1、title of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2011 本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原集團書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。 萬科住宅產業化基地考察 住宅產業化專題 中原集團二級市場戰略顧問中心 ShenZhen.07.2013 title of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2011 A. 第一部分 萬科住宅產業化基地考察 B. 第二部分 住宅產業化內涵 C. 第三部分 國外住宅產業化發展情況 D. 第四部分 國內住宅產業化發展現狀 E. 第五部分

2、萬科住宅產業化戰略 F. 第六部分 遠大住工住宅產業化介紹 3 24 28 36 44 55 目錄 頁碼 title of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2011 萬科住宅產業化基地考察 Part 1 title of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2011 萬科住宅產業萬科住宅產業化基地簡介化基地簡介 位于廣東省東莞市松山湖科技產業園區北部工業城工業東路位于廣東省東莞市松山湖科技產業園區北部工業城工業東路8 8號，是萬科住宅號，是萬科住宅產業化技術及產品研發、培訓的平臺產業化技術及

3、產品研發、培訓的平臺, ,占地占地200200畝畝 現狀：東莞萬科住宅產業化基地首期項目于2006年1月起開始建設，目前產業化基地的各項實體實驗樓工程已建成并投入使用 構成：由實驗區、生產研究區、設備實驗區、景觀研究區、展示接待中心、內裝研究區、輔助功能區等主要部分構成。 目標：基地正努力成為國際領先的綠色生態基地，并力爭實現集合零碳、零能耗、零污水排放、零垃圾排放的最高生態目標 title of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2011 萬科住宅產業化萬科住宅產業化基地規劃基地規劃 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7

4、8 8 9 9 1010 1111 1515 1414 1212 1313 1、基地入口 2、干掛立面試驗區 3、試驗建筑 4、青年之家 5、綠化研究區 6、能源中心 7、水質研究區 8、零碳中心 9、集裝箱餐廳 10、構件研發區 11、PC試驗樓 12、園林研究區 13、建筑結構試驗區 14、高層數據試驗塔 15、室內裝修研究區 圖例： title of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2011 分享說明：分享說明： 由于本次考察萬科只開放了能源中心、建筑構件研究區、植物由于本次考察萬科只開放了能源中心、建筑構件研究區、植物研究區、零碳中

5、心、集裝箱餐廳這幾個區域，研究區、零碳中心、集裝箱餐廳這幾個區域，所以本次分享也只對以上幾個所以本次分享也只對以上幾個區域進行詳細解說區域進行詳細解說。 title of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2011 建筑構件研究廠建筑構件研究廠 主要研究開發建筑構件模具和園林小品模具，從而形成建筑構件的預制化，這使萬科施工時間大大縮短，以及不同混泥土的效果測試 構件廠透視 構件模具制作區 構件廠一層車庫 混泥土試驗區 title of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2011 建筑構件研究

6、廠建筑構件研究廠 這些都是設計師用不同材質制作的園林構件模型，主要用于測試不同材質的質感和視覺差異 通過這些構件模型，萬科清楚的知道每種材質的質感、色彩、以及成本、強硬度等，在具體施工中更能高效快速的完成施工，也是萬科能達到統一標準化的一個小細節 title of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2011 萬科高層住宅監測塔萬科高層住宅監測塔 目前是全球最高的住宅監測塔，高129.9米，33層，頂層是測試風力數據，除了下面三層，全部是預制好的每一層，層層疊加而成 通過這個萬科可以監測到不同樓層的給排水管道壓力、煤氣管道壓力等數據，這也成為全

7、球很多住宅科研項目的試驗地，本次考察萬科未開放本區域。 title of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2011 萬科室內裝修樣板房展示廳萬科室內裝修樣板房展示廳 外立面是預制好的一個鐵盒外面，也被稱為會呼吸的鐵盒子，立面主要展示萬科優秀樣板房室內裝修案例 由于內部在裝修未開放參觀。整個外立面是一個整體，是提前預制好后在放臵上去的，外立面通過無數的小孔來采光和通風 title of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2011 萬科能源中心萬科能源中心 建筑園林學博士后研究中心，屋頂是

8、用太陽能遮陽板建成，能源中心主要收集能源供園區其他建筑實用，立面也是預制成品組裝而成 本次考察萬科未開放 title of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2011 建筑預制結構組裝基地建筑預制結構組裝基地 是組裝預制好的建筑結構，檢驗結構是否合理，經過試驗后，直接運往施工工地組裝,可減少施工失誤、成本耗損 做法：做法： 做好的構件將直接運往施工現場，一片構件頭尾的鋼筋被準確地插進另一片構件預留的槽孔內，再用混凝土當“膠水”填充孔隙。 優勢：優勢： 在施工現場就不需要很多工人 也不需要現場切割打磨 可以大大減少施工現場的垃圾、污水、粉塵和

9、噪音 title of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2011 集裝箱餐廳集裝箱餐廳 是由20個廢棄的集裝箱改造二層，現實萬科住宅產業化基地員工食堂，頂樓是天然的蔬菜基地，也是萬科基地員工自己種植的綠化環保食品 屋頂是蔬菜基地，室內餐桌是用99個可樂罐融化改造而成 title of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2011 零碳中心零碳中心 又稱奶酪建筑，整個建筑是無碳建筑，內有會議室，還有光、電、水、熱、風等自然能源研究展示 空調、電、光都是通過各種儀器收集供用，立面很多鏤空的圓

10、洞，是采光、通風所用，遠看像一塊有很多小孔透氣的奶酪，所以也被稱為奶酪建筑 title of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2011 零碳中心之光零碳中心之光 這是一個研究光照的儀器，主要功能是測試不同方位的日照情況，在規劃設計時可以更好的實施建筑排布，以及不同光源的燈光效果 自然光源燈具，是通過屋頂的光源手機儀器，通過光纖內的折射原理，達到室內照明效果，環保，節能，但是儀器比較昂貴 左邊是研究日照情況的儀器，設計師設臵好經度緯度后，打開仿照太陽的燈，可以分析出最佳的日照情況和朝向 title of this report | 16 C

11、opyright Centaline Group, 2011 零碳中心之熱零碳中心之熱 這是研究室內保溫的展示，主要是研究不同地區需要不同材質和效果的保溫材料，為萬科住宅輸送更有優化的材料選擇 上有四種不同材質的隔熱效果，可以親手感受，不同材質的隔熱材料的效果明顯不同，這一實驗用在萬科不同區域的住宅項目上 title of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2011 零碳中心之熱零碳中心之熱 這是一組測試不同玻璃的隔熱效果的儀器，由一個強光燈和一個真空儀器組成，當玻璃擋住光源是真空儀器轉的越快，隔熱效果就越差 測試主要白玻璃、雙層白玻璃、有

12、色玻璃、LOW-E玻璃，LOW-E真空玻璃和XIR夾膠玻璃（透明夾膠玻璃），最好根據玻璃的反射、透視、熱度等測出XIR夾膠玻璃效果最好，其次是LOW-E真空玻璃。 講說員打開裝有不同玻璃門的光源，讓我們從門前走過感受，當走LOW-E玻璃門前時，熱度明顯減弱 title of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2011 零碳中心之水零碳中心之水 這是一組研究水系統的展示，有城市給排水系統圖分析，以及室內給排水系統研究，以及室內管道的正確接法 X標示錯誤的接法，主要根據常年排水管接口處的耗損強度，受力來分析 title of this repo

13、rt | 19 Copyright Centaline Group, 2011 零碳中心之風零碳中心之風 這是一組研究風的展示系統，零碳中心也是根據煙囪原理和白蟻洞穴原理設計而成，同樣利用煙囪原理的還有哈拉雷東門大廈 在屋頂設有多個煙囪，把室內的熱氣通過煙囪排出，因此加速室內的空氣流通，根據不同日照，風向設有保溫設施，起到冬暖夏涼的效果，也起到節能環保的效果 title of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2011 零碳中心之抗震零碳中心之抗震 這是一組研究抗震展示的系統，演示不同層高不設抗震設施是的樓房擺動情況和設抗震系統后的擺動情況

14、，展示日本抗震房屋的設計 title of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2011 綠化研究區綠化研究區 主要負責異地植物的培育、嫁接、移植和垂直綠化研究以及自動化噴灌系統研發，還有室內不同植物的生長情況 萬科通過這一基地研究不同植物，分送到全國各地，主要收集數據，和研發培育新型植物，然后分送各地植物種植基地種植，在送往萬科各個項目種植 title of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2011 景觀鋪裝及園林小品景觀鋪裝及園林小品 園林小品、路沿以及鋪裝都是預制，直接用于現場安裝

15、，施工簡單方便 title of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2011 本次考察的中原集團二級市場戰略顧問中心團隊合照本次考察的中原集團二級市場戰略顧問中心團隊合照 感謝萬科基地的工作人員冒著酷熱天氣為我們一一講解 title of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2011 住宅產業化內涵 Part 2 title of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2011 住宅產業化是指住宅生產的工業化和現代住宅產業化是指住宅生產的工

16、業化和現代化化, ,通俗的理解以通俗的理解以“搭搭積木積木”的方式建房子的方式建房子，像生產汽車一，像生產汽車一樣的生產房子。樣的生產房子。 住宅產業住宅產業化化運用現代工業手段工業手段和現代工業組織現代工業組織，對住宅工業化生產的各個階段的各各個生產要素個生產要素通過技術手段集成和系統的整合通過技術手段集成和系統的整合，達到建筑的建筑的標準化，構件生產工廠化，住標準化，構件生產工廠化，住宅部品宅部品系列化，系列化，現場施工裝配化，土建裝修一體化，生產經營現場施工裝配化，土建裝修一體化，生產經營社會化社會化，形成有序的工廠的流水作業，從而提高質量，提高效率，提高壽命，降低成本，降低能耗。 住宅

17、產業化，強調以大規模工業化生產方式制造住宅，以提高生產效率提高生產效率和整體質量整體質量，并有效降低建筑能耗降低建筑能耗，從根本上改變傳統建筑方式對資源能源的大量消耗及對環境帶來的巨大影響。 以以“搭積木搭積木”的方式建房子的方式建房子 像生產汽車一樣的生產房子像生產汽車一樣的生產房子 較學術的定義 通俗的理解 title of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2011 住住宅產業化的標準宅產業化的標準 生產的連續性； 生產物的標準化； 生產過程的集成化； 工程建設管理的規范化； 生產的機械化； 技術生產科研的一體化。 生產的連續性生產的

18、連續性 生產過程的集成化生產過程的集成化 工程建設管理規范化工程建設管理規范化 生產機械化生產機械化 聯合國提出的住宅產業化聯合國提出的住宅產業化6 6 條標條標準：準： 技術科研生產一體化技術科研生產一體化 生產物的標準化生產物的標準化 title of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2011 住宅產業化的優勢：住宅產業化的優勢：避免資源浪避免資源浪費、提高產品質量、縮短建設周費、提高產品質量、縮短建設周期、確保施工安全。期、確保施工安全。 優勢 據統計顯示，采用產業化方式，鋼材節約2%，混凝土節約7%，抹灰工程量節約50%，節水80

19、%以上，節電10%以上，耗材節約40%，管理費用節約50%，項目綜合造價大約節省15%以上，經濟效益十分明顯 避免資源浪費 提高住房品質 縮短建設周期 確保施工安全 構配件生產在工廠完成，作業條件和工藝條件得到改變，多數構件使用“模具”進行生產，比手工的生產更容易控制質量，并且模具的制作進度高于手工生產水平，使構件的誤差減少，尺寸更加標準 由于大量的建筑構件是在工廠里由產業工人生產完成，現場只是以組裝和安裝作業為主，現場工作量減少，再加上大量使用建筑機械，減少了濕作業的工作量，特別是用機械代替人工，使工作效率得到提高。高層可以縮短1/3 左右的工期，多層和低層可以縮短50%以上 施工現場采用大

20、型吊裝機，不搭建任何腳手架，大大降低了安全事故隱患。同時，純工業化生產方式，大大減輕了建筑工人的勞動強度，避免了因疲勞引發的傷亡事故 title of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2011 國外住宅產業化發展情況 Part 3 title of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2011 國外住宅產業化發展歷程：概念起步較早，上世紀國外住宅產業化發展歷程：概念起步較早，上世紀5050、6060年代才年代才開始全面建立工業化生產體系，經歷了量、質、節能環保的發展開始全面建立工業化生產

21、體系，經歷了量、質、節能環保的發展過程過程 住宅產業化形成的初期，重點是建立工業化生產體系，在歐州解決戰后房荒而形成一批完整的、標準化、系列化的建筑住宅體系并擴及美、日等發達國家。 5050- -6060 年代年代 （量）（量） 住宅產業化的發展期，重點是提高住宅的質量和性能 7070- -8080 年代年代 （質）（質） 是住宅產業化發展的成熟期，重點轉向節能、降低住宅的物耗和對環境的負荷、資源的循環利用，倡導綠色、生態、可持續發展。 9090年代年代 至今至今 （節能環保）（節能環保） title of this report | 30 Copyright Centaline Group,

22、 2011 國外住宅產業化發展之德國國外住宅產業化發展之德國 住宅科技含量高；住宅科技含量高；運用計算機輔助設計，以建筑模型為依據，驗證材料的物理特性，開發、選擇符合標準的建筑材料和裝修材料，淘汰落后的工藝和產品，以確保建筑物的堅固性。 德國的粘結技術及安裝質量先進；德國的粘結技術及安裝質量先進；如為防止屋面滲漏和墻面翹裂，在實心屋頂、塑鋼門窗、門窗接縫處均采用新開發的液體防水材料。構配件安裝，位臵非常準確，陰陽角線橫平豎直，上下水管線一律集中設臵，施工后全部封閉，從衛生間、廚房間表面看不到一根管線。 廣泛應用節能技術和環保技術廣泛應用節能技術和環保技術；在房屋供暖、飲用水、垃圾處理以及交通和

23、環境方面，既為用戶考慮的周到細致，又保護了整體環境。 背景：背景： 現狀：現狀： 二戰后西德地區7080的房屋遭到破壞和城市人口急劇增加，住房問題顯得尤為突出。 德國幾乎所有的建筑部件和裝修材料，都是根據設計要求在工廠預制完成的，施工現場是全組裝式施工方式。承重砼部件、內隔墻、屋頂、天花、樓梯等建筑部件，在工廠預制時，均被編上代碼。這些代碼，在項目資料中，都有詳細說明。當工地安裝需要時，再將有關部件運至工地，采用吊車或塔吊進行吊裝、就位和固定。 特點：特點： title of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2011 國外住宅產業化發展國

24、外住宅產業化發展之日本之日本 扎扎實的標準化工作實的標準化工作。通過對材料、設備、制造、住宅性能、結構安全等各類標準的調查、研究、整合和制定，僅1977 年至1985 年間，指摘制品的日本標準就制定了115本。 科科研、設計、生產一體研、設計、生產一體化化。日本住宅產業多以大企業集團為載體，這些大企業大多重視科研投入，有較強的科研能力，注重對住宅文化、人的要求、家庭結構的演變、科技對住宅的影響等因素的研究，不斷改進住宅的文化和科技含量，適應市場廣泛需要求。 實實行嚴格的質量認證制度行嚴格的質量認證制度。日本的TQC（全面質量控制）工作本來就比較扎實，在住宅產業領域，優良部件的認證“BL”部件認

25、證，使住宅部件化工作發展迅速，從而為工業化奠定了基礎。 國家層面的五年產業發展計劃國家層面的五年產業發展計劃。五年計劃確定住宅產業技術開發研究的重點方向和目標，從高層住宅工業化體系、節能化體系到現在的智能化住宅體系和生態住宅體系，集中優勢協同攻關，各個擊破。 背景：背景： 現狀：現狀： 上世紀60 年代隨著戰后重建工作的進展，住宅產業得到快速發展。 上 世紀90 年代，日本采產業化方式生產的住宅已占竣工住宅總數的25%28%。 特點：特點： title of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2011 國外住宅產業化發展之美國國外住宅產業化

26、發展之美國 標準化程度高標準化程度高。美國政府對于工業住宅的設計、施工、節能、抗風、采暖制冷以及管道系統等都制定了詳細標準，所有工業化住宅必須符合聯邦工業化住宅建設和安全標準才能出售。 住宅建筑市場體系非常完善，其住宅市場的專業化、社會化程度很高。住宅建筑市場體系非常完善，其住宅市場的專業化、社會化程度很高。美國住宅大部分以低層木結構為主，用戶可自行設計房屋，再按照住宅產品目錄，到市場上采購建筑房屋所需的材料、部品等，最后委托承包商建造。美國的住宅大多采用木結構或輕鋼結構，采用工業化的建造方式，一般34 層木結構獨棟2 周交工。 現狀：現狀： 在美國住宅部品和構件生產的社會化程度很高，基本實現

27、了標準化、系列化，居民可以根據住宅供應商提供的產品目錄，進行菜單式住宅形式選擇、委托專業承包商建設，建造速度快、質量高、性能好。 特點：特點： title of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2011 國外住宅產業化發展國外住宅產業化發展之之法法國國 第一，鋼結構住宅產業化。第一，鋼結構住宅產業化。1949 年，法國重建和規劃部長委托瓊普魯維設計了一種大批量生產的住宅，并規定其成本不得超過當時最便宜的住宅，其中有很多適合產業化生產的鋼結構住宅；1950 年，法國政府采購了25 套委托瓊普魯維設計的住宅，將其中大多數賣給了富人；1985

28、年，法國政府通過普查發現，這些不動產狀況良好。 第二，以稅收政策鼓勵和引導建設節能、環保住宅。第二，以稅收政策鼓勵和引導建設節能、環保住宅。法國政府明確表示，使用再生能源、隔熱材料、暖氣調節設備的住宅可以少繳稅，還可以獲得政府的財政補貼。法國政府認為生態住宅改善了傳統的供熱和能源運行方式，可以節省25%60%的能源，那么法國就可以實現京都議定書規定的目標。 背景：背景： 二戰后，法國出現了缺房現象。為此，法國于20 世紀50 年代和60 年代進行了大規模的工業化住宅建設。在此階段，以“又多、又快、又省地建設住宅”為口號，以功能主義等現代派建筑理論為指導，以預制大板和工具式模板為主要施工手段，進

29、行了成片住宅新區的開發，被稱為“數量時期”。 特點：特點： title of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2011 國外住宅產業化發展方向之：標準化；新型建筑結構體系廣泛應國外住宅產業化發展方向之：標準化；新型建筑結構體系廣泛應用；現場施工服務體系；通用部品開發、生產、供應；用；現場施工服務體系；通用部品開發、生產、供應； 新型的、工業化的建筑結構體系的廣泛應用新型的、工業化的建筑結構體系的廣泛應用 形成目前的以鋼結構、鋼混凝土結構、木結構等為主的新型建筑結構體系 標準化標準化 各國的模數協調標準正在逐步向國際標準化組織(ISO)頒布

30、模數協調的系列標準靠攏 現場施工的技術服務體系現場施工的技術服務體系 經濟發達國家目前已基本做到分工種、專業來進行施工；家庭裝修工業化 標準化、系列化、通用化的住宅部品的開發、標準化、系列化、通用化的住宅部品的開發、生產和供應生產和供應 住宅產業化的重要標志。瑞典新建住宅中，通用部品占80左右。日本用了二十年時間，推行住宅部品，現在住宅的各個部分都有通用部品 發展方向發展方向 title of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2011 國外住宅產業化發展方向之：節能環保；大規模定制；技術集成國外住宅產業化發展方向之：節能環保；大規模定制；

31、技術集成；最新技術應用。；最新技術應用。 定制整體廚房定制整體廚房 定制整體衛浴定制整體衛浴 旋轉的大樓旋轉的大樓 新加坡立體綠化新加坡立體綠化 安安蒂蒂拉拉外部材料可儲存太陽光外部材料可儲存太陽光 title of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2011 國內住宅產業化發展現狀 Part 4 title of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2011 快速城市化以及住宅制度改革帶來的巨量的住房需求，以手快速城市化以及住宅制度改革帶來的巨量的住房需求，以手工操工操作的濕作業勞作的濕

32、作業勞動的住宅建造技術難以滿足量、質、節能環保等多動的住宅建造技術難以滿足量、質、節能環保等多方面要求，推行住宅產業化勢在必然方面要求，推行住宅產業化勢在必然 12998 16570 19939 23702 29779 33820 49588 55426 69104 55886 85294 93052 97030 0200004000060000800001000001200001999200020012002200320042005200620072008200920102011全國每年住宅銷售面積 建筑垃圾建筑垃圾 建筑垃圾建筑垃圾 傳統施工的大量人工操作傳統施工的大量人工操作 建筑質量問

33、題建筑質量問題 title of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2011 我國住宅產業化起步晚、發展慢，但未來發展空間巨大我國住宅產業化起步晚、發展慢，但未來發展空間巨大 19921992 我國正式提出邁向住宅產業化，開啟了住宅產業化的中國之路。 19981998 1998 年，建設部專門成立了住宅產業化辦公室，后改為建設部住宅產業促進中心，開始國家住宅產業化的頂層設計。 19991999 1999 年國務院頒發關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見 1999 年底建設部制定了商品住宅性能認定管理辦法提出了商品住宅性能評定的方法和

34、內容 第一屆住宅產業交易會在深圳舉行。 20002000 2000 年11 月，住宅產業集團聯盟啟動。有三十多家國內知名企業加盟，住宅產業集團聯盟運作的第一步集團采購已經開始實施，并取得一定成效。 20062006 2006 年6 月正式批準建立“國家住宅產業化基地” 目前全國已批準建立了30 個不同類型的國家住宅產業化基地，通過國家住宅產業化基地的實施，進一步總結經驗，以點帶面，全面推進住宅產業現代化。 title of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2011 我國住宅產業化發展水平比較低，與發達國家相比，住宅產業仍我國住宅產業化發展

35、水平比較低，與發達國家相比，住宅產業仍處于工業化前時代，存在著較大的差距。處于工業化前時代，存在著較大的差距。 住宅建造的施工周期長住宅建造的施工周期長 住宅建造的施工周期長。同樣建造一棟300 平方米的別墅，中國需要57 月的時間，投入大量的人力、水泥、砂石鋼筋等材料，交付使用的大多是清水房，而歐美等發達地區只需要12 月時間，大批量使用機械施工和預制件，且交付使用的是裝修好的成品房。 勞動生產率低勞動生產率低 發達國家建筑工人的勞動生產率可達到150 平方米/人年左右， 而我國整個產業的人均年竣工面積28 平方米左右，僅為美國和日本的1/4 和1/5;建筑業增加值僅為美國的1/20、日本的

36、1/42。 住宅部品的系列化產品不到住宅部品的系列化產品不到20%20% 住宅部品的系列化產品不到20%，施工工藝落后。施工仍以現場手工操作為主， 尤其是廣大的農村建房還是以手工砌筑的方式進行，難以控制住房建設的安全質量和功能質量。 title of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2011 我國住宅產業化發展水平比較低，與發達國家相比，住宅產業仍我國住宅產業化發展水平比較低，與發達國家相比，住宅產業仍處于工業化前時代，存在著較大的差距。處于工業化前時代，存在著較大的差距。 節能環保水平低節能環保水平低 每年的竣工面積中，節能建筑只占3%

37、左右 我國單位建筑面積能耗分別為：外墻能耗為國外建筑的45 倍，屋頂能耗為2.55.5 倍，外窗為1.52.2 倍，門窗空氣滲透率為36 倍。 科技進步對其貢獻小科技進步對其貢獻小 科技進步對我國住宅產業發展的貢獻率剛過30%，而歐美主要發達國家均在70 80%以上。我國住宅產業的產業化率僅為15%，美國、日本達70%80%。按國際通行標準，科技進步對產業的貢獻率超過50%，才能算是集約型發展的產業，因此我國的住宅產業仍然處于粗放型的生產方式。 缺少統一標準缺少統一標準 我國住宅產業鏈上的企業(發展商、建筑商、材料及部品供應商、勘查設計單位、中介機構等)普遍規模不大，長期處于“小、散、亂”，各

38、自為戰的狀態，很難向用戶提供價廉物美的個性化產品。企業在粗放型的低水平上激烈競爭著，由此就帶來了一系列嚴重的資源浪費和質量問題。 title of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2011 國內國內住住宅產業化實踐：宅產業化實踐：20062006年年建設部建設部國家住宅產業化基地試行國家住宅產業化基地試行辦法辦法以來以來 ，全國先后批準建立，全國先后批準建立3030多多家國家住宅產業基地。家國家住宅產業基地。 自2006 年，建設部國家住宅產業化基地試行辦法以來，全國已先后批準建立了30 個國家住宅產業化基地。但由于各企業所從事的領域不一

39、樣，呈現出家居建材、裝修、廚衛、建筑等不同區域的住宅部品件生產的產業化集群。真正從事房屋建設領域的，擁有自主研發知識產權自主研發知識產權的住宅產業化企業卻為數不多。其中當以遠大住工、萬科集團遠大住工、萬科集團為行業領先。 國家住宅產業基地 開發企業聯盟 萬科萬科、新城、金隅、上海城建、遠遠大住工大住工、黑龍江宇輝建設 部品生產型企業 青島海爾、力諾瑞特新能源、廣州松下空調、濰坊國建高創、唐山惠達陶瓷、深圳嘉達高科 綜合試點城市 深圳、濟南、沈陽、合肥經濟技術開發區域性、大連花園口經濟區 title of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2

40、011 國內住宅產業化基地之綜國內住宅產業化基地之綜合城市試點型：合城市試點型：探索推進住宅產業現代化工探索推進住宅產業現代化工作的機制和政策措施作的機制和政策措施，因，因地制宜地研究建立符合當地特色住宅產業發展模式地制宜地研究建立符合當地特色住宅產業發展模式和現代化的住宅產業化生產體系，總結經驗，為全國樹立樣板，以點帶面，和現代化的住宅產業化生產體系，總結經驗，為全國樹立樣板，以點帶面，全面推進住宅產業現代化全面推進住宅產業現代化 綜合試點城市綜合試點城市 深圳 沈陽 濟南 合肥經濟技術開發區 大連花園口經濟區 深圳：深圳：建立產業化示范基地產業化示范基地；將住宅產業現代化的條件和要求作為土

41、地出讓的條件之一作為用地調控手段；出臺多種產業化建筑技術標準。 各各大大城市產業化推進鼓勵措施城市產業化推進鼓勵措施 濟南：濟南：支持房地產開發企業，采用產業化技術的項目可以提供配套費減免配套費減免、容積率獎勵、容積率獎勵、 財政補貼財政補貼等優惠政策；二是以保障性住房建設為契機，啟動保障性住房建設為契機，啟動一批住宅產業化試點項一批住宅產業化試點項目目 北北京：京：建產業化住宅獎勵獎勵3%3%建筑面積建筑面積 沈沈陽陽：建立沈建立沈陽鐵西現代建筑產業園陽鐵西現代建筑產業園，已有130多個項目入駐園區，年產值實現450億元。重點區域重點區域項目，政府投資項目，保障房項目優先使用產業化項目，政府

42、投資項目，保障房項目優先使用產業化技術。技術。 title of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2011 國內住宅產業化基地之綜合開發企業聯盟國內住宅產業化基地之綜合開發企業聯盟型型 房地產開發企業 建筑開發綜合型企業 萬科企業股份有限公司 萬科做產業化平臺推動自身產業化發展，自身有一萬科做產業化平臺推動自身產業化發展，自身有一定的研發能力，但無生產和施工能力。定的研發能力，但無生產和施工能力。 優優勢：勢：a、中國最早的住宅產業化實踐者、開拓者；b、品牌影響力；d、有研究開發能力； 劣勢：劣勢：a、住宅的抗震性、整體性和產業化的經濟合

43、理性沒明確；b、工業化程度不高；c、半預制化生產、既有傳統施工同時有工業化生產，不利于推廣和大批量生產。d、無規模化生產和施工能力,部品需OEM，工程外包。 遠大住工 遠大住工集成住宅技術體系更加成熟，工業化率更高。遠大住工集“設計、制造、施工、運設計、制造、施工、運營、循環”于一體營、循環”于一體，擁有自己的住宅研究院、集成住宅部品件生產工廠，從設計、生產、施工形成整體解決方案整體解決方案。 第三產業：萬科、新城等；注重資源整合，萬科有第三產業：萬科、新城等；注重資源整合，萬科有研究開能力，無產業化生產能力和施工能力研究開能力，無產業化生產能力和施工能力 第二產業：遠大住工、黑龍江宇輝等；注

44、重技第二產業：遠大住工、黑龍江宇輝等；注重技術，擁有設計、生產、施工整體解決方法術，擁有設計、生產、施工整體解決方法 title of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2011 國內住宅產業化基地國內住宅產業化基地之部品生產企業型：之部品生產企業型：家家居、建居、建材、裝修、廚材、裝修、廚衛衛、電器、建、電器、建筑等不筑等不同領域的同領域的住宅部品件生產住宅部品件生產 博洛尼旗艦裝飾裝修工程（北京）有限公司：精裝修 北新集團建材股份有限公司：住宅部品 青島海爾集團：智能家居 正泰集團：工業電器 山東力諾瑞特新能源有限公司：新能源 深圳市嘉

45、達高科產業發展有限公司：節能涂料 廣州松下空調電器有限公司：節能空調 浙江杭蕭鋼構股份有限公司：鋼材 濰坊國建高創科技有限公司：供暖 唐山惠達陶瓷（集團）股份有限公司：陶瓷 蘇州科逸住宅設備股份有限公司：整體衛浴 title of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2011 萬科住宅產業化戰略 Part 5 title of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2011 萬科住宅產業化戰略：通過萬科住宅產業化戰略：通過工業化實現節能環保、質量穩定和效工業化實現節能環保、質量穩定和效率提升，

46、并利用規模形成的先發優勢，最終確立萬科在房地產行率提升，并利用規模形成的先發優勢，最終確立萬科在房地產行業的可持續性競爭優勢業的可持續性競爭優勢 質量質量 穩定穩定 節能節能環保環保 效率效率 提升提升 以工業化為平臺，通過工業化實現節能環保、質量穩定和效率提升，并利用規模形成的先發優以工業化為平臺，通過工業化實現節能環保、質量穩定和效率提升，并利用規模形成的先發優勢，最終確立萬科在房地產行業的可持續性競爭優勢勢，最終確立萬科在房地產行業的可持續性競爭優勢。 工業化平臺工業化平臺 title of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2011

47、 萬科住宅產業化的實施路徑萬科住宅產業化的實施路徑：綠色建筑是核心，：綠色建筑是核心，通過工業化的平通過工業化的平臺整合資源做綠色建筑臺整合資源做綠色建筑。萬科主要以做產業化平臺的路徑，去實萬科主要以做產業化平臺的路徑，去實現自身的產業化的目標。現自身的產業化的目標。 綠色建筑綠色建筑 平臺平臺 產業化產業化 工業化工業化 手段手段 預制裝配預制裝配 全裝修全裝修 部品集成部品集成 標準化標準化 新技術應用新技術應用 title of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2011 萬科產業化平臺合作伙萬科產業化平臺合作伙伴之結構構件、全預制制

48、伴之結構構件、全預制制PCPC體系體系 ARUPARUP 開展全預制PC體系的研究，完成預制砼多層結構體系的設計 中威中威 開展結構預制構件的生產研究，完成結構構件的模板加工及構件生產 華潤華潤 開展多層全預制PC體系的建造研究，完成工業化1#樓的安裝 title of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2011 萬科產業化平臺合作伙伴之配套設備、內裝體系、外圍護體系萬科產業化平臺合作伙伴之配套設備、內裝體系、外圍護體系 華新成績、華新成績、OCOC、中威、伊通中威、伊通 合作研究不同材質的外圍護體系 艾博科艾博科 合作研究工業化住宅的配套

49、設備體系 松下松下 合作研究工業化住宅的內裝體系 title of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2011 萬科住宅產業化歷程：萬科住宅產業化歷程：9999開始產業化探索，開始產業化探索，0404年開始小規模實踐年開始小規模實踐，0707年開始規模化試點，計劃年開始規模化試點，計劃20142014年開始準備全面推行。年開始準備全面推行。 00 02 04 06 00 02 04 06 99 99 01 01 03 03 05 05 07 07 萬科工萬科工廠化中廠化中心成立心成立 萬科一號實驗樓落成 萬科建筑研萬科建筑研究中心成立究中心

50、成立 萬科建筑研究中心萬科建筑研究中心研究大樓落成研究大樓落成 萬科萬科PCPC技術研技術研究開展究開展 萬科標萬科標準化項準化項目啟動目啟動 萬科2、3號實驗樓落成 萬科部萬科部品戰略品戰略采購采購 萬科產萬科產業化基業化基地項目地項目立項立項 上海新里程 20、21號樓 萬科4號實驗樓落成 萬科獲得國萬科獲得國家住宅產業家住宅產業化基地稱號化基地稱號 東麗湖萬科城 五期閱湖苑 深圳第五園公寓 08 08 09 09 上海中林 上海 新里程北一期 北京假日風景三期B3、B4 落成 上海寶山 四季花城 上海 新里程北二期 萬科5號 實驗樓落成 14 14 開始全面推進工業化 。 。 title

51、 of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2011 住宅產業化戰略的實施：包括三方面內容，裝修房、工業化、綠住宅產業化戰略的實施：包括三方面內容，裝修房、工業化、綠色建筑。色建筑。 加強工業化技術研發加強工業化技術研發 住宅性能與節能環保住宅性能與節能環保技術的研究應用技術的研究應用 推進工業化項目推進工業化項目 加強技術研發，形成成熟穩定、成本可承受的技術體系加強技術研發，形成成熟穩定、成本可承受的技術體系 實施內部激勵措施，促進各區域的工業化項目穩步推進。實施內部激勵措施，促進各區域的工業化項目穩步推進。 參與政府主導的工業化住宅項目建

52、設參與政府主導的工業化住宅項目建設 加強住宅性能技術研發，形成住宅性能技術庫加強住宅性能技術研發，形成住宅性能技術庫 借助工業化平臺，推廣節能環保技術，搶占技術制高點借助工業化平臺，推廣節能環保技術，搶占技術制高點 推廣精裝修推廣精裝修 推廣集團精裝修體系，集團新開工的主流項目全部納入精裝推廣集團精裝修體系，集團新開工的主流項目全部納入精裝修體系修體系 裝修房 工業化 綠色建筑 title of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2011 萬科裝修房萬科裝修房全面家居解決方案是涵蓋不同層面的住宅產品，全面家居解決方案是涵蓋不同層面的住宅產品

53、，形成覆蓋開發全過程的一系列標準體系；萬科裝修房比例達形成覆蓋開發全過程的一系列標準體系；萬科裝修房比例達80%80%以上。以上。 全面家居解決方案 八大功能系統 玄關空間系統 衛浴空間系統 收納空間系統 家政空間區域 家居智能化系統 廚房空間系統 廳房空間系統 公共空間區域 傳統毛坯住宅業主入住后需要裝修改造，產生大量建筑垃圾，并造成鄰里間互相干擾。 精裝修作為工業化住宅的重要組成部分，品質得到充分保證。一體化衛浴、整體廚房、收納系統等，給業主以人性化家居的生活體驗。 至2012年，萬科交付的房屋，裝修房占比超過80%80% title of this report | 53 Copyrig

54、ht Centaline Group, 2011 萬科住宅工業化發展較慢，按現有發展速度，無法完成即定的萬科住宅工業化發展較慢，按現有發展速度，無法完成即定的20142014年主流產品年主流產品100%100%工業化率的目標。工業化率的目標。 計劃于計劃于20142014年，萬科集團全面推進工業化住宅，主流年，萬科集團全面推進工業化住宅，主流產品工業化率達產品工業化率達100%100% 上海區域上海區域 （20072007年）年） 上海區域上海區域 （20082008年）年） 深圳區域深圳區域 北京區域北京區域 上海區域上海區域 （20092009年）年） 深圳區域深圳區域 北京區域北京區域

55、（20072007年年8.98.9萬萬） （20082008年年1616萬萬） （20092009年年5555萬萬） V VSI SI - - C C型型 技術特點：技術特點： 工業化率：工業化率：10%10% 現澆結構，局部構件，構件 （20042004年年- -20052005年）年） V VSI SI - - B B型型 技術特點：技術特點： 工業化率：工業化率：20%20% 主體現澆，外墻預制 （20052005年年- -20062006年）年） V VSI SI - - A A型型 技術特點：技術特點： 工業化率：工業化率：35%35% 水平受力構件預制， 豎向受力構件現澆 （200

56、72007年）年） V VSI SI - - S S型型 技術特點：技術特點： 工業化率：工業化率：60%60% 全預制 （20072007年、年、20082008年）年） 上海區域上海區域 （20102010年）年） 北京區域北京區域 （20102010年年9797萬萬） 深圳區域深圳區域 （20112011年）年） （20112011年年272272萬萬） 18.8%18.8% 7.8%7.8% 9.8%9.8% 3.1%3.1% 1.1%1.1% 工業化率=工業化住宅開工量/新總開工量 （20122012年）年） （20122012年年272272萬萬） 19%19% 上海區域上海區域

57、北京區域北京區域 深圳區域深圳區域 上海區域上海區域 北京區域北京區域 深圳區域深圳區域 title of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2011 萬科綠色建筑：行業內率先推廣綠色建筑，并處于行業領導地位萬科綠色建筑：行業內率先推廣綠色建筑，并處于行業領導地位 量 技術聯盟 研發實力 2012 年，萬科共計完成20 個綠色三星項目，總建筑面積為166.6 萬平方米；其中住宅項目的面積為122 萬平方米，占全國綠色三星住宅面積的占全國綠色三星住宅面積的44%44%。 2012 年，由萬科發起籌建的北京市綠色建筑示范區，成立了由萬科、英國建

58、筑研究院（BRE）等14 家科研院所及企業組成的綠色技術聯盟綠色技術聯盟，使公司在綠色建筑領域的專業優勢得到進一步的鞏固。 2012 年，萬科建筑研究基地萬科建筑研究基地的一系列實驗設施陸續投入使用，在某些領域具備了國際領先的研究能力和研發條件。隨著公司建筑研發力量的不斷增加，公司在住宅產業化方面的領跑優勢將進一步得到增強。 title of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2011 遠大住工住宅產業化介紹 Part 6 title of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2011 遠

59、大住工：國內首家以“住宅工業”類別核準成立的新型住宅制遠大住工：國內首家以“住宅工業”類別核準成立的新型住宅制造工業企業造工業企業, ,是住建部授牌的我國唯一一家綜合性“國家住宅產是住建部授牌的我國唯一一家綜合性“國家住宅產業化基地”業化基地” 1996 年，中國遠大與日本鈴木共同投資3000 萬美金，合資成立遠大鈴木住房設備有限公司，開啟中國住宅產業化之路； 1997 年，日本首相海部俊樹親臨長沙，按下生產線按鈕，宣布遠大鈴木住房設備有限公司正式投產，湖南省黨政領導齊聚現場見證； 1998 年，遠大公司獨立追加5000 萬美金投資，開始進行遠大集成建筑研發； 1999 年，引進日本鋼結構體系

60、，建成我國第一代鋼結構工業化集成住宅實驗樓； 2002 年，引進德國樹脂混凝土模塊裝配體系，形成第二代工業化集成建筑體系； 2005 年，投資3 億元，第三代集成建筑體系進入市場化實施，工業化率達到60%； 2006 年，長沙遠大住宅工業有限公司成立，是中國第一家以“住宅工業”類別核準成立的新型制造企業； 2007 年，住建部“國家住宅產業化基地”授牌；第四代集成建筑體系進行市場化實施，工業化率達到65%； 2008 年，工業化率達到85%以上、具備自有知識產權和國際先進水平的第五代集成建筑體系確立； 2009 年，第五代集成建筑大規模市場化制造，花漾年華（長沙）、麗水新城公租房（沈陽）、藍色

61、港灣（張家界）等項目相繼實施，總建造量超三百萬平方米； 2012 年，遠大住工Discovery 系列產品全球首發，開創中國建筑及房地產開發全新模式； title of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2011 遠大集成住宅發展：第一代、第二代產品主要是技術引進和消化遠大集成住宅發展：第一代、第二代產品主要是技術引進和消化，裝配式鋼結構體系和裝配式模塊體系。，裝配式鋼結構體系和裝配式模塊體系。 第一代遠大集成住宅第一代遠大集成住宅 1999年,裝配式鋼結構體系 2002年, 裝配式模塊體系 第第二二代遠大集成住宅代遠大集成住宅 title

62、 of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2011 遠大集成住宅第三代、第四代工業化達遠大集成住宅第三代、第四代工業化達60%60%以上以上 第三代集成建筑體系進入市場化實施，工業化率達到60%60%； 第三代遠大集成住宅第三代遠大集成住宅 第四代遠大集成住宅第四代遠大集成住宅 第四代集成建筑體系進行市場化實施，工業化率達到6565%； 20082008年年 都江堰都江堰 長沙麓園長沙麓園 title of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2011 第五代遠大集成住宅，工業化率高達第五

63、代遠大集成住宅，工業化率高達85%85%，并開始大規模市場化并開始大規模市場化制造。制造。 20082008- -工業化率達到工業化率達到85%85%以上以上 具備自有知識產權和國際先進水平的第五代集成建筑體系確立 第五代遠大集成住宅第五代遠大集成住宅 20092009- -第五代集成建筑大規模市場化制造，總第五代集成建筑大規模市場化制造，總建造量超三百萬平方米建造量超三百萬平方米 花漾年華（長沙）、麗水新城公租房（沈陽）、藍色港灣（張家界）等項目相繼實施。 title of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2011 20122012-

64、-遠大住工遠大住工DISCOVERYDISCOVERY系列產品全球首發系列產品全球首發，提出綠色建筑整，提出綠色建筑整體建筑方案，開體建筑方案，開創中國建筑及房地產開發全新模式創中國建筑及房地產開發全新模式 DISCOVERY系列是遠大住工所提出的綠色建筑整體解決方案。本著五節一環保的原則，應用全球最先進的工業化集成技術，以高精度、高效率、大規模流水線的工業集成方式，制造出人人都買得起的好房子。 DISCOVERY系列 title of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2011 遠大住工的核心優勢：集設計、制造、施工、運營為一體的遠大住工

65、的核心優勢：集設計、制造、施工、運營為一體的集成集成住宅住宅整體解決方案整體解決方案 遠大住工集“設計、制造、施工、運營”于一體，擁有自己的住宅研究院、集成住宅部品件生產工廠，從設計、生產、施工形成集成住宅整體解決方案。 PCPC工廠工廠 浴室工廠浴室工廠 木工工廠木工工廠 總裝工廠總裝工廠 遠大住工優勢遠大住工優勢 機械施機械施工工 PCPC工廠工廠 整體整體衛浴衛浴 title of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2011 遠大住工的規模遠大住工的規模優優勢：全國勢：全國8 8家生產基地，家生產基地，10001000萬方建筑的生產萬方建筑的生產能力，預計到能力，預計到20152015年年，全國將擁有全國將擁有3030家生產基地。家生產基地。 工廠的流水線工廠的流水線 鋼筋桁架工鋼筋桁架工 疊合樓板疊合樓板 title of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2011 Thanks for your attention Wish you a good day!