1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1懷柔山水天地商業(yè)項(xiàng)目懷柔山水天地商業(yè)項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議匯報(bào)定位及物業(yè)發(fā)展建議匯報(bào)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。謹(jǐn)呈：宏懷房地產(chǎn)有限公司謹(jǐn)呈：宏懷房地產(chǎn)有限公司本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2一 項(xiàng)目本體分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3l項(xiàng)目距北京市四環(huán)約50公里l項(xiàng)目位于懷柔區(qū)南大門，距懷柔區(qū)中心約3.8公里。l項(xiàng)目南側(cè)濱臨懷河，河道寬30米。項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置交通通達(dá)性交通通達(dá)性l項(xiàng)目與北京市區(qū)距離約一小時(shí)車程l項(xiàng)目距101國道

2、約1.7公里l06年下半年京承高速開通后將縮短到本項(xiàng)目的時(shí)間.本體分析本體分析1.7公里本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至東側(cè)為天鴻時(shí)尚島項(xiàng)目商業(yè)所臨河道寬約30平，深約1.5米，河面景觀一般南側(cè)過河為雙向四車道公道，所行車輛較少，936經(jīng)過項(xiàng)目大門北側(cè)為空地將來會(huì)是別墅南側(cè)跨過懷河是廟城鎮(zhèn)政府西側(cè)跨過懷河是榮城小區(qū)東側(cè)是條規(guī)劃七米寬的道路本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。5規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃總用地： 8.30公頃 建設(shè)用地：5.5 公頃地上建筑面積：3.81萬平米地下建筑面積：7821平米容積率：0.68自持面積：1.5萬 平米銷售面積：2.3萬平米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。6項(xiàng)目規(guī)劃情況項(xiàng)目規(guī)劃情況全框

3、架結(jié)構(gòu)1-8號樓首層層高5.1米二層、三層層高3.9米柱距7M，進(jìn)深18M樓梯操作間會(huì)議樓本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。7項(xiàng)目規(guī)劃情況項(xiàng)目規(guī)劃情況層數(shù)樓號本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。8項(xiàng)目規(guī)劃情況項(xiàng)目規(guī)劃情況溫泉會(huì)所現(xiàn)狀3、4、5、6、7號樓已建設(shè)完成1、2、8、9號樓即將啟動(dòng)，全部建設(shè)2007年5.1完成3、4號樓地下為配電室和機(jī)房及停車場，計(jì)130輛車位5、6、7號地下為停車及設(shè)備間，其中5、6號樓地下為有停車位計(jì)66輛地面停車位150輛123456789會(huì)議室本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。9本資料來自本資料來自 管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來

4、自 管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)本資料來自本資料來自 本資料來自本資

5、料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10本資料

6、來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。11本體分析結(jié)論本體分析結(jié)論l中等規(guī)模地塊。l項(xiàng)目腹地雁棲湖和紅螺山等旅游資源為項(xiàng)目提供了潛在客流。l懷柔新城規(guī)劃使該區(qū)域同時(shí)幅射產(chǎn)業(yè)園區(qū)和影視城。l與北京市區(qū)的車行距離較遠(yuǎn)。l離懷柔區(qū)域中心車行距離不遠(yuǎn)。l交通路況較好，但旅游旺季可能出現(xiàn)交通不暢情況，心理認(rèn)知距離也較遠(yuǎn)。規(guī)模規(guī)模交通條件交通條件區(qū)域資源區(qū)域資源本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。12二 客戶目標(biāo)和項(xiàng)目界定本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。13片區(qū)發(fā)展規(guī)劃片區(qū)發(fā)展規(guī)劃兩

7、個(gè)基地中影集團(tuán)生產(chǎn)基地懷柔技術(shù)研發(fā)基地兩組團(tuán)雁棲組團(tuán)是懷柔最重要的生態(tài)型產(chǎn)業(yè)基地廟城組團(tuán)將大力發(fā)展休閑娛樂業(yè)、時(shí)尚文化產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，成為懷柔區(qū)的對外形象窗口和休閑娛樂基地。兩城區(qū)中心區(qū)（包括老城區(qū)和核心區(qū)）承擔(dān)著懷柔新城的綜合服務(wù)職能，是全區(qū)的行政管理中心、公共服務(wù)中心和旅游休閑會(huì)議中心。東部新區(qū)（包括北房和楊宋）是新城的主要發(fā)展方向 三大板塊新城東區(qū)板塊廟城板塊紅螺山板塊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。14l 生態(tài)發(fā)展區(qū)生態(tài)發(fā)展區(qū)：在北京城市總體規(guī)劃中，懷柔被確定為生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)；l 城市性質(zhì)城市性質(zhì)：北京市東部發(fā)展帶上的重點(diǎn)地區(qū)；是北京市國際交往中心的重要組成部分；是北京市生態(tài)環(huán)境保護(hù)帶的重要組成

8、部分和飲用水源地之一；重點(diǎn)發(fā)展旅游、會(huì)議、休閑、度假、影視文化、重點(diǎn)發(fā)展旅游、會(huì)議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能教育及研發(fā)等功能；平原地區(qū)適當(dāng)發(fā)展科技含量高、無污染的都市型產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代制造業(yè)懷柔的生態(tài)發(fā)展規(guī)懷柔的生態(tài)發(fā)展規(guī)劃劃廟城發(fā)展規(guī)劃廟城發(fā)展規(guī)劃l規(guī)劃方向：規(guī)劃方向：廟城組團(tuán)將大力發(fā)展休閑娛樂業(yè)、時(shí)尚文化產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代休閑娛樂業(yè)、時(shí)尚文化產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)，成為懷柔區(qū)的對外形象窗口和休閑娛樂基地。物流業(yè)，成為懷柔區(qū)的對外形象窗口和休閑娛樂基地。l性質(zhì)：性質(zhì)：門戶經(jīng)濟(jì)、窗口經(jīng)濟(jì);片區(qū)發(fā)展規(guī)劃片區(qū)發(fā)展規(guī)劃本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。15京承的開通的利好因素京承的開通的利好因素交交通通時(shí)時(shí)間間縮縮短短

9、：京承高速預(yù)計(jì)06年10月通車，預(yù)計(jì)從市內(nèi)至懷柔的車程時(shí)間綜短至30分鐘左右，旅旅游游人人群群增增多多：，交通時(shí)間縮短，周邊旅游人群將有一定幅度的增多。項(xiàng)目項(xiàng)目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。16區(qū)域背景掃描結(jié)論區(qū)域背景掃描結(jié)論n 項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在地地為為北北京京市市區(qū)區(qū)和和遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊郊生生態(tài)態(tài)度度假假區(qū)區(qū)的的知知名名景景區(qū)之間，懷柔區(qū)域中心邊緣。區(qū)之間，懷柔區(qū)域中心邊緣。n懷懷柔柔城城市市規(guī)規(guī)劃劃及及項(xiàng)項(xiàng)目目的的區(qū)區(qū)域域控控規(guī)規(guī)調(diào)調(diào)整整將將提提升升區(qū)區(qū)域域生生態(tài)形象認(rèn)知，利于項(xiàng)目資源價(jià)值的挖掘。態(tài)形象認(rèn)知，利于項(xiàng)目資源價(jià)值的挖掘。n 京京承承高高速速開開通通將將縮縮短短市市區(qū)區(qū)至至項(xiàng)項(xiàng)目目的的通通達(dá)達(dá)時(shí)時(shí)間

10、間，增增加加郊區(qū)旅游人員數(shù)量。郊區(qū)旅游人員數(shù)量。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。17客戶目標(biāo)和約束條件客戶目標(biāo)和約束條件項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)快速的現(xiàn)金回流：啟動(dòng)實(shí)現(xiàn)快速的現(xiàn)金回流：商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2006年10月對外集中亮相，2007年全部建設(shè)完成，盡快實(shí)現(xiàn)2.3萬平米商業(yè)的現(xiàn)金回流;贏得知名度與贏得知名度與美譽(yù)度美譽(yù)度：政府南大門，地區(qū)名片。希望獲得市場認(rèn)可，贏得一定知名度與美譽(yù)度。建筑形式建筑形式: :主體工程已完成，可調(diào)整余地較小;持有形式：持有形式：項(xiàng)目主要用于對外銷售，部分產(chǎn)僅自持，對保證形象統(tǒng)一提出較高要求。項(xiàng)目約束條件項(xiàng)目約束條件本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。18項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定北京遠(yuǎn)郊、懷柔

11、區(qū)域邊緣北京遠(yuǎn)郊、懷柔區(qū)域邊緣 市區(qū)與強(qiáng)勢旅游版塊之間市區(qū)與強(qiáng)勢旅游版塊之間 要求大部分對外銷售的要求大部分對外銷售的 主體建設(shè)完成的主體建設(shè)完成的 分體式綜合商業(yè)項(xiàng)目分體式綜合商業(yè)項(xiàng)目本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。19三三 發(fā)展方向分析發(fā)展方向分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。20正確的站位是確定項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略的前提正確的站位是確定項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略的前提懷柔南大門，離市區(qū)約3.8公里距離旅游商業(yè)旅游商業(yè)旅游商業(yè)旅游商業(yè)離北京一小時(shí)車程，京承開通后縮短至約30分鐘強(qiáng)勢旅游版塊 傳統(tǒng)傳統(tǒng)傳統(tǒng)傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)北京大型北京大型北京大型北京大型遠(yuǎn)郊商業(yè)遠(yuǎn)郊商業(yè)遠(yuǎn)郊商業(yè)遠(yuǎn)郊商業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。

12、21我們通過對項(xiàng)目本體條件、區(qū)域環(huán)境、商業(yè)類型要我們通過對項(xiàng)目本體條件、區(qū)域環(huán)境、商業(yè)類型要求進(jìn)行逐一對位判斷項(xiàng)目是否可以發(fā)展為區(qū)域商業(yè)求進(jìn)行逐一對位判斷項(xiàng)目是否可以發(fā)展為區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目要求具有便捷的交通項(xiàng)目要求具有便捷的交通 項(xiàng)目具有密集的商業(yè)氛圍項(xiàng)目具有密集的商業(yè)氛圍項(xiàng)目的建筑形式適合發(fā)展傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的建筑形式適合發(fā)展傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè)圈層理論下競爭市場的情況圈層理論下競爭市場的情況 競爭范圍內(nèi)的市場供需狀況、產(chǎn)品素質(zhì)、營業(yè)狀況如何競爭范圍內(nèi)的市場供需狀況、產(chǎn)品素質(zhì)、營業(yè)狀況如何 地區(qū)購物中心面積區(qū)間地區(qū)購物中心面積區(qū)間; ;人均商業(yè)面積存量人均商業(yè)面積存量; ;本體條件本體條件區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)

13、境其它要求其它要求方向探討方向探討本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。22項(xiàng)目本體條件與傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè)的項(xiàng)目本體條件與傳統(tǒng)區(qū)域商業(yè)的KPI不吻合不吻合方向探討方向探討交交 通通1、項(xiàng)目所在的懷柔區(qū)屬于邊緣，距離城市中心有距離較遠(yuǎn)。2、項(xiàng)目不位于市區(qū)交通干線邊緣。氛圍氛圍1、項(xiàng)目周邊沒有形成成熟的商業(yè)氛圍;2、人口聚焦度較低其它其它1、懷柔區(qū)域內(nèi)的人均商業(yè)面積約1.2平米，傳統(tǒng)商業(yè)供給飽合度較高;2、本項(xiàng)目規(guī)模較小，很難通過自身力量對區(qū)域產(chǎn)生較大影響;本本 體體解解 析析項(xiàng)目本體條件與區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目本體條件與區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)KPIKPI不吻合，不宜發(fā)展傳統(tǒng)商業(yè)不吻合，不宜發(fā)展傳統(tǒng)商業(yè)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。23遠(yuǎn)郊商業(yè)

14、發(fā)展方向分析遠(yuǎn)郊商業(yè)發(fā)展方向分析項(xiàng)目緊臨高速公路或交通主干道項(xiàng)目緊臨高速公路或交通主干道 項(xiàng)目是位于市區(qū)和大型居住區(qū)域之間項(xiàng)目是位于市區(qū)和大型居住區(qū)域之間 項(xiàng)目的建筑形式是否適合發(fā)展北京遠(yuǎn)郊商業(yè)？項(xiàng)目的建筑形式是否適合發(fā)展北京遠(yuǎn)郊商業(yè)？區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局安排區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局安排競爭范圍內(nèi)的市場供需狀況、產(chǎn)品素質(zhì)、營業(yè)狀況如何競爭范圍內(nèi)的市場供需狀況、產(chǎn)品素質(zhì)、營業(yè)狀況如何是否在規(guī)劃前完成招商工作是否在規(guī)劃前完成招商工作; ;服務(wù)人口要求服務(wù)人口要求; ;本體條件本體條件區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境其它要求其它要求方向探討方向探討本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。24項(xiàng)目本體條件與遠(yuǎn)郊商業(yè)的項(xiàng)目本體條件與遠(yuǎn)郊商業(yè)的KPI不吻合不吻

15、合方向探討方向探討交交 通通1、項(xiàng)目所在的懷柔區(qū)屬于遠(yuǎn)郊區(qū)，距離城市中心通勤時(shí)間長2、雖有京承高速開通的利好，但客戶對于距離心理認(rèn)知的改善仍需時(shí)日區(qū)域要求區(qū)域要求后方?jīng)]有大型居住社區(qū)做為依托其它因素其它因素1、沒有進(jìn)行前期招商;2、分體式建筑形式不宜發(fā)展北京遠(yuǎn)郊商業(yè);本本 體體解解 析析項(xiàng)目本體條件與北京遠(yuǎn)郊商業(yè)項(xiàng)目本體條件與北京遠(yuǎn)郊商業(yè)KPIKPI不吻合，此發(fā)展方向不佳不吻合，此發(fā)展方向不佳本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。25商業(yè)常規(guī)指標(biāo)要求商業(yè)常規(guī)指標(biāo)要求硬性指標(biāo)和綜上分析，區(qū)域型商業(yè)和郊區(qū)大硬性指標(biāo)和綜上分析，區(qū)域型商業(yè)和郊區(qū)大型商業(yè)不是理想的發(fā)展方向型商業(yè)不是理想的發(fā)展方向KPI分析分析本報(bào)告是嚴(yán)

16、格保密的。26旅游商業(yè)發(fā)展方向研究旅游商業(yè)發(fā)展方向研究旅游發(fā)展模式旅游發(fā)展模式洲際旅游開始出現(xiàn)出現(xiàn)到周邊國家出現(xiàn)到周邊國家旅游的熱潮旅游的熱潮旅游大眾化、普遍化，國內(nèi)旅游興旺開始出現(xiàn)旅游需求發(fā)展特征在度假地置業(yè)在度假地投資、在度假地投資、置業(yè)置業(yè)購買休閑度假產(chǎn)品本地置業(yè)置業(yè)特征5000以上3000300050005000100030003001000人均GDP（美元）平穩(wěn)發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段加速發(fā)展階段加速發(fā)展階段快速發(fā)展階段快速發(fā)展階段啟動(dòng)階段啟動(dòng)階段發(fā)展階段3000US$5000- US$300US$1000US$國內(nèi)深圳上海北京長三角中等規(guī)模以上城市本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。27旅游商業(yè)發(fā)展方

17、向研究旅游商業(yè)發(fā)展方向研究市場潛力市場潛力 懷柔區(qū)旅游業(yè)發(fā)展迅速，目前已開放景點(diǎn)26個(gè)，年均接待游客940.2萬人次。；截止到2005年底，懷柔的旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)綜合收入為9億元，對第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率為28%。而且據(jù)統(tǒng)計(jì)今年“五一”黃金周，懷柔地區(qū)共接待游客92.7萬人次,實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入6039萬元。同時(shí)隨著京承高速公路的通車，從北京市區(qū)到懷柔的行車時(shí)間大大縮短，更多的消費(fèi)者將被吸引到懷柔旅游和休閑度假，整體市場份額將逐漸放大。懷柔地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展迅速懷柔地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展迅速,旅游旅游收入占第三產(chǎn)業(yè)收入收入占第三產(chǎn)業(yè)收入1/3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。28百泉山風(fēng)景區(qū)百泉山風(fēng)景區(qū)慕田峪長城慕田峪長城紅螺寺紅螺

18、寺雁棲湖雁棲湖本案本案北京方向北京方向旅游商業(yè)發(fā)展方向研究旅游商業(yè)發(fā)展方向研究資源資源至本案8公里至本案14公里至本案21公里至本案27公里本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。29旅游休閑商業(yè)發(fā)展方向研究旅游休閑商業(yè)發(fā)展方向研究KPI項(xiàng)目所處區(qū)域有較豐富的旅游資源項(xiàng)目所處區(qū)域有較豐富的旅游資源; ; 片區(qū)在旅游人群中認(rèn)知度較高片區(qū)在旅游人群中認(rèn)知度較高; ;項(xiàng)目自身有一定的景觀資源：遠(yuǎn)山近水項(xiàng)目自身有一定的景觀資源：遠(yuǎn)山近水; ;懷柔產(chǎn)業(yè)規(guī)劃將項(xiàng)目所處區(qū)域定位為休閑娛樂區(qū)懷柔產(chǎn)業(yè)規(guī)劃將項(xiàng)目所處區(qū)域定位為休閑娛樂區(qū); ;未來城市發(fā)展規(guī)劃將本項(xiàng)目定位為政府名片，并在眾多公開場合未來城市發(fā)展規(guī)劃將本項(xiàng)目定位為政府名

19、片，并在眾多公開場合對本項(xiàng)目進(jìn)行過大量的宣傳對本項(xiàng)目進(jìn)行過大量的宣傳; ;開發(fā)商在本地有較強(qiáng)勢的政府背景開發(fā)商在本地有較強(qiáng)勢的政府背景; ;開發(fā)商在本地有一定的影響力和口碑開發(fā)商在本地有一定的影響力和口碑; ;區(qū)域條件區(qū)域條件政策條件政策條件開發(fā)商背景開發(fā)商背景條件滿足旅游休閑商業(yè)條件滿足旅游休閑商業(yè)KPIKPI，基于此，對項(xiàng)目定位進(jìn)行深度思考，基于此，對項(xiàng)目定位進(jìn)行深度思考本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。30四四 發(fā)展策略與項(xiàng)目定位發(fā)展策略與項(xiàng)目定位本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。31定位需解決問題定位需解決問題1 1、休閑商業(yè)經(jīng)營什么產(chǎn)品？、休閑商業(yè)經(jīng)營什么產(chǎn)品？3 3、商業(yè)的形象定位是什么？、商業(yè)的形象定位是什

20、么？4 4、商業(yè)的合理定價(jià)是多少？、商業(yè)的合理定價(jià)是多少？2 2、本項(xiàng)目最終消費(fèi)者和購買者是誰？、本項(xiàng)目最終消費(fèi)者和購買者是誰？本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。32項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路客戶需求客戶需求市場競爭市場競爭產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位案例分析案例分析在市場中的定位在市場中的定位同類型項(xiàng)目借鑒同類型項(xiàng)目借鑒本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。33商業(yè)營銷鏈分析模型商業(yè)營銷鏈分析模型投資者(開發(fā)商)產(chǎn)權(quán)者（小業(yè)主）管理者（商業(yè)管理公司）經(jīng)營者（租客）消費(fèi)者消費(fèi)者 商業(yè)的現(xiàn)代營銷鏈?zhǔn)牵骸鞍l(fā)展商投資客經(jīng)營商家消費(fèi)者”這樣一個(gè)完整的結(jié)合體。現(xiàn)實(shí)中商業(yè)地產(chǎn)很多開發(fā)者只看到了這個(gè)營銷鏈中的“發(fā)展商投資者“這兩個(gè)元素，從而為商業(yè)地產(chǎn)的

21、后期經(jīng)營埋下了深重的隱患。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。34旅游商業(yè)消費(fèi)者行為分析旅游商業(yè)消費(fèi)者行為分析-市場調(diào)研市場調(diào)研37.4%的被訪者回答是景點(diǎn)本身的吸引力，23.1%的被訪者回答是個(gè)人偏好，21.4%的被訪者回答時(shí)間更好安排，12.3%的被訪者回答費(fèi)用更便宜，5.8%的被訪者回答到外地旅游更不方便。景點(diǎn)本身的吸引力在游客選擇旅游目的地方面有著最重要的影響力，人們對旅游的態(tài)度更偏向于一種經(jīng)歷的品質(zhì)，一種個(gè)性的選擇，而非廉價(jià)的消遣。最關(guān)注重品質(zhì)的最關(guān)注重品質(zhì)的選擇選擇本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。35消費(fèi)者行為分析消費(fèi)者行為分析人均消費(fèi)區(qū)間人均消費(fèi)區(qū)間每次郊區(qū)旅游的平均花費(fèi)，300500元的消費(fèi)人數(shù)最多，占

22、到42.2%，其次為100300元，占26.2%，5001000元占21.2%，1000元以上占5.8%，100元以下占4.6%。考慮到被訪者在旅游目的地、旅行距離、旅游時(shí)間、旅游方式、消費(fèi)能力等方面的不同，這一花費(fèi)統(tǒng)計(jì)只能大致說明一個(gè)平均水平。 人均消費(fèi)人均消費(fèi)300-500之間居之間居多多本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。36消費(fèi)者行為分析消費(fèi)者行為分析u年收入5萬8萬者郊區(qū)旅游頻次較高u對休閑服務(wù)和整體管理印象較差，交通方便也存在一定的影響;收入與偏好收入與偏好劣勢評價(jià)劣勢評價(jià)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。37消費(fèi)者行為分析消費(fèi)者行為分析出游方式出游方式期望開拓項(xiàng)目類型期望開拓項(xiàng)目類型u郊區(qū)旅游出行方式主要是和

23、朋友及家人一起出行;u期望新開拓項(xiàng)目的選擇主要分布在休閑度假、生態(tài)環(huán)境范圍內(nèi);u其中選擇和朋友及家人的被訪者90%均表示：所在公司平均兩至三月進(jìn)行一次近郊旅游,逗留時(shí)間為二天一夜居多;本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。38訪談寫真（旅游者）訪談寫真（旅游者）張先生（夫妻張先生（夫妻）：職業(yè)：公司部門經(jīng)理 年齡：約30 一般兩周會(huì)過來懷柔一次，平時(shí)工作壓力太大，和愛人一起出來轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，主要是看自然景觀，住宿吃飯會(huì)選擇農(nóng)家樂。公司一年會(huì)組織二至三次出來玩，住宿會(huì)選擇度假村，來郊區(qū)玩主要還是看看山水。要是懷柔市區(qū)有特色的休閑度假的的地方，可能會(huì)考慮，關(guān)鍵要有一些特色。宋先生（夫妻）宋先生（夫妻）：職業(yè)：設(shè)計(jì)師年齡：約

24、30歲 一個(gè)月會(huì)去一地方吧，主要是懷柔、密云這些地方，公司有時(shí)會(huì)選擇在一些度假村開創(chuàng)意會(huì)，呆兩三天，都是在山角下，如果懷柔有什么好玩的地方是朋友推薦的話，會(huì)考慮，消費(fèi)不要太高，關(guān)鍵要有特色，不然和市區(qū)區(qū)別就不大了。劉先生（三人一起劉先生（三人一起）：職業(yè)：未知年齡：約40歲 和一個(gè)客戶開車過來的，覺得懷柔度假村貴（當(dāng)時(shí)在雁棲湖度假村內(nèi)），且質(zhì)量不好，感覺像招待所，就是聽別人說懷柔景色好，具體來懷柔干什么，自己也不知道。如果有什么可以玩的地方，會(huì)考慮。朱小姐（二人一起）朱小姐（二人一起）：職業(yè)：未知年齡：約25 出來散散心，一個(gè)月來懷柔一次，住宿在農(nóng)家樂，度假村關(guān)鍵看價(jià)位，價(jià)格合適會(huì)考慮，要有特

25、點(diǎn)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。39訪談寫真（旅游者）訪談寫真（旅游者）天津某旅游組團(tuán)（機(jī)關(guān)單位）天津某旅游組團(tuán)（機(jī)關(guān)單位）：人數(shù)：約60人 在北京呆兩天，旅游社安排住在市區(qū)，看完雁棲湖回市區(qū)，住石景山，如果旅行社安排住度假村的話，也可以考慮，關(guān)鍵要去其它景點(diǎn)方便，住在懷柔好像不太方便，如果來第一天住在懷柔，玩一晚，第二天看看懷柔景色再去市里景點(diǎn)看看也可以。李女士李女士：職業(yè)：景區(qū)內(nèi)餐館經(jīng)理年齡：約35歲 在景區(qū)里吃飯的主要是個(gè)人來旅游的，團(tuán)體來旅游的很少在景區(qū)里吃飯，基本上在度假村里吃飯。來景點(diǎn)只是看看就走了。平時(shí)周一至周五人很少，幾乎沒人，也就是周六日人較多; 北大教授組團(tuán)北大教授組團(tuán)人數(shù)人數(shù)：約

26、30人左右 早晨來的，傍晚就回家了，如果組織者安排的話，愿意參加，費(fèi)用不能太離譜，要消費(fèi)得起。個(gè)人可能不會(huì)去。和朋友或者集體一起去吧。要有特色，比如說表演之類，不能像賓館一樣。某科技公司：某科技公司：人數(shù)：約25人 公司組織拓展訓(xùn)練，住在度假村，選擇度假村關(guān)鍵看飲食和交通是否方便，價(jià)位要合適，要有特色，住宿的地方最好能有一些自然景觀。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。40訪談寫真（懷柔本地）訪談寫真（懷柔本地）馬先生馬先生：職業(yè)：某餐館老板年齡：約40歲 懷柔除了景點(diǎn)好像也沒什么吃喝玩的地方，平時(shí)也就是打打牌，沒什么其它娛樂活動(dòng)，不知道懷柔有什么特色的餐飲娛樂的地方，玩的地方也就是夢幻莊園吧。王女士王女士：

27、職業(yè)：機(jī)關(guān)干部年齡：約40歲 一般去福華肥牛、梅州城這些地方，懷柔好像沒有什么比較高檔的適合餐飲接待的地方。如果有什么特色的高檔餐飲可以考慮，不過價(jià)位不能太離譜了。停車要方便。劉先生劉先生職業(yè)：公司職員年齡：約28歲 沒太關(guān)注懷柔吃喝玩樂的地方，沒什么出名的地方，沒聽朋友們說過，玩的地方去夢幻莊園。馬先生：馬先生：職業(yè)：服裝店老板年齡：35歲左右來懷柔時(shí)間不長， 一般請客吃飯就在小肥羊，玩的地方不太清楚。懷柔特色就是魚吧。有專門做的酒店，不過沒去過。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。41消費(fèi)者行為分析總結(jié)消費(fèi)者行為分析總結(jié)u個(gè)人與團(tuán)體對懷柔認(rèn)識(shí)度較高u消費(fèi)者對旅游休閑度假有較高需求u個(gè)人休閑目前主要度假選擇

28、為農(nóng)家樂u團(tuán)體休閑度假主要偏好度假村u對休閑度假的特色要求較高u本地沒有形成品牌的特色餐飲娛樂場所本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。42客戶細(xì)分客戶細(xì)分消費(fèi)人群消費(fèi)人群偏好偏好目目標(biāo)標(biāo)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。43營銷鏈分析模型營銷鏈分析模型投資者(開發(fā)商)產(chǎn)權(quán)者（小業(yè)主）管理者（商業(yè)管理公司）經(jīng)營者經(jīng)營者（租客）（租客）消費(fèi)者消費(fèi)者市場競爭角度市場競爭角度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。44北京休閑度假市場概況北京休閑度假市場概況發(fā)展水平相對較低發(fā)展水平相對較低北京郊區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段發(fā)展水平還處于較低，基本處于觀光旅游階段，大量的培訓(xùn)中心都屬于國有性質(zhì)，市場化程度及發(fā)展水平較低。集中分布于懷柔、昌平、密云、延慶集中分

29、布于懷柔、昌平、密云、延慶在62家三星級以上度假酒店及度假村中，懷柔擁有18家，占29%；昌平擁有17家，占27%；密云和延慶次之，各擁有6家；而其他各郊縣共有15家，不足總量的四分之一。中心城區(qū)沒有度假酒店及度假村。懷柔：本項(xiàng)目所在地，是京郊度假村最密集的區(qū)懷柔：本項(xiàng)目所在地，是京郊度假村最密集的區(qū)域域昌平昌平：度假村數(shù)量大、檔次高，是最具度假村數(shù)量大、檔次高，是最具競爭力的度假區(qū)域。競爭力的度假區(qū)域。密云、延慶密云、延慶：有一定數(shù)量的度假村，但有一定數(shù)量的度假村，但檔次較高的很少。檔次較高的很少。順義、通州、大興、房山順義、通州、大興、房山：有少量較高有少量較高檔次的度假村。檔次的度假村。

30、門頭溝、平谷門頭溝、平谷：度假村較少，且檔次普度假村較少，且檔次普遍不高。遍不高。總體特征總體特征市場格局市場格局本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。45懷柔度假市場分析懷柔度假市場分析l度假物業(yè)供給量較大度假物業(yè)供給量較大：度假村總量大，位于各郊縣之首。l高檔度假村和度假酒店供給不足高檔度假村和度假酒店供給不足：具有四星級標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店及度假村僅有3家。l依托于自然景觀資源依托于自然景觀資源l懷柔境內(nèi)共有風(fēng)景區(qū)十余個(gè)，但大多數(shù)較高檔次度假村集中于雁棲湖風(fēng)景區(qū)。其原因在于雁棲湖周邊的自然景觀資源十分豐富，且交通較便利。l以會(huì)議休閑度假為主以會(huì)議休閑度假為主l懷柔的度假村多為大型國有企業(yè)和事業(yè)單位的培訓(xùn)中心，僅

31、以雁棲湖區(qū)域?yàn)槔渲苓?0余家度假村幾乎全部為國有企業(yè)所屬，因此這些度假村的主要功能就是承接企業(yè)內(nèi)部的會(huì)議和培訓(xùn)，同時(shí)承接協(xié)議單位的散客度假。l高檔度假酒店及度假村經(jīng)營稍好，但總體運(yùn)營狀況不佳高檔度假酒店及度假村經(jīng)營稍好，但總體運(yùn)營狀況不佳l由于在市場上占據(jù)主體地位的國有培訓(xùn)中心對經(jīng)濟(jì)效益的追求并不強(qiáng)烈，大多數(shù)主要為系統(tǒng)內(nèi)部使用，且經(jīng)營管理水平不高，因此總體運(yùn)營狀況不佳。其中只有法官進(jìn)修學(xué)校法官進(jìn)修學(xué)校由于聘請了建國酒店管理集團(tuán)而實(shí)現(xiàn)了較好的收益，年平均入住率達(dá)60%，基本可以保證成本和收益持平。而其他大部分度假村年平均入住率40%-50%。市場供需狀況市場供需狀況經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況本報(bào)告是嚴(yán)

32、格保密的。46昌平度假市場分析昌平度假市場分析市場供需狀況市場供需狀況經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況l度假市場總體供需兩旺度假市場總體供需兩旺：度假村總量大，度假村總量較大，僅次于懷柔。l高檔次的度假村供給較懷柔稍多，是懷柔的主要競爭區(qū)域高檔次的度假村供給較懷柔稍多，是懷柔的主要競爭區(qū)域：具有四星級標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店及度假村共有5家，數(shù)量居各郊縣之首。l依托于溫泉資源和便捷的交通依托于溫泉資源和便捷的交通昌平區(qū)域只有十三陵、居庸關(guān)長城等少數(shù)旅游景點(diǎn)，均不適宜度假用途。因而小湯山區(qū)域的溫泉成為昌平區(qū)域的最有吸引力的度假資源。大批度假村云集于此，如九華山莊、培新賓館小湯山會(huì)議中心、富來宮溫泉山莊、龍脈溫泉度假村、御

33、湯泉度假村等。l以會(huì)議休閑度假為主以會(huì)議休閑度假為主商務(wù)會(huì)議及團(tuán)體客戶占總客源的60%以上。l經(jīng)營水平和經(jīng)濟(jì)效益參差不齊經(jīng)營水平和經(jīng)濟(jì)效益參差不齊作為昌平區(qū)域乃至整個(gè)北京地區(qū)度假物業(yè)的領(lǐng)袖，九華山莊九華山莊的年平均入住率達(dá)70%以上，年利潤上億元。而其他中低檔的度假村經(jīng)營狀況一般，年平均入住率40%-50%。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。47密云、延慶區(qū)域度假市場分析密云、延慶區(qū)域度假市場分析市場供需狀況市場供需狀況經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況l高檔次的度假村供應(yīng)很少高檔次的度假村供應(yīng)很少：密云與延慶各有星級度假村18家，約為懷柔的1/3。其中四星級以上的度假村各有6家，密云的瑞海姆田園度假村為五星級。l主要依托資

34、源為自然環(huán)境，但資源價(jià)值不高主要依托資源為自然環(huán)境，但資源價(jià)值不高l密云和延慶的旅游資源多為觀光資源，參與性較差。以密云水庫為例，旅游者只能在水庫周圍參觀，而不能進(jìn)入水庫游玩。前往密云度假的消費(fèi)者通常更重視密云的空氣質(zhì)量，而非景觀。l總體經(jīng)營效益較差總體經(jīng)營效益較差l除了瑞海姆田園度假村和云湖度假村以外，大多數(shù)度假村的年平均入住率均不足50%。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。48順義、大興、通州、房山和其他區(qū)域度順義、大興、通州、房山和其他區(qū)域度假市場分析假市場分析l 度假村供給和需求都較少，但存在少量高檔度假村度假村供給和需求都較少，但存在少量高檔度假村由于這幾個(gè)區(qū)域缺乏強(qiáng)勢的景觀資源，因此度假村市場并

35、不發(fā)達(dá)；但因其距離市區(qū)較近，同時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有一定基礎(chǔ)，因此出現(xiàn)了少量高檔次的度假村及度假酒店，如大興區(qū)的龍熙溫泉、通州區(qū)的月亮河、順義區(qū)的怡生園國際會(huì)議中心、房山區(qū)的天湖國際會(huì)議中心等。l區(qū)域內(nèi)缺乏可依托的自然資源，因此多數(shù)依托特色配套區(qū)域內(nèi)缺乏可依托的自然資源，因此多數(shù)依托特色配套例如通州區(qū)的月亮河度假村主要依托于特色餐飲和桑拿，而大興區(qū)的龍熙溫泉假日酒店主要依托于高爾夫。其他區(qū)域度假村市場尚不發(fā)達(dá)，無法與懷柔形成競爭關(guān)系。其他區(qū)域度假村市場尚不發(fā)達(dá)，無法與懷柔形成競爭關(guān)系。順義、大興、通州、房山順義、大興、通州、房山其他區(qū)域其他區(qū)域本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。49休閑度假市場研究結(jié)論（一）休閑度

36、假市場研究結(jié)論（一）競爭區(qū)域主要來自懷柔懷柔區(qū)域內(nèi)競爭核心競爭對手核心競爭對手重要競爭對手重要競爭對手一般競爭對手一般競爭對手1懷柔區(qū)域內(nèi)部2昌平區(qū)域3密云等其他區(qū)域l懷柔懷柔是未來北京地區(qū)日常度假的重點(diǎn)區(qū)域，來自懷柔區(qū)域內(nèi)部的度假物業(yè)是本項(xiàng)目未來的核心競爭對手；l 昌平昌平在未來幾年內(nèi)仍會(huì)是會(huì)議度假的重要場所，因此昌平區(qū)域內(nèi)的度假物業(yè)也是本項(xiàng)目的重要競爭對手；l 密云及其他區(qū)域密云及其他區(qū)域的度假物業(yè)與本項(xiàng)目在個(gè)人度假市場上有一定的競爭，但懷柔區(qū)域相對更有優(yōu)勢；經(jīng)營狀況總體經(jīng)營效益較差l從經(jīng)營狀況上來看，現(xiàn)有度假村和度假酒店的效益總體偏低，只有少數(shù)項(xiàng)目有較好的盈利；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。50休

37、閑度假市場研究結(jié)論（二）休閑度假市場研究結(jié)論（二）高端度假市場存在一定的市場空間對于京郊的度假物業(yè)分析，經(jīng)營效益較好的物業(yè)主要集中于檔次較檔次較高的少數(shù)度假酒店高的少數(shù)度假酒店，根據(jù)對度假酒店及度假村經(jīng)營成功的典型案例分析，得出高檔度假酒店及度假村經(jīng)營成功關(guān)鍵因素：l高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施及服務(wù)（至少四星級以上）l強(qiáng)勢的自然、景觀資源（如溫泉、山地、湖泊）l特色的配套（如特色餐飲、高爾夫、水療等）其中高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施及服務(wù)是基本要素，而自然資源、景觀資源和特高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施及服務(wù)是基本要素，而自然資源、景觀資源和特色配套是任選其一即可的色配套是任選其一即可的。但同時(shí)擁有兩種以上資源將為項(xiàng)目提升更高的價(jià)值。本報(bào)告

38、是嚴(yán)格保密的。51SWOT分析分析S ST TO OW Wl 開發(fā)商在懷柔本地有較強(qiáng)勢的政府資源。l 公司管理層有策劃前置觀念。l 本項(xiàng)目打出懷柔第一口溫泉，極大提升項(xiàng)目的價(jià)值。l 離自然景觀有較遠(yuǎn)距離，項(xiàng)目本身不具有獨(dú)特的資源。l 項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)闉榉菬狳c(diǎn)商業(yè)區(qū)域。l該項(xiàng)目是開發(fā)商運(yùn)作首個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目，商戶資源有限。l京承高速公路開通，時(shí)空距離適當(dāng)縮短，有利于改善旅游客戶對片區(qū)的認(rèn)知。l旅游者對片區(qū)內(nèi)某一休閑娛樂場所認(rèn)知度不高。l懷柔本地成規(guī)模休閑娛樂商業(yè)有效供給不足。l懷柔本地農(nóng)家樂占據(jù)旅游消費(fèi)人群的較大市場份額。l來自其它區(qū)域休閑度假市場的供給，且部分如：九華山莊、月亮河、諾富特等皆具有較

39、成熟的運(yùn)營模式本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。52戰(zhàn)略選擇戰(zhàn)略選擇利用發(fā)商政府資源，保證項(xiàng)目的政策優(yōu)勢;策劃前置，招商先行，部分物業(yè)自持三舉措增強(qiáng)投資者偏心;綜合業(yè)態(tài)規(guī)劃和統(tǒng)一品牌運(yùn)作確保項(xiàng)目長線運(yùn)營;占據(jù)市場空間，創(chuàng)新產(chǎn)品形式;根據(jù)消費(fèi)者目前對懷柔的景點(diǎn)高認(rèn)知率先打造休閑娛樂品牌發(fā)揮優(yōu)勢發(fā)揮優(yōu)勢利用機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。53項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位消費(fèi)者定位消費(fèi)者定位：市區(qū)團(tuán)體本地娛樂消費(fèi)購買者定位購買者定位：投資客休閑娛樂經(jīng)營機(jī)構(gòu)產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：以溫泉、酒吧、特色餐飲為賣點(diǎn)的休憩 型商業(yè)綜合體形象定位形象定位：格調(diào)高雅的“市”外“桃”源本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。54五五 特色商業(yè)案例借鑒特色商業(yè)案例借

40、鑒本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。55特色商業(yè)經(jīng)營成功總結(jié)特色商業(yè)經(jīng)營成功總結(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。56案例案例-成都錦里成都錦里 特色旅游文化商業(yè)街特色旅游文化商業(yè)街“錦里”古街占地面積16畝，建筑面積6520平方米， 長度350米，2004年10月正式開放。其修建是對三國文化的延伸和放大，有“成都版清明上河圖”之稱；錦里是西蜀歷史上最古老、最具有商業(yè)氣息的街道之一，早在秦漢、三國時(shí)期便聞名全國；錦里依托成都武侯祠，北鄰錦江，東望彩虹橋，以秦漢、三國精神為靈魂，明、清風(fēng)貌作外表，川西民風(fēng)、民俗作內(nèi)容，歷史與現(xiàn)代有機(jī)結(jié)合，擴(kuò)大了三國文化的外延，古老的祠堂又注入了新的活力。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。57成都錦里：成

41、都錦里： 商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃錦里古街目前主要包括酒吧娛樂區(qū)、四川餐飲名小吃區(qū)、府第客棧區(qū)、特色旅游工藝品展銷區(qū)等幾大部分；錦里集旅游購物、休閑娛樂為一體，滿足游客吃、住、行、游、購、娛的要求，集中展示和推廣三國宴、四川名小吃、蜀錦、蜀繡、漆器、竹編工藝品、川酒、川茶等；商業(yè)經(jīng)營只租不售，前期從400余家商戶中選取30多戶信譽(yù)最好的進(jìn)駐。1234p 1-廣場p 2-酒吧休閑 購物街p 3-好吃街p 4-購物住宿區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。58成都錦里的建筑：成都錦里的建筑： 獨(dú)特的商業(yè)建筑是文化商業(yè)的最好載體獨(dú)特的商業(yè)建筑是文化商業(yè)的最好載體錦里，采用清末民初的四川古鎮(zhèn)建筑風(fēng)格;與武

42、侯祠博物館現(xiàn)存清代建筑的風(fēng)格相融，二者之間又以水為隔。游人入內(nèi)，就能享盡原汁原味的四川滋味；青瓦錯(cuò)落有致，青石板路蜿蜒前行，讓人恍若時(shí)空倒流 .本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。59成都錦里：成都錦里： 小街、古街、文化街小街、古街、文化街一條340米長的街道最寬處6米左右，平均寬度為3-4米，對聚集人流起到了關(guān)鍵作用；古戲臺(tái)將定期上演川戲的經(jīng)典劇目，戲臺(tái)前會(huì)定期放映壩壩電影、以特色小攤的方式舉行民間藝人的展演（如糖畫、捏泥人、剪紙表演、皮影表演、西洋鏡等）； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。60成都錦里的經(jīng)驗(yàn)借鑒成都錦里的經(jīng)驗(yàn)借鑒p 商業(yè)街區(qū)功能定位：與武侯祠的互補(bǔ)性功能商業(yè)街區(qū)功能定位：與武侯祠的互補(bǔ)性功能p 商業(yè)

43、街區(qū)建筑：將商業(yè)街區(qū)建筑：將“古古” ” 做到極致做到極致p 商業(yè)街區(qū)特色：文化商業(yè)進(jìn)行到底商業(yè)街區(qū)特色：文化商業(yè)進(jìn)行到底p 商業(yè)街區(qū)經(jīng)營：小而精、只租不售商業(yè)街區(qū)經(jīng)營：小而精、只租不售旅游景區(qū)的特色互補(bǔ)旅游景區(qū)的特色互補(bǔ) 將休閑娛樂做到極致將休閑娛樂做到極致山水天地：山水天地：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。61六六 物業(yè)規(guī)劃物業(yè)規(guī)劃本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。62物業(yè)規(guī)劃物業(yè)規(guī)劃會(huì)議中心會(huì)議中心KTVKTV練歌城練歌城溫泉會(huì)所溫泉會(huì)所特色餐飲特色餐飲主力店主力店酒吧酒吧( (發(fā)揮臨河優(yōu)勢）特色餐飲特色餐飲洗浴休閑中心洗浴休閑中心125693478茶樓棋牌室茶樓棋牌室 由于產(chǎn)權(quán)主要用于銷售，具體經(jīng)由于產(chǎn)權(quán)主要用于銷售，具體經(jīng)營業(yè)種無法控制，但合理的業(yè)種規(guī)劃營業(yè)種無法控制，但合理的業(yè)種規(guī)劃可以做為招商的方向參考可以做為招商的方向參考