1、【北京益田假日廣場】寫字樓定位報告【北京益田假日廣場】寫字樓定位報告營銷企劃部提案綱要一、全國市場分析二、北京市場分析三、目標市場分析四、市場定位分析五、產品設施建議寫字樓市場定位綱要寫字樓市場定位綱要提案綱要一、全國市場分析二、北京市場分析三、目標市場分析四、市場定位分析五、產品設施建議寫字樓市場定位綱要寫字樓市場定位綱要一、全國市場分析1、全國各大城市優質寫字樓租金、全國各大城市優質寫字樓租金/售價情況售價情況一、全國市場分析2、主要城市寫字樓相關指數、主要城市寫字樓相關指數北京北京北京寫字樓租金/售價指數 2010年，北京寫字樓市場需求增長迅速，帶動租金快速上升，空置率持續下降。第四季度

2、， 北京共有三個優質寫字樓項目落成，為市場提供199,794平方米寫字樓面積。分別為位于CBD區域的北京IFC和嘉銘中心以及金融街的太平洋保險大廈。北京優質寫字樓空置率連續6個季度下降。目前北京寫字樓空置率為14.2% 。預計2011年北京將有五個優質寫字樓項目落成，為市場提供39萬平方米寫字樓面積，但供應量開始下降，未來北京優質寫字樓租金預期樂觀。一、全國市場分析2、主要城市寫字樓相關指數、主要城市寫字樓相關指數上海上海上海寫字樓租金/售價指數 縱觀整個2010 年，上海寫字樓租金增幅為 6.9% ，凈吸納量為85萬平方米。2010年第四季度租金環比上漲3.4% ，為后金融危機時期迄今為止的

3、最高單季增幅。截止年底， 全市平均租金報價為每月每平方米219.2元。而得益于活躍的市場成交，空置率下降2.6個百分點至9.2% 。預計2011年的市場租金可溫和增長，同時新增供應預計超150萬，市場在短期內處于供過于求的狀態。 一、全國市場分析2、主要城市寫字樓相關指數、主要城市寫字樓相關指數深圳深圳深圳寫字樓租金指數 2010年，深圳優質寫字樓租金繼續平穩增長， 第四季度租金環比上升3.1 % 至每月每平方米130.2元。位于福田中心區的皇崗商務中心交付使用， 帶來100萬平方米的新增供應， 深圳優質寫字樓整體空置率為8.5% 。優質寫字樓租賃活動依然活躍。卓越世紀中心1號樓季內啟動預租，

4、 計劃明年年初交付使用， 未來12個月預計將有約54萬平方米的優質寫字樓竣工， 整體空置率可能繼續上升。一、全國市場分析2、主要城市寫字樓相關指數、主要城市寫字樓相關指數廣州廣州廣州寫字樓租金/售價指數 2010年，廣州優質寫字樓租賃活動交易持續活躍。全市平均租金連續第四個季度錄得增長， 達到每月每平方米102.6 元， 環比上升2.3% 。第四季度新增77,500平方米的優質寫字樓面積供應。優質寫字樓整體空置率環比下降1.4 個百分點， 在季末達到12 % ，甲級寫字樓的空置率更是低至10.4%，較2009年末下降2.7個百分點。隨著項目的逐步落成入市， 空置率將可能有所上升。一、全國市場分

5、析3、全國寫字樓市場分析、全國寫字樓市場分析 截至2010年第四季度，一線城市優質寫字樓市場租金普遍上揚。而在二線城市中， 一些城市新區的樓宇開始漸漸進入市場， 以其優良的設施條件， 或在某些地區進一步提供稅收的優惠等措施， 從傳統商業區分流客戶。目前這些新樓雖然空置率較高， 但業主心態普遍較好， 對于未來吸納情況很有信心， 因此租金定得較高。提案綱要一、全國市場分析二、北京市場分析三、目標市場分析四、市場定位分析五、產品設施建議寫字樓市場定位綱要寫字樓市場定位綱要 租金價格呈現新一輪上升勢頭。租金價格呈現新一輪上升勢頭。甲級寫字樓供應量減少甲級寫字樓供應量減少 空置率下空置率下降；降； 20

6、10年1季度的甲級寫字樓新增供應有限，僅為32,000平方米。整體空置率降至16.27%，較2009年4季度略低。隨著需求的小幅提升，寫字樓租金略漲1.06%，但與去年同期相比仍下降了7.2%。未來，甲級寫字樓的需求量將繼續增長，到2010年底，凈吸納量將超過28萬平方米。巨大新增供應量的涌入將部分抵消租金上漲的勢頭，造成租金反復浮動。預計隨著2010年下半年需求量的恢復，租金將在2010年底企穩并在2011年后加速上漲。二、北京市場分析總體市場 市場總存量市場總存量235萬平方米萬平方米東部地區累計供應量東部地區累計供應量131.8萬平方米萬平方米。西部地區累計供應西部地區累計供應75.6萬

7、平方米萬平方米。南部地區累計供應南部地區累計供應27.8萬平方米萬平方米 統計顯示，2010年東部地區（朝陽區、東城區、通州區）以超過56%的絕對優勢連續第七年在供應量上超過西部地區（西城區、海淀區、石景山）。二、北京市場分析總體市場 10年市場空置率持續走低年市場空置率持續走低 空置的下降率帶動租金上升：甲級寫字樓空置率四季度降低至7%，在近10年處最低。在2010年CBD地區被大量吸收，北京40%的甲級寫字樓坐落在此-空置率從2008年的30%降低到了6.4%。各區域市場租金與空置率比較各區域市場租金與空置率比較 CBD仍舊維持高租金，除亮馬河保持相對合理空置率外，其他區域均保持低空置率，

8、其中中關村基本處于滿租狀態中關村基本處于滿租狀態。 北京寫字樓市場平均空置率為平均空置率為12.4%，環比下降了5.4個百分點，同比下降15.7個百分點，創6年來新低。由于空置率大幅走低，北京寫字樓租金全線上揚，整體租金整體租金環比增長環比增長8.1%，同比增長，同比增長25.2%。 二、北京市場分析總體市場 空置率持續回落空置率持續回落寫字樓有效凈租金繼續上升寫字樓有效凈租金繼續上升甲級寫字樓市場情況甲級寫字樓市場情況二、北京市場分析總體市場二、北京市場分析區域市場區域市場分布格局區域市場分布格局涉外商務區以CBD為主導的東部區域國家商務區以金融街為龍頭的西部區域以中關村為主體的北部區域科技

9、開發區租金：平均9.6元/天/平米售價：平均50000元/平米租金：平均13元/天/平米售價：平均40000元/平米租金：平均8.9美金/月/平米售價：平均38000元/平米區域市場租金售價區域市場租金區域市場租金/售價售價二、北京市場分析區域市場1、典型區域市場CBDCBD區域商務市場概況區域商務市場概況區域劃分：區域劃分：核心區是以國貿為中心的近4平方公里范圍，邊緣區包括京廣、慈云寺、雙井、勁松等商務聚集區；商務規模：商務規模：寫字樓項目共計192余個，總建筑面積逾800萬平方米，絕大部為中高檔及頂級寫字樓；商務配套：商務配套：酒店、商場、銀行、會展中心、停車場、體育場館、公寓、餐飲、娛樂

10、配套等設施完善且檔次一流；商務資源：商務資源：集中了全市70%的涉外資源，120多家世界500強企業，中外合資五星級酒店、聯合國及其他國際組織駐華機構等；產業特征：產業特征：以金融、電信、商務為主，并隨著央視、BTV遷址進駐，構成了包括傳媒業在內的完整產業鏈，商務輻射力達到國際范圍。二、北京市場分析區域市場1、典型區域市場CBD主要新增項目主要新增項目 11年是寫字樓需求最為集中的一年；年是寫字樓需求最為集中的一年； 預計未來預計未來23年空置率保持在相對較低水平，租金和銷售價格則保持相對平穩上升年空置率保持在相對較低水平，租金和銷售價格則保持相對平穩上升走勢。走勢。二、北京市場分析區域市場2

11、、典型區域市場金融街區域劃分區域劃分：核心區是金融街寫字樓集聚區，邊緣區包括東邊的西單、宣武門集聚區及西邊的復外、月壇集聚區，以及北邊的阜外、西直門集聚區；商務規模：商務規模：寫字樓項目共計126余個，總建筑面積近200萬平方米；商務配套：商務配套：配套服務設施明顯落后，檔次相對一般；商務資源：商務資源：客戶多數是金融機構與政府的金融行政管理部門，以及中國電信和中國移動等電信科技通訊行業的巨頭，目前已有近600家機構入駐金融街地區；產業特征：產業特征：金融機構占有24.3%、信息產業占28.9%、咨詢服務機構17.3%，其中中資占65.3%，外資占34.7%，與上海、深圳的金融市場一起構成完整

12、的產業鏈條。金融街區域商務市場概況金融街區域商務市場概況二、北京市場分析區域市場2、典型區域市場金融街主要新增項目主要新增項目 供應量相對較大，市場需求較多地以整購和整租的方式來體現，租金價格相對平穩，供應量相對較大，市場需求較多地以整購和整租的方式來體現，租金價格相對平穩，整體空置率保持下降趨勢；整體空置率保持下降趨勢； 未來未來23年，整體空置率有望繼續走低，租價價格則有望逐步攀升。年，整體空置率有望繼續走低，租價價格則有望逐步攀升。二、北京市場分析區域市場3、典型區域市場中關村區域劃分：區域劃分：核心區是中關村西區寫字樓集聚區，其邊緣區包括南邊的中關村南大街、白石橋集聚區及東邊的知春路、

13、西邊的蘇州橋以及北邊的清華園等集聚區；商務規模：商務規模：集聚區內寫字樓項目達254個，總建筑面積近1000萬平方米；商務配套：商務配套：缺少大型會展會議中心、商務中心及星級酒店等配套；商務資源：商務資源：匯集了全國最具權威性的科研院所及各大院校，被稱為中國的“硅谷”，同時享有國家特批的大量優惠政策；產業特征：產業特征：定位于高科技產業，包括IT類研發中心、產業基地以及商貿中心，“產學研銷一體”構成了相對完整的產業鏈條。中關村區域商務市場概況中關村區域商務市場概況二、北京市場分析區域市場3、典型區域市場中關村 10年可供給上市的項目不多，銷售或租賃的成交情況也相對平穩；年可供給上市的項目不多，

14、銷售或租賃的成交情況也相對平穩； 未來未來23年，空置率將呈持續下降趨勢，租價價格則有望持續提升。年，空置率將呈持續下降趨勢，租價價格則有望持續提升。主要新增項目主要新增項目 二、北京市場分析區域市場4、典型區域市場典型項目數據統計二、北京市場分析區域市場5、典型區域市場典型項目數據統計 分析總結：分析總結：1、三個典型區域定位不同，聚集的產業類型和規模有較大差異，區域市場、三個典型區域定位不同，聚集的產業類型和規模有較大差異，區域市場供求水平及產業類型差異，使各區域的租金水平存在一定差距；供求水平及產業類型差異，使各區域的租金水平存在一定差距；2、三個典型區域具有地標色彩的寫字樓無論在產品品

15、質還是市場表現上都、三個典型區域具有地標色彩的寫字樓無論在產品品質還是市場表現上都呈現出趨同特征，是新建產品參照的范本；呈現出趨同特征，是新建產品參照的范本；3、三個區域近年來更出現大型企業、三個區域近年來更出現大型企業“集體逃離集體逃離”的現象，為周邊區域市場的現象，為周邊區域市場的客源組織提供了機會。的客源組織提供了機會。二、北京市場分析區域市場6、新興區域市場三元橋燕莎商圈區域劃分：區域劃分：核心區是燕莎寫字樓集聚區，邊緣區包括北邊的三元橋、國展集聚區及南邊的三里屯、農展館集聚區；商務規模：商務規模：主要寫字樓項目56多個，總建筑面積200多萬平方米；商務配套：商務配套：傳統的涉外商務區

16、，酒店、商場、銀行、會展中心、停車場、體育場館、公寓、餐飲、娛樂等配套設施齊全完善且檔次一流；商務資源：商務資源：臨近機場高速的“國門”效應、使館區的涉外效應以及CBD的地緣輻射力構建了本區域以外企為主導的客源；產業特征：產業特征：以制造加工、商貿物流、能源化工等傳統商務產業為主，產業鏈條完整，商務活動多屬于國際性的。三元橋燕莎商務市場概況三元橋燕莎商務市場概況二、北京市場分析區域市場6、新興區域市場三元橋燕莎商圈 區域內甲級以上寫字樓占區域內甲級以上寫字樓占 47.4%，乙級寫字樓占，乙級寫字樓占 21.1%； 外企占入駐企業總量的外企占入駐企業總量的50%以上，多為商業、傳媒、金融以及外資

17、辦事機構。以上，多為商業、傳媒、金融以及外資辦事機構。二、北京市場分析區域市場4、新興區域市場三元橋燕莎商圈 區域現有寫字樓總存量約近區域現有寫字樓總存量約近200萬平方米；萬平方米； 三元橋燕莎商圈的租金水平平均在三元橋燕莎商圈的租金水平平均在8元元/平米平米.天，；空置率一直處于較低水平，平均天，；空置率一直處于較低水平，平均在在7左右。左右。二、北京市場分析區域市場7、新興區域市場東二環商務帶區域劃分：區域劃分：核心區是朝外及東二環寫字樓集聚區，邊緣區包括東邊的工體集聚區及北邊的東土城路集聚區；商務規模：商務規模：寫字樓項目近60個，總建筑面積近三百萬平米，特別是近兩年放量相對集中，檔次

18、規模均位居北京市場前列；商務配套：商務配套：北京最具規模的新型商業街之一，也是著名的休閑娛樂之地，總體商務配套設施比較完善，鋪墊了旺盛的人氣和商務氛圍；商務資源：商務資源：云集了外交部、文化部等眾多國家部委機關及涉外機構，以及中海油、中石化、中青旅、中人壽、中國電信等國有大型企業；產業特征：產業特征：以傳統類行業如制造/加工類、物流商貿類以及新興的金融、保險、通訊類企業為主，產業鏈條比較完整。東二環商務帶市場概況東二環商務帶市場概況二、北京市場分析區域市場7、新興區域市場東二環商務帶 從從04年到年到10年，累計新增符合國際標準的甲級寫字樓面積將超過年，累計新增符合國際標準的甲級寫字樓面積將超

19、過200萬平方米；萬平方米； 新增寫字樓產品普遍定位于甲級標準，租金在新增寫字樓產品普遍定位于甲級標準，租金在6元元/平米平米.天天 左右。左右。7、新興區域市場東二環商務帶主要新建項目租金售價主要新建項目租金售價租金價格走勢比較圖租金價格走勢比較圖 租金及售價呈現兩極分化特征，區域總體租租金及售價呈現兩極分化特征，區域總體租金水平略高于中關村。金水平略高于中關村。二、北京市場分析區域市場 分析總結：分析總結：1、2002年以來北京寫字樓市場持續活躍的供需兩旺態勢，表明了宏觀經年以來北京寫字樓市場持續活躍的供需兩旺態勢，表明了宏觀經濟增長驅動下來自投資者和終端客戶不斷增長的強勁需求；濟增長驅動

20、下來自投資者和終端客戶不斷增長的強勁需求；2、供應區域仍以傳統的三大商圈為主，部分新興商圈供應增長迅速，總體、供應區域仍以傳統的三大商圈為主，部分新興商圈供應增長迅速，總體呈現核心化和多極化雙重發展趨勢；呈現核心化和多極化雙重發展趨勢；3、甲級和超甲級寫字樓的供應激增，提升了整體市場的物業品質，高端商、甲級和超甲級寫字樓的供應激增，提升了整體市場的物業品質，高端商務需求增長迅猛，保證甲級價格持續走高，而控制率控制在較低水平。務需求增長迅猛，保證甲級價格持續走高，而控制率控制在較低水平。4、寫字樓市場同時呈現出、寫字樓市場同時呈現出“核心化核心化”與與“去核心化去核心化”的發展態勢，熱點核的發展

21、態勢，熱點核心區的商務凝聚力和輻射力同時增強，從而為新型區域的興起奠定了基礎；心區的商務凝聚力和輻射力同時增強，從而為新型區域的興起奠定了基礎；5、新興商務區的快速發展，不僅需要區域及周邊固有商務市場的支撐，同、新興商務區的快速發展，不僅需要區域及周邊固有商務市場的支撐，同時也要依托于相對完整的產業鏈條時也要依托于相對完整的產業鏈條二、北京市場分析提案綱要一、全國市場分析二、北京市場分析三、目標市場分析四、市場定位分析五、產品設施建議寫字樓市場定位綱要寫字樓市場定位綱要1、區域劃定區域東至太陽宮橋西至聯想橋北至學院橋南至西直門橋 項目區域商務市場主要由兩大部分交匯構成，即北三環新興商務帶和學院

22、路文化產業帶。項目區域商務市場主要由兩大部分交匯構成，即北三環新興商務帶和學院路文化產業帶。三、目標市場分析區域商務市場CBD及東部商圈及東部商圈中關村中關村商圈商圈金融街金融街商圈商圈亞奧商圈亞奧商圈四個商務節點學院路西直門北太平莊小西天馬甸-德勝安貞-安定2、商務構成 四個主要商務節點：學院路西直門文化產業帶、北太平莊小西天電影產業圈，馬四個主要商務節點：學院路西直門文化產業帶、北太平莊小西天電影產業圈，馬甸德勝科技產業圈，安貞安定新興綜合商務圈。甸德勝科技產業圈，安貞安定新興綜合商務圈。三、目標市場分析區域商務市場市場供應統計市場供應統計3、市場供給 區域寫字樓供應主要集中在區域寫字樓供

23、應主要集中在20062010年，項目規模大都相對較小，其中年，項目規模大都相對較小，其中7080準甲級寫字樓產品，平均租金價格主要集中在準甲級寫字樓產品，平均租金價格主要集中在4.55.5元元/平米平米/天之間。天之間。三、目標市場分析區域商務市場4、各檔次代表項目比較分析甲級甲級基本指標基本指標乙級乙級準甲級準甲級 甲級寫字樓在產品檔次和設施配置上均具有較高品質，但區域各檔次寫字樓大部分都擁甲級寫字樓在產品檔次和設施配置上均具有較高品質，但區域各檔次寫字樓大部分都擁有有90以上的出租率，反映出區域存在著較為強勁的商務市場需求。以上的出租率，反映出區域存在著較為強勁的商務市場需求。三、目標市場

24、分析區域商務市場5、總體客群統計準甲級寫字樓客戶構成比例甲級寫字樓客戶構成比例乙級寫字樓客戶構成比例科技47%貿易13%其它5%IT10%文化培訓10%事業單位1%咨詢服務14%科技41%IT10%事業單位1%咨詢服務14%貿易14%文化培訓12%其它8%科技33%咨詢服務32%其它18%IT11%事業單位2%文化培訓1%貿易3% 區域的總體客群統計表明：受中關村輻射的區域的總體客群統計表明：受中關村輻射的IT科技類企業，以及以學院路為核心的文化培科技類企業，以及以學院路為核心的文化培訓咨詢服務類企業，是區域寫字樓市場的主要需求客群。訓咨詢服務類企業，是區域寫字樓市場的主要需求客群。三、目標市

25、場分析區域商務市場面積需求面積需求檔次需求檔次需求 項目區域以中小企業為主，所需辦公項目區域以中小企業為主，所需辦公面積集中在面積集中在100200平米之間；平米之間； 以咨詢服務為代表的服務類企業以咨詢服務為代表的服務類企業對寫字樓的檔次和形象要求較高對寫字樓的檔次和形象要求較高。6、總體客群需求統計分析三、目標市場分析區域商務市場7、新入住的甲級可比性寫字樓項目客群統計分析 項目區域的新入住甲級寫字樓以科技信息技術、金融投資擔保、商業貿易代表等類型企業項目區域的新入住甲級寫字樓以科技信息技術、金融投資擔保、商業貿易代表等類型企業為主，其中占小比例的行政事業單位面積需求最大，貢獻比例最高。為

26、主，其中占小比例的行政事業單位面積需求最大，貢獻比例最高。以環球貿易中心為樣本統計測算：三、目標市場分析區域商務市場8、分析總結區域市場總結：區域市場總結： 項目區域較好的商務基礎使得現有市場上的高、中、低各檔次的寫字樓項目區域較好的商務基礎使得現有市場上的高、中、低各檔次的寫字樓均保持著很高的出租率，顯示出項目區域良好的商務發展前景；均保持著很高的出租率，顯示出項目區域良好的商務發展前景； 新興北三環中央商務帶的強勁崛起，吸引了一大批周邊區域的商務客群新興北三環中央商務帶的強勁崛起，吸引了一大批周邊區域的商務客群進駐，使區域商務市場開始進入了一個升級換代的全新發展階段。進駐，使區域商務市場開

27、始進入了一個升級換代的全新發展階段。三、目標市場分析區域商務市場 老牌電影公司：中國電影集團、中央新聞電影制片廠等；老牌電影公司：中國電影集團、中央新聞電影制片廠等； 近近40家影視公司，包括策劃、制作、發行、經紀、設備等各產業鏈環節的相關企業；家影視公司，包括策劃、制作、發行、經紀、設備等各產業鏈環節的相關企業； 地理分布上以小西天為中心，形成了新街口馬甸北太平莊影視關聯產業聚集帶；地理分布上以小西天為中心，形成了新街口馬甸北太平莊影視關聯產業聚集帶； 特點：數量較多，經濟實力較差，市場淘汰率高，大部分對辦公條件的要求低，通常選特點：數量較多，經濟實力較差，市場淘汰率高，大部分對辦公條件的要

28、求低，通常選擇乙級寫字樓或普通居民樓辦公。擇乙級寫字樓或普通居民樓辦公。區域電影產業聚集狀況區域電影產業聚集狀況三、目標市場分析電影創意產業鏈分析 除項目區域外，除項目區域外， 北京的電影公司分散遍布在北京的電影公司分散遍布在CBD、二環內、北部城區、西三環等區域，、二環內、北部城區、西三環等區域，分布散亂且無規則可循。分布散亂且無規則可循。主要影視公司的分布情況主要影視公司的分布情況區域外電影產業聚集狀況區域外電影產業聚集狀況三、目標市場分析電影創意產業鏈分析 調查顯示：多數影視公司規模較小、租金承受力差，日租金承受力在調查顯示：多數影視公司規模較小、租金承受力差，日租金承受力在6元元/平米

29、平米.天以上的天以上的影視公司所占比重不超過影視公司所占比重不超過10，即，即30家左右，家左右，90集中在集中在4元元/平米平米.天以下。天以下。北京影視公司租金承受力分析北京影視公司租金承受力分析三、目標市場分析電影創意產業鏈分析相關創意產業基地情況相關創意產業基地情況三、目標市場分析電影創意產業鏈分析（續表）（續表） 創意產業是北京市創意產業是北京市“十一五十一五”重點發展產業，但現有規劃尚不存在以電影產業為主導的創重點發展產業，但現有規劃尚不存在以電影產業為主導的創意基地，因而項目能有效地實現以電影創意產業鏈企業為軸心的差異化市場定位意基地，因而項目能有效地實現以電影創意產業鏈企業為軸

30、心的差異化市場定位。三、目標市場分析電影創意產業鏈分析項目產業定位項目產業定位影視創意及其關聯產業影視創意及其關聯產業 電影產業：電影產業：以中影集團和其它大影視公司為龍頭帶動起來的影視上下游產業鏈； 音樂產業：音樂產業：以大唱片公司為首、涵蓋唱片公司、原創音樂人以及互聯網音樂廠商等的pop音樂產業鏈； 時尚產業：時尚產業：與娛樂圈相關的時尚產業公司，包括雜志社、造型工作室等等； 相關文化藝術產業：相關文化藝術產業：與影視、音樂界相關文化藝術公司，包括雜志社、文藝創作等； 其它創意產業：其它創意產業：北太平莊動漫基地、中關村科技園等創意產業基地溢出的創意型企業以及借助學院路上的教育優勢形成的教

31、育產業集群。三、目標市場分析電影創意產業鏈分析產業鏈分析總結：產業鏈分析總結： 就電影產業層面而言，由于缺少商務領頭羊的帶動，因此產業凝聚力有待發就電影產業層面而言，由于缺少商務領頭羊的帶動，因此產業凝聚力有待發掘和提升；掘和提升； 就北京影視市場而言，相對滯后的商務環境急需改善，同時國外及香港等地就北京影視市場而言，相對滯后的商務環境急需改善，同時國外及香港等地大型影視企業入駐大陸指日可待，因此市場空間和發展潛力都將難以估量。大型影視企業入駐大陸指日可待，因此市場空間和發展潛力都將難以估量。三、目標市場分析電影創意產業鏈分析提案綱要一、全國市場分析二、北京市場分析三、目標市場分析四、市場定位

32、分析五、產品設施建議寫字樓市場定位綱要寫字樓市場定位綱要1、項目SWOT分析核心競爭力：龐大的電影產業，悠久的電影文化核心競爭力：龐大的電影產業，悠久的電影文化四、項目定位分析2、總體市場定位以電影創意產業鏈為軸心的中國商務旗艦以電影創意產業鏈為軸心的中國商務旗艦四、項目定位分析3、目標客群定位電影產業客群制作制作發行發行放映放映電影創意產業鏈企業電影創意產業鏈企業電影創意產業鏈企業電影創意產業鏈企業p 影視制作公司p 影視發行公司p 大型影視集團p 影視廣告公司p 影視經紀公司p 影視培訓機構p 設備器材公司p 影視策劃公司四、項目定位分析音樂音樂時尚時尚文化藝術文化藝術產業鏈關聯行業企業產

33、業鏈關聯行業企業產業鏈關聯行業企業產業鏈關聯行業企業p 傳統唱片公司p 數字音樂企業p 無線音樂內容開發商、服務提供商和運營商p 時尚消費品商務貿易、展覽展示公司p 時裝設計、美容化妝、藝術推廣類企業p 藝術家創作室、設計師個人工作室等3、目標客群定位關聯產業客群四、項目定位分析貿易及其他文化咨詢服務科技信息投資區域客群及需求區域客群及需求甲級甲級甲級或準甲級甲級或準甲級甲級或準甲級甲級或準甲級不可或缺的重要組成部分不可或缺的重要組成部分3、目標客群定位區域商務客群四、項目定位分析4、各類產品定位中影集團總部大樓中國電影產業行政管理中心政策制定行業管理影片發行對外交流超甲級超甲級建筑規模：35

34、000平米四、項目定位分析益田環球大廈總部益田集團超甲級生態型國際大型影視公司跨國金融保險企業大型文化公司總部建筑規模：35000平米4、各類產品定位四、項目定位分析電影藝術主題甲級辦公空間星光傳媒大廈電影產業鏈上下游企業：影視傳媒影視制作影視發行影視培訓經紀代理4、各類產品定位建筑規模：30000平米主力面積：200-300平米四、項目定位分析5、市場及產品定位總結Add Your TextAdd Your Text大型企業辦公空間中型企業辦公空間針對產業上游企業或其它大型企業超甲級標準地標性建筑室內大開間設計可任意分割組合中影集團總部大樓 益田環球大廈星光傳媒大廈針對產業中游企業或其它中型

35、企業甲級標準室內大開間設計可任意分割組合四、項目定位分析提案綱要一、全國市場分析二、北京市場分析三、目標市場分析四、市場定位分析五、產品設施建議寫字樓市場定位綱要寫字樓市場定位綱要1、整體規劃 寫字樓、酒店、商業和住宅有機結合，同時保持各種產品的相互獨立性；寫字樓、酒店、商業和住宅有機結合，同時保持各種產品的相互獨立性； 按位置優劣從南往北依次分布超甲級、甲級和次甲級寫字樓按位置優劣從南往北依次分布超甲級、甲級和次甲級寫字樓。五、產品設施建議2、交通組織 外部交通：設置北三環進出口，同時打通基地至學院路的進出通道；外部交通：設置北三環進出口，同時打通基地至學院路的進出通道； 內部交通：有效分離

36、各公建產品的交通動線，形成暢通的內部回流動線內部交通：有效分離各公建產品的交通動線，形成暢通的內部回流動線。五、產品設施建議3、外立面設計 建筑造型和外立面設計能充分體現中國電影產業地標性建筑集群的視覺沖擊；建筑造型和外立面設計能充分體現中國電影產業地標性建筑集群的視覺沖擊； 外立面采用玻璃幕墻加石材的多元化組合設計手法，形成豐富的雙立面效果外立面采用玻璃幕墻加石材的多元化組合設計手法，形成豐富的雙立面效果。五、產品設施建議4、調研項目基本數據指標 甲級寫字樓基本數據指標建議：標準層面積：甲級寫字樓基本數據指標建議：標準層面積：2000平米左右；凈高：平米左右；凈高：2.7米左右；理想柱米左右；理想柱間距：間距：99米；外墻至核心筒距離：米；外墻至核心筒距離：11米左右米左右。五、產品設施建議6、超甲級寫字樓產品建議五、產品設施建議6、超甲級寫字樓產品建議五、產品設施建議6、超甲級寫字樓產品建議五、產品設施建議6、超甲級寫字樓產品建議五、產品設施建議7、甲級寫字樓產品建議五、產品設施建議7、甲級寫字樓產品建議五、產品設施建議7、甲級寫字樓產品建議五、產品設施建議7、甲級寫字樓產品建議五、產品設施建議銀行ATM機圖文復印票務代定鮮花速遞咖啡廳小型精品超市商務配套商務配套 特殊功能特殊功能看片室放映室小型攝影棚錄音棚8、商務配套與特殊功能空間設置五、產品設施建議THANKS