1、 戶戶 型型 - -置業顧問培訓置業顧問培訓2010年培訓一、基于戶型的價值判斷案例分析一、基于戶型的價值判斷案例分析1.戶型空間尺度合理戶型空間尺度合理合理的尺度空間將會賦予居住功能舒適性。但往往在設計中忽略了空間的重要性，結果在提高房屋的使用率、采光、朝向后并不能滿足用戶需求。案例：空間比例失當案例：空間比例失當進深太大進深太大戶型點評戶型點評客廳進深太長，空間比例失當，形成面積浪費客廳進深太長，空間比例失當，形成面積浪費2.2.面積比例適宜面積比例適宜住房必須以有限的空間滿足基本的生活需求，如廚房、衛生間等，所以戶型設計需要有效搭配房屋各功能分區面積比例，以盡量提高用戶的使用率。如何經濟

2、、有效的安排各功能房的面積、比例關系，是戶型設計、評價中應關注的主題之一。在權衡適宜的面積比例需要考慮如下因素：各房室應具有與戶型面積相匹配的比例；大戶型不應該出現小房間；主臥應明顯大于次臥；三房戶型客廳與臥室比例應控制在1.5：1以內。案例：面積比例失當案例：面積比例失當戶型點評：戶型點評：廚房面積過大，比次臥廚房面積過大，比次臥室大得多，甚至大于主室大得多，甚至大于主臥室。臥室。3.3.戶型與定位一致戶型與定位一致香蜜湖豪庭香蜜湖豪庭三房：三房：68二房：二房：55美廬錦園美廬錦園三房：三房：115二房：二房：84天鵝堡天鵝堡三房：三房：240二房：二房：220戶型點評：戶型點評：同樣是一

3、梯4戶的蝶式平面，小戶型與大戶型的市場定位、客戶定位不同，其客戶需求不同，功能布置也不會相同。小戶型注重基本生活功能區的滿足，主要注重有幾室；而大戶型注重舒適，因此廳、室面積比較大，多陽臺、多衛生間搭配。4.4.通風采光良好通風采光良好在房子的居住功能中，通風和采光的要求是一個重要的參考指標，具體說來，通風采光至少要達到“室內四明”“公共空間通風采光”的要求。“室內四明”：明廳、明房、明廚、明衛四大功能區保證采光的充足；“公共空間通風采光”：電梯廳、樓梯（消防樓梯）、公共走道通風采光良好。箭頭代表通風采光戶型點評戶型點評:一梯兩戶的小高層設計，室內通風采光非常暢通。案例：通風采光良好案例：通風

4、采光良好戶型點評：戶型點評：一梯十八戶都能做到通風采光的經典作品，充分反映了建筑師選用“蛙式平面”的苦心。5.5.各房屋合理性要求各房屋合理性要求（1 1）客廳）客廳第一:空間獨立。客廳開口不宜過多，要有兩面完整的墻；第二:方正開闊。方正完整是使用的布局。開間不應小于3.6米，但也不應大于5米；第三:長寬比不應失調。進深開間比不應大于2：1；第四:入口設玄關。入口門廳的住宅對外的空間過渡，避免廳內被外人一目了然，保證用戶的私密性。客廳開口戶型點評：戶型點評：客廳開口過多，有四處開口，使客廳很多面積成為公共面積，不好布置家居。案例：客廳開口太多（2 2）餐廳）餐廳相對獨立餐廳與客廳空間易相對獨立

5、；餐廳與客廳即有關系又有分隔；餐廳至少要有兩面墻夾一角。與廚房即有關聯又獨立成區西式廚房與餐廳可以實現一體化；中式餐廳經過獨特的設計也能實現廚房餐廳一體化。戶型點評：戶型點評：上圖中餐廳與客廳分區不明顯，餐廳成為過道幾乎無法使用；客廳的形狀不利于家具的擺放，從廚房位置使客廳顯得更加局促；下圖經過修改后既有玄關又使餐廳相對獨立。案例：餐廳不獨立餐廳開口餐廳開口餐廳開口案例：餐廳不占角戶型點評：戶型點評：餐廳雖然與客廳形成明顯分區，但餐廳不占一角（邊角邊）；周邊門開口過多，幾乎成為過道，不便使用案例：餐廳占角戶型點評：戶型點評：餐廳占角（兩面墻夾角），空間相對獨立，便于使用。案例：餐廳獨立戶型點評

6、：戶型點評：餐廳獨立，又能通風采光，其優點不言自明。案例：西式廚房改善餐廳戶型點評：戶型點評：上圖中采用中式廚房，餐廳采光較差；下圖采用西式廚房，廚房與餐廳在空間上實現一體化，改善了餐廳空間和采光條件。（3 3）廚房）廚房應靠近餐廳離大門不要太遠（進出雜物多）直接對外采光通風廚具按洗、切、燒的順序合理排布有一定長度的櫥柜擺放電器，煤氣灶、洗菜盆等設備廚廁最好不要緊鄰（4 4）主臥室）主臥室擴大主臥室的面積，房間進深可以設當增加；最好有好的朝向（南向），比客廳的朝向要求更甚；大戶型的主臥應帶一個專用衛生間；進入式衣帽間（walk-in-closet）的出現使主臥室布局更為靈活，近年成為流行趨勢；

7、(5)(5)次臥室次臥室次臥室面積宜大于10按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些廁浴分離衛生間（6 6）衛生間、儲藏室、陽臺）衛生間、儲藏室、陽臺衛生間應有明窗通風采光公共衛生間為廁浴分離，干濕分離，以利于清潔衛生和便利使用。僅有一個衛生間應與臥室靠近,避免不必要的穿堂越室。面積較大的戶型應設儲藏室全封閉獨立式空間，面積不小于3。陽臺保證客廳有良好的視野和采光客廳不設陽臺而在臥室設陽臺，則涼衣、休閑都將經過主臥室，會干擾主人。二、二、3 3種常見戶型分析種常見戶型分析1.復式是受躍層式啟發而創造的一種經濟型住宅復式住宅在建造上仍每戶占用上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一米多高的夾

8、層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅，（復式一般為3.3米，而躍層式為5.6米）。復式的下層供起居、烹飪、進餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和儲存用。戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即是上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子孫三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人相對獨立的空間需求，又達到了相互照應的目的。優點是：優點是：（1）平面利用系數高，通過夾件層復合，可使住宅的使用面積提高50%70%；（2）戶內隔層為木結構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價；（3）上部層采用推拉窗戶，通風采光好，與一般層高和面積相同住宅相比，

9、土地利用率可提高40%。不足在于：不足在于：（1）復式住宅面寬大、進深小，如采用內廊式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，自然通風、采光較差；（2）層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產生局促憋氣的不適感；貯藏間較大，但層高只有1.2米，很難充分利用；（3）由于室內的隔斷、樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差 。2.2.躍層式住宅布局緊湊、功能明確、通躍層式住宅布局緊湊、功能明確、通風好、采光面大風好、采光面大躍層式住宅在東南沿海、福建等一些開放城市建設較多。這類住宅的特點是住宅占上下兩層，臥室、客廳、衛生間、廚房及其他輔助用房可分層布置，上下

10、層的交通不通過公共樓梯而采用戶內私用小樓梯連接。優點：優點：是每戶都有較大的采光面，通風好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。在高層建筑中，由于每兩層才設電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。不足之處不足之處: :但這類住宅也有不足之處，戶內樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發生火災時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。 這類住宅的室內空間設計借鑒了歐美小二樓獨院的住宅的設計手法，頗受海外僑胞和港澳臺同胞的歡迎，在南方城市建設、買賣較多，近年來在北方城市的一些高級住宅設計中，也開始得到推廣。3.3.錯層有錯層有“壓縮了的復式壓縮了的

11、復式”之稱，之稱，通過錯層平面讓功能區形成整體通過錯層平面讓功能區形成整體的差別層次的差別層次錯層式室內的廳、臥、衛、廚、陽臺處于幾個高度不等的平面上。錯層和復式有一個共同區別于平面式房屋的特征。平面式標示一戶人家的廳、臥、衛、廚等所有房間都處于一個平面上，而錯層和復式內的各個房間處于不同的層面。錯層式和復式房屋的區別在盡管兩種房屋都處于不同層面，但是復式層高往往超過一人高度，相當于兩層樓，而錯層高度低于一人高，人站在第一層面能平視或俯視第二層面。因此錯層有“壓縮了的復式”之稱。另外，復式的一層、夾層露面往往垂直投影，上下面積大小一致；而錯層兩個（或三個）露面并非垂直相疊，而是互相不以等高形式

12、錯開。戶型分析：戶型分析：根據箭頭所指，通過室內的小樓梯，讓居住區和休息區形成了立體的層次差別案例：錯層式住宅提示：提示：錯層式住宅不利于抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合層數少，面積大的高檔住宅。躍層式、復式和錯層的區別躍層式、復式和錯層的區別三、戶型鑒別的具體標準三、戶型鑒別的具體標準1.1.好戶型的好戶型的4 4大標準大標準四大標準四大標準實用安全靈活經濟面積恰當尺度合理健康空間有效分離（1 1）使用安全，靈活經濟）使用安全，靈活經濟好的戶型應該具備6個特性，分別是：實用性、安全性、靈活性、可變性、經濟型和藝術性。6大特性大特性實用性可變性安全性靈活性藝術性經濟性實用性

13、：實用性：實用性是指住宅大小適宜、功能合理、間隔方正、少點“金角銀邊”，謹防成為多邊的”鉆石房”。安全新：安全新：安全性是指住宅要具備防盜、防火、抗震和抗拒自然災害的能力，還要具有一定的私密性，因此社交空間，私人空間應有效分隔。除此之外，住宅還要具有經濟性，既面積要緊湊，使用率要高。當然住宅也應該美觀大方，有一定的藝術性、個性、特色和文化品位。（2 2）空間有效分隔）空間有效分隔一般一個好的戶型應該有6個分離：生理分居、功能分區、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開。生理分居：生理分居：指8歲以上子女應該和父母分室居住，15歲以上異性子女應該分室居住；功能分區：功能分區：指不同的生活功能有不

14、同的活動空間，會客要有客廳、烹飪要有廚房、存物要有儲物室、廁浴要有衛生間；動靜分開：動靜分開：指活動空間和休息空間要嚴格區分，客廳、餐廳、廚房等人來人往，活動頻繁，應靠近入戶門設置，而臥室需要更大程度的安靜，應比較深入。公私分開：公私分開：指家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客進門后將業主的家庭生活一覽無余；主次分開：主次分開：指主人房要與其他房間有所區別；干濕分開：干濕分開：指廚房、衛生間帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水、怕臟的臥室分開。好戶型設計的好戶型設計的6 6種分離種分離干濕分開動靜分開生理分居公私分開主次分開功能分區(3)(3)面積恰當，尺度適宜面積恰當，尺度適宜人

15、們較理想的臥室面積為12-15平米之間，較理想的客廳面積為21-30平米之間，客廳的開間不應小于3.9米，否則將影響看電視的效果。衛生間、廚房、健身房、儲物室4-5平米，陽臺5-6平米較為適宜。此外各功能空間的相互關系對使用效果也有很大影響。例如廚房應靠近入口設置，避免買菜后穿過客廳的不方便，衛生間應靠近臥室以方便晚間使用，廁所門不應直接開向客廳和餐廳，這樣既不衛生有不雅觀。生活陽臺應該與廚房或衛生間相連，不應與臥室相連，因為生活陽臺是開放性空間，曬衣時穿過臥室會影響臥室的私密性。（4 4）健康因素的合理利用）健康因素的合理利用呼吸、采光、通風是每個人最基本的生理需求，尤其對家庭生活來講，這些

16、要求是否能被充分滿足，對人的健康有著至關重要的影響。而辨別一個戶型的好壞，健康性因素是否被合理運用也成了一個重要的標準。這些因素包括：朝向合理、日照充分、光線充足、通風良好、空氣新鮮、溫度適宜、安靜舒適。 每套住宅的臥室和使用面積在10平方米以上的起居室（廳）均應直接采光，且至少應有一間臥室或起居室（廳）具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般位南向，南偏東或者南偏西不可大于45度。 住宅應有良好的自然通風，即應有在相對外墻上開窗所形成的穿堂風或相鄰外墻上開窗所形成的轉角通風，對于單朝向的套型必須有通風措施。提示：提示：按照我國的飲食習慣，煎炒烹炸時產生的油煙對人體十分有害，因此廚房應有直接對外的

17、采光、通風窗（包括開向天井的窗）。 衛生間應設有通風窗，無通風窗的衛生間也應該設置屋頂管道，并合理安排進風和排風管道。 還要安排好室外空調機的安裝位置和冷凝水的有組織排放，預留外熱水器和空調器的墻洞，陽臺應有曬衣設施等。根據世界衛生組織定義，健康住宅是指能夠使居住者在身體上、精神上和社會上完全處于良好狀態的住宅。我國的“健康住宅建設技術要點”提出了健康住宅的面積、光環境、聲環境、熱環境等方面的標準 。（1）建筑密度不大于25%。 （2）面積標準： 2.好戶型的好戶型的16個健康標準個健康標準（3）能引起過敏的化學物質濃度很低；（4）盡量不使用易散發化學物質的材料；（5）二氧化碳濃度要低于100

18、0PPM；（6）懸浮粉塵濃度要低于0.15mg/平方米；（7）每天日照時間應在3小時以上；（8）有足夠亮度的照明設備；（9）功能良好的換氣設備能將室內污染氣體排到室外；（10）廚房灶具或吸煙外要設局部排氣設備；（11）整個房間溫度全年操持在1727之間；（12）室內溫度全年保持在40%70%之間；（13）噪聲要小于50分貝；（14）有足夠的抗自然災害的能力；（15）便于護理老人和殘疾人；（16）人均公用綠地面積大于或等于2平方米；戶型常見的19個缺陷四、戶型功能的說明四、戶型功能的說明1.戶型的特性好戶型的標準規不盡相同，這是由于設計師是介個市場的大多數需要來設計戶型，購房者是介個家庭的極少數

19、需要來選擇戶型，但是有一點認識是可以統一：基于人性化的設計，對于某一類別的消費者應該是最合適的。戶型的特性標準2.2.戶型的需求戶型的需求購房者在選擇戶型時，一般是先基于各自不同的宏觀需求，如自住需求種的人口數量是一代，兩代還是三代，是需要解決有無，還是改善居住；投資需求中的使用性質是長期出租，還是短期炒房，是先自住后出租，還是先自住后轉讓等等，在匡定了面積大小，居室多少后，人們自然而然地會浮現出各式各樣地圍觀需求：（1）套型需求套型是戶型的核心，選擇時既要注意現實的需求，又要考慮未來的變化，不管是自住，還是出租或轉讓，都盡量符合可持續發展的原則。套型需求布局合理采光優良通風暢通布局與配比布局

20、與配比有時套型中各居室的布局差之毫厘，需求就謬以千里。因此，結合理論評判布局，結合需求框定布局，就成了選擇戶型的重要指標。在配比上，均好性是戶型勻稱的標志，目前國內基本上延續了香港住宅“大廳小窩”的模式，而北方地區的臥室面積適當的放大了。提示：提示：在東區和靜區的比例上，有個簡單的算法：三居室大致五五開；兩居室在東區和靜區的比例上，有個簡單的算法：三居室大致五五開；兩居室大致四六開；一居室大致七三開。而動區中的起居室與其他空間大致七大致四六開；一居室大致七三開。而動區中的起居室與其他空間大致七三開，或者客廳與獨立餐廳燈其他空間大致四六開。三開，或者客廳與獨立餐廳燈其他空間大致四六開。采光與通風

21、采光與通風對于陽光，南方和北方有著不同的要求：北方因為寒冷，更在意陽光，朝陽面是人們重點的選擇；南方因為炎熱，尤其懼怕西曬，對陽光的需求不那么強烈。年輕人早出晚歸，很少會考慮曬太陽，可以選擇價格低一些的北向房；老人需要陽光的照射，兩居以上的戶型，至少要保證一個臥室或起居室處于朝陽面。景觀也是朝向的重要因素，像大到山景、海景、河景、湖景、小到小區園林、水景、都會或多或少地影響著現代家居生活，因為好的景觀會對心情起著重要的調節作用，這也是一些背向陽關、朝向景觀的套型反而賣得好的原因。采光還要注意采光口的大小，也就是窗戶的寬窄高低。大窗戶采光、觀景豐富、視覺上能延展居室空間，同時充滿著時尚感，但保溫

22、會受到影響，并且私密性也差一些。住宅的通風在南方要求高一些，這是因為空氣相對潮濕，像衛生間、工人房，在北方可以做成暗的，但在南方則多為明窗。（2 2）功能需求）功能需求在總面積一定的情況下，選擇什么樣的空間組合，以達到居室效益的最大化，是影響戶型的關鍵。臥室與起居室不論是過去的“室大廳小”，還是現在的“室小廳大”，選擇住宅時，恐怕首先考慮的還是有幾個臥室，才能滿足生活的基本需求，起居室包括門廳、客廳和餐廳，它是現在住宅的核心，不僅是戶型的結構中樞，還是生活的重心所在。打個比方，戶型像個螃蟹，臥室是爪子，支撐著身軀，起居室是夾子，掌握著方向。廚房與衛生間廚房與衛生間是體現家庭生活質量高低的關鍵場

23、所，又是住宅科技非常集中的地方，因此大廚房、大衛生間是一種選擇趨勢。不僅如此，雙衛甚至三衛、四衛，中西分廚甚至增設早餐室，都是提高舒適度的必要選擇。不要忘了，準求面積和數量的同時，還要注意平衡其他居住空間。休閑與儲物間戶內的次要空間，對生活情趣起著調節作用。像在居室一側或一角設置茶座、酒吧、棋牌桌等等，成為很多人選擇戶型時的參考因素；而陽光室的設計，恰恰迎合了此類休閑空間設置的潮流。儲物間包括衣帽間和儲藏間，將各種衣物和雜物集中于此，會使居室變得更為整潔。戶型的功能需求臥室、起居室生活必須休閑區、儲物功能分開廚房、衛生間滿足舒適（3 3）材質的需求）材質的需求表面上看，建筑材質與戶型格局沒有直

24、接的關聯，實際上，建筑材質優劣與否對購房者選擇戶型有重要影響。窗與門窗戶的發展變化與科技進步有著密切的關系：型材從鑄鋼窗、鋁合金推拉窗、鋁合金平開窗，直至鋁包木窗；玻璃從單層平板玻璃、雙層夾膠玻璃，直至多層中空玻璃；隔熱保溫技術從型材上的斷橋隔熱，玻璃上的防輻射膜，包括外掛的隔熱卷簾等等。窗戶在套型內采用的數量和面積較多，因而性能和成本有著直接的關系，選擇時要注重性價比。而門主要是入戶門，相當于戶的臉面，造型美觀，安全優質，會提升住宅的檔次。內飾與外墻內飾主要體現在精裝修項目上，優良的裝飾會使戶型掩藏缺憾，錦上添花，而劣質的裝飾則瑜不掩瑕，畫蛇添足。外墻裝飾按檔次依次為石材、塑鋁板、釉面磚和涂

25、料，雖然這些離戶型似乎遠了些，但好的外墻裝飾會增強購房者的選擇欲 。材質需求窗戶與門防盜美觀內飾外墻錦上添花3.3.戶型的流線戶型的流線流線是人們在戶內活動的路線，流暢與否直接關系到各種功能的轉換。戶型的設計影響到流線的走向，而流線的走向影響到居住的品質，換句話說，好的流線會使小戶型利用率提高，差的流線會使大戶型變得“大而無當”。因此，選擇戶型的一個基本思路就是：選好流線。家務流線家務流線分烹飪流線、洗滌流線、洗浴流線。儲存、清洗、料理三道程序決定了烹飪流線，一般家中的廚房較窄，流線通常為“一”字形和“L”形，順序不當就會引起使用上的不便。比如，假使烹飪流線規劃是先冰箱，然后隔過爐灶進入水槽清

26、洗、案頭加工，最后再回爐灶烹調，這樣感覺流線并不合理。如果一開始就是冰箱、水槽、案頭、爐灶，使用起來會更流暢些。洗滌流線主要是洗衣、晾曬和熨衣，這三點最好一線，甚至一區域，像將洗衣機放置服務陽臺，使洗滌過程集中完成，是目前常見的布局。又比如洗浴流線，有些采用干濕分離的手法，將洗手臺設計在衛生間外側，然后依次是坐便和淋浴房，既避免了浴室潮氣四處散布，又使洗手、如廁、淋浴互不干擾。 戶型流線家務流線符合家務流程居住流線尊重主人生活格調來客流線達到動靜分離居住流線居住流線主要存在于臥室、衛生間、書房等私密性較強的空間中。這種流線應尊重主人的生活格調，滿足生活習慣。像主臥配獨立衛生間甚至衣帽間，大一點

27、的戶型增設帶衛生間的次主臥，以及主臥配書房等等，增強了居住流線的私密性。目前還有一種書房開設兩個門、分別通向主臥和客廳的設計，既保證了主人學習的便利，又使親密關系的來客能在書房暢談，將居住流線和來客流線在書房中形成交叉點。 來客流線來客流線主要指從入戶門進入客廳的行動路線。來客流線不應與居住流線和家務流線交叉，以免客人來訪時影響家人的休息或工作。客廳所處的位置和周邊的門是保證流線合理的關鍵。客廳處于套型中的動區，應在外側，也就是離入戶門近的區域；臥室的門要開在會客區外，避免出入時橫穿沙發和電視機之間，最好的辦法是完全動靜分離，將客廳獨立設置。在一些大的公寓或者別墅類住宅中，已經出現了仿造歐美流行的雙起居室設計，即會客室和家庭起居室，將不同流線的干擾降到最低。 五、對室內功能區的進一步說明五、對室內功能區的進一步說明