1、高高力國際力國際9月月濟濟南南歷歷城城區(qū)區(qū)招招待待所所項項目目（暫暫定定名）名）前前期顧期顧問問服務服務建建議書議書謹呈：山東宏海置業(yè)有限公司謹呈：山東宏海置業(yè)有限公司謹呈：山東宏海置業(yè)有限公司謹呈：山東宏海置業(yè)有限公司目錄目錄2高力國際介紹高力國際介紹項目背景及面臨的核心問題項目背景及面臨的核心問題如何解決項目定位面臨的問題（研究思路及工作方法）如何解決項目定位面臨的問題（研究思路及工作方法）為什么選擇高力國際（業(yè)界優(yōu)勢）為什么選擇高力國際（業(yè)界優(yōu)勢）1234目錄目錄高力國際介紹高力國際介紹項目背景及面臨的核心問題項目背景及面臨的核心問題如何解決項目定位面臨的問題（研究思路及工作方法）如何解

2、決項目定位面臨的問題（研究思路及工作方法）為什么選擇高力國際（業(yè)界優(yōu)勢）為什么選擇高力國際（業(yè)界優(yōu)勢）1234項目背景及項目背景及面臨面臨的的核心核心問題問題項目項目基礎基礎資資料料研究研究相關案例相關案例研究及項目核心研究及項目核心元元素分析素分析項目項目概念概念定位定位探討探討2.12.22.315濟南主要商圈分布現(xiàn)況濟南主要商圈分布現(xiàn)況目前濟南有以泉城路商圈和經(jīng)四路大觀園商圈組成的核心市級商圈，分布在東、西、南三面的洪樓、西市場和英雄山商圈三個區(qū)級商圈以及四個專業(yè)市場商圈商圈名稱商圈性質(zhì)商圈總體量泉城路商圈市級商圈50萬經(jīng)四路大觀園商圈市級商圈25.4萬洪樓商圈區(qū)級商圈8萬英雄山商圈區(qū)級

3、商圈28萬西市場商圈區(qū)級商圈9萬老東門商圈專業(yè)市場商圈5萬山大路商圈專業(yè)市場商圈17萬濼口商圈專業(yè)市場商圈55萬北園大街商圈專業(yè)市場商圈158萬市級商圈區(qū)級商圈專業(yè)市場商圈濼口濼口商圈商圈山山大大路路商商圈圈英雄山英雄山商圈商圈本案16商商圈特征圈特征商圈類型商圈名稱商圈特征主要代表商業(yè)消費群體商業(yè)中心市級商圈泉城路商圈濟南市的核心商圈，商業(yè)分布密集，業(yè)態(tài)較全，各種檔次商品豐富。交通便利，距離火車站和汽車站都很近。基本以百貨經(jīng)營形態(tài)為主。銀座商城銀座地下購物廣場貴和購物中心全市市民經(jīng)四路大觀園商圈大觀園商圈屬于歷史悠久的老城區(qū)商圈，雖功能齊全（購物、餐飲、娛樂），但是物業(yè)形態(tài)比較傳統(tǒng)，檔次較低

4、，憑借其優(yōu)越位置，仍有生存空間。萬達廣場大觀園商廈經(jīng)四路人防商城年輕人消費群體區(qū)級商圈洪樓商圈濟南市歷城區(qū)的核心商圈，目前輻射了濟南市東北部很大范圍，主要功能為滿足居民的日常生活消費，檔次中等。大潤發(fā)超市銀座洪樓店淘寶街周邊居民英雄山商圈英雄山商圈屬于滿足居民生活需要的區(qū)級商圈，形態(tài)比較分散，不屬于集中規(guī)劃的商圈，各商業(yè)形態(tài)檔次差距較大。魯商廣場銀座八一店銀座玉函店周邊居民小商品、服裝西市場商圈屬于專業(yè)市場商圈，主要功能為小商品批發(fā)，檔次普遍較低，但消費人群較廣，輻射范圍較大；西市場商圈形成較早，有幾十年的歷史。西市場服裝城華聯(lián)商廈嘉華購物廣場濟南西部片區(qū)居民小商品經(jīng)營者老東門商圈老東門商圈起

5、源較早，是以小商品批發(fā)為主的專業(yè)商圈，檔次較低。老東門人民商場小商品批發(fā)市場周邊居民數(shù)碼電子山大路商圈屬于專業(yè)商圈，是一個以信息產(chǎn)業(yè)等高科技產(chǎn)業(yè)為特色的商圈。大東科技市場大舜科技市場齊魯軟件大廈年輕人及商務人士服裝鞋類兒童用品濼口商圈主要以批發(fā)零售為主，經(jīng)營品類涉及服裝、鞋帽、通訊器材等。金牛建材市場濟南窗簾城濼口服裝市場經(jīng)營商戶和批發(fā)商市區(qū)的中低檔消費者家具建材北園大街商圈屬于專業(yè)市場商圈，主要經(jīng)營的品類以家居、建材、小商品為主。銀座商城北園店銀座超市中恒小商品批發(fā)城家居建材經(jīng)營商家以及裝修業(yè)主17濟南濟南寫字寫字樓市樓市場場概況概況緯二路板塊濼源大街板塊山大路板塊二環(huán)東路板塊奧體板塊高新區(qū)

6、板塊本項目所在地濟南市寫字樓市場共分為7大板塊，濼源大街板塊、緯二路板塊、山大路板塊發(fā)展相對較早，高新區(qū)及二環(huán)東路板塊為新興商務板塊，經(jīng)十路板塊未來將成為又一新的商務集聚區(qū)。老商務區(qū)發(fā)展較為成熟，新起板塊發(fā)展較快經(jīng)十板塊CBD商務區(qū)：濼源大街板塊：CBD核心區(qū)，交通便捷，配套成熟，匯聚知名企業(yè)總部、實力企業(yè)等。入住率居各板塊之首。傳統(tǒng)商務區(qū)：緯二路板塊：交通是本區(qū)域一大優(yōu)勢，對外聯(lián)系便捷，匯集了中國聯(lián)通等大型公司，寫字樓出租率普遍較高。山大路板塊：為濟南市傳統(tǒng)中小型企業(yè)集聚地，匯集了律師事務所、廣告、教育培訓等眾多服務行業(yè)。新興商務區(qū)：二環(huán)東路板塊：匯集了中潤世紀廣場、發(fā)展大廈等一批優(yōu)質(zhì)物業(yè)，

7、以中小型企業(yè)為主，寫字樓出租率較高。高新、奧體板塊：城市發(fā)展戰(zhàn)略及政府優(yōu)惠政策為本區(qū)域發(fā)展帶來巨大的發(fā)展?jié)摿Γ壳案鞣矫媾涮自O施尚不完善。18濟南寫字樓市場小結濟南寫字樓市場小結單體建筑面積：l3-6萬l部分綜合體中體量較大去化及出租率：l去化表現(xiàn)良好，優(yōu)質(zhì)樓盤去化較快l傳統(tǒng)商務區(qū)空置率較低車位配比：l普遍低于行業(yè)標準線，有較大的改善空間市場供求：l市場存量較大，新增供應不足；但剛性需求較大銷售均價：l 市場整體售價水平在11800-13200元/l 不同板塊售價水平不同，南部區(qū)域低于整體均價水平租賃均價：l 寫字樓租金集中在1.8-3元/天l 租金水平的不同與物業(yè)品質(zhì)、租售方式、管理方式、

8、地段等有著密切的聯(lián)系濟南市寫字樓市場逐步向集聚化發(fā)展，新的商務板塊正在崛起，優(yōu)質(zhì)（硬軟件兼具）寫字樓將成為未來市場供銷兩熱的產(chǎn)品用戶特征及需求：l 以本地自住客為主，投資較少l 以物流、服務、房地產(chǎn)等行業(yè)為主l 需求戶型在100-300居多l(xiāng) 對物業(yè)檔次、電梯、車位、配套等較為關注l 承租力在3.1-5元/天整體市場剛性需求較大，企業(yè)用戶承租能力強，中高檔次、硬件現(xiàn)代化、配套服務完善的優(yōu)質(zhì)物業(yè)有較大市場空間。19項項目位目位置及置及地地塊塊指標指標項目位于濟南市東至洪家樓南路，南至山大北路、西至洪家樓西路、北至花園路，四面臨街。其中分為A、B兩個地塊，A地塊為商業(yè)金融用地，B地塊為居住用地，可

9、視性及可達性較好。項目A地塊總用地面積： 5.91公頃地上容積率：5.5地上總建筑面積：325,050平方米地下容積率：2.8車位數(shù)配備：每百平方米1個本本項目項目20項目項目周周邊邊環(huán)境環(huán)境分析分析現(xiàn)有主要商業(yè)項目建筑面積（平方米）1銀座商城洪樓店40,0002大潤發(fā)15,000小計55,000l 洪樓商圈目前主要商業(yè)項目有銀座商城洪樓店及大潤發(fā)超市，目前商業(yè)氣氛濃郁，是濟南主要商圈之一。l 濟南東部新城的大規(guī)模開發(fā)，使洪樓商圈更具發(fā)展?jié)摿ΑＧ抑苓吘幼∪丝诿芏雀撸哂休^強的消費潛力。本本項目項目21濟南濟南恒隆恒隆廣廣場場項目名稱項目名稱濟南恒隆廣場濟南恒隆廣場開業(yè)時間2011年8月26日項

10、目地點濟南市泉城路188號用地面積約5.235公頃容積率地上：約3.25地下：約1.69建筑密度58%綠地率14%停車位988個建筑面積地上：17.0萬平方米（商業(yè)）地下：8.86萬平方米（停車場）建筑層數(shù)左樓共六層，右樓共七層，中間由6層鋼結構建筑連接建筑高度主體建筑整體不超過45米局部不超過50米附屬用地20.7米天地置業(yè)榜棚街黑虎泉西路22濟南恒隆廣場填補濟南高端零售市場濟南恒隆廣場填補濟南高端零售市場22國際一線品牌有意進入濟南市場多年，但大都業(yè)績不佳，主要原因為濟南市商業(yè)氛圍不足商業(yè)氛圍不足和尋找不到合適物業(yè)；尋找不到合適物業(yè)；恒隆廣場定位高端，有良好的品牌效應，一方面有品牌資源可以

11、引入，另一方面，品牌商家也找到了合適的商業(yè)物業(yè)拓店；可以說恒隆中心的建成運營填補了濟南零售商業(yè)的高端市場；恒隆廣場包含360多家店鋪，過半數(shù)為國際時尚品牌國際時尚品牌，包括首次如入濟南的著名品牌Bang&Olufsen、Coach(蔻馳)、Escada(愛斯卡達)、Furla(芙拉)、IWC(萬國表)、Muji(無印良品)、UNIQLO(優(yōu)衣庫)和VersaceJeans(范思哲牛仔)、豪華影院PALACE、 Ole精品超市等。除了時尚服飾外，恒隆廣場還匯聚了戲院、高級超市和多家優(yōu)質(zhì)食府，集優(yōu)質(zhì)餐飲、購物、休閑和娛樂于一體。23濟南恒隆廣場建筑布局濟南恒隆廣場建筑布局23商場動線商鋪該商場分為

12、左右兩個部分，左右兩橦是完全獨立的大樓，長寬約為100m x 170m；左樓共六層、右樓共七層，做為商鋪，餐飲，停車庫，服務大堂等用途；中間為3層造型別致的巨型鋼結構做為大型綜合購物及娛樂商場，跨度約為40 米，總高約50 米；造型別致的巨型鋼結做為廊橋，將左右兩橦完全獨立的大樓連接為一體；頂層有5千平方米的雕塑花園以及各色獨特的室內(nèi)外餐館供訪客享受24銀座銀座中中心心概況概況總建筑面積總建筑面積()550,000商業(yè)面積商業(yè)面積()130,000預計開業(yè)時間預計開業(yè)時間2012年市場定位市場定位中高檔、時尚目標客群目標客群中產(chǎn)階級家庭、時尚白領一族業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)零售、餐飲、休閑、大賣場、電影院、兒

13、童職業(yè)體驗中心功能定位功能定位一站式多功能購物中心與本項目競與本項目競爭點爭點項目業(yè)態(tài)豐富，體量巨大，且集團的號召力強，會對本項目形成極大的租戶及消費者市場的競爭。25銀座銀座中中心心項目項目規(guī)劃規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)7F兒童職業(yè)體驗中心6F真冰溜冰場5F電影院、新華書店、美食廣場4F量販式KTV3F電玩中心2F大型服裝主力店等1FB1銀座大賣場l 銀座作為本地市場份額最大的商業(yè)集團，首次操作一站式集休閑、購物、娛樂的購物中心，與香港兆隆強強聯(lián)合，成立銀隆商業(yè)管理咨詢對本項目全權操盤。l 項目地處經(jīng)十路、經(jīng)七路與緯十二路合圍的三角地帶，處于濟南城區(qū)的幾何中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯，若項目有專業(yè)團隊操作，極有可能

14、會形成濟南市場新熱點，與恒隆廣場共同引領濟南未來商業(yè)發(fā)展。26濟南濟南商商業(yè)業(yè)發(fā)展發(fā)展趨趨勢勢濟南商業(yè)將步入購物中心大發(fā)展時代，商業(yè)與休閑走向整合。結合國內(nèi)發(fā)達城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，并根據(jù)濟南市近幾年的商業(yè)發(fā)展狀況，主要發(fā)展趨勢為：一、傳統(tǒng)百貨業(yè)急需提升；二、一站式消費模式出現(xiàn)；三、中心城區(qū)快速發(fā)展，其他區(qū)域出現(xiàn)離心聚集現(xiàn)象趨勢一趨勢二趨勢三濟南作為省會城市，消費水平相較其他城市并不落后,但當前主要以傳統(tǒng)百貨為主，城市物業(yè)水平發(fā)展較慢，急需進一步提升。濟南已經(jīng)出現(xiàn)恒隆廣場、萬達廣場，魯商廣場等一站式消費商業(yè)中心，shopping mall一站式購物中心是濟南商業(yè)主流發(fā)展趨勢。泉城路商圈規(guī)模由于

15、恒隆廣場的開業(yè)進一步擴大，能級提升，其他各區(qū)域商圈，隨著人口導入，商圈逐步成熟，將出現(xiàn)多心聚集現(xiàn)象。傳統(tǒng)百貨業(yè)急需提升一站式消費模式出現(xiàn)中心加速、離心集聚項目背景及項目背景及面臨面臨的的核心核心問題問題項目項目基礎基礎資資料料研究研究相關案例相關案例研究及項目核心研究及項目核心元元素分析素分析項目項目概念概念定位定位探討探討2.12.22.328一一站式購物站式購物中中心心形式形式的的商商業(yè)業(yè)綜綜合合體體案例案例：深圳深圳華潤華潤萬萬象象城城29成成功功的城的城市市綜綜合合體體案例案例深圳深圳華潤華潤中中心（心（萬萬象象城）城）凸顯凸顯商商業(yè)業(yè)功能功能在在區(qū)區(qū)域域的的人人氣氣激活和激活和品品質(zhì)

16、質(zhì)引引領領作作用用深圳華潤中心由華潤集團在深圳投資開發(fā)，是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標志性城市綜合體項目，總建筑面積約55萬。 首期項目包括超大規(guī)模室內(nèi)購物及娛樂中心“萬象城”、國際標準5A甲級寫字樓“華潤大廈”。 二期項目包括五星級酒店“君悅”、精裝修住宅“幸福里”及一個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的大型室外娛樂休閑廣場。深圳華潤中心深圳深圳華潤華潤中中心簡介心簡介30成成功功的城的城市市綜綜合合體體案例案例深圳深圳華潤華潤中中心（心（萬萬象象城）城）凸顯凸顯商商業(yè)業(yè)功能功能在在區(qū)區(qū)域域的的人人氣氣激活和激活和品品質(zhì)質(zhì)引引領領作作用用華潤華

17、潤大大廈廈國際標準5A甲級寫字樓，共29層，辦公面積約4.2萬，以金融機構及國內(nèi)外大型企業(yè)為主要目標客戶，已于2004年12月1日交付使用，是華潤集團在全球范圍內(nèi)繼中國香港、北京、上海和泰國曼谷之后，第五座以“華潤大廈”命名的5A甲級寫字樓。幸福里幸福里幸福里住宅區(qū)設置在基地的西南側，由三棟49層的超高層住宅組成，項目是華潤中心二期的住宅部分，與華潤萬象城、君悅酒店170米，由3棟49層的塔樓組成，樓高約160米，總建面約11萬，總戶數(shù)近800戶，包括100500的戶型及頂層Penthouse，其中以兩房、三房為主。君悅酒店君悅酒店坐落于華潤中心二期的深圳君悅酒店設有400間豪華客房及套房，由

18、國際著名設計公司 Wilson Associates 擔任室內(nèi)設計。萬萬象象城城華潤萬象城是深圳中心1期先期啟動的大型購物中心，總建筑面積18.8萬，商業(yè)經(jīng)營樓層從B1層到5層。品牌從國際一線到家庭生活包羅萬象。是深圳著名的購物中心。深圳深圳華潤華潤中中心心，通，通過先過先期期對對商商業(yè)業(yè)萬萬象象城的城的開發(fā)開發(fā)，帶，帶動動了其了其綜綜合合體體的的整整體體價值價值深圳深圳華潤華潤中中心心，通，通過先過先期期對對商商業(yè)業(yè)萬萬象象城的城的開發(fā)開發(fā)，帶，帶動動了其了其綜綜合合體體的的整整體體價值價值深圳深圳華潤華潤中中心業(yè)心業(yè)態(tài)態(tài)31成成功功的城的城市市綜綜合合體體案例案例深圳深圳華潤華潤中中心（心

19、（萬萬象象城）城）凸顯凸顯商商業(yè)業(yè)功能功能在在區(qū)區(qū)域域的的人人氣氣激活和激活和品品質(zhì)質(zhì)引引領領作作用用31華潤萬象城是深圳中心1期先期啟動的大型購物中心，總建筑面積18.8萬，商業(yè)經(jīng)營樓層從B1層到5層。品牌從國際一線到家庭生活包羅萬象。是深圳著名的購物中心。華潤萬象城，倡導國際化的消費理念，彰顯時尚品味與優(yōu)雅格調(diào)，引領全新的生活方式與消費潮流。為消費者帶來全新的消費概念和生活體驗，是真正意義的“一站式”消費中心。深圳深圳華潤華潤中中心心萬萬象象城城簡介簡介32成成功功的城的城市市綜綜合合體體案例案例深圳深圳華潤華潤中中心（心（萬萬象象城）城）凸顯凸顯商商業(yè)業(yè)功能功能在在區(qū)區(qū)域域的的人人氣氣激

20、活和激活和品品質(zhì)質(zhì)引引領領作作用用32ANUBIS 安妮心冰淇淋鮮果汁breo 倍輕松POLICE BreadTalk寶明堂Calvin Klein watches CK underwear CITY CHAIN CITIZEN CR care 華潤堂ComvitaDHC 東方紅Esprit edcEEE FEEL MORE Godiva GOLAY G- plaza 廣天藏品Haagen Dazs金大福珠寶江南味道金燕莊KINGEE金一KFC Love&Love玫瑰人生茂昌 OPTICAL 面點王mannings萬寧滿記甜品NiCEOl 超市optical 88 Pizza Hut 琦凡奇華

21、餅家REEL時尚生活百貨Splash 水呼吸TIME TRIP 時光音像SUNGLASS SHOP Swatch 十一德翡翠館STARBUCKS COFFEE TSL謝瑞麟Sweet & Honey 甜言物語Tissot天福茗茶味千拉面位元堂妍麗化妝品中心周大福周生生Senseman(Zippo) 萬萬象象城業(yè)城業(yè)態(tài)態(tài)布局布局商商家家例例舉舉33街街區(qū)區(qū)型活型活力力BLOCK的的商商業(yè)項目業(yè)項目案例案例：上上海海大大寧寧國際國際廣廣場場34上上海海大大寧寧國際國際廣廣場場簡介簡介大寧國際廣場大寧國際廣場物業(yè)條件物業(yè)條件總建筑面積總建筑面積()250,000物業(yè)數(shù)量物業(yè)數(shù)量15棟經(jīng)營概況經(jīng)營概況

22、開業(yè)時間開業(yè)時間2006年市場定位市場定位中檔商業(yè)類型商業(yè)類型區(qū)域型商業(yè)中心所屬商圈大寧地鐵1號線至公交超過20條線路可達大寧國大寧國際廣場際廣場35上上海海大大寧寧國際國際廣廣場場平平面面布局布局喜來登酒店大型數(shù)字屏幕人流走向 整個廣場由15幢3- 19層、錯落有致的建筑組成，包含11個大大小小的廣場和總長約2km的步行街。 廣場呈四周高，中間低的建筑布局，令身處其中的消費者獲得一種自然的安全感，營造出輕松的購物環(huán)境。 廣場內(nèi)街道四通八達，散布在建筑間的小徑將顧客帶向廣場的每一個角落。 廣場內(nèi)商業(yè)樓層主要集中在1- 3層，每一個商戶都擁有大小不等的沿街展示面，最大限度地實現(xiàn)了商業(yè)價值。辦公樓

23、車流動線36上海大寧國際廣場上海大寧國際廣場建筑運營亮點總結建筑運營亮點總結燈光設計建筑設計活動安排廣場內(nèi)使用大量燈光烘托氣氛在商業(yè)步行街上，連路燈都被分為“金木水火土”五種樣式外圍高層建筑上的彩色“十字”更是成為了大寧夜景的形象標志為了營造輕松愉悅的氣氛，廣場內(nèi)的建筑外墻全部飾以顏色各異的色塊和大幅廣告廣場內(nèi)還布置了數(shù)量眾多的現(xiàn)代雕塑即使是指示牌也被設計成為卡通樣式大寧國際廣場內(nèi)經(jīng)常會有各色的文藝演出或是商品展示各色的活動不僅為消費者增添了新鮮感，更活躍了現(xiàn)場氣氛豐富多彩的活動可以令消費者停留更久37街街區(qū)區(qū)式商式商業(yè)業(yè)提供提供多多元元化化租租售售模模式式選擇選擇街區(qū)式商業(yè)使得租售模式更加靈

24、活及多元化廣場的設置使商業(yè)更具趣味性長期的路演及活動使商業(yè)更具活力38推推導導項項目目核心核心元元素素38濟南歷城區(qū)招待所項目（暫名）濟南歷城區(qū)招待所項目（暫名）核心核心元元素素構構成分析成分析遠見遠見遠見遠見交交通通交交通通綜綜合合體體綜綜合合體體品牌品牌品牌品牌價值價值價值價值客客群群客客群群39核心核心元元素素初步初步分析分析綜綜合合體體交交通通遠見遠見p城市化進程將超乎想象，估計到2013年前后，全國城市化水平將超過50%，到2030年，城市化水平將達到65%p快速發(fā)展中的中國經(jīng)濟將為商業(yè)發(fā)展提供良好的基礎p隨著城市化進程不斷加快，山東半島將成為未來中國經(jīng)濟新的增長極p未來高鐵將縮短城

25、市之間的距離，加強城市之間的互通和經(jīng)濟文化交流，擴大商業(yè)消費群及輻射面積p中國強大的內(nèi)需市場將給商業(yè)發(fā)展帶來新的發(fā)展p著眼現(xiàn)在，立足未來，本項目坐擁洪樓商圈核心區(qū)，面對未來經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，商業(yè)及消費功能需求，前景不可限量p打造濟南獨樹一幟的商業(yè)綜合體p商業(yè)與潮流生活相結合p不定期舉辦體驗潮流文化、前沿藝術、綠色環(huán)保及品味生活的主題活動，此類與定位結合的活動為項目注入了鮮活的生命與靈魂p可以預見，未來，中國地鐵與汽車，將是城市內(nèi)部交通體系發(fā)展的最大誘因p汽車經(jīng)濟的到來汽車將是改變消費模式的增長動力p未來商業(yè)項目應規(guī)劃數(shù)量充足的停車位，才能在未來商業(yè)競爭中占得先機40核心核心元元素素初步初步分析分析

26、品牌品牌價值價值客客群群p本項目以瞄準濟南高階層，對于生活品質(zhì)有較高追求的消費者，致力于打造泉城一流項目。p盡可能吸引較多中高等收入消費者實現(xiàn)體驗式高檔消費，培養(yǎng)消費者忠實度。p目前全世界投資的目光都已聚焦中國，世界大部分經(jīng)濟學家和經(jīng)濟數(shù)據(jù)都反映出中國市場是相當龐大的。p現(xiàn)在外來投資者的眼光和觸角已不再局限于中國沿海城市，而是加大步伐向中國中部地區(qū)和欠發(fā)達地區(qū)擴張以搶占市場先機，這一點適應了國家整體規(guī)劃要求，同時也是企業(yè)自身快速發(fā)展的需要p本項目應該站在更為前瞻性的立場進行業(yè)態(tài)及品牌的規(guī)劃 理性對待市場反饋，大膽判斷未來發(fā)展p完善區(qū)城及城市商業(yè)功能p本項目將帶動濟南商業(yè)發(fā)展層級，打造地標性主題

27、商業(yè)項目p帶動項目其他物業(yè)產(chǎn)品增值，總而提升項目整體價值項目背景及項目背景及面臨面臨的的核心核心問題問題項目項目基礎基礎資資料料研究研究相關案例相關案例研究及項目核心研究及項目核心元元素分析素分析項目項目概念概念定位定位探討探討2.12.22.342項項目核目核心心問題問題理理解解地塊面積較地塊面積較大，大，容容積率積率高高，如，如何何進行進行功功能布能布局局、交、交通通動線動線設設計以計以最最大化大化地地塊價塊價值？值？地塊面積較地塊面積較大，大，容容積率積率高高，如，如何何進行進行功功能布能布局局、交、交通通動線動線設設計以計以最最大化大化地地塊價塊價值？值？本項目如何本項目如何與泉與泉城

28、城路商路商圈圈進行進行錯錯位競位競爭爭，定，定位位自己自己的的細分細分目目標客標客群？群？本項目如何本項目如何與泉與泉城城路商路商圈圈進行進行錯錯位競位競爭爭，定，定位位自己自己的的細分細分目目標客標客群？群？問題問題3問題問題4如何進行子如何進行子產(chǎn)品產(chǎn)品設設置和置和業(yè)業(yè)態(tài)組態(tài)組合合形成形成項項目亮目亮點點的的同同時時最大化最大化收益收益？如何進行子如何進行子產(chǎn)品產(chǎn)品設設置和置和業(yè)業(yè)態(tài)組態(tài)組合合形成形成項項目亮目亮點點的的同同時時最大化最大化收益收益？本項目最本項目最優(yōu)優(yōu)的的收收益益模式模式和和運營運營模式模式？本項目最本項目最優(yōu)優(yōu)的的收收益益模式模式和和運營運營模式模式？問題問題1問題問題

29、2問題問題5在核心在核心商業(yè)商業(yè)區(qū)區(qū)，如如何與何與周邊周邊商商業(yè)業(yè)形成形成錯錯位，爭位，爭取優(yōu)勢取優(yōu)勢商商家家資源資源？在核心在核心商業(yè)商業(yè)區(qū)區(qū)，如如何與何與周邊周邊商商業(yè)業(yè)形成形成錯錯位，爭位，爭取優(yōu)勢取優(yōu)勢商商家家資源資源？43建建立立不同不同維維度度的的研究研究模模型，以型，以項目項目開發(fā)開發(fā)目目標標為目為目標標NO.1 財財務務模型模型 旨旨在在解決項目解決項目投資投資風險風險及及收益收益以開發(fā)目標為導向，是項目定位的前提成本估算、租售收益估算、靜態(tài)利潤分析、NPV、IRR等分析等NO.2 商商業(yè)業(yè)模型模型 旨旨在在表表達項目達項目功能功能定位定位與與組組合合項目功能定位、業(yè)種業(yè)態(tài)組合

30、、布局規(guī)劃、主題演繹、經(jīng)營模式等NO.3 建建筑筑模型模型 旨旨在在演繹演繹商商業(yè)業(yè)與與建建筑筑之統(tǒng)之統(tǒng)一一實現(xiàn)項目定位與建筑的統(tǒng)一，控制成本，利于運營管理及物業(yè)管理我們基于對項目投資回報的分析，結合市場需求與趨勢判斷，提出商業(yè)解決方案以及建筑規(guī)模，以達到項目商業(yè)價值最大化和可持續(xù)發(fā)展。導導向向導導向向44財財務務模模式式建議建議NO.1 財財務務模型模型NO.2 商商業(yè)業(yè)模型模型NO.3 建建筑筑模型模型45項目項目財財務務模模式式建議建議NO.1 財財務務模型模型NO.2 商商業(yè)業(yè)模型模型NO.3 建建筑筑模型模型模式模式開發(fā)難度開發(fā)難度層級層級收益目標持有比例收益目標持有比例純商業(yè)面純商

31、業(yè)面積比例積比例城市級別代表開發(fā)商城市級別代表開發(fā)商現(xiàn)金流模式低端短期變現(xiàn)0%- 20%較低二線及以下內(nèi)資民營租售并舉模式（新鴻基模式）中端平衡短期開發(fā)現(xiàn)金流長期金融價值30%- 70%可以較高一、二線城市港資、內(nèi)資大型民營及國有持有模式（凱德模式）高端長期資產(chǎn)及資本市場收益100%可以較高一線大型港資、外資、內(nèi)資國有q 綜合考慮本項綜合考慮本項目要素目要素，建議在建議在考考慮項目慮項目商商業(yè)綜合業(yè)綜合體體的基礎的基礎上上，分配，分配不同產(chǎn)品的租不同產(chǎn)品的租售模式售模式及及比例。比例。46商商業(yè)業(yè)模模式式建議建議NO.1 財財務務模型模型NO.2 商商業(yè)業(yè)模型模型NO.3 建建筑筑模型模型47

32、本本項目項目無無疑將疑將成成為為標標志性志性的城的城市市綜綜合合體體項目項目現(xiàn)代都市中，習慣快節(jié)奏的人們需要在一個方便、快捷、經(jīng)濟、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應運而生。城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因為城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經(jīng)濟發(fā)達

33、的大都會和經(jīng)濟發(fā)達城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟特點有所側重，一般來說，酒店功能或寫字樓與購物中心功能是最基本的組合。多功能建筑是數(shù)量與種類上的積累綜合，這種綜合不構成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無關整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個有機系統(tǒng)之中。城城市市綜綜合合體體的的開發(fā)開發(fā)背景背景城城市市綜綜合合體體的的開發(fā)開發(fā)背景背景城城市市綜綜合合體體的的概念概念定定義義城城市市綜綜合合體體的的概念概念定定義義NO.1 財財務務模型模型NO.2 商商業(yè)業(yè)模型模型NO.3 建建筑筑模型模型城市綜合體定義城市綜合體定義48綜綜合合體體中中各子各子產(chǎn)產(chǎn)品品的作的作用用和和相相

34、互互關關系系48l 與單個物業(yè)的研究方法不同的是，在研究綜合體項目過程中需采用相關分析法，研究各個物業(yè)間的互動和供榮關系，比如寫字樓和商場怎樣區(qū)分和共享人流l 在確定項目的整體規(guī)劃時，必須考慮各個物業(yè)之間的相互影響，從而確定建筑單體的空間分布、體量大小、開發(fā)策略等商業(yè)住宅/公寓寫字樓酒店城市綜合體外向性較強的組成部分可以塑造與其他項目較大的差異提提升整升整體體檔次檔次的有力的有力手段手段標標志性志性，尤其，尤其是對是對外外地地和和外外籍籍人人士士保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源滿足中長期居住者需求實現(xiàn)較高的銷售價格保持物業(yè)形象 商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套 定位的差異可能會使商業(yè)和公寓互相影響 公

35、寓為商業(yè)提供客源 公寓可能降低項目整體檔次 酒店為公寓或者辦公提供共享的服務和配套設施 酒店可以提高項目整體檔次 寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶 高端定位的寫字樓可提高商業(yè)整體檔次NO.1 財財務務模型模型NO.2 商商業(yè)業(yè)模型模型NO.3 建建筑筑模型模型49本本項目城項目城市市綜綜合合體體模模式式選擇選擇模模式式特征特征典型典型案例案例均衡均衡發(fā)展發(fā)展模模式式4位于CBD或城市中心，主干道沿線或地鐵口；4建筑面積20 萬 以上；4較強的資金實力。4香港太古廣場4北京華貿(mào)中心寫字寫字樓樓核心核心模模式式4成熟或未來的商務核心區(qū)；4寫字樓帶動其他功能，影響其定位規(guī)模與檔次；4商場、公寓等

36、配套完善。4廣州中信廣場4深圳信興廣場酒店酒店核心核心模模式式4不遠離城市核心區(qū)，交通可達性好，沿主干道沿線；4開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟實力，通常有頂級商場等配套設施。4上海商城（波特曼酒店旺商商業(yè)核心業(yè)核心模模式式4城市核心區(qū)，交通可達性極好，位于地鐵口或主干道沿線；4區(qū)域消費需求旺盛，商業(yè)氣氛成熟；4一流的合作團隊規(guī)劃設計/經(jīng)營管理。4深圳華潤中心4日本福岡博多運河城住宅住宅核心核心模模式式4項目的區(qū)位條件不是很好，位于以居住為主體的片區(qū)；4成熟度不高，居住人口有限；4通常以住宅開放為主要目標，商業(yè)開發(fā)以滿足居民日常生活需要，做為住宅開發(fā)的必要補充和配套；4或者保留容積等待市場成熟之后再開發(fā)剩余

37、的商業(yè)容積，但規(guī)模往往不大，以生活配套為主。4深圳星河國際NO.1 財財務務模型模型NO.2 商商業(yè)業(yè)模型模型NO.3 建建筑筑模型模型q 綜合考慮本項綜合考慮本項目要素目要素，建議在建議在項項目發(fā)展目發(fā)展模模式上研式上研究究如何在如何在滿滿足項目足項目財務回報的同財務回報的同時，打時，打造造商業(yè)模商業(yè)模型。型。50商商業(yè)業(yè)模型模型NO.1 財財務務模型模型NO.2 商商業(yè)業(yè)模型模型NO.3 建建筑筑模型模型類型類型檔次檔次目目標標客客群群主主題題業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)功能功能形形象象項目項目定位定位23.11%8.72%31.35%17.77%8.97%3.20%6.88%購物國際精品餐飲 生活休閑娛樂其

38、它樓樓層層功能功能設設置置各各業(yè)業(yè)態(tài)比態(tài)比例例產(chǎn)產(chǎn)品品功功能配比能配比51商商業(yè)業(yè)部部分分建建筑形筑形態(tài)態(tài)建議建議NO.1 財財務務模型模型NO.2 商商業(yè)業(yè)模型模型NO.3 建建筑筑模型模型52街街區(qū)區(qū)型型購物購物中中心建心建筑形筑形態(tài)態(tài)分分類類封閉封閉式式街街區(qū)區(qū)型型購物購物中中心心Shopping Center半半開開放放式式街街區(qū)區(qū)型型購物購物中中心心Open- air Shopping Center封閉式街區(qū)型購物中心（Shopping Center）是較為常見的購物中心類型，主要特點是，人流動線一般設置為單循環(huán)，將購物、娛樂、休閑、餐飲、生活等各種消費需求以封閉式街區(qū)形式集中到一個

39、“盒子”中。半開放式街區(qū)型購物中心（Open- air Shopping Center）的最大特點，是在于其半開放式的建筑格局和消費體驗，業(yè)態(tài)往往呈組團式布局，并且在商業(yè)規(guī)劃中更加偏向消費者的獨特體驗。因項目基地條件、文化內(nèi)涵等不同，分為封閉式和半開放式兩種，本項目兩種形式均有實現(xiàn)可能。本項目采用何本項目采用何種商業(yè)種商業(yè)建建筑形態(tài)筑形態(tài)，還需要還需要認認真考量真考量和和分析，主分析，主要根據(jù)以下條要根據(jù)以下條件：件：1.有有利于利于采用租售采用租售結結合的合的操作操作模式模式2.有有利于利于打造打造差差異化異化主主題題商業(yè)商業(yè)亮點亮點NO.1 財財務務模型模型NO.2 商商業(yè)業(yè)模型模型NO.

40、3 建建筑筑模型模型目錄目錄高力國際介紹高力國際介紹項目背景及面臨的核心問題項目背景及面臨的核心問題如何解決項目定位面臨的問題（研究思路及工作方法）如何解決項目定位面臨的問題（研究思路及工作方法）為什么選擇高力國際（業(yè)界優(yōu)勢）為什么選擇高力國際（業(yè)界優(yōu)勢）1234透透過過何何種種工工作方作方式式提供提供本本項目項目解解決方?jīng)Q方案案以以業(yè)業(yè)主主開發(fā)開發(fā)目目標標為目為目標標，針針對對項目項目量身量身定定制制解決方解決方案案全全程程服務服務品品質(zhì)質(zhì)以以保保證項目證項目成成功功開發(fā)開發(fā)目前目前正正在在服務的服務的地地標標城城市市綜綜合合體體項目項目案例案例（暨報告樣暨報告樣本本）3.13.23.355

41、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展發(fā)展：尤其是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，知名企業(yè)進入度區(qū)位區(qū)位特特點點：項目所在城市區(qū)位，應進行怎樣的總體定位硬硬體標體標準準：項目應規(guī)劃符合怎樣級別的建筑硬體標準入入市市時間時間：商務市場發(fā)展趨勢、競爭關系關關注注不同不同物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)的的特征特征及及當當?shù)厥械厥袌鎏貓鎏匦孕晕覀冡槍椖坎煌臉I(yè)種業(yè)態(tài)類型特點，研究的重點也有所區(qū)別：寫字樓零零售商售商業(yè)業(yè)與與其其他他商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)之態(tài)之間間的的互互動關動關系系綜綜合合體體各各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)如何如何形成形成互互補關補關系系準確準確定位定位類型、檔次、主題定位目標客群定位主題特色定位業(yè)態(tài)可行性分析與布局規(guī)劃零售商業(yè)56標準高星級酒店的規(guī)模要求標準高星級

42、酒店的硬件配置及配套要求標準高星級酒店在投入較大，回收周期較長情況下的定位分析高星級酒店對建筑要求較高情況下的建筑規(guī)劃設計建議關關注注不同不同物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)的的特征特征及及當當?shù)厥械厥袌鎏貓鎏匦孕愿吡H針對項目不同的業(yè)種業(yè)態(tài)類型特點，研究的重點也有所區(qū)別：酒店服務式公寓目標客群分析服務式公寓市場需求分析服務式公寓與星級酒店的區(qū)別服務式公寓在項目中的規(guī)模定位服務式公寓運營商分析服務式公寓商務公寓與住宅客群的差異商務公寓40年產(chǎn)權下如何突破消費者抗性商務公寓在項目中的規(guī)模、檔次、戶型區(qū)間等定位研究商務公寓作為可銷售商業(yè)產(chǎn)品對整體項目的補充作用商務公寓透透過過何何種種工工作方作方式式提供提供本本

43、項目項目解解決方?jīng)Q方案案以以業(yè)業(yè)主主開發(fā)開發(fā)目目標標為目為目標標，針針對對項目項目量身量身定定制制解決方解決方案案全全程程服務服務品品質(zhì)質(zhì)以以保保證項目證項目成成功功開發(fā)開發(fā)目前目前正正在在服務的服務的地地標標城城市市綜綜合合體體項目項目案例案例（暨報告樣暨報告樣本本）3.13.23.358全全程程服務服務內(nèi)內(nèi)容容及及范圍范圍全全程程服務服務市場研究商業(yè)定位招商代理經(jīng)營管理顧問招商顧問相關物業(yè)市場研究項目環(huán)境分析項目競爭分析消費者調(diào)研/商家訪談案例研究項目總體定位（目標客戶、功能主題、業(yè)態(tài)配比、商業(yè)布局等）整體招商計劃方案制定招商推廣工具協(xié)助制定招商管理構架及人員培訓重點目標客戶的全程跟進確定

44、招商目標制定整體招商方案制定詳細階段工作時間表現(xiàn)場派駐招商專案小組有針對性國內(nèi)外市場推廣及招商協(xié)助租戶與業(yè)主簽約、裝修及開業(yè)事宜商場戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃顧問商場管理公司組建顧問商場日常經(jīng)營管理顧問商場市場推廣顧問商場硬件系統(tǒng)運作顧問商場招商顧問建筑設計規(guī)劃顧問平面分隔規(guī)劃優(yōu)化平面動線規(guī)劃（水平、垂直）租戶組合及平面分隔單元目標租戶配置優(yōu)化租戶平面規(guī)劃布局寫字樓零售物業(yè)商務公寓酒店（市場研究）寫字樓零售物業(yè)寫字樓零售物業(yè)寫字樓零售物業(yè)寫字樓零售物業(yè)本本次服次服務務內(nèi)容內(nèi)容59服務服務內(nèi)內(nèi)容容顧問（顧問（策劃策劃）階階段段項目項目啟啟動動和和前期前期準備準備行行業(yè)業(yè)細細分分市市場場分析分析消費消費者者訪談

45、訪談廠廠商商訪談訪談市市場場競爭競爭分析分析城城市市商商業(yè)業(yè)市市場概場概覽覽區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)分析分析目目標標客客群群市市場場定位定位硬件硬件配配置置供應供應分析分析需求需求分析分析定位定位研究研究宏宏觀觀分析分析中中觀觀 分析分析微觀微觀 分析分析項目項目基基地地分析分析開發(fā)開發(fā)節(jié)節(jié)點點經(jīng)經(jīng)營營開發(fā)開發(fā)策策略略主主題題概念概念項目項目初步初步定位定位評估評估定位定位分析分析產(chǎn)產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)化化設設計計產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點點規(guī)劃規(guī)劃區(qū)區(qū)域域住宅住宅分析分析項目所項目所在在行政行政區(qū)區(qū)域域規(guī)劃規(guī)劃開發(fā)開發(fā)模模式式租租售售模模式式財財務務分析分析城城市市宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟概況概況研究研究

46、思路圖思路圖60服務服務內(nèi)內(nèi)容容顧問（顧問（策劃策劃）階階段段宏宏觀觀環(huán)境環(huán)境分析分析城城市市規(guī)劃規(guī)劃政政策分析策分析相關相關產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)分析分析基礎基礎資資料分析料分析161服務服務內(nèi)內(nèi)容容顧問（顧問（策劃策劃）階階段段零售零售產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)總總體體觀察觀察零售零售市市場場特征特征租金租金分析分析資產(chǎn)資產(chǎn)價值價值分析分析地地區(qū)區(qū)零售零售業(yè)業(yè)發(fā)展發(fā)展住宅住宅供應供應的的影響影響零售零售產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)研究研究零售零售產(chǎn)產(chǎn)業(yè)研究業(yè)研究2462服務服務內(nèi)內(nèi)容容顧問（顧問（策劃策劃）階階段段項目環(huán)境分析消費者調(diào)查分析競爭對手分析零售商調(diào)查分析-零售商類型-零售商看法-發(fā)展計劃-具體需求項目分析-消費目的-消費偏好-消

47、費者背景-消費具體需求-人口統(tǒng)計-區(qū)位交通-環(huán)境發(fā)展-區(qū)位SWOT分析-競爭對手-租金和資本價值-零售模式-主力承租戶項目項目分析分析及及用戶用戶調(diào)查調(diào)查3463服務服務內(nèi)內(nèi)容容顧問（顧問（策劃策劃）階階段段34類型類型檔次檔次目目標標客客群群主主題題業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)功能功能形形象象項項目定位目定位 通通過過前前三三個個階階段，段，最最終得終得出出項目項目商商業(yè)業(yè)定位定位 商商業(yè)定位業(yè)定位包包含右側含右側的的各各細細分分定位定位要要素素64服務服務內(nèi)內(nèi)容容顧問（顧問（策劃策劃）階階段段 商商業(yè)項目業(yè)項目融融資資 融融資資案例案例研究研究 項目項目總投資總投資估算估算 項目項目收益收益測算測算 現(xiàn)現(xiàn)金金

48、流流分析分析 不不確確定定性性分析分析工作方法：工作方法： 政政策策研究研究 融融資資案例案例 動動態(tài)態(tài)分析分析指標指標 敏感敏感性性分析分析項目定位項目定位項目項目財財務務分析分析Cost & Expenses 總投資總投資估算估算 資金資金計計劃劃 融融資資方方案案Income & Revenue 銷銷售售收收入入分析分析 租賃租賃收收入入分析分析 其其他他收收入入分析分析 經(jīng)經(jīng)營營稅稅金金及及附加附加成本成本估算估算成本成本估算估算收益收益預測預測收益收益預測預測項項目目投投融融資資研究研究 成本成本/效效益益分析分析65服務服務內(nèi)內(nèi)容容顧問（顧問（策劃策劃）階階段段建建筑布局筑布局建議

49、建議23.11%8.72%31.35%17.77%8.97%3.20%6.88%購物國際精品餐飲 生活休閑娛樂其它樓樓層功能層功能設設置置各各業(yè)業(yè)態(tài)比態(tài)比例例交交通通動動線線設設置置66服務服務內(nèi)內(nèi)容容商商業(yè)建業(yè)建筑筑規(guī)劃規(guī)劃顧問顧問階階段段建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃顧顧問問建筑建筑設計公設計公司工司工作作階段階段建筑建筑規(guī)劃顧規(guī)劃顧問工問工作作內(nèi)容內(nèi)容1.建筑建筑概概念念設計設計階段階段l 以商業(yè)顧問的主題定位、業(yè)態(tài)設想，樓層布局等資料作為設計單位的設計參考l 對概念設計提出修整意見l 概念設計完成后，協(xié)助業(yè)主進行政府報規(guī)和評審工作，對商業(yè)方案進行匯報，結合設計方案闡述商業(yè)規(guī)劃理念2.建筑建筑方方案案

50、設計設計階段階段l 協(xié)助業(yè)主與設計單位溝通，在概念設計基礎上進行方案深化l 在建筑方案初步完成后，與設計單位溝通對項目平面動線、平面交通、垂直交通、貨運交通的修整意見3.建筑建筑擴擴初初設計設計階段階段l 協(xié)助當?shù)卦O計院對建筑方案進行深化設計l 協(xié)助業(yè)主并根據(jù)主力租戶需求，對項目水、電、煤等配置提出要求l 根據(jù)擴初設計方案，對業(yè)態(tài)規(guī)劃及平面布局進行完善，確認最終目標租戶商業(yè)建筑商業(yè)建筑規(guī)規(guī)劃劃顧問顧問67服務服務內(nèi)內(nèi)容容招招商商顧問顧問階階段段招招商商顧問顧問招招商商顧問服務顧問服務全全流程流程1.擬定總體計劃建筑平面圖確定目標客戶2.整體招商計劃方案制定3.組織管理團隊培訓4.目標租戶聯(lián)絡開

51、展租賃事宜5.引進專業(yè)公司制定交付標準6.協(xié)調(diào)業(yè)主與客戶提交可行性建議7.協(xié)助客戶完成全程工作8.開業(yè)準備物物業(yè)招業(yè)招商商顧問顧問68服務服務內(nèi)內(nèi)容容招招商商顧問顧問階階段段物物業(yè)招業(yè)招商商顧問服務顧問服務要要點點配合甲方制定項目整體招商策略方案（含項目定位及主題策劃咨詢建議，業(yè)態(tài)組合比例咨詢建議，品牌落位咨詢建議等）協(xié)助審核甲方聘請之廣告公司/媒體推廣公司制作之招商推廣工具（樓書、宣傳畫冊、廣告媒體宣傳材料、招商信件、招商手冊、多媒體光盤、網(wǎng)頁、模型道具展示等），并提供修正顧問建議協(xié)助甲方制定相關租賃條件（租金、付款方式、免租期等），提供相關建議提出招商中心設計及布局建議方案提出招商策略建議

52、，配合甲方聘請的營銷推廣機構提出項目包裝及推廣建議協(xié)助甲方聘請之設計公司制定商場交房標準組織意向性租戶與甲方直接溝通和現(xiàn)場考察，并在甲方的授權下與意向性租戶探討選擇位置、面積大小、硬體配套需求、租金、物業(yè)管理、裝修風格等一系列租賃相關問題.結合租賃市場慣例和有關法律法規(guī)，協(xié)助甲方之律師完成招商中的有關法律文件的準備，如租賃意向書，租賃和約、以及相關文件等協(xié)助審核甲方制定租戶裝修手冊、租戶管理公約，提供相關建議，協(xié)調(diào)租戶進場裝修69服務內(nèi)容服務內(nèi)容招商代理階段招商代理階段項目促銷和目標客戶聯(lián)系主力承租戶協(xié)商和合同簽訂提出適當工作和裝修建議以及相關開業(yè)事宜合同協(xié)合同協(xié)商商合同協(xié)合同協(xié)商商裝修裝修裝

53、修裝修實實施施總總體體計計劃劃實實施施總總體體計計劃劃開開始始租賃租賃工作工作開開始始租賃租賃工作工作開開業(yè)業(yè)開開業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)物物業(yè)代業(yè)代理理租賃計劃安排，目標客戶決策和協(xié)助業(yè)主制定租金和其它租賃事宜70服務服務內(nèi)內(nèi)容容招招商商代代理理階階段段商商業(yè)業(yè)物物業(yè)代業(yè)代理理招招商商流程流程/計計劃劃(范范本本)透透過過何何種種工工作方作方式式提供提供本本項目項目解解決方?jīng)Q方案案以以業(yè)業(yè)主主開發(fā)開發(fā)目目標標為目為目標標，針針對對項目項目量身量身定定制制解決方解決方案案全全程程服務服務品品質(zhì)質(zhì)以以保保證項目證項目成成功功開發(fā)開發(fā)目前目前正正在在服務的服務的地地標標城城市市綜綜合合體體項目項目案例案例（暨

54、報告樣暨報告樣本本）3.13.23.372濟南濟南 中中海海廣廣場場項目項目量身量身定定制制的解的解決方?jīng)Q方案案目前目前正正在在服務服務的城的城市市商商業(yè)業(yè)綜綜合合體體項目項目案例案例（暨暨報報告樣告樣本本）73中中海濟南海濟南九曲九曲項目項目u項目簡介項目位于濟南城南二環(huán)南路陽光新路交匯總建筑面積：230萬總用地面積：2786畝商業(yè)面積：11.8萬（包含商場、寫字樓）項目特點：住宅大盤開發(fā)，商業(yè)用以配套宏觀目標1.中海社區(qū)商業(yè)配套典范購物中心1.購物中心部分體量如何安排2.各個業(yè)態(tài)之間如何組合營運及財務要求1.持有經(jīng)營2.中長期財務平衡開發(fā)目標74解決方解決方案案：通通過過獨獨一一無無二二的

55、建的建筑筑設設計計，凸顯凸顯商商業(yè)業(yè)主主題題，打造打造全全國國典典范范宏觀目標1.中海社區(qū)商業(yè)配套典范解決方解決方案案：針針對對社社區(qū)區(qū)商商業(yè)的業(yè)的主主題題化化定位定位，主主題題性性業(yè)業(yè)態(tài)引態(tài)引入入7575解決方解決方案案：通通過過商圈商圈、競、競爭、爭、人人口等口等研究研究，測算測算商商業(yè)業(yè)合理合理體體量量購物中心1.購物中心部分體量如何安排2.各個業(yè)態(tài)之間如何組合解決方解決方案案：研究：研究主主力業(yè)力業(yè)態(tài)態(tài)的的需求需求，明確明確業(yè)業(yè)態(tài)組態(tài)組合合76解決方解決方案案：合理合理配配置置租租售售比比例例，減輕減輕前期前期資金資金壓壓力力；優(yōu)優(yōu)化化樓樓層層布局布局，提提升升租金租金收益收益運營及財

56、務要求1.持有經(jīng)營2.中長期財務平衡解決方解決方案案：研究：研究商商業(yè)業(yè)與與住宅住宅大大盤盤關關系，系，擬擬定定最最優(yōu)優(yōu)開發(fā)開發(fā)時序時序77武漢武漢保利保利廣廣場場項目項目透透過過何何種種工作方工作方式式提供提供本本項項目目解決方解決方案案目前目前正正在在服務的服務的地地標標城城市市綜綜合合體體項目項目案例案例（暨暨報報告樣告樣本本）78武武漢保利漢保利廣廣場場項目項目商業(yè)定位可行性1.本項目是否能夠定位為地標型頂級品牌商場？2.何種業(yè)態(tài)布局方案能夠滿足一線品牌招商需要？項目面臨的主要問題建筑方案存在缺陷1.目前的建筑設計方案是否能滿足一線品牌招商需要？2.如何利用項目已有建筑特征實現(xiàn)商業(yè)面積

57、價值最大化？項目項目簡介簡介 項目位置：位于武漢市武昌區(qū)中南路和民主路的交匯處，北臨武漢市最大的中心綠化廣場洪山廣場，規(guī)劃的地鐵二號線與四號線交匯于此 項目占地面積：12163 總建筑面積：142742（商業(yè)面積：41350） 主題定位：高檔精品購物中心 產(chǎn)品定位：超高層地標（武漢第一高樓）、購物中心、甲級寫字樓79商業(yè)商業(yè)檔次檔次可可行行性性分分析析解決方案：解決方案：本項目位于武昌區(qū)最繁華的洪山廣場，依托保利集團的雄厚背景，有條件打造武漢首屈一指的頂級購物中心。本公司招商團隊亦會項目招商工作進行相應的協(xié)助。商業(yè)定位1.本項目是否能夠定位為地標型頂級品牌商場？2.何種業(yè)態(tài)布局方案能夠滿足一線

58、品牌招商需要？解決方案：解決方案：經(jīng)過檔次及主題定位分析，確定項目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位，并提供了初步的業(yè)態(tài)樓層分布圖一一線品牌線品牌市市場場分分析析，機遇機遇與與挑戰(zhàn)并存挑戰(zhàn)并存項目項目主主題定位題定位分分析析項目業(yè)態(tài)項目業(yè)態(tài)樓層樓層布局布局80解決方解決方案案：通過對商家需求、商業(yè)定位及建筑方案的協(xié)同考慮，提供盡可能周全的建議建筑規(guī)劃解決方案：解決方案：對建筑公司的商業(yè)平面圖進行審核，并在商業(yè)鋪位分布圖上提供相應的建議1.目前的建筑設計方案是否能滿足一線品牌招商需要？2.如何利用項目已有建筑特征實現(xiàn)商業(yè)面積價值最大化？項目項目建筑特征建筑特征商業(yè)功能商業(yè)功能挖掘挖掘商業(yè)商業(yè)空間空間優(yōu)優(yōu)化化利用建議

59、利用建議商商鋪鋪業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)及及面積面積深深化設計化設計建議建議沿街沿街商商鋪鋪鋪鋪位分位分割建議割建議81蘇蘇州州東方東方之之門門項目項目透透過過何何種種工作方工作方式式提供提供本本項項目目解決方解決方案案目前目前正正在在服務的服務的地地標商標商業(yè)業(yè)綜綜合合體體項目項目案例案例（暨暨報報告樣告樣本本）82蘇蘇州州東方東方之之門門項目項目u項目簡介項目位于園區(qū)CBD核心位置，與蘇州地鐵1號線星港街站直接連通總建筑面積：46萬建筑高度：主體288米（地面78層，地下5層）業(yè)態(tài)：5A甲級寫字樓、高檔購物中心、五星級酒店、酒店式公寓停車位：2500個宏觀目標1.地標性；2.打造全國范圍旅游文化商業(yè)新典范

60、。商業(yè)業(yè)態(tài)配比1.在最大化收益前提下，合理融入文化元素2.百貨主力店的取舍，在現(xiàn)有建筑條件下進行合理業(yè)態(tài)配比建筑規(guī)劃建議1.從招商實用性角度，對現(xiàn)有建筑規(guī)劃提出修改建議2.合理鋪位分割建議，最大化后期收益開發(fā)目標83通通過過文文化化、商商業(yè)業(yè)以以及建及建筑筑的的不同不同緯緯度度，分析分析項項目的目的地地標標性性實現(xiàn)實現(xiàn)解決方解決方案案：打造打造金金雞湖雞湖第一第一旅游旅游目的目的地地宏觀目標1.地標性；2.打造全國范圍旅游文化商業(yè)新典范。解決方解決方案案：為：為打造打造文文化化地地標標，做文做文化化商商業(yè)業(yè)發(fā)展發(fā)展趨趨勢勢專專項項研究研究文文化化商商業(yè)業(yè)發(fā)展發(fā)展趨趨勢勢專專題題研究研究84根據(jù)

61、根據(jù)開發(fā)開發(fā)目目標規(guī)劃標規(guī)劃多多種種方方案案商業(yè)業(yè)態(tài)配比1.在最大化收益前提下，合理融入文化元素2.百貨主力店的取舍，在現(xiàn)有建筑條件下進行合理業(yè)態(tài)配比解決方解決方案案：針針對對有有無無百貨百貨業(yè)業(yè)態(tài)，態(tài)，提供提供了了兩套兩套解解決方?jīng)Q方案案，包包括括不同不同的業(yè)的業(yè)態(tài)配比態(tài)配比、功能功能分布分布及及租金租金收益收益針針對對主主力業(yè)力業(yè)態(tài)態(tài)的選的選取取，制制定定不同不同業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)配比配比及及布局布局85通通過過建建筑筑硬硬體體的的調(diào)調(diào)整整優(yōu)優(yōu)化化動動線線安安排排，增增加加可可租租面面積積建筑規(guī)劃建議1.從招商實用性角度，對現(xiàn)有建筑規(guī)劃提出修改建議2.合理鋪位分割建議，最大化后期收益解決方解決方案案

62、：改變改變設設備備用房用房及及樓樓梯梯位置位置，優(yōu)優(yōu)化化動動線線安安排排解決方解決方案案：優(yōu)：優(yōu)化化鋪鋪位位分分割割，最最大大化化租金租金收益收益根據(jù)根據(jù)財財務務分析分析測算測算租金租金收益收益86其其他他過過往往案例案例介紹介紹87近兩近兩年主要年主要服服務項務項目目20092009上上海海四季坊四季坊武漢保利武漢保利廣廣場場*僅僅為為主要主要項目項目，非非全全部部項目項目西安西安小小寨寨時時尚文尚文化化城城南南京京金金輪新天輪新天地地南南京京國際國際金金融融中中心心杭杭州州遠遠洋洋運運河河商商務區(qū)務區(qū)武漢武漢沿江沿江一一號號上上海海豫園豫園商商城城鄭鄭州州王莊王莊城城中中村村改改造造項目項

63、目安徽淮安徽淮南信誼南信誼國際國際購物購物廣場廣場88近兩近兩年主要年主要服服務項務項目目2010無無錫長泰錫長泰國際城國際城項目項目張張家家港港商商業(yè)業(yè)綜綜合合體體項目項目大大連連國際國際郵輪郵輪中中心心北北部部項目項目蘇蘇州州中中心心上上海海龍盛龍盛廣廣場場2010南南京京華華電電科技科技園園蕪湖蕪湖華華侖侖港港商商業(yè)業(yè)項目項目北京北京白塔寺白塔寺歷歷史史風風貌貌保保護護區(qū)區(qū)改改造造項目項目*僅僅為為主要主要項目項目，非非全全部部項目項目煙臺鴻泰煙臺鴻泰項目項目濟南濟南中中海海九曲九曲項目項目蘇蘇州州東方東方之之門門瀘瀘州州市市城城西西核核心心功能功能區(qū)項目區(qū)項目目錄目錄高力國際介紹高力國

64、際介紹項目背景及面臨的核心問題項目背景及面臨的核心問題如何解決項目定位面臨的問題（研究思路及工作方法）如何解決項目定位面臨的問題（研究思路及工作方法）為什么選擇高力國際（業(yè)界優(yōu)勢）為什么選擇高力國際（業(yè)界優(yōu)勢）1234901.高力高力戰(zhàn)略戰(zhàn)略性性發(fā)展發(fā)展1.高力高力戰(zhàn)略戰(zhàn)略性性發(fā)展發(fā)展91高力高力戰(zhàn)略戰(zhàn)略性性發(fā)展發(fā)展項目項目濟南歷城區(qū)招濟南歷城區(qū)招待所待所項目項目是是高力國際高力國際在在山東山東半半島島市市場場的的重重要要戰(zhàn)略戰(zhàn)略性性布局布局項目項目，我們我們也也希望希望能能為為本本項目項目提供全提供全程程服務服務。92高力國際高力國際正正在在加加快快和和加加強強行行業(yè)業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略合略合作作伙伴伙

65、伴體體系系的的擴擴張。張。正正在在逐逐步步打造打造行行業(yè)業(yè)內(nèi)專內(nèi)專業(yè)業(yè)度度最最完善完善、資資源源最最豐富豐富的的戰(zhàn)戰(zhàn)略合略合作作伙伴伙伴體體系系。本本項目項目對對高高力力國際的國際的戰(zhàn)略戰(zhàn)略發(fā)展發(fā)展至至關關重重要要，我們我們也也希望希望通通過過此此項目項目與與貴貴集團集團建建立立長長效效永續(xù)永續(xù)的的戰(zhàn)戰(zhàn)略合略合作作伙伴伙伴關關系系。戰(zhàn)略合戰(zhàn)略合作作伙伴伙伴體體系系932.專專業(yè)服務業(yè)服務團隊團隊2.專專業(yè)服務業(yè)服務團隊團隊94專專業(yè)服務業(yè)服務團隊團隊團隊主要人員均有地產(chǎn)發(fā)展商、知名連鎖企業(yè)等從業(yè)經(jīng)驗。團隊具備豐富的二三線城市綜合體項目經(jīng)驗。團隊擁有絕佳的團隊配合及團隊效率。項目統(tǒng)籌林明瀚（中國

66、區(qū)董事 商鋪服務部）專專案案項目項目組組投資服務與特別項目運營管理技術支持汪 蓓（上海公司 董事）大中華區(qū)物業(yè)與資產(chǎn)管理技術支持蔡智聰（上海公司 董事）項目技術支持團隊項目執(zhí)行團隊負責人項目總監(jiān)：朱喜平（董事 上海商鋪服務部）項目副總監(jiān)：夏軍（董事 華北區(qū)咨詢服務部）上海團隊：代競柯（副董事）王瑋（高級經(jīng)理）侯俊杰（經(jīng)理）陸呈晨（經(jīng)理）劉婷（副經(jīng)理）其他團隊成員北京團隊：林文（副董事）趙迪（高級經(jīng)理）牛曉軍（經(jīng)理）陳然（副經(jīng)理）其他團隊成員953.豐富豐富的城的城市地市地標標及及商商業(yè)業(yè)綜綜合合體體經(jīng)經(jīng)驗驗3.豐富豐富的城的城市地市地標標及及商商業(yè)業(yè)綜綜合合體體經(jīng)經(jīng)驗驗96豐富豐富的城的城市地

67、市地標標及及商商業(yè)業(yè)綜綜合合體體經(jīng)經(jīng)驗驗高力國際的專業(yè)團隊在國內(nèi)外服務過眾多的城市大型商業(yè)綜合體項目。通過我們在二線城市眾多服務項目的經(jīng)驗累積，高力國際深知經(jīng)濟發(fā)展、地域人文、消費習慣在不同城市的差異，一線城市的經(jīng)驗可借鑒但并不可完全復制。在本項目，我們有能力為本項目的定位提供專業(yè)服務。臺北101大廈可行性研究項目定位及規(guī)劃產(chǎn)品優(yōu)化(412,500 平方米）重慶時尚文化城市場研究及定位建筑規(guī)劃顧問（250,000平方米）成都保利國際廣場市場研究及定位建筑規(guī)劃顧問(320,000平方米）蘇州中心市場研究及定位建筑規(guī)劃顧問(219,042平方米）上海新世界大廈市場研究及定位商業(yè)規(guī)劃顧問商業(yè)代理（1

68、35,000平方米）974.全全程程服務服務能能力力以以保保證項目服務證項目服務品品質(zhì)質(zhì)4.全全程程服務服務能能力力以以保保證項目服務證項目服務品品質(zhì)質(zhì)98全全程程服務服務內(nèi)內(nèi)容容及及范圍范圍全全程程服務服務市場研究商業(yè)定位招商代理經(jīng)營管理顧問招商顧問相關物業(yè)市場研究項目環(huán)境分析項目競爭分析消費者調(diào)研/商家訪談案例研究項目總體定位（目標客戶、功能主題、業(yè)態(tài)配比、商業(yè)布局等）整體招商計劃方案制定招商推廣工具協(xié)助制定招商管理構架及人員培訓重點目標客戶的全程跟進確定招商目標制定整體招商方案制定詳細階段工作時間表現(xiàn)場派駐招商專案小組有針對性國內(nèi)外市場推廣及招商協(xié)助租戶與業(yè)主簽約、裝修及開業(yè)事宜商場戰(zhàn)略

69、發(fā)展規(guī)劃顧問商場管理公司組建顧問商場日常經(jīng)營管理顧問商場市場推廣顧問商場硬件系統(tǒng)運作顧問商場招商顧問建筑設計規(guī)劃顧問平面分隔規(guī)劃優(yōu)化平面動線規(guī)劃（水平、垂直）租戶組合及平面分隔單元目標租戶配置優(yōu)化租戶平面規(guī)劃布局寫字樓零售物業(yè)商務公寓酒店（市場研究）寫字樓零售物業(yè)寫字樓零售物業(yè)寫字樓零售物業(yè)寫字樓零售物業(yè)99與與建建筑筑師師對對接接的的完完整整經(jīng)經(jīng)驗驗高高力國際力國際與與捷捷得得合合作作項項目介紹目介紹項目位置：項目位置：處于濟南二環(huán)南路，陽光新路交界口；項目項目指標指標總用地面積2786畝總建筑面積約230萬平方米商業(yè)建筑面積約4萬平方米商商業(yè)定位：業(yè)定位：社區(qū)內(nèi)居民的生活配套高力國際的服務

70、：高力國際的服務：商業(yè)定位顧問已完成，建筑規(guī)劃建議顧問正在進行濟南中海九曲項目項目位置：項目位置：處于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)，都市路和金都路交界處項目項目指標指標：總用地面積4萬平方米總建筑面積近10萬平方米商業(yè)建筑面積約5萬平方米商商業(yè)定位：業(yè)定位：為社區(qū)居民提供商業(yè)配套高力國際的服務：高力國際的服務：商業(yè)定位顧問已完成，建筑規(guī)劃建議顧問正在進行項目位置：項目位置：安徽省淮南市龍湖路與國慶路交界項目項目指標指標：總用地面積200畝總建筑面積近50萬平方米商業(yè)建筑面積約30萬平方米商商業(yè)定位：業(yè)定位：以國際購物街區(qū)為核心的商業(yè)新地標；高力國際的服務：高力國際的服務：市場研究與商業(yè)定位、招商代理淮南

71、信誼國際購物廣場上海龍盛商業(yè)廣場100與與建建筑筑師師對對接接的的完完整整經(jīng)經(jīng)驗驗項目項目服務服務內(nèi)內(nèi)容容開發(fā)開發(fā)商商建建筑筑師團隊師團隊杭杭州州湖濱湖濱二二期項目期項目市場研究及定位建筑規(guī)劃顧問銀泰集團香港歐華爾蕪湖蕪湖華華侖侖港港南南部部新新區(qū)區(qū)E1地地塊塊市場研究及定位建筑規(guī)劃顧問北京國富投資加拿大諾杰新加坡山鼎成都成都保利保利中中心心市場研究及定位建筑規(guī)劃顧問保利地產(chǎn)美國GP成都成都保利保利國際國際廣廣場場市場研究及定位建筑規(guī)劃顧問保利地產(chǎn)美國SOM高高新新區(qū)區(qū)8號號地地塊塊市場研究及定位建筑規(guī)劃顧問香港海峽集團臺灣瀚亞宜賓宜賓魯魯能財能財富富中中心心市場研究及定位建筑規(guī)劃顧問魯能集團

72、中建國際（深圳）重重慶慶時時尚文尚文化化城城市場研究及定位建筑規(guī)劃顧問新華書店集團北京MAD（馬巖松）西安西安小小寨寨購物購物中中心心市場研究及定位建筑規(guī)劃顧問西安鑫邦投資西安賈孝遠城市設計*以以上上僅僅為為部部分分項目項目101節(jié)點：物業(yè)驗收商商家家進進駐駐商商家家進進駐駐分分期期開發(fā)開發(fā)時間時間軸軸（僅僅為為初步初步示意示意）成成立運營立運營公司公司成成立運營立運營公司公司緊緊要要商商家家招招商商緊緊要要商商家家招招商商節(jié)點：獲得土地組組建招建招商商團隊團隊/委托委托招招商商代代理理組組建招建招商商團隊團隊/委托委托招招商商代代理理條條件件緊緊要要商商家家招招商商重重點點商商家家招招商商考

73、考察察考考察察節(jié)點：動工周周期期1年年左左右右周周期期0.5- 1年年周周期期2- 3年年節(jié)點：開業(yè)酒店類商家主題公園類商家極重要運營商談談判判談談判判簽約簽約簽約簽約物物業(yè)業(yè)設設計計物物業(yè)業(yè)設設計計開開業(yè)業(yè)開開業(yè)業(yè)重重點點商商家家招招商商重重點點商商家家招招商商一一般般商商家家招招商商一一般般商商家家招招商商一一般般商商家家招招商商考考察察考考察察談談判判談談判判簽約簽約簽約簽約物物業(yè)業(yè)設設計計物物業(yè)業(yè)設設計計超市類商家百貨類商家影院3C類商家家居類商家大型餐飲娛樂教育類商家考考察察考考察察談談判判談談判判簽約簽約簽約簽約餐飲類商家休閑類商家健康生活類商家一般零售商家考考察察考考察察談談判判談談判判簽約簽約簽約簽約102招招商商資資源源系統(tǒng)系統(tǒng)國際大型連鎖百貨國際餐飲集團異國特色零售商家國際一線品牌國際服飾及餐飲品牌國內(nèi)大型連鎖百貨國內(nèi)一線零售品牌餐飲及其他零售品牌103長長期期合合作作商商家家資資源源例例舉舉百貨百貨家家居居/超市超市3C/數(shù)碼數(shù)碼零售零售酒店酒店服務服務式式公公寓寓104長長期期合合作作商商家家資資源源例例舉舉餐飲餐飲/休閑休閑運運動動/健康健康娛樂娛樂/休閑休閑Q&A