1、1集團研發(fā)成本控制指引總圖規(guī)劃篇集團研發(fā)部2019年8月目錄一、提高可售比二、價值最大化三、推廣封裝復用四、提升定位精準度五、合理控制建筑密度與綠地贈送六、控制場地標高七、合理規(guī)劃場地消防設施八、最小化園區(qū)出入口數(shù)量九、減少政策性住房及自持住宅資源占用一、提高可售比可售比=舉例：項目可售比模擬計算可售比=100100+1.0*(1-0.1) *35+100*0.035=74.07某高層項目可售比計算輸入條件：1、每百平米住宅面積配建車位數(shù)量 1.0輛/1002、地上停車比例為10%3、單車位面積按集團限值為35 /輛4、地上公服配套占計容比例2%4%，該項目位于東部沿海發(fā)達城市，配比要求較高，

2、取3.5%5、純高層業(yè)態(tài)，無地下室贈送地上可售面積總建筑面積單位面積住宅（單位面積住宅+單位面積住宅配建車位數(shù)x（1-地面停車率）x單車位面積+單位面積住宅x公服配套占比）100住宅（100住宅+100住宅配建車位數(shù)x（1-地面停車比例）x單車位面積+100住宅x公服配套計容占比）各城市公服配套占比各不相同需地區(qū)公司自行研究可售比計算公式解析一、提高可售比1、容積率做滿為項目操盤的最基本原則。每一平米容積率的減損，都意味著可售單方地價的上浮及可售貨值的減損?；驹瓌t地上停車比例直接影響地下車位數(shù)量，進而影響成本投入更高但售價較低的地下室面積。2、地上機動車停車比例按照規(guī)范上限要求做到最大化，非

3、機動車位盡量放置于地上。定位會前研發(fā)評審版一階啟動會版地面停車位個數(shù)：54 個（其中其中26個為出租/裝卸貨/臨時/校巴車位）地面停車率：1.7%可售比：65.38%地面停車位個數(shù)：161 個（其中其中26個為出租/裝卸貨/臨時/校巴車位）地面停車率：10%可售比：67.04%地面停車位范圍地面停車位范圍案例：華南片區(qū)某項目，定位會階段地面停車54個，地面停車率未用足規(guī)劃條件，后在啟動會階段經(jīng)與規(guī)劃局溝通將地面停車按規(guī)劃條件上限做滿，達到161個，減少地下停車數(shù)量進而優(yōu)化地庫面積，將可售比由65.38%提高至67.04%。一、提高可售比地上停車比例直接影響地下車位數(shù)量，進而影響成本投入更高但售

4、價較低的地下室面積?？偨ㄖ娣e：169483；其中地上：130759；地下：38725；地上可售面積： 129450.72 可售比：78.78%案例：華中片區(qū)某項目，設置20%的地上停車位，突破當?shù)爻Ｒ?guī)設計條件（地面停車上限為10%），非機動車全部布置于地上，壓縮地庫面積，提高可售比。機動車位一、提高可售比2、地上機動車停車比例按照規(guī)范上限要求做到最大化，非機動車位盡量放置于地上。降低單車位面積，可直接建設地庫成本投入，提高項目利潤。一、提高可售比3、嚴控單車位面積，不超集團限值是基本要求，應在此基礎上力求更高的停車效率。總建筑面積： 152671.90 ；地上建筑面積： 113011.70

5、；地下建筑面積： 38660.20 地上可售面積： 103918.7；可售比：71.8%可售比計算地上扣除面積： 5933 可售比計算地下扣除面積： 2100 低密業(yè)態(tài)地下室贈送或可售面積： 0 停車位：1087個地上：0個；地下：1087個主樓地下贈送或可售空間停車數(shù)量： 0 輛單車位面積： 35.57/輛總建筑面積：149407.74；地上建筑面積：114393.39；地下建筑面積：35014.35 地上計容面積：110501.70；地上可售面積：103474.21；可售比：73.79%可售比計算地上扣除面積： 7216 可售比計算地下扣除面積： 1964 低密業(yè)態(tài)地下室贈送或可售面積：

6、0 停車位：1080個地上：50個；地下：1030個主樓地下贈送或可售空間停車數(shù)量： 0 輛單車位面積： 33.99/輛案例：華南片區(qū)某項目，定位會階段單車位面積35.57/輛，可售比71.8%；后經(jīng)研發(fā)持續(xù)優(yōu)化地庫停車效率并增加地面停車位，啟動會階段單車位面積下降至33.99 /輛，可售比提升至73.79%。降低單車位面積，可直接建設地庫成本投入，提高項目利潤。一、提高可售比3、嚴控單車位面積，不超集團限值是基本要求，應在此基礎上力求更高的停車效率。投委會：總建筑面積：232969.50 ；地上建筑面積： 170698.50；地下建筑面積： 62271 地上可售面積：164957.50；可售

7、比：70.8%停車位：1683個地上：34個；地下：1649個單車位面積： 37/輛案例：石獅春江酈城項目，投委階段單車位面積 37 /輛，可售比 70.8 %；后經(jīng)研發(fā)持續(xù)優(yōu)化地庫停車效率，定位會階段單車位面積下降至 31 /輛，可售比提升至 74.95 %。定位會：總建筑面積：210628.5 ；地上建筑面積： 166839.58 ；地下建筑面積：50083 地上可售面積：164477；可售比：74.95%停車位：1601個地上：32個；地下：1569 個單車位面積： 31/輛9一、提高可售比4、產(chǎn)品面積段的選擇需結合車位配建規(guī)范綜合考慮，在“合理控制產(chǎn)品級差配比”與“盡量減小配建車位數(shù)量

8、”之間尋求最佳平衡點，對于車位超配的規(guī)劃設計條件，可考慮超配部分采用機械停車位。2001.67 1.11 1.33 0.86 1.07 0.75 1.00 0.80 00.20.40.60.811.21.41.61.8050100150200250300車位配比（輛/百平方米）戶型面積（平米）6090140在滿足城市車位配件規(guī)范的基礎上，在每類型區(qū)間內，戶型面積越接近上限值車位配比越劃算案例規(guī)范為“S90每戶1輛，90S140每戶1.2輛，140S200每戶1.5輛，S200每戶2輛”車位配比曲線圖車位配建規(guī)范一般分“按不同面積的套數(shù)配比”、“按百平米住宅面積配比”兩種方式，戶型面積大小與戶數(shù)

9、多少往往與車位配建數(shù)量直接相關，影響地下室配建面積，對成本影響巨大。10一、提高可售比4、產(chǎn)品面積段的選擇需結合車位配建規(guī)范綜合考慮，在“合理控制產(chǎn)品級差配比”與“盡量減小配建車位數(shù)量”之間尋求最佳平衡點，對于車位超配的規(guī)劃設計條件，可考慮超配部分采用機械停車位。案例：華中片區(qū)某項目主力產(chǎn)品采用IPD封裝戶型，套型面積為119和89，均按照車位配建面積段上限設計，降低車位配建數(shù)量，減少地庫面積。戶型色戶型編號業(yè)態(tài)面積段總戶數(shù)總面積戶數(shù)占比面積占比A高層8966559154.0833.15%26.19%B高層10616817886.968.37%7.92C高層11965978361.6932.8

10、534.69D高層143168 24035.768.3710.64E躍層143304312.51.51.91F躍層126283554.321.41.57G疊拼14028838594.8814.3717.08總計2006225900.19100%100%車位配建規(guī)范一般分“按不同面積的套數(shù)配比”、“按百平米住宅面積配比”兩種方式，戶型面積大小與戶數(shù)多少往往與車位配建數(shù)量直接相關，影響地下室配建面積，對成本影響巨大。一、提高可售比4、產(chǎn)品面積段的選擇需結合車位配建規(guī)范綜合考慮，在“合理控制產(chǎn)品級差配比”與“盡量減小配建車位數(shù)量”之間尋求最佳平衡點，對于車位超配的規(guī)劃設計條件，可考慮超配部分采用機械

11、停車位。戶型戶型業(yè)態(tài)面積段總戶數(shù)占比A高層端72.70926.96%B高層中44.2827620.80%C高層端89.1847736.08%D高層中72.7047736.08%總計1322100.00%總建筑面積： 153500；地上計容面積：103000；容積率：2.503（綜合）地上可售面積：98311.73；可售比：68.05%住宅： 96126.08 ；商業(yè)： 2185.65總戶數(shù)： 1322戶低密業(yè)態(tài)地下室贈送或可售面積： 1250停車位：1632個地上：45個；地下：1587個主樓地下贈送空間停車數(shù)量：44輛單車位面積1：31.82/輛戶均面積：72.71/戶每百平米住宅地下車位數(shù)

12、量：1.65輛/案例：華南片區(qū)某項目，規(guī)劃出讓條件要求144以下住宅車位按照戶數(shù)1:1.2配置，且住宅配建的車位必須全地下；因當?shù)胤績r較高，項目定位為扎根及安居客戶的剛需產(chǎn)品，全部為小戶型（戶均面積72），導致車位數(shù)量偏多，按面積配比折算達到1.65輛/100，遠高于其他項目；導致可售比不足63%，遠低于集團限值要求。且因定位于低總價客戶，其支付能力不足以消化如此多車位，未來面臨極大的去化壓力。項目團隊經(jīng)調研后明確按實際戶數(shù)的0.87/戶配建普通平層車位，其余采用機械車位，減少成本投入。單車位面積由36/輛優(yōu)化至32/輛，可售比由不足63%提升至68%，顯著的提升了成本控制水平。車位配建規(guī)范一

13、般分“按不同面積的套數(shù)配比”、“按百平米住宅面積配比”兩種方式，戶型面積大小與戶數(shù)多少往往與車位配建數(shù)量直接相關，影響地下室配建面積，對成本影響巨大。12一、提高可售比5、公服配套用房按出讓條件及規(guī)范要求下限配置，不多配建一平米；能放地下的堅決不放地上；地下會所在評估相應風險后盡量按物業(yè)用房進行報建，沖抵相應的規(guī)劃配套面積指標；地上會所，沿街布置，按照商業(yè)進行報建，為后續(xù)的銷售變現(xiàn)預留操作空間。注：很多城市規(guī)劃計容與房產(chǎn)測繪產(chǎn)權面積計算口徑上有差異，注意公建配套驗收時面積測算口徑，避免面積不足影響方案推進。公服配套作為不可售業(yè)態(tài)應越少越好，如能放置在地下可釋放更多地上計容面積給到銷售業(yè)態(tài)，規(guī)劃

14、設計條件以外增加的會所、快遞收發(fā)等服務設施用房應盡量利用物業(yè)用房指標，不得額外增加。龍湖天璞園區(qū)幼兒園案例：深入研究規(guī)范,思考計算規(guī)則經(jīng)研究溝通爭取到幼兒園面積比規(guī)劃設計條件要求只超6平米，實現(xiàn)幼兒園面積最小化。華北片區(qū)某項目，規(guī)劃條件是布置9班幼兒園建筑面積2480，若全按照國際規(guī)范計算，則建筑面積為2820，超面積300多平米。13一、提高可售比公服配套作為不可售業(yè)態(tài)應越少越好，如能放置在地下可釋放更多地上計容面積給到銷售業(yè)態(tài)，規(guī)劃設計條件以外增加的會所、快遞收發(fā)等服務設施用房應盡量利用物業(yè)用房指標，不得額外增加。案例：華中片區(qū)某項目項目建面小于3萬平米，公共配套按照出讓條件與規(guī)劃溝通，除

15、物業(yè)用房外不配建其它配套用房，大大提高可售比?？偨ㄖ娣e： 28533.41 ；項目可建設用地面積： 7188.20 地上建筑面積： 21189.80 ；地下建筑面積：7343.61地上計容面積： 21189.80 ；容積率：2.95（綜合）地上可售面積：21046.72；可售比：73.8%住宅： 19105.04；商業(yè)： 1941.68配套： 143.08 總戶數(shù)：177戶停車位：233個地上：23個；地下：210個單車位面積1： 34.97/輛戶均面積： 107.94 /戶每百平米住宅地下車位數(shù)量： 0.91輛/5、公服配套用房按出讓條件及規(guī)范要求下限配置，不多配建一平米；能放地下的堅決不

16、放地上；地下會所在評估相應風險后盡量按物業(yè)用房進行報建，沖抵相應的規(guī)劃配套面積指標；地上會所，沿街布置，按照商業(yè)進行報建，為后續(xù)的銷售變現(xiàn)預留操作空間。注：很多城市規(guī)劃計容與房產(chǎn)測繪產(chǎn)權面積計算口徑上有差異，注意公建配套驗收時面積測算口徑，避免面積不足影響方案推進。一、提高可售比1、容積率做滿為項目操盤的最基本原則。2、地上機動車停車比例按照規(guī)范上限要求做到最大化，非機動車位盡量放置于地上。；地面機動車位盡可能布置在沿街商鋪及公服用房外側，需布置在園區(qū)內側的車位盡可能沿周邊設置，最大程度實現(xiàn)人車分流。3、嚴控單車位面積，不超集團限值是基本要求，應在此基礎上力求更高的停車效率。4、產(chǎn)品面積段的選

17、擇需結合車位配建規(guī)范綜合考慮，在“合理控制產(chǎn)品級差配比”與“盡量減小配建車位數(shù)量”之間尋求最佳平衡點，對于車位超配的規(guī)劃設計條件，可考慮超配部分采用機械停車位。5、公服配套用房按出讓條件及規(guī)范要求下限配置，不多配建一平米；能放地下的堅決不放地上；地下會所在評估相應風險后盡量按物業(yè)用房進行報建，沖抵相應的規(guī)劃配套面積指標；地上會所，沿街布置，按照商業(yè)進行報建，為后續(xù)的銷售變現(xiàn)預留操作空間。15二、價值最大化1、不平衡使用容積率，通過拉高拍低的手法，實現(xiàn)貨值最大化。注意高業(yè)態(tài)應形成一定規(guī)模的組團，單純?yōu)樘岣哓浿刀霈F(xiàn)的少量高業(yè)態(tài)樓棟的手法不可取在不限價城市或市場價格未突破限價區(qū)域，應盡量利用規(guī)劃條

18、件做高低搭配的產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)造溢價，在爭取貨值與利潤的最大化的同時還要兼顧產(chǎn)品去化速度，關注投資的回款速度與時間成本。容積率、限高、密度、業(yè)態(tài)價差、客戶喜好及支付能力是關鍵要素。高層組團化布置，營造更加舒適的空間環(huán)境利潤較低小高層單價低總價較低總貨值低做利潤較高疊拼單價高總價較高總貨值高方案一：均質滿鋪，小高層滿鋪方案二：拉高拍低，高層+疊拼高層高層高層高層高層高層高層高層高層高層高層高層高層高層高層高層1.小高層滿鋪做高層2.高層+疊拼高層高層高層高層高層高層疊拼疊拼疊拼疊拼疊拼疊拼疊拼疊拼疊拼疊拼疊拼疊拼疊拼疊拼疊拼疊拼案例：華北片區(qū)某項目，通過“拉高拍低”的規(guī)劃布局手法，布置更高溢價業(yè)態(tài)的疊

19、拼產(chǎn)品，實現(xiàn)貨值及利潤的最大化。16二、價值最大化1、不平衡使用容積率，通過“拉高拍低” 的手法，實現(xiàn)貨值最大化。注意高業(yè)態(tài)應形成一定規(guī)模的組團，單純?yōu)樘岣哓浿刀霈F(xiàn)的少量高業(yè)態(tài)樓棟的手法不可取在不限價城市或市場價格未突破限價區(qū)域，應盡量利用規(guī)劃條件做高低搭配的產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)造溢價，在爭取貨值與利潤的最大化的同時還要兼顧產(chǎn)品去化速度，關注投資的回款速度與時間成本。容積率、限高、密度、業(yè)態(tài)價差、客戶喜好及支付能力是關鍵要素。案例：華東片區(qū)某項目，容積率2.3，通過“拉高拍低”的規(guī)劃布局手法，布置更高溢價業(yè)態(tài)的洋房，實現(xiàn)貨值及利潤的最大化?？偨ㄖ娣e： 228450 項目可建設用地面積： 69548

20、地上建筑面積： 159960 地下建筑面積： 68490 容積率： 2.3 售價：高層：2.43 萬/小高層： 2.62 萬/洋房：2.95 萬/自持公寓33層高層11層小高層7層洋房洋房小高層高層公寓17二、價值最大化1、不平衡使用容積率，通過“拉高拍低”的手法，實現(xiàn)貨值最大化。注意高業(yè)態(tài)應形成一定規(guī)模的組團，單純?yōu)樘岣哓浿刀霈F(xiàn)的少量高業(yè)態(tài)樓棟的手法不可取在不限價城市或市場價格未突破限價區(qū)域，應盡量利用規(guī)劃條件做高低搭配的產(chǎn)品規(guī)劃創(chuàng)造溢價，在爭取貨值與利潤的最大化的同時還要兼顧產(chǎn)品去化速度，關注投資的回款速度與時間成本。容積率、限高、密度、業(yè)態(tài)價差、客戶喜好及支付能力是關鍵要素。案例：華東

21、片區(qū)某項目，充分利用地塊內天然河道景觀資源進行拉高拍低。沿河獨棟及雙拼別墅，提升調性且將一線沿河資源充分溢價。聯(lián)排別墅區(qū)為第二層次，享受鄰里式園林化景觀。5面寬疊拼洋房拔至11層，市面上無相應面積段競品，增加低密業(yè)態(tài)體量和貨值；高層片區(qū)交通最為便捷，景觀視野開闊。戶型色戶型編號業(yè)態(tài)面積A1小高層89B小高層110C小高層125D小高層138E疊拼洋房156F聯(lián)排別墅155H沿河別墅220I農(nóng)貿(mào)市場2000總建筑面積： 245432.89其中地上： 187,481.80；地下： 56651.09；住宅： 182102.99 其中 別墅：16302.54，單業(yè)態(tài)容積率 0.674 ；疊拼洋房：24

22、645，單業(yè)態(tài)容積率1.374；小高層：141155.45，單業(yè)態(tài)容積率2.887；配套： 5329(可售農(nóng)貿(mào)市場：2000)停車位：1855個其中地上： 278個；地下： 1577個；住宅停車： 1823個配套停車：32個可建容積率：2.02.3；實建容積率：2.0；綠地率：30%；18二、價值最大化2、優(yōu)質資源最大化高溢價業(yè)態(tài)的產(chǎn)品擁有最優(yōu)質的資源。高低業(yè)態(tài)搭配的規(guī)劃方案中，宜對不同業(yè)態(tài)進行分區(qū)規(guī)劃，高溢價業(yè)態(tài)應布局在可享受最優(yōu)質資源的區(qū)域。13341234沿河核心區(qū)疊拼園區(qū)核心區(qū)144洋房緊鄰路區(qū)域127洋房角落區(qū)域小高層優(yōu)質資源高溢價業(yè)態(tài)匹配1234資源優(yōu)質度：2案例：華北片區(qū)某項目，

23、位于城市核心水系河道北岸，秉持高溢價業(yè)態(tài)匹配優(yōu)質資源的原則，將售價最高的疊拼產(chǎn)品布局在河岸沿線。19二、價值最大化3、高地價地區(qū)，開發(fā)不占容積率的地上和地下空間贈送閣樓和（半）地下室是提高溢價的最直接手段。注意閣樓和地下室贈送要考慮施工、銷售承諾和驗收風險，尤其是違規(guī)贈送，需要綜合評估后方可實施。在不限價及規(guī)劃條件允許的前提下，可以通過贈送閣樓或（半）地下室的手段來提高溢價。兩層地下室贈送閣樓、陽臺贈送贈送1：頂層贈送閣樓,陽臺贈送2：首層贈送兩層地下室高溢價手段頂層為標準層總價1.3倍首層為標準層總價1.7倍案例：華北片區(qū)某項目，采用洋房產(chǎn)品頂層采用躍層產(chǎn)品贈送閣樓露臺，首層贈送地下室，盡可

24、能地提高溢價。20二、價值最大化上疊閣樓悶頂贈送下疊地下夾層贈送下疊地下室贈送下疊地下室剖面案例：華東片區(qū)某項目，采用疊拼+高層的高低配產(chǎn)品規(guī)劃方案，疊拼產(chǎn)品上疊贈送閣樓，下疊贈送地下夾層和地下室，盡可能地提高溢價。3、高地價地區(qū)，開發(fā)不占容積率的地上和地下空間贈送閣樓和（半）地下室是提高溢價的最直接手段。注意閣樓和地下室贈送要考慮施工、銷售承諾和驗收風險，尤其是違規(guī)贈送，需要綜合評估后方可實施。在不限價及規(guī)劃條件允許的前提下，可以通過贈送閣樓或（半）地下室的手段來提高溢價。二、價值最大化1、不平衡使用容積率，通過“拉高拍低” 的手法，實現(xiàn)貨值最大化。2、優(yōu)質資源最大化高溢價業(yè)態(tài)的產(chǎn)品擁有最優(yōu)

25、質的資源。3、高地價地區(qū)，開發(fā)不占容積率的地上和地下空間贈送閣樓和（半）地下室是提高溢價的最直接手段。三、推廣封裝復用1、在滿足客戶及產(chǎn)品定位的前提下，盡量選用已封裝產(chǎn)品。案例：華東片區(qū)某項目，計容面積128500，復用面積占比達56%，通過快速產(chǎn)品定位實現(xiàn)快速報建，相較相同板塊內同類項目報建周期縮短約1個月。華北片區(qū)某項目，計容面積115345，復用面積占比達100%，公司內部各職能快速拉通，外部報建推進迅捷，減輕圖紙工作量的同時保證質量可靠。經(jīng)過實際項目驗證過的封裝產(chǎn)品，不僅可以大幅提高內部溝通及外部報建的工作效率，減少出圖工作量，同時還能吸收過往經(jīng)驗，提前規(guī)避相關風險，保證產(chǎn)品的設計質量

26、。三、推廣封裝復用售樓部基礎動工2018.11.15售樓部結構封頂2018.12.30售樓部內外裝同步完成2019.2.15春節(jié)3個月工期（含春節(jié)）景粼玖序千山新嶼2、示范區(qū)售樓處、會所、幼兒園等配套公建盡量選用已實施項目的成熟模塊進行復制，有條件在實體中實施的盡量借用實體，盡可能避免易地臨建。案例：西部片區(qū)某公司售樓處整體封裝，在新項目中完整復制，為示范區(qū)高品質的快速開放做好了圖紙保障。經(jīng)過實際項目驗證過的封裝產(chǎn)品，不僅可以大幅提高內部溝通及外部報建的工作效率，減少出圖工作量，同時還能吸收過往經(jīng)驗，提前規(guī)避相關風險，保證產(chǎn)品的設計質量。三、推廣封裝復用2、示范區(qū)售樓處、會所、幼兒園等配套公建

27、盡量選用已實施項目的成熟模塊進行復制，有條件在實體中實施的盡量借用實體，盡可能避免易地臨建。示范區(qū)位置原大區(qū)方案示范區(qū)位置1.示范區(qū)未借用成熟模塊2.樣板間未借用實體,異地重建1.示范區(qū)借用成熟模塊2.樣板間借用實體3.后期售樓部沿用增大成本延長工期客戶體驗下降節(jié)約成本縮短工期所見即所得，客戶體驗好3.后期需要拆除示范區(qū)位置示范區(qū)位置樣板借用實體樣板借用實體成熟模塊樣板借用實體樣板借用實體成熟模塊現(xiàn)示范區(qū)位置后期建大區(qū)需拆改案例：華北片區(qū)某公司三個項目示范區(qū)采用了三種不同的示范區(qū)操盤模式，在成本與工期的多維度對比下，采用成熟模塊在實體中復用優(yōu)勢更為明顯。A項目原大區(qū)A項目示范區(qū)B項目示范區(qū)C項

28、目示范區(qū)經(jīng)過實際項目驗證過的封裝產(chǎn)品，不僅可以大幅提高內部溝通及外部報建的工作效率，減少出圖工作量，同時還能吸收過往經(jīng)驗，提前規(guī)避相關風險，保證產(chǎn)品的設計質量。三、推廣封裝復用1、在滿足客戶及產(chǎn)品定位的前提下，務必選用已封裝產(chǎn)品。2、示范區(qū)售樓處、會所、幼兒園等配套公建盡量選用已實施項目的成熟模塊進行復制，有條件在實體中實施的務必借用實體，盡可能避免易地臨建。四、提升定位精準度1、客戶聚焦，產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位及戶型面積選擇要精簡，杜絕“胡子眉毛一把抓”業(yè)態(tài)產(chǎn)品線全覆蓋的項目定位思路。成都天璞定位聯(lián)排疊拼洋房高層業(yè)態(tài)全覆蓋，業(yè)態(tài)均質，重點不突出客戶選擇不聚焦疊拼洋房高層配比合理，重點業(yè)態(tài)突出案例：華北

29、片區(qū)某公司兩項目規(guī)模相近，前者四種業(yè)態(tài)，后者三種業(yè)態(tài)，相較而言后者業(yè)態(tài)精簡，定位更為精準。項目操盤離不開“土地、客戶、產(chǎn)品”三要素的認真分析，要結合土地及市場情況找準客戶，精準的定位產(chǎn)品業(yè)態(tài)，避免全業(yè)態(tài)的產(chǎn)品定位規(guī)劃思路，不僅影響銷售還會增加研發(fā)工作難度，事倍而功半。27合院疊拼小高大高小高小高案例：華中片區(qū)某項目，容積率1.8，住宅面積共25萬方，項目中共出現(xiàn)了高層、小高、疊拼、合院等多種業(yè)態(tài)，多種面積段的戶型產(chǎn)品，定位不精準，圖紙量大，施工難度增加。四、提升定位精準度1、客戶聚焦，產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位及戶型面積選擇要精簡，杜絕“胡子眉毛一把抓”業(yè)態(tài)產(chǎn)品線全覆蓋的項目定位思路。項目操盤離不開“土地、

30、客戶、產(chǎn)品”三要素的認真分析，要結合土地及市場情況找準客戶，精準的定位產(chǎn)品業(yè)態(tài)，避免全業(yè)態(tài)的產(chǎn)品定位規(guī)劃思路，不僅影響銷售還會增加研發(fā)工作難度，事倍而功半。杭州蕭山區(qū)府項目2、定位清晰，產(chǎn)品面積段間要有級差，同業(yè)態(tài)不同面積段的產(chǎn)品需對應不同的房型結構，同面積段不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品盡量避免出現(xiàn)。相同市場與客戶定位條件下，鼓勵精簡業(yè)態(tài)、樓型及戶型，同業(yè)態(tài)樓型層數(shù)應盡量統(tǒng)一。四、提升定位精準度聯(lián)排戶型疊拼戶型洋房戶型高層戶型2111014疊拼戶型洋房戶型高層戶型3238戶型繁雜沒重點戶型簡潔突出案例：華北片區(qū)某公司項目A，戶型數(shù)量14個，不同業(yè)態(tài)出現(xiàn)面積段重合情況，產(chǎn)品內部競爭情況嚴重，級差不明顯。相較而

31、言，規(guī)模相近的B項目業(yè)態(tài)及產(chǎn)品戶型種類較為精簡，級差也更為合理。戶型面積段應有合理的級差，面積段過近會造成內部競爭；同時需注意相同業(yè)態(tài)下不同面積段需對應不同的房型結構，例如115三房則125應做到四房；更要注意不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品不要出現(xiàn)相同面積段的戶型。2、定位清晰，產(chǎn)品面積段間要有級差，同業(yè)態(tài)不同面積段的產(chǎn)品需對應不同的房型結構，同面積段不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品盡量避免出現(xiàn)。相同市場與客戶定位條件下，鼓勵精簡業(yè)態(tài)、樓型及戶型，同業(yè)態(tài)樓型層數(shù)應盡量統(tǒng)一。四、提升定位精準度案例：華中片區(qū)某項目，區(qū)位優(yōu)勢明顯，城市核心區(qū)改善產(chǎn)品，僅規(guī)劃155面積段高層戶型，產(chǎn)品定位精準，業(yè)態(tài)及戶型精簡。總建筑面積： 63445

32、其中地上： 46400；地下： 17045；綠地率：35%；住宅：41760高層：41760，單業(yè)態(tài)容積率2.10 ；商業(yè)： 3670配套： 970停車位：488個實建容積率：2.1；戶型色戶型編號業(yè)態(tài)面積A高層戶型155戶型面積段應有合理的級差，面積段過近會造成內部競爭；同時需注意相同業(yè)態(tài)下不同面積段需對應不同的房型結構，例如115三房則125應做到四房；更要注意不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品不要出現(xiàn)相同面積段的戶型。四、提升定位精準度圖例業(yè)態(tài)層數(shù)得房率小高層90戶型11F76%小高層117戶型11F84%疊拼4F89%3、非低密業(yè)態(tài)宜按照其業(yè)態(tài)上限層數(shù)進行規(guī)劃。案例：華中片區(qū)某項目，確保滿容的條件下，小高

33、全部按照11F業(yè)態(tài)上限設置，規(guī)避封閉樓梯及消防電梯，提高得房率，減少差異樓棟數(shù)量及設計出圖工作量，降低項目施工難度。層數(shù)按照上限設置，可將樓棟的公攤降至最低，將得房率做到最大。4、不宜采用不同樓型進行單元拼接。四、提升定位精準度4F6F6F8F不同樓型拼接產(chǎn)品溢價降低樓宇形象破壞存在報建風險頂樓露臺被較高層單元遮擋L形樓棟形象不美觀報建時可能會按照較高層數(shù)樓棟計算,造成損容案例：華北片區(qū)某項目，不同平面及層數(shù)的單元樓型拼接，帶來多維度問題。不同的單元樓型拼接，不僅會增加樓型數(shù)量導致出圖工作量加大，還會帶來立面形象不佳導致報建難度增加以及外立面不規(guī)則而施工難度變大等多維度的問題。四、提升定位精準

34、度1、客戶聚焦，產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位及戶型面積選擇要精簡，杜絕“胡子眉毛一把抓”業(yè)態(tài)產(chǎn)品線全覆蓋的項目定位思路。2、定位清晰，產(chǎn)品面積段間要有級差，同業(yè)態(tài)不同面積段的產(chǎn)品需對應不同的房型結構，同面積段不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品盡量避免出現(xiàn)。相同市場與客戶定位條件下，鼓勵精簡業(yè)態(tài)、樓型及戶型，同業(yè)態(tài)樓型層數(shù)應盡量統(tǒng)一。3、非低密業(yè)態(tài)宜按照其業(yè)態(tài)上限層數(shù)進行規(guī)劃。4、不宜采用不同樓型進行單元拼接。五、合理控制建筑密度與綠地贈送1、結合產(chǎn)品業(yè)態(tài)，合理控制建筑密度。1.1、高層業(yè)態(tài)，建筑限高用足，減少樓棟數(shù)量，控制建筑密度，預留充足的中央或組團式景觀綠化空間。項目十二期總平面圖項目十三期總平面圖案例：華南片區(qū)某項目十二期

35、、十三期為純高層項目，項目結合產(chǎn)品定位，用足百米限高，形成沿紅線南北兩排建筑塔樓的布局，中間預留一個完整寬闊的中庭景觀綠化空間，即擴大了小區(qū)的空間感，又提高了小區(qū)的整體品質，獲得客戶和業(yè)主的一致好評。高層業(yè)態(tài)的項目品質與景觀空間的打造息息相關，充足的場地空間可以為良好品質的景觀打造預留充足的物理空間，同時樓棟數(shù)量的減少也會為地庫車位的排布創(chuàng)造更為有利的提前條件。五、合理控制建筑密度與綠地贈送1、結合產(chǎn)品業(yè)態(tài)，合理控制建筑密度。1.1、高層業(yè)態(tài)，建筑限高用足，減少樓棟數(shù)量，控制建筑密度，預留充足的中央或組團式景觀綠化空間。全做高層以降低密度，留出充足的景觀面積案例：華北片區(qū)某項目，產(chǎn)品規(guī)劃為大高

36、層，高層沿用地外側布置，形成內部大中庭景觀區(qū)域。高層業(yè)態(tài)的項目品質與景觀空間的打造息息相關，充足的場地空間可以為良好品質的景觀打造預留充足的物理空間，同時樓棟數(shù)量的減少也會為地庫車位的排布創(chuàng)造更為有利的提前條件。1、結合產(chǎn)品業(yè)態(tài)，合理控制建筑密度。1.2、低密業(yè)態(tài)，建筑密度用足，增加一層接地的戶數(shù)，盡可能的提升產(chǎn)品溢價空間。五、合理控制建筑密度與綠地贈送相同用地進深、相同面積、相同戶數(shù)的情況下，通過提高密度可以增加首層和頂層的數(shù)量方案一：6F洋房滿鋪5棟共60戶首層10戶，頂層10戶方案二：5F洋房滿鋪6棟共60戶首層12戶，頂層12戶增加2個首層和2個頂層，提高溢價6F6F6F6F6F5F5

37、F5F5F5F5F低密產(chǎn)品的首層住宅一般情況下會有更高的產(chǎn)品溢價，在規(guī)劃設計條件要求的建筑密度以內，盡可能多的增加首層住宅的戶數(shù)有利于提升項目整體的溢價及貨值。2、滿足綠地率的前提下，低密業(yè)態(tài)增加綠地贈送。注：私家庭院是一層住宅獲得溢價的最有效手段，私家庭院越多吸引力越大，但需控制相關規(guī)劃風險（綠地率、圍墻等）。青島舜山府五、合理控制建筑密度與綠地贈送500070006500500050020001200110010300庭院綠籬綠化道路綠化5000500 20001200110010300355300案例：華東區(qū)域某項目產(chǎn)品規(guī)劃中設計有聯(lián)排別墅，每戶均贈送面積約35的私家庭院，供業(yè)主自行設計

38、使用，為別墅帶來溢價的同時成為吸引客戶購買的有效手段。“私家庭院” 是眾多低密住宅首層客戶的核心購買動機，在滿足綠地率的前提下將“庭院”的“使用權”贈與首層業(yè)主，可以有效的提高首層產(chǎn)品的溢價及去化速度，但需嚴控銷售風險。（例如采用綠籬的軟隔離形式、不做實體門頭等）五、合理控制建筑密度與綠地贈送1、結合產(chǎn)品業(yè)態(tài)，合理控制建筑密度。1.1、高層業(yè)態(tài)，建筑限高用足，減少樓棟數(shù)量，控制建筑密度，預留充足的中央或組團式景觀綠化空間。1.2、低密業(yè)態(tài)，建筑密度用足，增加一層接地的戶數(shù)，盡可能的提升產(chǎn)品溢價空間。2、滿足綠地率的前提下，低密業(yè)態(tài)增加綠地贈送。六、控制場地標高標高的設計核心是控制土方量及支護成

39、本，不是所有項目都是地庫抬得越高就越好，挖方減少的同時還要考慮填方的成本控制。1、場地及周邊地勢平坦或高于市政路的：應盡量抬高場地設計標高，減小地庫基坑開挖深度，控制土方量及支護成本。20F20F20F20F20F20F20F20F20F2F1F1F總建筑面積：129582.6其中地上：94503.6；地下：33279；住宅：92444.6高層類：92444.6配套：2059停 車 位：946個住宅停車：925個配套停車：21 個其中地上：30個；地下：916個；可建容積率：1.51.8；實建容積率：1.8；單業(yè)態(tài)容積率：1.8；綠地率：35%；5.205.204.474.474.404.40

40、5.305.304.404.406.756.756.756.756.756.756.756.756.756.757.057.057.057.057.057.057.057.057.057.057.057.057.057.057.057.057.057.054.924.92案例：華東片區(qū)某項目，為盡量抬高場地標高，控制地庫成本。在方案階段溝通過程中，利用規(guī)劃細則關于正負零標高與道路標高關系的模糊地帶，爭取地庫頂板標高比市政道路高1.5M， 正負零標高比地庫頂板標高1.2M（覆土）。最終實現(xiàn)0標高比道路高出近2.6M，大大減少土方開挖及支護成本。11.8011.808.508.508.508.50

41、8.308.309.009.008.808.8010.4010.4011.0511.0510.0010.0011.0011.009.009.0011.4511.4511.1511.1511.4511.4511.1511.1511.1511.1511.1511.1511.1511.1511.6011.609.609.609.609.609.609.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6011.6

42、011.609.659.659.659.657.007.007.007.0039六、控制場地標高1、場地及周邊地勢平坦或高于市政路的：應盡量抬高場地設計標高，減小地庫基坑開挖深度，控制土方量及支護成本。案例：華南片區(qū)某項目，場地原始標高約7m，西、北側道路標高約8.5m，東、南側公園標高為7m。以場地西、北側道路標高及道路綠化帶為由與規(guī)劃局溝通，爭取到場地設計標高為11m，大量減少土方開挖及支護成本。場地周邊道路及公園標高小區(qū)內道路標高住宅正負零標高幼兒園正負零標高（無地下室）小區(qū)內道路圖例：7.207.207.207.2010.1510.1511.6011.60標高的設計核心是控制土方量及支

43、護成本，不是所有項目都是地庫抬得越高就越好，挖方減少的同時還要考慮填方的成本控制。六、控制場地標高2、場地內標高低于周邊道路或有深坑的：場地設計標高不宜比市政路超出過高，需考慮填方的工程量，控制土方成本。40案例：華中片區(qū)某項目，北側204國道標高5.4，項目區(qū)域標高4.3左右，低于道路標高1米以上，場地最終設計標高5.6，比市政道路略高，控制土方量及支護成本。標高的設計核心是控制土方量及支護成本，不是所有項目都是地庫抬得越高就越好，挖方減少的同時還要考慮填方的成本控制。杭州江與城六、控制場地標高3、高差較大的地形首選放坡，如無法解決高差問題，應結合分段臺地式的處理方式，并注意減少1.5米以上

44、的高擋土墻。案例：西南片區(qū)某項目，場地東高西低，高差達14m，原始方案設置三臺地，考慮步行感受，臺地坡度1.5%2%消化高差，但基礎費用約6382萬，土方費用1397萬，地基成本7779萬。項目凈利潤僅23845萬。經(jīng)過調研，3%也滿足消防需求，江與城項目實際坡度3%5%實際感受良好，因此合并臺地1、臺地3，按照3%坡度重新推導場地豎向設計。優(yōu)化后減少地基成本3145萬。場地原始標高建筑設計標高場地設計標高圖例：項目原始地平線11221-1 剖面圖道路內庭內庭臨保利項目11F 洋房11F 洋房11F 洋房11F 洋房14.45m14.95m507.05507.05506.09506.09508

45、.36508.36522.88522.88523.57523.57516.63516.63515.10515.10內庭516.80516.80518.00518.00519.50519.50520.80520.80519.23519.23514.50514.50517.20517.202.5%2.5%2.5%2.5%2-2 剖面圖內庭33F 高層住宅33F 高層住宅33F 高層住宅33F 高層住宅道路內庭內庭臨保利項目30.20m30.20m30.20m508.25508.25509.21509.21509.98509.98516.37516.37515.83515.83515.90515.9

46、0516.70516.70517.60517.60518.30518.30515.50515.50518.06518.061.5%1.5%2.0%5072.0%521.0消化高差2.1m消化高差2.3m高差5.9m消化高差3.7m2.0%+臺地3%507521.0消化高差6.8m高差7.2m3%無臺地基礎費用（萬）土方費用（萬）合計（萬）原始方案638213977779優(yōu)化后方案351911154634粗估優(yōu)化金額3145原始方案優(yōu)化后方案針對場地高差較大的項目，通過放坡的處理方式進行高差的消解是第一優(yōu)選方式，沒有擋土墻，成本相對來說更加經(jīng)濟；當放坡無法滿足時再考慮通過分段臺地式的處理方式，但

47、需要注意擋土墻的高度不應過高，減少擋土墻的成本投入。六、控制場地標高3、高差較大的地形首選放坡，如無法解決高差問題，應結合分段臺地式的處理方式，并注意減少1.5米以上的高擋土墻。對每段小高差的施工和維護，施工過程、開挖土方量、擋土墻等成本更為可控。第一段高差900第二段高差1200正確做法錯誤做法高差過大導致開挖土方量增加，施工過程不可控性增強，施工成本增加擋土墻高度2100總高差2100總高差2100針對場地高差較大的項目，通過放坡的處理方式進行高差的消解是第一優(yōu)選方式，沒有擋土墻，成本相對來說更加經(jīng)濟；當放坡無法滿足時再考慮通過分段臺地式的處理方式，但需要注意擋土墻的高度不應過高，減少擋土

48、墻的成本投入。六、控制場地標高1、場地及周邊地勢平坦或高于市政路的：應盡量抬高場地設計標高，減小地庫基坑開挖深度，控制土方量及支護成本。2、場地內標高低于周邊道路或有深坑的：場地設計標高比市政道路標高略高（H300），控制土方量及支護成本。3、高差較大的地形首選放坡，如無法解決高差問題，應結合分段臺地式的處理方式，并注意減少1.5米以上的高擋土墻。七、合理規(guī)劃場地消防設施1、消防車道宜沿場地外側或場地內外邊緣環(huán)形靠邊布置。案例：華東片區(qū)某項目，西側地塊突破南側機動車禁止開口線，增加消防疏散出入口，實現(xiàn)消防環(huán)道位于園區(qū)外環(huán)。東側地塊利用市政道路解決消防環(huán)道問題。提高小區(qū)品質。消防車道： 4 m寬

49、圖例及道路標準：城市道路總建筑面積：97940。其中，地上：65209；地下：32731；住宅：57553.81。其中，別墅：1667.64，單業(yè)態(tài)容積率 0.56；疊拼：18488.08，單業(yè)態(tài)容積率 1.10 ；洋房：37438.05，單業(yè)態(tài)容積率 1.58；商業(yè)：549，配套：7016.00停車位：617個。其中，地上：4個；地下： 613個；可建容積率：1.35；實建容積率：1.35；綠地率：30.0%；消防車道的環(huán)通盡量不要占用園區(qū)內部最核心的場地，把空間留給景觀及活動空間，便于后期人車分流的管理以及地面車位設置后對景觀品質的保障。七、合理規(guī)劃場地消防設施2期消防車道1期消防車道中心

50、景觀保留完整，未受消防車道影響案例：華北片區(qū)某項目，西側地塊突破南側機動車禁止開口線，增加消防疏散出入口，實現(xiàn)消防環(huán)道位于園區(qū)外環(huán)。東側地塊消防車道同樣布置在園區(qū)外環(huán)，最小化對中心景觀的影響與破壞，提高小區(qū)品質。1、消防車道宜沿場地外側或場地內外邊緣環(huán)形靠邊布置.消防車道的環(huán)通盡量不要占用園區(qū)內部最核心的場地，把空間留給景觀及活動空間，便于后期人車分流的管理以及地面車位設置后對景觀品質的保障。2、在不設置架空層的情況下，消防登高面應首先考慮設置在樓棟北側（場地內無空間布置時可考慮借用北側市政路）。七、合理規(guī)劃場地消防設施消防登高面在南側消防登高面在北側首層戶型受到影響，需要預留消防通道首層戶型

51、不受影響案例：華北片區(qū)某項目，個別樓棟登高面不至于樓棟南側，影響首層產(chǎn)品平面。消防登高場地的布置方位對住宅首層的出入口及大堂設置方式有直接的影響，最好的方式是放在與單元大堂出入口同一側的方位上。七、合理規(guī)劃場地消防設施1、消防車道宜沿場地外側或場地內外邊緣環(huán)形靠邊布置。2、在不設置架空層的情況下，消防登高面應首先考慮設置在樓棟北側（場地內無空間布置時可考慮借用北側市政路）。八、最小化園區(qū)出入口數(shù)量1、同一地塊的車庫與人行入口盡量歸為一個，減少物業(yè)管理人員。（集團景觀園區(qū)大門標準模塊編制中）園區(qū)后期實際使用的主出入口一定是人行與車行合一的出入口，僅設置一個物業(yè)崗即可解決相應的管理問題。八、最小化

52、園區(qū)出入口數(shù)量1、同一地塊的車庫與人行入口盡量歸為一個，減少物業(yè)管理人員。圖例人車并行次出入口人車并行主出入口案例：華東片區(qū)某公司，項目主出入口均為人車合并出入口。園區(qū)后期實際使用的主出入口一定是人行與車行合一的出入口，僅設置一個物業(yè)崗即可解決相應的管理問題。八、最小化園區(qū)出入口數(shù)量2、人行出入口盡量布置在有沿街商業(yè)一側。人行主入口熱度較高人行主入口熱度較高人行次入口熱度較低人行主入口熱度較高人行次入口熱度較低案例：華北某公司項目，將人行主入口布置在沿街商業(yè)一側，保證商業(yè)的熱度和可達性。越靠近出入口的底商售價越高去化越快，園區(qū)出入口設置在沿街商業(yè)一層，不僅有利與底商的銷售同時也方便后期業(yè)主入住

53、后的日常生活的便利購物的需求。八、最小化園區(qū)出入口數(shù)量1、同一地塊的車庫與人行入口盡量歸為一個，減少物業(yè)管理人員。2、人行出入口盡量布置在有沿街商業(yè)一側。九、減少政策性住房及自持住宅資源占用1#2#3#5#6#7#8#9#10#11#12#13#15#16#17#18#21#22#23#25#26#27#28#20#19#29#西院湖公園西院湖公園商業(yè)商務用地18班幼兒園班幼兒園高層住宅高層住宅疊拼別墅疊拼別墅高層還建房高層還建房案例：1、還建房采用1T6戶小面寬大進深戶型， 1.7萬平的體量集中設置在一棟高層樓棟，布置在地塊東北角景觀資源最不利的位置。2、還建房與代建18班幼兒園集中布置，把

54、對可售住宅的影響降到最低。1、占地面積應最小化，盡量做到可獨立分區(qū)。其選址布局優(yōu)先級需置于其他產(chǎn)權業(yè)態(tài)之后，宜沿場地邊緣或臨街布置，其動線不宜與商品房業(yè)主歸家動線交叉干擾。政策性住房是商品房小區(qū)內的消極業(yè)態(tài)，但又經(jīng)常無法避免，需要對其進行邊緣化處理，將這些業(yè)態(tài)的影響降到最低。特別是在用地劃分及動線設計方面，盡量與商品房業(yè)態(tài)區(qū)分開來，減少對商品房業(yè)主的消極影響。案例：華東區(qū)域某項目，該地塊規(guī)劃設計條件要求設置計容面積不少于1.5萬方的租賃住宅。為保證普通住宅的品質，經(jīng)過與政府溝通，將租賃住宅由規(guī)劃條件要求的東北角調整至小區(qū)東南角，臨街布置，并設置單獨的人行和車行出入口，避免與商品房業(yè)主動線交叉。

55、為了進一步加強管理，租賃住宅與商品房中間設置綠籬進行物理阻隔，避免干擾。九、減少政策性住房及自持住宅資源占用1、占地面積應最小化，盡量做到可獨立分區(qū)。其選址布局優(yōu)先級需置于其他產(chǎn)權業(yè)態(tài)之后，宜沿場地邊緣或臨街布置，其動線不宜與商品房業(yè)主歸家動線交叉干擾。政策性住房是商品房小區(qū)內的消極業(yè)態(tài)，但又經(jīng)常無法避免，需要對其進行邊緣化處理，將這些業(yè)態(tài)的影響降到最低。特別是在用地劃分及動線設計方面，盡量與商品房業(yè)態(tài)區(qū)分開來，減少對商品房業(yè)主的消極影響。2、套型面積及戶數(shù)應優(yōu)先考慮車位配建數(shù)量影響（戶數(shù)最小化），按車位配建下限設計。自持住宅保障房可售住宅銷售住宅：55773.82（含計容配套517.84）保

56、障房：3485.86自持住宅：10457.59 不計容配套：1922.22 總戶數(shù)：947 戶（含自持住宅323戶，保障房50戶，可售住宅574戶）停車位：676 個（不含自持住宅）其中地上：0個地下：676個單車位面積：38/輛戶均面積：96/戶每百平米住宅地下車位數(shù)量：1.1輛/案例：華東區(qū)域某項目，銷售住宅面積占80%；保障房面積占5%，與銷售住宅共用1幢；自持住宅面積占15%，不占用住宅地塊。停車位保障房按照0.6個/戶、自持住宅0.4個/戶配建（通過交評成功由0.6爭取到0.4），自持住宅按最小戶數(shù)報規(guī)，其中自持住宅地庫設置在商業(yè)地庫內，不占用住宅地庫面積。九、減少政策性住房及自持住宅資源占用政策性住宅非營利性業(yè)態(tài)，與其相關的不可售配套在滿足規(guī)范的前提下要做到越少越好。九、減少政策性住房及自持住宅資源占用1、占地面積應最小化，盡量做到可獨立分區(qū)。其選址布局優(yōu)先級需置于其他產(chǎn)權業(yè)態(tài)之后，宜沿場地邊緣或臨街布置，其動線不宜與商品房業(yè)主歸家動線交叉干擾。2、套型面積及戶數(shù)應優(yōu)先考慮車位配建數(shù)量影響（戶數(shù)最小化），按車位配建下限設計。謝謝大家