1、 花邊嶺南花園花園物業管理方案目錄第一章 物業概況2第二章 目的和范圍4一、管理目的：4二、管理范圍：花邊嶺南花園花園4第三章 管理原則、方式和內容4一、管理原則：5二、管理方式：5三、管理內容：5第四章 總體目標和分項指標6一、 總體目標：6二、 分項指標：6第五章 組織和資源7一、 組織架構及人員配備：7二、人員安排說明7三、管理處各崗位職責8四、任職資格：8第七章 服務承諾和質量保證10第八章 移交接管11A、項目批準文件11D、質量監理部門驗收意見；11I、規劃設計部門驗收意見；12L、其它有關資料。123）工程技術資料（原件）：12I、其它相關圖紙。124）設備資料（原件或復印件）：

2、12A、水泵房設備有關合格資料；12F、其它必要的有關資料。131）驗收項目132）驗收標準：13第八章 花邊嶺南花園日常管理運作16第九章 采取的主要管理措施22第十章 收費內容、標準及需說明的事項24一、收費內容及標準24二、說明事項25第十一章 需完善及購置設備費用25一、管理用房和管理經費來源25二、設備購置25A、辦公用品費用明細表26第十二章 經濟指標測算27花邊嶺南花園營業支出測算明細表29（管理處共43人，其中管理人員3人、操作層40人）29第一章 物業概況花邊嶺南花園花園位于惠州市花邊嶺西南端CBD中心繁華區域，周邊商業、辦公、住宅云集, ,交通便利，商業氛圍濃郁, 區域位置

3、優越。花邊嶺南花園花園工程設計為框架結構。地上二十五層，地下二層，是集商業、住宅為一體的高檔次商住樓。地下一、二層為停車場和設備用房，一、二層為商場，三層為架空層，四二十五層為住宅。大樓計劃于2008年6月初陸續交付使用。大樓項目總占地面積為 5946M2，總建筑面積為34942M2，其中地下室建筑面積為6247平方米；商場建筑面積為3018平方米；住宅建筑面積為24701平方米；住宅定位為中小戶型，戶數為276戶。地下車庫停車位為96輛。住宅電梯可達地下一、二層，在地下一、二層設有電梯廳。建筑容積率為6.59，建筑密度為35.5%，綠地率為25%。花邊嶺南花園花園為全封閉式管理住宅小區，其安

4、防系統設計包括彩色閉路監控系統、智能門禁系統、彩色可視對講系統、智能停車場管理系統、電梯五方對講、保安巡更系統、背景音樂廣播系統七大部分，安防系統中控室設于裙樓西側一層消防控制室內。 1、監控系統監控系統采用彩色閉路監控系統，主要為： 、住宅及建筑周邊的監控。、地下一、二層、一層住宅大堂及電梯轎廂的監控。、小區內部架空層、住宅天面等的監控。、地下一、二層停車庫及車道的監控。2、智能門禁系統：、在小區一層大堂門、三層電梯廳門、地下室電梯廳門設置門禁系統，門禁系統讀卡器與對講系統門口機設為一體，采取IC卡刷卡進入，不設鑰匙開門。業主須刷卡方可進入。、門禁卡與住宅停車場卡做成一卡通系統。且具有信息發

5、布功能。、門口機能對不同卡進行識別，并作出相應的提示；訪客在門口機呼叫業主有記錄，業主對訪客開門也有記錄可查。、因有2部疏散樓梯間可由商場上至三層架空層，為安全起見及考慮商場具體使用情況，疏散樓梯門根據具體使用情況加設樓梯通道專用鎖。3、彩色可視對講系統：、在小區一層大堂門、三層電梯廳門、地下室電梯廳門設置門口機，門口機也可獨立作立式設計，與每戶住宅的對講。訪客須經業主同意方可進入。、每戶住宅室內分機能與小區管理處通話（含報警按鈕）。、室內分機采用5.6寸彩色液晶屏對講分機。 、小區大堂值班室、保安宿舍、消防控制室與小區管理處通話。4、停車場管理系統地下一、二層車庫停放小區業主的汽車、摩托（單

6、）車，出入口坡道寬均為5.0M，采用北進南出的方式管理，摩托（單）車不另設道閘。5、小區電子巡更系統：在小區內每個單元的一樓、樓頂及小區外圍、重要設施設電子巡更點，供小區保安人員巡邏檢查使用。確保保安巡邏的質量，保障了小區內業主的安全。大樓主要機電設備：安防系統、消防控制系統、發電機、水泵設備、配電設備、電梯6臺（其中：客梯5臺、貨梯3臺、消防梯2臺）、自動扶手奧的斯電梯18臺（1-6樓商場內專用），大堂及地下車庫IC系統等。大樓主要配套設施有：地下室內專用汽車庫、給水系統、排水系統、供電系統、消防系統、智能IC系統等。第二章 目的和范圍一、管理目的：1、保持物業的完好程度。通過加強對整體物業

7、的維護、養護和對業主(租戶)提供的服務，防止因使用不當而損壞物業。2、維護全體業主(租戶)的利益，加強宣傳，與業主(租戶)一起，共同營造一個安全、舒適、和諧的購物及居住環境。3、加強宣傳和管理，引導廣大業主(租戶)正確使用物業、公共設施設備和場地。4、加強對花園實行社會化、專業化、一體化管理，不斷提高服務管理質量，維護和提高隆生物業公司的社會聲譽。5、以良好的服務維護和提高隆生地產的社會聲譽和隆生物業的管理品牌，促進房產開發、銷售、物業管理的良性循環，使該花園物業保值升值。二、管理范圍：花邊嶺南花園花園第三章 管理原則、方式和內容一、管理原則： 本著“優質、誠信、創新”的管理方針，實行“以人為

8、本、真誠服務、報效社群、創物業品牌”為服務宗旨，把花邊嶺南花園花園管理成惠州一流的商住旺地。二、管理方式： 隆生企業集團有限公司依據國家物業管理條例及相關法律法規，全權委托惠州隆生物業管理有限公司對花邊嶺南花園花園實行綜合一體化管理。隆生物業管理有限公司在管理合同期內對花邊嶺南花園花園負責制訂年度管理目標和簽訂經濟目標管理責任書，獨立核算，實現社會效益、經濟效益和環境效益的同步發展。三、管理內容：1、對發展商委托的物業負責收取租金及管理費等。2、大樓房屋建筑本體共用部位（天面、梁、柱，內外墻體和基礎等承重結構部位，外墻面，樓梯間，走廊通道、門廳等）的維修養護和管理。3、花邊嶺南花園花園及外圍公

9、共部分的公共秩序維護。4、公共綠化、公共環境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位及外墻）的清潔衛生，垃圾的收集，清運（不含商場內的垃圾和管理）。5、室內外停車場的管理。6、大樓房屋建筑本體共用設備設施（共用的上下管道，共用照明，供水設施，商業配電系統、消防控制中心及辦公樓的設施設備等）的維修、養護、運行和管理。7、大樓規劃紅線內屬物業管理范圍的公共設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、沙井、綠化、地下泵房、路燈、室內外停車場等）的維修、養護和管理。8、大樓內的各項配套服務設施的維修，養護和管理（不含商場內部設備設施）。9、物業及物業管理檔案、資料。第四章 總體目標和分項指標一、 總體目標：在

10、委托管理合同期內按照“安全、清潔、優美、舒適、方便”目標進行管理服務，并承諾花邊嶺南花園所有建筑物及配套設施完善、竣工驗收合格，交付使用一年內達到惠州市物業管理優秀大樓的管理標準，二年內達到省優標準，三年內達到國家示范大樓的管理標準。二、 分項指標：1顧客滿意率95%以上；2)管理服務年有效投訴率5以下，處理率、回訪率100%；3)房屋完好率、公共設施完好率98%以上；4)衛生、消殺、環境綠化市級達標率100%5)維修及時率、合格率100%；6)因管理責任造成的重大刑事案件、進場進庫機動車被盜事故為零；7)杜絕因管理責任造成的重大火災事故、安全事故；8)費用年收繳率在98%以上；9)保證提供充

11、足的資源；第五章 組織和資源一、 組織架構及人員配備：如下圖所示：惠州隆生物業公司花邊嶺南花園管理處34人經理1人管 理 員一人收 費 員一人維修班3人環保班7人護衛班20人備注：具體各崗位人員安排見如下說明。二、人員安排說明序號崗位編制說明1經 理1負責大樓工作的全面管理。2管理員1負責大樓的房屋、環境、綠化及安全管理工作。3收費員1負責大樓各項費用的收繳及催款工作。4維修工3負責花邊嶺南花園花園所有公共設備設施的維修、維護、保養工作， 24小時輪流值班對商場、商鋪、住宅的水電供應提供有力的保障.5廚工15護衛員固定崗12分別有：室外入口、出口各1人，首層大堂1人，監控室（消防控制中心）1人

12、。巡邏崗6班長1人，住宅樓兼車庫巡邏崗1人。機動崗2用于換休和請假頂崗6環保班綠化工1外圍綠化、空中花園兼清潔工作清潔工6按區域進行工作分工，其中，外圍2人，地下車庫2人，住宅樓2人。7合計34說明：護衛員三個班，每班8小時。三、管理處各崗位職責四、任職資格：職位任 職 資 格經理1、大專或以上學歷，45歲以下，5年以上物業管理經驗。2、具備財務、建筑、小區環藝基礎知識和行政管理知識。3、掌握經濟法、合同法及物業管理相應的法規知識。4、熟悉ISO9001及ISO14001體系運作，具備處理突發事件及協調、溝通能力。5、有較強的服務意識和良好的職業道德，取得全國物業管理經理上崗證。機電工程師1、

13、大專或以上學歷，40歲以下，機電專業畢業，三年以上物業管理經驗。2、有較強的服務意識和良好的職業道德、協調、溝通能力和團隊精神。3、懂電腦操作和弱電系統相關知識。4、熟悉ISO9001及ISO14001體系運作。5、取得全國物業管理經理上崗證。管理員1、大專以上學歷，退伍軍人，36歲以下，三年以上相關經驗。2、有較強的服務意識和良好的職業道德，懂得房屋結構及環境管理的基礎知識，有處理突發事件的能力。3、熟悉ISO9001及ISO14001體系運作。4、取得全國物業管理上崗證收費員1、中專或以上畢業，財務相關專業，2年以上財務管理經驗。2、30歲以下，女性，有惠州市戶口擔保，取得財會上崗證3、有

14、較強的服務意識和良好的職業道德。維修班長1、中專以上學歷，25歲以上，兩年以上物業管理經驗。2、有中級以上電工證，小區智能控制系統管理經驗，有弱電系統維修經驗。3、有較強的服務意識和良好的職業道德。護衛員1、退伍軍人，高中以上學歷，25歲以下。2、身體素質良好，遵章守紀。3、有較強的服務意識和良好的職業道德。環保員1、初中以上畢業，40歲以下，相貌端正。2、身體健康，踏實肯干。第七章 服務承諾和質量保證花邊嶺南花園服務承諾一覽表部門服務承諾質量目標護衛班設立24小時服務電話：XXXXXXX100%發生盜警，2分鐘內到達100%發生火警，2分鐘內到達100%環衛班日常垃圾每日至少收集2次100%

15、走廊、大堂、梯道、電梯轎箱等每日拖、掃3次以上100%除“四害”每月1次100%維修班故障處理：供 水：5分鐘內派技術人員到現場處理電 力：5分鐘內派技術人員到現場處理維 修：5分鐘內派技術人員到現場處理98%98%98%預先知道停水停電，24小時前發出通告突發停水停電，10分鐘內發出通告100%100%簡單照明系統裝置于收到報告后1小時內更換需要特別工具更換的照明系統于收到通知后24小時內辦妥95%辦公室開通辦公時間內投訴電話：XXXXXXX100%咨詢事項，即日處理一般事項，24小時內處理復雜事項，3個工作天內解決或轉到相關部門、機構并回復98%業主(租戶)意見調查，每年至少進行1次，并于

16、2周內回復100%書信于3日內回應100%電話于3次聲響內接聽100%約晤于2個工作天內會晤100%文娛活動每年元旦、五一、中秋、國慶等傳統節日舉行95%工程問題2個工作天內協調并回復95%第八章 移交接管一、 移交接管前的準備工作：1、成立花邊嶺南花園管理處，委派管理處經理、機電工程師，管理員、水電維修工到位，其他管理人員分步到崗，落實管理用房和員工宿舍，了解隱蔽工程及管線的走向，做好各項籌備工作。2、成立驗收小組，了解大樓的設備設施，熟悉設備的構造、性能、強弱電、給排水的走向及存在問題，填寫有關質量記錄，以便盡快得到解決。A、移交接管驗收遺留問題統計表。B、公共配套設施接管驗收表。C、公共

17、配套設施接管驗收遺留問題統計表。D、機電設備接管驗收遺留問題統計表。3、花邊嶺南花園資料的移交接管。1）產權資料（復印件）：A、項目批準文件B、用地批準文件2）政府職能部門驗收合格資料：A、市政部門驗收意見； B、環保部門驗收意見；C、供電部門驗收意見；D、質量監理部門驗收意見；E、園林綠化部門驗收意見；F、供水部門驗收意見；G、房產管理部門驗收意見；H、消防部門驗收意見；I、規劃設計部門驗收意見；J、有線電視工程驗收合格證；K、煤氣管道工程合格證；L、其它有關資料。3）工程技術資料（原件）：A、小區竣工總平面圖。B、道路綠化竣工圖。C、電力竣工圖。D、給、排水、消防竣工圖。E、電話電視線路竣

18、工總平面圖。F、路燈竣工圖。G、建筑、結構、電氣、水道竣工圖。H、泵房及水池建筑、結構、電氣、水道竣工圖。I、其它相關圖紙。4）設備資料（原件或復印件）：A、水泵房設備有關合格資料； B、閉路監控系統合格證、線路圖。C、發電機合格使用說明書；D、消防控制系統資料；E、電梯設備有關合格資料；F、其它必要的有關資料。4、接管驗收程序：1）隆生企業集團有限公司通知物業公司接管驗收；2）本公司驗收小組按程序文件接管入伙控制程序核對所接收的資料，簽發驗收復函。3）本公司驗收小組同移交人對房屋質量，使用功能、外觀質量，公共配套設施設備等進行接管驗收。4）對驗收中發現的質量問題，由驗收小組填寫各類質量遺留問

19、題統計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核。5）對室內物件無明顯不全，符合檢驗標準要求的房屋由管理處接收鎖匙，承擔保管責任。5、房屋接管驗收項目及標準。1）驗收項目梁、柱、板主體，墻體，分戶鐵門，陽臺護欄、供水系統、排污管道、地漏、窗戶、水表、電表、有線電視系統等。2）驗收標準：參照建設部頒布的房屋接管驗收標準及滿足使用要求。6、公共設施接管驗收項目及標準1）驗收項目：基礎設施：天面、有線電視系統、消防設施、照明燈具、綠化、道路、車庫、沙井、檢查井、化糞池、圍墻設施等。2）驗收標準：參照建設部頒布的房屋接管驗收標準以及達到設計要求。7、公共設備接管驗收項目及標準1）驗收項目： 供水、消

20、防、電梯、閉路監控、發電機、變壓器等2）驗收標準：各項設備驗收合格證及達到設計使用要求。8、接管前的準備工作：1）編制業主(租戶)入住的工作方案；2）核實擬定的各類人員的配備和到位情況；3）了解員工宿舍的落實情況；4）準備的業主(租戶)相關資料，作好各種表格和資料的印刷。如業主(租戶)手冊、業主(租戶)登記表、檔案袋、裝修申請表、裝修巡查表、各種標示牌，裝修管理守則等。5）擬定物品采購計劃。9、業主(租戶)管理：業主(租戶)流程圖：看房洽談簽訂合同發相關資料抄水電表交費發放鎖匙歸檔。1）看房：房屋管理員陪同業主(租戶)查看房屋，并填寫房屋租賃登記表；2）洽談：價格、期限、注意事項等。3）發放資

21、料：A、業主(租戶)手冊；B、業主(租戶)登記表；5）抄水電表：水電維修工與業主(租戶)抄水電表底數；6）收費：按合同約定計收租金及管理費；7）發放鎖匙：發放給業主(租戶)該房鎖匙。8）歸檔：把業主(租戶)的有關資料進行歸檔，并存入電腦。10、房屋維修工作的管理：維修工作流程： 業主(租戶)報修 現場查看 人為或業主(租戶)責任損壞 自然老化管理處維修，保修期內，費用由施工隊支付，非保修期，費用由管理處列支。管理處維修，業主(租戶)支付費用。驗收歸檔第八章 花邊嶺南花園日常管理運作原則：全面推行隆生物業公司通過國際、國內質量認證機構認證的ISO管理體系。大樓內日常機電運行、房管事務、治安、車輛

22、、清潔、綠化、社區文化、設施維護保養統一納入公司ISO規范運作范疇，嚴格執行安全護衛工作手冊環境管理工作手冊、消防工作手冊辦公室工作手冊管理處工作手冊財務工作手冊維修保養工作手冊，注重每一個服務項目的人員培訓、考評，加強日檢、周檢、月檢。1、 房管事務管理處的日常房管事務管理，按照公司ISO管理體系維修保養工作手冊規范運作。如下表：工 作安 排8：00-8：30處理租客申報投訴；8：30-9：30巡視；9：30-12：00跟蹤監督；14：00-15：30整理檔案；15：30-16：30巡視；16：30-18：30走訪、回訪。考核標準工 作內 容跟蹤監督日常：3遍天； 巡 視日常：2遍天； 走

23、訪3次周；回 訪處理率：100，回訪記錄100。檢 查內 容及 處理 方法日 檢項 目1裝修巡視2投訴接待3違章檢查4車輛管理5治安6清潔7綠 化8維修9機電設備10員工宿舍11內務巡視。處 理方 法1記錄巡視發現的問題，搜集租客的反饋意見； 2對巡視中發現的問題，分類進行處理； 1)填寫管理日記表； 2)發現的維修不合格，填寫維修記錄，安排維修；3)即行關閉輕微不合格項； 4)發現違章行為按“違章處理規定”執行； 5)發現嚴重不合格，填寫糾正措施報告。周 檢項 目全面檢查大樓各項工作，著重對房管日檢中發現的不合格項進行檢查處理。處 理辦 法管理處經理對發現的不合格項及時整改，嚴重不合格項填寫

24、糾正措施報告，并上報公司工程維修部。考 核標 準平時日檢、周檢、月檢按ISO管理體系考核標準。 2機電運行與保養：大樓及公用設施機電運行、養護運作按照公司IS0管理體系維修保養工作手冊規范運作。如下表：日常機電設備管理運作主 要內 容維修組值班：保障大樓供水供電、電梯等正常運作并做好記錄； 巡視：巡視設備房和設備運行情況，做好巡查記錄； 秩序：搞好設備房的物品管理，加強安全防范工作。負責機電設施、設備的各項維修、保養工作，并做好記錄； 定期清潔所管設備和設備房；負責對設備設施進行全面巡視、檢查，發現問題及時處理。檢 查項 目及 處理 方法檢 查項 目1低壓配電柜2干式變壓器3柴油發電機4水泵5

25、水池、水箱6風機7閉路督控系統8對講報警系統9火災報警控制系統10、氣體自動滅火系統11消火栓12疏散出口批示燈13自動噴水滅火系統14煙、感系統15干粉滅火器。處理方法按照公司ISO標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項填寫糾正措施報告上報公司工程維修部。 考 核標 準日常周檢、月檢考核按ISO質量標準；年終考核按國家建設部考核標準 3日常維修養護：大樓及公用設施維修、養護運作按照公司IS0管理體系維修保養工作手冊規范運作。如下表：維修管理運作工 作安 排機電運行：24小時 8：00-8：30處理申報投訴；8：3010：00跟蹤監督；10：30-12：00維修養護；14：00-15：30

26、巡視維修養護； 15：30-17：00整理記錄；17：00-18：30回訪。主要工作房屋本體室內：小修30分鐘，般故障2小時，不超過8小時，較難故障3天內。48小時跟蹤驗證。 樓梯、墻面：發現問題按原樣及時修復，每年全面檢查一次，45年全面修補刷漆一次天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發現破損及時修補。公共設施室內污水系統：每月檢查一次，發現問題及時修補。道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修；天線：每月檢查l遍，隨壞隨修；明暗溝：每周檢查I遍，隨壞隨修；供水電氣：每月細查1遍，即壞即修，中大型維修通報公司修繕部協作；樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修。檢查項目及處理方法檢查項目1地基基礎2

27、梁柱板主體3墻體4頂棚5樓梯扶手6公共門窗7隔熱層、防水層8水箱水池9天面扶欄10；消防設施11信報箱12標識13樓板地面磚14上下雨污水管15.設備房16道路17電纜溝蓋板18路牙19給排水20路燈21清潔設備22娛樂設施。 處理方法按照公司ISO標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項填寫糾正措施報告，并上報經理處理。考核標準日常周檢、月檢考核按ISO管理體系標準；年終考核按國家建設部考核標準。 4治安、消防、車輛管理：按照公司ISO質量體系安全護衛工作手冊、消防工作手冊規范運作。如下表：工作 安排定崗檢查進出口、停車場：24小時；流動巡查消防設施： l遍月大樓安全、違章行為、車輛停放2

28、4小時車輛保管： 24小時 突發事件：90120秒，責任保安或車輛管理員到達現場；學習訓練訓練：1次天；演練：1次年。培訓：按公司制訂的培訓計劃。檢查項日及處理方法檢查項目1查可疑人員、外來人員； 2查違章停車、違章裝修； 3查室外施工、搭建情況； 4查亂擺賣現象； 5查高空拋物、亂扔垃圾現象； 6查破壞綠化、占用綠地現象； 7查漏水、漏電、漏氣現象； 8查房屋本體設施和公共設施情況。處理方法按照公司ISO管理體系標準，對輕微不合格項即時糾正或報相關主管處理，嚴重不合格項填寫糾正措施報告，并上報經理處理。考核標準平時按ISO管理體系考核標準；年終按國家建設部規定的考核標準。 5清潔保潔管理：按

29、照公司ISO管理體系環境管理工作手冊規范運作。 如下表：工 作安 排6:007:30通道清掃；7:308:00垃圾清運；8:009:00道路清掃；9:0012:00大堂、電梯轎廂清潔；14:0014:30垃圾清運；14:30-17:00樓面保潔。工作內容道路清潔2次天；每月用水沖刷一次； 保 潔12小時天；樓間保潔清掃3遍周；清洗2遍月；垃圾清運清運2遍天；洗車1遍天；電梯轎廂保潔2次/天；通道大堂每小時拖掃1次；外 墻清洗1次/年；消 殺1遍月；檢查項目及處理辦法檢查項目1馬路、人行道、綠化地、排水溝； 2停車場、崗亭； 3垃圾箱、垃圾中轉站、化糞池； 4污、雨水井和沙井；5電梯、樓道、樓梯

30、、走廊、樓道燈具； 6墻面、窗、扶手、電子門、消防栓、管、電表箱、信報箱等； 7天面； 8值班室、辦公室、衛生間； 11、除四害。 處理辦法按公司ISO管理體系標準，對輕微不合格項自行關閉，嚴重不合格項上報主管房管員和經理并提出整改方案加以糾正。考核標準日常日檢、周檢、月檢按ISO質量考核標準；年終按國家建設部標準考核。 6綠化養護管理：按照公司ISO質量體系環境管理工作手冊規范運作。如下：工作安排6：309：30澆水、施肥；9：3012：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；14：00-16：00殺蟲、補缺、保潔；16：田18：30澆水、施肥。 工作內容整形造型2次月； 施 肥春秋各1遍

31、澆 水因時因地制宜按需供水；澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜； 除雜草中耕1遍季；平時1遍天，下雨天除外；補 缺視缺苗情況及時補缺殺 蟲1遍月，發現害蟲立即消滅保 潔12小時天檢查項目及處理方法檢 查項 目1喬木整枝、造型修剪；花卉、樹木施肥； 2灌木、綠蘺、樹木、草地、花卉澆水； 3除雜草； 4補栽補種； 5治病殺蟲； 6清理枯枝落葉、綠地石塊； 7松土； 8防風防澇處 理辦 法按照公司ISO管理體系標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項匯報公司質管部部，并提出糾正措施。 考核標準日常按ISO質量考核標準；年終按國家建設部標準考核。 第九章 采取的主要管理措施 1系統培訓為確保花邊嶺南

32、花園花園管理早日走上正軌，實現管理目標的承諾，公司將嚴格按照ISO質量體系文件的培訓規定，科學系統地對管理人員進行全面培訓，確保管理人員100持證上崗，全員年培訓率達100，合格率達100。 （年度培訓計劃表另附）2、從接管開始在花邊嶺南花園推行ISO質量管理體系實施管理，在半年內建立運行體系并達到認證的條件。3安全防范。采取人防、技防和宣傳相結合的原則，確保花邊嶺南花園隨時處于安全狀態。1)加強制度落實。A根據地理位置、周邊環境，合理布崗，由各護衛班輪流換防，責任承包。B要求護衛員嚴格按照公司IS0物業管理體系文件安全護衛工作手冊規范運作，文明執勤，規范上崗。對照護衛員日常行為，嚴格執行由安

33、全管理員負責護衛員的日檢、管理處經理負責周檢、公司管理者代表組織月檢的逐級檢查制度，確保護衛員隊伍的素質和服務水準。C專人負責調控中心，確保24小時全方位監控。D加強崗位。護衛員擬設固定崗、巡邏隊，整個大樓24小時全方位檢查，明確責任區，劃分責任人。E堅持查崗制度。護衛隊長、管理員、管理處經理、公司質管部按公司IS0程序文件規定的頻率不定期夜間查崗，并根據查崗情況給予通報，漏崗、脫崗者按公司規定處罰。F加強大樓內流動人員及外來人員管理和防范，建立商戶和流動人員檔案，并定期核查。 G落實安全責任制，明確責任人。公司與管理處、管理處與護衛隊長簽訂治安目標管理責任書，明確責任和工作標準，并分級跟蹤驗

34、證、考評。同時，各級領導又是防火責任人，全體護衛員、車輛管理員都是義務消防員和治安應急分隊隊員。2)加強車輛管理。花邊嶺南花園是集商業、娛樂、辦公為一體的綜合大樓，今后的車輛停放、車輛管理難度較大。我們將采用防盜、防劫車輛的IC管理系統進行嚴格管理，確保在場在庫車輛被盜為零。 4清潔衛生。為維護花邊嶺南花園良好的硬件設施，尤其是搞好各層大堂的設施及部分高檔辦公室的保養，擬購置意大利超寶機、刨光機、打蠟機各一臺，從先進的設備配置著手，并外送培訓操作人員，從而達到最佳的維護、保養。5加強與業主(租戶)之間的聯系和溝通，多渠道開展宣傳活動。編制花邊嶺南花園花園住戶手冊，詳細介紹隆生物業管理公司的服務

35、宗旨，企業精神以及公司與管理處可以提供的服務項目，物業管理各項法規、業主(租戶)須遵守的管理規定等。主要內容有：隆生物業公司介紹、花邊嶺南花園花園概況、管理處的人員分工、如何投訴和提出建議、管理費繳交注意事項、裝修規定、保潔規定及措施、安全措施；水、電、氣的使用和管理規定、物業管理用途的限制、電視接收管理規定、公共設施管理規定、寵物管理規定、安裝空調機的規定、防火須知、噪音限制、泊車、常用電話號碼以及處罰規定等。手冊一戶一冊并簽字領取。6從管理花邊嶺南花園前期開始即導入企業形象視覺識別系統，建立統一的標識、標牌系列。包括：大樓平面圖、公共設施指示牌、宣傳欄、衛生、綠化、消防警示牌等，塑造花邊嶺

36、南花園高尚、文明的文化氛圍。IS0的規范運作和VI的有效結合所產生的良好的物業管理效應必將提高花邊嶺南花園的知名度，從而達到提高隆生物業管理公司的知名度，促進花邊嶺南花園花園物業的保值和升值。 7接管后，擬在花邊嶺南花園設立互聯網，接通國際互聯網，運用物業管理系統、企業內部管理網絡，迅速與公司各職能部門及其它住宅區管理處進行信息交流，從而使大樓的管理水平達到智能化的高度。第十章 收費內容、標準及需說明的事項一、收費內容及標準收費內容管理費（元/.月）停車費（元/月）水費電費商場住宅汽車室外汽車室內摩托車收費標準2-31.3920030080271元/噸115元/度二、說明事項商場車輛停放費的收

37、取標準另行協商。第十一章 需完善及購置設備費用一、管理用房和管理經費來源1管理用房 開發商應提供管理用房，并具備基本辦公及居住條件。2管理經費來源 1)管理服務費 花邊嶺南花園管理服務費收費標準按物價部門批準的價格收取，即：商場、3元平方米月；住宅3.5元/平方米月收取。 2) 車輛停放費、車輛場地使用費。 3) 向業主(租戶)提供多種有償便民服務費。 4) 其它政策規定應收取的費用。3、增收節支措施 1）增設一些業主(租戶)歡迎的便民有償服務項目，以彌補管理經費。 2）根據“精干、高效”原則，推行IS0國際標準規范管理。在保證IS0人力、財力、物力資源的同時，選拔一專多能型管理人才，精簡人員

38、，提高工作效益。 3）抓好小區的綜合管理，加強巡視監督，杜絕違章和人為破壞公共設施現象，盡量減少維修費用的支出，從而降低管理成本。 二、設備購置A、辦公用品費用明細表名稱數量單價金額備注摩托羅拉對講機7部1500元10500元含兩電一充電腦3部4500元13500元打印機（激光）1臺1800元1800元復印機1臺8000元8000元沙發2套2500元5000元會議桌1套6000元6000元印刷各種表格1批5000元5000元文件柜2個450元900元經理辦公桌1套2500元2500元辦公桌10張250元2500元辦公椅15張30元450元衣柜17個250元4250元鐵架床20張 230元460

39、0元其他1批500500小計65500元 B、環保工具名稱數量單價金額備注電動噴霧器1臺2,000元2,000元垃圾桶17套900元15300元多功能垃圾車1輛500元500元果皮箱30個250元7500元其它易耗品1批500元小計25800元C、維修工具名稱數量單價金額備注沖擊鉆1把20002000磨機1臺5001000臺鉆1套20002000手電鉆1把3001000套筒扳手1套300300開口扳手1套150150梅花扳手1套200200活動扳手1套150150大活動扳手2把100200液壓鉗1套50050012級鋁合金梯1把 500500電焊機1部10001000萬用表2個190380鉗形

40、電流表1個150150切割機1臺12001200管鉗4把500500紅外測溫儀1套600600臺虎鉗1套300300貨架200工具袋3個40120絕緣手套300轉速表1個300300500V兆歐表1個500500其它2500小計16050合計：A+B+C=154550元第十二章 經濟指標測算花邊嶺南花園總建筑面積為34942平方米，其中地下室建筑面積為6247平方米；商場建筑面積為3018平方米；住宅建筑面積為24701平方米；商場管理費按3元/M2.月收取；住宅樓管理費按1.39元/M2.月；根據深圳天虹商場與隆生企業已簽約（1-6樓）的實際情況，憑借隆生企業的品牌效應和知名度，可測算出隆生

41、物業公司在不同時期出租率的收支情況（以下測算以一年為一個核算單位）。出租率營業收入營業支出稅費營業節余備注寫字樓管理費餐飲管理費商場管理費停車費30%23662810308614034005400016321898985575070276066（空）120267（空）425493（含空管）40%3155041374487200096417199746236628（空）103086（空）539460（含空管）50%39438017181090000102979324422197190（空）85905（空）607517（含空管）60%47325620617210800010954144189815

42、7752（空）68724（空）675574（含空管）70%552132240534126000116103573774118314（空）51543（空）743631（含空管）80%63100827489614400012266569845078876（空）34362（空）811688（含空管）90%70988430925816200012922782312639438（空）17181（空）879745（含空管）100%788760343620180000135789947802說明：1、 上表的出租率不含商場的出租面積。2、 不論出租率多少，營業支出按出租率100%的支出計算。 另附花邊嶺南花

43、園營業支出測算明細表。3、車輛的測算：由于是寫字樓，只白天有車輛停放，晚上基本沒有車輛停放；同時，本大樓較難估算共有幾家商家，因此，這里按出租率100%每月停車費為15000元。 4、空管費指空置房管理費。按50%計5、營業支出已含分攤公司管理費。6、2005、2006、2007年度平均入住率分別為15%、50%、80%。花邊嶺南花園營業支出測算明細表（管理處共43人，其中管理人員3人、操作層40人）項 目預計發生額備 注營業費用辦公費25440按40元/人.月計算電費（公共）212573電梯：3臺15KV9t30天12月0.976=142300水泵、照明等：6000KV0.97612月=70

44、272水費（公共）29856包括清潔、綠化、公共場所用水等，按每月800T計，即：800T3.11元/T12月=37320綠化衛生費46500含每年清洗一次外墻費用，大樓立面約15000M，清潔費按1.5元/ M；日常清潔綠化費按每月2000元計。勞動保障費25440按40元/人.月計算物料消耗24000按每月2000元計保險費5000含公共管理責任保其他20000含電梯日常維修費房租19200租兩套員工宿舍房的費用小計408009營業成本工資774000按人計算折舊費5000電梯保養年審費43740維護保養費按280元/月.部計，年審費1500元/年.部福利費180600按350元/人.月計算，含員工社保費。小計1003340分攤公司管理費250000按收取管理費比例分攤。總計1661349