1、方興地產產品標準化系列目 錄目 錄 2 示范區建設的目標和意義3l 方興地產示范區總體定位 1.示范區是產品、策劃、設計的系統表達。 2.示范區是營銷推廣的體驗載體，實現銷售目標的重要環節。 3.示范區是產品設計、工程、材料、成本、物業管理等項目系統的示范與檢驗。l方興地產示范區建設的目標 方興地產以“釋放城市未來生命力”為產品理念，選擇高端定位，專注發展具有獨特藝術品位，追求人、建筑與自然和諧共榮的城市地標。示范區建設目標秉承這一理念，立足高品位鍛造產品質量，細節把握營造打動人的購房體驗，小規模實踐推動項目整體快速建設，項目系列開盤展示不斷提升方興高端品牌。l方興地產示范區建設的意義 示范區

2、是銷售的主戰場，對項目的銷售有極強的帶動作用，因而示范區建設的時間點、品質內涵、氛圍實力營造等都關系到項目利潤創收，因而具有舉足輕重的戰略意義。作為房地產項目最重要的形象表達窗口，示范區也是方興地產展示產品特色、展現企業文化和實力、構筑方興品牌的重要手段。4 第一部分 示范區建設要點5 1 總則1.0.1 為規范方興地產開發項目的示范區建設，提高示范區建設水平，促進項目的銷售，縮短建設周期，控制建設成本，展示企業形 象和品牌，提高綜合效益，制定本建設標準。1.0.2 示范區建設應根據項目的物業類型、特點、用地、定位等，因地制宜建設。1.0.3 示范區建設應貫徹國家節能、節地、節水、節材及保護環

3、境等政策，體現綠色建筑的理念。1.0.4 本建設標準適用于方興地產及下屬公司的示范區建設（包括售樓處、樣板間、環境景觀、路由等）。1.0.5 示范區建設除執行本建設標準，尚應符合國家相關標準、規范及方興地產其他制度和標準的要求。1.0.6 本建設標準自頒布之日起實行。總 則6術 語72 術語2.0.1 示范區 為項目營銷、宣傳及展示企業品牌，而建造的包括體現項目特點的對外展示和體驗的空間，以及進行營銷活動的場所。示范 區包括售樓處(含后勤辦公）、樣板房、及室外環境景觀、路由等。 示范區分為項目現場的實景示范區和臨時示范區。實景示范區將來作為項目建成后整體環境的一部分；臨時示范區為在項目現場或他

4、處臨時搭建，項目建成后部分或全部拆除。 2.0.2 售樓處 為項目營銷、宣傳及展示企業品牌而建造的建筑，包括體現項目特點的對外展示和體驗空間及進行營銷活動的場所、營銷人員辦公空間等的建筑。售樓處一般分為永久建筑中的售樓處（如設在會所等）和臨時售樓處。 2.0.3 樣板房 按項目的某個單元或戶型的實際尺寸建設的包括精裝修和家具及配飾等的樣板建筑。樣板房分為項目現場的實景樣板房或臨時搭建的樣板房。 2.0.4 路由 為項目營銷、宣傳及展示企業品牌而建造的引入外部道路，及連接示范區各個功能空間而建造的內部道路形成完整的通路。可有效引導客戶行進路線，加強視覺沖擊及品牌印象。3 選址與規劃3.01 示范

5、區規劃的指導思想 示范區的規劃必須以最有利于促成客戶成交為標準，同時在成本與產出之間做最佳平衡。示范區的規劃必須能突出產品的價值特點，符合產品的定位和品質，有利于贏得客戶的認同。應當以必要的功能為主體，結合項目特色進行適當的優化包裝，突出特色。3.02 示范區規劃的目標 在綜合考慮總體規劃的基礎上，示范區的規劃應結合項目特征及營銷的主題，聚合高端元素，重點優化下面四方面的設計，在限定區域內為客戶營造高品質生活預期。 1.凸顯樓盤對資源（地段、環境）的占有優勢； 2.樓盤品質、內涵的完美打造； 3.景觀、環境的舒適宜人； 4.后期物業的優質服務； 選址與規劃83.0.3 示范區的選址原則 1.從

6、城市區位看，示范區應選擇城市區位較好且交通便利、道路景觀好的一側布置，以利于樓盤形象的提升。 2.從用地范圍看，示范區應臨近主要城市道路布置，便于先期宣傳和展示樓盤風格。商業樓盤的售樓處應考慮臨街有展示面。3.從景觀資源看，示范區應充分展示周邊景觀（如：風景名勝等）給項目帶來的潛在價值，通過視線通廊等手法形成借景。對示 范區周邊已有水岸、濕地、綠化代建區、周邊成熟社區等宜納入總體規劃設計加以利用，擴大示范區的影響力。4.從開發流程看，示范區的位置應滿足分期開發的總體規劃，不影響其他單體的建設，并適當考慮服務半徑，預留后續多期樣板 房的參觀路線。3.0.4 示范區主入口的設計 1.主入口應設置在

7、交通便利、道路景觀好的路段。不宜位于單行道上，避免反向車輛無法直接到達。距離公交站、過街橋、地鐵站等主要交通站點宜30米以上，方便出租車停靠。 2.主入口需要營造出良好的城市界面系統。 1）合理規劃展示綠化帶，道路沿途必須設置路牌廣告、交通指示牌用以指引售樓處位置。在項目圍墻或圍擋上應設置宣傳廣告，內容由公司推廣部門提供。 2）針對主入口項目規劃紅線外不利因素，如：市政道路綠化現狀不佳，相鄰建筑管理不利或施工干擾等制定出良好的改善措施，如藝術矮墻、圍擋、廣告、綠植、林蔭道、人行道改造等。 選址與規劃93.主入口設計應與景觀、建筑語言一致，項目logo位置合理、醒目。商業樓盤的主入口宜結合水景、

8、廣場等以公建的語言設計， 站在主入口視點可以充分展現售樓處風貌。4.示范區主入口應具有強烈的導向性，形成引導空間序列：綠化-項目Logo-項目大門-入口對景等。5.如果主入口附近市政道路對停車沒有限制，可以就近在適當位置設置路邊停車。3.0.5 示范區的場地規劃 1.住宅項目規劃 1）示范區的規劃需以將項目理念直接傳遞給客戶為原則，同時需要創造富有吸引力的購買流線和舒適環境。注意營造售樓處、樣板房和周邊環境的融合與互動。 2）示范區規劃應由建筑師統一設計。根據項目的產品定位和核心理念規劃好各功能區的主題，依據主題營造出相應的區域氛圍。 3）場地內的流線設計應按照距離、時間適度，沿途景觀節點豐富

9、，往返經過售樓處的原則。重點把握節點設計，需邏輯清晰，重點突出。 2.示范區規劃的共性原則: 1）為了有效地進行成本和品質控制，示范區的總用地面積不應超過20000m2 。 2) 示范區內的客戶停車點應靠近售樓處并相對獨立，與售樓處距離不宜超過100m；樣板房與售樓處距離不宜超過100m，否則應 配備電瓶車等交通工具。 選址與規劃103) 示范區內宜預留室外舉辦活動的場地。城市住宅項目，場地大小按最多容納500人考慮；別墅項目，場地 大小按最多容納200人考慮。活動時通常需要搭建臨時座位。 4)示范區內應預留停車位，城市住宅項目應設置不小于40個停車位的專用停車場，別墅項目應預留不少于20個停

10、車位，并應考慮銷售高峰期和舉辦活動時的客戶臨時停車點。 5)示范區內化糞池的位置要合理，宜布置在下風口及遠離使用人群的地方。3.0.6 售樓處的規劃 1.售樓處宜建設永久性建筑。應優先考慮選擇滿足3.0.3原則的會所、小型商鋪等體量適中建筑作為售樓處， 設計中應充分考慮其靈活性，為銷售階段結束之后的改建、利用預留可能。 2.由于位置、體量、建設時間等不能滿足銷售需要的可以建設臨時售樓處。為節省投資，臨時售樓處規模不 宜過大，宜選用建設周期快，成本低，可循環使用的建材。 3 售樓處作為項目核心啟動區，其建筑、景觀應與項目主體風格一致，并利用多種手法展示項目的開發理念、總體規劃、建筑設計、景觀營造

11、等方面的核心價值，提升客戶對項目的認可度。 4 售樓處應該結合室外功能區，統一規劃設計。 5 售樓處層數宜控制在兩層之內，首層為主要接待區，永久售樓處內部辦公區宜設在二層或地下一層；臨時售樓處內部辦公區宜設在二層。 6 臨時售樓處服務期限小于2年，建議建筑面積小于800m2。 臨時售樓處服務期限超過2年，建議建筑面積小于1300m2。選址與規劃11 如考慮樣板房在臨時售樓處內設置，需根據樣板房的面積要求，在上述面積基礎上適當增加，以滿足使用要求。7 控制因售樓處和樣板間的位置造成的施工實施難度及由此產生的成本增加及工程延期。3.0.5 樣板房的規劃1 一般情況下宜建設實體樣板房，如果由于工期影

12、響，不能滿足銷售條件的話，可以在售樓處內或鄰近區域建設 臨時樣板房。2 實體樣板房經過通盤考慮，比較通道、流線、工期等因素后，優選地形和位置條件相對較好、景觀、視野效果 相對較好的棟號作 為樣板房，并保證與周邊建筑無對視、無視線遮擋。3.首先考慮代表戶型如：主力戶型，重點戶型；其次考慮創新戶型，缺陷戶型。戶型應能突出項目賣點并促進項 目營銷。4.項目一般需要做不同風格精裝修樣板房2-3套，宜做一間工法樣板房（或樣板區）。5.若在高層內設樣板房，則宜選樓層為3層或4層。并結合永久電梯設置臨時看房電梯，電梯廳和轎廂的裝修標準 同交房標準。 選址與規劃12134.1 售樓處建設的目標 提供良好的銷售

13、環境，通過各種銷售道具的使用，為客戶快速建立信息框架，使客戶快速了解樓盤各類信息，感受樓盤價值。營造超越其所購買樓盤價值的氛圍，讓客戶在其中感受到樓盤風格、價值定位、客戶群體特征，體驗未來生活環境、能夠享受的增值服務等。4.2 售樓處建設的意義 通過展示項目樓盤形象、展示公司形象、展示企業品牌以及氛圍的營造，提升客戶其對所購買物業的資產、物業的期望值，滿足其對未來生活的想象，產生物超所值的感覺。售樓處4 售樓處4.3 建筑設計4.3.1售樓處的設計原則4.3.2 功能設置1.應與項目整體樓盤建筑風格相符，與項目推廣主題符合。 2.應以主力購買客戶為目標客戶。3.實體售樓處應考慮好遠期轉換；臨時

14、售樓處無法進行成本回收，宜按照面積下線控制臨時售樓處建設。14售樓處入口入口后勤入口4.3.3 功能分區：應具有合理功能分區：動、靜分區，內外有別。 1.接待區 1）北方地區售樓處主入口應避免北向，若在西、北向應設置雙層門。 2）接待區應設置柜臺，柜臺視線應可達售樓處入口，方便銷售人員可及時接待入門客人。 3）宜設置簡單樓盤資料陳列和短暫休息等候的沙發。 4）應設置公司Logo體現公司品牌。必要時設置品牌展示區。 2.沙盤區 1）應著重空間氣氛的渲染。面積及空間尺度應適當放寬，沙盤周圍通道寬度23 m。 2）售樓處梁下凈高： 主廳面積為200以下，吊頂高度4000mm 主廳面積200500，

15、吊頂高度4800mm 3）宜有通高主造型墻面，宜設置與中庭連通的共享空間。 3.洽談區 1）洽談區要營造輕松、愉悅的氛圍，注重多感官體驗： 色鮮花，聽音樂，味香氛。 2）設置46組洽談桌椅，建議最多不超過8組，以確保人氣。 3）洽談座位宜形成半私密空間。 4）洽談區與沙盤區以及洽談區與簽約區之間宜有良好視線交流，以促進利講解、促進人氣、提高簽單率。 4.銷售道具： 主要銷售道具： 1）區域沙盤，可占用墻面或落地擺放 2）項目沙盤，沙盤兩側應預留電源 3）分體模型 4）工藝工法、材料、新技術展示 其他：1）銷售許可證 2）房源及銷售情況公示 3)效果圖或意向宣傳資料 4)多媒體宣傳片/多媒體播放

16、廳售樓處154.3.4 功能區域面積需求空間名稱空間名稱必選必選可選可選參考參考面積面積（) )功能功能開放功能區前臺接待區5050靠近正門入口,能同時坐下4-5人；考慮以入戶玄關方式，可代客儲存衣物；沙盤區區域沙盤講解區150150銷售現場初步講解空間，客戶將在此直觀了解區域未來發展前景 項目沙盤講解區銷售現場的核心空間，客戶將在此，在銷售人員的講解下，直觀、細致的認知項目開放洽談區初步洽談區95165銷售人員在此區域與客戶進行細節的洽談，給客戶做置業計劃，回答客戶的一些置疑等深入洽談區70銷控區公示材料展區1010項目銷售情況展示/證件公示，配置電腦，對房源進行確認、下定。工法材料展示區2

17、020項目工法/材料展示 （可置于沙盤區）視聽室4040可與接待區或沙盤區合并VIP貴賓室2020VIP貴賓室2間，內設視聽系統，體現高端項目專屬私密服務的高貴品質，同時可滿足對私密性要求較高的客戶需求； 同時兼顧：危機處理、簽約。針對網簽項目，配備電腦、打印機。財務室1515位置相對安全、可設置收銀臺前室服務水吧15151臺冰箱，2臺咖啡機，圍合式操作臺，安裝水槽及龍頭兒童活動區1515設置陪護人員，讓帶兒童到訪的客戶能夠不受干擾的了解項目。客戶活動區200200結合客戶營銷活動、品牌發布會等做為展場按揭銀行3030按3家銀行預留，可為開敞空間衛生間男衛12242個廁位，2個小便斗女衛123

18、個廁位售樓處16空間名稱空間名稱必選必選可選可選參考參考面積面積（) )功能功能辦公區營銷總監辦公室2020營銷經理辦公室經理1224副經理12營銷人員辦公室3030策劃、客服人員8人，含資料柜營銷會議室大會議室4052滿足全體營銷人員參加會議小會議室12滿足小范圍會議營銷儲藏室3030儲藏銷售道具等營銷檔案室1515存放合同、客戶資料等檔案營銷更衣室1515銷售人員辦公室銷售人員506020人，含資料柜、更衣柜案場經理10獨立隔間衛生間辦公男衛10202個廁位，2個小便斗辦公女衛103個廁位監控室1010物業經理辦公室1292物業辦公室206人，含資料柜物業更衣室20物業儲藏間15保安室15

19、保安輪班休息區域保潔室10含拖布池、儲藏柜、更衣柜 面積合計（)678 44411221122不包括機房、通道區域（含樓梯間）、強弱配電間、管井、風井等輔房面積售樓處171.客戶動線為：接待區沙盤區初步洽談樣板間深度洽談簽約。2.應具有合理動線設計，避免回頭路、利于銷售道具的良好利用，動線設計注重氣氛及人氣營造。3.后勤流線應避免與客戶流線交叉 4.3.5 流線設計售樓處184.3.6 立面設計 1.售樓處立面風格應與樓盤建筑風格統一，與項目推廣主題和氣氛吻合。 2.立面風格依據目標客戶年齡、階層，生活品味確定。 3.立面是項目外觀形象、品質的具體展現。售樓處材料選擇應講究品質感、色彩搭配明快

20、，比例協調。 4.綜合成本造價因素，具有繁復裝飾線腳及大量石材的外立面僅適用于高端樓盤。 5.主入口應設雙開門，門洞凈高2700mm 。 空間部位空間部位檔次檔次硬裝硬裝軟裝軟裝天花墻面固定家具/設備家具布藝燈飾藝術品配飾主廳過廳及沙盤區高級精裝不限，以效果為主以效果為主，推薦高檔壁紙、木飾面、石材、新材料品牌廠家，品牌產品優質產品以效果為主，重點燈飾推薦優質產品以效果為主接待區大堂休息區洽談休息區配套服務水吧臺衛生間收銀室辦公庫房辦公室普通裝修滿足功能為主，石膏板，礦棉板涂料類、普通壁紙少，不推薦主流產品，功能優先功能化照明不推薦更衣室會議室庫房、儲藏物業用房走道售樓處194.4 裝修設計4

21、.4.1 售樓處裝修范圍1 裝修范圍控制： 1）利用合理的功能分區有效控制客戶活動域的面積。 2）高級精裝范圍應盡量集中在為客戶服務的功能區，內部辦公、物業、銷售等用房應簡裝。1 售樓處裝修應與該項目的建筑風格、客戶定位，推廣主題相吻合。2 售樓處功能布局應合理利用建筑條件，優化空間。3 售樓處室內設計應綜合各專業要求，充分協調。4 員工辦公室及儲藏室、監控室、保安室、保潔室內部用房的裝修應簡潔、實用，家具，燈具，材料等應遵守公司標準化設計。售樓處204.4.2 售樓處室內裝修控制要點5 主要空間裝修整體控制：1）裝修設計應根據主要功能空間控制裝修風格，裝修風格應與建筑風格和樓盤檔次相匹配。2

22、）客戶活動空間尺度適當放大，動線合理。3）色彩符合美學規律，材質選用品質精良，造型優美，工藝細致。4）在突出整體風格基礎上，注重功能性、便利性、安全性、易維護性。5）照明講究、效果突出。6）軟裝設計應較為豐富，符合成本要求 。6 輔助空間裝修整體控制：1）高效率地利用空間，動線設計應方便日常工作。2）色彩淡雅，寧靜而不失活力，應適合辦公會議等場所。3）家具，燈具，材料等應遵守公司標準化設計。安排適當的儲藏空間。售樓處214.4.3 售樓處室內軟裝控制要點1. 軟裝設計應與室內設計充分協調，在風格、配置、尺寸、色彩、質感方面與室內空間環境應匹配，并提升、促進整體效果。2. 家具的設計與選用以效果

23、與使用并重為原則，既要考慮視覺氣氛的營造，也要考慮使用功能和后期維護的便利。1）建議家具的款式、造型與室內風格匹配，不同家具之間應協調、呼應，符合確認的設計意圖。可以選用國內優質廠家的產品。2）面料應耐用，易保潔。可根據項目檔次選用進口面料或國產優質面料。3. 窗簾布藝宜選用國產優質面料，款式應根據設計風格確定。4. 燈飾作為室內空間的一個亮點，須符合室內設計和配飾設計的風格、檔次。重點燈飾宜選用進口產品，其他燈飾應選用優質國產產品。5. 配飾的數量不宜過多，在洽談區、簽約室、VIP室等處設置少量精品為宜。按照項目和公司VI的要求，客人能夠接觸到的部位可設置帶有VI設計的配件，如煙缸、文具、文

24、頭紙、信封等。在接待臺，沙盤區等顯著位置還應設置明顯的公司標志、項目標識。6. 藝術品的選用原則是少而精。建議在會議室、VIP室等選用少量高質量的仿品或一般作者的創作。公共空間采用效果比較好的印刷品，復制品等。224.5 機電設計售樓處4.5.1 空調系統應采用中央空調加新風系統，形式為水系統或VRV系統（長江以南地區可選），空調系統形式應根據項目具體情況， 能源情況、售樓處性質、當地氣候條件等因素綜合考慮后確定。4.5.2 空調冷源選擇（按以下排列優先選擇）：地源熱泵機組、風冷冷水機組、VRV機組（長江以南地區可選）、蒸發式冷水機組， 品牌選擇為市場高端產品4.5.3 空調熱源選擇（按以下排

25、列優先選擇） ：地源熱泵機組、市政熱源、燃氣鍋爐、風冷熱泵機組、電鍋爐、VRV機組（長江以南 地區可選），品牌選擇為市場高端產品4.5.4 空調系統的主機應隱蔽，風口與天花造型吻合，當送風口高度超過3.2m時盡量選擇旋流風口，采暖采用地板輻射進行輔助。氣 流組織要合理，宜采用下送下回方式，公共區域空調冷負荷不低于200瓦/ ，辦公區域空調冷負荷不低于150瓦/ 4.5.5 新風系統宜采用全熱回收方式，最小新風量不低于30m3/人4.5.6 三層及以上建筑需設置電梯，宜采用無機房形式，載重量不小于1000Kg，梯速1m/s4.5.7 衛生間應設生活熱水，可采用電熱水器吊頂內安裝。4.5.8 電話

26、端口數量根據需要確定，設置位置包括：前臺、簽約室、財務室、營銷總監辦公室、營銷經理辦公室、營銷人員辦公室、 銷售人員辦公室、案場經理辦公室、物業辦公室、監控室等4.5.9 網絡端口數量根據需要確定，設置位置包括：前臺、簽約室、財務室、營銷總監辦公室、營銷經理辦公室、營銷人員辦公室、 銷售人員辦公室、案場經理辦公室、物業辦公室、監控室等。4.5.10 公共區域網絡系統可設計為無線網絡系統。4.5.11 監控系統控制設備設在監控室。監控器數量根據需要確定，設置位置包括：停車場、示范區主入口、售樓處出入口、辦公區 走道、財務室收銀上方等。4.5.12 應設背景音樂系統，控制系統設在吧臺，各功能區宜設

27、音量控制開關。4.5.13 宜設香味嗅覺系統，在各區域空調風口位置隱蔽處設置熏香插座。機電設計23245.1.1 樣板房建設的目標和意義 樣板房要為客戶提供所售產品的真實尺度和空間，營造一種實景生活場景，讓客戶增加對戶型的實際體驗和感受，并對部品、材料、技術、裝修等增加感性認識，激發客戶的購買欲。樣板房是客戶對自己購買的產品的最直接的體驗，是促進產品銷售最好的道具，對客戶的購買意向具有決定意義。5.1.2 樣板房按交樓標準分為兩種，一種為交樓標準為毛坯房的展示樣板房；另一種為交樓標準為精裝房的精裝樣板間。按建筑的 時間也分為兩種，一種為項目實體樓中的實景樣板房，另一種為臨時在項目現場或其他場所

28、搭建的臨時樣板間。5.1.3 樣板房建筑設計要求： 1 樣板房戶型的層高、進深、開間等尺寸應與實際銷售的戶型一致。平面與立面關系正確。 2 戶內標高及豎向尺寸要合理，并應與實際銷售的戶型一致。 3 外門窗材質、窗型及開啟方式要符合交樓標準。 4 建筑外墻及外裝修做法宜符合交樓標準要求； 建筑內裝修要符合交樓標準要求。 5 住宅公共空間部位裝修要符合交樓標準。5.1.4 臨時樣板房 1 臨時樣板房結構形式應合理，施工方便。 2 臨時樣板房一般入口處應設大堂。 3 臨時樣板房內部墻體厚度宜和實際交房標準一致。樣板房5 樣板房5.2 室內裝修設計5.2.1 裝修風格應與該項目的建筑風格、客戶定位、推

29、廣主題等吻合。一般地，可依據不同條件，設定多個風格的樣板間。5.2.2 認真研究目標客戶群的消費預期，通過多種手段為潛在客戶描繪超越預期的生活方式。5.2.3 裝飾 1 在成本控制條件下，追求主題效果，造型優美，講究色彩美學，易于為客戶接受 2 材質，五金硬件選用注重品質、品牌，并關注創新設計理念 3 家具設計應綜合考慮效果、質量、品牌、貨期、成本等因素，優先選用優質品牌 4 布藝設計應與裝修風格統一，其內在品質，質量規格應符合項目檔次。 5 配飾、藝術品應適當選用，高檔項目以原品、真品為主，中檔項目以效果為主。 6 燈飾設計應注意尺度，風格搭配。定制燈具應由設計師把握，確認效果。 7 照明設

30、計應很好地配合室內設計，烘托氣氛，渲染效果，兼顧不同的生活模式需要。可考慮場景變換與智能化控制相結合。高檔項目應加強智能化家居理念。 8 潔具、櫥柜、廚房電器、燈具、開關標準面板應優選主流品牌。高檔項目應優選高端品牌。不論選用哪種品牌，始終應遵循 功能、效果并重的原則。5.2.4 綜合設計 室內設計是一項多專業、多工種綜合完成的工作，是建筑產品與人之間最終接觸的層面，應特別注意各專業的綜合協調，包括 隱蔽管線與建筑空間、結構條件、室內環境的協調及各種設備末端與室內裝飾效果的協調。以高品質保證精品工程的實現。25樣板房5.3 安裝 1 實體樣板間必須通電，具備通水條件。浴缸 、座便器、洗池、水龍

31、頭、花灑等廚衛設備及所有管線必須按可使用標準安裝。 2 臨時樣板房必須通電，可不通水，但浴缸、座便器、洗池、水龍頭、花灑等廚衛設備及所有管線必須按可使用標準安裝。 3 空調機位、熱水鍋爐、強弱電箱、天然氣表、冷熱水表、燃氣探測器、對講門機、紅外報警、緊急按鈕等按配置標準設置，位置應合理。 4 可視對講、門鈴、玄關燈開關離入戶門邊距離宜100mm，要考慮玄關、鞋柜的位置。 5 陽臺、露臺、空調機位的地漏、排水立管應設置合理，戶內主要房間應避免給排水明管和管井。 6 冷熱水管應安裝到位、需預留預埋穿墻洞口應設置（尤其是結構梁柱部位）。 7 衛生間排氣口應設置合理，廚房煙道設置部位及止回閥開口方向應

32、設置合理。8 空調系統應與實體樓設置一致。如采用風機盤管，應避免對床直吹，噪音應不超過35分貝，采用VRV機組，噪音不超過30分貝。采用毛細管網時必須設置新風置換系統，供水溫度不得低于17C。9 當采用地板送風及地板采暖時需結合裝修做法考慮墊層高度，高度宜控制在80120mm。10 插座、開關應結合家具布置合理設計，避免與門的開啟方向、流線相矛盾，床頭柜、電視柜書桌處應設插座，門口附近設開關；廚房應考慮微波爐、消毒柜等電器的位置，并設相應的插座，且電器插座應避免靠近水盆、灶具。11 每戶宜設置弱電智能箱，對電話、網絡、有線電視布線進行集中管理，并在箱內預留一路電源（供電視信號放大器、電話交換機

33、或網絡路由器使用）12 客廳電話線與電視線插座應避免設在同一方位，書房應設電話線。13 高端住宅起居廳宜考慮音響線的埋設。14 消火栓宜采用內嵌式，不宜設在廳、臥的墻面并避免正對戶門設置，當嵌入墻面為主。樣板房 276.1 示范區景觀建設的目標1通過示范區景觀營造的優雅環境、人文氛圍，讓客戶體驗到方興項目的景觀價值。滿足客戶對生活的所有想象，繼而讓其產生歸屬感和情感維系。2 逐步梳理和積累景觀建設、設計經驗，為標準化推廣做好技術儲備。6.2 示范區景觀建設的意義 環境成為繼“地段”之后的客戶重要購房依據，因而示范區景觀受到特別關注。建立以“客戶最佳體驗”為核心的示范區，提供卓越的品質體驗感受，

34、是推動銷售，達到營銷目標的重要手段。景觀設計6 景觀設計6.3 園林風格定位 景觀方案的風格應與售樓處的風格吻合或互補；與項目整體風格特征吻合；體現景觀概念價值，提升售場品質。示范區的整體效果要有較強的視覺沖擊力，第一時間抓住客戶眼球。6.4 功能分區及銷售動線 示范區功能分區應明晰合理。一般主要分為以下區域：6.4.1 入口區：客戶進入后的第一印象。6.4.2 停車區（根據營銷需求配置車位）：客戶要能方便地停車，落客。景觀設置應簡潔。6.4.3 售樓處及樣板房周邊區（售場前后）：營銷活動的重點區域，要做重點處理。6.4.4 景觀重點展示區：園林展示樣板區，景觀應重點打造。通過合理的交通組織流

35、線串聯各個區，交通流線要與銷售動線緊密結合。6.5 景觀重點及空間序列6.5.1 根據營銷需求及展示效果，確定景觀重點，著力打造，增加視覺沖擊力。6.5.2 景觀重點從入口區域開始，根據營銷動線合理布置。6.5.3 各個主景點區之間做相對弱化處理，把握參觀的節奏感和序列感。各個主景點間要注意體量和景觀體驗差異。注意景觀處理手 法輕重變化，重點突出。 6.5.4 考慮客戶的視覺、聽覺、嗅覺、觸覺、味覺感官變化，注重客戶的現場體驗感，以第一時間打動客戶。28景觀設計6.5.5 主要功能區域（售樓處周邊，樣板房周邊）；主要房間 （主臥室，客廳窗外）景觀為重要設計點，需要景觀強化處理。宜采用時令花卉做

36、重點處理。6.6 鋪裝和小品6.6.1 示范區應該有一定面積的硬質鋪裝，但是鋪裝面積不宜過大。6.6.2 在主入口及重點區域，可以使用花崗巖等石材類鋪裝，其他區域可采用步道磚及環保磚。6.6.3 示范區的道路分為一級路（車行，寬5m以上）、二級路（主要通行道路，寬不小于2m）、三級道路（園林 中的步行道，寬不小于1.2m）6.6.4 步行道路無收邊的鋪裝邊線必須嚴格控制線條挺直，并且保證綠化種植土低于鋪裝面層23cm，防止泥水對 鋪裝面層的污染。6.6.5 景觀小品體量、外觀風格、裝飾材料的材質與顏色應與建筑風格相契合，也可以適當地采用少量如木材、玻璃、金屬等材料做一些變化。6.6.6 場地空

37、間、部品尺度應符合人體工程學及銷售需求。6.7 園林種植6.7.1 盡可能保留和利用場地的原生樹木。6.7.2 樹木應當以鄉土樹種作為骨干及基調樹種。6.7.3 要選擇一定比例的大樹，撐起展示區的骨架。同時作為景觀展示區，要有部分不常見或者姿態優美的名貴樹種，作為點景樹，增加視覺沖擊力。29景觀設計6.7.4 植物種植密度要大（明顯區別于非展示區），注重完成后的即時效果。6.7.5 應選擇適合當地氣候條件的樹種，大樹應保證全冠移植。盡量安排春季秋季施工，保證植物成活率及效果。6.7.6 要非常注意不同季節植物展示效果。特別是春季開花效果，及秋季落葉效果。6.7.7 植物根據需要最好多層次搭配(

38、至少保證五重植物景觀)，注意疏密配合。注意植物對空間的封閉及延展。6.8 軟硬景比例 注意軟景和硬景的比例，盡量增加軟景面積。建議：硬景比例別墅項目中為10%15%；高層項目中為20% 25%;軟、硬景的投資比例應當控制在6：4。6.9 園林景觀與市政協調6.9.1 保證園林構筑物及各種管線與市政管線協調。保證雨水、污水通暢，景觀上水下水正常。其他管線與景觀構筑物、植物不沖突。6.9.2 所有出現在場地中的井蓋都要做特殊景觀化處理。6.9.3 鋪裝上用雙層井蓋，草地中用綠地井蓋，市政柏油路用樹脂承重井蓋。6.9.4 園林雨水篦子盡可能的隱藏，如無法隱藏要用貼近鋪裝材料的樹脂井蓋代替。6.10

39、園林部品及景觀家具6.10.1 景觀中的導示系統、景觀家具（燈具、導示、休閑凳、垃圾筒、背景音樂等）及小品效果應與項目風格有呼應。6.10.2 要盡量地把項目logo及標識結合進園林部品中，在細節上強化品牌效應。6.10.3 圍墻燈或主要重點區域燈具專門設計以與項目風格匹配。6.10.4 景觀家具小品要根據不同區域做個性化處理。井蓋、或雨水篦子，宜采用樹脂篦子并加上項目logo。30景觀設計項目項目參考參考指標指標( (元元/m/m2 2) )備注備注 1 1. .售樓處售樓處 1.1土建及機電3000永久建筑，包括結構、外立面、機電等 1.2精裝修及配飾1.2.1功能區4000客戶開放區，精

40、精裝包括樓地面、墻面、頂棚、潔具、燈具、固定 家具等。配飾包括沙發等活動家具、布藝、各種飾品等。其中精裝（包括：硬裝、三大件）/配飾宜為7/31.2.2辦公區600辦公區簡裝，包括地面、樓面、墻面、吊頂、潔具、燈具等，不包括辦公家具。 2 2. .樣板間樣板間 2.1土建及機電2000臨建，磚混結構。包括結構、外立面及機電等 2.2精裝修及配飾50007000（根據項目定位確定）精裝包括樓地面、墻面、頂棚、潔具、廚房設備、燈具、固定 家具等。配飾包括沙發等活動家具、布藝、各種飾品等 3 3 園林園林景觀景觀800或1000包括樹木、 花草、道路、景觀家具及小品等 (不包括土方及圍墻）800元/

41、m2 為中檔園林；1000元/m2 為高檔園林成本標準7.0.1示范區分項建設成本標準317 成本標準8.0.1 示范區建設工期要滿足項目總體時間進度，盡量縮短示范區建設周期，合理進行各子項交叉并行運作，以提前投入使用，便于 銷售蓄客。8.0.2 永久性示范區（含售樓處、樣板房、景觀等）總體建設周期參見附表1；臨時售樓處，總體建設周期參見附表2。其中報批報建 時間根據各地政府相關規定。 （附表1和2的中新項目示范區建設起始時間均為獲取土地時間。表中假定某項目2018年1月1日 獲得土地）。8.0.3 示范區建設的合作單位包括規劃、建筑、機電、精裝修、景觀、幕墻、泛光照明、市政、施工圖等設計單位

42、及總包單位、專項 分包單位等 。8.0.4 合作單位按等級分為7級，分別是：1 戰略類、2 優秀類、3 良好類、4 合格類、5 潛在類、6 不合格類、 7黑名單。8.0.5 示范區建設的合作單位等級應為良好以上，并優先選擇戰略合作單位，以保證建設工期和質量。建設工期和戰略合作328 建設工期和戰略合作8.0.2 附表1-永久售樓處建設周期33建設工期和戰略合作8.0.2 附表2臨時售樓處建設周期34建設工期和戰略合作9.0.1 示范區評價、驗收包括規劃景觀、售樓處、樣板房設計、施工等各建設階段。9.0.2 示范區的規劃、設計等要符合本標準的要求，規劃設計方案需經公司相關部門的評審后，才可進行下

43、一階 段設計工作。施工 圖評審通過后，方可施工。9.0.3 示范區驗收包括售樓處主體驗收、售樓處精裝修驗收、環境景觀驗收、樣板房驗收等，以及示范區的整體驗收。9.0.4 驗收中發現的問題應及時整改。9.0.5 示范區的驗收由公司各相關部門參加。示范區整體驗收通過后，才能正式開放。 評價、驗收及開放評價、驗收及開放359 評價、驗收及開放第一部分 總體項目內容關注重點驗收意見示范區外部引導標識設置不利因素改善主入口良好的達到體驗品牌特色的體現停車數量與售樓處聯系的便利性示范區內部整體參觀流線的安排室外活動場地9.0.6 示范區驗收要點36評價、驗收及開放評價、驗收及開放第二部分 售樓處項目內容關

44、注重點 驗收意見 外立面建筑風格材質選擇與色彩搭配工藝及施工整體視覺效果 與樓盤匹配度夜間燈光效果室內裝修風格品質體現照明、軟裝氛圍營造功能布局及空間尺度多媒體系統銷售道具組織室內標識系統環境舒適度37評價、驗收及開放評價、驗收及開放第三部分 樣板房項目內容關注重點 驗收意見外立面 與樓盤匹配度材質選擇與色彩搭配工藝及施工整體及細節展示效果室內（精裝交房）與交樓標準匹配度空間展示與完善材料與工藝品質家具、軟裝品質與效果櫥柜、潔具、五金等品質與效果室內（毛胚交房）風格與客戶定位匹配度整體裝修效果空間改進與完善材料品質與工藝質量家具、軟裝品質與效果櫥柜、潔具、五金等品質與效果38評價、驗收及開放評

45、價、驗收及開放第四部分 景觀項目內容 關注重點驗收意見景觀與建筑風格協調整體效果與品質銷售路線與景觀點結合緊密硬景品質與效果，與建筑匹配度植物種植層次及效果景觀家具、小品擺放合理，有品味標識系統精致，清晰，強化品牌照明對景觀效果、氛圍營造的作用39評價、驗收及開放評價、驗收及開放10 物業服務標準 物業服務標準物業服務標準4010.0.1 服務理念：導入五星級酒店“嚴格管理、善解人意、直覺靈動、活力煥發”的服務理念，達到五星級酒店式服務水準，突 出服務亮點。10.0.2 感官體驗：提供感官體驗服務項目，從視覺、嗅覺、味覺、觸覺、聽覺幾個方面營造具有項目特色的感官體驗。10.0.3 開辦要求：與

46、建設單位完成示范區所有區域承接查驗工作，接管時確保所需開辦物資到位。10.0.4 服務接待：以示范區物業服務方案為標準，每周進行兩小時崗位培訓，為客人提供五星級酒店物業服務，并制定VIP服務 方案，為VIP客人提供服務。10.0.5 重大活動服務：根據銷售計劃，配合完成各項重大活動物業服務方案，提供安全保障、客戶接待及環境管理等服務，為營 銷工作提供支持。10.0.6 應急預案：根據項目特點，制定切實可行的安防、工程、環境等各方面應急預案，并開展培訓及演練，保證及時有效處理 突發事件。 物業服務標準物業服務標準41開業前開業前1010個月個月對同質在售項目示范區進行調研，了解了示范區基本人員配

47、備標準情況和工作流程，擬定本項目示范區服務方案參與前期工程介入，對設計方案提出合理化建議編制開業前整體工作計劃倒排表制定示范區服務方案確定人員編制制定招聘標準要求和招聘計劃按計劃開展人員招聘工作，進行簡歷篩選、面試，確定錄用員工名單為項目員工選定工服和制作廠家，并開始量體制作當季服裝根據施工進度安排，指定新員工培訓計劃開業前開業前5 5個月個月人員錄用、入職、到崗根據培訓計劃進行基礎知識培訓到五星級酒店進行崗位實習對培訓人員進行考核擬定需采購的開辦物資開展年度預算簽訂示范區服務協議編制完善細化示范區物業服務方案，并完成作業指導書開業前開業前3 3個月個月開業前開業前2 2個月個月對示范區服務人

48、員進行專業崗位培訓參與銷售人員的培訓課程按開發商統一要求進行接管驗收與保潔、綠化、垃圾清運等第三方簽訂服務合同示范區工作人員及開辦物資到位示范區開荒和銷售團隊、營銷團隊進行工作磨合服務接待工作服務接待工作每周兩小時崗位培訓，達到五星級服務標準，突出服務亮點VIP服務接待重大活動服務方案策劃與實施10.0.7 配合示范區開辦，物業工作計劃11. 1 漏水問題質量控制要點1 售樓處如有地下室,當設有窗井時，窗井上部應設雨篷，窗井應與地下室主體結構連成一體,其防水層也應連成整體。并應在窗井底 部設置集水坑。2 窗井底部窗臺一般應高出底板300mm, 不宜用落地窗。3 室外排水溝蓋板形式可結合地面鋪裝

49、材料等綜合考慮，但排水孔大小、數量應滿足排水要求。4 為防止雨水流入室內，室內外高差不宜太小，一般不宜小于150mm, 同時應合理確定室內0.000的標高，建筑四周按需要設排 水溝（井），同時應組織好場地排水，確定合適的坡度、坡向和排水井的位置。5 外墻和地面施工工序應合理。地下室外防水宜高出室外地面500mm,并宜在防水收頭處增加一道附加防水層。6 為保證工程的整體性和施工質量， 建筑主體與室外景觀工程交接處應同步設計、同步施工。7 屋頂采光窗是最容易漏水的位置，因而必須采取合理的構造措施，采光窗應設高于屋面250mm以上的基座，采光窗的底框應在基座外側安裝11. 2 沉降問題質量控制要點1

50、 室內外地面要做好基層處理，地基土應分層夯實, 地基土應分層夯實，每層鋪土厚度應小于300mm。夯實后應檢測壓實系數，室 外不低于0.95，室內不低于0.93。2 地面和沉降較大部分相連處，應考慮采用軟性連接，以免地面鋪裝拉裂。重點質量問題控制4211 重點質量問題控制 第二部分 示范區建設指南433.0.3 示范區城市選址分析實例 選址與規劃城市區位、道路景觀較差的區域主要客戶來訪路線示范區入口示范區入口主要客戶來訪路線圖例：城市主干道：城市次干道：城市支路：城市區位差城市區位好臨近城市干道44示范區3.0.3 示范區景觀資源整合實例 選址與規劃金茂逸墅示范區視線通廊示范區景觀資源分析金茂逸

51、墅用地運動場地景觀濕地景觀長江景觀453.0.4 示范區主入口設計 圖片的說明文字選址與規劃公交車站3030米米人行天橋主入口路牌廣告道路景觀好46交通指示牌主入口與公交站關系 示范區主入口空間序列實例 圖片的說明文字圖片的說明文字選址與規劃473.0.4 示范區主入口的設計紅線外不利因素改造3.0.5 示范區的場地規劃 圖片的說明文字選址與規劃示范區流線設計實例示范區停車場相對獨立48售樓處建筑出入口應有明顯標識性，彰顯尊貴感；售樓處494.3.1 售樓處設計原則： 別墅售樓處：當所轉換建筑的面積較小時，主要銷售功能不應缺失。實體售樓處：實體售樓處遠期可轉換為會所、底商、獨棟別墅等，部分成本

52、可回收。售樓處入口宜設置景觀序列、門廊、小型集散場地。4.3.3 售樓處功能分區接待區接待區的功能主要功能是展示項目形象，要具備一定儀式感、尊貴感，使客戶入門時形成心理震撼。接待區也可與門廳合并或與沙盤區合并。售樓處50Logo背景墻應與該項目推廣主題和調性的吻合；利用質感、裝飾設計、超尺度等手法給客戶留下深刻印象。4.3.3 售樓處功能分區沙盤區、洽談區售樓處洽談區布置舉例一洽談區布置舉例二51洽談區包括初步洽談區、深度洽談區、簽約區。沙盤區利用區域模型、單體模型、戶型模型、多媒體短片等銷售物料向客戶傳達項目信息。 沙盤區布置舉例一沙盤區布置舉例二4.3.3 售樓處功能分區銷售前區沙盤區沙盤

53、區財務 簽約水吧接待區接待區兒童活動初步洽談初步洽談洽談簽約區洽談簽約區VIPVIP衛生間走廊走廊入口入口去樣板間去樣板間去樣板間去樣板間(以金茂府售樓處為例) 一層平面一層平面應選擇首層作為公共功能空間，盡量將公共活動同層布置。金金茂茂府府背背景景墻墻合理功能分區：動、靜分區，內外有別。 接待區應有企業品牌展示。正門可見明顯的品牌標識。 具有可滿足集體講解及銷售推廣活動的高大空間。 應預留完整墻面，為銷售預留可包裝空間。售樓處524.3.3 售樓處功能分區后勤功能區休息廳休息廳客戶活動客戶活動營銷代理物業辦公更衣儲物衛生間機房會議室會議室營銷總監物業儲物遠期遠期會所會所儲物客戶通道客戶通道下

54、沉廣場下沉廣場后勤通道應精簡內部辦公面積，內外分區應有明確界面。(以金茂府售樓處為例) 地下一層平面地下一層平面 后勤功能應集中布置，與公共區至少兩個方向聯通。 客戶活動區界面閉合、獨立，以減少精裝區域范圍。 后勤區應設置至少一個獨立出入口。售樓處534.3.5 售樓處流線設計客戶動線沙盤區沙盤區接接 待待初步洽談初步洽談 洽談簽約區洽談簽約區背背景景墻墻入口入口樣板間樣板間兒童活動兒童活動財務 簽約水吧兒童活動VIPVIP回售樓處回售樓處區區域域沙沙盤盤(以金茂府售樓處為例) 一層平面一層平面 合理動線設計，避免回頭路。 利用好銷售道具的良好利用，強調氣氛及人氣營造。可設置休閑區及兒童活動區

55、。品牌宣傳 增加客戶停留時間：合理講解時間。售樓處544.3.5 售樓處流線設計后勤動線休息廳休息廳客戶活動客戶活動營銷代理物業辦公更衣儲物衛生間機房會議室會議室營銷總監物業儲物遠期遠期會所會所儲物客戶通道下沉廣場下沉廣場后勤通道避免客戶流線與服務流線交叉。(以金茂府售樓處為例) 地下一層平面地下一層平面 人員密集活動場所應有良好疏散能力，可結合景觀設計。 限制客戶可達區域出入口數量。售樓處55售樓處立面風格：ART DECO、現代主義、美式、法式、英式、中式、地中海、新古典主義等，為常用立面風格。售樓處立面應該在上述風格基礎上有所提升、精煉，并與項目總體風格及售樓處平面功能相協調。英式會所A

56、RT DECO現代主義法式別墅售樓處564.3.6 立面設計半私密簽約 利用景觀與地域風格裝飾半私密洽談 利用柱廊及裝飾木質屋架的裸露塑造空間性格沙盤區空間寬敞舒適，沙盤燈光照度適中樓盤相冊溫情角落造體現細膩關懷小空間更需家的感覺57售樓處 4.5.8、4.5.9 各房間強弱電點位表舉例58位置電話網絡強電前臺122簽約室334財務室223營銷總監辦公室112營銷經理辦公室223營銷人員辦公室8810銷售人員辦公室202020案場經理辦公室112物業辦公室778監控室114機電設計左圖為金茂逸墅項目實景樣板間外觀及室內。該項目交樓標準為毛坯房，是展示樣板間。右圖為金茂府項目臨時樣板間入口及門廳

57、。該項目交樓為精裝房59樣板房5.1.2 樣板房建設實例5.1.2 建筑外墻及外裝修標準實例陽臺、露臺、衛生間等的降板高度；門窗；建筑外墻及外裝修做法（外墻面、陽臺欄桿等 ）宜符合交樓標準要求。上圖為金茂逸墅外墻裝修細部做法60樣板房地面、墻面、頂棚等裝修標準要符合交樓標準，固定家具、櫥柜、潔具、廚具房設備等部品的安裝位置要與交樓標準一致，部品的檔次應與交樓標準一致。61樣板房5.1.3 精裝房內部裝修標準實例5.1.4 臨時樣板房 1 臨時樣板房結構形式一般可采用砌體（磚混）結構，屋頂可采用鋼架或壓型鋼板屋面。 2 臨時樣板房如不設大堂，可設1015m2的入戶遮雨區 3 當墻厚與實際交房標準

58、不一致時，應予以說明，并適當調整軸線尺寸，保持室內主要空間的凈尺寸及使用面積不變。5.2.1 室內裝修設計風格實例 金茂府建筑風格為Art Deco風格金茂府樓王戶型樣板間室內裝修風格也為Art Deco風格，與建筑風格統一62樣板房金茂逸墅樣板間將男主人設定為一個電影導演。女主人曾經是一個演員，他們有一個熱愛運動的男孩，家里經常舉行藝術界朋友的聚會。室內裝修與陳設體現出東方的婉約意境和西方的簡單生活，把二十世紀30年代得上海情懷娓娓道來。63樣板房5.2.2 室內裝飾實例6.3 園林風格定位實例 售樓處為符合整體建筑風格的Art Deco風格。景觀方案采用與建筑風格相吻合的Art Deco風

59、格。并且在景觀小品中采用和建筑立面材料相同材質。提升品質。景觀設計646.3.2 示范區的整體效果實例以入口水景與無邊水池作為整個示范區景觀的主景，結合植物的自然種植，在雨水較少的北方，給客戶以視覺的沖擊力。通過臺地式的植物種植形式，更有效的形成植物群落感，種植的高差使客戶感覺置身與風景區中。符合郊區別墅的有效推廣。景觀設計656.3.1 入口區入口區應有明顯構筑物，體現尊貴品質。并且構筑物應與售樓處建筑材料相呼應，形成整體感。結合入口景觀及Logo的設置，突出高貴、禮儀、簡潔開敞。入口區植物種植應簡潔、開敞，具有層次，體現示范區的形象及氣勢。景觀材料不應過多，過花。景觀設計66 適當在入口區

60、增加綠島，起障景作用，延長景深，增加 別墅區的神秘與高貴。門衛室可有效控制客戶流向。別墅入口區域一平面圖別墅入口區域二平面圖景觀設計676.3.2 停車區停車區應放置交通便利及景觀幽靜區域，防止車輛進出對示范區整體的影響。并且停車區應注重到達售樓處的距離，及沿線的景觀視覺觀賞。景觀設計68停車位一平面圖停車位一局部放大平面圖停車位一分隔立面圖1-1剖面圖停 車 位 一停車位做法參照景觀設計69停車位二平面圖2-2剖面圖3-3剖面圖停車位二平面圖停 車 位 二停車位做法參照景觀設計70停車位擋車墩平面圖石材擋車墩剖面圖鋼擋車墩剖面圖擋 車 墩停車位做法參照景觀設計71建議示范區停車位采用80公分

61、厚的植草磚，即可以增加綠化面積，又可以抗車壓。給客戶帶來視覺美感。停車位做法參照景觀設計726.4.3售樓處及樣板房周邊區（售場前后） 售樓處前應增加硬景營造，烘托售樓處的氣氛，同時硬質鋪裝增加售樓處的可達性。售樓處后應做背景林的烘托，使其坐落于風景中。周邊用植被弱化建筑的陰陽角。景觀設計73樣板房應注重入戶的處理溫馨、私密使客戶最限度放松自我；宅間近人尺度的灌木花卉給客戶心理上的減壓。尤其要注意樣板間窗景的設置，注重正對窗戶的種植方式，以增加客戶的購買欲望。景觀設計746.4.4 景觀重點展示區樣板區周圍的景觀應著重打造，使客戶感受身處自然環境當中；增加樣板區的價值，使客戶的消費不再理性。注

62、重在銷售動線中植物對樣板區的遮擋，增加神秘感；樣板區間隔采用多層植物，減少硬質；樣板區小院設定場景，指導客戶使用。景觀設計75除交通動線要合理，有效集散人群外；示范區交通組織還應存在一條并僅一條完整的銷售動線，控制客戶流動方向，應按照銷售意圖活動。路線不易過長，但可有效連接各個功能區，完整體驗示范區優勢景觀。景觀設計76如圖所示：示范區應存在多個景觀體驗點，每個體驗點都結合銷售的動線進行設置。并且形成不同的景觀區，疏密有致，虛實結合，形成空間的收放。控制客戶參觀的節奏感和序列感。使客戶充分感受景觀所帶來的價值體現。景觀設計776.5 景觀重點及空間序列實例項目實例：開闊地用叢生白樺支撐上層空間

63、，下配蘭花鼠尾草封腳，大面積草坪，增加了人的參與性放；小路兩側采用多層植物制造空間的圍合感收。景觀設計78示范區草花設置十分重要。首先，可為多層次植物種植收邊角，并且色彩鮮艷；其次，種植路邊可起指示作用；最后，可烘托示范區熱烈氣氛，增加客戶愉悅心情。景觀設計796.6.2 示范區鋪裝實例示范區應盡量以植物造景為主，為客戶營造一個自然環境。只在客戶集散及流動處設置道路及廣場，面積不宜過大，滿足通行即可。除入口及重點區域，皆可使用透水磚，有效節約成本。景觀設計806.6.3 示范區的道路實例一級路：示范區一級路需滿足兩輛車可錯開行使，防止車流擁堵。二級路：示范區二級路需滿足三人并排行走，增加客戶行

64、走過程中的空間舒適感。三級路：示范區三級路需滿足雙人錯身行走，滿足客戶喜歡幽靜感，讓客戶與周圍景觀近距離接觸。景觀設計8182無收邊的鋪裝邊線必須嚴格控制線條挺直，并且保證綠化種植土低于鋪裝面層23cm，防止泥水對鋪裝面層的污染。6.6.3 示范區的道路建設避免事項（一）景觀設計人行道鋪裝與收邊或側石的接口處要拼接縝密。6.6.3 示范區的道路建設避免事項（二）景觀設計83水洗石人行道與草皮間設置收邊材料，保證水洗石面層的邊界位置的整體性。平面鋪裝涉及到曲線段時為了保證拼縫方向與行走方向一致，鋪裝石材必需使用弧形板過渡。6.6.3 示范區的道路建設避免事項（三）景觀設計84在瀝青鋪設前應對平石

65、收邊的外口進行仔細切齊處理，以保證瀝青鋪設后接口處的順直，并且保證瀝青完成面與平石的標高一致。若側石與平石是錯縫排列的，則拼縫必需始終保持居中錯縫。二級路參照詳圖：二級路鋪裝可采用透水磚即可，色彩鮮艷，滿足排水需求。只有波打線用石材鑲邊即可，美觀大方。注意：鋪裝縫隙必須均勻。景觀設計85鋪裝做法詳圖參照車行道及人行道的鋪裝做法詳圖，可依照施工。經現場驗證有效滿足使用需求。保證效果的同時有效節約了成本。碎石墊層以150mm厚為宜。景觀設計866.6.4 景觀小品實例小品的體量應符合空間范圍，如在廣場空間中，花缽的設置可體量加大，增加氣勢。小品材質風格需與售樓處立面材質統一。涼亭類小品屬于建筑空間

66、的延伸，外立面材質與色彩需與建筑風格相契合，體現示范區的整體性。樣板庭院內，可適當增加少量木材等變化，使樣板庭院更具趣味性。親近水面的樣板庭院需增加親水木平臺。景觀設計876.6.5 場地空間實例場地空間的功能與位置的設置需與銷售協商，在滿足銷售動線的前提條件下進行設置。精致的空間多設置為木質，可快速形成。防腐木需用木蠟油調色，使色彩柔和引人進入。增添軟裝設置可凸顯空間的精致。卡座座椅需符合人體工程學。景觀設計886.7.1 場地內原生樹種的應用示范區場地內原生樹木是最寶貴的資源。在示范區建設中需保留和有效利用，可以達到迅速提高景觀品質的作用，成活率高，節約成本，可獨立形成種植景觀。尤其一些名

67、貴樹種或者古樹可直接增加示范區的景觀價值點。景觀設計896.7.3 示范區內大樹及名貴樹種應用實例大樹一般選擇胸徑180200mm，高度67m的喬木。可有效封閉上層天際線，增加空間圍合感，降低硬質鋪裝的影響，同時刻引導客戶進行銷售動線體驗。景觀設計如圖所示：叢生白樺為北方樹種，喜寒，目前已在北京成功馴化推廣。其樹皮具有很高的觀賞價值，屬姿態優美的名貴樹種。在示范區作為點景樹，增加視覺沖擊力。90示范區植物種植密度一定要加大，因為示范區的特殊性決定了其無法等待植物生長周期完成，所以只能加大種植密度。首先，可以封閉空間，對客戶視線、體驗動線進行引導；其次，為客戶描述身處風景中的生活環境，加大了示范

68、區的價值。景觀設計916.7.4 植物種植密度實例如圖所示：高層封閉天際線；中層弱化建筑硬質；前層花喬木為客戶提供觀賞面；灌木層封閉喬木根角；草坪層延展道路；多層次植物搭配，可封閉空間，指引客戶體驗觀賞。需注重虛實結合，疏密配合。景觀設計上層喬木，高度控制上層喬木，高度控制911911米米中層喬木，高度控制中層喬木，高度控制6767米米前層花喬木，高度控制前層花喬木，高度控制3535米米灌木層，高度控制灌木層，高度控制0.31.20.31.2米米926.7.4 五重植物種植示意景觀設計華北苗木示范區選擇參照 為保證種植效果，苗木需詳細規定胸徑、高度、冠幅、分支點、樹形狀況等。936.9 園林景

69、觀與市政協調實例鋪裝上雙層井蓋需注意材料排版，應盡量與周邊鋪裝花紋相協調，減少石材破損率。景觀設計綠地中雨水篦子盡可能隱藏，無法隱藏可用卵石鋪其頂處，即滿足透水又可美化環境。市政柏油路樹脂稱重雨水篦子，既可滿足排水，又體現環保理念。946.10.1 園林部品及景觀家具實例如圖所示，導示系統應具備項目特色，與示范區風格相協調，并且加深客戶對示范區印象。景觀設計示范區景觀家具及小品效果與項目風格相呼應。95如圖所示，示范區重點區域的燈飾與景墻中的燈箱都屬專門設計，與項目建筑風格相匹配。景觀設計帶有項目logo的井蓋966.10.2 園林部品與LOGO結合實例11.0.1 漏水問題實例1 售樓處主入

70、口處南北兩側分別設置一個通風井，地面以上考慮景觀因素未做擋雨棚罩，井底預留集水坑小，且通風井內墻未做防水 層。造成大雨時井底積水100mm深，同時井壁內側亦有滲水現象。設計時如采用開敞式，應計算雨量，必要時集水坑設排水泵， 同時井壁應做防水層，防止雨水滲入室內。（見圖1）2 北側開敞天井底部沿落地窗未做截水溝，且地面坡度不足，造成大雨時雨水通過落地窗縫隙滲入室內。（見圖2）3 南側下沉廣場門口截水溝的蓋板采用開孔式，排水量小，造成大雨時雨水漫過排水溝，通過落地門窗進入室內。（見圖3)重點質量問題97圖1圖2圖34 室內外高差過小僅100，室外園林微地形堆起土坡后，造成雨水順坡向建筑流的現象，易

71、引起雨水滲漏。 應采用截水溝等形式阻 截雨水防止滲入室內（見圖4）。5 主入口處幕墻和地面防水施工工序未安排好，幕墻保溫材料已施工，而地面防水施工到此部位時不能向上 卷至墻身，因此門口處 防水不交圈，造成下大雨時，雨水通過縫隙滲入地下室，不得不后期修補（見圖5) 。6 南側下沉廣場園林圖紙與施工工期產生間隔，園林圖紙后出，造成施工時與圖紙不符，后修補的節點材質 不能與幕墻石材一致， 造成破損，影響效果（見圖6）。 7 別墅室外采光天窗在施工過程中，先施工外墻保溫及文化石飾面，后施工采光窗，造成采光窗與外墻相接處密 封膠施工質量較差， 易于墻面脫離，形成縫隙，進而形成滲漏。解決方案：先施工采光窗

72、，后施工飾面層，采 光窗密封膠及膠條施工在結構基層上， 保證密封性 （見圖7）。98圖4圖6圖5圖7重點質量問題998 別墅地下室墻面開洞漏水：為配合機電管線，在地下室墻面預留了剛套管，由于套管內暫未穿線，暫時無法徹底封堵，造成了后 期地下室墻面預留套管處出現漏水現象。解決方案：地下室套管出墻后上彎，并設置管線井，使套管開口處地面以上，徹底 杜絕套管進水導致的滲漏（見圖1） 。11.0.2 沉降問題實例 示范區室外地面和樣板間室內地面多處出現地基夯實不足的現象，造成室外地面隆起，室內地面塌陷。在施工過程中不應為了 趕工期而忽略施工質量，地基土應分層夯實，每層鋪土厚度應小于300mm。夯實后應檢測壓實系數，室外不低于0.95，室內 不低于0.93。這樣可有效避免因雨水滲入引起的塌陷（見圖2）。圖1圖2重點質量問題