1、商業地產考察項目n金沙童話王國項目金沙童話王國項目n 星港城星港城n n金沙童話王國金沙童話王國項目概況對比分析： 1、金沙童話王國項目的體量比雙城故事小，其商業定位金沙洲商圈兒童主題商場，業態規劃單一的兒童主題性，對比其主題手法，雙城故事三座的主題定位可以參考，塑造一個三山兒童玩樂天地。 2、金沙童話王國位于廣州金沙洲，人口密集度高。而且隨著金沙童話王國、酷車小鎮、永旺、富力金街等金沙洲商業項目的落成開業，商業氛圍立竿見影；雙城故事所處三山新城規劃板塊，消費群輻射較弱，需時間培育商業氛圍，帶動商家及投資者的關注。通過借鑒童話王國的兒童主題塑造本項目三座商業，通過前期推廣宣傳制造招商，投資價值
2、，盤活雙城故事商業招商經營及銷售。n n金沙童話王國金沙童話王國樓層業態首層：托馬斯火車站、 小勇士拓展體驗中心、汽車總動員主題運動街區、巧克力主題餐廳、鞋帽服裝等品牌零售、托馬斯玩具專賣店、精飾品及玩具等二層：托馬斯火車站風情街、兒童玩具聯合國、動漫星空電子體驗館、綠野仙蹤叢林餐廳、 26個霍比特人迷你攝影景點、兒童生活、兒童食品專賣三層：托馬斯主題館（托馬斯迷你樂園、托馬斯主題餐飲、托馬斯歡樂學堂）、機動四層：中影so影城負一層：停車場分析： 金沙洲唯一一個兒童主題消費商城，湯瑪士小火車為主題的迷你樂園（湯瑪士小鎮）搶先入駐，引進臺灣先進的受創產業，打造親子活動基地，中影so兒童主題影城，
3、通過招商先行，引進主力兒童主題商家，保證商場的人氣旺場，配套商場內簽約的幼兒園的經營模式，保證了家庭消費的目標人群。所以雙城故事三座的兒童主題定位也可以參考該項目，通過主題定位立項引進兒童概念主力商家，把項目的商業投資價值炒作成為全城焦點。n n金沙童話王國金沙童話王國租金價格分析： 1、金沙童話王國首層可租的商鋪只剩一間，面積劃分約110，二層可租的商鋪也只剩3、4間，首層租金平均120元/月，二層租金平均80元/，管理費35元/，通過引入品牌主力商家帶動商場租金水平。招商的優惠策略：通過簽約免租3-5個月，誠意度極高的在租金上面還可以跟公司爭取打個優惠折扣。招商策略手段，雙城故事項目可以參
4、考借鑒，對主力商家可以免租，長約的手段引進，增加商場的關注及招商名片。 2、金沙童話王國2016年1月開盤，首推商鋪10-20商鋪，均價13000元/，商鋪包租5年，通過引入托馬斯兒童主題商家，中影so兒童主題影院的主力店，首層售價一度提高到20000元/，二層以上均價13000-15000元/，后期商鋪經營模式由銷售轉為租賃，通過主力店提高知名度，拉升價值，提高租金，增加項目資金收入。雙城故事的商業運作模式，可以參考該項目，招商引進主力商家，提升項目的關注度。利用品牌效應，吸引跟多投資者進駐項目。可租商鋪約110n首先，金沙童話王國金沙童話王國項目開盤銷售前，通過一部分商鋪的銷售進行資金回籠
5、，在引入了托馬斯、中影等兒童主題主力店之后，改變了運營模式，利用主力店的品牌效應，通過租賃的模式達到公司資金回籠的目的。雙城故事的商業項目可以借鑒利用主力店的品牌效應，進行招商運營，通過運營培育商業氛圍，促進商鋪、公寓產品的銷售。n其次，金沙童話王國金沙童話王國商場業態透過豐富的兒童主題概念業態，引進托馬斯品牌，一方面是打造華南地區第一家國際品牌兒童主題商業，同時也提升了金沙洲乃至廣佛地區的兒童產業的國際化形象，而雙城故事項目所在的三山新城由于欠缺品質綜合體，巨大消費潛力無處釋放，大片的市場空白需要填補。雙城故事商業體的出現，一定程度上為該區域商業地產發展提供了新的發展可能，滿足新興消費客群。
6、n再次，通過區域市場調查找到屬于我們的目標客戶群體，做好相應的項目定位，業態規劃、主題規劃，有利于項目的銷售及運營。n n金沙童話王國金沙童話王國總結策略借鑒n星港城項目概況對比分析： 1、星港城體量比雙城故事大，屬于城市大型綜合體，由三大板塊組成，包括27萬的星港國際購物中心、16萬星港國際服裝廣嘗38萬星光天地城市休閑空間，涵蓋摩天輪主題樂園、千米郵輪主題步行街、空中美食花園、空中康體運動嘗兒童歡樂世界、國際五星級酒店、甲級寫字樓、天際沙灘園林泳池、歐洲風情小鎮等主力業態，通過主題概念，講故事對投資者進行洗腦式推售產品；雙城故事項目，目前所賦予的主題概念都只限于廣州南站，平洲商圈，新城規劃
7、。而對整個項目的故事主題概念，商業主題，主力商家，主力店等商業拉升投資價值的賦予力度不夠，不能帶給片區，及禪桂中心的關注度，不利于促進項目招商及銷售。通過市場考察，商業項目都先通過招商先行，營造商業投資氛圍。雙城故事可以通過主題定位，吸引商家的關注，促進招商銷售。n n金沙童話王國金沙童話王國租金價格分析： 1、星港城目前推售萬達廣場負一層及郵輪商業1-2層，面積為15-30，商鋪的劃分都以格仔鋪的形式，不同于雙城故事砌磚墻的獨立鋪，其對于招商銷售都有利。 2、首推商鋪15-30商鋪，負一層均價50000元/，首層均價10萬元/，前5年返租8%，通過萬達商業的品牌號召力，主題概念的洗腦宣傳力度
8、，促進其售價；而雙城故事屬于三山唯一一個綜合性商業體，可以通過賦予其唯一性，新穎的主題定位，吸納投資者的關注度，區域關注度，促進項目招商銷售。首層可售商鋪負一層可售商鋪n首先，金沙洲憑借其豐富的江景資源、良好的自然生態環境和不斷完善的交通、教育、生活配套，成為了廣佛同城化首個受益的板塊。而雙城故事所處的三山新城也是吸引廣佛投資者，同城化的板塊，賦予雙城故事項目更多主題定位，提升項目商業價值，應利用招商先行的策略，營造項目的商業氛圍。n其次，雙城故事項目所在的三山新城由于欠缺品質綜合體，巨大消費潛力無處釋放，大片的市場空白需要填補，商場業態透過豐富的主題概念業態，引進商業知名品牌進駐，綜合配套的完善，必定項目周邊區內居民生活更便利，居住環境更舒適，未來前景毋庸置疑。總結
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