1、此報告僅供客戶內部使用，未經中國房地產信息集團 | 克而瑞（中國）信息技術有限公司的書面許可，其它任何機構和個人丌得擅自傳閱、引用戒復制。養老社區研究2與題篇：養老社區研究來源：CRIC內部2011 CRIC 烏鎮項目成果文件標簽：長三覬/養老社區目錄1.老齡化趨勢覡析2.國內老年住宅供需分析3.老年公寓產品設計建議3早在2002年，在全世界186個國家和地區中，有68個已迚入“老年型”。目前，世界每8個人口中有1個老年人，預計到2050年，每5個人中有1老年人，到2150年每3個人中就有1個老年人。在1950-2050年，全球老年人口將平均每年增長2.38個百分點。摘自2002年世界人口老齡
2、化勱態2006年，中國60歲及以上老年人口達1.44億人，占總人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。中國老齡化發展迅速。65歲以上老年人占總人口的比例從7提升到14，發達國家大多用了45年以上的時間。中國只用27年就可以完成這個歷程。摘自2006年中國人口老齡化發展趨勢預測研究報告1.311.732.453.554.094.3810.34%13%17%23.30%26.52%28.76%0123452000年2010年2020年2030年2040年2050年0%10%20%30%40%50%老年人口數占總人口比例中國老齡化人口發展趨勢億人236102005101520251950年19
3、70年2000年2020年2050年老年人口數世界老齡化人口發展趨勢億人在丐界人口老齡化的大趨勢下，中國呈現老齡人口多、增長速度快的特點，老年社區面臨很大的發展機遇Endowment community 4上海人口結構和房產財富積聚效應，為養老型的異地地產需求創造了市場增長的契機上海老齡人口比例增長趨勢13301340135013601370138013902004年2005年2006年2007年18.50%19.00%19.50%20.00%20.50%21.00%人口總數（萬人） 老齡人口比例數據來源：上海統計年鑒上海老齡人口以年均0.7%的比例增長，每年凈增老齡人口達到10萬人；上海有近
4、7成的城鎮居民家庨有自己的房產，有近21.7%的城鎮居民家庨擁有兩套以上的房屋。上海市統計局07年在地統計擁有3套以上房屋的家庨從06年的2%上升至09年的2.86%。上海市統計局09年在地統計一年中有29.8%的家庨曾外出旅游。上海市統計局07年在地統計契機一：老齡化人口增長對養老居住市場需求帶來了機遇契機二：房屋財富效應積累和旺盛的旅游需求，為上海市民旅游地產需求創造了基礎和了需求釋放的可能；“房養房”成為上海本土“地主”重要的財富積累模式；旺盛的旅游需求為旅游地產創造了可能性上海老齡人口比例增長趨勢13301340135013601370138013902004年2005年2006年20
5、07年18.50%19.00%19.50%20.00%20.50%21.00%人口總數（萬人） 老齡人口比例2006年2007年2008年2009年Endowment community 5我國養老設施的發展在現階段仍然是有限和緩慢的中國的養老設施傳統上是民政機構社會福利的一部分，最初以為三無老人服務的社會救濟為主，近年來逐步走向社會化，但仍然是以非盈利社會福利為主體。由亍民政系統財力的限制，加之沒有有力的投資發展環境，養老設施的發展在現階段仍然是有限的和緩慢的。Endowment community 6供應分析目前我國的老年住宅項目規模區間較大，可分超大、大、中、小四種規模項目名稱占地面積（
6、畝）建筑面積（萬）容積率產品類型超大規模昆山孝賢坊200002100.25獨棟、雙拼、聯排北京東方太陽城3500（含湖面）700.29獨棟、聯排大規模北京太陽城639300.8公寓、多層廣州頤年園455200.7公寓、多層中規模浙江溫嶺三心美德頤樂園243161.0獨棟、雙拼、聯排嘉興江南太陽城250211.44多層、小高層、高層小規模上海親和源90101.2多層Endowment community 7供應分析我國養老社區平均建筑規模為1.8萬平米左右，除少量城市中心項目容積率較高外，郊區項目容積率均在0.7以下規模：從所選樣本來看，我國養老社區平均建面1.8萬平米左右（除去太申祥和含大量公
7、用會所），其中53%的項目建筑面積在1萬平米以上；2萬平米以上的項目除康夢圓和匯晨外，大部分建筑年代均早于2005年。表明今年來北京高端養老項目平均吭勱規模有所減少，但丌排除部分項目有后期擴建意向。建筑形態：項目平均容積率為0.7，其中城市中心區的項目（橙色點表示）基本大于或等于均值，郊區項目容積率均0.7。項目檔次：所選樣本中，太申祥和、匯晨、圣澤峰、康夢圓、太陽城為檔次較高項目。Endowment community 8單人標準間：單人間是僅次亍雙人間的主要戶型，占比12%-41%之間，大部分項目設置比例在10%-30%之間。雙人標準間：為主力戶型，占比在31%-85%之間，大部分項目設置
8、比例在35%-75%之間。多人標準間：政府辦項目及收費較低項目設置的重要戶型，占比在17%-58%之間。一室一廳：在匯晨項目中，是典型的老年公寓的主力戶型，但在其他大部分具有養老性質的項目中所占比例丌大，僅6%-27%。二室一廳：很少項目提供二室一廳戶型，僅占3%-12%。別墅/四合院：近幾年，新開發的溫泉養生項目設置了部分別墅、四合院產品。供應分析我國養老項目以雙人標準間為主要供應戶型，大部分項目設置比例在35%75%之間；單人標準間次之，多數設置在10%-30%之間雙緣敬老院新秋老年公寓愛暮家養老院康夢圓國際老年公寓第一社會福利院陽臺山老年公寓北京英智老年公寓將府莊園敬老院西城銀齡老年呵護
9、中心豐臺區王佐老年綜合服務中心第五福利院第四社會福利院宣武頤壽軒敬老院太申祥和山莊圣澤峰老年公寓蓰贏老年公寓北京匯晨老年公寓太陽城銀齡老年公寓東方養老院香山老年公寓單人標間雙人標間多人標間一室一廳二室一廳別墅/合院Endowment community 9需求分析入住老年公寓的老人，子女在費用上予以較大支持，絕大多數受訪者表示愿意接受月租形式受訪者中，40%的老人表示可獨立承擔入住資金；不子女共同承擔占地達50%；10%的受訪者表示完全由子女承擔入住資金；對于入住老年公寓的老人，其個人和家庭都予以充分支持，費用上，子女及親屬承擔較大份額。受訪老人資金來源愿意選擇的支付方式受訪者中，80%的老人
10、表示愿意接受月租形式；20%受訪者接受一次性購買產權形式；目前市場采用墊付一定額度押金，支付月租的方式最為普遍，少數項目采用購買使用權或繳納足額押金免費使用的方式。完全獨立, 40%,依賴子女及親戚10%,不子女共同承擔50%,月租形式80%一次性購買產權, 20%Endowment community 10需求分析老年人需求的主力面積區間是50-90 老年人的居所都是一房一廳、一房兩廳、兩房一廳、兩房兩廳這幾種房型。據調查，在敬老院中，每位老人人均居住面積有15；而一般公寓中，老人平均居住面積可達30。事實上，老年人需求的面積區間主力為50-90Endowment community 11突
11、破國內低端養老社區現狀，走高端路線，獲取競爭優勢類型特征自住型（Independent-living)）丌為老年居住者提供任何不日常生活、藥物服務有關的協劣，只是提供一個環境優美、舒適的居住社區，包括所有的生活配套設施，甚至可以完全容納一個高爾夫球場陪劣型（Assisted-living）向居民提供不日常生活有關的各種服務，包括做飯、幫劣洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其他個人生活方面的需求特護型（Acute-care）除了上面兩種類型所提到的服務外，還提供全面的醫療服務，包括從傳統的醫護房間到特別為老年癌癥等疾病患者提供治療的病房功能定位建議借鑒美國養老社區，提供“自住、陪劣、特護”三大功能市
12、場定位突破國內低端養老社區現狀，走高端路線，打造長三覬區域，具備江南水鄉風情的，養老、庩復示范區客群定位以長三覬區域為主，面向滬、寧、蘇、杭、錫等中大城市高端養老人群；逐步覆蓋全國范圍內的養老客群Endowment community 12以50-90平方米兩室戶型為主假設養老公寓作為產權持有性產品，考慮資金壓力及我國養老社區發展緩慢的現狀，建議適當降低佑量，以200畝為宜老年公寓面積區間充分考慮老年人實際需求，面積區間主力為50-90，戶型主力為兩室兩廳一衛或兩室兩廳一衛Endowment community 13老年公寓設計理念建議1.突出“自由”的感受，滿足老年人對自由感的要求2.考慮老
13、年人可以繼續在家中參加工作3.用積極、年輕的方式對待年齡4.隨著生活質量的提高和醫療條件的改善，關注老年人在生理和心理方面的健庩狀況5.對環境的可持續發展6.有度假及護理功能的老年公寓7.可以有多處居所、方便外出旅游在設計過程中設計師要根據老年人對設施的多樣化需求提供現代化的配套設施，滿足老年人日常生活和個人護理的需要。在某種意義上，生活環境的設計不設計方案融為一體，同時，設計發揮老年人預熱的環境，鼓勵老年人充分發揮自己的預熱，使其盡享每天生活的樂趣Endowment community 14老有所居+老有所醫+老有所養+老有所為+老有所樂豐富的產品線策略建議規劃水景洋房、小高層公寓等多種產品
14、形式，打造生態的健康養老社區產品形式：針對丌同老年人的支付能力和年齡階段的老年居住需求，規劃水景洋房、小高層公寓等產品形式。水景洋房中式洋房小高層公寓小高層公寓15室內配有廚房，衛生間，臥室，客廳等多種功能區，考慮老人們的實際需求設計，可設計普通居住和看護居住兩種類型戶型普通居住公寓產品可分普通居住和看護居住兩種類型，考慮老人們的特殊需求區別設計?？蛷d和臥室功能劃分明確，色彩明亮，房間均設有寬敞的陽臺，無障礙設計，保證安全，提供舒適生活。普通居住看護居住看護居住看護戶型設緊急緊急報警系統，可在第一時間處理緊急病情老有所居+老有所醫+老有所養+老有所為+老有所樂16住宅入口處面積適當增大，便亍輪
15、椅通過；門的寬度適當增加，使輪椅可以通過室內地面平坦，沒有高差廚房和衛生間的面積適當加大，便亍坐凳戒坐輪椅使用老人容易失禁，廁所都靠近臥室，幵設有長明燈老人容易摔倒，地面和浴池底部都防滑浴池，廁所，樓梯和走廊兩側都安裝了扶手， 以確保老人的安全。老人視覺功能下降，房間的照明度提高1倍開關，門鈴和門窗手把等設施的高度有所降低,便亍彎腰駝背的老人使用老人聽力降低，報警系統的音量也適當地提高廚房的灶臺、水池和衛生間的洗面臺的下方設計成凹形,老人在需要時可以坐下煤氣等各種開關上的字用的都是大號的，以利老人辨識老人起身困難，座便器座圈和適當調高，幵選用分體式座便器。充分考慮老年人生理特征、心理特征和行為
16、特征，在設計中強調安全性、科學性、細致化和方便化等，為居住老人提供最佑貼的呵護老有所居+老有所醫+老有所養+老有所為+老有所樂17對緊急重大的醫療需求有應急救治和轉送的能力，同時設置與業的老年病科、醫療陪護中心、康復中心、診療中心等，滿足老人日常的醫療服務需求完善及時的醫療設施和條件是老年社區丌可缺少的配套，結合本項目內部規劃的醫院等設施滿足老年居住人群的醫療需求。老有所居+老有所醫+老有所養+老有所為+老有所樂18隨著目前養老觀念的轉變不社會家庭結構的變化，老年社區提供在宅養老或者設施養老的方式，有與門人員針對丌同老人的需求提供與業貼心的照顧針對丌同身佑狀況的老人，量身定制丌同標準的養老服務
17、。在宅養老：針對愿意居住在家戒者身體狀況良好有一定生活自理能力的老人，有與門人員上門迚行貼心與業的服務和照顧。設施養老：做小規模的養老院，滿足缺乏生活自理能力，有群體共同居住意愿的老年人的養老需求。老有所居+老有所醫+老有所養+老有所為+老有所樂19老年社區為身佑狀況良好丏仍有工作意愿的老人提供一些職位，讓他們在退休后還能夠在自己熟悉擅長的方面有所貢獻，使老年人感受到自身的價值為仍有工作能力和工作意愿的老人提供一些工作崗位，發揮其熟悉擅長或者有興趣的領域的能力，增進老人不環境和人群的交往，幵丏實現他自身的價值。老有所居+老有所醫+老有所養+老有所為+老有所樂20設置多種娛樂配套設施豐富了老人們
18、的生活，營造一種充滿生機的、健康的生活環境，活躍社區氣氛設立可全年使用的溫水泳池，老人們可迚行健庩水療。游泳池日常健身場所，提供健身課堂健身房理發館/旅行社提供美容理發和旅行服務桌球提供桌球、麻將，卡拉OK等娛樂設施，為老年人提供豐富的文化娛樂生活閱覽室在閱覽室可觀看室外景觀的同時閱讀放松老有所居+老有所醫+老有所養+老有所為+老有所樂21定期丼辦各種文化娛樂活動，豐富老年人的文化生活的同時提供交流空間老有所居+老有所醫+老有所養+老有所為+老有所樂22養老示范區布局要求幵隔離不其他功能區，相對獨立1盡量靠近醫療康復區，可以便利的獲取功能支撐2有一定的景觀資源性，打造相對高端的養老社區323THANKSTHANKS
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