1、11城三期定位及物業發展建議吉信行方圓置業/2012.722目錄 contacts：第一部分：整體定位回顧第二部分：營銷背景剖析第三部分：三期定位策略第四部分：物業發展建議第五部分：營銷演繹示意333第一部分：整體定位回顧44城到底是一個千畝大盤還是若干個小盤的簡單加法？1、競爭層面：城北大豐區域，眾多中、小開發商云集，在售樓盤扎堆，市場上揮舞價格大棒的項目層出不窮，而城無論何時，都無法通過價格與眾小盤“同流合污”，受小盤的蠶食沖擊，是本項目面臨的競爭問題之一。2、產品層面：本項目擁有千畝規模，超過200萬平米的體量，20萬平米以上的社區大型商業配套和幼兒園、農貿市場配套等，但從目前來看，市場

2、缺乏對城項目的深度認識，城更是缺乏與“198”打造的成都第一公園地產的品牌號召力和影響力，市場對產品層面的理解更多的是在200余畝的純居產品，形成的是同質化的產品形象。3、認知層面：市場上對城的知曉度不高，項目的美譽度更是不足。缺乏與作為成都地產界大佬的形象高度，提升項目的知名度和美譽度，將其塑造成繼198之后，運營北成都的升級跨越之作，是解決市場認知的關鍵環節。55 不論是項目銷售現場，還是成交客戶，甚至是業內同行，第一反應都會提及品牌和大盤規模優勢，“”+千畝大盤 這兩者相加到底意味著什么？絕對的極致化資源整合能力 公園198借勢亞洲最大的郁金香公園，為城北整合出讓整個成都都震撼的超級公園

3、大城，與其說公園198為城奠定了不可復制的品牌口碑，還不如說是奠定了廣大市場對無限可能整合能力的期待與信任。666城北五星耀神州 城北項目戰略布局777200萬平米北成都中央教育（名校）人文第一城項目整體定位回顧：城88讓三期產品站在“千畝大盤”巨人的肩上，尋找本項目三期關鍵借力點？針對城三期，千畝大盤的資源整合能力絕非地產大鱷操盤的難點，本項目三期將在整個區域、本項目中扮演哪種角色？999第二部分：營銷背景剖析1010區域整體環境特性認知區域房地產市場概況目標客群特征認知從誤讀到驚艷城北發展白皮書1111區域整體環境特性認知1212被誤讀的城北 2003到2009，城北的開發因為規劃、交通、

4、配套、定位等多方面的原因幾度啟動，又幾度停滯。 外來商販、客運、批發、物流的傳統集中地。 樓盤少、品質低，這里的居所大多不過是外來人口睡覺的地方。 區域房地產價格遠遠低于其他區域，物業價值被嚴重低估。 多年來，城北樓市并非沒有全國性的品牌開發商進入，普通開發企業在區域樓市中大多折戟沉沙，難以對城北房地產市場地位提升起到明顯作用。 關于城北的種種，是一部書， 前半段充斥著諸如臟亂差等關鍵詞，一直與大多數成都人心中的高端居住生活方式絕緣1313 在城北多年的定位搖擺之后，在復雜得不可想象的城市改造中，更在開發、投資、購買等市場能量蓄積數載之后，城北房地產開發正在脫掉廉租房、低品質樓盤聚集區的帽子，

5、真正走上一條品質居住、財富聚集的道路，盡管艱難，但卻堅定。 1414城北這部書的后半段，從誤讀到驚艷城市樓市洼地價值凸顯，宜居不止于遠景1515成都火車東站即將啟用為北站分流 成都將逐步形成東、南、西、北各有一個火車客運站,以東站和北站為主、南站和西站為輔的“兩主兩輔”格局。火車北站成達線和成渝線的人流量會向火車東站分流，對城北擁堵的交通也會有較大改善。城北川陜路改造工程完成 川陜路改造工程于2010年12月底改造完成，改造范圍為三環路至圍城路，建設為主車道雙向8車道，設計時速為60公里，輔道為機動車+非機動車道，大大提高了川陜路的通車能力。解放北路即將改造 為了提升北門道路及其景觀，政府計劃

6、對“草市街德盛路口至川陜路三環路立交”一段進行提檔升級改造，全長約6230米(解放北路是其中一段)將進行全方位景觀打造，不僅要對路面進行提升，還將在景觀打造上花大力氣，標準不低于人民南路。隨著川陜路竣工，北門交通將更加順暢，而市內也將有更加通暢的道路與之連接。區域交通道路城北脈絡逐步暢通1616成都“水游城”落戶城北 已成功開發了南京“水游城”項目的上海鵬欣集團計劃投資50億元人民幣在金牛區打造“成都水游城”現代城市綜合體項目。包含國際五星級酒店、甲級寫字樓、高檔百貨、精品超市、游樂中心、大型影城、精品餐飲、高檔公寓等。華僑城引入威尼斯主題酒店 華僑城威尼斯主題酒店項目投資5億元，將在成都華僑

7、城公園廣場內開發。項目占地60畝，預計2011年10月動工，2012年建成開業。豐尚集團城北建城市綜合體 豐尚集團西部總部項目廣西豐尚投資有限公司計劃投資10億元人民幣在金牛區打造集甲級寫字樓、高檔住宅為一體的豐尚集團西南總部大廈及城市綜合體。金牛萬達廣場奠基 2011年2月25日，位于成都一環路、人民北路交匯處的金牛萬達廣場奠基。項目占地約190畝，總建筑面積超110萬平方米，集大型購物中心、時尚街區、甲級寫字樓、SOHO公寓、高檔住宅等業態為一體。該項目建成后將成為四川乃至西部最大的城市綜合體之一。 瑞安中華匯開建 城北天地，將借助“上海新天地”的規劃理念，被打造成為集居住、辦公、購物、餐

8、飲和休閑于一體的大型城市綜合體，總建筑面積約48萬平方米。城北天地將成為城北最值得期待的地標項目，將為這片蓄勢待發的地區開啟優質、舒適、時尚的生活方式和生活環境。 區域生活配套設施城北開始華麗轉身1717區域舊城改造城北重生大手筆藍圖 荷花池、五塊石等傳統專業批發市場外遷 荷花池未來將定位于生活消費功能商圈，成為城北三大主力商圈之一。這里將發展區域內高級寫字樓、酒店、購物街和購物中心、星級酒店等商業服務配套項目。 鐵半城拆遷城北打造中央生活區在荷花池周邊，分布著大量上世紀50年代起修建的鐵路職工宿舍。這些紅磚低矮舊房，成為了城北的一大標志，成都人也習慣將城北稱做“鐵半城”。目前，鐵半城改造已經

9、揭幕，這是城北歷史上規模最大的一次舊城改造，涉及住戶8200余戶。最快5年，通錦橋、沙灣、鐵路新村、馬家花園、西一環等5大片區的鐵路舊城將被全新的建筑取代，打造成成都集文化性、投資性、居住性、欣賞性于一體的CLD中央生活區。 火車北站擴容拆遷 成綿樂城際鐵路、動車運用所用地、火車北站擴能改造及配套工程用地拆遷，其中近期將完成14公里長鐵道線沿線區域的拆遷工程。以火車北站為中心，周圍0.8平方公里的區域也將陸續進行改造，這個區域東起豆腐堰下穿隧道、南至二環路、西到五塊石立交橋、北至玉居庵路。整個區域都將重新規劃路網布局，完善功能設施。1818區域房地產市場概況1919國際商貿區域天大組團區域鳳凰

10、山區域荷花池區域北新干線北新干線金牛段產業布局規劃2007年12月1日，北新干線金牛段產業布局規劃研究報告正式出臺，北新干線金牛段今后將形成“一心、兩核、一帶”的區域商業格局，打造西南首席商貿中心，以商貿、房產作為經濟增長兩核心動力，形成集商務、會展、旅游休閑等為一體的城市經濟綜合發展帶。金牛區政府將著力在該區域內打造國際商貿城區域、天大組團區域、鳳凰山區域和荷花池區域四大經濟板塊。天大組團區域：商業金融、商務辦公用地該片區將打造成商業金融用地和商務辦公用地，而大豐將成為城北主力居住區。國際商貿區域：打造西南首席商貿中心該片區將成為輻射中西部地區，并延伸至東南亞及中亞等國家和 地區，成為北部新

11、城商貿發展帶的“龍頭”和西部商貿、集散、交流中心。鳳凰山區域：打造成中高檔居住地該片區依托自身擁有城市山體自然資源及古墓寺廟等文化資源，將打造成以中高檔居住地為主要功能的城北新區。西片區將包括商業金融、二類住宅以及酒店用地，東片區將修建占地3000畝的鳳凰山公園、休閑體育公園和星 級酒店荷花池區域：生活消費功能商圈該片區調整為商住融合的生活消費類商業，并發展區域內高級寫字樓、酒店、購 物街和購物中心、星級酒店等商業服務配套項目項目所處的天大組團區域以商業金融新高地為發展目標，大豐新區成就城北主力居住新高地2020u2009年以前，區域房地產市場發展緩慢，但隨著城北專業市場外遷的啟動和國際商貿城

12、的發展，區域房地產市場借勢快速發展。作為房地產市場風向標的區域土地市場也在2009年逐漸活躍，共計拍賣土地7宗，供地面積超過450畝。u2010年由于宏觀調控政策的收緊，市場觀望情緒嚴重，故政府放緩供地速度，僅有2宗土地進入土地拍賣市場。u2011年雖然仍受宏觀調控政策的影響，成交宗數不及2009年，但由于央企集團的強勢入駐，僅城項目初期拿地就高達278畝，區域土地成交總量超過2009年的總量，共計561畝。2009年區域土地市場逐漸開始活躍，2010年土地供應速度放緩，2011年土地供應量達歷年之最，居住氛圍日益成熟21212011年12月13日大豐土地拍賣出讓地塊信息近年區域土地供應以住宅

13、項目開發用地為主，商業項目用地供應逐步啟動，主要集中在北新干線兩側，儲量約2000余畝，配套日趨完善2222u區域房地產市場在2007年、2008年處于起步階段，供應量和銷售量均較少。2007年北新干線通車成為區域房地產發展的助推器。u借勢專業市場的外遷和國際商貿城的發展，區域房地產市場從2009年開始快速發展，供銷雙方均有大幅增長，供銷兩旺。u荷花池、五塊石市場的外遷成為區域房地產發展的重要契機。u2010年、2011年供銷節節攀升，2011年區域雖受限購令影響，但成交量仍略高于2010年的成交情況。2007-2008年為區域房地產發展的起步階段，2009年進入快速發展期，2010-2011

14、年跨入穩定成長期，供銷節節攀升2323從區域住宅供銷結構來看，區域住宅產品同質化嚴重，高層及小高層產品云集，面積段為70-90的房源供銷量尤為突出2424從區域住宅價格水平來看，成交價格節節攀升至5400元/，舊盤新推及新盤入市加劇區域競爭，也帶動區域的銷售。u區域成交價格呈持續上升趨勢，近月趨于穩定，從年初的5047元/攀升至近期的5400元/。各樓盤價格差異較大，部分項目基于年底回款壓力開始降價，均價在4700-4800元/，而部分樓盤仍力挺至5500元/左右。u潤禾花園、時代錦翠、匯融達令港、興想花園、博雅新城、城等項目的舊盤新推及新盤入市在加劇區域競爭的同時，也帶動了區域的銷售。252

15、5目標客群特征認知2626城市外來人口集中地，剛性居住需求缺口大目標客群基礎特征一 據權威機構調查，在城北經商的群體中，82%的人目前租房住，60%的人計劃在成都買房定居； 據專業人士不完全統計，城北的40多個大中型專業市場，按照每個市場1000個攤位保守估計，其中1/3的經營者要在區域內置業來計算，需住宅將近1萬3千套，住宅面積將達130萬平方米； 加上鐵路系統的職工、沙河沿線及北改拆遷戶的需求，城北的置業群體需求強勁。城北人群組成比例外來人口“喧賓奪主”，占據超80%以上人口比例27272727城市外區域人不愿進入，區域內人群卻無法割舍目標客群基礎特征二 國際商貿城 、五塊石、荷花池商圈、

16、金府生資商圈 、富森美家居建材商圈 、成華區現代化物流基地等中大型專業市場商戶。 鐵路局、老廠礦企業職工與城市其他區域相比，城北主核人群以長期固地打拼的商戶、老廠礦企業職工為主，這是一群長期固定活動半徑于區域內的人群，他們不會像如城南辦公上班族那樣不定區域進行工作-生活跨區域往返，他們習慣于區域氣息，對于他們，城北，是其打拼發展的根基，或是土生土長的家園，有著一種難以割舍的情感沉淀，他們不會像外區域人群那樣具有強烈的“城北抗性”，從生活角度和情感角度來說，就近置業是必然選擇。城北主要常駐人群職業組成2828區域客群以荷花池、五塊石等地緣性客戶占主導，占比高達70-80%，主要是服裝、醫藥、交通

17、運輸以及批發零售相關的服務業的個體經營戶老板；其次為川東北地區如達州、南充等二級城市客戶區域客戶來源分布從客戶來源來看：區域客群與城北大區域的原區域居住者購房特征相似，荷花池、五塊石等地緣性客戶占主導，占比高達70-80%主要是服裝、醫藥、交通運輸以及批發零售相關的服務業的個體經營戶老板。他們習慣長期固定活動半徑于區域內，不會像如城南辦公上班族那樣不定區域進行工作-生活跨區域往返，他們習慣于區域氣息，不會像外區域人群那樣具有強烈的“城北抗性”，從生活角度和情感角度來說，就近置業是必然選擇。目標客群基礎特征三2929區域是城北房地產價值洼地，客群首次置業的剛性自住需求特征明顯，區域從商人士的投資

18、敏感度較高，買房帶有增值保值的屬性，也存在少量投資兼自住客戶從客戶置業次數上看幾大市場的外遷北部商城直抵新都，以商貿和物流為主的北部商區將成為城北的新中心，而與之毗鄰的大豐新城自然就成為新城北置業的熱點區域以及城北房地產價值洼地，客群首次置業的剛性自住需求特征明顯，區域從商人士的投資敏感度較高，也存在少量投資客戶。置業次數二次置業首次置業多次置業10%20%30%40%50%70%左右4%左右26%左右60%70%目標客群置業特征一3030兩口之家一人獨居三口之家（1子女）四口之家（2子女）三代同堂10%20%30%40%50%4%左右23%左右45%左右15%左右3%左右家庭結構10%左右其

19、他從客戶年齡來看：大豐區域置業者年齡主要集中于26-45歲之間，多數在30歲上下，正是生活、家庭快速發展時期，對購房的需求較為 迫切。從客戶的家庭結構來看：主要是以3口之家為主，現階購房的客戶又有一部份為年輕的小兩口及年輕的單身人士。由于荷花池、五塊石區域的相當數量的從商人士有著多生子女的觀念，四口之家（2個子女）在此區域購房也有相當部分的比重。區域客戶年齡段主要集中于26-45歲之間，30歲左右的客戶置業需求強勁；家庭結構以三口之家（1個子女）為主，也有部分兩口之家及單身置業者目標客群置業特征二3131區域客戶置業關注度分析物業規劃價格園林景觀5%10%15%20%25%30%建筑風格戶型設

20、計與工作地距離開發商品牌物業配套物業管理30%左右14%左右2%左右5%左右8%左右4%左右18%左右15%左右5%左右35%從客戶置業關注度來看：區域置業者最關注的因素是價格，其次為戶型設計、園林景觀及物業規劃等產品自身因素，可以看出該部分置業者關心價格的承受能力，對產品品質需求也非常在意，他們雖然對經濟具有支付的能力，但務實的觀念以及生意現金流的需求讓這類客群不愿意將過多的錢投在房產上。區域客戶雖具有足夠的支付能力，但置業最大關注因素仍然是價格，其次為戶型設計、園林景觀等產品品質因素，高性價比項目是置業首選目標客群置業特征三323232第三部分：三期定位策略3333三期定位聚焦對于區域內的

21、普通大盤開發戰略來看多采用高中低、大中小產品全系覆蓋的策略然而這種策略的混雜使得項目不具備統一突出的形象因而針對三期采用聚焦戰略思路聚焦市場的暢銷產品和空白產品聚焦戰略方式決勝道！3434區域競爭現象啟示根據我司操作樓盤時代錦翠的客戶構成，五塊石、荷花池、國際商貿城客戶為絕對主力，城北原住民吸引力不足；從城前期成交客戶構成來看，天回鎮原住民及五塊石、荷花池生意人為核心客戶來源，對城北主城區客戶輻射度較弱；根據我司對區域重點樓盤北歐知識城、源上灣、潤禾花園、開元國際社區等置業顧問及來訪客戶訪談，均存在客群嚴重局限，客戶外拓嚴重不足的現象，不論規模大小，全部淪為區域盤，而非城北盤。 北改重大利好的

22、刺激以及千畝大盤的操作經驗，決定了本項目必須加大對城北主城區客戶的輻射力度，突破區域及客群限制，成為區域名副其實的引領者，重塑大城北名盤。3535藍海擴展藍海擴展海闊天空海闊天空3636三期定位思路借力點什么樣的理念將成為統領全盤的核心精神？他山之石，可以攻玉 成功案例佐證和模式借鑒借力點思考：構建項目人群的精神內涵3737案例借鑒深圳龍華拓展區42萬平米大型生活社區3838案例借鑒市場背景：項目入市時處于城市新區，周邊樓盤供應體量巨大，市場競爭激烈3939形象出發點：精確定位客戶，定義項目形象目標客戶： 年輕時尚的精神貴族價值觀描述：青春、朝氣、積極、向往權威、自然、運動、時尚、壓力、圈子、

23、學習、求新、沖動案例借鑒4040創新的規劃設計理念時尚富有質感的建筑立面案例借鑒4141空中懸浮泳道漫游商街樣板間風格樣板房個性兩房架空層泛會所社區開放：泳池、兩個架空層，一半商業街；立面可展示4層會所會所入口傳訊室針對客戶需求，打造客戶喜愛的附加空間值案例借鑒4242金地梅隴鎮取得了意想不到的成功，價格從起初的6000元/平米，僅3年便飆升至15000元/平米案例借鑒4343三期定位思路：構建社會新銳精神領地以展現社會新銳的朝氣和活力，構建社會新銳精神領地作為本項目精神內涵總領全局，打造一個建筑、環境、人融為一體的時尚活力社區，輔助完善的配套、特色化配置、人性化服務，開創成都首個充滿青春活力

24、的優活樣本。4444城北腹地首席菁英質感活力社區 解讀：生活需要尺度合宜，離城很遠，離城很近，立體交通網絡突破物理位置瓶頸；生活更需要層次，需要歸屬感，需要領域，共同的興趣屬性聚焦于特定圈層；在這里，大部分是年輕的青春、孩子的童趣，當然，還有些許老人的智慧、中年的成熟 構筑具備豐富精神緯度的生活氛圍。4545目標客戶鎖定464646第四部分：物業發展建議4747 本項目凈用地82746.36平方米，容積率為3.0，最大建筑面積248239平方米。 根據項目綜合定位及開發戰略，實現價值最大化，因此建議項目物業的發展方向為：高層住宅高層住宅+配套商業配套商業+項目功能定位項目功能定位4848p商業

25、以節點集中商業、沿街底商及局部獨棟商業的形式，主要布置在地塊南二路、東二路及與2期相鄰面；p地塊內主要布置高層住宅產品及相關社區內配套設施；p地塊綠地可打造為綠地休閑廣場，形成開闊的空間昭示性，帶動休閑類獨立商業成活。+項目功能分區項目功能分區綠地高層住宅區節點集中商業聯體商業獨棟商業綠地休閑廣場4949p區域市場因素：緊湊型套三和套二產品是本區域需求主力戶型，70平米套二、90平米套三最為暢銷，面積過大走量較慢戶型配比依據戶型配比依據p競爭因素：兩極白熱，大戶大盤綜合優勢明顯，小戶小盤競爭同質化嚴重，缺乏活力創新。p客戶因素：實用不浪費、盡可能有多的贈送面積，更在乎基本功能完善，在滿足功能的

26、前提下，總價越低越好，以首次置業及首次改善為主p營銷因素：區域內產品套二、套三戶型整體銷售情況良好，過大戶型走量緩慢，產品自身打造上，應以更獨具特色的對外訴求為前提+戶型配比建議戶型配比建議5050+戶型配比建議戶型配比建議基于市場風險考慮，本期主力戶型還是以區域市場熱銷戶型為主，但盡可能壓縮控制面積，保證大量房源在100平米以內；針對區域客群對居住功能滿足的需求，建議參考“光華逸家”極致小戶套二、套三設計，適度突破規范，作為配搭型產品，更為后期增加階段營銷噱頭，吸引人氣。5151綜上所述，城三期建議的戶型配比具體如下：綜上所述，城三期建議的戶型配比具體如下：+ +戶型配比建議戶型配比建議52

27、52新新 啟。啟。5353 以YOHO-TOWN藍本，全面整合城各期用地，以三期青年精英作為整個項目精神核心總領全局，借勢北改大潮，打造一個大城北全配套青年特區：大城北全配套青年特區：全盤整合，發力三期全盤整合，發力三期菜市小學中學小學幼兒園5454構筑一個演繹城北青年質感生活的構筑一個演繹城北青年質感生活的“場場”5555戶型設計戶型設計景觀細節景觀細節功能提升功能提升規劃提升規劃提升形象提升形象提升物業價值物業價值演繹提升演繹提升5656總體來看，區域內的項目在總平布局過程中存在的相似問題是：由于受到容積率和限高的限制，所以盡量考慮做足容積率，導致出現“多單元組合兵營式排列”、“多單元全圍

28、合圍合式排列式排列”，較大程度上影響了項目的整體品質。，較大程度上影響了項目的整體品質。本項目是否能在總平規劃上進行創新，即保證做到容積率上本項目是否能在總平規劃上進行創新，即保證做到容積率上限，同時又避免采取兵營式排列或者純圍合排列，導致項目限，同時又避免采取兵營式排列或者純圍合排列，導致項目品質受損？品質受損？+規劃布局理念規劃布局理念5757案例借鑒：案例借鑒：華置華置西錦城西錦城經濟技術指標：容積率:5.0綠化率:30物業管理:四川忠信物業管理有限公司占地面積:73914平方米（其中住宅用地約畝）總建筑面積:452605平方米規劃戶數:2851戶車位總數:2017建筑層數：、評析：華置

29、西錦城住宅容積率做到評析：華置西錦城住宅容積率做到5.05.0，且建筑，且建筑層數最高，不到層，從右側總平看，層數最高，不到層，從右側總平看，采取采取“弧線圍合組團布局形式弧線圍合組團布局形式”的優點：的優點：無臨路房源；無臨路房源；避免單元中間房源采光、景觀面不佳；避免單元中間房源采光、景觀面不佳；對缺乏中庭景觀的房源，通過側庭院規對缺乏中庭景觀的房源，通過側庭院規劃使項目整體均好性做到極致；劃使項目整體均好性做到極致；組團富有變化，避免兵營式排列；組團富有變化，避免兵營式排列；5858pk采用“弧線圍合式庭院組團”較采用“多組團兵營式排列”的優點：1、弧線組合單元處理避免各單元中間房源采光

30、、景觀面受限；2、消除臨路房源，對多面臨路的地塊而言，這點尤為重要；3、對非中庭景觀房源，采用側庭院規劃，來提升其觀景面效果，提升房源的均好性；4、弧線組合后，避免各單元之間出現兵營式排列時的樓與樓之間“對望”現象，達到拉開樓間距效果；5、通過弧線組合后，將項目自然組團形成多個圍合式的大中庭景觀，使項目整體富有變化；6、有利于在規劃底商時，將商業與住宅分離開，避免出現“群樓”+ “塔樓”的商住混合產品出現； 7、有效利用容積率。5959+規劃布局理念規劃布局理念 在弧線小組團圍合布局的基礎上，實現商業與住宅分離布局，避免住宅戶型結構柱網對商鋪整體性破壞。 據了解，在城一、二期住宅底商產品中，存

31、在大量由于結構柱破壞商鋪整體使用效果的尷尬，綠地節點集中商業6060p充分利用設置架空層（層高3.9米），實現景觀全覆蓋，增強建筑和綠化融合，同時能夠利用架空層設置項目泛會所，增加業主交流、休憩的空間，設置運動設施等。住住宅宅架空架空層層自然通風采光側窗側窗車庫生態停車系統生態停車系統架空層泛會所架空層泛會所架空層泛會所架空層泛會所架空層的引入，使得項目景觀全覆蓋，建筑與景觀更好的融合的引入，使得項目景觀全覆蓋，建筑與景觀更好的融合+規劃布局理念規劃布局理念6161架空層成就項目百畝的極致園林景觀架空層成就項目百畝的極致園林景觀626262戶型設計戶型設計景觀細節景觀細節功能提升功能提升形象提

32、升形象提升規劃提升規劃提升物業價值物業價值演繹提升演繹提升6363簡潔、挺拔、醇厚簡潔、挺拔、醇厚萬科金域華府萬科金域華府張揚、個性、自我張揚、個性、自我p建議拋開已有的風格和式樣，充分使用現代的材料和構筑技術創造符合現代特征的建筑作品；p建筑通過現代表皮的處理手法表達出現代、時尚、藝術化的生活品味。+建筑形象建筑形象強調建筑的強調建筑的現代感現代感是是“青年質感社區青年質感社區”的重要組成部分，同時通過對建筑立面上的細節打造的重要組成部分，同時通過對建筑立面上的細節打造和風格強化，凸顯和風格強化，凸顯時尚個性時尚個性下的現代新建筑下的現代新建筑6464現代建筑，前衛時尚居住觀簡潔時尚的處理手

33、法和純凈前衛的體型在建筑藝術中吸取視覺藝術的新成果光影立面，詮釋通透超大面積透明玻璃陽臺，詮釋現代風格建筑的人本主義理念通透光體建筑成為城市視線焦點綻放彈性設計的百變魅力空間自由，靈動流暢玲瓏空間，隨心所欲動靜皆宜，功能豐富自住、出租、轉賣，皆可，自由自在打造動感的打造動感的FLEX建筑建筑6565像龍湖春森彼岸采用一種反規劃的建筑思路，建筑本身是一件藝術品，使建筑沒有標準層，使建筑每個立面都標新立異。6666創新且融合了藝術特質的外立面設計，使建筑仿佛擁有了生命創新且融合了藝術特質的外立面設計，使建筑仿佛擁有了生命6767通過左右三層一錯的變化，造成視覺上的沖擊通過左右三層一錯的變化，造成視

34、覺上的沖擊6868p可效仿案例日本輕井澤地區1171平米墅，設計即以扁平型貝殼為主題貝殼會所經典范例：貝殼會所經典范例：現代藝術、與自然的融合感現代藝術、與自然的融合感園區會所園區會所與產品風格相統一，現代的，但更為先鋒，甚至可以是略為帶有實驗性質的建筑嘗試，與產品風格相統一，現代的，但更為先鋒，甚至可以是略為帶有實驗性質的建筑嘗試，正如檀香山的鋼琴會所一樣，成為社區讓人過目不忘的名片正如檀香山的鋼琴會所一樣，成為社區讓人過目不忘的名片+公共空間形象公共空間形象6969 會所內部空間與自然充分融合：會所內部空間與自然充分融合： 石頭弧線與樹木生長曲線融合的藝術石頭弧線與樹木生長曲線融合的藝術+

35、公共空間形象公共空間形象7070形象提升形象提升景觀細節景觀細節功能提升功能提升戶型設計戶型設計規劃提升規劃提升物業價值物業價值演繹提升演繹提升7171 注重功能大于尺度，多應用注重功能大于尺度，多應用“0.50.5多功能房多功能房”概念概念 小面積大品質，品質空間全配置小面積大品質，品質空間全配置: : 入戶小花園、多飄窗、寬陽臺入戶小花園、多飄窗、寬陽臺戶型提升指導原則7272p預留房間位，通過搭建結構構架，銷售補建，實現構架面積全贈送改房；p利用花池可考慮結合花池設計或者直接留大凹口，增加進深，達到改房條件；p注：構架式面積贈送改房在銷售時需要跟業主簽訂合同統一改房，并簽訂驗房標準，整體

36、后續有一定的操作風險性。雙層送露臺p錯層送陽臺：主要設置在主臥與客廳，提高戶型整體居住舒適度，并通過贈送面積提高產品附加值；p露臺面積全贈送限制：雙層高且上蓋水平投影小于12平米.為增加性價比，增加面積實用率，提升贈送實用性，為增加性價比，增加面積實用率，提升贈送實用性，構架式面積全贈送、錯層陽臺贈送等構架式面積全贈送、錯層陽臺贈送等7373寬廳設置：寬廳設置：景觀視角較好的單位可適當放大客廳尺度，或連同餐廳設置，整體擴張客廳的景觀視角較好的單位可適當放大客廳尺度，或連同餐廳設置，整體擴張客廳的尺度感，提升客廳的檔次與舒適度尺度感，提升客廳的檔次與舒適度7474空中院館：對于中大戶型空中院館：

37、對于中大戶型，戶型設計上可以考慮將，戶型設計上可以考慮將“庭院庭院”搬入空中，可以充分利用空間的搬入空中，可以充分利用空間的延展性，通過露臺、平臺、花園的過渡空間，加大戶均花園的面積，達到延展性，通過露臺、平臺、花園的過渡空間，加大戶均花園的面積，達到“多重庭院多重庭院”的效的效果。果。75757075平方米兩房100110平方米三房8590平方米三房+部分參考戶型部分參考戶型7676形象提升形象提升戶型設計戶型設計功能提升功能提升景觀細節景觀細節規劃提升規劃提升物業價值物業價值演繹提升演繹提升7777以水為媒，泳池配套，主題“亞馬遜原石灘”景觀 吉信行從翠林華庭、時代錦翠、城項目客戶抽樣調查

38、中發現，城北客戶對于中庭景觀及配套偏向大泳池設置； 因此，在滿足使用功能的基礎上，建議采用特色主題導入，打造以水為核心的亞馬遜原石灘園林景觀。7878內側是櫻花樹陣，外側是銀杏樹陣，四季景色別有風味內側是櫻花樹陣，外側是銀杏樹陣，四季景色別有風味主題景觀一主題景觀一浪漫大道浪漫大道7979主題景觀二主題景觀二樹陣廣場樹陣廣場入口設置樹陣廣場，增強社區的私密性，通過樹陣半遮半掩進一步塑造社區的品質感入口設置樹陣廣場，增強社區的私密性，通過樹陣半遮半掩進一步塑造社區的品質感8080p為了減少后期維護成本，建議采用泳池作為水景（主體景觀）；并建議將泳池設計成異形；p為了控制成本、在景觀區重要節點密植

39、高大喬木或者草皮，適當加大小區綠化面積，減少硬質景觀面積，同時控制成本；p建議打造小規模水景，增強高層組團的資源與舒適感泳池水面泳池水面小型水系小型水系迎合客戶群體喜歡開闊空間，建議利用多重灌木布置中央公園及水系園林迎合客戶群體喜歡開闊空間，建議利用多重灌木布置中央公園及水系園林主題景觀三主題景觀三公園及水系公園及水系8181關鍵節點設置參與性聚散性強的景觀設施關鍵節點設置參與性聚散性強的景觀設施關鍵節點關鍵節點8282創新提升創新提升細節提升細節提升規劃提升規劃提升功能提升功能提升形象提升形象提升物業價值物業價值演繹提升演繹提升8383城項目作為一個千畝大盤，目前嚴重缺乏大城項目作為一個千畝

40、大盤，目前嚴重缺乏大型集中生活配套，建議型集中生活配套，建議利用節點商業，引入中型精品超市（約3000-5000平米），在幼兒園、在幼兒園、中小學、農貿菜市基礎上進行生活配套補充。中小學、農貿菜市基礎上進行生活配套補充。8484面對首置及首改主力客戶群體，面對首置及首改主力客戶群體，其對配套的依賴程度極高，其對配套的依賴程度極高，因此，為滿足客戶日常生活設施，因此，為滿足客戶日常生活設施，更為了營造獨特的青年質感生活體系，更為了營造獨特的青年質感生活體系，先行引導商業業態規劃，先行引導商業業態規劃，形成社區泛會所、形成社區泛會所、“一站式一站式”配套服務體系。配套服務體系。8585打造專屬于項

41、目的JOY CLUB8686 人人都需要一個星光咖啡座安排自己的生活時刻表 ： 1個人的心情釋放， 2個人的浪漫營造， 3、4、5個人的PARTY聚會場 星光咖啡+休閑餐飲類商業配套規劃休閑餐飲類商業配套規劃 全天24小時營業的書店，正如香港的誠品書店，上海曾經的思考樂 可以隨便坐，隨便翻看的書店，不僅是個購書場所，而且是個散步的好地方24H書吧茶吧會所設置時尚休閑會所，會所內涵蓋棋牌室、多功能廳，滿足城北人日常休閑需求。8787在項目會所內設置運動會所，立面包含室內游泳池、壁球館、健身館、桌球室、乒乓在項目會所內設置運動會所，立面包含室內游泳池、壁球館、健身館、桌球室、乒乓球室、瑜伽房等運動

42、設施球室、瑜伽房等運動設施+運動類配套規劃運動類配套規劃運動動感會所8888除了動感運動會所外，項目還需要更為完善的體育運動設施，如室外設置籃球場、羽毛球場、除了動感運動會所外，項目還需要更為完善的體育運動設施，如室外設置籃球場、羽毛球場、網球場等等，讓業主能暢想運動網球場等等，讓業主能暢想運動網球場羽毛球場籃球場8989 項目需要打造WIFI千兆網絡全覆蓋，并且建立項目社區自己的論壇空間等。+服務配套服務配套WIFI網絡全覆蓋909090第五部分：營銷演繹示意9191YOHO TOWN這是一個成功的項目更是一種成功的推廣方式第一期推出由8座大廈2200多個單位組成的大型社區，2200單位是個

43、什么概念呢？2002年全香港的住宅銷售單位是36500多個，近幾年來香港的住宅銷售單位都保持在30000個左右。 推出了全港占比的住宅單元的超大體量，但是卻獲得了成功售罄的驚人業績。作為亞洲地產領袖的新鴻基地產，抓住了青年消費群體，通過符合青年人口味的營銷手法，在市場極其低迷的情況下，做活了。9292成都，東部，城市副中心，大型市政公園旁，一座公園中城市：鑫苑名家項目一期的營銷推廣，主打青年置業群體，上演“非主流”題材后，天天來電來訪幾百，寒流來臨之際，營銷推廣效果凸顯。據當時媒體采訪統計，正式推廣啟動集中期，每周業內到訪者達到近百組，在一定時期起到圈子意見領袖推薦效應。9393 逆市突圍的青

44、年城的代表項目，他們的成功都有一個很重要的共同點，那就是將青年的調性做足，通過一系列符合青年人口味的廣告推廣調性及相匹配的媒體推廣渠道，這對我項目的營銷推廣具有很重要的參考意義。9494項目營銷主題：項目營銷主題：越現在，悅未來。越現在，悅未來。Joy living, Happy life.9595城以跨界理念以未來前瞻性眼界以現實的基礎創造理想生活雛形基于TOD模式打造理想生活樣板城締造成都首座活力質感精英部落活力質感精英部落超越現在，悅動未來9696這注定是一個具備跨越時代意義的項目這注定是一個超越區域的項目這注定是一個活力中心這注定是一個圈層感極強的社區這注定是一個理想生活方式的現實雛形

45、9797賣點詮釋賣點詮釋p完全完全TOD交通交通北新干線、地鐵2號線、多路城市公交p活力活力MIX生活生活全方位教育、生活大配套p完善完善JOY配套配套WIFI網絡全覆蓋、動感體育設施、青年JOY CLUBp動感動感FLEX建筑建筑光學動能，靈動建筑，生態住宅p適感適感GRADATION景致景致立體景觀，層次園林，不求奢華，但求舒適9898 從調性把握上，賣點輸出不一定非要出位，但是一定要主題鮮明。 換位思考，從客戶的角度出發，用年輕人的語言，更能打動客戶。9999新城北？太遠了吧！新城北？太遠了吧！那送你一臺車怎樣？那送你一臺車怎樣？還嫌不夠？還有TOD立體交通北新干線，15分鐘直貫主城區；

46、更有地鐵2號線分分鐘直達。城，活力質感精英部落，超低首付，提前樂享車房生活，更有完全TOD交通體系，與城距離，分分直達。 城 越現在，悅未來。新城北？太遠了吧！那送你一臺車怎樣？還嫌不夠？還有TOD立體交通北新干線，15分鐘直貫主城區；更有地鐵2號線分分鐘直達。城，活力質感精英部落，超低首付，提前樂享車房生活，更有完全TOD交通體系，與城距離，分分直達。 城越現在，悅未來。100100新城北？太空了吧！新城北？太空了吧！那送你一個那送你一個MIX 潮流生活怎樣？潮流生活怎樣？樓下沃爾瑪超市還嫌不夠？活力MIX生活，更有家樂福（步行十分鐘），大豐商圈、北城天街購物廣場、財富又一城家樂福、好又多、

47、建設路商業，開個車，一腳油門就到。城，豐富生活配套體系，生活便捷。 城越現在，悅未來。新城北？太空了吧！那送你一個MIX 潮流生活怎樣？樓下精品超市還嫌不夠？活力MIX生活，更有家樂福（步行十分鐘），大豐商圈、北城天街購物廣場、財富又一城家樂福、好又多、建設路商業，開個車，一腳油門就到。城，豐富生活配套體系，生活便捷。 城越現在，悅未來。101101新城北？太忙碌了吧！新城北？太忙碌了吧！那送你一個那送你一個JOY CLUB怎樣？怎樣？還嫌不夠？完善JOY配套，更有WIFI網絡全覆蓋、超多動感體育設施，不用出門，嗨到勁。城，JOY生活港，豐富休閑娛樂配套體系，運動無度，享樂無限。 中冶西鐵城越

48、現在，悅未來。新城北？太忙碌了吧！那送你一個JOY CLUB怎樣？還嫌不夠？完善JOY配套，更有WIFI網絡全覆蓋、超多動感體育設施，不用出門，嗨到勁。城，JOY生活港，豐富休閑娛樂配套體系，運動無度，享樂無限。 城越現在，悅未來。102102新城北？太同質了吧！新城北？太同質了吧！那送你一個那送你一個FLEX房子怎樣？房子怎樣？還嫌不夠？動感FLEX建筑，光學動能，靈動建筑，生態住宅，住起來舒服，還很有面子哦。城，靈動視覺城，動感建筑，生態低碳，居住有范，健康無限。 中冶西鐵城越現在，悅未來。新城北？太同質了吧！那送你一個FLEX房子怎樣？還嫌不夠？動感FLEX建筑，光學動能，靈動建筑，生態

49、住宅，住起來舒服，還很有面子哦。城，靈動視覺城，動感建筑，生態低碳，居住有范，健康無限。 城越現在，悅未來。103103新城北？太生硬了吧！新城北？太生硬了吧！那送你一個那送你一個亞馬遜原石灘亞馬遜原石灘怎樣？怎樣？還嫌不夠？適感GRADATION景致，架空、下沉，立體綠化，精致園林，交流空間，居住在綠野，誰說年青人不愛全方位綠化？城，動感綠色部落，立體園林景致，全方位園林藝術，將綠色生活進行到底。 城越現在，悅未來。新城北？太生硬了吧！那送你一個亞馬遜原石灘怎樣？還嫌不夠？適感GRADATION景致，架空、下沉，立體綠化，精致園林，交流空間，居住在綠野，誰說年青人不愛全方位綠化？城，動感綠色部落，立體園林景致，全方位園林藝術，將綠色生活進行到底。 城越現在，悅未來。104104THE END