1、 眼光決定財(cái)富眼光決定財(cái)富! !花園商鋪銷售培訓(xùn)案花園商鋪銷售培訓(xùn)案前 言 本案宗旨在于提高銷售人員對(duì)于商鋪的銷售能力；主要思路匯報(bào)如下：第一步：通過(guò)投資渠道對(duì)比分析，讓銷售人員清晰的認(rèn)識(shí)到在通貨膨脹情況下投資商鋪是最佳的選擇之一；第二步：承接第一步，更有針對(duì)性的加強(qiáng)商鋪以及商鋪投資的相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)；第三步：對(duì)應(yīng)于理論知識(shí)中提及的社區(qū)商鋪兩大經(jīng)營(yíng)模式，在市場(chǎng)中分析這兩 大經(jīng)營(yíng)模式的實(shí)際發(fā)展情況第四步：花園剩余商鋪的賣點(diǎn)梳理第五步：花園商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議及投資回報(bào)估算 通過(guò)這樣完整的體系，在短期內(nèi)可以有效的提高銷售人員業(yè)務(wù)素質(zhì)；也希望通這樣的培訓(xùn)，使得培訓(xùn)的內(nèi)容能夠?qū)嶋H落地，可以現(xiàn)學(xué)現(xiàn)用！目 錄第一

2、部分第一部分 投資渠道分析投資渠道分析第二部分第二部分 社區(qū)商鋪專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)社區(qū)商鋪專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)第三部分第三部分 項(xiàng)目周邊大型社區(qū)商鋪情況分析項(xiàng)目周邊大型社區(qū)商鋪情況分析第四部分第四部分 項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理第五部分第五部分 商業(yè)街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議以及投資回報(bào)估算商業(yè)街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議以及投資回報(bào)估算第一部分第一部分 投資渠道分析投資渠道分析家庭投資的主要包括：家庭投資的主要包括：金融市場(chǎng)金融市場(chǎng)上買賣的各種資產(chǎn)，如存款、債券、股票、基金、上買賣的各種資產(chǎn)，如存款、債券、股票、基金、外匯、期貨等，以及在外匯、期貨等，以及在實(shí)物市場(chǎng)實(shí)物市場(chǎng)上買賣的資產(chǎn)，如房地產(chǎn)、金銀珠寶、郵票、古玩上買賣的資產(chǎn)，如

3、房地產(chǎn)、金銀珠寶、郵票、古玩收藏等，或者收藏等，或者實(shí)業(yè)投資實(shí)業(yè)投資，如個(gè)人店鋪、小型企業(yè)等。，如個(gè)人店鋪、小型企業(yè)等。 一、投資渠道對(duì)比一、投資渠道對(duì)比渠道一：存款利息率低利息率低存款收益微薄，如果同期遭遇存款收益微薄，如果同期遭遇CPI增長(zhǎng)，實(shí)際財(cái)富縮水增長(zhǎng)，實(shí)際財(cái)富縮水則無(wú)可避免。則無(wú)可避免。國(guó)債：是由國(guó)家發(fā)行的債券，是中央政府為籌集財(cái)政資金而發(fā)行的一種政府債券，是中央政府向投資者出具的、承諾在一定時(shí)期支付利息和到期償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。發(fā)行主體是國(guó)家國(guó)家，具有最高的信用度，被公認(rèn)是最安全的投資工具公認(rèn)是最安全的投資工具。 國(guó)債的收益率衡量指標(biāo)-到期收益率到期收益率，是指能使國(guó)債未來(lái)的

4、現(xiàn)金流量的現(xiàn)值總和等于目前市場(chǎng)價(jià)格的收益率。到期收益率是最重要的收益率指標(biāo)之一。計(jì)算國(guó)債的到期收益率有以下幾個(gè)重要假設(shè)： （1）持有國(guó)債直至到期日；（2）利息所得用于再投資且投資收益率等于到期收益率。渠道二：國(guó)債以投資10萬(wàn)元為例，如果選擇定期存款5年，那么每年的利息為3600元，5年的所有利息就是3600元5年=18000元 計(jì)算過(guò)程：100000*3.6%*5=18000元如果是購(gòu)買5年期國(guó)債，那么每年利息就是4000元，5年后兌取全部利息4000元5年=20000元，高過(guò)定期存款2000元。 計(jì)算過(guò)程：100000*4%*5=20000元 國(guó)債收益-定存收益=20000-18000=20

5、00元國(guó)債國(guó)債PK定存：收益仍高過(guò)定存定存：收益仍高過(guò)定存國(guó)債僅僅是比定期存款的收益略高的投國(guó)債僅僅是比定期存款的收益略高的投資選擇資選擇盡管略高于定存，但國(guó)債的收益率仍然盡管略高于定存，但國(guó)債的收益率仍然不如人意不如人意巴菲特：“在目前的低利率下，一直執(zhí)著于持有存款等現(xiàn)金等價(jià)物或者長(zhǎng)期政府債券的人，如果持續(xù)持有很長(zhǎng)時(shí)間的話，投資回報(bào)率幾乎可以肯定會(huì)低得驚人。而且購(gòu)買力在不斷下降。 “尋找收益率更高的渠道尋找收益率更高的渠道渠道三：股票與基金回顧2008年的數(shù)據(jù)：2008年，上證指數(shù)和深圳成指全年分別暴跌65.39%65.39%、63.36%63.36%，創(chuàng)下18年來(lái)最大年跌幅上證指數(shù)跌幅還創(chuàng)

6、下全年亞洲第二、世界第四的”奇跡“，僅次于冰島的94.4%、俄羅斯的72.67%和越南的65.95%。根據(jù)調(diào)研結(jié)果，截至08年12月28日，接受調(diào)查的股民中，08年內(nèi)在股市虧損幅度超過(guò)70%的，占60%，虧幅50%-70%的占22%，虧幅30%-50%的，占7%，虧幅30%以下占5%；至今還有盈利的僅6%。認(rèn)清一點(diǎn)：我國(guó)股市從2005年最低點(diǎn)998點(diǎn)暴漲至2007年10月最高點(diǎn)6124點(diǎn)，漲幅超過(guò)5倍。先期進(jìn)入的投資者已經(jīng)獲得了巨大的利潤(rùn)，隨時(shí)準(zhǔn)備離場(chǎng)，后進(jìn)的股民高位接盤，承擔(dān)盲目入市的風(fēng)險(xiǎn)。巴菲特承認(rèn)08年投資失誤損失數(shù)十億美元 華爾街名言：十個(gè)炒股七個(gè)輸二個(gè)平一個(gè)嬴！巴菲特2008年大手筆

7、進(jìn)入股市，結(jié)果卻是280億美元的抄底資金遭腰斬。 2010年，股票仍然一蹶不振年，股票仍然一蹶不振對(duì)于2009年中國(guó)股市預(yù)測(cè)中，20家券商中，僅10家研究所對(duì)點(diǎn)位進(jìn)行了具體預(yù)測(cè)，無(wú)一家券商認(rèn)為信年大盤最高可超過(guò)3000點(diǎn)，最低點(diǎn)位在1200點(diǎn)。1400點(diǎn)至點(diǎn)至2700點(diǎn)間點(diǎn)間運(yùn)行，是不少券商預(yù)測(cè)的交集。2010年股市還在3000點(diǎn)徘徊不前。20家券商包括：中信建投 、招商證券 、中原證券、申銀萬(wàn)國(guó)、國(guó)泰君安、銀河證券、渤海證券 等渠道四：實(shí)物投資郵票、古玩等收藏投資首先，收藏的保值增值并非定律，風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)是成正比的，比如，投資某種稀有錢幣，其年代久遠(yuǎn)，存世不多，正準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手拋出賺一筆時(shí)，忽然有報(bào)

8、道稱這種錢幣在某地方大量出土。按照物以稀為貴的原則，收藏的錢幣此時(shí)還能有高的回報(bào)嗎？能夠保值就不錯(cuò)了。其次，即使收藏到了一件很有價(jià)值的物品，正巧經(jīng)濟(jì)不景氣、人們無(wú)力拿出很多的錢來(lái)收購(gòu)時(shí)，收藏的回報(bào)也不能馬上實(shí)現(xiàn)。再次，收藏最需要的是專業(yè)知識(shí)，興趣往往影響著收藏品種專業(yè)知識(shí)的多少，進(jìn)而影響到藏品的質(zhì)量，決定是否能真正收藏到有價(jià)值的藏品。經(jīng)濟(jì)實(shí)力也是影響投資的重要因素，一件真正有價(jià)值的收藏品動(dòng)輒幾萬(wàn)到十幾萬(wàn)，甚至幾十萬(wàn)。收藏投資要求較高，非專業(yè)人士難以勝任；經(jīng)濟(jì)危機(jī)當(dāng)前，愿收藏投資要求較高，非專業(yè)人士難以勝任；經(jīng)濟(jì)危機(jī)當(dāng)前，愿意出價(jià)收購(gòu)的意愿較低，回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)。意出價(jià)收購(gòu)的意愿較低，回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)。

9、渠道五：商鋪投資渠道五：商鋪投資經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)臨，通脹預(yù)期壓力較大，商鋪投資成經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)臨，通脹預(yù)期壓力較大，商鋪投資成為安全與收益，兩者兼得的投資途徑。為安全與收益，兩者兼得的投資途徑。一方面，商鋪?zhàn)鳛楣潭ㄙY產(chǎn)，是實(shí)物投資，是穩(wěn)健型投資。特別是地段好商鋪，賣一個(gè)就少一個(gè)，物以稀為貴，保值增值是必然的。另一方面，商鋪價(jià)值判析具有可知性和可控制性，十分直觀，相對(duì)其他投資品種的判斷技術(shù)的要求低 。俗話說(shuō)：“家有萬(wàn)貫，不如有個(gè)店面”、“一鋪養(yǎng)三代”。“投資商鋪是金，投資辦公樓是銀，投資住宅是銅。” 李嘉誠(chéng)一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)市場(chǎng)繁榮的程度從當(dāng)?shù)厣啼伣?jīng)營(yíng)的收入情況可以一目了然，而經(jīng)營(yíng)收入的多少會(huì)直接影響到商鋪的

10、租金多少，可以說(shuō)，商鋪的交易行情是消費(fèi)市場(chǎng)的晴雨表。據(jù)來(lái)自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價(jià)格正在不斷上漲。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿春茫貓?bào)率高，所以受到投資者的關(guān)注。 二、商鋪投資的特點(diǎn)（1）商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn)）商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn)住宅的租約期限一般為半年至一年，相對(duì)較短，而商鋪的租約通常為3至至5年或更長(zhǎng)年或更長(zhǎng)。承租戶對(duì)商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增租金的遞增保證了商鋪長(zhǎng)期的收益增長(zhǎng)。租金預(yù)付的付款方式預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。（2）商鋪增值的特點(diǎn)）商鋪增值的

11、特點(diǎn)商鋪投資是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，它不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。相反，好的商鋪因其稀有性或好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長(zhǎng)是必然的。長(zhǎng)期租用從資金成本的角度肯定不如買下來(lái)，如果說(shuō)住宅的價(jià)值還可以相對(duì)準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價(jià)值是無(wú)價(jià)。花園商街正擁有這種不斷升值的稀有性：唯一與市公安局，區(qū)府零距離商街；超大社區(qū)商街；陽(yáng)光湖公園緊鄰，聚集大量人氣。(在第二部分中詳述)（3）商鋪投資回報(bào)率較高）商鋪投資回報(bào)率較高與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來(lái)，投資商鋪利潤(rùn)率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報(bào)率曾經(jīng)達(dá)

12、15%-20%，但目前，住宅用房的投資回報(bào)率基本上下降到大約5%7%。但商鋪的投資回報(bào)率單租金收益則可能達(dá)8%15%，有的甚至達(dá)到20%以上。購(gòu)買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值提升成為必然。需要指出的是，除商鋪?zhàn)饨鹗找嬷猓鞯纳啼佂顿Y者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價(jià)升值到一定水平時(shí)及時(shí)賣出，完成該商鋪的投資過(guò)程。(4)商鋪的投資潛力商鋪的投資潛力目前在國(guó)內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場(chǎng)情況下的4151，可見(jiàn)商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間。相比廣州、深圳等一線城，包頭的投資意識(shí)更加淡薄，商鋪與住宅的價(jià)格之比一般為1.3：1-3

13、:1之間，商鋪的可投資性特別高。誰(shuí)發(fā)現(xiàn)了這個(gè)差距，誰(shuí)就抓住了機(jī)會(huì)，誰(shuí)就獲利商機(jī)。 三、商鋪投資的盈利模式由于經(jīng)營(yíng)時(shí)間的不同，商鋪的成熟度也不同，籠統(tǒng)地分為三個(gè)階段，投資不同階段商鋪各有利弊。三個(gè)階段分別為：新興階段、成長(zhǎng)階段、成熟階段。三個(gè)階段分別為：新興階段、成長(zhǎng)階段、成熟階段。形象地說(shuō)，商鋪投資就象是養(yǎng)雞，有三種贏利模式。第一種，買回小雞苗，從小養(yǎng)大，以賣肉雞為主要賺錢目的，如果養(yǎng)大的雞又能下蛋，還能夠兼賺蛋錢。第二種，買回蛋雞，以生蛋賣蛋為主要賺錢目的;第三種，買回蛋雞，一邊撿蛋賺蛋錢，一邊看著市場(chǎng)蛋雞價(jià)格變化，適時(shí)賣出，賺到差價(jià)。(1)新興型商鋪新興型商鋪商鋪投資的第一種贏利模式，就是

14、在城鎮(zhèn)的新區(qū)買進(jìn)商鋪，作長(zhǎng)線投資，耐心等待商鋪升值后賣出。優(yōu)點(diǎn)：1、新區(qū)商鋪買進(jìn)價(jià)格很低，一般只有成熟旺區(qū)商鋪價(jià)格的1/3-1/5，甚至更低，總價(jià)較低，適合中小投資者;2、新區(qū)商鋪一般人不看好，有心的投資者容易買到位置好結(jié)構(gòu)好的商鋪3、跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)很小。新區(qū)的發(fā)展商定價(jià)比較保守，一般按照成本加上一個(gè)很合理的利潤(rùn)率來(lái)定價(jià)，只要市場(chǎng)上商鋪的總成本(土地+建工+銷售+財(cái)務(wù)+稅等)沒(méi)有明顯降低，新區(qū)商鋪跌價(jià)的可能性非常少。這就好象雞苗一般很少會(huì)跌價(jià)一樣，因?yàn)殡u蛋價(jià)和孵化成本基本上是穩(wěn)定并逐步上升的。4、升值潛力大。小雞變成大肉雞，升值幾倍左右，新區(qū)商鋪往往也有很大的升值空間。缺點(diǎn)：1、由于配套未成型，商業(yè)

15、氣氛不濃，消費(fèi)人口很少，新區(qū)的商鋪往往不容易出租，即使能出租，租金也很低。因此，新區(qū)商鋪買進(jìn)后，在頭幾年里(一般1-3年)不但沒(méi)有凈收益，而且還要繼續(xù)投入(管理費(fèi)等)，就象買回的小雞苗，開始不但不會(huì)下蛋，而且還要每天喂養(yǎng)。2、新區(qū)的建設(shè)規(guī)劃存在較大變數(shù)，碰到有利好的新規(guī)劃，自然會(huì)刺激商鋪價(jià)格快速上漲，如果碰上不利的規(guī)劃項(xiàng)目，商鋪的升值空間會(huì)受到壓縮。(2)成長(zhǎng)型商鋪：成長(zhǎng)型商鋪：商鋪投資的第二種贏利模式，就是在已逐漸開始旺起來(lái)的區(qū)域買進(jìn)商鋪，一方面馬上出租，一方面等待理想的升值價(jià)位出售，中短線投資。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：基本上能保證即買即租，馬上有租金回報(bào);同時(shí)，有較高的升值空間。缺點(diǎn)是：與第一種

16、模式比，由于已經(jīng)具備經(jīng)營(yíng)的氣氛與條件，這種模式的商鋪總價(jià)一般比第一種模式稍高。花園商街屬于成長(zhǎng)型商街，在市政規(guī)劃等利好影響下，升值潛力大，發(fā)展前景好，成長(zhǎng)空間花園商街屬于成長(zhǎng)型商街，在市政規(guī)劃等利好影響下，升值潛力大，發(fā)展前景好，成長(zhǎng)空間大，同時(shí)價(jià)格合理，是投資性商鋪的首選。大，同時(shí)價(jià)格合理，是投資性商鋪的首選。特別是區(qū)府、市公安局坐落于此，大型體育館，科技中心等公建在此；特別是區(qū)府、市公安局坐落于此，大型體育館，科技中心等公建在此；陽(yáng)光湖公園將成為市民消暑休閑的最佳選擇；陽(yáng)光湖公園將成為市民消暑休閑的最佳選擇；同時(shí)花園社區(qū)一、二、三、四期已經(jīng)入住，周邊幾大社區(qū)的入住，共同為商街人氣聚集帶來(lái)同

17、時(shí)花園社區(qū)一、二、三、四期已經(jīng)入住，周邊幾大社區(qū)的入住，共同為商街人氣聚集帶來(lái)重大利好。重大利好。(3)成熟型商鋪成熟型商鋪就是在城鎮(zhèn)的成熟旺區(qū)買進(jìn)商鋪，以出租收租金為目的，長(zhǎng)線投資。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：1、投資馬上有較高回報(bào)。成熟旺區(qū)的商鋪一般是帶租約出售，即使沒(méi)帶租約，也很容易出租，而且租期較長(zhǎng)、年遞增率高、租金回報(bào)率較高，一般是8-10%。2、商鋪穩(wěn)步升值。成熟旺區(qū)商鋪的價(jià)值主要由租金回報(bào)率來(lái)衡量，由于“行規(guī)”租金每年都按一定比例(10%左右)增加，商鋪也跟著逐年升值。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：1、升值速度比較慢。成熟旺區(qū)商鋪的升值預(yù)期相對(duì)確定，主要還是按租金收益率來(lái)推算，也就是說(shuō)，價(jià)格受到租金的限制。2、當(dāng)

18、CPI上漲超過(guò)租金收益時(shí)，投資的實(shí)際回報(bào)大打折扣，甚至虧損。3、由于商鋪有一定的使用期限，成熟旺區(qū)的商鋪剩余使用時(shí)間較短，一般只有20-30年，所以，其未來(lái)的價(jià)值受到折舊加速的限制，價(jià)格會(huì)升到一個(gè)平臺(tái)后保持幾年時(shí)間，然后開始逐年降價(jià)。就象母雞已超過(guò)下蛋年齡，越老越不值錢。因此，投資者一定不要忽略商鋪折舊的因素，否則，整個(gè)投資可能會(huì)得不償失。小 結(jié)存款、國(guó)債：存款、國(guó)債：風(fēng)險(xiǎn)小，但收益低，不足4%!隨著降息不斷加大的壓力，收益率預(yù)期繼續(xù)下降；同時(shí)，物價(jià)上升，實(shí)際購(gòu)買力下降，當(dāng)利率跑不贏CPI時(shí)，財(cái)富縮水不可避免。股票、基金：股票、基金：風(fēng)險(xiǎn)大，投資股市無(wú)疑與狼共舞、基金受各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化的影響，

19、同樣存在較大風(fēng)險(xiǎn)收藏品投資收藏品投資:需要專業(yè)的投資知識(shí)，并要花費(fèi)大量的時(shí)間、精力尋找、收藏珍品；投入高，風(fēng)險(xiǎn)大；一件藏品動(dòng)輒幾萬(wàn)到十幾萬(wàn)，甚至幾十萬(wàn)。“淘”到贗品，或者某藏品突然大量出現(xiàn)，則價(jià)值直線下跌，損失難以預(yù)計(jì)。經(jīng)濟(jì)低迷，回報(bào)難以短期實(shí)現(xiàn)；人們無(wú)力購(gòu)買，買家不會(huì)輕易出手。商鋪商鋪商鋪，通脹預(yù)期下，穩(wěn)定的保值! 收益率可觀，投資的最佳選擇。投入小、風(fēng)險(xiǎn)低；收益率遠(yuǎn)高于其他投資途徑。投資商鋪正當(dāng)時(shí)!收益率遠(yuǎn)高于其他投資途徑，投資商鋪正當(dāng)時(shí)投資商鋪顯然是通過(guò)膨脹下的最佳投資舉措那么接下來(lái)就更需要我們深入了解、學(xué)習(xí)商鋪相關(guān)專業(yè)知識(shí)以及商鋪投資回報(bào)的計(jì)算方式.第二部分第二部分 商鋪以及商鋪投資專

20、業(yè)知識(shí)補(bǔ)充商鋪以及商鋪投資專業(yè)知識(shí)補(bǔ)充1、商鋪：、商鋪：是經(jīng)營(yíng)者為顧客提供商品交易、服務(wù)及/或 感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。和過(guò)去商鋪的定義相比有相同的地方，即商鋪首先是商品交易的場(chǎng)所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)的功能。 2、商鋪的種類、商鋪的種類：1、商業(yè)街商鋪； 2、市場(chǎng)類商鋪； 3、社區(qū)商鋪； 4、建筑底商商鋪； 5、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪； 6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪； 7、交通設(shè)施商鋪3、社區(qū)商鋪：、社區(qū)商鋪：指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層，或者商業(yè)用途裙房。現(xiàn)在的社區(qū)商鋪已經(jīng)

21、打破原來(lái)以鋪位形式為主要形式的特點(diǎn)，鋪面形式逐漸成為社區(qū)商鋪的主流。4、社區(qū)商鋪類型：、社區(qū)商鋪類型：按照消費(fèi)者的消費(fèi)行為，將商業(yè)房地產(chǎn)分為物品業(yè)態(tài)、服務(wù)業(yè)態(tài)和體驗(yàn)業(yè)態(tài)，結(jié)合社區(qū)商鋪的特點(diǎn)，社區(qū)商鋪可以按照商鋪的投資形式分類，分為零售型社區(qū)商鋪和服務(wù)型社區(qū)商鋪兩類。商鋪專業(yè)知識(shí)補(bǔ)充5、住宅底層商鋪的概念、住宅底層商鋪的概念 ：住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層(可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層)的商用鋪位。 是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可建筑底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過(guò)去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。住宅底層

22、商鋪上面建筑將會(huì)帶來(lái)的穩(wěn)定的客戶流，建筑底層商鋪未來(lái)的客戶基礎(chǔ)將相對(duì)可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 6、住宅底層商鋪的類型、住宅底層商鋪的類型 ：按照服務(wù)區(qū)間的區(qū)別可以將住宅底商分為服務(wù)于內(nèi)部和服務(wù)于外部?jī)煞N。有些住宅底商主要的客戶對(duì)象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。 按照市場(chǎng)理念劃分1)概念型住宅底商 概念型住宅底商，指開發(fā)商在開發(fā)過(guò)程中，注重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝。2)潛力型住宅底商潛力型住宅底商，指具有巨大市場(chǎng)潛力的住宅底商項(xiàng)目。相對(duì)于借助炒作概念而走俏市場(chǎng)的概念型住宅底商項(xiàng)目而言，某些住宅底商無(wú)需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場(chǎng)潛力

23、使此類項(xiàng)目被眾多投資者所看好。 3)商圈型住宅底商 商圈型住宅底商，指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi)群體的住宅底商項(xiàng)目。憑借有利位置，抓住市場(chǎng)需求點(diǎn)，部分住宅底商項(xiàng)目盡管價(jià)格不菲但仍能創(chuàng)造佳績(jī)。 7、社區(qū)商鋪的特點(diǎn)：、社區(qū)商鋪的特點(diǎn)：1、零售型社區(qū)商鋪 (1)、規(guī)模特點(diǎn) 零售型社區(qū)商鋪的規(guī)模有大有小。其中，用作便利店、中小型超市的社區(qū)商鋪規(guī)模較大，面積大的約1000平方米，小的約100平方米，藥店一般面積在100平方米左右，小賣部面積甚至僅7，8平方米，書報(bào)廳面積可能更小，一般的社區(qū)很少有服裝店，有的話，面積也會(huì)比較小，通常20-30平方米。 (2)、規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 零售型社區(qū)商

24、鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)通常沒(méi)有特殊的要求：3.5米的層高是基本要求；如果是做中型超市，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮合理的柱距，避免柱網(wǎng)太密，影響使用效率。 (3)、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 商鋪的形式 ：社區(qū)商鋪的主要形式為主要為鋪面形式。 投資回收形式 ：社區(qū)商鋪的投資回收方式包括出租和出售兩種，從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，出售方式越來(lái)越吸引市場(chǎng)的關(guān)注，而且社區(qū)商鋪的買家將逐漸從散戶時(shí)代逐漸向商業(yè)投資機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)化。 2、服務(wù)型社區(qū)商鋪 (1)、規(guī)模特點(diǎn) ：服務(wù)型社區(qū)商鋪隨著人們生活水平的提高，規(guī)模有逐漸增大的趨勢(shì)。(2)、規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) ：服務(wù)型社區(qū)商鋪的層高也不能低于3.5米，柱網(wǎng)設(shè)計(jì)過(guò)程中要在設(shè)計(jì)安全可靠的前提下，最大限度實(shí)現(xiàn)柱子數(shù)量最少

25、化，因?yàn)椴蛷d、美容美發(fā)、健身等設(shè)施對(duì)水、電、暖、天然氣、排污、消防等有相關(guān)要求，規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中要對(duì)以上內(nèi)容加以考慮。商鋪投資者在做商鋪投資時(shí)需要對(duì)此加以考慮，上述設(shè)施越完善，今后越容易出租。 (3)、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 商鋪的形式 ：社區(qū)商鋪的形式有鋪面商鋪和鋪位商鋪兩大類。 鋪面商鋪不可能進(jìn)行統(tǒng)一管理，尤其當(dāng)采取出售投資形式的時(shí)候，開發(fā)商不可能在經(jīng)營(yíng)階段，干預(yù)商鋪投資者的投資形式或經(jīng)營(yíng)類型，在此情況下，如果社區(qū)商鋪的規(guī)模太大，這種沒(méi)有統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念的社區(qū)商鋪?lái)?xiàng)目將有可能面臨經(jīng)營(yíng)困局。 有些社區(qū)建設(shè)專門的社區(qū)商業(yè)樓，里面的商鋪主要是鋪位形式，這些鋪位商鋪的“可視性”肯定不如鋪面形式，但其優(yōu)點(diǎn)在于

26、這種鋪位商鋪有可能在統(tǒng)一定位、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念下，競(jìng)爭(zhēng)力得到提升，換言之，當(dāng)社區(qū)商鋪的開發(fā)商專業(yè)化水平很高時(shí)，鋪位型社區(qū)商鋪的價(jià)值未必不如鋪面社區(qū)商鋪。 投資回收形式 目前，不少?gòu)氖路?wù)類商鋪經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)商，已經(jīng)逐漸在改變租用商鋪的方式，原因是多方面的：一方面，過(guò)去的餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)商、美容美發(fā)店經(jīng)營(yíng)商等財(cái)力不足，所以只能租用商鋪，但現(xiàn)在就不同了，很多從事服務(wù)類經(jīng)營(yíng)的企業(yè)、個(gè)人已經(jīng)具備了投資購(gòu)買商鋪的實(shí)力；另一方面，這些經(jīng)營(yíng)商不得不面對(duì)商鋪房東一再漲租金的現(xiàn)實(shí)，所以這些經(jīng)營(yíng)商會(huì)轉(zhuǎn)而選擇購(gòu)買商鋪。 1、投資回報(bào)率、投資回報(bào)率商鋪投資回報(bào)率的計(jì)算：商鋪投資回報(bào)率的計(jì)算： 購(gòu)買商鋪后，部分客戶可能選擇出租，部分

27、客戶選擇在合理價(jià)位時(shí)出售。因此，投資回報(bào)率計(jì)算分為出租和出售兩種情況。最常的投資回報(bào)率計(jì)算如下：情況一、用于出租：情況一、用于出租：一次性付款：（稅后月租金每月物管費(fèi)）12(購(gòu)買房屋總價(jià)+契稅+印花稅） 100%按揭貸款：（稅后月租金按揭月供款-每月物管費(fèi)）12/（首期房款+契稅+印花稅）100%此計(jì)算方式考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系，是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。算出的比值越大，就表明越值得投資。 情況二、用于出售：情況二、用于出售：公式：(稅后售出價(jià)購(gòu)入價(jià))/購(gòu)入價(jià)100% 投資回報(bào)率（投資回報(bào)率（ROI）是指正常年度利潤(rùn)或年均利潤(rùn)占投資總額的百分比。指通過(guò)投資而應(yīng)返回的價(jià)值，也就

28、是從一項(xiàng)投資性商業(yè)活動(dòng)的投資中得到的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。 簡(jiǎn)化計(jì)算：購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率月租金購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率月租金12(個(gè)月個(gè)月)/售價(jià)售價(jià) 購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率(售出價(jià)購(gòu)入價(jià)售出價(jià)購(gòu)入價(jià))/購(gòu)入價(jià)購(gòu)入價(jià) 例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價(jià)約200萬(wàn)元(含稅)，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個(gè)商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬(wàn)元的月租金。那么，它的投資回報(bào)率將是多少呢？ 如果投資者選擇出租：這個(gè)物業(yè)的投資回報(bào)率2萬(wàn)元12/200萬(wàn)元=12 相應(yīng)地， 投資回收期=200萬(wàn)元/(2萬(wàn)元12)=8.33年=8年4個(gè)月投資

29、者選擇轉(zhuǎn)手售出，并以215萬(wàn)元成交，那么它的投資回報(bào)率(215-200)/200=7.5 舉例：舉例：商鋪投資回報(bào)率的計(jì)算商鋪出租時(shí)，物管費(fèi)、暖氣費(fèi)等一般由租戶承擔(dān)。同時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，契稅、印花稅計(jì)入購(gòu)房總成本。商鋪投資回收期計(jì)算： 一次性付款：（購(gòu)買房屋總價(jià)+契稅+印花稅）/(稅后月租金每月物管費(fèi)）12 按揭貸款：（首期房款+契稅+印花稅）/（稅后月租金按揭月供款-每月物管費(fèi)）12 投資回收期：是與投資回報(bào)率相對(duì)應(yīng)的，回收期是投資引起的未來(lái)現(xiàn)金流入現(xiàn)值累計(jì)到與投資額相等所需要的時(shí)間。其單位通常用“年”表示。它代表收回投資所需要的年限。回收期越短，方案越有利。2、投資回收期投資回收期與投資回報(bào)

30、率是倒數(shù)關(guān)系，回報(bào)率越高，回收期投資回收期與投資回報(bào)率是倒數(shù)關(guān)系，回報(bào)率越高，回收期就越短，投資方案就越有利。就越短，投資方案就越有利。根據(jù)上面的學(xué)習(xí)我們知道社區(qū)商鋪主要分為兩大經(jīng)營(yíng)模式零售型和服務(wù)型那么，周邊的大型社區(qū)中這兩種經(jīng)營(yíng)模式的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況怎么樣？他們的投資收益究竟如何.第三部分第三部分 花園周邊大型社區(qū)商鋪情況分析花園周邊大型社區(qū)商鋪情況分析服務(wù)型社區(qū)商鋪服務(wù)型社區(qū)商鋪移動(dòng)通信繳費(fèi)站：年?duì)I業(yè)額11萬(wàn)；購(gòu)買后自主經(jīng)營(yíng)總投資9萬(wàn)；利潤(rùn)率為35%，年凈利潤(rùn)3.85萬(wàn)；投資回收期僅為兩年半購(gòu)買轉(zhuǎn)租：現(xiàn)租金3.6萬(wàn)，投資回報(bào)率為30%；投資回收期為兩年；購(gòu)買轉(zhuǎn)售：投資回報(bào)率為100%；轉(zhuǎn)售出

31、售僅12萬(wàn)；大藥房：年?duì)I業(yè)額60萬(wàn)；04年購(gòu)買后自主經(jīng)營(yíng)總投資33萬(wàn)；利潤(rùn)率為50%，年凈利潤(rùn)30萬(wàn)；投資回收期僅為一年半購(gòu)買轉(zhuǎn)租：現(xiàn)租金6萬(wàn)/年，投資回報(bào)率為6%；投資回收期為5年；購(gòu)買轉(zhuǎn)售：購(gòu)買5年，商鋪由30萬(wàn)漲至103萬(wàn)，漲幅為14.6萬(wàn)/年；投資回報(bào)率為233%；美容美發(fā)：年?duì)I業(yè)額45萬(wàn)；09年購(gòu)買后自主經(jīng)營(yíng)總投資85萬(wàn)；利潤(rùn)率為40%，年凈利潤(rùn)34萬(wàn)；投資回收期僅為兩年半購(gòu)買轉(zhuǎn)租：現(xiàn)租金10萬(wàn)/年，投資回報(bào)率為8.7%；投資回收期為7.2年；購(gòu)買轉(zhuǎn)售：購(gòu)買1年，商鋪由72萬(wàn)漲至87萬(wàn)，漲幅為15萬(wàn)；投資回報(bào)率為20%；零售型商鋪零售型商鋪彩票站：年?duì)I業(yè)額54.7萬(wàn)；08年購(gòu)買后自主

32、經(jīng)營(yíng)總投資12萬(wàn)；利潤(rùn)率為30%，年凈利潤(rùn)16.5萬(wàn)；投資回收期僅為一年購(gòu)買轉(zhuǎn)租：租金5年一簽；目前為3萬(wàn)；投資回報(bào)率為5%；投資回收期為2年；購(gòu)買轉(zhuǎn)售：購(gòu)買2年，商鋪由6萬(wàn)漲至50萬(wàn)，漲幅為22萬(wàn)/年；投資回報(bào)率為800%；名煙名酒：年?duì)I業(yè)91.2萬(wàn)；09年購(gòu)買后自主經(jīng)營(yíng)總投資72萬(wàn)；利潤(rùn)率為40%，年凈利潤(rùn)28.8萬(wàn)；投資回收期僅為兩年半購(gòu)買轉(zhuǎn)租：租金5年一簽；目前為10萬(wàn)；投資回報(bào)率為15%；投資回收期為4.2年；租金呈現(xiàn)逐年遞增趨勢(shì)購(gòu)買轉(zhuǎn)售：購(gòu)買2年，商鋪由6萬(wàn)漲至50萬(wàn)，漲幅為22萬(wàn)/年；投資回報(bào)率為800%；學(xué)校文具店：年?duì)I業(yè)15萬(wàn)；2010年購(gòu)買后自主經(jīng)營(yíng)總投資63.5萬(wàn)；利潤(rùn)率

33、為50%，年凈利潤(rùn)7.5萬(wàn)；投資回收期8.5年購(gòu)買轉(zhuǎn)租：租金5年一簽；目前為5萬(wàn)；投資回報(bào)率為5%；投資回收期為11.4年；租金逐年遞增；購(gòu)買轉(zhuǎn)售：商鋪由57萬(wàn)漲至100萬(wàn)，漲幅為43萬(wàn)；投資回報(bào)率高達(dá)75.4%；社區(qū)超市：年?duì)I業(yè)50萬(wàn)；09年購(gòu)買后自主經(jīng)營(yíng)總投資111萬(wàn)；利潤(rùn)率為38%，年凈利潤(rùn)20萬(wàn)；投資回收期5年購(gòu)買轉(zhuǎn)租：租金5年一簽；目前為10萬(wàn)；投資回報(bào)率為9.1%；投資回收期為9.6年；租金逐年遞增；購(gòu)買轉(zhuǎn)售：商鋪由96萬(wàn)漲至109萬(wàn)，漲幅為13萬(wàn)一年；投資回報(bào)率高達(dá)14%05年至今，花園周邊商鋪售價(jià)一路飆升年至今，花園周邊商鋪售價(jià)一路飆升，升值均達(dá)3倍倍以上，升值空間巨大其中，以

34、100-150平商鋪升值空間最大，為4.15倍倍！商鋪平均年漲幅大，速度非常快商鋪平均年漲幅大，速度非常快100平以內(nèi)商鋪平均漲幅為10萬(wàn)/年；100-150平商鋪平均年漲幅為25萬(wàn)/年；150平以上商鋪平均漲幅為28萬(wàn)/年；根據(jù)上述市場(chǎng)情況總結(jié)根據(jù)上述市場(chǎng)情況總結(jié)花園周邊商鋪瘋長(zhǎng)，轉(zhuǎn)售即賺，升值潛力巨大，搶投商鋪正當(dāng)時(shí)花園周邊商鋪瘋長(zhǎng)，轉(zhuǎn)售即賺，升值潛力巨大，搶投商鋪正當(dāng)時(shí)05年至今，花園周邊商鋪?zhàn)饨鹬鹉晟蠞q花園周邊商鋪?zhàn)饨鹬鹉晟蠞q，截止今年商鋪周圍租金漲幅為2.5-3倍其中，以100-150平商鋪?zhàn)饨饾q幅最大3倍倍！商鋪?zhàn)饨鹌骄隄q幅大商鋪?zhàn)饨鹌骄隄q幅大100平以內(nèi)商鋪現(xiàn)階段平均市場(chǎng)租金

35、為5萬(wàn)/年，租金平均每年上漲6000元100-150平商鋪現(xiàn)階段平均市場(chǎng)租金為15萬(wàn)/年；租金平均每年上漲20000元150平以上商鋪現(xiàn)階段平均市場(chǎng)租金為18萬(wàn)/年；租金平均每年上漲22000元根據(jù)上述市場(chǎng)情況總結(jié)根據(jù)上述市場(chǎng)情況總結(jié)轉(zhuǎn)租即賺，升值潛力巨大，搶投商鋪正當(dāng)時(shí)轉(zhuǎn)租即賺，升值潛力巨大，搶投商鋪正當(dāng)時(shí)根據(jù)上述市場(chǎng)情況總結(jié)根據(jù)上述市場(chǎng)情況總結(jié)以10年貸款計(jì)算，6-7年時(shí)間為投資商鋪的回收期；其中市場(chǎng)租金交納銀行利息之后仍有結(jié)余；100平以內(nèi)年收益為1.92萬(wàn)，投資回收期為7.6年100-150平年收益為7.87萬(wàn)，投資回收期為6年150平年收益為9.89萬(wàn)，投資回收為5.56年投資回收期

36、短；租金抵年供，仍有盈余收益，搶投商鋪正當(dāng)時(shí)投資回收期短；租金抵年供，仍有盈余收益，搶投商鋪正當(dāng)時(shí)小小 結(jié)結(jié)1、社區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涵蓋服務(wù)型和零售型兩大模式，均有較好的盈利態(tài)勢(shì)、社區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涵蓋服務(wù)型和零售型兩大模式，均有較好的盈利態(tài)勢(shì)2、大型社區(qū)商鋪售市場(chǎng)追捧：無(wú)論是口岸還是大連等大型住區(qū)，周邊商鋪發(fā)展、大型社區(qū)商鋪售市場(chǎng)追捧：無(wú)論是口岸還是大連等大型住區(qū)，周邊商鋪發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，為保值、升值、投資回報(bào)保駕護(hù)航！態(tài)勢(shì)良好，為保值、升值、投資回報(bào)保駕護(hù)航！3、5年前包頭市社區(qū)商鋪發(fā)展緩慢，至年前包頭市社區(qū)商鋪發(fā)展緩慢，至2010年社區(qū)商鋪發(fā)展異常迅速，售價(jià)年社區(qū)商鋪發(fā)展異常迅速，售價(jià)連番連番3

37、-4倍；租金連番倍；租金連番2-3倍；倍；4、花園周邊商鋪投資回報(bào)大，投資回收期短，性價(jià)比高，搶投正當(dāng)時(shí)、花園周邊商鋪投資回報(bào)大，投資回收期短，性價(jià)比高，搶投正當(dāng)時(shí)！沒(méi)錯(cuò)！周邊的社區(qū)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況良好投資回報(bào)率較高，回收周期較短！經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)全面覆蓋零售、服務(wù)兩大商鋪經(jīng)營(yíng)模式.這些只能進(jìn)一步告訴我們，花園社區(qū)商鋪的“優(yōu)勢(shì)”原來(lái)，如此的凸顯！為什么？不僅僅因?yàn)樗麄兒臀覀兺谝粋€(gè)區(qū)域而是，我們的優(yōu)勢(shì)別人無(wú)法比擬！第四部分第四部分 項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理優(yōu)勢(shì)一：未來(lái)商政雙核黃金地段，升值潛力不可估量?jī)?yōu)勢(shì)一：未來(lái)商政雙核黃金地段，升值潛力不可估量地段決定價(jià)值!是房地產(chǎn)的永遠(yuǎn)不變的法則。商街，占踞區(qū)府中心、

38、未來(lái)都市中心核心區(qū)位，控制財(cái)富重心商街，占踞區(qū)府中心、未來(lái)都市中心核心區(qū)位，控制財(cái)富重心!哪里有政府的支持，哪里有政策的傾斜，哪里就是未來(lái)財(cái)富的流向哪里有政府的支持，哪里有政策的傾斜，哪里就是未來(lái)財(cái)富的流向政府，從來(lái)就是城市發(fā)展的主導(dǎo)者!包頭市府，成就了包頭最高檔購(gòu)物中心-神華藍(lán)天購(gòu)物中心；青山舊區(qū)府，成就了繁華的娜琳商圈；東河舊區(qū)府成就了大紅門-東河最繁榮商業(yè)集散地。今天，花園，與青山新區(qū)府、市公安局零距離!處未來(lái)都市中心核心地標(biāo)，絕版地段，吸聚青山商脈精華!引領(lǐng)全市投資方向香港房地產(chǎn)大亨李嘉誠(chéng)曾說(shuō)：決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。 優(yōu)勢(shì)二：優(yōu)勢(shì)二：3萬(wàn)人即將入住

39、，龐大消費(fèi)群體保證投資回報(bào)萬(wàn)人即將入住，龐大消費(fèi)群體保證投資回報(bào)未來(lái)都市中心商業(yè)地標(biāo)，獨(dú)占未來(lái)都市中心商業(yè)地標(biāo)，獨(dú)占41.1萬(wàn)消費(fèi)群萬(wàn)消費(fèi)群!非傳統(tǒng)的社區(qū)底店，而是區(qū)府商務(wù)配套、青山區(qū)唯一位于都市新中心核心區(qū)位，非傳統(tǒng)的社區(qū)底店，而是區(qū)府商務(wù)配套、青山區(qū)唯一位于都市新中心核心區(qū)位，賽罕塔拉、陽(yáng)光湖，強(qiáng)大休閑磁石，聚青山全區(qū)消費(fèi)群體賽罕塔拉、陽(yáng)光湖，強(qiáng)大休閑磁石，聚青山全區(qū)消費(fèi)群體!賽罕塔拉，陽(yáng)光湖，都市新中心配套發(fā)展，青山區(qū)休閑勝地!花園商街，扼守新區(qū)府、都市新中心核心景觀，私享陽(yáng)光湖，獨(dú)占青山區(qū)41.1萬(wàn)龐大消費(fèi)群!固定的周邊消費(fèi)群，六大社區(qū)，13060戶，45710位高端業(yè)主，數(shù)千政府、事

40、業(yè)單位工作人員! （花園6322戶，佳福小區(qū)3200戶，健康陽(yáng)光城1300戶，軍輝佳苑1000戶，昌福新村安置戶1000戶，青東嘉苑238，合計(jì)13060戶，市公安局、區(qū)府、區(qū)公安局、蒙牛職工等數(shù)千消費(fèi)人群）優(yōu)勢(shì)三：地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì)，為保值升值護(hù)航優(yōu)勢(shì)三：地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì)，為保值升值護(hù)航經(jīng)濟(jì)危機(jī)大潮下，央企品牌實(shí)力，為物業(yè)保值升值護(hù)航經(jīng)濟(jì)危機(jī)大潮下，央企品牌實(shí)力，為物業(yè)保值升值護(hù)航央企、實(shí)力雄厚、16年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、獲多項(xiàng)榮譽(yù)、操作大型商業(yè)項(xiàng)目的豐富經(jīng)驗(yàn)地產(chǎn)國(guó)資委下屬的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，具有國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，是上市公司，股票代碼600048。在廣州、北京、上海等18個(gè)主要城市建立了44家控股公司，

41、開發(fā)精品項(xiàng)目近50個(gè)。廣東佛山地區(qū)唯一大型高檔商業(yè)項(xiàng)目佛山水城：華南最大水景購(gòu)物中心! 已進(jìn)駐品牌商戶近百家!包括吉之島大型超高、國(guó)際影城、屈臣氏、麥當(dāng)勞、KFC、六福珠寶，各種國(guó)際品牌服飾等。地產(chǎn)，以大型商業(yè)城運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、為商街的保值增值提供專業(yè)保障優(yōu)勢(shì)四：容納多樣經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，規(guī)模化商業(yè)集群優(yōu)勢(shì)四：容納多樣經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，規(guī)模化商業(yè)集群30-200平米豐富戶型，滿足您的不同經(jīng)營(yíng)需求平米豐富戶型，滿足您的不同經(jīng)營(yíng)需求單層、雙層、帶地下室商鋪戶型一應(yīng)俱全，只有您想不到的，沒(méi)有您做不單層、雙層、帶地下室商鋪戶型一應(yīng)俱全，只有您想不到的，沒(méi)有您做不到的！到的！美發(fā)、日用品、咖啡

42、屋、超市、書店、美發(fā)、日用品、咖啡屋、超市、書店、KTV.甚至是裝修公司甚至是裝修公司三層大型超市入駐百萬(wàn)平社區(qū)打造包頭最長(zhǎng)社區(qū)商業(yè)街；三層大型超市入駐百萬(wàn)平社區(qū)打造包頭最長(zhǎng)社區(qū)商業(yè)街；龐大龐大商業(yè)集群，讓您想不賺錢都難！商業(yè)集群，讓您想不賺錢都難！優(yōu)勢(shì)五：低市出手，搶占優(yōu)勢(shì)五：低市出手，搶占“性價(jià)比性價(jià)比”先機(jī)先機(jī)現(xiàn)階段，商政中心尚處建設(shè)階段；因此花園商鋪也并未完全成熟但是，作為一個(gè)極具眼光的投資者、經(jīng)營(yíng)者往往，看重的正式這一點(diǎn)！現(xiàn)階段，花園商鋪賣1萬(wàn)一點(diǎn)也不貴，相反具有極高的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)試想.等到這里成為第二個(gè)王府井商圈.你將會(huì)為當(dāng)初的英明決策瘋狂自喜.第五部分第五部分 商業(yè)街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議及

43、投資回報(bào)估算商業(yè)街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議及投資回報(bào)估算商業(yè)消化及剩余分布分析商業(yè)總638套，4.37萬(wàn)平，5.1億剩余192套，1.46萬(wàn)平，1.75億；一期余貨74套，主要集中蒙牛路；二期余貨僅24套，集中文學(xué)道較多；三期余貨只有文學(xué)道39套；四期余貨較多，55套。青東東路消化較快。共35套，售20套，余15套，科學(xué)路蒙牛路青東東路文學(xué)道文化路共76套，售67套，余9套，共32套，售32套，余0套共23套，售20套，余3套，共65套，售8套，余57套60套，售46套，余14套，余貨地段較差，經(jīng)營(yíng)氣氛不成熟，集中在一期科學(xué)路、蒙牛路、二期文學(xué)道；四期推出較晚，走貨較少；帶地下室的消化率最低，僅售出10套

44、，尾貨集中在一期蒙牛路及科學(xué)路。底商尾貨集中點(diǎn)共88套，售88，余0套，共38套，余0套，共45套，售45套，余0套，共49套，售10套余39套，共35套，售12套余23套，共29套，售8套余21套，共20套，售9套余11套，主推商鋪建議主推商鋪建議四期南北兩側(cè)臨街旺鋪四期南北兩側(cè)臨街旺鋪 在剩余貨量中，四期商鋪為適銷產(chǎn)品由于，開售較晚因此剩余貨量最多；但其產(chǎn)品還是具備明顯優(yōu)勢(shì)的：地段：承接文學(xué)道西段已經(jīng)成熟的商業(yè)氛圍 以及文化路城市主干道配套：三十六中、未來(lái)社區(qū)大型超市皆位于 文學(xué)道；大型餐飲連鎖、洗浴等服務(wù) 配套位于文化路兩側(cè)產(chǎn)品：100平左右的適銷戶型產(chǎn)品，市場(chǎng)接受度高主推單位主推單位經(jīng)

45、營(yíng)業(yè)態(tài)建議經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)建議通過(guò)市場(chǎng)調(diào)差我們摸索出的規(guī)律如下通過(guò)市場(chǎng)調(diào)差我們摸索出的規(guī)律如下舉例舉例：花園有一臨街商鋪，面積約80平方米，售價(jià)約120萬(wàn)元；問(wèn)，此商鋪投資收益和回收期是多少？售： 120*（100%+16%）=139.2萬(wàn)；投資收益：139.2萬(wàn)-120萬(wàn)=19.2萬(wàn)；租：120*7.3%=8.76萬(wàn)/年；投資回收周期：60（貸款）/8.76=6.847年；考慮到項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，投資回報(bào)率和周期指數(shù)相應(yīng)有所浮動(dòng)考慮到項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，投資回報(bào)率和周期指數(shù)相應(yīng)有所浮動(dòng)附件：花園商鋪經(jīng)營(yíng)情況附件：花園商鋪經(jīng)營(yíng)情況業(yè)態(tài)：名煙名酒店名：宴賓名煙名酒店鋪規(guī)模：一層店鋪規(guī)模：一層100平米平米租金水平：0營(yíng)業(yè)

46、收入：2400元/天*365天=876000萬(wàn)元（平均每天接待80位顧客左右，每位顧客消費(fèi)平均30元）利潤(rùn)率：30%人工成本：無(wú)（自己干）年凈利潤(rùn)年凈利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入*利潤(rùn)率-租金-人工成本 =876000*30%-0-0-0 =262800元元業(yè)態(tài)：干洗店位置：花園一期科學(xué)路店鋪規(guī)模：店鋪規(guī)模：50平平租金水平：0營(yíng)業(yè)收入：300元/天*365天=11萬(wàn)元利潤(rùn)率：40%（僅洗衣藥水費(fèi)錢）人工成本：無(wú)年凈利潤(rùn)年凈利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入*利潤(rùn)率-租金-人工成本=110000*40%0-0=44000元元業(yè)態(tài)：美發(fā)店店名：佳馨發(fā)藝店鋪規(guī)模：一層店鋪規(guī)模：一層90平米平米租金水平：8萬(wàn)/年?duì)I業(yè)收入：2000元

47、/天*365天=730000萬(wàn)元（染燙平均180元/位，平均接待8組/天，理發(fā)15元/位，平均接待30組/天，淡季1000元/天，逢春節(jié)等重大節(jié)日，3000元/天，全年平均2000元/天）利潤(rùn)率：40%（成本僅藥水、水電等）稅費(fèi)成本：10000元人工成本：1200元/人*5人*12月=72000年凈利潤(rùn)年凈利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入*利潤(rùn)率-租金-人工成本-稅費(fèi)成本 =730000*40%-80000-72000-10000 =130000萬(wàn)萬(wàn)業(yè)態(tài)：美容/化妝店名：卓美女子生活館店鋪規(guī)模：一層店鋪規(guī)模：一層120平米平米租金水平：15萬(wàn)/年?duì)I業(yè)收入：2500*200+85*6*365+880*50*12=1200000萬(wàn)元（美容卡平均2500元/張，現(xiàn)已出售近200張；零散接待平均一次85元/次，平均接待6組/天，化妝品推薦平均880元/套，平均每月可售50套；）利潤(rùn)率：45%（成本僅藥水、水電等）人工成本：1500元/人*5人*12月=72000+提成30000年凈利潤(rùn)年凈利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入*利潤(rùn)率-租金-人工成本 =1200000*45%-150000-102000 =380000萬(wàn)萬(wàn)投資花園商鋪正當(dāng)時(shí)！投資花園商鋪正當(dāng)時(shí)！the end請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)指正請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)指正！