1、本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。漢嘉地產天目湖項目定位研究及市場分析漢嘉地產天目湖項目定位研究及市場分析報告報告謹呈：中海房產集團百盛招商本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。我們如何了解天目湖?天目湖的經濟有什么特點?天目湖的商業市場情況是怎樣的?項目處于怎么樣的環境?區域消費情況和消費客群構成如何?項目的發展方向在那里項目的發展方向在那里?項目該如何定位項目該如何定位?如何規劃我們的產品如何規劃我們的產品研究問題本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。宏觀分析1 1商業市場分析2 2項目解讀3 3項目定位4 4目目 錄錄產品建議5 5本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。長三角三小時交通圈長三角三小時

2、交通圈長三角三小時交通圈長三角三小時交通圈天目湖天目湖天目湖天目湖天目湖地處長三角的腹地，隸屬以上海為核心的長三角三小時經濟圈，距離上海、杭州分別為129和316公里，也是杭千高速終點，被稱為是上海和杭州的后花園城市區位城市區位發展目標發展目標 城市規劃城市規劃 經濟形勢經濟形勢 收入水平收入水平 人口結構人口結構 產業結構產業結構 住宿餐飲零售額住宿餐飲零售額宏觀分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。天目湖面積573平方公里，1087個島嶼平均水深34米，最深處達100余米，能見度9-14米，屬國家一級水體 “天下第一秀水”，4A級風景旅游景區天目湖的接待人數 多年來保持兩位數的增幅。在近2

3、0年里，成為全國眾多湖泊的領跑者。2009200920092009年淳安縣天目湖景區接待游客有望年淳安縣天目湖景區接待游客有望年淳安縣天目湖景區接待游客有望年淳安縣天目湖景區接待游客有望超過超過超過超過600600600600萬人次，旅游經濟總收入達萬人次，旅游經濟總收入達萬人次，旅游經濟總收入達萬人次，旅游經濟總收入達27272727億億億億元元元元目前天目湖從單一的觀光旅游向集觀光、休閑、度假、會議和體育運動為一體的綜合性旅游度假目的地轉變城市區位城市區位發展目標發展目標 城市規劃城市規劃 經濟形勢經濟形勢 收入水平收入水平 人口結構人口結構 產業結構產業結構 住宿餐飲零售額住宿餐飲零售額

4、本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。休閑度假旅游勝地休閑度假旅游勝地“ “觀光、休閑、度假、會展觀光、休閑、度假、會展” ”四位一體四位一體”發展定位發展定位發展定位發展定位“以湖興縣，融入都市以湖興縣，融入都市以湖興縣，融入都市以湖興縣，融入都市”的發展定位，推進天目湖旅游由觀光型向休閑度假型轉變圍的發展定位，推進天目湖旅游由觀光型向休閑度假型轉變圍戰略目標戰略目標戰略目標戰略目標打造打造“世界著名、全國一流、長三角領跑世界著名、全國一流、長三角領跑世界著名、全國一流、長三角領跑世界著名、全國一流、長三角領跑”的的休閑度假旅游勝地休閑度假旅游勝地休閑度假旅游勝地休閑度假旅游勝地總體目標：總體目

5、標：總體目標：總體目標：“一年打基礎，三年出形象，五年見成效，創建國家級旅游度假區一年打基礎，三年出形象，五年見成效，創建國家級旅游度假區”功能定位功能定位功能定位功能定位以旅游經濟為主的開發區以旅游經濟為主的開發區以休閑度假為主的新景區以休閑度假為主的新景區以度假房產為主的新城區以度假房產為主的新城區城市區位城市區位發展目標發展目標 城市規劃城市規劃 經濟形勢經濟形勢 收入水平收入水平 人口結構人口結構 產業結構產業結構 住宿餐飲零售額住宿餐飲零售額繞“加快旅游度假區開發建設”這一主題宏觀分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。 規劃結構：呈規劃結構：呈“一主兩翼四組團一主兩翼四組團”的集合結

6、構的集合結構 一主：中心城區一主：中心城區兩翼：進賢省級旅度假區塊兩翼：進賢省級旅度假區塊 鼓山、珍珠半島、坪山三個區塊鼓山、珍珠半島、坪山三個區塊四個組團：老城中心綜合功能組團四個組團：老城中心綜合功能組團 青溪新城組團青溪新城組團青溪新城組團 珍珠半島（鼓山）綜合組團珍珠半島（鼓山）綜合組團 進賢省級旅游度假組團進賢省級旅游度假組團城市區位城市區位 發展目標發展目標 城市規劃城市規劃 經濟形勢經濟形勢 收入水平收入水平 人口結構人口結構 產業結構產業結構 住宿餐飲零售額住宿餐飲零售額宏觀分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。 一心五區一心五區一心五區一心五區青溪新城的總體規劃控制面積為38

7、平方公里，功能布局包括“一心五區”：“一心”即烏嘴洞地塊所在的中心區，“五區”即鼓山、坪山、珍珠半島、豐家山和大地區塊。青溪新城定位為可持續發展的新型工業聚集區、創新創業先行區、城市建設示范區、城鄉統籌引領區。階段性實施計劃是：今年全面啟動、三年打好基礎、五年初具規模、十年基本建成。總體目標：十年再建一個天目湖鎮總體目標：十年再建一個天目湖鎮城市區位城市區位 發展目標發展目標 城市規劃城市規劃 經濟形勢經濟形勢 收入水平收入水平 人口結構人口結構 產業結構產業結構 住宿餐飲零售額住宿餐飲零售額本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。page9本資料來自本資料來自 管理資源網本資料來自 本資料來自 本

8、資料來自 本資料來自 管理資源網本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 管理資源網本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自

9、 管理資源網本資料來自 本資料來自 本資料來自 本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。page10本資料來自本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本資料來自 本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。10000 美元以上500010000美元30005000美元3000美元以下人均人均GDPGDP成熟期快速發展期500010000美元發展期30005000美元導入期3000 美元以下商業地產階段商業地產階段人均人均GDPGDP人均人均GDPGDP與商業地產關系與商業地產關系GDP總量人均GDP城市區位城市區位 發展目標發展目標 城市規劃城市規劃 經濟形勢經濟形

10、勢 收入水平收入水平 人口結構人口結構 產業結構產業結構 住宿餐飲零售額住宿餐飲零售額宏觀分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。人人均均可可支支配配收收入入人人均均消消費費性性支支出出城市區位城市區位 發展目標發展目標 城市規劃城市規劃 經濟形勢經濟形勢 收入水平收入水平 人口結構人口結構 產業結構產業結構 住宿餐飲零售額住宿餐飲零售額宏觀分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。城市區位城市區位發展目標發展目標 城市規劃城市規劃 經濟形勢經濟形勢 收入水平收入水平 人口結構人口結構 產業結構產業結構 住宿餐飲零售額住宿餐飲零售額戶籍人口n 戶籍人口平穩增長，未發生重要的人口遷徙宏觀分析本報告嚴格

11、保密，未經許可不得傳播。n 旅游人口已大大超過常住人口，成為天目湖最主要的人口類型 n 旅游人口90%通過杭千高速進入天目湖n 旅游人口具有季節性特點旅游人口城市區位城市區位 發展目標發展目標 城市規劃城市規劃 經濟形勢經濟形勢 收入水平收入水平 人口結構人口結構 產業結構產業結構 住宿餐飲零售額住宿餐飲零售額宏觀分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。城市區位城市區位發展目標發展目標 城市規劃城市規劃 經濟形勢經濟形勢 收入水平收入水平 人口結構人口結構 產業結構產業結構 住宿餐飲零售額住宿餐飲零售額n 產業結構呈現2：4：4比例，第三產業發展迅速 宏觀分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。n

12、 2009年，天目湖旅游收入占GDP總量超過30%n 旅游業已經成為天目湖支柱性產業城市區位城市區位發展目標發展目標 城市規劃城市規劃 經濟形勢經濟形勢 收入水平收入水平 人口結構人口結構 產業結構產業結構 住宿餐飲零售額住宿餐飲零售額旅游收入宏觀分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。住宿餐飲業零售總額城市區位城市區位 發展目標發展目標 城市規劃城市規劃 經濟形勢經濟形勢 收入水平收入水平 人口結構人口結構 產業結構產業結構 住宿餐飲零售額住宿餐飲零售額n 旅游業的發展帶來住宿餐飲業迅速發展n 2009年，住宿餐飲零售總額已達4.1億元，并保持20%的增速發展宏觀分析本報告嚴格保密，未經許可不

13、得傳播。經濟、人口、產業、消費形勢都為商業地產發展創造了良好的條件。那市場形勢是否吻合，項目可借鑒的商業條件在哪里？宏觀分析小結本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。宏觀分析1 1商業市場分析2 2項目解讀3 3項目定位4 4目目 錄錄產品建議5 5本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。總體狀況 目前天目湖鎮主城區的商圈呈現以“新安大街為中心向新安大街為中心向新安大街為中心向新安大街為中心向四周輻射四周輻射四周輻射四周輻射” ”的塊狀分布的塊狀分布的塊狀分布的塊狀分布, ,并形成若干個次主力商圈。商業市場分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。商業市場分析目前天目湖鎮主城區的商圈基本由幾部分構成：主力商

14、圈：以新安大街為核心，（其中包括了天目湖廣場、純安汽車站等）明珠商圈：以明珠花園等為核心的次主力商圈、包括世紀聯華大賣場、明珠花園商街、天目湖廣場等特色商業街:秀水街 本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。 自發形成業態齊全，品類豐富檔次不齊，以中低端為主輻射范圍廣，人流量大是天目湖鎮最成熟、知名度最高的商圈建筑形式以沿街商鋪為主鋪位面積主要集中在30803080平方米平方米平方米平方米商鋪產權分割銷售，目前市場價約4646萬元萬元萬元萬元/ /平方米平方米平方米平方米租金區間約510510元元元元/ /平方米平方米平方米平方米/ /天天天天，是天目湖租金最高的商圈新安大街新安大街 明珠花園明珠花

15、園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際租 售概 況新安大街商業市場分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場購物類：服裝、眼鏡、黃金、飾品、文體、特產、家電等餐飲類：中餐、連鎖餐飲、小吃、街攤等休閑娛樂類：網吧、KTV、足浴等住宿類：酒店、賓館服務類：銀行、電信、便利店、藥店、蛋糕店其他類: 企事業單位、政府機構等 綠城喜來登綠城喜來登明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際業態業種經營狀況多數量少好經營狀

16、況差各業態整體經營狀況良好購物類購物類購物類購物類業態數量最多，其中以服飾為主服飾為主服飾為主服飾為主，占全部約30%比重，成為主導性業態，經營狀況非常好，品類豐富，涵蓋中高低不同檔次服飾成為主導性服飾成為主導性服飾成為主導性服飾成為主導性業態有兩方面原因：一是大量人流量的支撐，二是服飾可承受租金水平相對較高購物類餐飲類服務類住宿類休閑娛樂類商業市場分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。小 結 傳統城市商業中心傳統城市商業中心新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際新安大街

17、位于城市地理中心位置，是連接城區的交通要道，人流、車流量集中，使的商業氛圍濃厚，已成為天目湖第一商圈。商業市場分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際建筑為底商形式底商形式底商形式底商形式（部分為騎樓設計）樓層一般為兩層鋪位面積在3020030200平方米平方米平方米平方米不等消費客群以當地居民為主獨立產權分割銷售，目前明珠路售價約明珠路售價約明珠路售價約明珠路售價約3 3萬萬萬萬/ /平平平平方米，濱湖路約方米，濱湖路約方米，濱湖路

18、約方米，濱湖路約1.81.8萬萬萬萬/ /平方米平方米平方米平方米租金區間約2424元元元元/ /平方米平方米平方米平方米/ /天天天天概 況租 售明珠花園商業市場分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際購物類：以服飾為主餐飲類：小吃、街攤等休閑娛樂類：網吧、KTV、足浴等住宿類：酒店、賓館服務類：銀行、小超市、美發、藥店、蛋糕店等其他類：建材等業態業種經營狀況多數量少好經營狀況差購物類餐飲類服務類住宿類休閑娛樂類各業態整體經營狀況良

19、好餐飲類餐飲類餐飲類餐飲類業態數量最多，成為主導性業態，其中以中式小餐飲為主，整體檔次不高服務類業態和休閑娛樂類服務類業態和休閑娛樂類服務類業態和休閑娛樂類服務類業態和休閑娛樂類發展也較好，主要為居民提供便利性服務商業市場分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際社區型商業社區型商業明珠花園是天目湖最早、最大的小區之一商業覆蓋范圍廣,商業影響力大業態較為齊全、以餐飲為主整體檔次較低人流量大小 結 商業市場分析本報告嚴格保密，未經許可不得

20、傳播。位于秀水大橋東側總體量約7000余平方米樓層為2層消費客群以本地為主商業配套分為正門獨幢商業和兩邊底商兩部分新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際概 況碧云天商業市場分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際該物業屬于私人向開發商購買地皮自行建設品牌為澳門豆撈、富僑足浴、上島咖啡，均為私人自行加盟剩余200

21、平方米商鋪，租金約約約約1.81.8元元元元/ /平方米平方米平方米平方米/ /天天天天正門獨幢商業該物業屬于美都集團，二手銷售價格約2.52.5萬萬萬萬/ /平方米平方米平方米平方米商鋪出租率約50%，存在較多空置商鋪租金區間約1.521.52元元元元/ /平方米平方米平方米平方米/ /天天天天入駐商戶也以大店為主兩邊社區底商商業市場分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際購物類：土特產店、害日堂紅酒店餐飲類：上島咖啡、澳門豆撈、功

22、夫館、農夫山莊等休閑娛樂類：富僑足浴業態業種多數量少好經營狀況差購物類餐飲類休閑娛樂類鋪位整體出租率約60%餐飲類餐飲類餐飲類餐飲類數量多、經營良好，成為主導型業態休閑娛樂類業態僅為富僑足浴一家，經營狀況良好，主要服務小區居民購物類業態經營狀況由于缺少大量的人流支撐，經營狀況較差經營狀況商業市場分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。商業配套業態餐飲占主導，體現典型的社區型商業特點上島咖啡、富僑足浴、澳門豆撈等加盟店提升了檔次小 結 新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際

23、社區配套商業社區配套商業借鑒：通過加盟品牌店可提升整體形象借鑒：通過加盟品牌店可提升整體形象商業市場分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。位置：天目湖鎮西南（靠近旅游碼頭）總體量：3 3萬余平方米萬余平方米萬余平方米萬余平方米開業時間：2007年10月整體定位：天目湖文化展示中心、休閑娛樂中心、夜游活動中心、商業服務中心。秀水大橋新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際概 況秀水街秀水街秀水街秀水街商業市場分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。商 業文 化景 觀活 動秀水

24、大橋新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際商業市場分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。A區：茶樓、休閑吧、文化創意、足浴等B區：咖啡吧、酒吧、演藝吧、婚紗攝影、瑜伽、中醫保健、餐飲等C區：茶樓、特色購物、餐飲、住宿等茶樓、特色購物、餐飲、住宿等茶樓、特色購物、餐飲、住宿等茶樓、特色購物、餐飲、住宿等新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際單體建筑

25、加步行街單體建筑加步行街單體建筑加步行街單體建筑加步行街建筑形式規劃業態商業物業全部持有租金標準攤位：8000800080008000元元元元/ / / /年年年年15000150001500015000元元元元/ / / /年年年年 購物類：約購物類：約購物類：約購物類：約2 2 2 2元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米/ / / /天天天天 餐飲類：約餐飲類：約餐飲類：約餐飲類：約1 1 1 1元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米/ / / /天天天天租售第一年至第三年租金標準為300元/平方米/年第四年租金標準為400元/平方米/年第五年租金標準為500元/平方米/

26、年前三年免一年租金裝修期內（3個月）免租金商業市場分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際購物類：土特產、珍珠、扇子、梳子、茶葉、絲綢等餐飲類：中式餐飲、特色小吃總體經營狀況不佳出租率約40%，空置嚴重客戶以外地游客為主，有明顯的淡旺季實際業態業種入住品牌：酒店類怡萊 餐飲類御景齋、諸葛烤魚、赫哲農家等 購物類野嬌嬌、譚木匠、千島玉葉、喜得寶等品牌調整情況：豪尚豪牛排、黑風寨CS等已撤出多數量少好經營狀況差購物類餐飲類經營狀況住宿類品

27、 牌商業市場分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。藝術節廟會美食節潑水節新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際推廣方式本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。旅游特色商業新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際小 結 靠近旅游碼頭以餐飲和特色購物為主突出文化概念建筑設計景觀小品消費客群以游客為主舉行活動吸引人氣商業市場分析本報告嚴格保密，未經許可不得傳播

28、。廣場和汽車站帶來大量人流區域形象工程內街全為童裝品牌店，一定程度形成集群效應新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際位于汽車站對面商業設計采取環弧型（內街+外街)商鋪形式為騎樓概 況業態業種1F：外街眼鏡、服飾、電腦、奶茶等 內街童裝2F：上海華聯超市、秀水人家餐飲3F：天上人間娛樂租金范圍小 結天目湖廣場天目湖廣場本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公

29、館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際位置：新安大街和新安北路交叉口開發商：綠城集團總建筑面積：約29萬平方米產品結構：五星級酒店+度假公寓+商業概 況 綠城喜來登綠城喜來登綠城喜來登綠城喜來登本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際本報告

30、嚴格保密，未經許可不得傳播。五星級酒店、綠城品牌影響力、樓盤品質三大因素大大提升商鋪價格 鋪位面積大、提高投資門檻，也間接控制業態往高端發展新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際小 結 高端住宅商業配套借鑒：酒店、樓盤品質等外部因素可提升商鋪售價借鑒：酒店、樓盤品質等外部因素可提升商鋪售價借鑒：酒店、樓盤品質等外部因素可提升商鋪售價借鑒：酒店、樓盤品質等外部因素可提升商鋪售價本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街

31、 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際開發商：玉翰房地產開發經營有限公司 位置：新安路與環湖路交叉口總建筑面積;32000平方米產品結構：公寓（32000平方米）+商業（10000平方米）概 況明珠公館明珠公館本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。商業建筑形式：裙樓+住宅底商商業部分面積：10000平方米樓層：3層層高：1F5.5米 2F4.4米 3F4.4米租售方式/鋪位面積：未確定商業部分商業部分商業部分新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天

32、目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際借鑒：商業部分采取裙樓設計方式借鑒：商業部分采取裙樓設計方式小結是天目湖目前在售最大的商業項目區位、交通、區域商業氛圍濃厚是主要賣點本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際開發商：美都控股股份有限公司位置：新安東路環城北路交界處總建筑面積;50000平方米產品結構：商業+住宅概 況天目湖商城天目湖商城本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。天目湖商城新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水

33、街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。新安大街新安大街 明珠花園明珠花園 碧云天碧云天 秀水街秀水街 天目湖廣場天目湖廣場 綠城喜來登綠城喜來登 明珠公館明珠公館 天目湖商城天目湖商城 新城國際新城國際開發商：天目湖啤酒廠位置：睦州大道（新玉麗正對面）總建筑面積;19000平方米產品結構：商業（9000平方米）+酒店（9000平方米）樓層：4層（一二層商業、三四層酒店）概 況租售方式：一二層商業部分全部銷售層高：1F4.5米 2F3.8米鋪位面積：預計約60100平方米售價：1F預計約12000

34、元/平方米 2F預計約8000元/平方米（未正式銷售）商業部分新城國際距離本項目約1公里，具有較強的參考價值，目前由于手續問題，還未正式銷售 一二層商業全部銷售，表明開發商快速變現的操作方式，賣點以青溪新城、汽車站概念為主小 結本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。自發形成 無規劃 檔次低 缺少品牌特點中小商鋪為主，市場上暫無類似于購物中心的大型商業物業規模大小社區底商為主建筑形態以新安大街為核心呈現團狀分布分布情況典型的鄉鎮商業，商業發展速度遠遠小于住宅發展速度總體狀況小小 結結本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。l整體上較為落后，基本集中在新安大街和社區底商l檔次較低、缺乏品牌l主要滿足基本生活

35、需要l本地特色餐飲和街邊餐飲發達（符合旅游特色）l知名連鎖餐飲少l主要集中在社區商業和旅游點l客群以游客為主l類型少、規模小、檔次低l未來大型商業物業可促進休閑娛樂類發展l集中在主商業街l本地經營為主、無知名娛樂類品牌零零 售售餐餐 飲飲休閑娛樂休閑娛樂業態總結本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。l商業基本采取純銷售方式，市場上暫無返租和帶租約銷售模式。l建筑形式以沿街商鋪為主，大型商業物業也多設計成沿街店鋪方式。l商鋪面積一般在40100平方米之間、首層層高普遍高于二層。l開發商一般極少持有物業，都以銷售方式快速回籠資金。租售總結各個項目賣點本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。在售項目情況名稱，

36、體量，銷售方式，銷售率。買點，銷售價格商業供應量租金水平低本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。宏觀分析1 1商業市場分析2 2項目解讀3 3項目定位4 4目目 錄錄產品建議5 5本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。項目區位項目區位 資源配套資源配套項目四至項目四至項目交通項目交通 技術指標技術指標青溪新城主城區本項目本項目青溪新城的總體規劃控制面積為38平方公里，功能布局包括“一心五區”：“一心”即烏嘴洞地塊所在的中心區，“五區”即鼓山、坪山、珍珠半島、豐家山和大地區塊。青溪新城定位為可持續發展新型工業聚集區、創新創業先行區、城市建設示范區、城鄉統籌引領區。階段性實施計劃是：今年全面啟動、三年打好

37、基礎、五年初具規模、十年基本建成。規劃2011年人口達到3萬人，2018年人口達到8萬人青溪新城規模界定規模界定本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。杭千高速杭千高速睦州大道睦州大道本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。本項目本項目規劃住宅規劃住宅規劃住宅規劃住宅規劃商業規劃商業規劃商業規劃商業 規劃住宅規劃住宅規劃住宅規劃住宅規劃住宅規劃住宅規劃住宅規劃住宅新玉麗新玉麗新玉麗新玉麗餐餐 飲飲大型基礎設施：汽車站商業：規劃商業中心 沿路零星小超市、餐飲教育：職業中學賓館：新玉麗、新城國際工業企業：啤酒廠、食品廠、 紡織廠等職業中學職業中學職業中學職業中學周邊物業類型以住宅、工業企業居多。目前由于人口較

38、少，整體商業氛圍較差。小結項目區位項目區位 資源配套資源配套項目四至項目四至項目交通項目交通 技術指標技術指標 規模界定規模界定汽車站汽車站汽車站汽車站啤酒廠啤酒廠啤酒廠啤酒廠新城國際新城國際新城國際新城國際本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。項目區位項目區位 資源配套資源配套項目四至項目四至項目交通項目交通 技術指標技術指標本項目本項目n北向沿睦州大道，長度約362米，是項目主要形象展示面，也是商業規劃方向。n 東向為六合地塊，長度約240米。n 南向為天目湖湖面，長度約384米。規模界定規模界定本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。p道路：睦州大道是項目唯一道路：睦州大道是項目唯一通路，聯通杭千

39、高速和城區通路，聯通杭千高速和城區 p本項目距離主城區約本項目距離主城區約8 8公里公里公交：目前僅公交公交：目前僅公交3 3路可到路可到達，到達城區時間約達，到達城區時間約2525分鐘分鐘 p汽車站：距本項目約汽車站：距本項目約150米，米，是本項目發展重要依托是本項目發展重要依托距離杭千高速約距離杭千高速約3 3公里公里距離城區較遠，可選擇交通方式距離城區較遠，可選擇交通方式少，使目標消費客群以周邊為主少，使目標消費客群以周邊為主 項目區位項目區位 資源配套資源配套項目四至項目四至項目交通項目交通 技術指標技術指標 規模界定規模界定本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。項目區位項目區位 資源配

40、套資源配套項目四至項目四至項目交通項目交通 技術指標技術指標商住結合，單純就社區商業而言，體量偏大規模界定規模界定本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。項目區位項目區位 資源配套資源配套項目四至項目四至項目交通項目交通 技術指標技術指標 規模界定規模界定 本項目按所屬范圍來劃分應該是區域型商業中心，但是考慮到目前嵊州建城區人口29萬，所以該項目也可以看成是城市型的綜合體商業。本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。項目到底該如何定位？本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。宏觀分析1 1商業市場分析2 2項目解讀3 3項目定位4 4目目 錄錄產品建議5 5本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。本報告嚴格保密，未經

41、許可不得傳播。目標消費群體潛在承租商家消費需求經營需求項目定位優勢條件租售模式建筑形態定位邏輯圖功能定位形象定位檔次定位業態定位本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。本項目本項目消費群體類型一級輻射一級輻射二級輻射二級輻射睦州大道車流汽車站人 流村 民企 業人 員小 區住 戶本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。自 駕 車旅 游 車公 交主要是本地車和自駕游，其中自駕游占大部分比重消費群體類型睦州大道車流睦州大道車流旅行社組團游城區公交周末車流量明顯大于平時車流量西東向車流明顯大于東西向車流具有季節性特點，進入旅游旺季 后，東西向車流將大幅增長本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。消費群體類型村村 民民本

42、報告嚴格保密，未經許可不得傳播。消費群體類型企業人員企業人員本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。消費群體類型小區住戶小區住戶本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。消費群體類型汽車站人流汽車站人流本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。淳安汽車站建成時間：1994年班次數：約150余班次方向：杭州、上海、建德、富陽、淳安境內等年發送旅客：約100萬人次概況本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。典型的鄉鎮汽車站商業配套，自發形成，呈無規劃狀態以餐飲、服飾為主，共占65%比重，流動快速消費為主整體檔次較低業態占比淳安汽車站小結本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。杭州汽車南站建成時間：

43、1988年，2002年改建升級班次數：約600余班次方向：東陽、金華、蘭溪、麗水、浦江等年發送旅客：約650萬人次概況本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。商業配套以餐飲類和服務類為主整體檔次較低餐飲類：中小型飯店休閑娛樂類：網吧2家、足浴1家住宿類：連鎖酒店2家、小型賓館3家服務類：便利店4家、奶茶店2家、移動聯通點2家、藥店1家業態占比杭州汽車南站小結本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。杭州汽車北站建成時間：1999年班次數：約500余班次方向：安吉、德清、湖州、長興、南京、南通等年發送旅客：約500萬人次概況本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。杭州汽車北站業態占比餐飲類：中小型飯店休閑娛樂類：網

44、吧2家、足浴2家住宿類：賓館6家服務類：大型超市1家，便利店8家小結北站商業配套是杭州地區最成熟、業態最豐富的車站商業，除了北站本身外，北站小商品市場也帶動相當部分的商業發展，正對面正在建設的“北城中心”又將進一步增強該區域商業氛圍。餐飲占一半以上比重，顯示以流動快速消費為主，商業整體檔次較低。本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。杭州客運中心建成時間：2009年班次數：約550余班次方向：寧波、紹興、臺州、嘉興等日發送旅客：約2萬人次概況杭州客運中心位于九堡鎮，于2009年10月投入使用，除了滿足正常的汽車站功能外，其商業配套還未成熟，只有外部的簡易快餐店和內部的小型超市、餐飲等。杭州客運中心作

45、為新興汽車站，目前已開業的商業店鋪整體檔次形象均要高于杭州老汽車站。商業配套本報告是嚴格保密的。消費習慣如下表所示：從消費習慣看，居民在生活消費上多以中、低檔為主消費者特征：p個體戶/企業主、公司職員和普通工人；p家庭收入集中在1-6萬；p學歷集中在高中及以下；消費者需求分析特征、消費習慣本報告是嚴格保密的。p大部分（70%左右）消費者對生活配套感覺不滿意；p整體滿意程度比較低（3分為一般），尤其休閑娛樂；p不滿意的方面集中在店家少，檔次低上；消費者生活配套滿意度分析本報告是嚴格保密的。p明確會到本項目消費的占51%；p男、女需求程度略有差別；p家庭年收入3萬元以下需求程度最高，其次是3-6萬

46、；p學歷為高中/中專及以下；生活配套主力目標消費者定位生活配套主力目標消費者定位本報告是嚴格保密的。1、特色經濟型餐飲店2、大型美食城3、大型中式快餐4、茶樓需求分析各業態未來期望1、足浴2、KTV本報告是嚴格保密的。p從消費者特征以及其消費習慣上來看，消費者的購買力不強，多以中低檔消費為主中低檔消費為主；p消費者對于區域目前商業總體滿意度一般，尤其對餐飲、休閑、娛樂類餐飲、休閑、娛樂類的滿意程度最低；p在項目測試上有一半多的消費者表示未來會到本項目消費有一半多的消費者表示未來會到本項目消費，但其主力消費人群基本鎖定在年收入在6萬以內，學歷在高中及中專以下的人群，而且女性的比例略高于男性；p對

47、于本項目的生活類必備配套業態的未來期望中，餐飲類的最期望的是特色經濟型餐飲店和大型美食城、大型中式快餐、茶樓，休閑娛樂類業態最期望的是足浴和KTV消費需求小結本報告是嚴格保密的。市場終端消費者需求分析市場終端消費者需求分析p明確對本項目有興趣的人群占67%；p男、女需求程度差別不明顯；p主要是公司職員；p35歲以下青年人為主體；p家庭收入集中在1-5萬；p學歷集中在高中/中專和本科；消費者調研顯示：底商與商消費者調研顯示：底商與商業中心為主業中心為主, ,集合餐飲、休閑集合餐飲、休閑和住宿等業態更符合消費者和住宿等業態更符合消費者的需求的需求本報告是嚴格保密的。在項目測試選項當中，與底商集合的

48、集底商集合的集餐飲、休閑和住宿餐飲、休閑和住宿等業態的商業中心等業態的商業中心更符合消費者的需求市場終端消費者需求小結本報告是嚴格保密的。項目客群定位項目客群定位高端市場中端市場低端市場工廠職員、普通居民、汽車站流動人群、旅游消費群企業管理層、私營業主、公務員、中高收入市民、旅游消費群企業家、政府官員中高端市場外來務工及其他低收入者區域年齡職業項目周邊居民主要消費群體；中低收入人群購物主力年齡為25-40歲；餐飲主力年齡為30-40歲；休閑娛樂主力年齡為20-35歲；年齡總體以中青年人為主公務員、企業白領公司普通職員學生、外來物工者目標客群以崇尚生活品質的中青年人為主目標客群以崇尚生活品質的中

49、青年人為主目標客群以崇尚生活品質的中青年人為主目標客群以崇尚生活品質的中青年人為主本報告是嚴格保密的。高端市場中端市場低端市場物業檔次低 中 高客戶層面高 中 低德清項目商業部分定位檔次定位天目湖新客站本報告是嚴格保密的。餐飲+休閑+特色購物客戶：客戶：20-4020-40歲之間中青年為主歲之間中青年為主檔次：中端市場定位初始的業態定位：初始的業態定位：擴容客戶、擴容產品定位更加深化、細分化結合市場調研分析結果，和目前淳安新客運中心即將落成事實結合市場調研分析結果，和目前淳安新客運中心即將落成事實漢嘉的初步設想漢嘉的初步設想：定位思路本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。零零零零 售售售售餐餐餐餐

50、 飲飲飲飲休休休休 閑閑閑閑娛娛娛娛 樂樂樂樂服服服服 務務務務配配配配 套套套套服飾鞋類土特產功能定位便利店銀行藥店美容美發蛋糕店副食品店網吧足浴本地餐飲（中餐）連鎖特色品牌咖啡本報告嚴格保密，未經許可不得傳播。宏觀分析1 1商業市場分析2 2項目解讀3 3項目定位4 4目目 錄錄產品建議5 5本報告是嚴格保密的。商業部分排布設想商業部分排布設想三類商業配套：一個社區型賣場，如世紀聯華、農工商、三江超市；一條街區式商業街，主要定位于咖啡店、休閑餐飲等休閑類設施；一條沿商業街的服務式公寓底商，以家居家飾精品店及洗衣店、藥店等便民的生活配套為主本報告是嚴格保密的。排布一排布一商業排布建議：內街式

51、集中商業布局為主，輔助形式部分街鋪底商 集中式商業量（80）（主體商業、主力店、各類特色商業 分散式商業量（20）的輔助商業配置，如美容美發、便利店、花店、寵物店A A賣場商業賣場商業B B街區式商業街區式商業C C服務式公寓服務式公寓排布一方案1.橫向排布實現街區式商業與社區型賣場很好的過度2.服務式公寓與未來郡南二期住宅實現居住區片的大銜接3.實現商業區與居住區功能分明4.為獨立的步行提供條件公寓底商公寓底商服務式公寓會所本報告是嚴格保密的。排布二排布二商業排布建議：內街式集中商業布局為主，輔助形式部分街鋪底商 集中式商業量（80）（主體商業、主力店、各類特色商業 分散式商業量（20）的輔

52、助商業配置，如美容美發、便利店、花店、寵物店A A賣場商業賣場商業C C服務式公寓服務式公寓B B街區商業街區商業排布二方案1.實現街區式商業與社區型賣場過度2.縱向排布具備風情大道的良好交通條件3.街區商業部分臨主干道的商業展示面更廣闊4.商業價值的利用率高公公寓寓底底商商服務式公寓會所本報告是嚴格保密的。商業發展階段商業發展階段按社區人口入住率進行劃分本報告是嚴格保密的。分階段業態、面積分階段業態、面積本報告是嚴格保密的。商業階段發展模型建議商業階段發展模型建議以居民初期生活必備商業配套為主以居民初期生活必備商業配套為主居民初期生活必備商業配套居民初期生活必備商業配套大型超市大型超市超市附

53、屬業超市附屬業態（餐飲、態（餐飲、銀行等）銀行等）+精品社區店精品社區店居民初期生活必備商業配套居民初期生活必備商業配套大型超市大型超市超市附屬業超市附屬業態（餐飲、態（餐飲、銀行等）銀行等）+精精品社區店品社區店休閑休閑+餐飲餐飲入住率入住率10%以下，人口以下，人口3000人，以人，以生活必備業態為主生活必備業態為主入住率入住率40%以下，人口以下，人口12000人，人，完善生活配套功能為主完善生活配套功能為主入住率入住率80%以下，人口以下，人口24000人，人，在完善日常生活配套的基礎上，滿在完善日常生活配套的基礎上，滿足居民精神層次需求足居民精神層次需求社區社區成熟成熟業態業態調整調

54、整優化優化培育期培育期成長期成長期完善期完善期調整調整休閑休閑+餐飲餐飲開鋪商業為生活必備業態，面積為：開鋪商業為生活必備業態，面積為：1700，再加部分休閑，再加部分休閑+餐飲的示餐飲的示范區。范區。休閑休閑+餐飲餐飲開鋪商業為完善生活配套功能，新開鋪商業為完善生活配套功能，新增面積為：增面積為：6300，商業部分開鋪，商業部分開鋪總面積達總面積達8000，同時會所開放，同時會所開放3000，再加部分休閑，再加部分休閑+餐飲。餐飲。會所：會所：3000會所：會所：3000所有商業開鋪，面積為：所有商業開鋪，面積為：18000，以及會所以及會所3000。郡南商業走向精。郡南商業走向精品商業。品商業。本報告是嚴格保密的。商業階段發展業態商業階段發展業態入住率入住率10%以下，人口以下，人口3000人，以生活必備業人，以生活必備業態為主態為主入住率入住率40%以下，人口以下，人口12000人，完善生活配人，完善生活配套功能為主套功能為主入住率入住率80%以下，人口以下，人口24000人，在人，在完善日常生活配套的基礎上，滿足完善日常生活配套的基礎上，滿足居民精神層次需求居民精神層次需求社區走向成社區走向成熟熟培育期培育期成長期成長期完善期完善期調整期調整期業態調整優業態調整優化化