1、陽光城教育地產項目拓展指引產業發展中心2019年5月目錄1.陽光城教育項目產品線、規模及成本2.陽光城與陽光教育合作模式4.陽光教育在掛牌、營銷、參觀方面支持5.陽光城教育地產拓展思路及案例分享3.陽光城教育地產項目投資評審標準教育地產產品線：私立K12學校、國際學校及公立托管學校產品線定位目標人群課程設置語言升學體系典型案例崛起的中產階級私立及富裕階層對差 中國中產及富裕K12學校 異化優質教育的中產需求中國應試教育與素質教育課程并重延安北大培文學中英文雙語教學 國內高考或國外 ?；蛉形脑盒Ｈ雽W考試 北京私立匯佳學校國際學校富裕階層對歐美 中國富裕階層外 IB，A-Level等國 全英教育

2、或國外 歐洲和美國的高高端教育的訴求 籍和港澳臺學生際課程母語教學等入學考試楓葉教育（15年一貫制）、諾德安達公立托管學校中國家庭對于高品質公立教育的需求中國中產中國應試教育與素質教育課程并重中文為主課程國內高考京南（固安）陽光實驗小學佛山市山水教育集團附屬中小學陽光教育集團主要教育品牌產品線教育品牌典型項目北大培文學校：依托北京大學的基礎教育品牌，為社會和青少年提供 貴陽北大培文學校高品質教育文化服務 延安北大培文學校私立K12學校國際學校陽光書院：以傳承中華文化為特色的高端私立學校陽光國際學校：以“創辦中西合璧的新型學?！睘檗k學理念的高品質國際學?；始椅姆▽W校：英國500年歷史知名私立學校

3、，全英排名第4的男子學校，過去10年每年25%畢業生進入劍橋、牛津 湖北十堰陽光書院 福州陽光國際學校公立托管學校1陽光學校：由陽光教育集團運營的高品質公立學校，主要面向小初學 京南（固安）陽光實段提供優質師資力量和辦學理念，打造當地優質公立中小學驗學校培文實驗學校：由陽光教育集團及北大培文將利用其自身教育資源，打造“高效課堂”、“三清機制”、“分層跑班”、“翻轉課堂”等先進教學方法與管理體系為一體的公立中小學備注：1. 也可使用原公立學校命名或與當地政府商定新的學校命名。陽光教育集團拓展主要產品線、規模及成本（針對新建學校1）學?？偝杀?= 學校地價 + 綜合建安成本 * 學校體量 + 設備

4、造價 * 學生數量 + 資金補貼備注：1. 針對存量學校改造和托管項目，具體成本由教育集團與區域公司具體評判；2. 公立托管學校土地一般為政府劃撥，資金補貼包括政府每年針對公立學校的財政性補貼及教育集團按照學段收取的年度托管費用兩部分，托管費用一般情況下應爭取由政府提供補貼，如政府無力補貼也可考慮由地產板塊進行一定時間范圍內進行補貼。新建學校綜合總成本產品線1學校類型產品規模占地規模學校體量學生數量綜合建安成本（含硬裝）成本項設備造價資金補貼私立K12學校緊湊型90畝以上5萬2,500人4,220元/1萬/生-2.36億+地價適中型標準型100畝以上120畝以上6萬8萬2,700人3,500人

5、-2.8億+地價3.73億+地價寬松型150畝以上10萬m24,200人-4.64億+地價國際學校90畝以上5萬2,000人4,500元/1.5萬/生-2.55億+地價公立托管學校小初為主20-50畝1-4萬當地教育部門要求3,700元/公立教育補貼+托管費用20.4-1.5億+資金補貼陽光城私立K12學校及國際學校單方建安成本標準 如無特殊情況，建議學校單方綜合建安成本不宜超過4,220元（該成本不含每學生1萬元的設備投資），國際學校建安成本按照教育集團設計任務書可作適當上調，但不宜超過4,500元/m2工作內容開發費用勘察設計費開發報建手續費工程咨詢服務費建安教學樓建安食堂樓建安體育館建安

6、市政配套景觀序號一、123二、123三、四、合計單方（單位：元）22015030402970（綜合平均值）2800293339562504003701陽光城公立托管學校單方建安成本標準 如無特殊情況，公立托管學校單方綜合建安成本不宜超過3,701元，建議與當地教育部門要求保持一致，如無體育館等配套建設要求應對總體建安成本進行下調處理公立托管學校資金補貼要求備注如僅有小學部分，最低托管年限為6年；僅有初中部分，最低托管年限為3年；小初均含，最低托管年限6年學部小學初中班級數（個）66=36346=1218學生人數（人）3645=16201250=6001850=900托管費用500-600萬每年

7、連續6年500-600萬每年連續3年托管費用總計0.3-0.36億0.15-0.18億高中根據實際區位、辦學規模等條件與陽光教育協商，不作為托管模式的拓展重點1.2.3.4.政府向公立托管學校提供等同于其他公立學校的教育補貼和教師薪資補貼（按照學位數）托管費用應優先由政府解決，若政府無專項資金，可由陽光城通過住宅利潤補貼；公立學校托管以初中、小學為主，如果學校同時包含初中與小學，每年托管總費用在1000萬左右；政府應協助提供教師宿舍，如配建教師宿舍，提供免租或低租金住房等目錄1.陽光城教育項目產品線、規模及成本2.陽光城與陽光教育合作模式4.陽光教育在掛牌、營銷、參觀方面支持5.陽光城教育地產

8、拓展思路及案例分享3.陽光城教育地產項目投資評審標準陽光城與陽光教育有三種合作模式序號投資合作模式主要參考適用情況學校產權歸屬陽光城需承擔的投資成本主要案例1陽光城承擔學校全部投資1. 所在區域學校辦學價值不高，陽光教育投資意愿低2. 政府要求學校建成后產權移交（含私立移交及公立托管）陽光城/政府：學校土地成本100%+ 建安成本延安陽光教育小鎮貴州龍溪教育小鎮23陽光城承擔土地及部分學校建設成本，滿足開學要求，后續投資由陽光教育負責陽光城承擔學校前期全部成本，在學校投入運營一段時間后，陽光教育按照雙方協商比例返還1. 學校建設可分期進行和交付，根據學校的總體量，陽光教育開學所需面積不同12.

9、 陽光教育意向持有學校產權1. 政府要求學校在一定期限內（如2年內）全部竣工2. 陽光教育意向持有學校產權陽光城：50%+陽光教育：不超過50%陽光教育：100%學校土地成本+ 首期所需面積的建安成本學校土地成本+ 建安成本 -陽光教育后續返還款項沈陽鐵西教育小鎮梅溪湖國際學校項目1.學?？傮w量與開學所需面積：1）學校5萬，開學2.5萬；2）學校6萬，開學3萬；3）學校8萬以上，開學4萬政府持有陽光城在不同合作模式下的投入產出評估政府建設要求產品線合作模式學校體量陽光城負責建成部分陽光城方面資產股權運營股權投入（億）（陽光城）（陽光城）陽光城方面回報分期建設交付私立學校陽光城負責全部投資（含設

10、備）5-10萬5-10萬2.36-4.64億+地價100%49%學校繳納租金200萬/年按運營股權抽提辦學結余私立學校陽光城與教育集團共同投資教育集團100%持有按資產股權比例獲取學校租金，如資產占股50%，則每年獲取租金100萬5萬6萬8萬10萬2.5萬3萬4萬4萬1.06億+地價1.27億+地價1.69億+地價1.69億+地價50%+50%+50%+50%+國際學校5萬2.5萬1.13億+地價50%+雙方協商一次性建設交付私立、國際學校公立托管學校陽光城與教育集團共同投資陽光城負責全部投資5-10萬1-4萬5-10萬1-4萬2.11-4.22億+地價（運營期教育集團折價返還）0.4-1.5

11、億 + 資金補貼教育集團100%持有政府與教育協商教育集團在運營期按照雙方協商學校資產折價分期返還給陽光城區域可根據政府辦學要求、建設安排和項目測算等具體情況選擇不同合作模式，從現金流管控角度建議采用分期交付建設，陽光城與教育集團共同投資的模式共同投資案例說明：教育集團參與投資，幫助提升利潤水平教育集團參與教育勾地項目中學校資產投入，投資規模不超過學校建安成本的50%，陽光城不參與學校運營企業股權，學校資產股權按雙方入股比例確定舉例說明：某區域與政府達成住宅+學校勾地項目，其中教育用地120畝，出讓價格50萬/畝，要求修建總建筑面積8萬方，滿員學生數3,800人的北大培文學校，總成本近4.34

12、億學校總成本1= 學校地價 + 綜合建安成本*學校體量 + 設備造價*學生數量= 120*50 + 0.42*80,000 + 3,800*1 = 43,400萬x教育集團不參與學校資產投資情況下，4.34億投資由陽光城住宅開發部分利潤負擔，地產擁有學校資產100%股權，及學校運營公司49%股權，但盈利壓力巨大，難以實現投資過會教育集團參與學校資產投資情況下，地產承擔學校地價及學校開學時建備的4萬方物業，總投入為2.28億，剩余建安及設備成本由教育集團負擔，地產擁有學校資產53%股權，但整個項目利潤結余增加2.06億備注：1）私立學校建安成本按4,200元/平米，生均設備投入按1萬/學生計算。

13、教育集團按照2021年1000萬、2022年1000萬、2023年2000萬、2024年2000萬、2025年協商返還案例說明：教育集團運營期按照協商資產折價返還陽光城承擔學校前期全部成本，在學校投入運營一段時間后，陽光教育按照雙方協商比例返還，陽光教育獲取學校資產及運營企業的全部股權舉例說明：湖南區域與梅溪湖達成住宅+學校勾地項目，其中教育用地83畝，出讓價格190萬/畝，要求修建總建筑面積7.6萬方（含教師公寓配套），滿員學生數1,900人的雙語國際學校，自持部分總投入5.5億 自持物業總投入成本構成為：土地成本21239.14萬元；建設及設備投資34203.67萬元（其中學校建安成本按3

14、800元/計算，設備投資1980人*1.5萬元/人=2970萬元）x教育集團不返還情況下，5.5億投資由陽光城住宅開發部分利潤負擔，地產擁有學校資產100%股權，及學校運營公司49%股權，但盈利壓力巨大，項目利潤率僅1.6%難以過會1.2億，分五筆共1.8億回購國際學校及國際幼兒園，教育集團擁有學校和運營100%股權，但整個項目地產利潤結余增加1.8億至2.4億，整體項目利潤率達到6.22%目錄1.陽光城教育項目產品線、規模及成本2.陽光城與陽光教育合作模式4.陽光教育在掛牌、營銷、參觀方面支持5.陽光城教育地產拓展思路及案例分享3.陽光城教育地產項目投資評審標準陽光城教育地產項目的投資標準對

15、于教育類項目，在“一事一議”原則上，擬采用“合并測算、合并考核”的原則進行項目評價，擬將學校資產的全口徑成本計入教育類項目可售部分的現金流，進而實現項目的整體評價。建議區域優先按照戰略性資產提報至集團，經由董事會與集團領導批準認定后，可視作戰略性資產；如未能認定為戰略性資產的教育類項目，雙贏標準按照非戰略性資產標準執行。當期住宅開發凈利潤額覆蓋當期學校成本后，當期綜合銷售凈利潤率需滿足以下投資標準標準維度評價標準北上廣深項目 0%投資標準雙贏標準當期綜合銷凈率戰略性資產非戰略性資產一類城市及擴容后重點城市項目 6%其他二類城市項目 8%三類城市項目 10%學校土地成本全部由可售部分承擔，測算時

16、按照學校資產中陽光城投入資產作價（原始成本扣除土地成本）計入現金流流入，具體參照“陽光共贏”與“合作共贏”計劃管理辦法的規定計算雙贏口徑凈利潤時，項目預期的銷售凈利潤需折減學校資產中的陽光城投入成本的50%，具體參見雙贏計劃實施辦法注釋說明：1）一類、二類、三類城市：參照集團投資中心對城市能級的劃分，不同城市采取不同投資標準2）擴容后重點城市：指投資中心發布的30個重點布局城市3）當期綜合銷凈率 =（當期可售部分的銷售凈利潤-交易溢價-學校資產中陽光城承擔的成本部分）/當期可售總貨值4）學校資產的全口徑成本= 教育土地成本+綜合建安成本/翻新成本+設備成本+經營補貼集團教育業務人員對接安排產業

17、對接人設計對接人戰區福建戰區王瑞、廖暢夏司拯、牛云濤區域公司福州廈門投資對接人黃婷婷黃婷婷浙江崔振華東戰區北方戰區華中戰區上海江蘇南京津冀山西北京湖北湖南江西河南陜西黃婷婷黃婷婷張海崗崔振崔振黃婷婷張海崗張海崗陸圣棟陸圣棟黃偉西南戰區華南戰區新區域重慶廣西四川佛山廣州深莞南粵海南安徽貴州山東云南遼寧甘肅新疆黃偉張海崗黃偉張海崗張海崗張海崗張海崗崔振陸圣棟黃偉崔振黃偉崔振黃偉黃偉目錄1.陽光城教育項目產品線、規模及成本2.陽光城與陽光教育合作模式4.陽光教育在掛牌、營銷、參觀方面支持5.陽光城教育地產拓展思路及案例分享3.陽光城教育地產項目投資評審標準掛牌條件：陽光教育集團教育產業相關掛牌條件：

18、1. 同時具備學前教育、基礎教育、高等教育的辦學資質，在國內從事教育行業20年以上且目前仍在辦學。在全國范圍運營K12學校不少于10所；2. 具有與教育部直屬高?！?85”及“211”院校（含內設部門和下屬企業）的合作經驗，能夠證明協議各方具有合作關系并且合作學校已經開學；3. 受讓人（或其關聯企業）與XX簽訂學校建設協議，在依法取得土地使用權后，須在政府指定地塊按土地性質和規劃要求，建設一所K12民辦學校，學校占地面積不少于XX畝，學生總規模不少于XX人，學校建成后受讓或其關聯企業負責自持運營。(在拍賣地塊內建設一個XXX平方及以上學校，在出讓年限內自持，不可分割轉讓)；掛牌條件：陽光幼教集

19、團教育產業相關掛牌條件：1. 申請人（含申請人、申請人直接或間接控股的具有獨立法人資格的企業、與申請人受同一實際控制人控制的具有獨立法人資格的關聯企業）應具備幼兒園辦學資質，自主辦學不低于17所幼兒園 ，辦學不低于8年，且目前仍在辦學，并具有示范幼兒園評級2. 申請人（含申請人、申請人直接或間接控股的具有獨立法人資格的企業、與申請人受同一實際控制人控制的具有獨立法人資格的關聯企業）合作幼兒園應與國內985高校、國外知名幼教品牌達成戰略合作關系，并能夠證明協議各方具有合作關系并且合作幼兒園已經開學（相關資質在體系外公司，需與體系外公司成立合資公司）針對業主子女的相關入學安排營銷安排：私立K12學

20、校及國際學校業主子女的入學安排對于購買陽光城住宅新房的業主子女，如申請私立學校小學全學段，原則上除非有嚴重不適情況（嚴重多動、攻擊傾向或智力缺陷等），保障業主子女入學 設立業主子女單獨考場，如非業主子女需要6門測試5顆星錄取，業主子女僅需3顆星便可錄取，確保80%的業主子女通過正常測試渠道入讀 如業主子女未能通過測試，同時不存在嚴重不適就讀情況，由陽光城項目公司以一次性贊助費形式（暫定為3-5萬/人）支付給教育集團，確保剩余的業主子女入學 陽光教育服務開設的課外輔導和素質培訓，所有業主子女提供相關課程費用的優惠減免，并確保所有業主子女的課程名額營銷要點結合陽光城營銷主打高端學區房概念，確保一套

21、新房對應一個入學資格，提升對有適齡兒童就讀需求的購房者吸引力，可宣傳陽光城業主子女在無嚴重不適就讀情況下可確保一個北大培文學校學位備注：具體項目的營銷口徑和用語需與教育集團和法務部門共同確認。項目參觀：學校項目參觀接待安排建議考察學校名錄建議考察學校名錄目前可參觀學校（按可參觀度優先級排序）：延安、貴陽、大亞灣、晉中、蚌埠、六盤水、福州、寧德、聊城、十堰學校模式簡介教育 + 住宅：延安、大亞灣、晉中、聊城公建民營：貴陽、蚌埠、六盤水、寧德、十堰自建運營：福州公立托管：固安目錄1.陽光城教育項目產品線、規模及成本2.陽光城與陽光教育合作模式4.陽光教育在掛牌、營銷、參觀方面支持5.陽光城教育地產

22、拓展思路及案例分享3.陽光城教育地產項目投資評審標準陽光城教育地產拓展思路拓展原則幼兒園、學校等教育持有物業教育持有物業部分成本（土地、建安/翻新、設備、經營）住宅、商業等可售物業住宅開發超額利潤經濟測算捆綁補貼教育集團自有投入原則上不超過總成本50%陽光城教育地產拓展思路教育地產拓展哪類項目？可售住宅、商業+教育教育地產開發哪類項目？1. 一批次大盤開發2.分批次大盤開發3.小盤開發地價便宜有大量土地達到出讓條件地價較為便宜有大量土地部分達到出讓條件地價略微便宜少量住宅用地1.一批次大盤開發2. 分批次大盤開發3. 小盤開發一次性購買大量土地住宅、教育分期出讓開發住宅少量開發；盤活存量學校公

23、立托管學校陽光城教育地產拓展思路Q：一批次開發 需一次性購買大量土地，資金壓力大，無法滿足雙贏？A：住宅、教育捆綁出讓；尋找政府、城投公司等合作方降低資金壓力。Q：分批次開發如何安排土地獲取及開發節奏？A1：教育分期捆綁住宅用地出讓，保證每期學校能夠正常運營。A2：教育整體捆綁住宅用地分批出讓，學校分期開發，設立教育建設基金分期捆綁。Q：分批次開發測算仍無法滿足投資標準？A：教育用地劃撥，學校建后移交政府。與政府約定教育投資總額及運營方。Q：小盤開發如何拓展？A：地價略微便宜，可翻新盤活存量學校，與政府約定運營方式，配少量住宅用地。案例：延安教育小鎮案例：沈陽教育小鎮案例：湛江教育小鎮案例：貴

24、陽教育小鎮案例：旅順教育項目Q: 中西部低線城市如何拓展？A:通過公立托管學校方式勾地，降低產業成本及住宅用地規模，同時為業主提供公立學位增加住宅產品吸引力Q: 結合學校，還有哪些教育相關產品可增加對政府吸引力？A：以學校為中心，可增加教育綜合體或開放式街區等商業配套（教育集團運營，可分割銷售），提升對政府兌價拓展案例：延安教育小鎮延安城投陽光城合資公司目標地塊（住宅+教育）教育集團教育公司獲取方式：設置掛牌條件定向整體取得土地條件設置：住宅、教育宗地捆綁統一出讓競買；國企參與保證排他；競買人教育資質。合作模式：我司與延安城投成立合資公司，雙方按照約定比例同股同權，定向獲取目標地塊。所有土地款

25、用由延安城投公司支付，開發建設費用由我司支付。合資公司與教育集團成立教育運營公司，并按照市場化運營模式辦學。學校運營及管理由教育公司負責延安教育小鎮土地概況項目區位用地規模教育用地規模商住用地規模延安新區，緊鄰延安新區政府750畝150畝600畝拓展案例：延安教育小鎮掛牌條款： 按照新區產業布局和統一規劃，該五宗地出讓時分別競價、整體競買、統一開發建設。 競買人（含其控股股東）應具備世界500強實力，且須進入中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合發布的2017中國房地產開發企業500強測評研究報告與2017中國房地產開發企業500強榜單中前20強，其中總資產不低于1200億元（以2016年年

26、度審計報告數據為準）。 競買人（含其控股股東）須具備學前教育、基礎教育、高等教育、國際教育辦學資質，在國內從事教育15年以上，自持且整體運營有高等院校運營資歷；并要有北大、清華等綜合類前五名高等院校品牌教育資源合作辦學業績，且能夠引進入本項目，以保證國內外優質教育資源的引進。為保證教學質量，保證教育產業開發及運營的長期性與穩定性，要求學校開發建設及運營中必須有國有企業參與。 競買人在依法取得土地使用權后，須按土地性質和規劃要求，優先建設學校教育項目，教育用地主要建設國內一流品牌的幼兒園、小學、初中、高中、國際高中，其中規模要達到小學學生數不少于1500人，初級中學學生數不少于1000人，高級中

27、學含國際高中學生數不少于900人，學生總規模不少于3400人；學校按照全寄宿制進行建設，其標準按照省級示范學校以上的要求進行，學校的裝備配置不低于省級標準，并且按照智慧校園的標準一步到位，學校教育投資額不低于6.5億元。 當居住用地競價達到最高限價時不再接受居住用地報價，教育用地可繼續競價，并以教育用地報價高者，確定為該五宗地整體競買人。協議條款：資金使用原則：合資公司開發建設中產生的銷售回款優先用于償還新區開發公司墊付的住宅商業土地獲取費用，其次用于償還我方墊付的住宅商業開發建設費用，再次用于償還新區開發公司墊付的教育用地獲取費用，最后用于償還我方墊付的教育開發建設費用。建設運營合作模式：教

28、育項目的投資建設由合資公司完成并承擔開發建設費用，資產歸合資公司所有。學校招生由教育公司按照實際情況制定招生政策、方案及招生范圍，但在滿足學校招生要求的前提下，學校的招生優先用于滿足本次合作項目內業主的直系子女上學需求。運營及管理：學校的運營及管理教育公司負責。學校的運營管理模式根據實際情況由合資公司與教育公司另行簽署合同確定。合資公司以租賃的方式將辦學場所出租給教育公司。拓展案例：沈陽教育小鎮陽光城目標地塊（住宅+教育）教育集團教育公司獲取方式：設置掛牌條件定向分批取得土地條件設置：住宅、教育宗地捆綁統一出讓競買；競買人教育資質。合作模式：我司與沈陽市鐵西區政府約定，定向分多批次獲取目標地塊

29、。我司與教育集團成立教育運營公司，按照市場化運營模式辦學。學校運營及管理由教育公司負責項目區位用地規模教育用地規模住宅用地規模商業用地規模沈陽教育小鎮土地概況沈陽鐵西區中法生態城區域1100畝200畝700畝200畝拓展案例：湛江教育小鎮陽光城目標地塊（住宅）教育集團教育公司獲取方式：設置掛牌條件定向分批取得土地條件設置：與遂溪縣人民政府簽訂學校建設運營協議，建設學校后交還政府；設立學校建設基金，各宗地捆綁繳納學校建設資金。合作模式：我司與遂溪縣政府約定，用地以定向掛牌方式，由我司獨資公司分多批次獲取。我司與教育集團成立教育運營公司，按照市場化運營模式辦學。學校運營及管理由教育公司負責項目區位

30、用地規模教育用地規模住宅用地規模湛江遂溪教育小鎮土地概況湛江市遂溪縣濱河新區828畝210畝618畝拓展案例：湛江教育小鎮掛牌條款： 宗地一的競得人須在濱河新區建設一所含24個班規模小學與18個班規模初中的高品質學校，由政府無償劃撥學校建設用地70000.35平方米，學校建筑面積不低于40000平方米，學?？⒐を炇詹⑦_到開學條件后，產權無償移交遂溪縣教育局。學校建設用地位置、規劃指標、學校建設資金來源及運營管理方式詳見掛牌文件附件的學校建設運營協議。 宗地一的競得人須在簽訂成交確認書之日起7個工作日內，競得人（含競得人、競得人直接或間接控股的具有獨立法人資格的企業、與競得人受同一實際控制人控制

31、的具有獨立法人資格的關聯企業）與遂溪縣人民政府簽訂學校建設運營協議，競得人憑成交確認書、學校建設運營協議與遂溪縣國土資源局簽訂國有建設用地使用權出讓合同，若競得人未能如期與遂溪縣人民政府簽訂學校建設運營協議，履約保證金不予退還，出讓人將依法收回土地使用權另行出讓。（學校建設運營協議詳見掛牌文件附件） 宗地二的競得人需繳納7500萬元學校建設資金，宗地三的競得人需繳納7500萬元學校建設資金，宗地四的競得人需繳納7500萬元學校建設資金，用于濱河新區中小學等教育設施建設。競得人須在簽訂成交確認書之日起7個工作日內，向遂溪縣教育局指定賬戶一次性繳清學校建設資金，由遂溪縣教育局出具資金證明，憑資金證

32、明和成交確認書與遂溪縣國土資源局簽訂國有建設用地使用權出讓合同，競得人不能按時支付學校建設資金，履約保證金不予退還，出讓人將依法收回土地使用權另行出讓。 若上述四宗地競得人為同一競得人，則無須繳納學校建設資金，由該競得人自行承擔學校建設投入成本，投入成本資金不得低于22500萬元，以竣工驗收結算資金為準，投入成本低于22500萬元的差額部分，一次性繳納到教育局指定的帳戶，作為教育基金使用。拓展案例：貴陽教育小鎮陽光城目標地塊（住宅+教育）教育集團教育公司獲取方式：設置掛牌條件定向分批取得土地條件設置：建設學校后交還政府；約定教育投資強度。合作模式：我司與龍里縣政府約定，定向分多批次獲取目標地塊

33、。我司與教育集團成立教育運營公司，按照市場化運營模式辦學。學校運營及管理由教育公司負責貴陽教育小鎮土地概況項目區位用地規模教育用地規模住宅用地規模貴陽龍里縣3980畝480畝3500畝拓展案例：貴陽教育小鎮協議條款： 乙方負責在目標地塊范圍內建設配套學校及其附屬設施，配套學校教育用地約480畝由甲方出讓給乙方，乙方按照不超過5萬元/畝支付土地出讓金。 甲方同意該480畝配套學校教育用地分四期與建設用地同步出讓給乙方，在建設用地出讓文件中明確將建設配套學校作為土地出讓條件。乙方同意在配套學校教育用地首次出讓時一次性支付全部480畝配套學校教育用地的土地出讓金。不論配套學校教育用地的出讓時序如何，

34、均不影響乙方按照本補充合同的約定按期完成配套學校的建設和投入使用。 配套學校應按照陽光教育集團的標準建設（詳見本補充合同附件一），總投資額不低于10億元人民幣（包括學校建設及教學配套設施投入并滿足辦學條件，不含配套學校教育用地的土地成本），最終以甲方認可的審計單位審計為準。 乙方應結合目標項目及龍溪教育產業新城的建設進度及居民入住規模分步實施配套學校的建設，與建設用地內乙方建設項目同步規劃、同步建設、同步使用。乙方應在配套學校規劃設計方案經規劃主管部門及教育主管部門批復通過之日起，力爭配套學校在3年內落成，確保配套學校在4年內落成并部分投入使用，確保配套學校在5年內全部投入使用。 配套學校辦學

35、期間，甲方將學校交由乙方引進的陽光教育集團管理運營團隊及北大培文中學師資團隊進行運營管理。具體事宜由陽光教育集團與甲方另行簽署協議加以約定。 配套學校建成并滿足辦學條件后，乙方應將配套學校的全部資產連同配套學校教育用地無條件移交給甲方或甲方指定的單位。拓展案例：旅順教育項目獲取方式：設置掛牌條件定向分批取得土地條件設置：翻新并運營老學校。合作模式：我司與旅順口區政府約定，用地以定向掛牌方式，由我司獨資公司獲取。我司與教育集團成立教育運營公司，按照市場化運營模式辦學。需陽光教育翻新原學校，并派駐師資力量進行經營。旅順教育小鎮土地概況項目區位用地規模教育用地規模住宅用地規模旅順口區核心位置140畝

36、40畝100畝陽光城目標地塊（住宅）教育集團教育公司學校運營及管理由教育公司負責拓展思路：以公立托管學校進行拓展降低成本和開發規模獲取方式：設置掛牌條件定向取得土地條件設置：建設學校后交還政府(公立學校建設規模1-5萬方，建設成本低，整體建安投入約0.4-1.5個億); 約定公立學位數量引入教育集團運營。合作模式：我司與當地政府約定，用地以定向掛牌方式，由我司獨資公司獲取。我司負責建設公立學校并移交給政府，委托教育集團對公立學校進行托管，并派駐師資力量進行經營，托管費用每學段約500-700萬/年教育集團委托教育集團托管公立學校政府政府提供住宅和教育地塊陽光城建設并向政府移交學校目標地塊（可售

37、）教育地塊（劃撥）對政府的吸引力1）幫助當地政府解決公辦學位緊缺，公辦教師編制不足的迫切問題，尤其是在城市新區2）引入高水平的師資力量和管理模式，幫助當地打造高水平的公立學校，提升區域對于人才的吸引力3）在辦學業績方面對政府有保障，可對政府辦學成果要求提供口頭承諾對陽光城的吸引力1）降低學?？偼?，減少資金沉淀，同時學校建成后移交給政府，可將相關成本計入可售物業成本（需與政府進行商定）2）總投減少后，對于可售用地規模要求降低，減少后期營銷市場風險板塊分區1、升學輔導區2、藝體創智區3、素質拓展區4、文化傳承區重點項目教學托管學堂、學科輔導基地、語言培訓中心、兒童閱覽室早教中心、藝術培訓館、音樂廳

38、、兒童攝影館、科創實驗室教育樂活營地、科技體驗空間、親子主題樂園、兒童職業體驗館文創廣場、非遺文化展廳、大師創作工坊拓展思路：通過增加教育綜合體等商業配套增加對政府吸引力主要業態：商業綜合體或開放式商業街區 （商業性質，分割可售或部分持有）運營方式：由陽光教育集團集中化運營管理，打造一體化云平臺，依據模塊對教育服務提供商進行篩選，所有入駐服務商均接入平臺，打造集中式教育服務綜合體主要賣點：1）覆蓋不同用戶人群全齡階段的教育服務和素質發展需求；2）由知名教育集團陽光教育運營，導入知名教育服務品牌，提供一站式教育服務樞紐；3）可承辦全國性的教育主題會議和展會，打造省級或全國示范性教育社區；4）為當

39、地政府提供相應的商業稅收收入陽光教育地產項目拓展思路總結1.未來高線城市（一線及強二線）的教育資產增值潛力較大，建議區域在拓展時爭取持有學校資產，以便未來實現資產增值和相關證券化操作2.建議區域爭取與當地政府平臺公司進行項目合作，由政府平臺公司進行前期墊資，幫助減輕我司土地款，降低沉淀資金，同時在相關手續上也容易獲得政府支持3.關注政府核心訴求，對于重視引入教育集團品牌及運營能力政府（而非優質教學硬件），可以考慮托管其已有的公立學校，通過托管模式打造高水平公立教育，爭取政府再供地上傾斜5.由于K12學校開發體量較大，建議和住宅均采取分期開發，分期捆綁策略，在實現高周轉的同時確保供地4.對于房市風險較大的中西部低線城市，優先考慮使用公立托管模式與政府進行勾地安排，降低物業成本和整體項目規模，合理規避樓市風險6.在掛地捆綁有難度的區域，可以考慮創新的捆綁方式，如后續地塊拿地人需捐建學校的方式等謝謝！