1、龍湖源著寫字樓項目龍湖源著寫字樓項目PRIVATE&CONFIDENTIAL前期研究策劃前期研究策劃市場研究報告市場研究報告(初稿初稿)第一章 宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究第一章 宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究1社會經(jīng)濟發(fā)展情況宏觀市場總結(jié)及對項目影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略重慶近年一直處于備受關注、政策頻發(fā)的時期，城市地位也隨著城市定位的更新實現(xiàn)躍升。重慶近年一直處于備受關注、政策頻發(fā)的時期，城市地位也隨著城市定位的更新實現(xiàn)躍升。時間時間城市定位城市定位1997年中央直轄市2007年6月“國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”2007年8月中國目前唯一的城鄉(xiāng)商貿(mào)統(tǒng)籌發(fā)展試點區(qū)2007年9月我國重要的中心城市之一，國家

2、歷史文化名城，長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心，國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，西南地區(qū)綜合交通樞紐2008年11月我國內(nèi)陸地區(qū)首個保稅港區(qū)2010年2月五大國家中心城市之一2010年5月兩江新區(qū)成立，保稅港區(qū)通過2011年3月成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)域規(guī)劃獲批重慶社會經(jīng)濟發(fā)展情況社會經(jīng)濟發(fā)展情況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀環(huán)境總結(jié)2重慶市歷年GOD增長情況2011年重慶市年重慶市GDP達到達到10011.13億元億元,同比增長同比增長16.4%,增速躍居全國第一增速躍居全國第一,排名全國第七。排名全國第七。2011年重慶經(jīng)濟增長遠超直轄以來12.2%的年均增幅和發(fā)展態(tài)勢較好

3、的“十一五”時期14.9%的平均增速，全市經(jīng)濟發(fā)展活力不斷增強，各項經(jīng)濟指標全面向好，繼續(xù)保持快速增長勢頭，實現(xiàn)了“十二五”良好開局，將為項目開發(fā)提供良好的經(jīng)濟發(fā)展背景將為項目開發(fā)提供良好的經(jīng)濟發(fā)展背景。社會經(jīng)濟發(fā)展情況社會經(jīng)濟發(fā)展情況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀環(huán)境總結(jié)3重慶市歷年進出口總額重慶規(guī)模以上工業(yè)增加值0500000100000015000002000000250000030000003500000200520062007200820092010201105000000100000001500000020000000250000003

4、000000020052006200720082009201020112011年重慶外貿(mào)進出口發(fā)展迅猛，全年外貿(mào)總額接近年重慶外貿(mào)進出口發(fā)展迅猛，全年外貿(mào)總額接近3百億美元，同比增幅位居全國首位。百億美元，同比增幅位居全國首位。其中筆記本制造項目的順利推進，對外貿(mào)進出口的增長貢獻最大；此外，傳統(tǒng)汽摩產(chǎn)品仍然保持穩(wěn)步增長。社會經(jīng)濟發(fā)展情況社會經(jīng)濟發(fā)展情況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀環(huán)境總結(jié)2011年重慶規(guī)模以上工業(yè)增加值增速穩(wěn)居全國第一，主營業(yè)務收入首次突破萬億元大關，工業(yè)經(jīng)濟速度效益協(xié)調(diào)性持續(xù)增強。年重慶規(guī)模以上工業(yè)增加值增速穩(wěn)居全國第一，主營業(yè)

5、務收入首次突破萬億元大關，工業(yè)經(jīng)濟速度效益協(xié)調(diào)性持續(xù)增強。其中，化學原料及化學制品制造業(yè)實現(xiàn)利潤增長58.0%。4社會消費品零售總額人均可支配收入近年來，重慶社會消費品零售總額一直保持著近年來，重慶社會消費品零售總額一直保持著15%以上的高速增長態(tài)勢，但以上的高速增長態(tài)勢，但2012年初增速有所放緩；年初增速有所放緩；預計國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展以及促進內(nèi)需的戰(zhàn)略調(diào)整將會繼續(xù)推動消費市場的發(fā)展，而商業(yè)地產(chǎn)得益于消費增長將繼續(xù)保持上行態(tài)勢；同樣，經(jīng)濟的發(fā)展帶動城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長，除去生活必需品消費之外，居民用于其他方面消費增長，促進消費多樣化，加快社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展以及高端商業(yè)的發(fā)展。社會經(jīng)濟發(fā)展情況

6、社會經(jīng)濟發(fā)展情況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀環(huán)境總結(jié)5在宏觀政策影響下，2011年全年房地產(chǎn)開發(fā)總投資超過2,000億元，同比增長24.4%；較近十年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增速27.8%略低3.4個百分點，開發(fā)投資增速呈現(xiàn)放緩的趨勢。2011年全年新簽外商投資合同額135.21億美元，同比增長116%。 外商投資實際到位105.29億美元，增長66%。外商投資熱情高漲。截至2011年10月底，落戶重慶的世界500強企業(yè)已經(jīng)達到了195家，現(xiàn)已超過200家家；數(shù)量上相比07年增長237.8%。外商投資的青睞，將促進重慶商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，也將為本項

7、目帶來持續(xù)的優(yōu)質(zhì)客源。外商投資的青睞，將促進重慶商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，也將為本項目帶來持續(xù)的優(yōu)質(zhì)客源。社會經(jīng)濟發(fā)展情況社會經(jīng)濟發(fā)展情況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀環(huán)境總結(jié)6重慶作為國家六大工業(yè)基地之一，2011年重慶市三次產(chǎn)業(yè)比重為8.4：55.4：36.2，工業(yè)經(jīng)濟的主導的作用不斷鞏固。工業(yè)經(jīng)濟的主導的作用不斷鞏固。其中第二產(chǎn)業(yè)增加值為5542.81億，比上年增長21.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為3623.81億，增長10.8%；重慶傳統(tǒng)的優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)主要為汽車摩托行業(yè)、裝備制造業(yè)、材料工業(yè)和電子信息產(chǎn)業(yè)等。2011年重慶市工業(yè)總產(chǎn)值12038.52億

8、元，其中支柱產(chǎn)業(yè)占比為81%；根據(jù)重慶信息產(chǎn)業(yè)“十一五”規(guī)劃，信息產(chǎn)業(yè)將力爭完成總投資3000億元，實現(xiàn)銷售收入10000億元，占全國總量的10%，占重慶工業(yè)產(chǎn)值的1/3。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)社會經(jīng)濟發(fā)展情況社會經(jīng)濟發(fā)展情況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀環(huán)境總結(jié)7重慶兩江新區(qū)重慶兩江新區(qū)中國第三個副省級新區(qū)中國第三個副省級新區(qū)占地1200平方公里政策價值：兩江新區(qū)的建立將真正的把重慶市推向西部首席地位西部首席地位， 無論是在經(jīng)濟還是在政治上，重慶將因此而獲得其他西部城市，乃至中國內(nèi)陸城市所不能及的發(fā)展預期。兩江新區(qū)將圍繞先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)2大領域，

9、打造“6+3”核心產(chǎn)業(yè)體系，構(gòu)建“1心心4帶帶”戰(zhàn)略空間布局（金融商務中心、都市功能產(chǎn)業(yè)帶、高新技術產(chǎn)業(yè)帶、物流加工產(chǎn)業(yè)帶、先進制造產(chǎn)業(yè)帶）。兩江新區(qū)建成具有國際影響的新能源汽車研發(fā)生產(chǎn)基地，國家重大裝備產(chǎn)業(yè)基地和服務外包產(chǎn)業(yè)基地；內(nèi)陸地區(qū)最大的綜合運輸物流中心，出口加工貿(mào)易中心和商務會展中心，長江上游地區(qū)的金融中心和研發(fā)創(chuàng)新中心。項目所在片區(qū)屬于兩江新區(qū)規(guī)劃的都市兩江新區(qū)規(guī)劃的都市功能產(chǎn)業(yè)帶功能產(chǎn)業(yè)帶，將重點發(fā)展商務會展，汽車，電子信息，儀器儀表，生物醫(yī)藥五大核心產(chǎn)業(yè)，打造宜居新城。社會經(jīng)濟發(fā)展情況社會經(jīng)濟發(fā)展情況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀環(huán)

10、境總結(jié)本案8北部新區(qū)是兩江新區(qū)的核心組成部分，面積157.59平方公里，人口53萬，含重慶經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、重慶高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)及重慶出口加工區(qū)。現(xiàn)已成為中國中西部面積最大、工業(yè)產(chǎn)值和財政收入最多的開發(fā)新區(qū)。2011年北部新區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值突破千億大關，達到1003億，位列全市三甲；實際利用外資突破十億大關，增長近2倍達到16.41億美元（超過前兩年9.24億美元總和），位列全市第一。北部新區(qū)未來還將打造“四大高地”：總部經(jīng)濟高地、新型金融服務業(yè)高地、軟件及信息服務業(yè)高地、商貿(mào)服務業(yè)高地。社會經(jīng)濟發(fā)展情況社會經(jīng)濟發(fā)展情況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀環(huán)

11、境總結(jié)渝中區(qū)江北區(qū)兩江新區(qū)北部新區(qū)本案渝北區(qū)新牌坊片區(qū)本項目所在片區(qū)緊鄰北部新區(qū)已建成的高新產(chǎn)業(yè)園，與園區(qū)內(nèi)的總部客戶、產(chǎn)業(yè)客戶相互補充，存在數(shù)量龐大的上、下游潛在客戶群。本項目所在片區(qū)緊鄰北部新區(qū)已建成的高新產(chǎn)業(yè)園，與園區(qū)內(nèi)的總部客戶、產(chǎn)業(yè)客戶相互補充，存在數(shù)量龐大的上、下游潛在客戶群。9重慶根據(jù)特有的地形特點，城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃為“一城五片、多中心組團式” 。一城：一城：重慶市主城區(qū)五片區(qū)：五片區(qū)：中部、北部、南部、西部、東部多中心：一個城市中心多中心：一個城市中心和六個城市副中心。城市中心：主要指中央商務區(qū)（主要指中央商務區(qū)（CBD）。）。主要強化解放碑地區(qū)商貿(mào)功能，突出江北城地區(qū)商務功能

12、，完善彈子石濱江地區(qū)的配套服務功能。六個城市副中心：沙坪壩、南坪、楊家坪、觀音橋新牌坊、西永、茶園城市副中心，主要承擔部分市級公共服務功能。西永茶園中央商務區(qū)南坪楊家坪沙坪壩觀音橋新牌坊西部片區(qū)南部片區(qū)東部片區(qū)北部片區(qū)中部片區(qū)小結(jié)：本項目所處區(qū)域新牌坊片區(qū)位新牌坊片區(qū)位于規(guī)劃中的都市區(qū)城市副中心，未來將成為北部新區(qū)城市發(fā)展的重要組成部分，具有成為城市次級中心的潛力和特點。未來將成為北部新區(qū)城市發(fā)展的重要組成部分，具有成為城市次級中心的潛力和特點。社會經(jīng)濟發(fā)展情況社會經(jīng)濟發(fā)展情況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀環(huán)境總結(jié)本案10本項目鄰近政府辦公機關，周

13、邊規(guī)劃有高新區(qū)產(chǎn)業(yè)園，總部基地等重點功能區(qū)，未來還將發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)園和涉外商務區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目。項目周邊主要規(guī)劃有大型高檔居住社區(qū)，目前比較缺乏商業(yè)規(guī)劃和配套。解放碑CBD江北嘴CBD社會經(jīng)濟發(fā)展情況社會經(jīng)濟發(fā)展情況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀環(huán)境總結(jié)新牌坊大型居住區(qū)兩江總部基地高新區(qū)產(chǎn)業(yè)園冉家壩大型居住區(qū)軟件產(chǎn)業(yè)園涉外商務區(qū)本案新南路內(nèi)環(huán)高速機場高速龍華大道余松路新溉大道新牌坊立交新南路內(nèi)環(huán)高速機場高速龍華大道余松路新溉大道新牌坊立交重慶市政府機關紅錦大道輕軌紅錦大道輕軌3號線號線距離傳統(tǒng)核心商務區(qū)距離傳統(tǒng)核心商務區(qū)9公里公里11半小時主城、四小

14、時重慶、八小時周邊半小時主城、四小時重慶、八小時周邊2012年內(nèi)環(huán)以內(nèi)的主城核心區(qū)到渝中區(qū)，僅需半小時車程；外環(huán)以內(nèi)主城拓展區(qū)到內(nèi)環(huán)線上的任意一個點，車程半小時。2015年除城口之外，其余39個區(qū)縣都將通高速公路，實現(xiàn)市內(nèi)4小時通達；利用鐵路，實現(xiàn)長三角、珠三角、東南亞八小時通達；在航運方面，可達到“八小時出?！薄?020年隨著鐵路大通道基本形成，重慶實現(xiàn)4小時到達周邊目標；完成8小時聯(lián)通周邊省市的鐵路客運交通圈；民航旅客吞吐量將達到4500萬人次/年，江北國際機場建成第三跑道。公交、輕軌、鐵路并行的多網(wǎng)絡交通，將使重慶成為大西南綜合交通樞紐。公交、輕軌、鐵路并行的多網(wǎng)絡交通，將使重慶成為大西

15、南綜合交通樞紐。社會經(jīng)濟發(fā)展情況社會經(jīng)濟發(fā)展情況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀環(huán)境總結(jié)12軌道交通軌道交通線路線路起止點起止點建設工期建設工期1號線1號線朝天門璧山1期：2011年8月已通車2期：2009-20122號線2號線較場口魚洞，一期較場口到新山村已經(jīng)通車延伸段(新山村至魚洞，全長14公里)，計劃2010年開工，2013年建成通車3號線3號線1期：二塘交通大學江北龍頭寺；2期：龍頭寺 江北機場3期：二塘交通學院魚洞1期：兩路口至涼井段9月通車2期：順利實現(xiàn)車輛上線調(diào)試，3期：計劃2011年開工，2014年通車4號線4號線海峽路復盛2009年

16、線路預可研，2010年啟動部分控制性節(jié)點工程5號線5號線鴛鴦江津前期籌備階段，2010年啟動部分控制性節(jié)點工程6號線6號線南岸茶園新區(qū)渝北南山支線1期上新街至禮嘉段(24公里)：計劃2012建成通車7號線7號線北碚西彭2020年遠景規(guī)劃8號線8號線跳蹬魚嘴2020年遠景規(guī)劃9號線9號線沙坪壩到溉瀾溪，以及彈子石江北機場支線2020年遠景規(guī)劃環(huán)線環(huán)線南岸四公里為首末站，經(jīng)九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)待定社會經(jīng)濟發(fā)展情況社會經(jīng)濟發(fā)展情況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀環(huán)境總結(jié)13重慶城市經(jīng)濟基礎扎實，近年一直處于備受關注、政策頻發(fā)的時期，城市地位隨

17、著城市定位的更新實現(xiàn)躍升，有助于拉動城市的投資效應、基礎設施建設，乘數(shù)效應將逐漸顯現(xiàn)。城市地位城市地位受宏觀政策影響，重慶的城市地位將躍升新的平臺，城市實力將得到穩(wěn)步發(fā)展。政策利好意味著短期內(nèi)密集的基礎設施建設上馬，良好的配套設施、充足的就業(yè)機會和快速的城市發(fā)展，城市已進入發(fā)展的“快車道”。城市經(jīng)濟城市經(jīng)濟在實施國家西部大開發(fā)和振興老工業(yè)基地戰(zhàn)略的大背景下，重慶城市發(fā)展面臨大好機遇，正加快建成為西部地區(qū)的重要增長極；重慶市人口眾多、居民消費能力強，經(jīng)濟對外開放程度高，外來企業(yè)眾多；重慶市投資環(huán)境在西部大開發(fā)中得以改善，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿^大，外商直接投資大幅增長 ，國際化水平繼續(xù)提高。對項目影響對項

18、目影響北部新區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶來科技類、現(xiàn)代服務業(yè)、商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，為商業(yè)消費市場和寫字樓市場帶來更多外部客戶；北部新區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶來科技類、現(xiàn)代服務業(yè)、商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，為商業(yè)消費市場和寫字樓市場帶來更多外部客戶；逐漸完善的交通規(guī)劃及城市景觀環(huán)境，讓更多客戶已經(jīng)開始把目光聚焦在本區(qū)域；逐漸完善的交通規(guī)劃及城市景觀環(huán)境，讓更多客戶已經(jīng)開始把目光聚焦在本區(qū)域；本項目周邊未來供應有體量較大的綜合體項目，如何與該類產(chǎn)品進行差異化競爭將是本項目需要探討的問題之一。本項目周邊未來供應有體量較大的綜合體項目，如何與該類產(chǎn)品進行差異化競爭將是本項目需要探討的問題之一。社會經(jīng)濟發(fā)展情況社會經(jīng)濟發(fā)展情況產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)研究產(chǎn)業(yè)結(jié)

19、構(gòu)研究城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略城市發(fā)展規(guī)劃與戰(zhàn)略宏觀環(huán)境總結(jié)宏觀環(huán)境總結(jié)14第二章 重慶寫字樓市場整體狀況研究第二章 重慶寫字樓市場整體狀況研究15重慶市寫字樓市場發(fā)展歷程重慶市寫字樓市場客戶分析重慶市寫字樓歷年供需狀況分析重慶市寫字樓市場價格分析重慶市的寫字樓出現(xiàn)始于上世紀90年代初期，經(jīng)過約二十余年的發(fā)展，從商住混合的辦公樓到現(xiàn)在具有國際標準的甲級寫字樓，其發(fā)展歷程可分為三個階段：整體狀況整體狀況：商住樓開始出現(xiàn)，主要集中于上清寺一帶，并未形成專業(yè)化的市場。主要特點主要特點：此階段商住樓整體品質(zhì)較差，僅能滿足基本辦公需求。大部分物業(yè)為單體加兩三層商業(yè)。代表物業(yè)代表物業(yè)：重慶工貿(mào)大廈重慶工貿(mào)大廈萌

20、芽階段19901997整體狀況整體狀況：直轄后，經(jīng)濟的快速發(fā)展，寫字樓市場逐漸專業(yè)化，真正的商用寫字樓出現(xiàn)。主要特點主要特點：此階段寫字樓發(fā)展迅速，檔次品質(zhì)逐漸提高，但仍以散售為主。代表物業(yè)代表物業(yè)：大都會商廈大都會商廈、國貿(mào)中心國貿(mào)中心成長階段19982008整體狀況整體狀況：隨著對外開放的擴大，寫字樓市場逐步成熟，高品質(zhì)甲級寫字樓不斷涌現(xiàn)。寫字樓標準與沿海看齊。主要特點主要特點：此階段寫字樓呈規(guī)模化發(fā)展，硬件提升，出現(xiàn)了地標性物業(yè)。并由散售向自持方向發(fā)展。代表物業(yè)代表物業(yè)：海航保利國際廣場海航保利國際廣場成熟階段20082013寫字樓發(fā)展歷程寫字樓發(fā)展歷程歷年供需分析歷年供需分析市場價格分

21、析市場價格分析客戶分析客戶分析16主要商務區(qū)分布南岸南岸大化片區(qū)大化片區(qū)北部新區(qū)是重慶高新技術產(chǎn)業(yè)研發(fā)、制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)。大化片區(qū)是重慶新興商務區(qū)，有望在未來由舊城改造開發(fā)升級為集高檔住宅、辦公、大型商業(yè)為一體的高級社區(qū)。南岸片區(qū)依托會展經(jīng)濟和濱江景觀，是重慶傳統(tǒng)的商業(yè)中心之一。觀音橋片區(qū)是除解放碑CBD最大的商業(yè)中心。江北嘴CBD是政府規(guī)劃的金融區(qū)，被譽為重慶的“陸家嘴”?，F(xiàn)正在開發(fā)建設中。解放碑是重慶傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟和商貿(mào)中心。寫字樓發(fā)展歷程寫字樓發(fā)展歷程歷年供需分析歷年供需分析市場價格分析市場價格分析客戶分析客戶分析江北嘴江北嘴解放碑解放碑一級商務區(qū)一級商務區(qū)北部新區(qū)北部新區(qū)觀音

22、橋觀音橋二級商務區(qū)二級商務區(qū)本項目本項目17傳統(tǒng)商務區(qū)解放碑、新興商務區(qū)江北嘴是城市商務“雙核”，本項目所在區(qū)域目前尚處于發(fā)展之中，未來將成為城市副商務中心。傳統(tǒng)商務區(qū)解放碑、新興商務區(qū)江北嘴是城市商務“雙核”，本項目所在區(qū)域目前尚處于發(fā)展之中，未來將成為城市副商務中心。01020304050600 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 20052006200720082009201020111H 2012建筑面積千平方米建筑面積千平方米新增供應吸納量空置率空置率（%）空置率（%）重慶甲級寫字樓市場逐步發(fā)展，年均空置率控制在20%左右，整體市場良好；從2011年開始甲級

23、寫字樓出現(xiàn)集中供應，空置率上升到30%左右；預計未來5年新增供應80萬方以上，空置率還將持續(xù)走高。-2,00002,0004,0006,0008,00010,00012,000Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2011Q1 2012Q2 2012萬平方米萬平方米年吸納量19,869平方米上半年吸納量15,865平方米, 同比增長181%年吸納量19,869平方米上半年吸納量15,865平方米, 同比增長181%重慶甲級寫字樓吸納量（ Q12010至Q22012 ）重慶甲級寫字樓供需圖（ 2005至Q12012 ）重慶甲級寫字樓吸納量（ Q12010至Q22012 ）重慶甲級寫字樓

24、供需圖（ 2005至Q12012 ）在經(jīng)濟上行支撐寫字樓需求擴張同時，在2011年和2012上半年138,665平方米新供應入市的刺激下，需求也隨之得到釋放； 2012上半年全市甲級寫字樓吸納量15,865平方米，同比增長181%。寫字樓發(fā)展歷程寫字樓發(fā)展歷程歷年供需分析歷年供需分析市場價格分析市場價格分析客戶分析客戶分析18重慶甲級寫字樓市場租金一直平穩(wěn)增長，租金水平低于同類二線城市；2012年，需求的擴張以及高品質(zhì)物業(yè)入市，令得全市甲級寫字樓租金一改以往平穩(wěn)微漲的態(tài)勢，進入快速增長，上半年漲幅高達18%。重慶各區(qū)甲級寫字樓租金水平（Q12012）重慶甲級寫字樓租金走勢（ 2006至Q220

25、12 ）重慶各區(qū)甲級寫字樓租金水平（Q12012）重慶甲級寫字樓租金走勢（ 2006至Q22012 ）渝中區(qū)作為傳統(tǒng)商務核心區(qū)域，平均租金水平明顯高于南岸區(qū)和江北區(qū)； 區(qū)域之間，物業(yè)之間租金分化明顯，高品質(zhì)寫字樓與品質(zhì)較差寫字樓租金水平的差距逐漸拉大。0 20 40 60 80 100 120 2006200720082009201020112012*元/平方米/月元/平方米/月全市渝中區(qū)101.2371.6789.231.27%49.57%5.10%0%10%20%30%40%50%60%020406080100120渝中區(qū)南岸區(qū)江北區(qū)租金空置率元/平方米/月元/平方米/月寫字樓發(fā)展歷程寫字

26、樓發(fā)展歷程歷年供需分析歷年供需分析市場價格分析市場價格分析客戶分析客戶分析19英利IFCWFC國金中心金融城2號租金:125元/平方米/月售價:22,00028,000元/平方米總建筑面積:91,500平方米層數(shù):63層交付時間:2012.6開發(fā)商:英利國際置業(yè)租金:130元/平方米/月（預計）售價:25,000元/平方米起（預計）總建筑面積:118,000平方米層數(shù):70層交付時間:2013.12開發(fā)商:華迅地產(chǎn)售價:26,800元/平方米起總建筑面積:260,000平方米層數(shù):37層交付時間:2013.10開發(fā)商:江北嘴置業(yè)售價:22,000元/平方米起總建筑面積:370,000平方米層數(shù)

27、:70層交付時間:2014.6開發(fā)商:九龍倉租賃需求擴大支撐甲級寫字樓售價走高，而高品質(zhì)物業(yè)的入市也拉高售價的平均水平，上半年重慶甲級寫字樓二手售價上漲租賃需求擴大支撐甲級寫字樓售價走高，而高品質(zhì)物業(yè)的入市也拉高售價的平均水平，上半年重慶甲級寫字樓二手售價上漲12.2%達到達到16,808元元/平方米；目前部分新推出的甲級寫字樓價格達到平方米；目前部分新推出的甲級寫字樓價格達到25,000元元/平方米以上。平方米以上。寫字樓發(fā)展歷程寫字樓發(fā)展歷程歷年供需分析歷年供需分析市場價格分析市場價格分析客戶分析客戶分析20市場客戶行業(yè)分析市場客戶面積需求分析重慶市甲級寫字樓現(xiàn)有租賃客戶以大型跨國企業(yè)、外

28、資分支機構(gòu)、國內(nèi)大型企業(yè)集團為主，其行業(yè)集中為金融機構(gòu)、保險、能源、房地產(chǎn)、咨詢等；甲級寫字樓客戶以第三產(chǎn)業(yè)客戶為主，傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)租賃甲級寫字樓的情況較少。重慶市現(xiàn)有甲級寫字樓內(nèi)金融、保險類行業(yè)租戶具有較強的租金承受能力，同時需求面積空間也最大?，F(xiàn)有租戶使用面積再101-200平方米區(qū)間的客戶占據(jù)37.3%的最大比例，顯示重慶甲級寫字樓客戶以中小型客戶為主。寫字樓發(fā)展歷程寫字樓發(fā)展歷程歷年供需分析歷年供需分析市場價格分析市場價格分析客戶分析客戶分析21 隨著經(jīng)濟提升，本地市場客戶需求增大； 重慶甲級寫字樓市場本地客戶與外資客戶基本持平。 從近兩年成交數(shù)據(jù)分析，寫字樓租賃需求旺盛； 金融、實業(yè)和

29、專業(yè)服務類企業(yè)對寫字樓需求最為活躍（包括新成立和原有搬遷/擴租需求）。市場客戶地域分布近年市場客戶成交類型租賃市場客戶結(jié)構(gòu)分析寫字樓發(fā)展歷程寫字樓發(fā)展歷程歷年供需分析歷年供需分析市場價格分析市場價格分析客戶分析客戶分析22客戶職業(yè)背景客戶傾向區(qū)域客戶購買目的客戶來自區(qū)域銷售市場客戶結(jié)構(gòu)分析 銷售客戶主要來自外地； 私營業(yè)主消費力高； 70%以上客戶為投資，對租賃市場前景看好； “城市向北”吸引更多關注；寫字樓發(fā)展歷程寫字樓發(fā)展歷程歷年供需分析歷年供需分析市場價格分析市場價格分析客戶分析客戶分析23第三章 重慶商務區(qū)域分析和對比第三章 重慶商務區(qū)域分析和對比24解放碑中央商務區(qū)大化片區(qū)北部新區(qū)江

30、北嘴CBD觀音橋商圈寫字樓物業(yè)分布圖11.紐約紐約紐約紐約2.大都會大都會3.新華國際新華國際7.世貿(mào)大廈世貿(mào)大廈6.國貿(mào)中心國貿(mào)中心5.國際商務中心國際商務中心4.英利英利IFC234567重慶解放碑CBD中央商務區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)齊全發(fā)達，是全市的經(jīng)濟、商貿(mào)和商務中心，日均人流量超過30萬；主要客戶為金融機構(gòu)，境外銀行、保險機構(gòu)，世界500強企業(yè)以及外國駐渝領事機構(gòu)為主；該區(qū)域重點發(fā)展金融、保險、證券、商貿(mào)、中介咨詢等現(xiàn)代服務業(yè)。被譽為西部的“華爾街”；解放碑CBD中央商務區(qū)未來將定位于構(gòu)造現(xiàn)代服務業(yè)高地，政府將繼續(xù)推進舊城改造，加快商務樓宇的建設。解放碑中央商務區(qū)解放碑中央商務區(qū)江北嘴CBD江

31、北嘴CBD觀音橋商圈觀音橋商圈北部新區(qū)北部新區(qū)大化片區(qū)大化片區(qū)25市場概況解放碑中央商務區(qū)商務氛圍成熟、配套完善、需求旺盛、空置解放碑中央商務區(qū)商務氛圍成熟、配套完善、需求旺盛、空置率較低，主要以外資企業(yè)，各國駐重慶領事館及金融類、咨詢率較低，主要以外資企業(yè)，各國駐重慶領事館及金融類、咨詢類客戶為主。類客戶為主。供應情況供應情況租售情況租售情況客戶特征客戶特征解放碑中央商務區(qū)作為重慶市的傳統(tǒng)核心商務區(qū)，擁有成熟的商務氛圍和完善的配套設施，集中供應了大量的寫字樓。中央商務區(qū)內(nèi)寫字樓主要分布在以解放碑為中心的十字金街周圍，聚集了如大都會，世貿(mào)，國貿(mào)，英利IFC等多棟代表性寫字樓物業(yè)。新增寫字樓供應

32、主要集中在規(guī)劃中的“十字金街”，如WFC，威斯汀廣場等。物業(yè)正在由散賣型寫字樓過渡到專業(yè)化甲級寫字樓，整體品質(zhì)、硬件水平都有了極大提升，正在向一線城市的寫字樓標準看齊。解放碑中央商務區(qū)作為重慶市的傳統(tǒng)核心商務區(qū)，擁有成熟的商務氛圍和完善的配套設施，集中供應了大量的寫字樓。中央商務區(qū)內(nèi)寫字樓主要分布在以解放碑為中心的十字金街周圍，聚集了如大都會，世貿(mào)，國貿(mào)，英利IFC等多棟代表性寫字樓物業(yè)。新增寫字樓供應主要集中在規(guī)劃中的“十字金街”，如WFC，威斯汀廣場等。物業(yè)正在由散賣型寫字樓過渡到專業(yè)化甲級寫字樓，整體品質(zhì)、硬件水平都有了極大提升，正在向一線城市的寫字樓標準看齊。由于良好的地理條件和商業(yè)氛

33、圍，解放碑中央商務區(qū)客戶需求旺盛，過去幾年一直保持供不應求的狀態(tài)。隨著英利IFC大體量的入市，空置率由10%左右上升至28%，新項目的入市也刺激了租賃需求的釋放。區(qū)域市場中大部分以分散銷售為主，單一業(yè)權(quán)的大都會廣場實現(xiàn)了最高的入住率（100%）及最高的租金（130-160元）。其他甲級寫字樓租金均價為80-120元范圍。在售寫字樓中，價格在18,000-30,000元不等。由于良好的地理條件和商業(yè)氛圍，解放碑中央商務區(qū)客戶需求旺盛，過去幾年一直保持供不應求的狀態(tài)。隨著英利IFC大體量的入市，空置率由10%左右上升至28%，新項目的入市也刺激了租賃需求的釋放。區(qū)域市場中大部分以分散銷售為主，單一

34、業(yè)權(quán)的大都會廣場實現(xiàn)了最高的入住率（100%）及最高的租金（130-160元）。其他甲級寫字樓租金均價為80-120元范圍。在售寫字樓中，價格在18,000-30,000元不等。解放碑中央商務區(qū)中甲級寫字樓數(shù)量眾多，客戶需求量也最為龐大，是外企，金融類企業(yè)在重慶的首選。其中外資企業(yè)和世界500強占重慶總數(shù)的65%以上，需求在300-1,000平方米之間；大型國企在該區(qū)也有需求，如中石化，中石油在解放碑的租賃辦公面積均超過4,000平米。解放碑中央商務區(qū)中甲級寫字樓數(shù)量眾多，客戶需求量也最為龐大，是外企，金融類企業(yè)在重慶的首選。其中外資企業(yè)和世界500強占重慶總數(shù)的65%以上，需求在300-1,

35、000平方米之間；大型國企在該區(qū)也有需求，如中石化，中石油在解放碑的租賃辦公面積均超過4,000平米。解放碑中央商務區(qū)解放碑中央商務區(qū)江北嘴CBD江北嘴CBD觀音橋商圈觀音橋商圈北部新區(qū)北部新區(qū)大化片區(qū)大化片區(qū)26物業(yè)名稱國貿(mào)中心世界貿(mào)易大廈紐約紐約大都會英利IFC總建筑面積（m2）160,000150,00075,000150，000160,000標準層面積（m2）1，3001，5001，0701，5002，000層數(shù)3162463758入駐率93%85%95%100%30%租售報價（元/m2/月）租95租70租85租165租125管理費（元/m2/月）1210.57包含在租金內(nèi)15電梯系統(tǒng)

36、三菱，6部三菱，8部三菱，5部日立，9部奧蒂斯，20部空調(diào)系統(tǒng)VAV中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)VAV中央空調(diào)竣工時間2005年6月2005年6月2004年10月1997年12月2012年層高（m）3.53.63.53.44.2（網(wǎng)絡地板）凈高（m）2.82.6（40層以上3.1）2.82.43.2外觀解放碑中央商務區(qū)解放碑中央商務區(qū)江北嘴CBD江北嘴CBD觀音橋商圈觀音橋商圈北部新區(qū)北部新區(qū)大化片區(qū)大化片區(qū)代表性寫字樓租售情況列表27區(qū)域特征及物業(yè)分布10839大劇院科技館161815141719公共綠地1311121212672345131江北嘴CBD定位于核心金融區(qū)，用地規(guī)模約226

37、公頃，總開發(fā)量約653萬平方米總開發(fā)量約653萬平方米 (其中地下開發(fā)面積約110萬平方米);辦公寫字樓262萬，約占總量的48%；酒店31萬，約占總量的6%；文化娛樂20萬，約占總量的4%；商業(yè)配套50萬，約占總量的9%；居住179萬，約占總量的33%;目前江北嘴地塊基礎建設已完成，已有高檔住宅項目在售；金融街寫字樓項目已交付使用，金融城2號等項目已動工，預計明后兩年內(nèi)江北嘴CBD商務辦公樓宇將形成規(guī)模建設。解放碑中央商務區(qū)解放碑中央商務區(qū)江北嘴CBD江北嘴CBD觀音橋商圈觀音橋商圈北部新區(qū)北部新區(qū)大化片區(qū)大化片區(qū)28市場概況江北嘴江北嘴CBD屬于國家級經(jīng)濟區(qū)兩江新區(qū)重點打造的大型金融商屬于

38、國家級經(jīng)濟區(qū)兩江新區(qū)重點打造的大型金融商務區(qū)，該區(qū)商務氛圍、配套設施相對滯后，但由于市政府重點務區(qū)，該區(qū)商務氛圍、配套設施相對滯后，但由于市政府重點打造，所以備受客戶關注，且市場對該區(qū)的前景也十分看好。打造，所以備受客戶關注，且市場對該區(qū)的前景也十分看好。供應情況供應情況租售情況租售情況客戶特征客戶特征江北嘴CBD為重慶市重點打造的金融核心區(qū)，得到了市場極大的關注。但由于開發(fā)周期長，現(xiàn)僅有金融街開發(fā)的4棟甲級寫字樓入市，近20萬方體量。未來3年內(nèi)，預計有約90萬方的供應量，這將大大提高該區(qū)的商務氛圍，而配套設施也在快速完善中。江北嘴CBD為重慶市重點打造的金融核心區(qū)，得到了市場極大的關注。但由

39、于開發(fā)周期長，現(xiàn)僅有金融街開發(fā)的4棟甲級寫字樓入市，近20萬方體量。未來3年內(nèi)，預計有約90萬方的供應量，這將大大提高該區(qū)的商務氛圍，而配套設施也在快速完善中。由于兩江新區(qū)政府的重點打造，市場對江北嘴CBD的前景看好，2010年上市的4棟甲級寫字樓迅速被平安集團，中國人壽，中國國家開發(fā)銀行和華夏銀行整體收購，成交均價在14,000元/平方米左右。收購后，平安和華夏銀行有部分寫字間對外出租，價格在90-110元間，但尚未有成交案例。隨著該區(qū)未來更多的寫字樓產(chǎn)品投入市場，區(qū)域內(nèi)競爭漸趨激烈。由于售價與成熟的解放碑CBD存在差異，預計未來銷售情況較為理想。由于兩江新區(qū)政府的重點打造，市場對江北嘴CB

40、D的前景看好，2010年上市的4棟甲級寫字樓迅速被平安集團，中國人壽，中國國家開發(fā)銀行和華夏銀行整體收購，成交均價在14,000元/平方米左右。收購后，平安和華夏銀行有部分寫字間對外出租，價格在90-110元間，但尚未有成交案例。隨著該區(qū)未來更多的寫字樓產(chǎn)品投入市場，區(qū)域內(nèi)競爭漸趨激烈。由于售價與成熟的解放碑CBD存在差異，預計未來銷售情況較為理想。江北嘴CBD擁有巨大的發(fā)展前景，以大型金融機構(gòu)客戶總部辦公需求為主，已逐漸形成大型國企，重慶龍頭企業(yè)的總部基地首選。該區(qū)的客戶通常為大型企業(yè)總部辦公，需求面積基本都在2000平米以上。如已入住的平安集團和華夏銀行辦公面積均超過5000平米。受區(qū)域配

41、套不完善影響，入駐客戶類型單一。江北嘴CBD擁有巨大的發(fā)展前景，以大型金融機構(gòu)客戶總部辦公需求為主，已逐漸形成大型國企，重慶龍頭企業(yè)的總部基地首選。該區(qū)的客戶通常為大型企業(yè)總部辦公，需求面積基本都在2000平米以上。如已入住的平安集團和華夏銀行辦公面積均超過5000平米。受區(qū)域配套不完善影響，入駐客戶類型單一。解放碑中央商務區(qū)解放碑中央商務區(qū)江北嘴CBD江北嘴CBD觀音橋商圈觀音橋商圈北部新區(qū)北部新區(qū)大化片區(qū)大化片區(qū)29代表性寫字樓租售情況列表物業(yè)名稱A棟B棟C棟D棟總建筑面積（m2）42,00054,00032,40036,000標準層面積（m2）1,8001,8001,8001,800層數(shù)

42、23301820入駐率100%(中國平安整體購買使用）100%（中國人壽整體購買使用）100%（國開行整體購買使用）100%（華夏銀行整體購買使用）租售報價（元/m2/月）租90110租90管理費（元/m2/月）12.912.912.912.9電梯系統(tǒng)三菱，8部三菱，8部；三菱，8部三菱，8部空調(diào)系統(tǒng)分戶式中央空調(diào)分戶式中央空調(diào)分戶式中央空調(diào)分戶式中央空調(diào)竣工時間2011年8月2011年8月2011年8月2011年8月層高（m）5.83.93.93.9凈高（m）4.22.92.92.9外觀解放碑中央商務區(qū)解放碑中央商務區(qū)江北嘴CBD江北嘴CBD觀音橋商圈觀音橋商圈北部新區(qū)北部新區(qū)大化片區(qū)大化片

43、區(qū)30寫字樓物業(yè)分布圖2、協(xié)信中心、協(xié)信中心1、未來國際、未來國際5、中信大廈、中信大廈4、富力海洋國際、富力海洋國際3、嘉年華大廈、嘉年華大廈12345重慶觀音橋是江北區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心和重慶北部商貿(mào)中心。該區(qū)主要定位于集休閑，辦公，娛樂，購物為一體的核心商圈，現(xiàn)日均人流量超過50萬，是重慶市人流量最大的商業(yè)區(qū)。該區(qū)域主要以銷售型乙級寫字樓為主，客戶主要為本地企業(yè)。解放碑中央商務區(qū)解放碑中央商務區(qū)江北嘴CBD江北嘴CBD觀音橋商圈觀音橋商圈北部新區(qū)北部新區(qū)大化片區(qū)大化片區(qū)31市場概況觀音橋現(xiàn)已成為整個重慶日均人流量最大的核心商圈，該區(qū)觀音橋現(xiàn)已成為整個重慶日均人流量最大的核心商圈，該區(qū)定

44、位為集休閑，娛樂，辦公和購物為一體的超大型商業(yè)區(qū)，定位為集休閑，娛樂，辦公和購物為一體的超大型商業(yè)區(qū)，該區(qū)配套完善，主要客戶以本地傳統(tǒng)民企和新興行業(yè)為主。該區(qū)配套完善，主要客戶以本地傳統(tǒng)民企和新興行業(yè)為主。供應情況供應情況租售情況租售情況客戶特征客戶特征觀音橋商圈由于可開發(fā)土地有限，寫字樓的供應量少于其他核心商務區(qū)，且未來供應量也較少。但由于該區(qū)商業(yè)配套設施非常完善，地理條件非常優(yōu)越，客戶需求較為旺盛。該區(qū)現(xiàn)僅有5棟甲級寫字樓，整體供應量為25方左右。觀音橋商圈由于可開發(fā)土地有限，寫字樓的供應量少于其他核心商務區(qū)，且未來供應量也較少。但由于該區(qū)商業(yè)配套設施非常完善，地理條件非常優(yōu)越，客戶需求較

45、為旺盛。該區(qū)現(xiàn)僅有5棟甲級寫字樓，整體供應量為25方左右。觀音橋商圈地理位置優(yōu)越、配套完善，客戶需求不斷增長。但由于該區(qū)域?qū)懽謽侨恳陨⑹鄯绞浇?jīng)營，導致物業(yè)難以管理，整體檔次不高。未來國際作為該區(qū)地標性建筑，空置率一直維持在10%以內(nèi)，租金在90-110元左右。其余寫字樓租金均價在80元左右，整體市場空置率在5%以下。已售寫字樓的二手成交均價在18,000-20,000元左右。觀音橋商圈地理位置優(yōu)越、配套完善，客戶需求不斷增長。但由于該區(qū)域?qū)懽謽侨恳陨⑹鄯绞浇?jīng)營，導致物業(yè)難以管理，整體檔次不高。未來國際作為該區(qū)地標性建筑，空置率一直維持在10%以內(nèi)，租金在90-110元左右。其余寫字樓租金均

46、價在80元左右，整體市場空置率在5%以下。已售寫字樓的二手成交均價在18,000-20,000元左右。觀音橋片區(qū)定位于北部區(qū)域的核心商圈，該區(qū)的客戶主要以本地客戶為主，行業(yè)主要集中在制造業(yè)、建筑業(yè)和貿(mào)易類，以中小型企業(yè)辦公為主，需求面積通常在200-500平方米之間?？蛻糁饕粗性搮^(qū)成熟的商業(yè)配套和北部大量高收入消費人群，知名客戶如：譚木匠，三菱重工等。觀音橋片區(qū)定位于北部區(qū)域的核心商圈，該區(qū)的客戶主要以本地客戶為主，行業(yè)主要集中在制造業(yè)、建筑業(yè)和貿(mào)易類，以中小型企業(yè)辦公為主，需求面積通常在200-500平方米之間。客戶主要看中該區(qū)成熟的商業(yè)配套和北部大量高收入消費人群，知名客戶如：譚木匠，三

47、菱重工等。解放碑中央商務區(qū)解放碑中央商務區(qū)江北嘴CBD江北嘴CBD觀音橋商圈觀音橋商圈北部新區(qū)北部新區(qū)大化片區(qū)大化片區(qū)32代表性寫字樓租售情況列表物業(yè)名稱協(xié)信中心富力海洋嘉年華大廈未來國際中信大廈總建筑面積（m2）42，00028，00018，00065，00032，000標準層面積（m2）1，5001，5001，2001，2001，000層數(shù)2623165432入駐率75%40%95%90%90%租售報價（元/m2/月）租85租100租85租90租75管理費（元/m2/月）25（含空調(diào)）23（含空調(diào)）5.59.56.5電梯系統(tǒng)三菱，8部三菱，6部；三菱，5部三菱，7部三菱，5部空調(diào)系統(tǒng)VAV

48、 中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)竣工時間2011年4月2012年6月2004年10月2008年8月2009年9月層高（m）3.73.63.23.53.8凈高（m）2.62.62.42.42.7外觀解放碑中央商務區(qū)解放碑中央商務區(qū)江北嘴CBD江北嘴CBD觀音橋商圈觀音橋商圈北部新區(qū)北部新區(qū)大化片區(qū)大化片區(qū)33寫字樓物業(yè)分布圖21本案31、星座系列：麒麟座、雙魚座、 寶瓶座、鳳凰座、雙子座、星座系列：麒麟座、雙魚座、 寶瓶座、鳳凰座、雙子座2、星系列：木星、水星、金星、火星，土星，海王星、天王星、星系列：木星、水星、金星、火星，土星，海王星、天王星3、財富系列：財富中心、財富園、財富系列

49、：財富中心、財富園4、龍湖國際、龍湖國際43、財富系列、財富系列4、龍湖國際、龍湖國際項目所在片區(qū)是重慶最早、最成熟的高檔住宅區(qū)，現(xiàn)已形成北部主要的大型居住社區(qū)中心。項目所在的北部新區(qū)為兩江新區(qū)重點打造的大型產(chǎn)業(yè)樓宇和企業(yè)生態(tài)園區(qū)。項目緊鄰的高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位于重慶的企業(yè)總部集群，為各大企業(yè)總部提供高效，環(huán)保的生態(tài)辦公環(huán)境。除了產(chǎn)業(yè)樓宇外，項目所在片區(qū)零散分布著為數(shù)不多的寫字樓產(chǎn)品，尚未形成規(guī)模化發(fā)展。解放碑中央商務區(qū)解放碑中央商務區(qū)江北嘴CBD江北嘴CBD觀音橋商圈觀音橋商圈新牌坊片區(qū)新牌坊片區(qū)大化片區(qū)大化片區(qū)34市場概況項目所在片區(qū)緊鄰北部新區(qū)所打造的大型生態(tài)企業(yè)園區(qū)，該區(qū)項目所在片區(qū)緊鄰北

50、部新區(qū)所打造的大型生態(tài)企業(yè)園區(qū)，該區(qū)地域平坦開闊，環(huán)境優(yōu)美，受限于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位，寫字樓整地域平坦開闊，環(huán)境優(yōu)美，受限于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位，寫字樓整體品質(zhì)不高，供大于求。體品質(zhì)不高，供大于求。供應情況供應情況租售情況租售情況客戶特征客戶特征項目所在片區(qū)緊鄰大型企業(yè)園區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)，高新園區(qū)內(nèi)寫字樓現(xiàn)供應量為整個重慶最大，已經(jīng)超過150萬方。該區(qū)雖交通較為便利，環(huán)境優(yōu)美，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的寫字樓多為乙級寫字樓，設計落后，硬件配置低，且商業(yè)配套不完善，市場明顯供大于求。高新園外僅有2棟乙級寫字樓項目供應，檔次較高新園區(qū)內(nèi)寫字樓較高，客戶的認知度更高。項目所在片區(qū)緊鄰大型企業(yè)園區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)，高

51、新園區(qū)內(nèi)寫字樓現(xiàn)供應量為整個重慶最大，已經(jīng)超過150萬方。該區(qū)雖交通較為便利，環(huán)境優(yōu)美，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的寫字樓多為乙級寫字樓，設計落后，硬件配置低，且商業(yè)配套不完善，市場明顯供大于求。高新園外僅有2棟乙級寫字樓項目供應，檔次較高新園區(qū)內(nèi)寫字樓較高，客戶的認知度更高。由于產(chǎn)業(yè)樓宇市場供應量太大，且配套設施及硬件條件落后，導致高新園區(qū)內(nèi)空置率極高，大部分物業(yè)處于空置狀態(tài)。整個區(qū)域內(nèi)多為乙級寫字樓，且硬件和配套參差不齊，租金價格差異較大，從30-95元不等。僅有園區(qū)外的財富中心A棟和龍湖國際實現(xiàn)了較高的入住率（分別為80%和95%）和平均租金（分別為85元和80元）。高新園內(nèi)樓宇以整體或整層銷售為主，

52、銷售面積在1,000平方米以上，價格在9,000-16,000元之間。園區(qū)外寫字樓以分零銷售為主，價格高于產(chǎn)業(yè)樓宇，二手市場價格在15,000元左右。由于產(chǎn)業(yè)樓宇市場供應量太大，且配套設施及硬件條件落后，導致高新園區(qū)內(nèi)空置率極高，大部分物業(yè)處于空置狀態(tài)。整個區(qū)域內(nèi)多為乙級寫字樓，且硬件和配套參差不齊，租金價格差異較大，從30-95元不等。僅有園區(qū)外的財富中心A棟和龍湖國際實現(xiàn)了較高的入住率（分別為80%和95%）和平均租金（分別為85元和80元）。高新園內(nèi)樓宇以整體或整層銷售為主，銷售面積在1,000平方米以上，價格在9,000-16,000元之間。園區(qū)外寫字樓以分零銷售為主，價格高于產(chǎn)業(yè)樓宇

53、，二手市場價格在15,000元左右。高新園區(qū)內(nèi)客戶主要以大型國企，大型名企，醫(yī)療，生物科技和電子科技類客戶為主。辦公面積通常都在1000平米以上，如中國移動和國家電網(wǎng)辦公面積超過5000平米。園區(qū)外客戶主要以貿(mào)易、金融類（貸款和擔保類）和培訓類客戶為主，民營和私營企業(yè)占多數(shù)且需求面積集中在150-300平方米以內(nèi)為主。高新園區(qū)內(nèi)客戶主要以大型國企，大型名企，醫(yī)療，生物科技和電子科技類客戶為主。辦公面積通常都在1000平米以上，如中國移動和國家電網(wǎng)辦公面積超過5000平米。園區(qū)外客戶主要以貿(mào)易、金融類（貸款和擔保類）和培訓類客戶為主，民營和私營企業(yè)占多數(shù)且需求面積集中在150-300平方米以內(nèi)為

54、主。解放碑中央商務區(qū)解放碑中央商務區(qū)江北嘴CBD江北嘴CBD觀音橋商圈觀音橋商圈新牌坊片區(qū)新牌坊片區(qū)大化片區(qū)大化片區(qū)35代表性寫字樓租售情況列表物業(yè)名稱星及星座系列龍湖國際財富中心A棟財富中心B棟財富園總建筑面積（m2）1,300,000（7個星系列，5個星座系列,共29棟大樓）46,00055,00042,000160,000（分為A，B，C三區(qū)，共6棟大樓）標準層面積（m2）1,5005,0001,3001,6651,5002,000層數(shù)72838332811入駐率55%95%85%80%90%租售報價（元/m2/月）租6090租80租85租70租55管理費（元/m2/月）71369.54

55、3.5電梯系統(tǒng)24部三菱, 8部三菱，10部三菱，6部每棟樓均為2部空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)不帶中央空調(diào)竣工時間2010年6月2010年6月2007年10月2008年10月2003年層高（m）3.54.23.54.23.73.43.2凈高（m）2.63.02.63.02.82.42.4外觀解放碑中央商務區(qū)解放碑中央商務區(qū)江北嘴CBD江北嘴CBD觀音橋商圈觀音橋商圈北部新區(qū)北部新區(qū)大化片區(qū)大化片區(qū)36區(qū)域特征及物業(yè)分布1、瑞安企業(yè)天地、瑞安企業(yè)天地2、協(xié)信總部城、協(xié)信總部城3、龍湖時代天街3、龍湖時代天街123根據(jù)“十二五”規(guī)劃，渝中的發(fā)展重心將從解放碑突圍，向大坪高九路化龍橋片

56、區(qū)輻射發(fā)展；渝中區(qū)政府預計投入700億元，將解放碑的核心商圈擴大至大化片區(qū)，利用渝中區(qū)的核心優(yōu)勢以及政府的招商優(yōu)惠政策，創(chuàng)造一個全新的核心商圈；大化片區(qū)定位于主城都市新核和具有國際化品質(zhì)的樣板片區(qū)，集國際交流、時尚消費、現(xiàn)代辦公、高端居住于一體。解放碑中央商務區(qū)解放碑中央商務區(qū)江北嘴CBD江北嘴CBD觀音橋商圈觀音橋商圈北部新區(qū)北部新區(qū)大化片區(qū)大化片區(qū)37高九路總部經(jīng)濟園區(qū)高九路總部經(jīng)濟園區(qū)高九路總部經(jīng)濟園區(qū)已奠基開工。園區(qū)占地面積500畝，建筑面積約75萬平方米，總投資超過55億元。 該園區(qū)規(guī)劃定位為“一城四園”：“一城”為重慶總部城，“四園”分別為企業(yè)總部園、電子商務園、創(chuàng)享生活園、創(chuàng)新經(jīng)

57、濟園。 園區(qū)將以創(chuàng)新金融、企業(yè)行政、結(jié)算、營銷中心和電子信息等產(chǎn)業(yè)為主導，其他創(chuàng)新型服務業(yè)為補充的高端企業(yè)總部聚集區(qū)，力爭成為渝中區(qū)新的經(jīng)濟增長點。區(qū)域特征及物業(yè)分布化龍橋國際商務區(qū)化龍橋國際商務區(qū)預計到2017年，化龍橋舊城片區(qū)改造將全部完成。瑞安集團打造的360萬方綜合大社區(qū)將初具規(guī)模。規(guī)劃有80萬方甲級寫字樓，共10棟高層寫字樓建筑。企業(yè)天地1號（嘉陵帆影）預計在2016年年底竣工交付使用。目前，企業(yè)天地3、4、5號共計13萬方甲級寫字樓（平安整體收購，統(tǒng)一出租）已竣工。解放碑中央商務區(qū)解放碑中央商務區(qū)江北嘴CBD江北嘴CBD觀音橋商圈觀音橋商圈北部新區(qū)北部新區(qū)大化片區(qū)大化片區(qū)38市場概

58、況大化片區(qū)處于渝中區(qū)政府最新的大化片區(qū)處于渝中區(qū)政府最新的“四中心、兩高地、一樞紐四中心、兩高地、一樞紐”的功能定位中，大化片區(qū)占據(jù)了其中的的功能定位中，大化片區(qū)占據(jù)了其中的“兩中心、兩高地兩中心、兩高地”。未來將打造成為渝中區(qū)的商務副中心。未來將打造成為渝中區(qū)的商務副中心。供應情況供應情況租售情況租售情況客戶特征客戶特征大化片區(qū)在渝中區(qū)政府的大力支持下引進了如瑞安集團，協(xié)信集團和龍湖集團等知名開發(fā)商，作為解放碑商務區(qū)的延伸和拓展，該區(qū)已經(jīng)有近10萬方的寫字樓體量推向市場，且均為甲級寫字樓。在未來3年內(nèi)，該區(qū)寫字樓體量將達到近80萬方，但由于各開發(fā)商地塊割裂，無法形成聚集效應，且商務氛圍和配套

59、落后，區(qū)域發(fā)展前景并不樂觀。大化片區(qū)在渝中區(qū)政府的大力支持下引進了如瑞安集團，協(xié)信集團和龍湖集團等知名開發(fā)商，作為解放碑商務區(qū)的延伸和拓展，該區(qū)已經(jīng)有近10萬方的寫字樓體量推向市場，且均為甲級寫字樓。在未來3年內(nèi)，該區(qū)寫字樓體量將達到近80萬方，但由于各開發(fā)商地塊割裂，無法形成聚集效應，且商務氛圍和配套落后，區(qū)域發(fā)展前景并不樂觀。在解放碑市場日益飽和的情況下，大化片區(qū)作為解放碑商務區(qū)的延伸和拓展，特別是自持租賃的瑞安企業(yè)天地承接了部分解放碑CBD外溢的優(yōu)質(zhì)外資和內(nèi)資客戶。受益于高標準的硬件配置和單一業(yè)權(quán)的號召力，在預租期內(nèi)，瑞安企業(yè)天地達到40%的簽約率，租金達到80元/平方米左右。該片區(qū)的其

60、它寫字樓項目主要為散售，價格在16,000元左右。表明在未成熟區(qū)域開發(fā)自持型寫字樓還是會吸引部分客戶群的關注，但開發(fā)風險較高。在解放碑市場日益飽和的情況下，大化片區(qū)作為解放碑商務區(qū)的延伸和拓展，特別是自持租賃的瑞安企業(yè)天地承接了部分解放碑CBD外溢的優(yōu)質(zhì)外資和內(nèi)資客戶。受益于高標準的硬件配置和單一業(yè)權(quán)的號召力，在預租期內(nèi)，瑞安企業(yè)天地達到40%的簽約率，租金達到80元/平方米左右。該片區(qū)的其它寫字樓項目主要為散售，價格在16,000元左右。表明在未成熟區(qū)域開發(fā)自持型寫字樓還是會吸引部分客戶群的關注，但開發(fā)風險較高。大化片區(qū)的交通相對不便利，商業(yè)配套也較薄弱，租賃類客戶主要集中在瑞安企業(yè)天地，以

61、金融類（保險公司），制造業(yè)和咨詢類企業(yè)為主。知名客戶如施耐德，中美大都會人壽等。相比內(nèi)資客戶，外資客戶更傾向于選擇單一業(yè)權(quán)物業(yè)，故有外資背景的客戶在片區(qū)市場上占據(jù)了一定比例。大化片區(qū)的交通相對不便利，商業(yè)配套也較薄弱，租賃類客戶主要集中在瑞安企業(yè)天地，以金融類（保險公司），制造業(yè)和咨詢類企業(yè)為主。知名客戶如施耐德，中美大都會人壽等。相比內(nèi)資客戶，外資客戶更傾向于選擇單一業(yè)權(quán)物業(yè)，故有外資背景的客戶在片區(qū)市場上占據(jù)了一定比例。解放碑中央商務區(qū)解放碑中央商務區(qū)江北嘴CBD江北嘴CBD觀音橋商圈觀音橋商圈北部新區(qū)北部新區(qū)大化片區(qū)大化片區(qū)39代表性寫字樓租售情況列表物業(yè)名稱瑞安企業(yè)天地協(xié)信總部城龍湖時

62、代天街總建筑面積（m2）130，000（僅包括已經(jīng)交付的3，4，5號樓）26，40041，000標準層面積（m2）1，5001，5001，500層數(shù)23312038入駐率40%20%30%租售報價（元/m2/月）租85115租80100租6090管理費（元/m2/月）251616電梯系統(tǒng)科尼，810部三菱，7部；奧蒂斯，8部空調(diào)系統(tǒng)VRV中央空調(diào)中央空調(diào)VAV中央空調(diào)竣工時間2012年8月2012年7月2012年8月層高（m）4.34.33.7凈高（m）3.03.02.6外觀解放碑中央商務區(qū)解放碑中央商務區(qū)江北嘴CBD江北嘴CBD觀音橋商圈觀音橋商圈北部新區(qū)北部新區(qū)大化片區(qū)大化片區(qū)40第四章

63、重慶寫字樓競爭市場對比第四章 重慶寫字樓競爭市場對比41寫字樓未來供應區(qū)域競爭分析競爭項目個案分析重慶甲級寫字樓未來供應分布圖根據(jù)最新發(fā)展情況，2013年至2016年，重慶將新增甲級寫字樓項目10個，建筑面積達200萬平方米建筑面積達200萬平方米；約為現(xiàn)有供應面積的4倍多，供應集中放量；江北嘴CBD江北嘴CBD發(fā)展提速，未來供應量趕超解放碑板塊，成為首要供應區(qū)，總量約為93萬；解放碑金融街解放碑金融街也有超高層項目集中面市，約61.8萬；未來面市的甲級寫字樓，仍以銷售為主，硬件配置都有很大提升，整體呈現(xiàn)出向高端發(fā)展的趨勢。瑞安企業(yè)天地英利五一路項目WFC京劇團項目海航保利國際廣場威斯汀廣場國

64、金中心金融城1、2、3號中渝項目協(xié)和城注：由于高層建筑工期較長等因素，目前已公布的甲級寫字樓實際入市時間有可能存在變化，此處基于各寫字樓現(xiàn)狀各寫字樓現(xiàn)狀作出預測。未來供應分析未來供應分析區(qū)域競爭分析區(qū)域競爭分析競爭項目個案分析競爭項目個案分析42時間甲級寫字樓時間甲級寫字樓Year2013海航保利國際廣場58,000sqmWFC118,000sqm威斯汀廣場20,000sqm金融城2號200,000sqmYear2014金融城1、3號360,000sqm國金中心370,000sqm中渝項目110,000sqm瑞安企業(yè)天地2號100,000sqmYear2015京劇團地塊122,000sqm隆鑫

65、項目145,000sqmYear2016英利五一路項目150,000sqm瑞安企業(yè)天地1號115,328sqm協(xié)和城150,000sqm寫字樓未來市場供應2013-2016年甲級寫字樓總新增供應:2,018,328 未來供應分析未來供應分析區(qū)域競爭分析區(qū)域競爭分析競爭項目個案分析競爭項目個案分析43寫字樓未來市場供應解放碑CBD在建項目N海航保利海航保利海航保利海航保利國際廣場國際廣場國際廣場國際廣場持有型物業(yè)銷售型物業(yè)持有型物業(yè)銷售型物業(yè)協(xié)和城項目協(xié)和城項目協(xié)和城項目協(xié)和城項目英利五一路英利五一路英利五一路英利五一路項目項目項目項目威斯汀廣場威斯汀廣場威斯汀廣場威斯汀廣場協(xié)信京劇團協(xié)信京劇團

66、協(xié)信京劇團協(xié)信京劇團地塊項目地塊項目地塊項目地塊項目環(huán)球金融環(huán)球金融環(huán)球金融環(huán)球金融中心中心中心中心解放碑金融街解放碑金融街未來五年內(nèi)有超過60萬方甲級寫字樓面市；基本上以銷售為主，自持型寫字樓暫只有海航保利國際廣場一棟；由于客戶定位和區(qū)域功能不同，與本項目形成非直接競爭；但新項目的陸續(xù)入市，將會刺激區(qū)域內(nèi)舊有租戶的搬遷和擴租，將大大緩解解放碑租賃市場供不應求的局面；或?qū)⒀泳彶糠肿赓U客戶搬遷北部的計劃。或?qū)⒀泳彶糠肿赓U客戶搬遷北部的計劃。未來供應分析未來供應分析區(qū)域競爭分析區(qū)域競爭分析競爭項目個案分析競爭項目個案分析44寫字樓未來市場供應江北嘴CBD在建項目金融城金融城金融城金融城1 1 1

67、1、2 2 2 2、3 3 3 3號號號號國金中心國金中心國金中心國金中心渝能明日渝能明日渝能明日渝能明日城市城市城市城市江北嘴CBD未來五年供應將首次超過解放碑，表明江北嘴CBD發(fā)展提速，新金融核心區(qū)將初現(xiàn)規(guī)模；由于客戶定位和區(qū)域功能不同，也與本項目不能形成直接競爭； 江北嘴CBD未來供應項目定位于大型企業(yè)或金融機構(gòu)總部辦公，入市初期仍以銷售為主，以半層或整層起售；表現(xiàn)出開發(fā)商在商務辦公氛圍完全成熟前對自持型物業(yè)的謹慎態(tài)度。表現(xiàn)出開發(fā)商在商務辦公氛圍完全成熟前對自持型物業(yè)的謹慎態(tài)度。珠江太陽城珠江太陽城珠江太陽城珠江太陽城金融街金融街金融街金融街融景城融景城融景城融景城江北嘴CBD未來供應分

68、析未來供應分析區(qū)域競爭分析區(qū)域競爭分析競爭項目個案分析競爭項目個案分析45寫字樓未來市場供應觀音橋商業(yè)中心觀音橋商業(yè)中心正在從片區(qū)商業(yè)中心改造升級成為北部商業(yè)和商務中心；觀音橋步行街舊城改造（太陽谷計劃）的首個寫字樓項目已入市銷售，銷售起價21000元/平方米，戶型從70-280平方米不等； 在2016年前，觀音橋商業(yè)中心還有2個甲級寫字樓項目入市，屆時觀音橋商業(yè)中心將完成升級換代工作； 由于地理位置接近，觀音橋商業(yè)中心將和本項目形成競爭關系，將會分流部分意向入駐北部的優(yōu)質(zhì)大中型客戶。觀音橋商業(yè)中心將和本項目形成競爭關系，將會分流部分意向入駐北部的優(yōu)質(zhì)大中型客戶。融恒時融恒時融恒時融恒時代廣場

69、代廣場代廣場代廣場隆鑫項目隆鑫項目隆鑫項目隆鑫項目天河天河天河天河國際國際國際國際未來供應分析未來供應分析區(qū)域競爭分析區(qū)域競爭分析競爭項目個案分析競爭項目個案分析46整個區(qū)域未來供應主要以高新園內(nèi)渝高系列產(chǎn)品和中渝新牌坊超大型綜合體項目為主；高新園內(nèi)主要以打造銷售型產(chǎn)業(yè)樓宇、企業(yè)獨棟辦公為主；區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商的綜合體項目（如東和廣場）等，還未有實質(zhì)進展；從區(qū)位，形態(tài)，客戶群和檔次考慮，中渝新牌坊大型綜合體項目將和本項目形成直接競爭關系；結(jié)論：區(qū)域5年內(nèi)只有中渝項目規(guī)劃有甲級寫字樓，但以銷售為主，缺乏持有型高端寫字樓產(chǎn)品。結(jié)論：區(qū)域5年內(nèi)只有中渝項目規(guī)劃有甲級寫字樓，但以銷售為主，缺乏持有型高端

70、寫字樓產(chǎn)品。項目所在區(qū)域未來供應分布圖本案本案東和廣東和廣東和廣東和廣場項目場項目場項目場項目中華地中華地中華地中華地產(chǎn)項目產(chǎn)項目產(chǎn)項目產(chǎn)項目中渝都會中渝都會中渝都會中渝都會涉外商涉外商涉外商涉外商務區(qū)務區(qū)務區(qū)務區(qū)渝興渝興渝興渝興軟件園軟件園軟件園軟件園渝興產(chǎn)渝興產(chǎn)渝興產(chǎn)渝興產(chǎn)業(yè)基地業(yè)基地業(yè)基地業(yè)基地高科山高科山高科山高科山頂?shù)揽傢數(shù)揽傢數(shù)揽傢數(shù)揽偛炕夭炕夭炕夭炕赜迮d渝興渝興渝興廣場廣場廣場廣場星匯星匯星匯星匯兩江兩江兩江兩江財富財富財富財富CDECDECDECDE座座座座未來供應分析未來供應分析區(qū)域競爭分析區(qū)域競爭分析競爭項目個案分析競爭項目個案分析47未來供應情況列表物業(yè)名稱中渝國

71、際都會中渝國際都會渝興廣場渝興軟件園涉外商務區(qū)山頂總部基地總建筑面積（m2）106000294400140000310000325247標準層面積（m2）2000/150010001500110020001095500-1300層數(shù)40/2723271225203235管理費（元/m2/月）待定待定待定待定3.2待定電梯系統(tǒng)20/7部部26部；47部682空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)中央空調(diào)VAV中央空調(diào)待定中央空洞分戶中央空調(diào)竣工時間2014年三季度年三季度2016年2006年2014年2014年層高（m）4.3/3.23.63.64.53.83.9凈高（m）3/2.22.42.43.2.2.62.7外

72、觀未來供應分析未來供應分析區(qū)域競爭分析區(qū)域競爭分析競爭項目個案分析競爭項目個案分析競爭區(qū)域與非競爭區(qū)域解放碑江北城彈子石解放碑江北城彈子石彈子石彈子石CBD江北嘴江北嘴CBD解放碑解放碑CBD解放碑CBD：中央商務區(qū)的核心江北嘴CBD：中央商務區(qū)的金融中心彈子石CBD：總部經(jīng)濟和商務配套區(qū)成熟成熟CBD“金三角金三角”解放碑作為傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)、江北城作為現(xiàn)代商務區(qū)、彈子石作為總部經(jīng)濟和商務配套區(qū)，共同組成重慶中央商務區(qū)。三片區(qū)相互協(xié)調(diào)，組成“金三角”，共同構(gòu)造大CBD中心概念。重要商務中心重要商務中心觀音橋作為主城第二商圈，是全市商業(yè)的代表，正在提檔升級成為北部政治、商業(yè)和商務中心；新牌坊片區(qū)和大

73、化片區(qū)以高檔住宅為發(fā)展點，正在從社區(qū)中心向商務副中心發(fā)展。新牌坊片區(qū)新牌坊片區(qū)觀音橋商圈觀音橋商圈大化片區(qū)大化片區(qū)觀音橋商圈：商業(yè)中心新牌坊片區(qū)：居住社區(qū)中心發(fā)展中發(fā)展中大化片區(qū)：舊城改造和，社區(qū)中心初期初期未來供應分析未來供應分析區(qū)域競爭分析區(qū)域競爭分析競爭項目個案分析競爭項目個案分析49三大競爭區(qū)域?qū)Ρ扔^音橋（觀音橋（500,000）新牌坊區(qū)域新牌坊區(qū)域大化片區(qū)（大化片區(qū)（1,067,200）優(yōu)勢成熟商業(yè)中心，配套完善，地理位置優(yōu)越發(fā)展較為成熟，城市規(guī)劃良好，居住配套完善，開發(fā)空間連片成塊濱江景觀，政府巨資改造，品牌開發(fā)商帶動效應劣勢商務市場發(fā)展有限，商業(yè)氛圍優(yōu)于商務氛圍大社區(qū)中心，商務氛

74、圍薄弱，無高檔商業(yè)支撐幾大住宅片區(qū)分隔，無法形成聚集效應，商務商業(yè)氛圍薄弱結(jié)論結(jié)論：由于城市功能定位不同，新牌坊區(qū)域與已成熟的解放碑CBD和同處在開發(fā)階段的江北嘴CBD不形成直接競爭關系；直接競爭區(qū)域是正在向北部中心升級的觀音橋商業(yè)中心；同時，大化片區(qū)在建的大型高端綜合體項目也將和本項目爭奪部分有租賃需求的外資優(yōu)質(zhì)客戶。直接競爭區(qū)域是正在向北部中心升級的觀音橋商業(yè)中心；同時，大化片區(qū)在建的大型高端綜合體項目也將和本項目爭奪部分有租賃需求的外資優(yōu)質(zhì)客戶。新牌坊片區(qū)觀音橋大化片區(qū)未來供應分析未來供應分析區(qū)域競爭分析區(qū)域競爭分析競爭項目個案分析競爭項目個案分析50未來入市主要競爭項目研究中渝國際都會

75、項目名稱項目名稱中渝國際都會中渝國際都會項目位置新牌坊新溉大道總建筑面積辦公面積160萬平方米（含寫字樓、酒店、商業(yè)、住宅）辦公面積14.3萬平米，共3棟建筑高度200米區(qū)位交通輕軌3號線旁項目定位集購物中心、住宅、高檔寫字樓、五星級酒店于一體的城市綜合體項目硬件配置單層面積1500平米、層高4.3米、7部電梯、預留架空地板、VAV中央空調(diào)、清水交付工程進度主體工程建設中項目分析：新牌坊區(qū)域首個大型城市綜合體項目，體量規(guī)模大；項目一期推出硬件配置較高的乙級寫字樓，規(guī)劃有甲級寫字樓；鄰近輕軌3號線加州站 ，位置較本項目更佳；配套有大型商業(yè)中心和五星級酒店，與本項目業(yè)態(tài)類似；一期乙級寫字樓2013

76、年入市，未來有二期甲級寫字樓與本項目同期入市，將形成正面爭競；未來供應分析未來供應分析區(qū)域競爭分析區(qū)域競爭分析競爭項目個案分析競爭項目個案分析未來入市主要競爭項目研究瑞安企業(yè)天地項目名稱項目名稱瑞安企業(yè)天地瑞安企業(yè)天地項目位置渝中區(qū)化龍橋片區(qū)總建筑面積辦公面積360萬平方米（含寫字樓、酒店、商業(yè)、住宅）辦公面積70萬平米建筑高度455米區(qū)位交通規(guī)劃9號線項目定位集商業(yè)、住宅、甲級寫字樓、酒店式公寓于一體的城市綜合體項目硬件配置LEED認證、單層面積1500平米、4.25米層高、150MM架空地板、VAV中央空調(diào)系統(tǒng)、精裝修交付（吊頂天花、架空地板）工程進度3、4、5號已竣工，2號樓已經(jīng)封頂項目

77、分析：大化片區(qū)首個大型城市綜合體項目，體量規(guī)模大；與本項目業(yè)態(tài)類似；推出自持型、純租賃甲級寫字樓，硬件水平達到沿海甲級寫字樓標準；未來規(guī)劃輕軌9號線，與商業(yè)裙樓無縫連接；非核心商務區(qū)域，商務氛圍較弱交通目前尚不便利 ；與本項目區(qū)位劣勢相近；開發(fā)周期與本項目入市時間有重疊，將形成間接競爭，與本項目爭奪解放碑CBD外溢優(yōu)質(zhì)客戶。未來供應分析未來供應分析區(qū)域競爭分析區(qū)域競爭分析競爭項目個案分析競爭項目個案分析第五章 寫字樓市場總結(jié)及未來發(fā)展趨勢第五章 寫字樓市場總結(jié)及未來發(fā)展趨勢53重慶寫字樓未來供應激增重慶寫字樓未來供應激增重慶寫字樓市場未來整體供應量大，供應時間集中，分布于核心商務區(qū)及各次級商圈

78、新牌坊片區(qū)：100萬方彈子石片區(qū)：30萬方江北嘴CBD：90萬方解放碑CBD：60萬方大化片區(qū):100萬方觀音橋商圈：40萬方寫字樓市場總結(jié)寫字樓市場總結(jié)寫字樓市場未來發(fā)展趨勢寫字樓市場未來發(fā)展趨勢54寫字樓市場總結(jié)寫字樓市場總結(jié)寫字樓市場未來發(fā)展趨勢寫字樓市場未來發(fā)展趨勢288.6 265.8 179.9 164.0 159.2 143.4 132.8 122.5 121.0 115.0 111.8 110.6 96.1 90.5 北京上海深圳廣州沈陽杭州成都天津南京西安大連青島重慶武漢元元/平方米平方米/月月一二線典型樣本城市甲級寫字樓租金比較（Q2 2012）一二線典型樣本城市甲級寫字樓

79、租金比較（Q2 2012）重慶寫字樓上行空間較大重慶寫字樓上行空間較大與其它典型一二線城市樣本的比較可見，重慶甲級寫字樓的租金處于相對較低的水平，與近年來重慶經(jīng)濟的快速發(fā)展及經(jīng)濟總量的擴大不相符，寫字樓市場仍然存在較大上行空間。55單一業(yè)權(quán)或成市場發(fā)展趨勢單一業(yè)權(quán)或成市場發(fā)展趨勢 隨著寫字樓市場發(fā)展，包括外資企業(yè)在內(nèi)的高端客戶對寫字樓的整體品質(zhì)、硬件水平和服務需求都不斷提升；而存量市場整體品質(zhì)不高及分散業(yè)權(quán)為主的狀況，難以達到客戶需求而阻礙部分高端客戶進入而存量市場整體品質(zhì)不高及分散業(yè)權(quán)為主的狀況，難以達到客戶需求而阻礙部分高端客戶進入； 以往以散售為主的重慶寫字樓市場逐漸意識到分散業(yè)權(quán)對于寫

80、字樓品質(zhì)及后續(xù)持續(xù)運營的負面影響，“單一業(yè)權(quán)單一業(yè)權(quán)”的模式引起了部分開發(fā)商和投資者的關注，而市場層面也呈現(xiàn)同樣的趨勢的模式引起了部分開發(fā)商和投資者的關注，而市場層面也呈現(xiàn)同樣的趨勢下半年即將入市的海航保利國際廣場和平安保險公司整體購入的瑞安企業(yè)天地35號樓都將是以自持出租的方式來保證寫字樓的品質(zhì)；而中小投資者則將手中的寫字樓租賃權(quán)交給開發(fā)商，由開發(fā)商整體運作； 預計在高端客戶對高品質(zhì)物業(yè)需求的刺激下，未來甲級寫字樓新增供應中有望呈現(xiàn)單一業(yè)權(quán)物業(yè)逐漸增多的趨勢未來甲級寫字樓新增供應中有望呈現(xiàn)單一業(yè)權(quán)物業(yè)逐漸增多的趨勢。這些高品質(zhì)物業(yè)在項目形象維護和后期管理方面具備更多優(yōu)勢，往往較易獲得市場的認

81、可，更有利于吸引優(yōu)質(zhì)的客戶，而優(yōu)質(zhì)客戶對租金的承受能力往往較強。在這樣的循環(huán)下，高品質(zhì)、單一業(yè)權(quán)本身對于物業(yè)租金也起到一定的提升作用。寫字樓市場總結(jié)寫字樓市場總結(jié)寫字樓市場未來發(fā)展趨勢寫字樓市場未來發(fā)展趨勢海航保利國際廣場海航保利國際廣場瑞安企業(yè)天地瑞安企業(yè)天地56第六章 客戶調(diào)研分析第六章 客戶調(diào)研分析57客戶調(diào)研分析客戶訪談分析客戶調(diào)研總結(jié)調(diào)研說明調(diào)研說明為全面了解寫字樓客戶的需求，本行對寫字樓內(nèi)代表性企業(yè)進行了物業(yè)需求問卷調(diào)查。問卷范圍覆蓋重慶新牌坊區(qū)域和北部新區(qū)高新園內(nèi)的寫字樓，如財富中心、財富園、高科星系列、高科星座系列、龍湖國際等代表性辦公物業(yè)。為全面了解寫字樓客戶的需求，本行對寫

82、字樓內(nèi)代表性企業(yè)進行了物業(yè)需求問卷調(diào)查。問卷范圍覆蓋重慶新牌坊區(qū)域和北部新區(qū)高新園內(nèi)的寫字樓，如財富中心、財富園、高科星系列、高科星座系列、龍湖國際等代表性辦公物業(yè)。共發(fā)放問卷共發(fā)放問卷200份，有效回收問卷份，有效回收問卷146份，所調(diào)研的客戶均為各家企業(yè)專職負責物業(yè)需求或參與相關工作的行政人員。份，所調(diào)研的客戶均為各家企業(yè)專職負責物業(yè)需求或參與相關工作的行政人員。訪談客戶均是國內(nèi)較知名企業(yè)和行業(yè)代表，其中涵蓋了金融、實業(yè)類、貿(mào)易和專業(yè)服務四大行業(yè)類型客戶，且都是寫字樓使用面積大的用戶。訪談客戶均是國內(nèi)較知名企業(yè)和行業(yè)代表，其中涵蓋了金融、實業(yè)類、貿(mào)易和專業(yè)服務四大行業(yè)類型客戶，且都是寫字樓

83、使用面積大的用戶?？蛻粽{(diào)研分析客戶調(diào)研分析客戶訪談分析客戶訪談分析客戶調(diào)研總結(jié)客戶調(diào)研總結(jié)58問卷調(diào)研總結(jié)企業(yè)背景需求現(xiàn)狀5%21%66%8%現(xiàn)駐物業(yè)滿意度現(xiàn)駐物業(yè)滿意度很好，且便宜很好，但較貴一般，但便宜一般，且較貴18%2%5%16%10%11%14%14%5%5%電梯檔次/外觀周邊環(huán)境空調(diào)停車物業(yè)管理公交配套餐飲配套租金其他現(xiàn)駐物業(yè)不滿意地方現(xiàn)駐物業(yè)不滿意地方大部分客戶認為物業(yè)一般，但比較便宜；21%的客戶認為一般且較貴，可見受訪企業(yè)對租金較為敏感較為敏感；在使用方面，客戶最不滿意的是電梯和空調(diào)，其次是餐飲配套和公交配套。14%74%4%8%企業(yè)性質(zhì)企業(yè)性質(zhì)國企民營合資外資53%38%7

84、%1%1%企業(yè)規(guī)模現(xiàn)狀企業(yè)規(guī)?，F(xiàn)狀20人以下2150人51100人101200人201300人7%23%4%14%7%9%9%6%16%5%金融電子科技生物醫(yī)療房地產(chǎn)建筑貿(mào)易物流投資擔保類專業(yè)服務文化創(chuàng)意實業(yè)其他行業(yè)類別行業(yè)類別行業(yè)以電子科技、實業(yè)類、房地產(chǎn)/建筑類、專業(yè)服務類為主；企業(yè)性質(zhì)以民營企業(yè)為主， 國企占14%，外企和合資企業(yè)均占12%；企業(yè)規(guī)模以中小型企業(yè)為主。客戶調(diào)研分析客戶調(diào)研分析客戶訪談分析客戶訪談分析客戶調(diào)研總結(jié)客戶調(diào)研總結(jié)問卷調(diào)研總結(jié)未來需求對區(qū)域看法對新牌坊現(xiàn)在的商務環(huán)境及未來發(fā)展前景，大部分受訪者表示認同。其中，受訪者認為新牌坊的優(yōu)勢在于城市規(guī)劃建設和交通條件，劣勢在

85、于商業(yè)配套不完善和交通不方便。5%12%20%63%搬遷/擴展傾向選擇區(qū)域搬遷/擴展傾向選擇區(qū)域渝中區(qū)解放碑CBD江北嘴片區(qū)觀音橋片區(qū)北部新區(qū)南岸區(qū)九龍坡區(qū)沙坪壩17%24%16%22%2%5%14%客戶未來選擇物業(yè)考慮因素客戶未來選擇物業(yè)考慮因素檔次形象配套設備租金或售價物業(yè)管理水平地理位置環(huán)境景觀外觀造型實用率大多數(shù)客戶仍然會選擇繼續(xù)留在北部新區(qū)，其次是觀音橋片區(qū)，極少數(shù)選擇江北嘴；配套服務和物業(yè)管理水平成為客戶未來搬遷的首選因素，其次是檔次形象。5%74%13%8%新牌坊發(fā)展前景新牌坊發(fā)展前景重慶商務核心區(qū)主要商務區(qū)域之一普通商務區(qū)不清楚17%12%31%15%10%6%6%3%新牌坊片

86、區(qū)主要優(yōu)勢新牌坊片區(qū)主要優(yōu)勢景觀優(yōu)勢交通條件城市建設規(guī)劃商務規(guī)模效應政府支持未來商務核心區(qū)較高的物業(yè)檔次租售價格15%44%34%2%5%新牌坊地區(qū)主要發(fā)展問題及劣勢新牌坊地區(qū)主要發(fā)展問題及劣勢非核心商務區(qū)商業(yè)配套不完善交通不方便非政府規(guī)劃建設重點區(qū)域環(huán)境景觀欠缺客戶調(diào)研分析客戶調(diào)研分析客戶訪談分析客戶訪談分析客戶調(diào)研總結(jié)客戶調(diào)研總結(jié)配套服務訪談總結(jié)本次訪談客戶均是國內(nèi)較知名企業(yè)和行業(yè)代表，其中涵蓋了金融、專業(yè)服務、實業(yè)和貿(mào)易四大行業(yè)類型客戶。分析點分析點分析內(nèi)容分析內(nèi)容企業(yè)性質(zhì)受訪企業(yè)性質(zhì)為民營、國企、外企三類進駐或留在本區(qū)域可能性民營企業(yè)：從租金成本方面考慮，愿意進駐或留在本區(qū)域國有企業(yè)：

87、看好本區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展環(huán)境外資企業(yè)：看好本區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集效應、道路交通條件、租金成本低選擇物業(yè)的首選因素全部表示除考慮檔次形象外，也看重租金水平和配套設施購買或租賃物業(yè)的可能性民營企業(yè)：絕大多數(shù)企業(yè)有購買需求，但能承受的價格在15,000/平方米左右國有企業(yè)：會傾向于在高新園內(nèi)購買獨棟辦公樓或一次性購買多層寫字樓外資企業(yè)：基本上都為租賃，對物業(yè)的硬件水平要求最高，要求物業(yè)管理服務和配套設施完善，對租金承受能力較強硬件設施普遍無太高的要求，認為硬件設施達到辦公基本要求即可，反映客戶對于寫字樓產(chǎn)品認識度有限?？蛻粽{(diào)研分析客戶調(diào)研分析客戶訪談分析客戶訪談分析客戶調(diào)研總結(jié)客戶調(diào)研總結(jié)61問卷調(diào)研總結(jié)客戶調(diào)

88、研分析客戶調(diào)研分析客戶訪談分析客戶訪談分析客戶調(diào)研總結(jié)客戶調(diào)研總結(jié)62第七章 項目初步定位思考第七章 項目初步定位思考63項目區(qū)位條件地塊現(xiàn)狀與四至情況項目道路交通條件項目軌道交通與公共交通條件項目初步定位思考項目位置圖本案本案約15分鐘約30分鐘約15分鐘約10分鐘到江北機場，約20分鐘區(qū)位條件區(qū)位條件項目軌道交通與公共交通條件項目軌道交通與公共交通條件地塊現(xiàn)狀情況地塊現(xiàn)狀情況項目定位思考項目定位思考項目處于新牌坊片區(qū)，是城市副中心之一，也是連接北部新區(qū)和觀音橋商圈的重要樞紐地帶。項目處于新牌坊片區(qū)，是城市副中心之一，也是連接北部新區(qū)和觀音橋商圈的重要樞紐地帶。64本案本案內(nèi)環(huán)高速去機場內(nèi)環(huán)

89、高速去機場內(nèi)環(huán)高速去沙坪壩，九龍坡內(nèi)環(huán)高速去沙坪壩，九龍坡盤溪路 去沙坪壩盤溪路 去沙坪壩余松路去渝中、南岸余松路去渝中、南岸新南路去火車站、寸灘新南路去火車站、寸灘龍華大道去渝中、南岸松石大道去渝中軌道3號線 由江北機場至二塘方向項目坐擁城市立體交通資源，接駁內(nèi)環(huán)快速干線，鄰近觀音橋商圈，距解放碑項目坐擁城市立體交通資源，接駁內(nèi)環(huán)快速干線，鄰近觀音橋商圈，距解放碑CBD15分鐘車程，距重慶北站交通樞紐分鐘車程，距重慶北站交通樞紐10分鐘車程，距江北國際機場分鐘車程，距江北國際機場20分鐘車程，具備快速便捷的交通體系。分鐘車程，具備快速便捷的交通體系。區(qū)位條件區(qū)位條件項目軌道交通與公共交通條件

90、項目軌道交通與公共交通條件地塊現(xiàn)狀情況地塊現(xiàn)狀情況項目定位思考項目定位思考65內(nèi)文 內(nèi)文本案本案步行5分鐘至151公車站，可到達五里店，朝天門步行3分鐘至輕軌環(huán)線站，可換乘5,6號線（2013開建）步行3分鐘至166、465、809公車站，可到達沙坪壩或是觀音橋，解放碑及南坪項目鄰近輕軌車站（在建），目前周邊公交線路有限，公共交通條件有待完善，隨著政府規(guī)劃的進一步發(fā)展，預計未來公共交通便利性將會得到提升。項目鄰近輕軌車站（在建），目前周邊公交線路有限，公共交通條件有待完善，隨著政府規(guī)劃的進一步發(fā)展，預計未來公共交通便利性將會得到提升。區(qū)位條件區(qū)位條件項目軌道交通與公共交通條件項目軌道交通與公共

91、交通條件地塊現(xiàn)狀情況地塊現(xiàn)狀情況項目定位思考項目定位思考66橄欖郡橄欖郡新城馨苑新城馨苑龍湖龍湖MOCO天鄰風景天鄰風景云南城投云南城投紅星美凱龍紅星美凱龍本案中華置業(yè)地塊中華置業(yè)地塊區(qū)位條件區(qū)位條件項目軌道交通與公共交通條件項目軌道交通與公共交通條件地塊現(xiàn)狀情況地塊現(xiàn)狀情況項目定位思考項目定位思考67項目開發(fā)核心問題項目開發(fā)核心問題在回答這一核心問題時，我們必須充分考慮以下的因素： 市場集中放量，區(qū)域尚不成熟，項目面臨怎樣的機遇和挑戰(zhàn)？機會市場如何？ 項目面臨的首要開發(fā)問題是什么？如何規(guī)避經(jīng)營風險？ 在此背景下，結(jié)合發(fā)展商目標，應采取何種經(jīng)營方式方能實現(xiàn)項目的收益最大化（即租售方式或租售比例

92、）？ 寫字樓物業(yè)定位方向如何？產(chǎn)品如何規(guī)劃？通過對上述問題的分析研究， 才能準確找到項目開發(fā)的方向，指導項目資源最大化運用，以取得項目開發(fā)目標的成功。通過前述市場研究及項目用地條件解析，令本項目開發(fā)的核心問題逐漸凸顯。即：在大供應量而市場尚處于發(fā)展的條件下，應如何開發(fā)寫字樓產(chǎn)品，以期實現(xiàn)降低風險及實現(xiàn)成功運營的雙贏？68區(qū)位條件區(qū)位條件項目軌道交通與公共交通條件項目軌道交通與公共交通條件地塊現(xiàn)狀情況地塊現(xiàn)狀情況項目定位思考項目定位思考發(fā)展寫字樓物業(yè)的初步定位思考發(fā)展寫字樓物業(yè)的初步定位思考市場背景：重慶寫字樓市場未來供應量大，核心商務區(qū)為主要供應區(qū)域之一，但短期內(nèi)市場消化能力有限，在新增供應中

93、銷售物業(yè)仍占主導地位；區(qū)域市場：項目所在的北部新區(qū)是未來城市商務發(fā)展的副中心，也是寫字樓的主要供應區(qū)域之一，項目毗鄰的高新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及總部基地功能將為區(qū)域市場發(fā)展帶來機遇；項目自身條件：項目區(qū)位條件良好，公共交通有待改善，周邊多為高檔住宅社區(qū)，有條件打造高標準寫字樓產(chǎn)品。檔次定位標準5A甲級寫字樓客戶定位高新技術企業(yè)、總部企業(yè)、電子科技類企業(yè)以及現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)產(chǎn)品定位有特色的商務辦公產(chǎn)品、企業(yè)總部辦公基地經(jīng)營策略部分面向市場銷售（約40%），部分持有經(jīng)營（約60%）寫字樓初步定位寫字樓初步定位69區(qū)位條件區(qū)位條件項目軌道交通與公共交通條件項目軌道交通與公共交通條件地塊現(xiàn)狀情況地塊現(xiàn)狀情況項目定位思考項目定位思考70