1、 房地產智庫世聯關于老年社區的經驗分享版權聲明：本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。 房地產智庫緣由在人口老齡化下，發達國家中單一的養老院向系統多元化養老社區的轉變已經成為種趨勢 房地產智庫向系統、多元化養老社區的轉變已經成為一種趨勢美國的太陽城日本的港北新城日本的港北新城荷蘭的弗萊德利克斯堡荷蘭的弗萊德利克斯堡系統、規?；睦淆g產業、聚集性的養老城、異地養老社系統、規模化的老齡產業、聚集性的養老城、異地養老社區已

2、經成為養老模式發展的新趨勢。本報告是嚴格保密的。 房地產智庫背景：人口結構發生變化，30年代嬰兒潮老齡化加劇是導致美國老年社區形成的直接原因美國太陽城中心 房地產智庫加劇是導致美國老年社區形成的直接原因1917-1919下降1935-19531909-1914鮑博?；羝漳且活A測消費高峰期增長家庭成員年齡1962 19681948-19501944-19451924-1933/19361977 19931951 1957/1961-1946-19471963-19801937-1943嬰兒潮1946-19601920-1921代美國嬰兒潮一代老齡化現象是形成老年社區的1991-19961970-

3、1973/19761962-19682003-20281977-1990嬰兒潮的子女1994-20021968-19701977-19931951-1957/1961在未來十年里，年老的嬰兒潮一代家庭將會對老式住宅和第二居所產生需求（老年家庭1、美國嬰兒潮一代目前已步入老齡化時期他們將推動第二居所，老年公寓、老年社區等小套住宅的發展。美國嬰兒潮一代老齡化現象是形成老年社區的主要的原因對老式住宅和第二居所產生需求（老年家庭的增長變化）男性女性動第居所，老年公寓、老年社區等小套住宅的發展。2、經濟發達程度客觀上要求老年住宅出現。3、政府對老年群體的社會保障推動老年住宅的發展。4、老年社區發展非常迅

4、速，分為贏利性和非贏利性男性女性兩種。05年美國人口接近3億，其中65歲以上的老齡人口約3600萬人，約占總人口的12.4%，老齡化進程慢于1、老年社區分為獨立式、集合式和護理型；2、政府會給與政策上的大力支持；美國老年社區特點本報告是嚴格保密的。總人口的12.4%，老齡化進程慢于日本和西歐一些國家，但由于人口多， 目前美國老齡化人口已形成了一個巨大的群體。3、環境好、規模大的老年社區大多為私人投資并進行商業化運作。 房地產智庫案例分析：亞利桑那案例分析：亞利桑那太陽城老年社區太陽城老年社區太陽城老年社區太陽城老年社區ArizonaArizona，USAUSAArizonaArizona，US

5、AUSA Sun City Sun City本報告是嚴格保密的。 房地產智庫太陽城倡導積極活躍的生活方式，調查表明，這里老年人的平均壽命延長十歲基本信息基本信息 房地產智庫這里老年人的平均壽命延長十歲區位：臨近海灣。太陽城中心坐落在佛羅里達西海岸距佛羅里達最好的墨岸，距佛羅里達最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程目標定位和建設理念：每一年的每一天，太陽城中心都會幫助它的居民盡情享受自己夢想的生活每一年的每一天，太陽城中心都會幫助它的居民盡情享受自己夢想的生活社區自1961年開始建設起，便定位佛羅里達乃至全美最好的老年社區；使老年人精神充實、身體健康，享受一種不孤獨、不康，享受種不孤獨、不依賴、

6、不滿足溫飽型的老年生活規模：微型城市。1996年人口普查時居民達到了年人口普查時居民達到了9.6萬，現在估計有14萬。目前無論面積還是人口都在繼續猛增，太陽城是美國增長速度最快的城市。這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過30天。年齡段0-1818-2425-4445-6465以上本報告是嚴格保密的。天。年齡段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83% 房地產智庫太陽城規劃為六大居住區，以適應不同類型老人的需求，同時住宅與各種生活配套和娛樂場所交織創造種完善有活力的生活方式總體規劃總體規劃 房地產智庫各種生

7、活配套和娛樂場所交織，創造一種完善、有活力的生活方式六大居住區“太陽城中心”（獨棟別墅）“國王之殿”（聯體別墅）“湖中之塔”（輔助照料式住宅家庭護機構料式住宅和家庭護理機構）“庭院”“阿斯頓花園”（出租的獨立居住公寓）自由廣場輔助“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護理機構）生活配套各社區共同享用郵局、超市醫療機構銀行和生活配套生活配套超市、醫療機構、銀行和教堂貨品齊全的購物所，餐廳和宗教服務盡在社區之內專業化的防火防盜內，專業化的防火、防盜和醫療設施和服務給人一種安全感。本報告是嚴格保密的。 房地產智庫方便和安全：所有的住宅設施都以方便老人為第一住宅無障礙設計住宅無障礙設計宗旨，并在盡可能考慮

8、細節的情況下保障老人安全住宅高度住宅高度門面積適當增大，地面平坦，便于輪椅通過平房或者別墅，不用爬樓，4層以上配備電梯陽角抹圓，長柄門鎖樓梯道加寬，以便安裝升降椅門室內地面平坦不設門檻等障礙物預留安裝扶手的埋件防滑處無障礙步行道、無障礙防滑坡道衛生間面積加大，便于坐凳或坐輪椅使用室內地面平坦，不設門檻等障礙物地面防滑處理煤氣等各種開關上的字很大，以利老人辨識衛生間、廚房椅使用靠近臥室，并設長明燈地面和浴池底部都防滑，并設扶手煤氣等各種開關的字很大，以利老人辨識緊急呼叫與電子安防系統并提高報警聲響改變方向和高矮的地方用了顯眼色彩房間照明度提高2倍以上低按鍵高插座本報告是嚴格保密的。緊急呼叫與電子

9、安防系統，并提高報警聲響低按鍵、高插座 房地產智庫健康和獨立：完善的醫療服務系統體現細致健康配套健康配套的關心，保障老年人的健康需求患有突發性?；加型话l性危綜合性醫院心臟病中心家庭看護家庭看護患有突發性?；加型话l性危險疾病的老人，脖子上都佩戴著一個項鏈一險疾病的老人，脖子上都佩戴著一個項鏈一樣的報警裝置樣的報警裝置，綜合性醫院專業中心眼科中心心臟病中心樣的報警裝置樣的報警裝置，只要按一下“項墜”，救護車就會立即只要按一下“項墜”，救護車就會立即趕到趕到。醫療服急救中心體檢中心心理治療牙醫趕到趕到服務系統體檢中心照顧中心綜合醫院綜合醫院小型診所家庭看護小型診所藥房本報告是嚴格保密的。照顧中心照顧

10、中心 房地產智庫運動和娛樂：多元的、適合老年人的運動、休閑配套休閑配套娛樂場所，滲透至生活每一個角落7個18洞高爾夫三分之三分之一一的居的居高爾夫高爾夫高爾夫Mini高爾夫高爾夫學校三分之的居三分之的居民是活躍的高爾夫球愛好者民是活躍的高爾夫球愛好者運動保齡球、室外地滾球、網球高爾夫學校全美草地保齡球錦標賽全美草地保齡球錦標賽室內外泳池和娛樂設康樂設施墻球、臺球室內、外泳池活動的老人平均年齡活動的老人平均年齡72歲歲設施劇場推圓盤游戲場健身房每年交每年交120美美元的活動費元的活動費鄉村俱樂部健身房電腦房元的活動費元的活動費，就可以在任何活動中心活動。，就可以在任何活動中心活動。本報告是嚴格保

11、密的。手工房健身房健身房 房地產智庫學習和交流：提供學習和交流的機會文化配套文化配套生命的最后，夢想的再實現太陽城中各種老年學校亦教亦學圖書館圖書館太陽城中各種課程和組織活動超過80種以上可以依照老年學校進修班烹飪班亦教亦學上，可以依照自己的興趣選擇參加。學習交俱樂部木工坊縫紉坊交流場所圖書館美發沙龍交流舞會交流舞會你如果曾經是一個外科大夫但博物館藝術室畫廊個外科大夫，但年輕時一直喜歡做木匠活，今天生活在太陽城里，交流中心教堂舞會生活在太陽城里，就可以到木工坊去做自己喜歡的事情。本報告是嚴格保密的。舞會 房地產智庫年輕和自我價值：通過志愿者活動體現自我價值，精神關懷精神關懷同時節省管理成本，形

12、成良好的社區氛圍各種管理醫院Micheal：年輕時就想當警察，：年輕時就想當警察，Marry: 74歲的她在一家歲的她在一家各種管理醫院商店服務設施只可惜一直沒有機會。退休到了這里，志愿者干什么的都有，于是，當回警察過把癮。只可惜一直沒有機會。退休到了這里，志愿者干什么的都有，于是，當回警察過把癮。療養院義務幫忙達療養院義務幫忙達12年之久，先后長期照顧過年之久，先后長期照顧過3個行動不便的老人。個行動不便的老人。志愿老年大學擔任教師服務設施者之城城市治安維護John:廚房里廚房里20個廚子個廚子18個個照料工作廚師Donald：太陽城限速太陽城限速30英英John:廚房里廚房里20個廚子個廚

13、子18個個是志愿者，他們都覺得自己身體還挺好，很能干，為了不傷害他們的自尊心和積極是志愿者，他們都覺得自己身體還挺好，很能干，為了不傷害他們的自尊心和積極性性，只能讓每個人每周都有只能讓每個人每周都有公共場地維護開高爾夫球車Donald：太陽城限速太陽城限速30英英里，高爾夫球車是居民合法的主要交通工具之一，他專候在此用高爾夫球車免費接里，高爾夫球車是居民合法的主要交通工具之一，他專候在此用高爾夫球車免費接送人送人本報告是嚴格保密的。性性，只能讓每個人每周都有只能讓每個人每周都有一兩次機會。一兩次機會。送人送人 房地產智庫根據老年人需求打造的功能體系和設施案例啟示案例啟示需求需求設施設施功能功

14、能需求需求設施設施功能功能居住功能多元化、現代的住宅，關注人性化的細節方便和安全居住功能醫療護理功能完整的、可應對緊急情況醫療服務系統人性化的細節健康和獨立生活休閑功能療服務系統豐富的、滿足不同需求的運動娛樂配套運動和娛樂文化溝通功能動娛樂配套方便學習交流的、跟上時代節奏的環境和設施學習和交流志愿者服務計劃，滿足自我價值的實現，帶來年輕感覺精神與價值訴求節奏的環境和設施年輕和自我價值本報告是嚴格保密的。 房地產智庫日本戰后兩次嬰兒潮，促使日本人口逐漸老齡化，直接引發政府對老年社區建設的主導日本港北新城直接引發政府對老年社區建設的主導81858993971018185899397101日本人口金

15、字塔圖示（2005年）2125293337414549535761656973772125293337414549535761656973772006年日本將來人口推測報告顯示，到2055年，日本人口將減少至8993萬人，其中老齡人口日本人口金字塔圖示（2005年）61歲：1938-1939年中日戰爭導致人口下降54-55歲：戰爭二戰期間人口下降老年人口（65歲以上）0200000400000600000800000100000015913170200000400000600000800000100000015913171920年日本人口金字塔圖示899397101899397101萬，其中齡

16、將達到40%，老齡化程度較高。日本在30年代后期和70導致人口下降51-53歲：1947-49年第一次嬰兒潮女性男性34歲：1966年出生率下降54-55歲：戰爭期間出生率下降21252933374145495357616569737781852125293337414549535761656973778185日本在30年代后期和70年代前期的兩次嬰兒潮，推動老年社區的建設。潮26-29歲：1971-74年第二次嬰兒潮勞動人口（15-64歲）未成年人口（0-15歲）0500000100000015000001591317210200000400000600000800000 1000000 1

17、200000 140000015913171960年日本人口圖金字塔圖示社會養老的城市福利建設方面政府給與大力支持。老年社區模式參照西方發達國家注重本國孝敬老人的傳統形老年社區模式參照西方發達國家，注重本國孝敬老人的傳統，形成自己特色的老年社區模式：分為兩代居和養老院兩種。突出自助自理，通過先進技術和高電氣化實現自助和自理，滿足老年人物質生活的基本需求。本報告是嚴格保密的。完善的配套設施，優質的針對性服務，可滿足老年人的健康和精神方面的需求。 房地產智庫為老年社區提供完善的配套港北新城提供無障礙設施的老齡人住宅產品提供具有看護性質的老齡人住宅產提供無障礙設施的老齡人住宅產品、提供具有看護性質的

18、老齡人住宅產品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅產品。通過這三種老齡住宅產品在社區內的共存，才可以形成滿足各類型老齡人基本生活需求的老齡人生活社區。當然，在社區內還需要提供完善的配套設施，用于滿足老年人在健康和精神方面的需求在健康和精神方面的需求。老年人的日常生活相對單調，使得他們在精神方面的需求和滿足顯得十分重要。日本港北新城把老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在個生活社區內使老年人的生活更加活潑多彩健身步道設計在一個生活社區內，使老年人的生活更加活潑多彩。愛好活動步道無障礙設計興趣活動中心本報告是嚴格保密的。 房地產智庫國際上養老社區大致分為以下幾類：居住環境、生活方式社區

19、類型針對客戶提供服務特點物業租售方式活方式居家生活型連續照料退休社區身體健康，可以獨立生活，但需要應急照料的客戶；發展的概念，必要時提供輔助和護理服務；租賃或出售活躍老年年齡有限制，喜歡參加身體環境優美，成熟服務體系，多種聯排或別墅，出活躍年社區年齡有限制，喜歡參加身體和社會活動的客戶；環境優美，成熟服務體，多種娛樂交流場所，社區活動豐富；聯排或別，出售為主老年公寓喜歡安靜，結交新朋友的老年客戶；不提供就餐、交通、不組織社會活動。租賃或出售獨立生活型年客戶；活動老年聚集區和外界保持良好的聯系，參加一些社會活動的客戶；除租賃房屋外，還提供就餐、清掃房間、交通、社會活動等服務。租賃為主輔助生活生活

20、不能全部自理需要專根據客戶自身條件提供服務包出租輔助生活型輔助生活社區生活不能全部自理，需要專門的輔助和幫助根據客戶自身條件，提供服務包括：就餐、洗衣、清理房間、醫藥管理、日常生活活動幫助等。出租家庭照料社區各種年齡段包括老人、孩子、剛出院的人長期病號等提供短工服務，專業的護士照料；出租社區剛出院的人、長期病號等；輔助醫療型護理院需要24小時照料，患有長期或慢性病，需要治療和恢復提供24小時護理照料設施，提供常規的醫藥監督和康復治療，需要注冊護士和有執照的護工；出租本報告是嚴格保密的。輔助醫療型要注冊護士和有執照的護工；老年癡呆病院老年癡呆初期，需要護理恢復；完全無障礙設計，需要完好的設施和專

21、業人員照料出租 房地產智庫興起背景：在世界人口老齡化的大趨勢下，中國呈現老齡人口多增長速度快的特點我國老年社區發展狀況呈現老齡人口多、增長速度快的特點早在2002年，在全世界186個國家和地區中，有25世界老齡化人口發展趨勢億人早在2002年，在全世界186個國家和地區中，有68個已進入“老年型”。目前，世界每10個人口中有1個老年人，預計到2050年，每5個人中有1老年人，到2150年每3個人中就有1個老年人。61020101520老年人，到年每 個人中就有 個老年人。在1950-2050年，全球老年人口將平均每年增長2.38個百分點。摘自2002年世界人口老齡化動態236051950年19

22、70年2000年2020年2050年摘自2002年世界人口老齡化動態目前中國60歲及以上老年人口達1 44億人占總人550%中國老齡化人口發展趨勢億人老年人口數目前中國60歲及以上老年人口達1.44億人，占總人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。中國老齡化發展迅速。65歲以上老年人占總人口的比例從7提升到14發達國家大多用了45年以1 732. 453. 554. 094. 3823. 30%26. 52%28. 76%234520%30%40%50%比例從7提升到14，發達國家大多用了45年以上的時間。中國只用27年就可以完成這個歷程。摘自2006年中國人口老齡化發展趨勢預測研究報告

23、1. 311. 7310. 34%13%17%0122000年2010年2020年2030年2040年2050年0%10%20%本報告是嚴格保密的。研究報告2000年2010年2020年2030年2040年2050年老年人口數占總人口比例 房地產智庫興起背景：人口倒金字塔結構開始出現，可能面臨“先老后富”開發商推動老年住宅發展我國老年社區發展狀況面臨“先老后富”，開發商推動老年住宅發展2000年我國有1.3億60全國開始步入老齡化階段000年我國有 .3億60歲以上的老人（占總人口的10.7%）。其中65歲以上的0.95億人，約1、我國人口開始出現倒金字塔結構，將進入老年型國家。2、倒金字塔結

24、構基數開始出占70%。到2025年，60歲以上的老人為2.78億 ，2030年將達到3.5億，將出現老齡化高潮現增加趨勢。3、沿海及發達城市快速進入老齡化階段，北京、上海、大連廣州廈門青島等城市我國老齡化開始趨勢顯現處于老齡化初級階段將出現老齡化高潮。由于我國社會保障體系不完善我們可能會面連、廣州、廈門、青島等城市興建老年社區。社會安全福利和個人養老金增多客觀上刺激了老年社區的發展我國老齡化開始趨勢顯現，處于老齡化初級階段不完善，我們可能會面臨“先老后富”的境況。人口比例逐漸上升和社經濟發展迅速，社會安全福利和個人養老金的增多，更多老年人要獨立生活，客觀上要求老年住宅出現。人比例逐漸升和社會人

25、口流性加強，使得80后的三代人共同生活的家庭觀念開始變淡。經濟快速發展帶動房地產的快速發展，人口老齡化趨勢顯現，目標客戶細分，導致發展商有意識開發建設老年社區。房地產市場的發展，市場細分，發展商開始打造宜居老年社區 房地產智庫出生在50-60年代的群體很快進入空巢期，有一定的支付能力是目前老年社區的主要需求群體我國老年社區發展狀況定的支付能力，是目前老年社區的主要需求群體20世紀50年代，中國出生人口爆發式增長出生現在，50年代人年齡在50-60歲左右他們馬上要步發式增長，出生人口約為2億；右，他們馬上要步入老齡化階段；生在新中國，長在紅旗下；經歷過上山下鄉，沐浴過改革春風；其中也有一部分人，

26、成為了國家經濟體制改革的第一批受影響者40-50歲人員中的絕大多數主體就是他們；本報告是嚴格保密的。體制改革的第批受影響者，40 50歲人員中的絕大多數主體就是他們；他們并不渴求的財產上的大富大貴，而是在經歷種種風浪之后的平靜和踏實。 追求安逸、平穩的生活，養老度假迫在眉睫； 房地產智庫我國老年住宅模式類型：按建設經營者劃分為三種模式 房地產智庫政府收益型主要是由政府相關部門聯合組織開發和經營，以出租的形式收取一定的費用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓四季青鄉香山公司主辦（鄉鎮單位）海淀區民政如：北京香山老年公寓，四季青鄉香山公司主辦（鄉鎮單位）、海淀區民政局直接領導和管轄，最低收費約10

27、00元/月人主要由政府組織開發和經營管理的社會福利性老年機構，即屬于傳統的養老院與福利院政府福利型統的養老院與福利院。如：威海老年公寓是目前山東省標準最高、規模最大的集老年人生活、居住、療養、醫療保健、娛樂、度假為一體的新型的社會福利服務機構。企業贏利型由企業投資開發建設及運營的初級大型老年綜合社區，擁有基本的老年社區設計配套設施。如：北京太陽城、上海綠地21城本報告是嚴格保密的。 房地產智庫北京“東方太陽城”老年社區，國內最成功的老年社區之一；定位“世界級的高尚退休社區”“全新北京東方太陽城 房地產智庫之一；定位世界級的高尚退休社區、全新退休生活的領跑者”區位：坐落于有“東方萊茵河”之美譽的

28、北京區域概況：萊茵河之美譽的北京市順義區潮白河畔；定位：“世界級的高尚退休社區”、“全新退項目所在順義區植被覆蓋率、綠化率和空氣質量等環境條件和基礎條件都非常好，位于北京傳統認知休生活的領跑者”規模：規劃面積234萬平方米，總建筑面積70萬平米共可入住2萬常好，位于北京傳統認知的中央別墅區板塊。萬平米，共可入住2萬余人；物業類型：獨棟別墅、聯體別墅點式公寓項目主要目標客源地為北京。2006年，北京65歲及以上人口超10%，按照國際標準已經進入老齡聯體別墅、點式公寓、板式公寓和連廊式公寓，面積為78-716平方米不等；國際標準，已經進入老齡化社會，人均GDP達6210美元，目標客戶的消費力很強；

29、本報告是嚴格保密的。 房地產智庫規劃特點：組團帶狀排布最大借景、組團設計體現老年社區特色極致景觀與閉合的開放組團北京東方太陽城 房地產智庫現老年社區特色極致景觀與閉合的開放組團整體規劃帶狀排布，景觀資源最大化：二期二期傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團呈帶狀平鋪，保證了每個組團與景觀最大的接觸面二期二期的接觸面組團設計，功能獨立：由于項目各期均體量較大，周期較長，采用組團式設計，功能景觀內部配套互不依賴；公建區公建區能景觀內部配套，互不依賴；老年社區特色規劃組團內引入大量景觀，追求極致：在整體景觀之外，每個組團內單獨布置了大量水三期一期三期一期個組團內單獨布置了大量水系、綠化景觀，滿足

30、老年人對居住環境的需要；多層級交流空間：組團式布局組團內部設置小型公共規劃依據：目標：開退休社區之先河立晚設計公司：開發商請美國SASAKI設計公局，組團內部設置小型公共交流空間，組團外部設置相對較大的活動場所；目標：開退休社區之先河，立晚年幸福之標準理念：摒棄原來的養老方式，老有所學、老有所養、老有所樂，老有所為開發商請美國SASAKI設計公司擔綱，將東方太陽城作為一個城市來整體規劃，為中國老年人的生活環境創造一個新型范例本報告是嚴格保密的。老有所為范例； 房地產智庫取得成果：吸引大量高端中老年客戶，成功打造國內老年社區典范北京東方太陽城 房地產智庫造國內老年社區典范主流客戶：95%以上是高

31、知識、高收200220032004200520062007時間軸95%以上是高知識、高收入階層中老年人，具有穩定的經濟來源；職業：教授、將軍、商人企業領導文藝工作2002 2003 2004 2005 2006 2007分期第一期第二期第三期人、企業領導、文藝工作者為主；客戶特征：很多有過在國外居住或者工作的經歷，思想先進有活力對于這公寓500套產品數量獨棟別墅108套聯排別墅/公寓231套/89套典藏四合院7套/共361套/點式別墅/公寓思想先進有活力，對于這種新型的養老形式容易接受；銷售情況：期期分批開盤后四合院價格71-244面積(平方米)266-502193-244/78-272/89

32、套424-716/共361套獨棟別墅價格21000一期、二期分批開盤后均已售罄；三期期房于2007年5月開盤640065007300聯排別墅價格獨棟別墅價格8500120008000點式別墅價格開盤價格元/平方米3000640032003500 40004200公寓價格6500本報告是嚴格保密的。東方太陽城各期銷售情況時序圖 房地產智庫成功關鍵點（一）：良好的自然環境精致的社區水系和綠化景觀生態居住環境北京東方太陽城 房地產智庫致的社區水系和綠化景觀，生態居住環境水景觀：社區整體坐落于高爾夫球場之上，共于高爾夫球場之上，共有近500畝水面分布其間，水域比例達到3-5%；綠化周邊有10萬株林綠化

33、：周邊有10萬株林木，社區綠化率高達80。每個區域都有自己獨特的樹木、灌木及地被植物形成域之間被植物，形成區域之間的天然視覺屏障；空氣質量：社區空氣中精心設計社區水系和綠化空氣質量：社區空氣中負氧離子平均含量高達2000個/立方米，居住環境已達到療養標準；社區內以及周邊大量的社區內以及周邊大量的綠化保證了療養級空氣質量；本報告是嚴格保密的。 房地產智庫成功關鍵點（二）：人性化的規劃設計多樣化交流空間針對老年人特別定制的無障礙設計戶型設計北京東方太陽城 房地產智庫流空間，針對老年人特別定制的無障礙設計、戶型設計、環境設計無障礙設計： 針對老年人的特殊戶型設計各有側重：老年人渴望交流：有些別墅設了

34、無障礙設計： 針對老年人的特殊設計四層公寓均設電梯并設無障礙坡道地面防滑處理，墻壁預埋扶手，陽角抹圓老年人渴望交流：有些別墅設了雙客廳中國傳統觀念子女與父母同?。捍髴粜投嗯P室角抹圓戶內緊急呼叫與電子安防系統居室充分考慮朝向、采光和通風衛生間離臥室不遠并設有防滑扶手老人需要照顧：有些戶型設計了保姆間環境設計方便交流：衛生間離臥室不遠并設有防滑扶手插座、開關都相應地降低高度感應門鎖替代旋轉式鑰匙采用明亮的顏色，增強環境的可識環境設計方便交流：大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間；園林設計強調可交互性：在園林區里都開辟了小型平臺作為隨機寬電梯入口，方便進入別性區里都開辟了小型平臺作為隨機性的交流

35、空間；本報告是嚴格保密的。景觀步道加寬以便通行會所會所 房地產智庫成功關鍵點（三）：完善的配套服務設施針對老年人的需求建設的社區醫院康體中心老年大學自助農莊北京東方太陽城 房地產智庫的需求建設的社區醫院、康體中心、老年大學、自助農莊等等主體建筑概況：太陽城社區醫院：規劃面積5萬平米的配套建筑群位于社區中央，主要以社區中心、康體中心、度假酒店、商業中心和酒店公寓等四大功能區為主規模：太陽城醫院面積1.6萬平米；專業醫師和設備：醫護人員由北京市老年病研究中心選和酒店公寓等四大功能區為主，集文化、娛樂、商業、醫療、康體、度假休閑等多種功能于一身；專業醫師問診由北京市老年病研究中心選派，設施和醫療水平

36、高于國家二級醫院標準；定期體檢提出保健計劃：醫定期體檢提出保健計劃：醫院對每位業主每年進行一次免費體檢，并存入個人健康檔案，專業醫師為業主量身定做保健方案定做保健方案；全覆蓋的應急呼叫系統：緊急呼叫系統將醫院同各家各戶及公共場所每一角落連接大型公共建筑群戶及公共場所每一角落連接起來；專業急救中心：與北京紅十字會緊急救援中心合作，在專業的醫療器械本報告是嚴格保密的。字會緊急救援中心合作，在太陽城內設立急救站 房地產智庫成功關鍵點（三）：完善的配套服務設施針對老年人的需求建設的社區醫院康體中心老年大學自助農莊北京東方太陽城 房地產智庫的需求建設的社區醫院、康體中心、老年大學、自助農莊等等社區農莊：

37、在社區內開辟可以耕作的老年大學:是北京市第家社區內申大型康體中心：康體中心接近8000平方米室內在社區內開辟可以耕作的農莊，每塊地管理費低廉，一年中可以在地塊中耕作。很多老年人非常喜歡這種是北京市第一家社區內申辦的老年大學，開設多種課程，如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部分課程由社區中的老年人擔康體中心接近8000平方米，室內、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網球場、舞蹈房、室內跑道、溫泉均針對老年人特別設計；很多老年人非常喜歡這種農家樂的感覺；部分課程由社區中的老年人擔當教師；溫泉，均針對老年人特別設計；室外泳池開敞空間：農莊苗圃老年大學開敞空間：通透大氣的視覺走廊、開敞綠地與文化廣場和多個小

38、型戶外活動場地、湖濱健身步道與兒本報告是嚴格保密的。活動場地、湖濱健身步道與兒童樂園；看護健身中心健康步道 房地產智庫成功原因分析（四）：多彩的精神文化生活針對老年人生活組織多種活動和組織北京東方太陽城 房地產智庫活針對老年人生活組織多種活動和組織精彩紛呈社區文化、休閑、娛樂活動娛樂活動：舉辦過3屆國際風箏節舉行了3次新年音樂會社運動會游會文藝社區運動會、游園會、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓、交流活動數不勝數社區組織的俱樂部：乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部棋牌俱樂部釣魚俱樂音樂會老年合唱國際風箏文化節部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部；業主自發的俱樂部：業主自發的俱樂部：音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極拳俱

39、樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個老人本報告是嚴格保密的。都能找到自己喜愛的活動太極俱樂部活動棋牌俱樂部活動 房地產智庫項目概況上海綠地21城 房地產智庫背景孝賢坊背景全國最早進入老齡化項目基礎信息總用地面積2萬畝總建筑面積210萬容積率0 6項目基礎信息容積率0.6物業形態多層，獨棟別墅，TH本報告是嚴格保密的。 房地產智庫規劃情況上海綠地21城 房地產智庫孝賢坊21城總體規劃為13平方公里，包含4大社區，尊老社區、國際社區、度假社區、商務社區尊老社區主要指孝賢坊物業類型：聯排別墅、雙拼別墅獨棟別墅雙拼別墅、獨棟別墅，新花園洋房、電梯公寓本報告是嚴格保密的。 房地產智庫各類配套設施上海綠地

40、21城規劃了約19萬平方米的公建配套設施孝賢坊特色醫療服務：規劃了約19萬平方米的公建配套設施，其中有面積11萬平方米的香榭里大道，咖啡店、手工藝店、頂級品牌店、高爾夫球具店、西餐廳等沿街分布；定期體檢；老年保??；老年病專家坐診醫療配套服務：建立個人醫療近3萬平方米社區生活廣場，匯集了包括餐飲、娛樂、銀行、郵政、圖書館、老年大學、養生文化館、寵物醫院等多休閑走廊檔案；上門就診服務；專業家庭護理；急救站種公共設施；四星級綠地豪生國際會議大酒店，建筑面積65000平方米，滿足商務宴請與家庭團圓雙重需要中福會綠地幼兒園無障礙設計：整個區域內采用無障礙通道、防滑地面庭團圓雙重需要；中福會綠地幼兒園；特

41、設老年活動中心，營養配餐中心、老年大學、購物中心、大型綜合醫院、家政服務中心中福會幼兒園綠色食品園林：栽種樹齡較大的粗壯樹木，做出森林靜謐、幽遠的感覺，使空氣清新，宜居養老廣場政服務中心、中福會幼兒園、綠色食品超市等；實現管家服務，緊急呼救服務、專業護理服務其他：人工湖泊垂釣臺、配木制椅凳本報告是嚴格保密的。理服務 房地產智庫杭州金色年華金色年華-中國 杭州金家嶺退休生活社區，坐落于杭州西南轉塘鎮境內，午潮山國家森林公園南麓，與西湖風景區、之江國家旅游度假區、富陽銀湖度假開發區、靈山風景區為鄰，山環水抱，環境清幽，是一個整合了生活居住、康復療養、健身娛樂、休閑度假等多重功能養生勝地、舒適家園。

42、一期面積為5萬平方米，老年人“夢想社區”-位于基地東側居家服務式公寓，是一組由45層多層建筑圍合而成中心綠化庭院:設有寬大醫用電梯，寬敞走廊，暢亮樓層交流區；每個單元一樓都設有24小時服務站（包含護理站）、每戶裝有緊急報警裝置，樓道、地面都是無障礙化，每個出入口、通道、門廳等公共部委都安裝防滑設置和扶手為方便老人們串門，每個單元兩棟樓之間還規金色年華-中國 杭州金家嶺退休生活社區占地17萬平方米，位于平緩山谷丘陵之上，北高南低，東臨一道清澈溪流，北側、西側為午潮山國家森林公園，南側為杭富公路。本報告是嚴格保密的。劃了風雨連廊。 房地產智庫杭州金色年華整個社區按照功能和前后期的發展，分為四個大的

43、區域期工程包括了三個區域目前已經大的區域。一期工程包括了三個區域，目前已經開工建設。第一個區域為集合式養老單元安排于基地的東南區塊西臨社區內主步行道安排于基地的東南區塊，西臨社區內主步行道，東臨基地內側15米綠化帶及外側河流，共設計了四大集合體的集合式養老單元，每個單體平均每層1012個左右的居住單位，其布局有兩室一廳一衛一廚和一室一廳一衛一廚。各單位間通過走廊連接，并設置集中護士站，休息交流角，公共衛生間。第二個區域為度假式養老單元及老年活動中心第二個區域為度假式養老單元及老年活動中心考慮到度假式養老單元為流動的居住對象，其輔助的各項功能空間與活動中心的功能空間可結合使用，故將這兩個主體相近

44、而建。合使用，故將這兩個主體相近而建。第三個區域為護理式養老單元和康復保健中心一層為康復保健中心，附帶部分醫療和急救功能。護理單位每層設置護士站、交流區、活動室、本報告是嚴格保密的。能。護單位每層設置護站、交流、活動、助浴室等。 房地產智庫杭州金色年華始終被社會關注，始終在參與始終被社會關注，始終在參與社會，在這個社區里，退休人士并非與社會脫離，在這里可以與國內、國際退休人士交流心得經驗，代表杭州市參加各類老年比賽等每逢要讓老人們活得健康活得杭州市參加各類老年比賽等。每逢春暖花開日，秋高氣爽時，老人們還可就近在林中散步，在中心綠化廣場賞花，沿登山步道登高，月色要讓老人們活得健康，活得有滋有味，

45、光靠吃好睡好住好，自然是遠遠不夠，于是，社區內國際交流活動中心便成了老人們學習、老人聚居地方，當然少不得醫療護理服務。在這個特別社區里，讓身體比較弱的老人住進護理式公寓，就特別能讓廣場賞花，沿登山步道登高，月色明媚之夜，老人們還可以在廣場月光舞池里翩翩起舞健身、娛樂的交流中心了。在老年大學里，每位老人可以憑自己的愛好和向往，學書法繪畫，學園藝蒔花練太極瑜伽身手靈活矯健孝順的子女們放心了。護理式公寓包括護理公寓和社區醫院兩大部分，提供日常門診檢查和健康咨詢等服務。護理式公寓為生活不能完全自理及需要照顧的花，練太極瑜伽身手靈活矯健的，還可以到健身房、乒乓室、室內門球場去“比劃比劃”。公寓為生活不能

46、完全自理及需要照顧的老人等提供護理，照料他們生活，并就護理對象的健康狀況、護理級別等分為單人間、雙人間、多人間等類型。本報告是嚴格保密的。 房地產智庫上海 親和源會員制社區親和源會員制社區位于上海市南匯區康橋鎮，住在集生活、醫療、商業、活動為一體的大型社區，享受應有盡有的生活服務和嚴格的安全保障，這樣一幅美好的藍圖將隨著滬上首個集居家與機構養老為一體的大型老年社區的破土動工而變為現實?？蛻舳ㄎ唬荷鐓^將消費目標瞄向中高檔老年群體?？蛻舳ㄎ簧鐓^將消費目標瞄向中高檔老年群體。占地約105畝，共包括910套老年住宅，可提供約1600張養老床位。社區內不僅有面向老人的娛樂活動場所、健康生活廣場、公共服務

47、大樓、醫院等各類服務設施，還有水系、人工湖、公園等自然景觀以讓老人身心舒暢據悉老年社區投資方在園等自然景觀，以讓老人身心舒暢。據悉，老年社區投資方在硬件方面就將耗資3億元。此社區的房屋采取租賃制，按房型大小收費，占社區80%的房型使用面積為45平方米，另外還包括少量使用面積70平方米和90平方米的戶型；社區對入住者有年齡要求：男性60歲以上，女性為55歲以上。本報告是嚴格保密的。 房地產智庫上海 親和源會員制社區老年社區兩大亮點處處無障礙設計社區采取“處處無障礙”的設計，在老人的臥室、衛生間浴室等各種活動衛生間、浴室等各種活動場所不僅安裝有緊急呼叫系統，而且引進國外先進做法，備有感應系統，一旦

48、老人體溫發生變化或暫時不行動了，系統馬上會發出警報?？紤]到老人的行動方便完全菜單式服務社區里的服務完全個性化，餐飲方考慮到老人的行動方便，社區里的所有輪椅都可以360度旋轉，而整個社區盡量采取無臺階、無豎立面配有大型配餐中心和專業營養師，采取定做制，根據老人喜好做出不同飯菜，“既有尖椒土豆絲這樣的家常菜，也有燕窩鮑魚這樣的高檔菜”的板墻、門等障礙結構，多層電梯內可容納擔架，最大程度上確保老人安全。燕窩鮑魚這樣的高檔菜。而社區內還有SPA館、多功能廳、圖書館、健身中心等場所，都采取個性化服務，老人可根據自己的需求選擇不本報告是嚴格保密的。同層次的服務。 房地產智庫石家莊 卓達太陽城養老社區卓達太

49、陽城，地處石家莊市欒城縣冶河工貿區，京珠高速公路欒城縣出口與308國道交匯處。2000萬平方米盛世遠景，含水系TOWNHOUSE漢府中式茗系TOWNHOUSE、漢府中式茗院、花園洋房以及時尚現代的高層組團等多種建筑形式。50000平方米超大雙湖水系，120000平方米三可湖公園；社區生活以居家養老為基本模式：一不脫離家庭，二不脫離兒女，三不脫離熟悉的生活環境社區三不脫離熟悉的生活環境。社區規劃了“兩代居”和“網絡式家庭共居”等親情戶型 ；社區以60-123平方米的中小戶型為主；太陽城養老社區與省會多家專業醫療機構建立合作關系，邀請醫療小組進駐太陽城本報告是嚴格保密的。療小組進駐太陽城。 房地產

50、智庫鄭州 金秋樂園中原首座居家養老精品社區,中原首座居家養老精品社區,坐落于鄭州市南郊，龍湖圣地,，棗林桃源；七層全電梯/水景花園/觀景平臺緊急呼救系統,廣場、跌泉、密林、幽徑;老年醫療保健中心、營養配餐中心、健身康樂中心、會議中心、購物超市、老年大學等設施設施。社區綜合配套服務設施：醫療保健服務、學習教育服務、文化活動服務商務服務家文化活動服務、商務服務、家政服務、洗滌服務、購物服務、餐飲服務、 交通服務等本報告是嚴格保密的。 房地產智庫世聯觀點一：老年社區的定位必須基于城企業盈利型 老年社區市發展的大視角作為具有一定特色的主題地產，老年社區的發展與城市的發展密切相關，其定位必作為具有定特色

51、的主題地產，老年社區的發展與城市的發展密切相關，其定位必須基于城市發展的大視角；因此結合我國國情、社會經濟及文化特點，是確定老年社區發展定位的重要前提。決定了目標群體的廣度（如大連、海南）；城市資源強度與配套設施強度一定程度上決定了消費者對養老休閑物業的需求程度；人口結構老齡化狀況家庭養老向社會養老轉變空巢家庭增加；養老的社會觀念轉變產業特征決定的財富分配特征；老齡化人口的收入來源特征；經濟與社會保障水平配套設施建設支持、營銷支持；政府扶持，給予政策支持家庭養老向社會養老轉變，空巢家庭增加；養老的社會觀念轉變本報告是嚴格保密的。 房地產智庫世聯觀點二：以老年社區為功能核心，但以更廣泛的生活方式

52、為主題擴大客戶群體避免排他性企業盈利型 老年社區的生活方式為主題，擴大客戶群體，避免排他性 老年社區不僅是為老人度假生活所準備的其理念更中國人有很強的家 老年社區不僅是為老人度假、生活所準備的，其理念更多是父母子女52周末休閑、全家團聚的度假地，其特色的休閑設施配套將大大增加項目吸引力。中國人有很強的家庭觀念，落葉歸根，與子孫輩一起共享天倫之樂是許多老人的 根據老年人需求打造核心的功能體系和設施，但同時以溫馨親情的需求訴求點為線索，在規劃上導入度假概念，吸引年輕人到社區中來將社區從單純性養老社區向悠心愿。與美國不同，中國老年人有很強烈的對親情和家庭的情感需求吸引年輕人到社區中來，將社區從單純性

53、養老社區向悠閑康樂有突出亮點的社區轉變：多元化、現代的復合居住功能，關注人性化的細節感需求。多元化、現代的復合居住功能，關注人性化的細節完整的、可應對緊急情況醫療服務功能系統豐富的、滿足不同需求的運動娛樂配套功能主流市場方便學習交流的、跟上時代節奏的環境和設施精神與價值訴求，老年服務計劃，滿足自我價值的實現，主題地產主流市場本報告是嚴格保密的。帶來年輕感覺 房地產智庫世聯觀點三：通過合理控制開發節奏，保證健康的現金流是成功開發的基本保障 老年社區開發建設受老齡產業特點制約，具有部分社會公益性社會福利性。投資回收期一般較長，房地產的公益性、社會福利性。投資回收期般較長，房地產的開發回報率彈性較大

54、，其主要收益來自銷售租賃居住產品和各種形式的服務項目。 醫療保健設施投入是建立老年社區價值的基礎是居 醫療、保健設施投入是建立老年社區價值的基礎，是居住物業實現附加值并快速銷售的前提條件，但同時也對開發商帶來巨大的現金流壓力；如何與住宅開發銷售的節點相配合合理安排節奏對項目至關重要節點相配合，合理安排節奏對項目至關重要。本報告是嚴格保密的。 房地產智庫世聯觀點四：營銷前置，放大社會傳播效應，有助于獲得政府的優惠政策 因為老年產業的較強的公益特征可能得到政府社會 因為老年產業的較強的公益特征，可能得到政府、社會團體、國內外慈善機構、甚至企業不同程度的資助、協作與政策性稅費減免扶持，因此，作為對國

55、家政府和社會意義深遠的項目應重點考慮在項目設計與運營時會意義深遠的項目，應重點考慮在項目設計與運營時，同時以現代老年人及其家庭為目標客戶，通過營銷等手段使項目價值最大化地被感知，極致放大其社會傳播效應，最大程度擴大當地影響范圍應，最大程度擴大當地影響范圍本報告是嚴格保密的。 房地產智庫針對老年社區世聯的顧問服務模塊階段劃分服務內容主要成果合同期內溝通方式服務時間第一階段：項目整體定1老年社區專題研究2項目解析3 案例借鑒一、老年社區專題研究二、項目整體定位及發展1項目首次溝通會1次2 區域地市場調研7天項目整體定位、發展戰略、運營模式及規劃方案市場建議3案例借鑒4項目發展戰略5運營模式建議6項

56、目整體定位7 規劃方案市場建議戰略三、規劃建議及物業發展建議四、盈利模式及經濟測算2區域地市場調研7天3市場調研匯報溝通1次4中期溝通|匯報1次5終期溝通|匯報1次6 電話|傳真|郵件溝通60個日歷天案市場建議7規劃方案市場建議8盈利模式及經濟測算6電話|傳真|郵件溝通第二階段：規劃設計跟由甲方負責召開甲方、規劃設計單位、乙方的三方溝通會議，乙方從專業角度提出調整建議與意見，并出具書面意見書。本服務周期為3-6個月，乙方在此期間為甲方提供每月2-3次，規劃設計跟蹤顧問與意見，并出具書面意見書。本服務周期為3 6個月，乙方在此期間為甲方提供每月2 3次，每次不超過2天的，三方（貴司、設計單位、我司）溝通會議。第三階段：1需求市場研究2主流營銷手段分析1補充市場調研3天2 中期溝通|匯報1次第三階段：項目營銷戰略與策略流營銷手段分析3營銷案例借鑒4項目營銷戰略5營銷策略6營銷費用預算1項目營銷戰略與策略報告2中期溝通|匯報1次3終期溝通|匯報1次4電話、傳真、郵件溝通30個日歷天本報告是嚴格保密的。營銷費用預算