1、海口海口市市龍歧村龍歧村改造項目改造項目總體策劃書總體策劃書T H E S C H E M E O F H A I N A N L O N G J I F A N G T R A N S F O R M S(初步方案）PART 1PART 1：開發背景分析開發背景分析開發背景分析開發背景分析PART 2PART 2：地塊地塊資源分析資源分析資源分析資源分析PART 3PART 3：發展定位方向發展定位方向PART 4PART 4：開發經營策劃：開發經營策劃PART 5PART 5：規劃方案設計：規劃方案設計PART 6PART 6：投資收益投資收益分析分析分析分析目目 錄PART 1PART

2、1：開發背景開發背景分析分析開發背景分析開發背景分析開發背景分析開發背景分析1.1 1.1 緣起緣起緣起緣起n“城中村”改造是海口市“十一五”期間的重要任務舊城改造是貫徹落實海南省五次黨代會和海口市第十一次黨代精神的具體舉措，是海口市重大的市政工程、重大的民生工程、也是海口市推進城市化進程、整治城市環境、提高城市品位、促進就業發展一項重大措施。在海口市國民經濟和社會發展第十一個五年計劃中，將舊城改造工作放在重要地位，提出城市建設中“品質海口”工程。舊城改造也是為了改善群眾居住環境和居住條件，是老百姓切身享受城市發展成果的一項惠民工程，也是建設最精最美的省會城市，努力打造“陽光海口、娛樂之都、品

3、位之城”的重要舉措。開發背景分析開發背景分析開發背景分析開發背景分析1.1 1.1 緣起緣起緣起緣起n海南國際旅游島獲批，海口作為中心城市急需提升品位海南建設國際旅游島已經獲得國務院正式批復，海口作為國際旅游島中心城市，需要提升環境景觀品質，增強綜合服務功能，提高城市的綜合發展實力和輻射帶動能力。因此急需進行城中村的更新改造。開發背景分析開發背景分析開發背景分析開發背景分析1.1 1.1 緣起緣起緣起緣起n近年來海口市舊改工作取得突破性進展，積累了很多寶貴經驗，為本項目的開發帶來了很好的示范效應。2007年，玉沙村改造、海甸溪北岸改造、長堤路等“城中村”改造項目相繼取得突破性進展，如今玉沙村整

4、體改造正在推進完成，海甸北已完成拆遷，安置房正在建設。在舊改過程中積累很多寶貴經驗，均可為本項目的開發有很大啟發。開發環境分析開發環境分析開發環境分析開發環境分析1.2 1.2 意義意義意義意義n 改善龍岐村居民生活品質，加快海口市城市化進程改善龍岐村居民生活品質，加快海口市城市化進程 龍岐村社區為“城中村”，居的房屋多數年久失修，高密度、低綠化；基本生活設施不配套，周邊環境質量差，與周邊的城市社區界線分明，差距較大。項目的建設可改善龍岐村村民的生活品質，為其提供一個環境優美的現代化安置居住小區，使其融入城市生活，提高其生活品質。是市委、市政府貫徹“以人為本，構建和諧社會”方針的具體體現，也是

5、加速海口城市化進程的重要舉措。 開發環境分析開發環境分析開發環境分析開發環境分析1.2 1.2 意義意義意義意義n 提高海口市品位、真正形成新市中心新氣象。提高海口市品位、真正形成新市中心新氣象。 龍岐村位于海口市大英山新城區東面，東西靠大英山新區。大英山新區將建成海口市面積最大，功能最完善，設施最先進的高級商務區，未來五年，海口新城區公司將投入巨資將大英山新城市中心區核心區建設成為含行政、辦公、商業、商務、金融、文化和娛樂等功能的中央商務區和“海口之心”，承載海南國際購物商圈功能，使之成為海南國際旅游島上的一顆明珠。隨著大英山新區的建設，大英山新城規劃區內的隨著大英山新區的建設，大英山新城規

6、劃區內的“城中村城中村”成為了開發建設成為了開發建設的主要障礙，的主要障礙，由于涉及到了村民的房屋 、土地等，征地拆遷問題始終沒有得到徹底解塊，這直接影響了新城區的開發建設進度。由此可見，龍岐村舊城改 造項目的建設是十分必要的，也是十分及時的。 開發背景分析開發背景分析開發背景分析開發背景分析1.2 1.2 意義意義意義意義n 解決現有城中村衍生的社會問題解決現有城中村衍生的社會問題 “城中村”由于外來人員大量涌入，人員素質參差不齊，在帶來“城中村”虛假繁榮的同時，也帶來了嚴重的社會 問題。使整個社區的生活質量下降和惡化。環境的惡化已衍生出許多社會問題，解決這些問題已到了刻不容緩的地步。但由于

7、體制上的諸多弊端，政府管理困難，只有實施全面改造，才能有效地根除這些城市毒瘤。 開發背景分析開發背景分析開發背景分析開發背景分析1.2 1.2 意義意義意義意義n 建設海南國際旅游島的需要建設海南國際旅游島的需要 2009年12月31日，國務院批準關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見。海南國際旅游島建設初期，基建和房地產行業迎來顯著投資機會。規劃中的海口市大英山新城區，面積約為3.3平邊公里，是海航地產投資建設 的含行政、辦公、商業、商務、金融、文化和娛樂等功能的中央商務區，龍岐村的現狀與正在建設中的海口新城區比較，反差很大，這就質接影響了新城區的周邊環境，直接影響到新城區的房地產資產增值

8、，因此，徹底改造龍岐村是十分必要的。 。 PART 2PART 2：地塊資源分析地塊資源分析本規劃區本規劃區本規劃區本規劃區地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.1 2.1 區位區位區位區位距海南省政府2公里距海口市國貿商業中心5公里距海南省美蘭機場15公里距海口市客運東站3公里距海口市客運南站5公里距紅城湖公園3公里n本項目區位于海口市東部，大英山新城區，是海口市未來的新市中心，是海口市的CBD，交通發達、通達性強。地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.2 2.2 四至四至四至四至n東、南兩側緊鄰市政道路，規劃區出入方便，北臨海南省單位家屬院，西臨海航地產項目區。

9、n東面：海口市海府路n南面：海口市國興大道n西面：海航地產項目區n北面：海南省林業局、海南省氣象局本規劃區本規劃區海航地產項目區海航地產項目區海南省氣象局海南省氣象局海南省林業局海南省林業局僑僑 誠誠 花花 園園地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.3 2.3 用地用地用地用地n項目區地塊南北長約250-350米，東西長約700-750米，總規劃占地面積約24.52公頃。n舊城改造拆遷用地面積14.09公頃。主要用地性質為居住、商業用地以及工業用地。n項目用地原為龍崎村的居住區，地勢平坦，場地標高與周圍道路標高基本一致。n項目用地內尚未發現需要保留的文物、人防等設施n目前沒有發現

10、不良工程地質條件海南海南地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.4 2.4 自然條件自然條件自然條件自然條件n氣象 規劃區屬熱帶島嶼季風氣候。年平均氣溫23.8，最低絕對溫度2.8，最高溫度38.8，全年無霜無雪。年平均日照時數2225小時，年均降雨量為1592.7毫米，一般5至10月為雨季，降雨量占全年的78.1%左右，9月份為降雨高峰；11月至次年4月為旱季，降雨僅占全年的五分之一左右。全年多東北風，東南風次之。屬多臺風地區，有“臺風走廊”之稱，正常風力為4級以下。n地質 主要為承載力較高的沖洪積地層，為玄武巖，屬第四紀早期火山活動的產物，地質穩定性相對較好，屬于8度設防區。地

11、塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.5 2.5 土地利用土地利用土地利用土地利用 2.5.12.5.1土地利用現狀土地利用現狀 該片區土地利用主要以村民居住用地為主，公共服務設施海南省水文監測站和市政公用設施僅有一所小學（海口龍崎小學），奔騰高級汽車修理中心、一處加油站和加氣站和零星的商業。地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.5 2.5 土地利用土地利用土地利用土地利用2.5.2 2.5.2 住宅用地住宅用地 區內的住宅用地主要為龍崎村的村民宅基地和城鎮住宅用地，總面積12.05 公頃（180.75畝） ，占總用地的49.13%。其中村鎮宅基地11.15公頃。地塊

12、資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.5 2.5 土地利用土地利用土地利用土地利用2.5.3 2.5.3 學校學校用地區內有一所小學（海口龍崎小學）。海口龍崎小學占地面積0.19公頃（2.85畝） ，全日制小學，現有班級27個，學生1300人，主要服務于龍崎村及周邊住宅區。地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.5 2.5 土地利用土地利用土地利用土地利用2.5.4 2.5.4 商住用地沿海府路建有多層商業鋪面，占地面積0.58公頃（8.7畝） 。地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.5 2.5 土地利用土地利用土地利用土地利用2.5.6 2.5.6 行政辦

13、公行政辦公用地沿海府路，主要有海南省水文資源監測局和海南省機械建筑工程公司兩家單位，總占地面積1.4公頃（21畝） 。地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.5 2.5 土地利用土地利用土地利用土地利用2.5.7 2.5.7 倉儲用地區內有海南省林業物資公司，用來堆放木材等材料，占地面積0.19公頃（2.85畝）。地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.5 2.5 土地利用土地利用土地利用土地利用2.5.82.5.8 其他設施用地其他設施用地區內有一加油站，占地面積0.11公頃（1.65畝）。地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.5 2.5 土地利用土地利

14、用土地利用土地利用2.5.92.5.9 氣象設施用地氣象設施用地區內有一海南省氣象局監測站，總占地面積1.34公頃，其中監測站占地面積0.07公頃（1.05畝）。地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.5 2.5 土地利用土地利用土地利用土地利用2.5.102.5.10 閑置地閑置地目前海航地產用地，尚未開發建設，總用地面積9.35公頃（140.25畝）。2.6.1 建筑高度（層數）分析區內建筑主要以1-3層及7層的建筑為主。最高建筑為9層。n一層建筑建筑面積2.97萬平方米；n二層建筑建筑面積3.17萬平方米；n三層建筑建筑面積2.72萬平方米；n四層建筑建筑面積0.65萬平方米

15、；n五層建筑建筑面積0.50萬平方米；n六層建筑建筑面積0.76萬平方米。n七層建筑建筑面積2.99萬平方米；n八層建筑建筑面積0.93萬平方米；n九層建筑建筑面積0.69萬平方米。地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.6 2.6 建筑分析建筑分析建筑分析建筑分析2.6.2 建筑結構分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.6 2.6 建筑分析建筑分析建筑分析建筑分析 2.6.3 建筑質量 現狀建筑主要以90年代建設的為主，還有部分是近幾年新建和加蓋的。建筑質量總體較好，除部分簡易房和建設年代較久的磚房。現狀建筑總建筑面積15.39萬平方米。近幾年新建或在建的建筑，

16、建筑結構為砼結構，建筑質量較好。總建筑面積5.87萬平方米，占總建筑面積的38.14%。一類建筑一類建筑90年代修建，建筑層數主要為2-4層，建筑結構以磚混、砼結構為主，建筑質量一般。建筑總面積6.54平方米，占總建筑面積的42.50%二類建筑二類建筑90年代以前修建的，建筑較破舊，建筑以一層為主，建筑質量較差。建筑總面積2.98萬平方米，占總建筑面積的19.36%。三類建筑三類建筑地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.6 2.6 建筑分析建筑分析建筑分析建筑分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.6 2.6 建筑分析建筑分析建筑分析建筑分析 2.6.4 建筑性質

17、 現狀建筑主要以居住建筑為主，沿海府路多為商住建筑，有部分辦公建筑和商業建筑。 2.6.5 開發強度 將區內用地分為9個地塊進行開發強度分析，容積率最高為1.64，最低為0，平均容積率為0.63。其中拆遷區建筑密度為45.08，容積率為1.06. 。平均建設密度為25.89%。地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.6 2.6 建筑分析建筑分析建筑分析建筑分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.6 2.6 建筑分析建筑分析建筑分析建筑分析2.5.6 總體評價n現狀總建筑面積約為 153899，總建筑密度為25.90%，現狀容積率為0.63。其中拆遷區建筑密度為45.

18、08，容積率為1.06.n基地內的建筑主要為住宅建筑。建筑質量一般，混凝土結構占建筑總面積的93.33%，磚混結構占建筑總面積的5.0%，其它如棚、鐵結構等占建筑總面積的1.67%。建筑層數以1-3層為主，占整個建筑物的比例為57.58%。n建筑密度很高，“握手樓”、“一線天”比比皆是，村內基本沒有綠地，整體居住環境較差。 結構類型建筑層數建筑占地面積(M2)建筑面積(M2)備注建筑物1296482964821586431728390722721641617644851008504612717626742782994681170936097636867合計45707153899地塊資源分析地塊

19、資源分析地塊資源分析地塊資源分析 2.7 2.7 基礎設施基礎設施基礎設施基礎設施n給水：區內的給水主要市政統一供水，還有部分居民是自打水井取水。n排水：區內無統一的排水管道，生活污水無組織排放，糞便主要靠化糞池進行凈化處理。n通信：區內的通信設施主要有中國移動、中國電信、中國聯通和有線電視。n供電：區內由海南電網海口供電公司統一供電，但村內電力線隨意亂搭亂拉，不僅影響城市景觀，還存在一定的安全隱患。地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析 2.8 2.8 建筑景觀風貌建筑景觀風貌建筑景觀風貌建筑景觀風貌 2.8.1 建筑風貌 2.8.2 景觀特征地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地

20、塊資源分析 2.9 2.9 土地權屬土地權屬土地權屬土地權屬序號面積(公頃)權屬010.19小學020.20機械施工建筑工程公司030.54海南省林業物資公司040.30海南省黎母山林貿公司050.094包裝總廠060.010衡陽中藥實業股份有限公司070.043部隊089.83海航地092.22公用地100.018澄邁老城旅游有限公司110.031南區糧油供應公司120.097龍岐村經濟合作社138.98私宅140.083振東區白龍鄉塔光居民委員會150.36水文總站160.022海南省皮膚性病防治研究所171.50氣象觀測站合計24.52地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.

21、10 2.10 周邊及內部環境周邊及內部環境周邊及內部環境周邊及內部環境n就本項目而言，緊鄰未來的城市中心，臨近城市主干道，特別是國興大道兩側多為高層建筑和重要公共活動中心，主干道沿線景觀較好，區位優勢明顯。n周邊環境：項目建設地點位于海口市大英山新城區范圍內，大英山是海口市未來的新市中心，是海口市的CBD，目前已編制完成了控規，根據規劃，新市中心將來高樓林立，以商檔寫字樓和高檔居住為主，目前已建的海南省政府，新海航大廈、海南國賓館，將建的項目包括海南大廈、金融中心、大英山日月廣場、國瑞城、國興城等，可謂美不勝收，土地價值攀升，高檔樓盤不斷涌現。n內部環境：改造區內基礎設施、公共配套設施不完善

22、。區內道路不成系統，道路彎曲狹窄，通行性極差，消防車無法進入；區內排水設施不暢，區內的排水系統為雨、污合流制。生活污水沒有經過處理措施就近排入了市政排水系統，直接污染了城市水體。有的地方雜草叢生，垃圾成堆，臟亂差現象十分嚴重；電線亂拉亂扯，存在極大的消防穩患；人居環境十分惡劣。n社會環境：現狀本村人450戶，1100人，外村人，228戶，1000人。租房戶1500人。由于房屋廉租，外來人口復雜混亂，給城市社會治安和人口計劃生育帶來了難題，由于“城中村”的房屋為私人擁有，在利益驅動下，居中將閑置的房屋租給來外來人人口居住，這些外來人口良莠不齊，是社會治安的隱患源。外來人口的大量入住，給計劃生育工

23、作帶來了很大的難題，由于對這些流動人口難以管理，造成了這些流動人口的生育處于放任狀態，增加了社會的壓力。同時“城中村”的存在，體制上城鄉二元結構并存，在管理上出現的“盲點”，造成交通、環境、治安、消防等一系列隱患問題，直接影響到當地居民的生活質量和生命財產安全，也影響到新市中心入海府路延線景觀及海口市的整體形象。地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.11 2.11 存在的主要問題存在的主要問題存在的主要問題存在的主要問題n建筑n區內建筑布局凌亂，建筑間距過窄。建筑隨意加高。且建筑形式、風格，外部裝修形式不一，缺乏整體性、協調性。地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.

24、112.11存在的主要問題存在的主要問題存在的主要問題存在的主要問題n道路n區內路面質量較差，道路狹窄，交通不暢，缺乏消防通道。地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.12 2.12 存在的主要問題存在的主要問題存在的主要問題存在的主要問題n管線n區內線路雜亂，存在嚴重安全隱患。地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析地塊資源分析2.11 2.11 存在的主要問題存在的主要問題存在的主要問題存在的主要問題n環境衛生n規劃區內生活、建筑垃圾隨意堆積，生活污水任意排放。商鋪、市場攤位擺放雜亂無章，車輛隨意停靠。地塊開發資源分析地塊開發資源分析地塊開發資源分析地塊開發資源分析2.12 2.1

25、2 小結小結小結小結n本項目所在區域屬城市建成區和未來城市發展的中心區，具備好的市政配套條件。n本項目周邊的道路發達，交通便利。國興大道、海府路、白龍路、藍天路等主干道構成的城市主干道網，瞬間可通達全城。n本項目周邊海航地產項目的開發，新商業中心的形成，對延伸、擴大本案其他各區的客源起到重要作用。n本項目東線高速鐵路客運站即將投入使用，其輻射的客流對本案延伸、擴大部分轄市的客源起到重要積極作用n本項目中度規模社區，宜予進行快速開發，縮短營銷時間以節省成本。n本項目區域景觀資源缺乏，內部景觀受規模和地形限制。西側將建設成綜合商住項目，將使得本案有較大升值空間。PART 3PART 3：發展定位方

26、向：發展定位方向發展方向定位發展方向定位發展方向定位發展方向定位3.1 3.1 區域定位分析區域定位分析區域定位分析區域定位分析n海口市未來將形成功能明確的四大功能分區發展方向定位發展方向定位發展方向定位發展方向定位3.1 3.1 區域定位分析區域定位分析區域定位分析區域定位分析n本項目所處的大英山區位于中心城區，具有中心城市的優勢區位海口市新中心本項目所在區市政府省政府高爾夫板塊飛機場火車站17公里15分鐘發展方向定位發展方向定位發展方向定位發展方向定位3.1 3.1 區域定位分析區域定位分析區域定位分析區域定位分析n與老城區緊密相連，緊鄰老城城區和兩個傳統商圈，是海口規劃的唯一的城市中心區

27、。解放西商圈區大英山城市新中心海秀東商圈區國貿片區大英山片區：大英山片區：行政辦公和綜合行政城市中心、市級商業中心。國貿片區：國貿片區：以發展商業金融服務和居住為主的副中心。發展方向定位發展方向定位發展方向定位發展方向定位3.1 3.1 區域定位分析區域定位分析區域定位分析區域定位分析n區域外圍干道呈環狀，與其余各功能版塊分區便捷相同，內部路網基本形成，道路通暢。發展方向定位發展方向定位發展方向定位發展方向定位3.1 3.1 區域定位分析區域定位分析區域定位分析區域定位分析n擁有豐富的人文景觀資源和自然景觀資源，正在建設中的有紅城湖公園，周邊還有五公祠在內歷史文化資源。發展方向定位發展方向定位

28、發展方向定位發展方向定位3.1 3.1 區域定位分析區域定位分析區域定位分析區域定位分析n省政府辦公大樓已投入使用，海航大廈正在建設，“六通一平”也正在高標準的建設中。發展方向定位發展方向定位發展方向定位發展方向定位3.1 3.1 區域定位分析區域定位分析區域定位分析區域定位分析n依托自身優勢，大英片區將承載海口“商務休閑之都商務休閑之都”的未來。城市中心的優勢區位巨大的城市發展空間大量空曠的平整場地高標準的基礎設施商業商務辦公酒店餐飲、居住發展方向定位發展方向定位發展方向定位發展方向定位3.2 3.2 上位規劃解析上位規劃解析上位規劃解析上位規劃解析n海口市城市總體規劃（2006-2020）

29、1、規劃范圍：規劃區范圍為海口市行政轄區，包括秀英區、龍華區、瓊山區、美蘭區，總面積為2304.8平方公里。發展方向定位發展方向定位發展方向定位發展方向定位3.2 3.2 上位規劃解析上位規劃解析上位規劃解析上位規劃解析2、城市性質海南省省會，熱帶海島生態旅游度假勝地和宜居城市，國家海島及南海海洋研發和綜合產業開發基地，國家歷史文化名城。3、發展目標海南省經濟實力最強、服務設施最優的中心城市；較高國際知名度的熱帶海島旅游度假勝地；具有優良生態環境的健康宜居城市；濃郁地域文化特色的歷史文化名城。發展方向定位發展方向定位發展方向定位發展方向定位3.2 3.2 上位規劃解析上位規劃解析上位規劃解析上

30、位規劃解析4、城市職能l島內職能：海南省政治、經濟、文化中心；海南省綜合交通樞紐。l島外職能：熱帶濱海旅游度假地、海南歷史文化展示基地，海南旅游綜合服務基地；具有熱帶海島風光和優良生態環境的理想居住地；國家開發南海海洋資源戰略基地。5、空間策略l中強、西拓、東優、南控6、歷史文化名城規劃l 海口市總體規劃從海口舊城特色和現狀問題出發，堅持整體開發、動態保護、原真性保護和公眾參與的原則，深入挖掘海口歷史文化底蘊，制定歷史文化名城規劃，以推進現代文化與傳統文化的有機交融，保護與塑造海口古城歷史文化風貌。 中強東優南控西拓發展方向定位發展方向定位發展方向定位發展方向定位3.2 3.2 上位規劃解析上

31、位規劃解析上位規劃解析上位規劃解析n大英山新城中心片區控制性詳細規劃解析1、功能定位海口市中央商務區、省級行政與文化中心海口市中央商務區、省級行政與文化中心即：以行政、商務、文化為主，融合商業服務、休閑娛樂和居住生活等功能的具有熱帶風情的現代綜合型城市中心區。發展方向定位發展方向定位發展方向定位發展方向定位3.2 3.2 上位規劃解析上位規劃解析上位規劃解析上位規劃解析n大英山新城中心片區控制性詳細規劃解析2、功能結構功能結構為功能結構為“兩軸、四片兩軸、四片”兩軸：指沿國興大道兩側形成的行政商務軸；規劃區南側沿中軸線形成的生態文化軸。四片：指位于規劃區東北、東南、西北和西南四片分別形成回憶之

32、城、南洋商城、娛樂之城和未來之城四個符合海口實際和發展方向的特色鮮明的功能片區。南陽商城回憶之城娛樂之城未來之城生態文化軸行政商務軸發展方向定位發展方向定位發展方向定位發展方向定位3.2 3.2 上位規劃解析上位規劃解析上位規劃解析上位規劃解析n大英山新城中心片區控制性詳細規劃解析3、對本片區的定位：居住居住商商業發展方向定位發展方向定位發展方向定位發展方向定位3.3 3.3 發展定位發展定位發展定位發展定位n總體定位：城市中心高檔商城市中心高檔商務居住示范區居住示范區都市居住都市居住品品質質示范示范休休閑閑人居生人居生活示范活示范商住居住商住居住功能示范功能示范時時尚生尚生活示范活示范PAR

33、T 4PART 4：開發經營策劃：開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.1 4.1 總體策略總體策略總體策略總體策略n開發原則n“政府主導，和諧拆遷”的原則政府主導體現在規劃主導、出臺政策支持，針對項目的具體情況，采取多種開發運作模式，吸引社會資金參與舊城改造。n“以人為本，讓利于民”的原則將舊城改造當做為民辦實事的項目，項目的建設以追求改善居民居住環境、提升城市品位、增強城市功能為改造目標。補償安置遵循自愿原則，提供貨幣補償和房屋產權置換兩種方式供選擇，鼓勵貨幣補償，確保居民在改造中真正獲得實惠。n“統一規劃，分步實施”的原則按經濟效益、社會效益、環境效益相協調的總

34、體要求，因地制宜，結合今后產業發展趨勢，統一規劃，分步實施，整體改造，強化基礎設施和公共服務設施的配套,改善居民居住環境，提高居民生活質量。n政府主導，市場化運作，政府可以零收益，達到資金總體平衡開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.1 4.1 總體策略總體策略總體策略總體策略n改造目標 改善居住環境，提高生活質量及生活水平； 提升海口市城市形象； 增加政府稅收和老百姓就業機會； 增強城市防災減災能力； 實現土地資源價值最大化。 居民安居樂業、體現現代城市文明、各種配套設施齊全、生態環境優美整潔的現代化新社區。60局限于物質性改造為主阻止城市物質性老化（有形磨損）環境的改善和城市

35、美化多個城市項目的組合n n對對舊城改造的理解舊城改造的理解舊城改造的理解舊城改造的理解舊城改造舊城改造城市更新城市更新u涵蓋了城市結構的更新，功能體系更新等更多層面的內容內容內容動因動因注重注重內涵內涵u防止城市功能性和結構性衰退（無形磨損）u著眼于區域的整體發展，城市的整體更新u城市的綜合戰略計劃一個城市的舊城改造不應僅站在物質形態改善的層面為改一個城市的舊城改造不應僅站在物質形態改善的層面為改造而改造，而應是旨在完善城市功能、塑造鮮明特色、造而改造，而應是旨在完善城市功能、塑造鮮明特色、尋求整體效益最優的尋求整體效益最優的“城市更新計劃城市更新計劃”開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開

36、發經營策劃4.1 4.1 總體策略總體策略總體策略總體策略開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.1 4.1 總體策略總體策略總體策略總體策略n對舊城改造的思考從城市發展戰略的角度來看，舊城改造不僅僅是城市局部地區物質、經濟和社會形態的改變，更是一個關乎城市未來可持續發展的重要手段和關鍵舉措n從不同角度及層面看待舊城改造項目有利于找到正確的方向舊城改造不同于單純的房地產項目，它同時兼具了城市更新和區域發展的特性 。從多角度和多層面看待有利于我們找到正確的改造方向：技術角度（微觀層面）技術角度（微觀層面）市場角度（中觀層面）市場角度（中觀層面）城市發展角度（宏觀層面）城市發展角度（宏

37、觀層面）開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.1 4.1 總體策略總體策略總體策略總體策略n因此從不同角度及層面看待舊城改造項目有利于找到正確的方向技術角度技術角度（微觀層面）（微觀層面）市場角度市場角度（中觀層面）（中觀層面）城市發展角度城市發展角度（宏觀層面）（宏觀層面）建筑質量配套承載力水電容量交通建筑風格負面影響（消防、治安）資源占用開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.1 4.1 總體策略總體策略總體策略總體策略技術角度技術角度（微觀層面）（微觀層面）市場角度市場角度（中觀層面）（中觀層面）城市發展角度城市發展角度（宏觀層面）（宏觀層面）拆遷補償代價房地產

38、市場環境政策談判的難易程度開發模式啟動策略資金運作問題開發商意愿各方主體利益平衡等開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.1 4.1 總體策略總體策略總體策略總體策略技術角度技術角度（微觀層面）（微觀層面）市場角度市場角度（中觀層面）（中觀層面）城市發展角度城市發展角度（宏觀層面）（宏觀層面）產業環境空間布局原住民的利益風險（政治、社會、管理）緊迫性城市意象可持續發展外部環境未來機遇65城市現所處階段對未來發展指標判定GDP人口產業城市化房地產國內外相同階段的城市指標通過對比國內外城市相同階段各項指標對城市未來發展預見改造對城市未來發展影響預見人口要素文化要素資本要素產業土地要素市

39、場城市環境法制與政策開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.1 4.1 總體策略總體策略總體策略總體策略n我們策劃的基礎66我們的立意我們的立意對城市未來發展預見對城市未來發展預見城市優化城市競爭力城市管理站在站在“城市城市”和和區域的視角而非區域的視角而非“項目項目”對城市舊城改造剖析對城市舊城改造剖析剖析舊城舊城改造對城市未來的影響對未來準確的預見是領導決策的基礎舊城改造發展綱領與策略舊城改造發展綱領與策略實施應具備的條件實現條件的策略開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.1 4.1 總體策略總體策略總體策略總體策略n我們“改造”的基礎67思路一：舊城改造是城市發

40、展到一定階段的必然，是一項城市更新的計劃。思路二：舊城改造不是局限于物質形態的改造，而是著眼于城市和區域整體發展的綜合系統工程。思路三：舊城改造必須具備相應條件后才能取得綜合效益最佳,區域處于衰退期是改造的最佳時機。思路四：舊城改造的政府有意識的干預行為，通過更新使衰退的區域機能重生、活力再現。思路五：舊城改造的關鍵是經濟的更新，是城市價值的增值，所有政策和規劃必須以此為中心。思路六：區域更新中的規劃是動態的 ，并通過綜合系統的規劃達到土地增值的目的。思路七：開發風險的考慮，及早制定針對性的風險控制措施至關重要。思路八：在改造中應有明確的目標和清晰的工作步驟。開發經營策劃開發經營策劃開發經營策

41、劃開發經營策劃4.1 4.1 總體策略總體策略總體策略總體策略n總體思路開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.2 4.2 開發條件分析開發條件分析開發條件分析開發條件分析n3公里內社區配套完善，足以為項目提供服務。n交通配套：客運東站、4路、11路、16路、28路、29路等公交線路n教育配套：海口市實驗中學、海口市第四中學、瓊山第二中學n醫療配套：海南省人民醫院、海口婦女兒童醫院、瓊山人民醫院、海口中山醫院n行政配套：美蘭區委、政府，市政管理局、市農業局、市檢查院n商業配套：南亞廣場、明珠廣場n大型行政機構：海南省省委、省政府n文化配套：海口市博物館n體育配套：海南省體育運動中心

42、n金融配套：工行、建行、交行、中行、農行n休閑娛樂：紅城湖公園、美舍河帶狀公園、海口公園n市政設施：給水、污水、雨水、電力、電信設施配套齊全n4.2.1 周邊設施配套條件開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.2 4.2 開發條件分析開發條件分析開發條件分析開發條件分析n4.2.2 區域內設施配套條件n教育設施：現有海口龍崎小學。n醫療衛生：無醫療設施。n文化體育：無文化活動室和健身廣場，有臺球室和網吧。n商業服務：主要有沿街商業鋪面，主要集中于片區的東側沿布置。n市政公用：區內有一處加油站和加氣站和一處汽車維修站。給水、污水、雨水、電力、電信設施配套齊全n金融郵電、社區服務、行政

43、管理及其他服務在片區內無金融郵電服務設施。70開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.2 4.2 開發條件分析開發條件分析開發條件分析開發條件分析n4.2.3 對外交通條件n外圍道路：東臨海府路、南靠國興大道，交通便捷。國興大道海府路美蘭國際機場17公里龍崎村高鐵車站4公里n交通設施：東線高鐵車站，海口東站、美蘭國際機場海府立交橋海口東站71開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.2 4.2 開發條件分析開發條件分析開發條件分析開發條件分析n4.2.4 開發條件評價良好的區位便捷的交通完善的配套設施+地理位置優越，適合發展高端商務住宅產品72開發經營策劃開發經營策劃開發

44、經營策劃開發經營策劃4.3 4.3 開發市場分析開發市場分析開發市場分析開發市場分析n4.2.1 海南宏觀經濟分析堅持“一省兩地”發展方針，經濟保持平穩較快增長。海南省近年經濟年均增速連續保持在10以上，有利于投資環境的改善和增強內需。09 年海南經濟經歷了前低后高，加快上升的發展趨勢，從08 年金融危機的低迷中走出，GDP 比去年增長11.7%，人均國內生產總值穩步增長。73開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.3 4.3 開發市場分析開發市場分析開發市場分析開發市場分析n從市縣經濟發展狀況來看，海口、三亞仍然是海南省經濟發展的重要支撐74開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開

45、發經營策劃4.3 4.3 開發市場分析開發市場分析開發市場分析開發市場分析n09年海南省城鎮居民人均可支配收入達到13751 元，增幅為9.6%。“十一五”期間，海南省人均地區生產總值將向2000 美元躍升。發展經驗表明，人均地區生產總值10003000 美元的階段，是居民消費結構升級、產業結構調整和工業化、城鎮化進程加快的時期。75開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.3 4.3 開發市場分析開發市場分析開發市場分析開發市場分析n4.3.2 海南省房地產發展分析在“國際旅游島”的思路帶動下，海南房地產市場迎來了新的發展契機，房地產開發和銷售勢頭逐漸好轉，房地產業成為海南省經濟發

46、展的助推器。n 房地產投資：2009年房地產投資287.9億，增長強勁，所占比重明顯。2009 年海南房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重達到28.72%，占GDP 的17.48%。房地產投資額達到287.90 億元，房地產投資總額不斷增長，09 年增長率在40%以上。在全球經濟環境陷入低谷的情況下，海南房地產投資額仍保持高速增長，說明各方投資者對于海南房地產業充滿信心。76開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.3 4.3 開發市場分析開發市場分析開發市場分析開發市場分析n房地產供求：外來需求旺盛，市場始終保持供不應求態勢海南全省雖然施工面積逐年增長，速度較快，但房屋竣工面積

47、比較穩定，增長速度比較緩慢，這一方面主要反映了房地產業的滯后效應，同時也反映了海南房地產市場存在的問題，即房地產開發籌資緩慢、金融緊縮、很多開發商出于占地目的而使大量土地閑置。供求方面，由于海南外向型市場特征，主要依靠島外市場，在目標客戶群范圍大幅擴展的情況下，需求近年逐級遞增，而供應增速明顯慢于需求，因此也造成了供不應求的態勢。77開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.3 4.3 開發市場分析開發市場分析開發市場分析開發市場分析n4.3.3 海口市房地產市場分析土地市場隨著海南旅游地產市場的逐漸升溫，從2008 年開始，土地購置面積開始大幅攀升，09年，海口市土地購置面積已經達

48、到312.16 萬平方米，說明市場投資熱度仍然強勢。09 年土地市場非常活躍，以西海岸片區為主。78開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.3 4.3 開發市場分析開發市場分析開發市場分析開發市場分析n4.3.3 海口市房地產市場分析歷年土地成交金額隨著08、09 年土地購置的升溫，海口市土地成交金額也隨之快速增長，通過數據可以看出，09 年土地成交金額較08 年同比增長79.32%，說明海口市土地市場回暖，土地價格在09年得到快速增長。79開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.3 4.3 開發市場分析開發市場分析開發市場分析開發市場分析n4.3.3 海口市房地產市場

49、分析房地產投資從2003 年開始，海口市房地產市場投資一直保持持續增長的勢頭，09年，全年投資額已達到78億元，增長勢頭強烈。80開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.3 4.3 開發市場分析開發市場分析開發市場分析開發市場分析n4.3.3 海口市房地產市場分析房地產投資房地產投資與固定資產投資同步增長，說明海口市房地產市場趨于健康、穩定的發展態勢，房地產市場的快速發展，使土地的需求大幅增長。81開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.3 4.3 開發市場分析開發市場分析開發市場分析開發市場分析n4.3.3 海口市房地產市場分析歷年施工面積海口市2003 年至2009

50、 年房地產施工面積情況比較穩定,保持穩定增長，但增幅呈現逐年放緩的趨勢，這主要和國內整體房地產市場環境變化及海口市土地供應情況有關。82開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.3 4.3 開發市場分析開發市場分析開發市場分析開發市場分析n4.3.3 海口市房地產市場分析新開工面積2009 年海口市商品房新開工面積為206萬平方米，同比增長5.1%。縱觀近幾年海口市房地產新開工面積走勢，可以看出2007、2008 年商品房新開工面積明顯加大，根據房地產開發周期規律，一般從開工到竣工銷售的時間在1.5-2.5 年之間，以及國際旅游島的概念下，因此我們預測海口在2010-2011 年兩年

51、間商品房供應將有所增加。83開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.3 4.3 開發市場分析開發市場分析開發市場分析開發市場分析n4.3.3 海口市房地產市場分析竣工面積2009 年海口市商品房竣工面積80.3 萬平方米，比去年下降31.8%，這與2008 年開工面積大幅下降有關。84開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.3 4.3 開發市場分析開發市場分析開發市場分析開發市場分析n4.3.3 海口市房地產市場分析市場總體評判n海口房地產市場依托海南強勢的旅游資源，結合自身優勢城市配套，已逐步進入高速發展周期。n國際旅游島大背景下的海口房地產市場趨于成熟，地價、房價快

52、速上漲；n海口進入郊區大盤時代，大樓盤大有追趕島外發達地區之勢；n典型的外向型市場，其核心價值是較高性、先天性、單一性的強勢海景資源；n度假觀念、投資觀念在大力入侵，外銷市場向內陸、港、臺、東南亞延伸，二元制n市場正在滲透和反滲透。n以外銷為主的、擁有強勢資源的、高品質的樓盤處于領漲的地位，充當了市場上升的發動機；同時，島內客戶需求被激發是二元制的客戶結構體系下的一種必然。n海口市場在歷經1、2月瘋狂之后已逐漸回歸理性。85開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.3 4.3 開發市場分析開發市場分析開發市場分析開發市場分析n4.3.3 海口市房地產市場分析住宅供求分析06-08 年

53、，海口的住宅市場呈現明顯的供過于求狀態，但是，供求比一直向平穩態勢發展，在2009 年海口住宅市場供求比處于大于1，說明市場需求十分旺盛，市場存量逐步被消化，市場出現供不應求的形勢，未來市場的競爭層面將加大，進入到2010 年后，政策性的利好催動了海口樓市的火熱，市場需求旺盛，購房者眾多，再加上海南土地新政政策，使得市場上供應相對不足，供求比差距快速拉大。86開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.3 4.3 開發市場分析開發市場分析開發市場分析開發市場分析n4.3.3 海口市房地產市場分析住宅成交分析08 年的海口樓市受到金融危機和國內外樓市影響，使年度成交量一度下跌。從09 年

54、3月份，成交量出現大幅上漲之后，之后的每月都維持在20 萬平方米以上，樓市回暖增溫態勢加強。09 年海口商品住宅成交面積為231.28 萬平方米，相比08 年增長60.61 萬平方米，增長幅度35.51%。87開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.3 4.3 開發市場分析開發市場分析開發市場分析開發市場分析n4.3.3 海口市房地產市場分析住宅價格分析高端市場領漲明顯，住宅銷售價格層級拉開。高端市場領漲明顯，住宅銷售價格層級拉開。海口住宅銷售價格保持了年均18%以上的增長率，2009 年1-12 月海口住宅平均銷售價格達到5088 元/平方米，較2008 年上漲了21.64%，已

55、經突破5000 元大關。88開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.3 4.3 開發市場分析開發市場分析開發市場分析開發市場分析n4.3.3 海口市房地產市場分析住宅價格分析受海南國際旅游島效應，2010 年1 月海口市商品住宅均價已經高達6627 元/平方米，較上月擴大9.59 個百分點，2 月商品住宅均價7910 元/平方米，環比上月上漲達19.35%，成交均價直線突破。從均價走勢圖來看，09 年以來的均價都是持續上漲的，穩中有升，在穩定成交量的基礎上上揚，體現出海口樓市整體市場發展良好的特征，進入10 年后，國際旅游島效應拉動了海口房價的上揚，成交均價明顯拉高。在海口房價上升

56、的過程中，以外銷為主的、擁有強勢資源的、高品質的樓盤處于領漲的地位，充當了市場上升的發動機。豪宅價格的走高引發了價格層級的擴大，為其它項目帶來了生存空間。2009 年以后，海口的房價整體運行在一個明顯的上升通道中，而從09 年12月份開始價格呈現翹尾，進入10 年后，則每月一個臺階，房價在整體上得到提升。89開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.3 4.3 開發市場分析開發市場分析開發市場分析開發市場分析n4.3.3 海口市房地產市場分析客戶需求分析n度度假假、投投資資、養養老老等等多多重重置置業業目目的的 2005-2008 年海口商品住宅成交量島外客戶均占半數以上，08 年達

57、到72.47%，始終占據主導地位，呈現典型外向型特征。09 年由于島內剛性需求的釋放，本地客戶有所增長，但是隨著島外市場的不斷擴大，海口外向型銷售特點將延續，海口本地人已經無法承擔高額房價，某種意義上來講受到了排擠。政府會出臺相關政策調控，保持市場健康發展。 n島外客戶來源于全國各地，以地區氣候環境差異較大的北京、東北、上海、山西以及江浙一帶的客群為主，主體構成比較復雜，以度假、養老、養生為主。n島外客戶需求差異明顯，片區購買主體差異大。90開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.3 4.3 開發市場分析開發市場分析開發市場分析開發市場分析客戶需求分析91開發經營策劃開發經營策劃開

58、發經營策劃開發經營策劃4.3 4.3 開發市場分析開發市場分析開發市場分析開發市場分析n4.3.3 海口市房地產市場分析未來市場評判未來市場發展態勢分析受到國際旅游島效應影響，海南環島鐵路即將通車等利好消息的刺激，以及當前市場供不應求的特征，未來海口房地產市場仍將具有較大的發展空間。未來市場供應量近四年海口市場供應量趨于穩定，每年平均在220萬平方米左右。受海南國際旅游島效應影響，大批開發商進駐海南市場，島外投資客也看好海南未來發展形勢，以及近兩年土地購置面積及新開工面積的大幅增加，可以預見，未來兩年內，海口房地產市場供應量將同比大幅攀升。未來市場產品價格分析從06 年開始，海口市房地產價格都

59、保持在18%以上的漲率，這主要是海口外向型市場特征，吸引廣大投資客戶群，在未來市場實體經濟發展尚未明朗化，而海口市場供不應求的局面推動下，預計，全市產品價格將進一步上漲，保守估計，上漲幅度將在10%以上。92開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.4 4.4 開發模式分析開發模式分析開發模式分析開發模式分析n4.4.1 “城中村”特點n城中村的特征城中村的特征(1)從地域空間上看，“城中村”應該在城市總體發展規劃所劃定的城市范圍之內；(2)從土地權屬來看，“城中村”的土地為集體所有而非國家所有，這是“城中村”的核心特征之一。也是“城中村”存在的根本條件；(3)從管理體制上看，“城中

60、村”的管理主體仍然是村民委員會，在行政隸屬上仍然以鄉鎮體制為主，少部分是街道辦事處；(4)從戶籍上看，“城中村”的村民仍然是農業戶口，因此在理論上他們仍然可以承包土地，雖然可耕種的土地數量實際上往往很少甚至已經沒有。(5)從經濟關系上看，“城中村”周圍已基本上形成完善的商業環境，村民的現代商業意識也已基本形成，更重要的是，村民的生活來源也基本上依靠二、三產業或全部是房租。n 城中村形成的原因城中村形成的原因 “城中村”保留了以家庭為單位、以宅基地為基礎的居住用地，失去了耕地的村民利用耕地補償金建造的高密度的、用于出租的“牽手樓”，適應了大量流動人口進城后對低租金住房的需求，同時亦增加了村民的經

61、濟收入。政府“繞開村落”的空間拓展思路，使這里被城市建成區所包圍，呈“鑲嵌狀”散布在城市新建職能分區內(甚至在城市CBD周邊地區)的“城中村”恰恰提供了低收入住房，并使流動人口的居住地和工作地相重合。93開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.4 4.4 開發模式分析開發模式分析開發模式分析開發模式分析n4.4.2 “龍崎村”特點龍崎村區位于海口市中心商務區的社區，同時也處于省級行政中心區，四周有完善的市政道路和商業服務設施，屬于成熟型特征的城中村。l建筑概況：由于沒有經過統一規劃，建筑布局混亂，新舊建筑混雜，市政基礎設施嚴重，建筑類型以二到四層的私宅為主 ，建筑景觀有海南自然村落

62、的特色，村內搶建風盛行，各式建材堆了滿地。l社會概括：由于房屋廉租，外來人口復雜混亂，給城市社會治安和人口計劃生育帶來了難題，由于“城中村”的房屋為私人擁有，在利益驅動下，居中將閑置的房屋租給來外來人人口居住，這些外來人口良莠不齊，是社會治安的隱患源。外來人口的大量入住，給計劃生育工作帶來了很大的難題，由于對這些流動人口難以管理，造成了這些流動人口的生育處于放任狀態，增加了社會的壓力。同時“城中村”的存在，體制上城鄉二元結構并存，在管理上出現的“盲點”，造成交通、環境、治安、消防等一系列隱患問題，直接影響到當地居民的生活質量和生命財產安全，也影響到新市中心入海府路延線景觀及海口市的整體形象。4

63、.4.3 國內成功“城中村”改造模式深圳模式綜合整治全面改造 全面改造類則進一步分為整體拆建和局部拆建，以給改造工作提供更明晰的分類指引。為保證村民利益，市政府、行政區政府都給予了多種優惠，l一是建成后除公共配套設施外，其他部分建筑可進入市場運營；l二是對行政村改造采取特事特辦原則，提高改造效率；l三是制定靈活的拆補方案，對村民的合理利益予以保障。另外，行政區政府還撥出資金近億元，用于行政村改造的前期工作、市政基礎設施、公共配套設施建設和項目資金缺口補償等項支出。改造過渡期間的安置費用采取租金補償方式，按棟計算，每平方米面積的租金補償為20元/月，按季支付，直到交付新房為止。建設周期暫定兩年，

64、租金補助為20元/平方米，不低于目前行政村出租價格水平。對于頂風搶建的私房，政府不予補償。而對于認定的私房，搬遷、回遷補助費政府一次性給予補償。開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.4 4.4 開發模式分析開發模式分析開發模式分析開發模式分析武漢模式市場運作有情操作 武漢“城中村”改造最大特點在于土地出讓實行徹底的市場化道路，全部土地以項目捆綁、掛牌底價方式出讓。土地出讓實行徹底的市場化道路，全部土地以項目捆綁、掛牌底價方式出讓。 按照“城中村”綜合改造政策規定，開發用地與還建用地捆綁成項目后，采取公開供地，其掛牌底價為安置房建掛牌底價為安置房建設成本和本宗地價之和的設成本和本宗

65、地價之和的1.151.15倍倍。其中多出的15，一方面一方面是讓有開發資質的村集體經濟組織，在爭取自行改造的競爭中處于有利地位，有效保護村集體經濟的利益和落實改造資金；另一方面另一方面是給前期進入的開發商以適當補償。即使先期進入的開發商在土地掛牌后最終沒能拍到這個地塊，也可以獲得15的補償，同時村集體仍可獲得還建安置房的建設資金以及村集體土地的補償金。 在基礎設施配套資金方面，土地出讓金、增值收益的在基礎設施配套資金方面，土地出讓金、增值收益的60%60%劃轉給劃轉給“城中村城中村”所在的區財政專戶儲存，專用于所在的區財政專戶儲存，專用于“城城中村中村”綜合改造中的基礎設施建設，例如道路、排水

66、、綠化、供水、燃氣、供電、電信、郵政等；綜合改造中的基礎設施建設，例如道路、排水、綠化、供水、燃氣、供電、電信、郵政等；40%40%由市政府統籌由市政府統籌用于用于“城中村城中村”市政基礎設施配套建設，真正實現市政基礎設施配套建設，真正實現“專款專用專款專用”。 4.4.3 國內成功“城中村”改造模式 開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.4 4.4 開發模式分析開發模式分析開發模式分析開發模式分析珠海模式市場運作政府給政策 珠海市對房地產開發商最主要的優惠政策是“拆一免二至三”，即： 根據舊村的區位、拆遷量，每拆1 平方米的房屋，可免交2-3 平方米建筑面積的地價，并免減相應的

67、報建等費用，確保開發商獲得確保開發商獲得25%25%以上的合理利潤以上的合理利潤。 開發商的開發總量中，1/3 1/3 用于舊村民回遷，另外用于舊村民回遷，另外2/3 2/3 作商品房經營作商品房經營。 為引入有實力的開發商，珠海市采用公開招標的辦法，不分開發商來自哪里，一律對其資金實力、改建規劃方案、拆遷安置方案及商業信譽等方面進行量化評估。為提升新村檔次，珠海市在招標階段就引入“規劃最優規劃最優”概念概念，規劃設計要以優取勝，帶動了全市房地產開發檔次的提升 。4.4.3 國內成功“城中村”改造模式開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.4 4.4 開發模式分析開發模式分析開發模

68、式分析開發模式分析由區政府對被拆遷人進行拆遷補償安置后,通過招拍掛的方式出讓土地使用權。4.4.4 海口城中村改造模式 參照海口市人民政府印發的通知海府200878 號文件精神，舊城區（城中村）改造鼓勵社會資本參與,在保證有效推進舊城區（城中村）改造工作的前提下,以人為本、讓利于民, 因地制宜、和諧共建，達到雙贏。舊城區（城中村）改造片區用地的取得可按以下三種形式:房屋和土地確權后,拆遷人通過與產權人簽訂房屋和土地收購協議的方式,依法辦理土地轉讓手續。集體建設用地,可在村改居的過程中依法進行土地所有權的變更與使用權的確認。經確權的國有土地使用權，可依法進行轉讓（包括合作、聯營等）。開發經營策劃

69、開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.4 4.4 開發模式分析開發模式分析開發模式分析開發模式分析海口模式區政府區政府作拆遷人開發企業作拆遷人4.4.5 五部門關于推進城市和國有工礦棚戶區改造指導意見（建保2009295號）基本原則：基本原則：1 1以人為本，依法拆遷。以人為本，依法拆遷。城市和國有工礦棚戶區改造項目的確定和安置補償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，采取多種方式征詢群眾意見，在得到絕大多數群眾支持的基礎上組織實施，做到公開、公平、公正。嚴格執行城市房屋拆遷等有關法律法規的規定，維護群眾的合法權益，切實讓群眾得到實惠。2 2科學規劃，分步實施。科學規劃，分步實施。要根據當地經濟社

70、會發展水平和政府財政能力，結合城市規劃、土地利用規劃和保障性住房建設規劃，合理確定城市和國有工礦棚戶區改造的目標任務，區分輕重緩急，優先安排連片規模較大、住房條件困難、安全隱患嚴重、群眾要求迫切的項目，有計劃有步驟地組織實施。3 3政府主導，市場運作。政府主導，市場運作。城市和國有工礦棚戶區改造政策性、公益性強，必須發揮政府的組織引導作用，在政策和資金等方面給予必要支持，注重發揮市場機制的作用，充分調動企業和棚戶區居民的積極性，動員社會力量廣泛參與4 4因地制宜，區別對待。因地制宜，區別對待。堅持整治、保護與改造相結合，嚴格界定改造范圍。對可整治的舊住宅區和規劃保留的建筑，主要進行房屋維修、配

71、套設施和無障礙設施完善、環境整治和建筑節能改造。要重視維護城市傳統風貌特色，切實保護歷史文化街區和歷史建筑，嚴禁大拆大建。5 5統籌兼顧，配套建設。統籌兼顧，配套建設。堅持全面規劃、合理布局、節約用地、綜合開發，組織好新建安置小區的供水、供電、供氣、供熱、通訊、污水與垃圾處理等市政設施和商業、教育、醫療衛生、無障礙設施等配套公共服務設施的建設，促進以改善民生為重點的社會建設。政策措施：政策措施： 多渠道籌措資金。采取財政補助、銀行貸款、企業支持、群眾自籌、市場開發等辦法多渠道籌集資金。多渠道籌措資金。采取財政補助、銀行貸款、企業支持、群眾自籌、市場開發等辦法多渠道籌集資金。 開發經營策劃開發經

72、營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.4 4.4 開發模式分析開發模式分析開發模式分析開發模式分析4.4.6 開發模式選擇開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.4 4.4 開發模式分析開發模式分析開發模式分析開發模式分析龍崎村開發模式先進模式借鑒相關政策意見“龍崎村”的特點政府主導市場運作政府制定拆遷政策，主導拆遷安置。吸引開發商投資舊城（城中村）改造，具體實施拆遷、補償和安置工作，通過協議收購，獲取國有土地使用權，進行開發建設。4.5.1 常用改造模式比較開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.5 4.5 改造模式分析改造模式分析改造模式分析改造模式分析營造模式功能定位

73、設施承載力環境承載力社會影響操作實施整體拆遷改造成為一般城市居住區對交通壓力較大，需要對改造后的基礎設施進行評價可實現內部景觀環境的徹底改善，對周邊城區影響較大將造成現狀居住人口較大規模外遷涉及大量拆遷補償安置，各種風險較高。局部拆建維持中低檔次生活區功能交通壓力相對較小，需要對改造的影響進行評價可實現局部的較大改善影響取決于拆建方案中土地資源的分配拆遷量小，風險小，實施相對容易綜合整治承擔廉租房居住功能一定程度改善基礎設施狀況可實現整體的相對改善可提高居民的居住質量需要投入大量資金4.5.2 改造模式選擇開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.5 4.5 改造模式分析改造模式分析

74、改造模式分析改造模式分析龍崎村改造模式功能定位設施承載力環境承載力整體拆遷模式社會影響力操作實施性4.6.1 安置補償政策開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.6 4.6 安置補償分析安置補償分析安置補償分析安置補償分析n中華人民共和國土地管理法n中華人民共和國城鄉規劃法n城市房屋拆遷管理條例n海口市城鎮土地基準地價標準n海口市人民政府關于加快國民經濟和社會發展第十一個五年規劃期間舊城區和城中村改造的決定n海口市安置房建設使用管理暫行規定n關于推進舊城區（城中村）改造工作的指導意見n海口市政府投資項目管理暫行規定n海口市上賢（沙亮）片區舊城區（城中村）改造項目拆遷補償安置方案4.

75、6.2 安置模式選擇開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃4.6 4.6 安置補償分析安置補償分析安置補償分析安置補償分析龍崎村補償安置模式政府工作的要求現實條件的要求現實目標的要求安置方式：就地安置補償方式：貨幣補償與（實物補償）產權置換相結合。PART 5PART 5：規劃方案設計：規劃方案設計5.1.1 設計理念規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計5.1 5.1 總體構思總體構思總體構思總體構思理念一以現代時尚兼商務特色為主題理念二豪華、舒適、全方位的服務設施理念三立體景觀及交通動線理念四舒展、高貴、富于浪漫格調的建筑及空間形態5.1.2 項目特色規劃方案設計規劃方

76、案設計規劃方案設計規劃方案設計5.1 5.1 總體構思總體構思總體構思總體構思采用立體園林、植被、水景的造景手法，營造移步換景高品位的私家居住環境。立體平均式園林景觀；處處有景觀，無處不綠化5.1.3 高級住宅規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計5.1 5.1 總體構思總體構思總體構思總體構思樓宇的立面造型設計蘊含現代國家流行的風格元素，線條流暢、簡約大氣，突出強烈的雕塑感，凝聚剛毅、大氣的風格。流暢的動線，動態及靜態的意向感受，多層次栽植的綠意，讓視覺范圍的垂直及水平上都無限延伸。5.1.4 教育地產規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計5.1 5.1 總體構思總體構思

77、總體構思總體構思教育地產是一種價值，是一種教育與地產互相成就、互相輝映的聯動價值，是一條連接社會、學校、房地產企業、家庭多方的市場價值鏈。5.1.5 服務及商業規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計5.1 5.1 總體構思總體構思總體構思總體構思近年來，社區散鋪已難以滿足市民需求，人們期望能在社區內享受到娛樂、消費、商務等便利，復合型商業地產走進了開發商和社區居民的視野，并日益成為社區配套商業的主流。業內人士認為，規劃的專業性和業態的多元性是復合型社區配套商業的主要特點，也是其在市場上具有競爭力的條件。5.1.6 會所規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計5.1 5.1 總

78、體構思總體構思總體構思總體構思高尚社區會所，由商務會議區、休閑區、社交餐飲區、康體健身區、SPA健康區五大主題區組成，更輔以專業化管理及星級貼心服務，是高尚人士身心休養之所和思想會晤、感情交流之處。5.1.7 功能規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計5.1 5.1 總體構思總體構思總體構思總體構思復合業態功能、滿足人們日常生活需要。建筑包括：商務、居住、商業等多種城市功能在內的全新復合型街區。貼近自然，多采用開放的構造，大面積留給綠色自然。規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計 5.2 5.2 功能分區功能分區功能分區功能分區n村民安置區：村民安置區：將安置區設于規劃區的

79、北側，沿小區路設置商業鋪面。結合小區組團綠地設置活動場地，滿足村民的生活需求。n高檔居住區：高檔居住區：位于片區中部，居住尺度適宜，用水系串聯整個片區的公共活動空間，沿小區路設置商業鋪面。打造具有熱帶濱海特色的高品質商務居住區。n教育服務區：教育服務區：將海口龍崎小學搬遷至此，建設社區綜合服務中心。n商務辦公區：商務辦公區：在國興大道與海府路交叉口處布置一處集購物、金融辦公、餐飲娛樂于一體的商業綜合用地，通過建筑景觀的設計，形成國興大道上的新標志性景觀節點。高檔居住區高檔居住區高檔居住區高檔居住區高檔居住區高檔居住區高檔居住區高檔居住區拆遷安置區拆遷安置區拆遷安置區拆遷安置區商務辦公區商務辦公

80、區商務辦公區商務辦公區高檔居住區高檔居住區高檔居住區高檔居住區教育服務區教育服務區教育服務區教育服務區規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計 5.3 5.3 總平面布局總平面布局總平面布局總平面布局名稱主要指標總用地面積（h m2）24.52凈用地面積（h m2）20.19 總建筑面積(萬m2）78.07 住宅建筑面積(萬m2）57.11 沿街商業建筑面積(萬m2）8.96 高層公建面積(萬m2）12.00 學校建筑面積(萬m2）0.87社區服務面積(萬m2）0.16凈建筑密度（%）0.20 凈容積率3.87 綠地率（%）0.36 居住戶數（戶）5364 人口（人）17164 主要技

81、術指標規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計 5.4 5.4 分地塊控制分地塊控制分地塊控制分地塊控制主要指標數值用地面積（h m2）8.92總建筑面積(萬m2）43.07住宅建筑面積(萬m2）26.57沿街商業建筑面積(萬m2）4.5高層公建面積(萬m2）12建筑密度（%）18.5容積率4.83綠地率（%）35.3居住戶數（戶）2416人口7731主要技術指標A地塊公共服務設施配套：需要配文化活動室， 老年活動場地，公共廁所，垃圾收集站、配套停車位：住宅1車位/戶，公建0.5/100m2 。33F33F33F33F33F33F33F30F30F30F30F30F30F30F30F3

82、0F30F30F30F50F11F4F4F2F2F規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計 5.4 5.4 分地塊控制分地塊控制分地塊控制分地塊控制主要技術指標主要指標數值用地面積（h m2）5.33總建筑面積(萬m2）19.25住宅建筑面積(萬m2）17.25沿街商業建筑面積(萬m2）2.0建筑密度（%）19.8容積率3.66綠地率（%）41.75居住戶數（戶）1568人口5017B地塊公共服務設施配套：需要配文化活動室， 老年活動場地，幼兒園、公共廁所，垃圾收集站、配套停車位：住宅1車位/戶，公建0.5/100m2 。30F30F30F30F30F33F30F30F30F30F33

83、F30F30F30F2F2F2F2F規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計 5.4 5.4 分地塊控制分地塊控制分地塊控制分地塊控制主要技術指標C地塊技術指標數值用地面積（h m2）2.4總建筑面積(萬m2）9.36住宅建筑面積(萬m2）7.56沿街商業建筑面積(萬m2）1.8建筑密度（%）26.15容積率3.9綠地率（%）33.45居住戶數（戶）840人口2688公共服務設施配套：需要配文化活動室， 老年活動場地、公共廁所，垃圾收集站、配套停車位：住宅0.5車位/戶，公建0.5/100m2 。30F30F30F30F30F3F規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計 5.4

84、 5.4 分地塊控制分地塊控制分地塊控制分地塊控制主要技術指標D地塊主要指標數值用地面積（h m2）1.8總建筑面積(萬m2）5.36住宅建筑面積(萬m2）4.86沿街商業建筑面積(萬m2）0.5建筑密度（%）27.45容積率2.97綠地率（%）32.6居住戶數（戶）540人口1728公共服務設施配套：需要配文化活動室， 老年活動場地、公共廁所，垃圾收集站、配套停車位：住宅1.0車位/戶，公建0.5/100m2 。18F18F18F18F18F2F規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計 5.4 5.4 分地塊控制分地塊控制分地塊控制分地塊控制主要技術指標E地塊主要指標數值用地面積（h

85、 m2）1.74總建筑面積(萬m2）1.03學校建筑面積(萬m2）0.87社區服務面積(萬m2）0.16建筑密度（%）17.49容積率0.59綠地率（%）25.4班級規模30學生1500社區服務中心：配社區居委會、派出所、社區文化活動中心，社區老年活動場地、公共廁所，垃圾收集站、配套停車位：戶，公建0.5/100m2 。4F12F規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計 5.5 5.5 總體模型效果總體模型效果總體模型效果總體模型效果總模型東側天際線南側天際線西側天際線規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計規劃方案設計 5.6 5.6 戶型選型戶型選型戶型選型戶型選型選型一：一梯6戶，平

86、均每戶約90平米。選型二：一梯4戶，平均每戶約110平米。PART 6PART 6：投資收益分析：投資收益分析6.1.1 估算的范圍開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.1 6.1 投資估算的范圍和依據投資估算的范圍和依據投資估算的范圍和依據投資估算的范圍和依據 本工程為海口市大英山新城區龍岐村舊城改造建設項目。主要建設內容為商業建筑、住宅建筑、區內場地、綠化、道路及其他配套設施等。估算范圍包括土建、安裝等費用。以及其他工程費用和預備費用。6.1.2 估算的依據（1）國家發改委與建設部聯合頒發的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）。參考投資項目可行性研究指南。（2）建筑工程造價，

87、根據其結構形式和建筑材料，結合同類工程項目建設投資額，參照國家標準及海南省有關定額作有關統計處理和預測后計取。（3）設備及安裝工程造價，主要設備按報價資料和同類工程項目設備采購、安裝價格，參考同等級設計和現行市場價格。（4）其他工程費用，根據國家有關部門對其他費用取費率的規定，并結合本項目的具體情況計算確定。建設單位管理費按工程費用的1.4%計取、工程監理費按工程費用的1.2%計取、前期及設計費按國家發改委最近文件規定收費范圍的中低標準計取。（5）基本預備費，按工程和其他兩項費用之和的8%計取。（6）漲價預備金，根據本項目情況按工程費用的0%計取。（7）建設方向調節稅，依海南特區實際情況按規定

88、采用零稅率。6.2.1 改造范圍和面積開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.2 6.2 項目概況項目概況項目概況項目概況舊改區域占地面積：共計24.52h(其中含市政綠化和道路面積4.33h)。整個改造區域由三片構成，用地面積分別為：龍岐村拆遷用地面積為14.09h，海航用地面積為9.83h，氣象局用地面積為1.50h。6.2.2 一級開發的建設內容1、拆遷工程，共拆除建筑面積15.39萬，其中龍岐村舊村15.3877萬，氣象局用地范圍內0.8萬。2、安置房建設工程，總建筑面積達153900；其中安置房建筑面積141900；安置商業為12000。3、龍岐村市政基礎設施配套工程。包

89、括龍岐村改造區內2條市政道路的道路、照明、給水、排水、綠化等工程建設。6.2.3 二級開發的建設內容1、包括一級開發的建設內容2、總建筑面積增加到78.07萬3、建設區內市政基礎設施配套工程。6.3.1一級開發固定資產投資開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.3 6.3 一級開發投資估算一級開發投資估算一級開發投資估算一級開發投資估算固定資產投資總額為171053.94萬元。其中工程費用44991.27萬元；其他費用113392.01萬元；預備費用12670.66萬元。詳見表12-1“固定資產投資估算表”。固定資產投資估算表固定資產投資估算表 單位：萬元 6.3.1一級開發固定資

90、產投資開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.3 6.3 一級開發投資估算一級開發投資估算一級開發投資估算一級開發投資估算工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 6.3.2 流動資金投資開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.3 6.3 一級開發投資估算一級開發投資估算一級開發投資估算一級開發投資估算根據詳細估算法，項目流動資金64.26萬元。6.3.3 總投資一級開發總投資額174385.20萬元。其中固定資產投資171053.94萬元，流動資金投資64.26萬元，建設期利息3267.00萬元。6.3.4資金使用計劃與資金籌措（1）資金使用計劃）資金使用計劃固定資產

91、投資（建設期）第一年投入70%，第二年投入30%。流動資金按負荷逐年投入。（2）資金籌措）資金籌措資金籌措為：項目一級開發所需全部資金174385.20萬元。其中村民回購款32445.72萬元，企業實際投入141939.48萬元。在實際投資141939.48萬元中，企業自籌或向社會融資91939.48萬元，其余50000萬元向銀行貸款。6.4.1 二級開發固定資產投資開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.4 6.4 二級開發投資估算二級開發投資估算二級開發投資估算二級開發投資估算固定資產投資總額為391877.16萬元。其中工程費用240377.26萬元；其他費用122471.9

92、6 萬元；預備費用29027.94萬元。詳見表12-3“固定資產投資估算表”。 固定資產投資估算表固定資產投資估算表 單位：萬元 開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.4 6.4 二級開發投資估算二級開發投資估算二級開發投資估算二級開發投資估算 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 表一表一 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.4 6.4 二級開發投資估算二級開發投資估算二級開發投資估算二級開發投資估算 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 表一（續）表一（續） 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 開發經營策

93、劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.4 6.4 二級開發投資估算二級開發投資估算二級開發投資估算二級開發投資估算 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 表一（續）表一（續） 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.4 6.4 二級開發投資估算二級開發投資估算二級開發投資估算二級開發投資估算 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 6.4.2 流動資金投資 根據詳細估算法，項目流動資金2262.04萬元。6.4.3 總投資 二級開發總投資額397406.21萬元。其中固定資產投資391877.16萬元，流動資金投資2262.04萬

94、元,建設期利息3267.00萬元。6.4.4資金使用計劃與資金籌措（1 1） 資金使用計劃資金使用計劃固定資產投資（建設期）第一年投入70%，第二年投入30%。流動資金按負荷逐年投入。（2 2）資金籌措）資金籌措資金籌措為：項目二級開發所需全部資金397406.21萬元。其中村民回購款32445.7萬元，企業實際投入364960.49萬元。在實際投資364960.49萬元中，企業自籌或向社會融資314960.49萬元，其余50000萬元向銀行貸款。開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.5 6.5 財務評價財務評價財務評價財務評價 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 6.5.

95、1 財務評價原則和方法（l）本項目財務評價依據國家現行的企業會計準則企業財務通則和國家發改委、建設部頒發的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）的有關規定和方法進行的。（2）本項目擬依據國家稅收政策規定，按5.0%征收營業稅。 （3）本項目擬依據國家和海南特區的稅收有關規定，按15%25%征收所得稅。（4）本項目擬依據海南省稅收政策規定，按2.0%預收土地增值稅。 （5）本項目計算期定為5年，2年建設期。（6）本項目第3年開始產出，出租和營業類收入第3年負荷為60%，第4年負荷為80%，第5年及以后負荷為100%。（7）行業基準收益率參考值取11%，凈現值折現率ic=6%。（8）稅后利潤提取10

96、%的盈余公積金。6.5.2 正常營業年收入估算本項目收入來自住宅銷售、商業建筑銷售、酒店營業、會所出租等收入。其中，住宅銷售、商業建筑銷售均按2013年銷售40%，2014年至2015年每年銷售30%計列估算，地下商鋪、停車場、寫字樓等設施出租2013年開始按負荷計算出租收入，酒店營業2013年開始按負荷計算營業收入。估算收入如下：安置區住宅回購平均按0.68萬元/計算出售收入安置區商業建筑回購平均按0.9717萬元/計算出售收入商品住宅出售平均按0.85萬元/計算出售收入商品商業建筑出售平均按1.05萬元/計算出售收入酒店營業平均按0.61萬元/年*計算營業收入會所出租平均按0.38萬元/年

97、*計算出租收入寫字樓出租平均按0.36萬元/年*計算出租收入停車場出租平均按0.18萬元/年*位計算出租收入地下商鋪出租平均按0.18萬元/年*計算出租收入開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.5 6.5 財務評價財務評價財務評價財務評價 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 6.5.3 正常年營業稅金與附加該項目應征營業稅、城市建設維護稅、教育費附加稅；營業稅按5.0計收，城市建設維護稅率、教育費附加分別按7、3計收。詳見銷售收入和銷售稅金及附加估算表 銷售收入和銷售稅金及附加估算表銷售收入和銷售稅金及附加估算表 單位：萬元開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6

98、.5 6.5 財務評價財務評價財務評價財務評價 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 6.5.4總成本及費用估算 （1）正常年營業成本費用按銷售收入的3%計列：正常年的營業成本費用為7139.42萬元。（2）燃料動力費營業所需燃料動力年消耗費用567.21萬元。詳細估算見下表：燃料動力消耗表燃料動力消耗表（3）工資及福利費項目勞動定員共計為354人，全年工資及福利費根據項目特點計算，總額為595.152萬元。詳細估算見下表：工資及福利費估算表工資及福利費估算表 單價:萬元開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.5 6.5 財務評價財務評價財務評價財務評價 工程分項估算表工程分項

99、估算表 單位：萬元 6.5.5利潤總額及分配 （4）其它費用包括土地使用稅、運輸費、工會費、廣告交際費、辦公費、房產稅、保險費、銷售費等，共計411.00萬元。（5）攤銷費無形資產按8年攤銷，遞延資產按8年攤銷。經計算年最大攤銷費為86.33萬元。綜合以上，正常運營年總成本為8799.11萬元，其中固定成本1092.48萬元，可變成本7706.63萬元，經營成本8712.78萬元。各年總成本詳見總成本費用估算表6.5.4總成本及費用估算 依上述計算，正常年（第4年起）利潤總額為203302.64萬元；所得稅按應納稅所得額的15%25%計征，正常年所得稅為40838.73萬元；稅后利潤提取10%

100、的盈余公積金，正常年為16335.49萬元；剩余的凈利潤為可供分配利潤。各年利潤及分配情況詳見“損益表”、“資金來源與運用表” 。6.5.6財務盈利能力分析根據前述已給的條件和計算的結果，進行全部投資現金流量表計算分析、自有資金現金流量表計算分析，得出如下經濟效果指標：（1）全部投資經濟效果指標 所得稅前： 財務內部收益率（FIRR）: 18.58% 財務凈現值(FNPV Ic=6%): ￥122,302萬元 投資回收期(Pt): 3.86年 （含建設期） 所得稅后： 財務內部收益率（FIRR）: 8.85% 財務凈現值(FNPV Ic=6%): ￥26,075萬元 投資回收期(Pt): 4.

101、37年 （含建設期）開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.5 6.5 財務評價財務評價財務評價財務評價 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 6.5.6財務盈利能力分析（2）自有資金投資經濟效果指標：投資內部收益率為8.60%，凈現值為 ￥21,284萬元。從上述指標可以看出，該項目財務盈利能力較強，全部投資內部收益率(所得稅前)為18.58%，高于設定的行業基準值，在本行業中有競爭力，有較好的投資回報。詳見現金流量表（全部投資） （見附表7）、現金流量表（自有資金） （見附表8）。根據財務評價計算得出如下靜態經濟效果指標： 年平均利潤總額 投資利潤率 = -100% =38

102、.03% 總 投 資 年平均利稅總額 投資利稅率 = -100% =57.42% 總 投 資 年平均利潤總額 資本金利潤率 = -100% =43.50% 資 本 金由以上靜態輔助經濟效果指標也可以看出，該項目的盈利能力較好。開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.5 6.5 財務評價財務評價財務評價財務評價 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 6.5.7 清償能力分析從資產負債表計算可以看出資產負債率較低；流動比率和速動比率都較高，項目固定資產長期借款50000萬元，償還資金來源主要通過項目可分配利潤償還。若按3年0.4、0.3、0.3的比例償還，借款償還期為4.10年（含

103、建設期），表明借款到期后有能力償還（見附表11）。說明該項目清償能力強，各年的財務狀況良好。詳見資產負債表 6.5.8 不確定性分析 （1 1）盈虧平衡分析）盈虧平衡分析以運營能力利用率表示的盈虧平衡點（BEP），其計算結果為： 年固定成本BEP = -100% 年銷售收入-年可變成本-年銷售稅金及附加 =39.76% (第5年指標)詳見附表計算結果表明，該項目只要達到設計能力的39.76%，項目公司就可以保本，由此可見該項目具有一定的抗風險能力。（2）敏感性分析敏感性分析由于某些因素的不確定性和一些數值預測帶有一定的不準確性，以及在實施過程中一些客觀情況的發展和變化，故對決定本項目投資經濟效

104、果的主要因素：固定資產投資、銷售收入、銷售成本等，作了提高5-10%和降低5-10%的各因素變化，視其對內部收益率、投資回收期影響的敏感性分析，見 敏感性分析報表 和“敏感性分析圖”開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.5 6.5 財務評價財務評價財務評價財務評價 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 6.5.8 不確定性分析 從表和圖中可以看出各因素的變化都不同程度地影響內部收益率和投資回收期，其中銷售收入的提高或降低最為敏感。在所設定的條件下,財務內部收益率和財務凈現值都能滿足設定的經驗基準收益率，說明該項目具有較強的抗風險能力。 敏感性分析圖敏感性分析圖開發經營策劃開發

105、經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.5 6.5 財務評價財務評價財務評價財務評價 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 6.5.9 財務綜合評價 本項目經計算分析得出全部投資內部收益率為18.58%，投資回收期為3.86年（含建設期），尚能滿足設定的行業基準值的要求，經濟效益和投資效果尚可，資產負債率逐年降低、流動比率和速動比率較高，有一定的清償能力，各年財務狀況較好；不確定性分析的結果看出，盈虧平衡點為39.76%，項目尚能正常運行。說明該項目具有一定的抗風險能力。綜上所述，該項目建設在財務上可以接受，是可行的。 開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.5 6.5 財務評價財

106、務評價財務評價財務評價 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.5 6.5 財務評價財務評價財務評價財務評價 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.5 6.5 財務評價財務評價財務評價財務評價 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.5 6.5 財務評價財務評價財務評價財務評價 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.5 6.5 財務評價財務評價財務評價財務評價 工程分項估算表工

107、程分項估算表 單位：萬元 開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.5 6.5 財務評價財務評價財務評價財務評價 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.5 6.5 財務評價財務評價財務評價財務評價 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.5 6.5 財務評價財務評價財務評價財務評價 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.5 6.5 財務評價財務評價財務評價財務評價 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.5 6.5 財務評價財務評價財務評價財務評價 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.5 6.5 財務評價財務評價財務評價財務評價 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元 開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃開發經營策劃6.5 6.5 財務評價財務評價財務評價財務評價 工程分項估算表工程分項估算表 單位：萬元