)量。 9、參加保安巡視工作，與保安人員一起輪班，獨立值班時間每天 3 小時。夜間不定期檢查工作和安全情況。 10、 每月組織召開保安工作交流會議， 并以書面形式總結(jié)， 向?qū)W校和禾豐公司物管中心匯報。 （二）（二） 門衛(wèi)的崗位職責門衛(wèi)的崗位職責 1、門衛(wèi)人員必須認真履行職責，堅守崗位，禮貌待人，說話和氣，態(tài)度和藹。 2、當班人員應當提高警惕，不能擅離職守，離崗睡崗。應時刻注意視線范圍的一切情況，發(fā)現(xiàn)問題立刻制止，并向上級報告。 3、嚴格執(zhí)行來訪登記制度，寫明來訪者的單位，姓名，來

22、訪對象，和來訪時間。不準不明身份的和無正當事宜的人員進入大門，以及未經(jīng)批準的外來人員不準在校園內(nèi)留宿。 4、學校學生進出大門必須戴牌， 以便門衛(wèi)熟知認識， 門衛(wèi)務必在 40 天內(nèi)掌握識別在校師生。 5、嚴格執(zhí)行車輛掛牌入門，憑牌出門制度。 6、嚴格執(zhí)行有關(guān)物資出門管理制度，各類物資出門必須持有出門條或?qū)W校證明方可放行。無正當手續(xù)和未經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導批準一律不準出門。 7、嚴格執(zhí)行學校考核制度，認真做好遲到早退登記工作。 8、做好報刊、雜志、信件、匯票、提貨單等保管、發(fā)放、及時傳送工作。 （三）（三） 巡視保安人員的崗位職責巡視保安人員的崗位職責 1、巡視保安必須認真履行職責，堅守崗位，禮貌待人，說話

23、和氣，態(tài)度和藹。 2、認真執(zhí)勤，提高警惕，勇敢機智，發(fā)揚團結(jié)協(xié)作精神，樹立高度的工作責任感。不能擅離職守，離崗睡崗。應時刻注意視線范圍的一切情況，發(fā)現(xiàn)問題立刻制止，并向上級報告。 3、在遇到突發(fā)事件時，應立即報警，并協(xié)助保護好現(xiàn)場，采取果斷措施，將損失降到最低程度。 4、來回巡視校園，對車輛和學校的財產(chǎn)進行重點巡視，做好防范工作。 5、每天定時檢查對指定區(qū)域的門窗是否安全。 四四、保衛(wèi)服務工程項目承擔責任保衛(wèi)服務工程項目承擔責任 a) 車輛管理 實行掛牌進門，憑牌出門制度。建立車輛檔案，設立統(tǒng)一存放區(qū)（存放區(qū)外車輛概不負責）對失竊車輛，經(jīng)查明屬我方管理失職，我方負責賠償。 b) 宿舍內(nèi)部失竊，

24、經(jīng)查明是外來人員偷竊，屬我方管理失職，我方負責賠償。 c) 學校貴重財產(chǎn)失竊， 經(jīng)查明是破門進入偷竊， 屬我方管理失職所致。 我方負責賠償。 四、四、場館部場館部 因場館設有封密式的體育場和游泳池，所以場管人員由接待中心調(diào)度兼職管理，費用也不另外計算。 五五、保潔部保潔部 一、一、 人員配備及崗位設置（人員配備及崗位設置（8 8 人人, ,為兩班制為兩班制） ：） ： 二、二、 職能及工作內(nèi)容：職能及工作內(nèi)容：( (上班時間上班時間上午上午 8 8 點點1212 點，下午兩點點，下午兩點5 5 點點 3030 分分) ) 1、 職能：職能：校區(qū)內(nèi)公共部位、樓層走道清潔及保潔，垃圾的收集清運。

25、2 2、 工作內(nèi)容：工作內(nèi)容： （1） 公共區(qū)域清潔：每天一次全面清掃并隨時保潔，保持地面無煙頭、紙屑等雜物，地面垃圾停留時間不超過半小時，每周沖洗廣場一次。 （2） 樓道清潔：每天清掃二次、濕拖一次、抹塵一次，保持樓道地面無污跡，樓梯扶手無灰塵。 外 圍 2 人 行 政 樓 2 人 環(huán)潔部主管 1 人 圖 書 館 1 人 綜 合 樓 2 人 （3） 清潔消殺：垃圾房每天一次，垃圾存放點每周消殺三次。 （4） 停車場：每天清掃一次，保持地面無垃圾、無灰土，地面每月沖洗一次。 （5） 公共衛(wèi)生間：每天沖洗數(shù)次，做到室內(nèi)無異味、地面無積水、無垃圾。 （6） 音音樂室、多媒體教室：使用前后及時對環(huán)境

26、衛(wèi)生進行打掃和整理，開窗通氣，定期對設備消毒；定期對設備內(nèi)部進行除塵處理。 （7） 休息室：無灰塵、無垃圾、教學用品齊備。 （8） 垃圾清運：每天進行一至二次的垃圾收集和清運。 (9) (9) 主要領(lǐng)導辦公室每日清潔一次主要領(lǐng)導辦公室每日清潔一次. . 六、綠化部六、綠化部 一一人員配備及崗位設置（人員配備及崗位設置（2 2 人）人） 綠 化 主 管 （兼 ） 二、項目內(nèi)容：項目內(nèi)容： 1主要對校園內(nèi)現(xiàn)在綠化面積維護綠化及綠化帶保潔等工作，維護綠化主要有草坪養(yǎng)護、喬灌木養(yǎng)護、時花養(yǎng)護、室內(nèi)觀葉植物養(yǎng)護及殘花處理等內(nèi)容。 2每年培育花卉 1000 盆，確保學校節(jié)慶及環(huán)境美化需要。 三、作業(yè)規(guī)程及

27、綠化標準作業(yè)規(guī)程及綠化標準 綠 化 組 1 人 花 卉 1 人 1草坪的養(yǎng)護：要求綠期 300 天以上，草坪平整或坡度平緩，留茬 60MM 以下供公共休憩（及輕度踐踏） 。無明顯高于是 15CM 的雜草，12CM 的雜草不超過 5 棵/M2。 工作程序：工作程序： A：草坪春夏生長季要求每天淋水一次（雨天出外） ，秋冬季根據(jù)天氣情況每周淋水 23 次。B： 草坪如出現(xiàn) 10cm 以上的禿班、 枯死或局部惡性草占該部分草坪 1%以上且無法清除的， 采用局部換法進行更換，對冬季出現(xiàn)枯草的草坪每年進行補充草皮。 C：采用緩深復合肥，按 20g/m2 進行均勻施撒。每 32 天施放 1 次。 D：生長

28、季每 20 天剪一次，秋季共剪二次，冬季不剪，開春前重剪一次。 E：一般少量雜草采用人工拔除，已蔓延開的惡性雜草用選擇性除草劑拔除。 F：每月對草坪噴 1 次廣譜性殺蟲藥及殺菌藥，草坪每年打孔一次。 2喬、灌木的養(yǎng)護：要求喬木生長健壯，形態(tài)整齊，無凌亂枝條和冗長枝葉；灌木株形整齊，造型植物輪廓清晰，修剪而平直整齊、棱角分明；沒有長 20CM 以上的枯枝黃葉、折斷枝、修剪殘留枝，無明顯病蟲害；喬木基部無 30CM 高以上萌枝，無過長雜草、雜物；灌木腳口整齊清潔，無嚴重黃葉，積塵；喬木修剪截口與枝位平齊，直徑 5CM 以上的截口要封蠟。 工程程序：工程程序： A：喬、灌木的修剪：每年 12 月至次

29、年 2 月對喬木進行修剪，并對樹冠適當整形，保持形狀。及時清除枯枝、斷裂樹桿、樹枝，防止意外傷人事故，所有灌木在冬季進行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪及株型修剪工作 B：喬木每年施肥一次，采用空施或環(huán)施法，有機肥或復合肥均可。灌木則每年冬季施一次有機肥，每年 56 月追施一次復合肥，入冬前再施一次鉀肥。 C： 對灌木每月噴一次廣譜性殺蟲劑和殺菌劑， 對突發(fā)性病蟲害及時針對性地噴殺農(nóng)藥。 . 3時花養(yǎng)護：要求無殘花、黃葉、無高出盆面的竹簽、雜草等；花盆擺放整齊，盆內(nèi)無雜物；無明顯病蟲害；無缺水干旱現(xiàn)象，植株生長良好。 工作程序：工作程序： A：及時清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)整好花盆。 B：在

30、夏秋季早晚各淋一次水，春季視天氣情況每 12 天淋水 1 次。 C：一般盆栽時花出圃時要求施一次高磷鉀復合肥外，一般不再施肥。 D：時花擺放時先噴一次廣譜性的殺蟲殺劑，注意噴殺花盆泥面的蚊蟲。 4室內(nèi)觀葉植物養(yǎng)護：要求植株豐滿豐碩，葉面干凈光亮，無明顯病斑、蟲口、無蟲害、無枯黃葉，盆面無雜物，花缸、花槽底無污水雜物，植物無缺水干現(xiàn)象。 工作程序：工作程序： A：及時清理盆面及盆底雜物，植物枯枝、黃葉等。 B：對枯黃面積達 1/3 以上的葉子整片剪除，1/3 以下的葉子部分剪除，保留葉形，不一刀切過。 C：視天氣情況，夏季早晚各澆 1 次水，冬季 23 天 1 次。 D：病蟲害防治，針對不同癥狀

31、采用不同的治療措施。. 5殘花處理：當植物到了一定程序，形成了殘物，及時進行處理，確保有用材料得到利用，減少不必要的浪費。 綠化帶的保潔綠化帶的保潔 1用掃把仔細清掃草地、綠化帶上的果皮、紙屑、石塊、樹葉等垃圾。 2對煙頭、棉簽、紙屑等小雜物，應拾起放在垃圾斗內(nèi)。 3每三天清洗一次綠化盆，保證外觀潔凈，無污漬。 柳州市職業(yè)學院（柳州師范）物業(yè)管理中心柳州市職業(yè)學院（柳州師范）物業(yè)管理中心 開辦支出預算表（一） 開支項目開支項目 數(shù)量數(shù)量 單價（元）單價（元） 總價（元）總價（元） 備注備注 電腦 4 臺 4,000.00 16,000.00 辦公用具 接接 待待 中中 心心 辦公家具 1 套

32、3,000.00 3,000.00 接待臺沙發(fā)等 復印機 1 臺 5,000.00 5,000.00 傳真機 1 臺 1,000.00 1,000.00 打印機 1 臺 1,000.00 1,000.00 A3 幅面 辦公用品 1 批 2,000.00 2,000.00 員工宿舍用品 1 批 6,000.00 6,000.00 床、被裝、衣柜等 開辦費用總計：開辦費用總計：34,000.0034,000.00 元元 校校 衛(wèi)衛(wèi) 隊隊 開支項目開支項目 數(shù)量數(shù)量 單價（元）單價（元） 總價（元總價（元） 備注備注 電腦 1 臺 4,000.00 4,000.00 辦公桌（椅） 2 套 500.0

33、0 1,000.00 資料柜 10 節(jié) 80.00 800.00 執(zhí)勤桌椅 10 套 200.00 2,000.00 各執(zhí)勤點用 其它執(zhí)勤用品 2,000.00 不包含對講機 開辦費用總計：開辦費用總計：9 9，800.00800.00 元元 開支項目開支項目 數(shù)量數(shù)量 單價（元）單價（元） 總價（元）總價（元） 備注備注 保保 潔潔 部部 吸水吸塵機 1 臺 2，500.00 2，500.00 榨水桶 2 個 50.00 100.00 辦公桌椅 1 套 500.00 500.00 室內(nèi)垃圾桶 20 個 50.00 1,000.00 需補充 資料柜 1 組 400.00 400.00 工具 1

34、 批 3,000.00 3,000.00 三輪車 1 輛 400.00 400.00 清運垃圾用 開辦費用總計：開辦費用總計：7 7，900.00900.00 綠綠 化化 部部 開支項目開支項目 數(shù)量數(shù)量 單價（元）單價（元） 總價總價 備注備注 割草機 一臺 6,50000 6,500.00 修邊機 一臺 4,200.00 4,200.00 噴霧機 一臺 250.00 250.00 革剪 2 把 45.00 90.00 2 2 把把4545 元元 剪枝剪 2 把 18.00 36.00 2 2 把把1818 元元 9 件套園藝工具 2 把 18.00 36.00 2 2 把把1818 元元

35、手鋸 2 把 12.00 24.00 2 2 把把1212 元元 花鍬 2 把 12.00 24.00 2 2 把把1212 元元 鋤頭 2 把 30.00 60.00 2 2 把把3030 開辦費用總計：開辦費用總計：11,220.0011,220.00 開辦費開辦費總合計總合計 ￥62920。00 柳州市職業(yè)學院（柳州師范）物柳州市職業(yè)學院（柳州師范）物管經(jīng)營成本測算表（二）管經(jīng)營成本測算表（二） 日常運行費預算： 接接 待待 中中 心心 工資、福利（獎金、社保、誤餐、交通等）工資、福利（獎金、社保、誤餐、交通等） 工 資 人數(shù) 金額 （元/月） 金額（元/年） 備 注 管理中心主任 1

36、名 2,000.00 24,000.00 其它人員 2 名 500.00 6,000.00 項目 單額 人數(shù) 金額（元/月） 金額（元/年） 保 險 100 4 400.00 4,800.00 誤 餐 100 4 400.00 4,800.00 辦辦 公公 費費 項 目 金額（元/月） 金額（元/年） 辦公用品 100.00 1,200.00 通訊費 300.00 3,600.00 工作服 對講機 業(yè)務費 開辦設備折舊費 50.00 600.00 宣傳費用（如重大節(jié)日裝飾、彩旗、花卉、橫幅、標識等） 50.00 600.00 每年運行費用為每年運行費用為: :4 45,65,60000。00

37、元元 校校 衛(wèi)衛(wèi) 隊隊 工資、福利（獎金、社保、誤餐、交通等）工資、福利（獎金、社保、誤餐、交通等） 人員工資 人數(shù) 金額（元/月） 金額（元/年） 備 注 主管 1 名 1,000.00 12,000.00 隊員 15 名 7,500.00 90,000.00 項目 單額 人數(shù) 金額（元/月） 金額（元/年） 保險 100 16 1，600.00 19,200.00 誤餐 100 16 1，600.00 19,200.00 辦辦 公公 費費 用用 項 目 金額（元/月） 金額（元/年） 辦公用品 50.00 600.00 通訊 100.00 1,200.00 對講機 50.00 600.00

38、 工作服按兩年發(fā) 工具、設備折舊 每每年運行費用為：年運行費用為：1 14242, ,8 80 00 0。0000 元元 環(huán)環(huán) 潔潔 部部 工資、福利（獎金、社保、誤餐、交通等工資、福利（獎金、社保、誤餐、交通等 工資 人數(shù) 金額（元/月） 金額（元/年） 備 注 主管 1 名 1,000.00 12,000.00 保潔員 7 名 2,800.00 35,000.00 項目 單額 人數(shù) 金額（元/月） 金額（元/年） 保險 100 8 800.00 9,600.00 誤餐 100 8 800.00 9,600.00 辦辦 公公 費費 用用 項 目 金額（元/月） 金額（元/年） 辦公用品 70

39、.00 840.00 垃圾清運費（交環(huán)衛(wèi)局） 100.00 1,200.00 日常清潔工具、用品 200.00 2,400.00 化糞池排水溝清理 200.00 2,400.00 機具折舊 對講機 工作服(按兩年折算) 每年運行費用為：每年運行費用為：7373, ,04040 0.00.00 元元 綠綠 化化 部部 工資、福利（獎金、社保、誤餐、交通等）工資、福利（獎金、社保、誤餐、交通等） 工資 人數(shù) 金額（元/月） 金額（元/年） 備注 綠化工 2 80000 9,60000 項目 單額 人數(shù) 金額（元/月） 金額（元/年） 保險 10000 2 20000 2,40000 誤餐 1000

40、0 2 20000 2,40000 日日 常常 費費 用用 項目 金額（元/月） 金額（元/年） 節(jié)假日植物租擺裝飾 50.00 600.00 綠化材料 300.00 3,60000 綠化用水 每年運行費用為：每年運行費用為：18,618,60000.00.00 運行費用總合計運行費用總合計: ￥28,000.00 教學區(qū)小結(jié)教學區(qū)小結(jié) 一、一、 管理中心教學區(qū)人員設置：管理中心教學區(qū)人員設置：3 37 7 人人 二、二、 開辦費開辦費：6262, ,920920.00.00 元元 部部 門門 開辦費小計（單位：元）開辦費小計（單位：元） 備注備注 接待中心接待中心 34,000.00 保安部

41、保安部 9,800.00 保安員入住學校 0.00 場館部場館部 0.00 環(huán)潔部環(huán)潔部 7,900.00 綠化部綠化部 11,220.00 開辦費累計（單位：元）開辦費累計（單位：元） ￥62,962,92020.00.00 三、三、 日常運行費用：日常運行費用：280,000.280,000.0000 元元/ /年年 部部 門門 運行費小計（單位：元）運行費小計（單位：元） 備注備注 接待中心接待中心 45,600.00 校衛(wèi)校衛(wèi)部部 142,800.00 場館部場館部 環(huán)潔部環(huán)潔部 73,040.00 綠化部綠化部 18,600.00 運行費累計（單位：元運行費累計（單位：元/ /年）年

42、） 280,040.00 管理費（管理費（5 5） 合計（單位：元合計（單位：元/ /年）年） 280,000.00 稅費（稅費（6 6） 3,600.00 總計（單位：元總計（單位：元/ /年）年） 283,600.00 第二節(jié)第二節(jié) 學生公寓區(qū)學生公寓區(qū) 一、人員配置及崗位設置：一、人員配置及崗位設置：( (8 8 人人) ) 二、宿舍宿舍管管理服務項目理服務項目工作工作職責職責 1、積極配合學校加強內(nèi)宿生的思想政治教育和品德修養(yǎng)教育，及時表揚好人好事，對不良傾向要批評教育、防患于未然。 2、合理安排內(nèi)宿生的住宿，認真執(zhí)行內(nèi)宿生的生活管理制度，嚴格要求學生執(zhí)行各項規(guī)章制度，督促內(nèi)宿生按時睡

43、覺。 3、督促內(nèi)宿生按時起床、做好早操，并負責學生宿舍的紀律、衛(wèi)生的檢查評比，開展創(chuàng)“安全宿舍”、“文明宿舍”的評比活動。 4、深入學生宿舍、及時了解和處理學生的思想、學習和生活問題、充分發(fā)揮宿舍舍長的積極作用，引導培養(yǎng)他們的自理能力。 5、經(jīng)常對內(nèi)宿生進行安全、紀律教育，防止不安全事故及違紀違法行為的發(fā)生。管理好宿舍的鐵門、房門及窗門。 6、配合學校學工處對內(nèi)宿生實行規(guī)范管理，每床位掛卡，加強宿舍文化建設，進行文明宿舍評比并給予表彰獎勵。 公 寓 管 理 員 4 人 宿管部主管 1 人 接 待 財 務 等 1 人 安 保 員 2 人 7、宿舍管理員每日上午第一節(jié)，下午第一節(jié)，晚自修第一節(jié)分別

44、巡視宿舍，檢查督促學生上課及檢查宿舍衛(wèi)生，每夜熄燈前下宿舍區(qū)點勤。定期向?qū)W工處匯報情況。 8、負責宿舍走道和院內(nèi)的清潔衛(wèi)生，并督促學生做好宿舍內(nèi)的衛(wèi)生工作。 工作規(guī)程：工作規(guī)程： 1. 做好宿舍紀律及清潔衛(wèi)生工作。 （1） 每天必須在學生上操、早讀、午休、晚自習、晚寢等時間巡查宿舍，如有問題（如有學生不上操、不上課、內(nèi)務不合要求、晚寢未歸等），應及時處理并做好記錄（包括房號、班級、姓名、存在情況） （2） 做好值日老師下宿舍的登記及上報。 （3） 做好宿舍清潔衛(wèi)生的值日安排和檢查工作。 （4） 做好按時開關(guān)宿舍門、宿舍燈等工作。 2. 做好宿舍情況反饋工作： （1） 把每天檢查的情況于次日上午

45、 8：00 上報學工處。同時在宿舍公布欄上公布。 （2） 每周做好宿舍的評估統(tǒng)計工作， 并在宿舍公布欄上公布， 同時于周日晚上 20： 30 交到學工處。 （3） 上課時間，學生憑班主任或?qū)W工處老師批條進出宿舍或留宿宿舍，并做好登記。 3. 及時處理并匯報各種突發(fā)事件。 4. 搞好上下班的交接工作。 三、具體做法參照柳州師范學校學生宿舍管理暫行辦法執(zhí)行，加強對宿舍管理人員的思想、職業(yè)道德，工作能力的培訓。認真學習柳州師范學校學生宿舍管理暫行辦法，積極與校方有關(guān)部門配合，共同到管理目標。 四、四、按學生公寓標準化細則實施按學生公寓標準化細則實施 五、五、開辦費用開辦費用 11,40011,400

46、.00.00 元元 開支項目開支項目 數(shù)量數(shù)量 單價（元）單價（元） 總價（元）總價（元） 備注備注 辦公家具辦公家具 1 批 1,000.00 1,000.00 辦公桌、椅等 對講機對講機 1 部 1,000.00 1,000.00 進口機型 工作服（夏秋）工作服（夏秋） 8 套 300.00 2,400.00 工作服（春冬）工作服（春冬） 8 套 300.00 2,400.00 辦公用品辦公用品 1 批 600.00 600.00 員工公寓用品員工公寓用品 1 批 1,000.00 1,000.00 床、被裝、衣柜等 工具工具 1 批 3,000.00 3,000.00 清潔、維修、綠化

47、其它其它 開辦費用總計：開辦費用總計：11,40011,400.00.00 元元 六、六、日常運行費用（按入住日常運行費用（按入住 40004000 學生計算） ：學生計算） ：161,181.30161,181.30 元元/ /年年 開開 支支 項項 目目 工資、福利（獎金、社保、誤餐、交通等）工資、福利（獎金、社保、誤餐、交通等） 人員人員 人數(shù)人數(shù) 金額（元金額（元/ /月）月） 金額（元金額（元/ /年）年） 主管、物管員主管、物管員 2 名 2,000.00 24,000.00 公寓管理員公寓管理員 4 名 2,800.00 33,600.00 安保員安保員 1 名 750.00 9

48、,000.00 維修工維修工 1 名 750.00 9,000.00 福利、社保福利、社保 項目項目 單額單額 人數(shù)人數(shù) 金額（元金額（元/ /月）月） 金額（元金額（元/ /年）年） 保保 險險 100 8 800.00 9,600.00 誤餐誤餐 100 8 800.00 9,600.00 運行費運行費 項目項目 金額（元金額（元/ /月）月） 金額（元金額（元/ /年）年） 辦公用品、通訊費辦公用品、通訊費 200.00 2,400.00 保潔用品保潔用品 800.00 9,600.00 垃圾清運（交政府機構(gòu)）垃圾清運（交政府機構(gòu)） 300.00 3,600.00 外墻清洗、化糞池清掏外

49、墻清洗、化糞池清掏 200.00 2,400.00 維修材料維修材料 1,000.00 12,000.00 公共水電、學生水電補貼（公共水電、學生水電補貼（3 3。5 5 度度電、電、0 0。5 5 噸水）噸水） 2 元/人 4,000.00 8,000.00 開辦費攤銷（二年）開辦費攤銷（二年） 1,000.00 12,000.00 運行費累計（單位：元運行費累計（單位：元/ /年）年） 144,800.00 管理費（管理費（5 5） 7,240.00 以上合計以上合計 152,040.00 稅費（總計稅費（總計6 6） 9141.30 總計總計( (單位單位: :元元/ /年年) ) 16

50、1,181.30 注注: :上半年按上半年按 20002000 名學生測算名學生測算, ,下半年按實際學生人數(shù)測算。下半年按實際學生人數(shù)測算。 學生公寓區(qū)小結(jié)學生公寓區(qū)小結(jié) 一、人員設置：一、人員設置：8 8 人人 二、開辦費：二、開辦費：11,40011,400.0.00 0 元元 開辦費屬一次性投入，主要用于購買辦公家具、辦公設備、工具及服裝等。 三、日常運行費用三、日常運行費用：161,181.3161,181.30 0 元元/ /年年 四、四、每名學生物管費成本每名學生物管費成本：161181.30 元/年4000 人/年 40.30 元/人/年（本方案以入住學生 4000 人計算）

51、六、報價：六、報價：每名學生物管費為 40.30 元/人/年，本公司真誠參與學院管理工作，故實際優(yōu)惠收取 4 40 0 元元/ /人人/ /年年； 總結(jié)（附后）總結(jié)（附后） 說明說明 一、 因得到的柳州市職業(yè)學院(柳州師范)校區(qū)實際資料及數(shù)據(jù)不夠完整，故本方案的運行費用測算與實際數(shù)可能有一定的差距，待校方國資處提供更詳細、準確數(shù)據(jù)后，我公司再做相應調(diào)整。 二、 費用構(gòu)成為： 1. 開辦費：主要是辦公家具、辦公設備、工具及服裝等； 2. 運行費用：人工費、管理費、辦公費、稅費、耗材、小修材料費等； 3、如有增加項目，另簽補充協(xié)議。 物業(yè)公司與學院合作的意向物業(yè)公司與學院合作的意向 我公司有超質(zhì)的

52、能力與學院我公司有超質(zhì)的能力與學院五五個方向的合作個方向的合作： 、 我公司以接管學院委托的五大塊部分物業(yè)為公司主業(yè)，爭取按學院要求，保質(zhì)保量完 成任務； 、 以我公司管理人員的素質(zhì)，我們能夠有充足的力量與學院合作接管招待所，建議第一年采取“目標責任制”管理模式、第二年采取“包干制”管理模式，可以考慮設立配套項目：開設“茶坊” 、 “快餐” 、 “完善綠化工程” ，這樣可以走向社會，組織企業(yè)團隊消費和培訓團隊消費，具體事宜另簽協(xié)議； 、 我公司有一批管理人員，可以參與學院的酒店管理專業(yè)和物業(yè)管理專業(yè)的教學做到 資源共享，參與方式、建議可以考慮勞務互換式、講作式、酬薪式，具體情況另簽協(xié)議。 、 我公司有興趣考慮校園投資： （1） 、投資修建“學生公寓” （2） 、投資開發(fā)河邊“休間娛樂”項目，合作方式具體商談。 、 因目前全國場市場奇缺保安人員，所以建議學院開辦“國防班”培訓一批優(yōu)秀的保安人員。我公司可以派遣培訓教教官兩人。具體合作模式可以考慮，學院招生、出場地、輸送勞務，由我公司全面培訓，具體事宜另付方案。 附：附：1 1， 裝修手冊， 裝修手冊 2 2 應急預案 應急預案 3 3 年度培訓計 年度培訓計 ( (本資料屬商業(yè)機密本資料屬商業(yè)機密, ,請妥善保管請妥善保管) )