1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。寫字樓定位思考及開發關注問題研究寫字樓定位思考及開發關注問題研究深圳中原技術發展中心策劃組ShenZhen.2017.08卷首語卷首語商務物業的歷史起源于產業革命時期，主要行使辦公職能，是隨著已成為社會生產基礎的工廠而出現的一個附屬物。如今寫字樓作為生產和處理各種商務活動的信息場所，正在逐步成為社會生產的基礎。目前，經濟、社會狀況都在發生著激烈的變化，在這種變化中，企業自身也必須進行變革。

2、為了適應這種社會的發展需求，也要求辦公室在形態和功能上要多樣化。特別是信息化技術的飛速發展，更加速了這種變化的趨勢。先進的寫字樓設計水平，從一個側面反映這個國家的科學、技術、經濟發展水平。作為商務類產品的一種，即可以獨立出現，又能夠與其他產品業態結合，是城市綜合體不可缺少的組成部分。1寫字樓發展背景寫字樓發展背景2寫字樓定位思考寫字樓定位思考3寫字樓開發需要關注的問題寫字樓開發需要關注的問題寫字樓發展背景Part 1一、經濟環境活躍，市場需求旺盛一、經濟環境活躍，市場需求旺盛近年來，全國寫字樓處于供應平穩增長，需求旺盛，價格快速增長的發展態勢。在住宅市場調控的大背景下，不在限購范圍內的寫字樓市

3、場迎來了全面發展的時代。 受益于投資資金的擠出、經濟結構的調整和投資回報的優良，寫字樓建設也在如火如荼的進行。二、投資回報率更高，企業融資渠道更二、投資回報率更高，企業融資渠道更廣廣從投資及融資角度考慮：對于投資型客戶，中心區寫字樓物業的收益遠高于普通住宅，越來越多的客戶選擇寫字樓作為投資產品；對于發展商自身，寫字樓物業可作為資產沉淀長期持有，為日后企業融資提供支持。利用REIT等融資模式將寫字樓產品打包，為企業獲取更多流動資金，實現持續開發。寫字寫字樓市場發展現狀樓市場發展現狀按照城市的影響按照城市的影響范圍，城市可以范圍，城市可以分為全球型城市、分為全球型城市、地區型城市、區地區型城市、區

4、域型城市和本地域型城市和本地型城市。城市等型城市。城市等級越高，其寫字級越高，其寫字樓市場的規模越樓市場的規模越大，本地型城市大，本地型城市對高端寫字樓的對高端寫字樓的需求不高。需求不高。現代服務業，尤現代服務業，尤其是金融業、專其是金融業、專業服務業、企業業服務業、企業總部機構是寫字總部機構是寫字樓市場的主要需樓市場的主要需求來源，一個城求來源，一個城市現代服務業的市現代服務業的發達程度直接影發達程度直接影響了對寫字樓的響了對寫字樓的需求。需求。包括對外交通設包括對外交通設施條件、城市交施條件、城市交通設施、電力、通設施、電力、電信基礎設施等。電信基礎設施等。完善的基礎設施完善的基礎設施是城

5、市寫字樓市是城市寫字樓市場發展的基礎。場發展的基礎。高素質人才是寫高素質人才是寫字樓的主要就業字樓的主要就業人口，同時也是人口，同時也是吸引金融業、企吸引金融業、企業總部、專業服業總部、專業服務業的重要條件。務業的重要條件。城市高素質人口城市高素質人口規模及對高素質規模及對高素質人才的吸引力是人才的吸引力是影響寫字樓市場影響寫字樓市場的重要因素。的重要因素。商務環境包括商務環境包括政策的透明度、政策的透明度、政府的服務意識政府的服務意識和服務效率。良和服務效率。良好的商務環境將好的商務環境將能夠吸引企業進能夠吸引企業進入，從而帶動寫入，從而帶動寫字樓市場的發展。字樓市場的發展。現有及未來的供現

6、有及未來的供應代表了現有市應代表了現有市場的容量及未來場的容量及未來新增的供應。新增的供應。城市等級城市等級產業結構產業結構基礎設施條件基礎設施條件高素質人才高素質人才商務環境商務環境現有及未來供應現有及未來供應影響寫字影響寫字樓市場發展的主要因素樓市場發展的主要因素起始階段起始階段過渡階段過渡階段CBDCBD形成階段形成階段辦公多核心形成辦公多核心形成20052005年至今年至今8080年代年代9090年代年代2000200020052005年年發展軌跡特征發展軌跡特征8080年代，辦公類項目以國貿為年代，辦公類項目以國貿為主要代表，此階段純辦公樓項主要代表，此階段純辦公樓項目分布零散。目分

7、布零散。9090年代，以羅湖年代，以羅湖地王大廈為主要代表，配套逐地王大廈為主要代表，配套逐步完善，酒店、商業等業態受步完善，酒店、商業等業態受到客戶認可。到客戶認可。自自20002000年開始，福田年開始，福田CBDCBD商商務中心區發展，以賽格廣場為務中心區發展，以賽格廣場為代表的一批代表的一批5A5A級寫字樓入市，級寫字樓入市，打造全新的商務區域。深圳商打造全新的商務區域。深圳商務中心呈帶狀向西側發展，形務中心呈帶狀向西側發展，形成兩個中心。成兩個中心。20052005年至今，深圳市形成以中年至今，深圳市形成以中心城區為核心，西、中、東三心城區為核心，西、中、東三條發展軸和南、北兩條發展

8、帶條發展軸和南、北兩條發展帶為基本骨架的多核心辦公模式。為基本骨架的多核心辦公模式。城市功能進一步細化，商業、城市功能進一步細化，商業、商務圈逐漸開始分離。商務圈逐漸開始分離。僅滿足基本使用功能案例：國貿中心高智能生態化個性化案例：安聯大廈5A級智能化，體現生態案例：賽格廣場初步體現智能化案例：電子科技大廈一線城市一線城市：寫字：寫字樓市場的發展軌跡樓市場的發展軌跡以以深圳為例深圳為例深圳商務物業市場由羅湖起步，發力于福田中心，由羅湖、福田中心區沿深南大道一路向西發展，擴展出華僑城片區、南山及前海中心區等，代表著深圳商務物業市場的未來發展趨勢，引領深圳商務物業的發展方向。目前整體市場“多點開花

9、、區域細分升級”的格局表現明顯，逐步形成蔡屋圍、福田中心區、福田中心西區、前海中心等多個商務中心，總體呈帶狀發展。羅湖蔡屋圍片區老金融中心板塊華強片區電子商務板塊福田中西區政治核心商務板塊中心區高科技企業孵化基地華僑城生態辦公板塊南山中心區人文辦公板塊前海寶安中心區西部定向產業辦公板塊一線城市：深圳高品質寫字樓區域市場分布一線城市：深圳高品質寫字樓區域市場分布以深圳為例萌芽階段萌芽階段啟動階段啟動階段發展階段發展階段成熟階段成熟階段辦公需要住宅改辦公草創型企業住宅無改善環境住宅立項、商務辦公成長型中小企業第一代商務公寓位置價格交通使用成本動動 因因表現形式表現形式產品特征產品特征入駐公司特征入

10、駐公司特征客戶關注點客戶關注點追求形象純商務形象迅速發展的中小企業初具規模的企業純寫字樓開始出現位置配套硬件商務氛圍需求多樣化多樣化各種類型企業寫字樓與新一代商務公寓及其他商業配套并存地段服務軟環境健康、風景二、三線城市：寫字樓二、三線城市：寫字樓發展狀況發展狀況寫字樓定位思考Part 2隨著社會經濟的發展，人們對公共場所質量的要求越來越高，于是在各類住宅商品房銷售如火如荼進行中的同時，商業地產項目里寫字樓建設也呈現繁榮之勢，那么寫字樓的準確市場定位為創造租售的至高點起到了決定性的作用。將將寫字樓寫字樓市場市場細分細分為寫字樓產品為寫字樓產品打造打造競爭性賣點競爭性賣點寫字樓定位寫字樓定位模式

11、呈動態發展模式呈動態發展市場定位現狀市場定位現狀負面效應負面效應產品定位不明晰產品定位不明晰重視創品牌而忽視前瞻性重視創品牌而忽視前瞻性定位的全過程管理不嚴定位的全過程管理不嚴市場定位存在的問題市場定位存在的問題缺乏戰略規劃缺乏戰略規劃寫字樓市場定位現狀寫字樓市場定位現狀客戶群差別客戶群差別決策模式差別決策模式差別物業形態差別物業形態差別營銷技巧差別營銷技巧差別營銷控制差別營銷控制差別營銷手法差別營銷手法差別產權及使用產權及使用權分離差別權分離差別管理方式差別管理方式差別寫字樓物業有別于傳統住宅物業，差異化策略，清晰落位實現產品價值。寫字樓和傳統住宅寫字樓和傳統住宅物業區別物業區別從地塊性質研

12、判從客戶角度研判從客戶所屬行業研判從未來競爭格局研判從寫字樓等級衡量標準研判最基本的定位出發點寫字樓項目定位發掘并滿足現有客戶需求的基礎上，超越客戶的需求，進行創新定位不同行業對于寫字樓質素的注意因素側重點不同，通過對目標客戶行業的分析，進行精準的市場地位通過對未來的競爭對手分析，尋找其盲點和弱點，從而完成差別化的市場定位對標項目開發商的專業資質、開發經驗；物業管理水平及項目規模等等，可為項目定位匹配合理等級的寫字樓寫字樓市場定位和應用寫字樓市場定位和應用宏觀環境總體規劃區域環境項目分析區域寫字樓市場房地產市場需求 寫字樓地塊性質寫字樓地塊性質地塊地塊性質性質研究研究項目宏觀環境分析所在城市經

13、濟發展狀況及趨勢分析所在城市寫字樓市場情況分析項目所在市場分析城市總體規劃描述項目所在地區環境分析項目經營條件分析區域寫字樓項目對比分析房地產市場需求分析宏觀環境評價所在城市規劃及戰略目標項目經營規劃環境評價區域定義區域現狀及規劃區域供應量分析地塊概況及規劃分析項目周邊交通及周邊環境分析項目swot分析所在區域及其他區域寫字樓市場分析區域寫字樓項目評價基礎數據分析及結論市場未來走向寫字樓地塊寫字樓地塊性質研究內容性質研究內容以客戶實際需求為出發點，區別于傳統分類，對寫字樓產品細分為以下六種常見類別，專業化視角，精準落位寫字樓產品。A超甲級寫字樓超甲級寫字樓B甲級寫字樓甲級寫字樓C乙級寫字樓乙級

14、寫字樓D園區寫字樓園區寫字樓ELOFT寫字樓寫字樓F創意產業辦公園區創意產業辦公園區寫字樓產品寫字樓產品全系列全系列一二線城市開發產品一二線城市開發產品二三線城市開發產品二三線城市開發產品產業化訂單式開發產品產業化訂單式開發產品寫字樓客戶角度類別細分寫字樓客戶角度類別細分區域現有產業鏈區域現有產業鏈區域內現有寫字樓客戶區域內現有寫字樓客戶周邊區域規劃、產業鏈周邊區域規劃、產業鏈及寫字樓客戶現狀及寫字樓客戶現狀區域內交通圈層區域內交通圈層區域內未來規劃區域內未來規劃關注第一關注第一批進駐企業的行業類別、批進駐企業的行業類別、產產品關注點品關注點（核心價值）（核心價值）關注第一批進關注第一批進駐駐

15、的企業和本產品可的企業和本產品可改進空間改進空間（價值提升）（價值提升）關注周邊區域寫字樓客戶的外溢方關注周邊區域寫字樓客戶的外溢方向向（競爭流向）競爭流向）關注未來可能形成的客戶級別和他關注未來可能形成的客戶級別和他們的產品需求們的產品需求（潛在客戶、產品需（潛在客戶、產品需求）求）1 12 23 34 4寫字樓寫字樓客戶角度研判客戶角度研判寫字樓客戶關注點集合寫字樓客戶關注點集合自用：提高生產力自用：提高生產力投資：保值、增值投資：保值、增值 經營效率經營效率區位、配套資源（如上游企業、相關辦事部門、交通節點是否更近）？ 實用實用節省運營成本 形象（面子）形象（面子）是否比原來或其他寫字樓

16、更適合公司的形象要求？ 有發展有發展規劃定位、產業導入，客群基礎 持有期短，交易成本低持有期短，交易成本低 競爭力、保值增值競爭力、保值增值檔次品質，產品、環境等硬件、軟件配置 品質品質空調、電梯、網絡等速度與運行方式等，物業服務； 環境環境空中花園、生態辦公等 必備指標：必備指標：廣場立面大堂（含物業管理公司）電梯間電梯品牌公共走道洗手間； 可選指標：可選指標：會議室、俱樂部、商務會所寫字樓客戶所屬行業分析寫字樓客戶所屬行業分析四線四線三線三線二線二線進駐企業說明：進駐企業說明：區域性知名企業地方性支柱產業進駐企業說明：進駐企業說明：國內知名企業區域性知名企業地方支柱企業進駐企業說明：進駐企

17、業說明：國際知名企業國內知名企業區域性知名企業一線一線進駐企業說明：進駐企業說明：世界500強企業國際知名企業國內知名企業創意文化產業需求面積需求面積行業類型行業類型公司規模公司規模資金實力資金實力使用性質使用性質100-300設計、裝飾、電子加工處于創業期的中小規模公司，人員較少大多選擇按揭付款，資金實力較弱作為公司對外形象展示窗口300-500貿易、律師行、物流處于發展期的企業，規模擴張急需置業資金實力一般，大多選擇按揭方式自用兼投資，注重投資回報500-1000實業、物流、科技、服裝展示處于成熟期，企業規模較大資金實力較強提升公司形象，置業保值1000以上投資、基金、實業投資、基金、實業

18、資金實力強，對價格敏感度相對較弱自用兼投資衡量標準衡量標準甲級寫字樓甲級寫字樓超甲級寫字樓超甲級寫字樓發展商背景具備良好的市場聲譽的專業開發商具備良好聲譽的專業開發商，有豐富的商業地產開發經驗以及在目標客戶群的口碑位置核心商業區域，與公共交通系統直接連接核心商業區域，與公共交通系統及地鐵口接駁物業管理國際化物業管理公司，豐富的甲級寫字樓管理經驗國際化物業管理公司，豐富的甲級寫字樓管理經驗，豐富的服務國際企業的經驗，了解跨國企業客戶對物業管理的要求標準體量30000以上50000以上目前，一二線城市仍是寫字樓發展主要區域，配套完備的甲級、超甲級寫字樓為主要趨勢目前，一二線城市仍是寫字樓發展主要區

19、域，配套完備的甲級、超甲級寫字樓為主要趨勢，其其評級衡量標準如下：評級衡量標準如下：對標項目開發商的專業資質、開發經驗；物業管理水平及項目所處的位置、未來開發體量，可為項目定位匹配合理等級的寫字樓。備注：以一二線城市寫字樓主要趨勢的甲級、超甲級為例寫字樓等級衡量標準寫字樓等級衡量標準寫字樓開發需要關注的問題Part 3產品地段租售客戶服務寫字樓開發需關注的核心問題寫字樓開發需關注的核心問題產業鏈產業鏈規規 模模交交 通通區區 位位政政 策策目前中國整體投資環境呈良性發展，地方政府未來35年規劃中涉及招商引資等加快經濟增長的信息，為商務物業選址訊號；城市中心區、城市副中心區、未來政府規劃新區核心

20、區域等都是商務物業選址的重要考慮因素；與公共交通系統直接連接的商業區域或地鐵口接駁、人流貨流路線通暢、步行路線組織合理；商務物業多為地標性建筑面積在3000050000左右，高端物業面積在50000以上；同類行業高度聚集，催生商務物業新區域的崛起。寫字樓選址要素寫字樓選址要素確定項目用地性質、本體條件、自然環境明確項目用地所在區域的近期、中期、長期發展規劃明確項目用地與城市中心區域的關系及與周邊環境的關系明確項目用地的地址條件：土質、地耐力、斷層等明確項目用地周邊環境：如噪音、煤氣、電波干擾、污染等確定項目用地的主要規劃指標：總高度、地上總建筑面積、用地面積、容積率、建筑密度、綠化率、停車位、

21、干道口開口位置等適應城市規劃要求：綜合利用地上、地面、地下的土地資源；合理組織交通，對機動車、非機動車、人流貨流及步行路線進行組織；賀李實際城市公共空間；并與周圍建筑物保持和諧統一等。寫字樓選址要素寫字樓選址要素具體規劃指標具體規劃指標行業特定行業特定需求關注需求關注點點行業劃分行業劃分關注點關注點物流類和電子通訊類公司比較關注行業的聚集金融類和服務類公司比較關注行業客戶群的進駐情況服務類關注舒適的辦公環境實業類是否經濟實用不同行業對物業的關注點也不同，其中普遍需求有：關注點細分CBDCBD現現代代服服務務業業高高科科技技貿貿易易市市場場金金融融業業管管理理制制造造業業物物流流業業物業形象及檔

22、次物業形象及檔次對網絡、空調等對網絡、空調等設置具有行業要求標準設置具有行業要求標準是否滿足是否滿足日后公司經營日后公司經營寫字樓客戶進駐需求寫字樓客戶進駐需求硬件價值保證寫字樓品質硬件價值保證寫字樓品質硬件配置硬件配置視覺感知視覺感知體驗感知體驗感知電電 梯梯層層 高高候梯廳候梯廳外立面外立面空空 調調洗手間洗手間大大 堂堂結構感知結構感知智能化智能化核心筒核心筒標準層標準層停車場停車場走走 廊廊高品質的玻璃幕墻（高折射率、可呼吸式、中空鍍膜隔音、大尺寸塊面玻璃、減少隱框、凸現豎向主線條、燈光工程）建議做挑高大堂采用高檔大理石+不銹鋼材質打造，與大堂風格統一，開間不小于3米3.2米3.2米4

23、米，舒適度高，體現商務品質正常開間1.8-2米，明確的導視系統，細節與品質感知名品牌；設計等候時間小于30秒；大尺度轎廂；100米以上寫字樓建議分區（低區速度2.5m/s，中區速度：3.5-4.5m/s，高區速度：6m/s）高速電梯建議進口原裝中央空調，VRV分戶計量系統，24小時獨立網絡調控盡量預留在核心筒內，設備品牌數量完備；裝修色調一致5A級標準（樓宇、消防、保安、通訊、辦公）核心筒面積占總建筑面積的28%左右，提高得房率面積區間在12002000滿足車輛使用要求，配備充足停車位寫字樓品質產品打造寫字樓品質產品打造KPIKPI體系體系軟件配置軟件配置軟件指標軟件指標外延指標外延指標交通便

24、利度交通便利度商務、政務辦公環境商務、政務辦公環境商務配套商務配套物業管理物業管理已入駐企業情況已入駐企業情況自身或周邊文化內涵自身或周邊文化內涵依托項目具體情況，提供專業化服務多功能綜合會議廳、員工食堂、茶水間等區域行業聚集氛圍營造片區交通高通達性，地鐵接駁物業更優根據項目實際情況落位軟件價值提升寫字樓內涵，樹立優質產品形象軟件價值提升寫字樓內涵，樹立優質產品形象寫字樓品質寫字樓品質產品打造產品打造KPIKPI體系體系作為商務類產品，寫字樓的功能逐步完善，建筑高度也隨之提高。目前，各大城市中心區土地供應緊張，這就催生涵蓋辦公、酒店、公寓、展覽、會議、娛樂、商業于一體的多物業類型并存的寫字樓。

25、在設計方面，應著重考慮以下幾個要點：公寓及酒店公寓及酒店商業商業會議及展覽會議及展覽除去公司自用的會議室，公共會議廳及展覽安排在地面層上下為宜。商業服務業易放置在低層及地下一、二層的范圍來安排，人流量較大。而且大量的貨物裝卸，易放在首層或在地下解決。如果外部景觀資源較好且范圍廣，酒店及公寓建議設置在高層，溢價能力更強。酒店、公寓的人數比寫字樓的人數要少，如果將電梯用的少的部分放在上部，可節約核心筒的面積，在人流的安排方面也較合理。寫字樓多物業類型排布要點寫字樓多物業類型排布要點3.5米層高主樓（824層）“金中環1號”酒店式商務公寓-15層品牌商業區主樓（25-48層）“金中環空中office

26、”高層寫字樓附樓（715層）“金中環王座”酒店式公寓寫字樓多物業寫字樓多物業類型排布類型排布案例案例金中環大廈金中環大廈開發企業在不同時期對收益模式的選擇也有所不同，根據項目綜合條件，選擇最佳的組合方式，進而實現短期盈利及未來物業溢價。混合經營混合經營持有經營持有經營出售經營出售經營收益模式收益模式 持有持有經營模式：經營模式：開發集團物業自持，整體以租賃收益方式進行經營，獲取長期收益回報。 出售出售經營模式：經營模式：早期商務物業選擇的主要收益模式，即將項目進行預售回現，其中包含整體出售和拆分出售兩種。 混合混合經營模式：經營模式：部分進行租賃收益，部分銷售回現，此模式的出發點為企業有短期資

27、金回收需求，同時希望兼顧長期收益；另外，也有個別情況屬于項目土地出讓條件中對于出售比例有所限制，無法全部銷售。代表： 嘉里建設廣場榮超經貿中心代表：卓越時代廣場金中環商務大廈代表：NEO企業大道中國鳳凰大廈寫字樓租售模式寫字樓租售模式寫字樓出售經營一般劃分為四個階段，其中第三階段為重中之重。重要工作：重要工作：項目前期公關人員主動接洽大客戶，尋找適合進駐企業，定制產品，精準落位。重要工作：重要工作：確定大客戶名單，盡量滿足大客戶對于企業冠名、工程構造等方面需求，迅速成交，降低開發企業資金壓力。尋找大型客戶實現整售尋找大型客戶實現整售（項目導入期（項目導入期）尋找客戶訂單式出產尋找客戶訂單式出產

28、（項目導入期）（項目導入期）重要工作：重要工作：已取得預售證，項目以準現樓姿態推向市場。高密度廣告宣傳提升品牌形象，形成速銷。重要工作：重要工作：項目內外裝修基本完成，此階段主要做租賃業務及后續尾盤消化業務。散售為主、租賃散售為主、租賃為輔、消化尾房為輔、消化尾房（連續期、收尾期）（連續期、收尾期）全面銷售階段全面銷售階段（開盤期、強銷期）（開盤期、強銷期）寫字樓租售管理（寫字樓租售管理（1/31/3）優優勢勢 產權的統一與完整性得到保持，有利于日后寫字樓統一管理與維護，使物業形象得到良好的維護與提升。物業具備一定的面積調配彈性，能夠以迎合客戶業務發展需求而對辦公面積的擴充要求，有效避免企業因

29、無法在原有樓層或鄰近樓層擴租帶來的辦理現象。避免一棟物業，因數量繁多的業主，彼此惡性競爭、競相壓價導致樓宇租金水平的參差不齊。與售價在市場調整期的大幅變化相比，租金變化相對較小，收益穩定。通過REITS，或銀行抵押等多種融資渠道，可拓寬企業融資渠道。劣劣勢勢 持有經營初期可能會出現空置率較高的現象。 經營初期物業管理費等收益無法完全收回物業維護成本，則整體運營成本較高。相對銷售型項目，資金流動速度慢。寫字樓持有經營比例增加，揭示了開發企業綜合能力及資金平衡水平的逐步成熟。這種只租不售的物業多為高端寫字樓，未來，單一業權物業將逐漸發展成為商務物業市場的主流模式，且優勢突出。寫字樓租售管理寫字樓租

30、售管理（2/32/3）寫字樓混合經營的租售比確定，可根據不同市場環境進行多種組合，無固定比例，租售聯動，虛實結合，擴大客戶群，有利于實現產品溢價。租賃比例大有利于物業未來實現轉型，提升物業持續增長空間，是長期利益增長體現。抗壓能力強，適用于市場低迷期。銷售比例大有利于快速回籠資金，通過營銷方式快速回籠資金，保證后續工作開展。抗壓能力弱，適用于市場繁榮期。保證資金鏈平衡在組合兩種經營方式的同時，尋找機會點，于不同開發時段，通過調整租售比等方式保證穩定運營及收益。寫字樓租售管理寫字樓租售管理（3/33/3）物管公司選擇考慮物管公司選擇考慮因素因素在選擇物業管理公司方面，需考慮以下因素：同區域內服務

31、內容，物業管理公司的同區域內服務面積將對管理成本產生直接影響，從而對物業收費產生影響；公司資質及品牌是考核物業管理公司水平的重要指標；可提供的服務內容齊全及選擇性靈活運用；管理方案的可操作性；人員安排及資歷；費用報價；以往管理項目及客戶評價。寫字樓寫字樓物業管理（物業管理（1/21/2）引進知名物業管理引進知名物業管理公司全城托管公司全城托管降低發展商前期工降低發展商前期工作量及后期工作難作量及后期工作難度，保證項目形象度，保證項目形象可作為銷售賣點增可作為銷售賣點增強客戶對項目的信強客戶對項目的信心，提升項目價值心，提升項目價值自有物管，降低成自有物管，降低成本，實現盈利本，實現盈利聘請知名

32、物管顧問聘請知名物管顧問可增強客戶信心，可增強客戶信心，提升項目價值提升項目價值發展商物管公司發展商物管公司自管自管物業管理方式分析物業管理方式分析寫字樓寫字樓物業管理（物業管理（2/22/2） 隨著中國產業結構的逐步優化，第三產業成為國民經濟的支柱，知識化、全球化、隨著中國產業結構的逐步優化，第三產業成為國民經濟的支柱，知識化、全球化、信息化的滲透，使產業對辦公環境的要求不斷提升，辦公樓除去原有的交通地理要信息化的滲透，使產業對辦公環境的要求不斷提升，辦公樓除去原有的交通地理要求之外，還要求行政配套齊全、建筑設計風格鮮明、通信設備先進、內部基礎設施求之外，還要求行政配套齊全、建筑設計風格鮮明

33、、通信設備先進、內部基礎設施人性化以及擁有具備相關經驗的物業管理公司等，也由于這種高標準的需求，使高人性化以及擁有具備相關經驗的物業管理公司等，也由于這種高標準的需求，使高標準的辦公樓價格不菲，成為房地產類別中極具投資價值項目。標準的辦公樓價格不菲，成為房地產類別中極具投資價值項目。小結小結 總部經濟趨勢，總部的聚集無疑是撬動未來寫字樓市場的強力杠桿。“總部經濟”總部經濟趨勢，總部的聚集無疑是撬動未來寫字樓市場的強力杠桿。“總部經濟”一般聚集在大城市的一般聚集在大城市的CBDCBD區域，需要“總部物業”來支撐，需要具備世界先進水平區域，需要“總部物業”來支撐，需要具備世界先進水平的辦公商務環境。不同行業、領域的企業總部，對寫字樓的需求是不同的。開發商的辦公商務環境。不同行業、領域的企業總部，對寫字樓的需求是不同的。開發商可以根據企業的不同要求，在硬件、軟件方面提供個性化的服務，甚至可以根據客可以根據企業的不同要求，在硬件、軟件方面提供個性化的服務，甚至可以根據客戶的個性要求度身訂造戶的個性要求度身訂造。只有。只有把握了新趨勢，才能把握寫字樓真正的未來，從而促把握了新趨勢，才能把握寫字樓真正的未來，從而促進寫字樓市場健康發展。進寫字樓市場健康發展。Thanks for your attentionWish you a good day!