1、濱江地塊市場定位報告濱江地塊市場定位報告江南江南居住居住區(qū)區(qū)浦沿浦沿居住居住區(qū)區(qū)區(qū)位屬性濱江一橋南板塊，人口密集；之江大橋開通，改變板塊相對孤立現(xiàn)狀，納入杭州交通內(nèi)線，成為連接浙西、城西橋頭堡。之江居住區(qū)之江居住區(qū)濱江核心區(qū)濱江核心區(qū)之江、轉(zhuǎn)塘之江、轉(zhuǎn)塘板塊板塊之江大橋之江大橋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)高教園高教園區(qū)區(qū)項目屬性地價較高，規(guī)模適中地塊；交通通達好、基本配套齊全；目前小環(huán)境一般，未來隨著拆遷，區(qū)域環(huán)境將得到改善產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華為華為東方通信城東方通信城賀田尚城賀田尚城錢江灣花園錢江灣花園錢塘山水錢塘山水錢塘山水錢塘山水濱文小學濱文小學杭二中杭二中國際學校國際學校觀邸國際觀邸

2、國際公寓公寓浙大中控浙大中控七甲七甲八甲八甲九甲九甲農(nóng)居點農(nóng)居點農(nóng)居點農(nóng)居點聯(lián)莊聯(lián)莊農(nóng)居點農(nóng)居點新生新生農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)居點農(nóng)居點楊家墩、東冠楊家墩、東冠逸天廣場逸天廣場濱文小區(qū)濱文小區(qū)（安置）（安置）江南文苑江南文苑天鴻君邑天鴻君邑加油站加油站積家積家物美物美（規(guī)劃）（規(guī)劃）華潤萬家華潤萬家銀爵時代銀爵時代浙江中浙江中醫(yī)藥大醫(yī)藥大學學浙江警浙江警察學院察學院浙江機電浙江機電職業(yè)技術(shù)職業(yè)技術(shù)學院學院之江大橋之江大橋彩虹快速路彩虹快速路浦西路浦西路之江大橋匝道之江大橋匝道西浦路西浦路產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)濱江高教園區(qū)濱江高教園區(qū)居住區(qū)居住區(qū)地塊基本信息地塊基本信息七甲、八甲農(nóng)居點七甲、八甲農(nóng)居點拆遷

3、改造已列入五拆遷改造已列入五年計劃年計劃核心問題公司層面：公司層面：公司層面：公司層面：戰(zhàn)略布局江南戰(zhàn)略布局江南項目層面：項目層面：項目層面：項目層面：保證去化速度前提下，保證去化速度前提下，追求追求更高溢價更高溢價區(qū)區(qū)區(qū)區(qū) 域域域域市市市市 場場場場產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品品在交通等影響因素下，如何挖掘在交通等影響因素下，如何挖掘在交通等影響因素下，如何挖掘在交通等影響因素下，如何挖掘區(qū)域新價值區(qū)域新價值區(qū)域新價值區(qū)域新價值如何精細卡位如何精細卡位細分市場細分市場細分市場細分市場，爭取更高溢價，爭取更高溢價深入挖掘目標客群和板塊特征的前提下深入挖掘目標客群和板塊特征的前提下深入挖掘目標客群和板塊特征

4、的前提下深入挖掘目標客群和板塊特征的前提下如何打造如何打造如何打造如何打造特色化產(chǎn)品價值體系特色化產(chǎn)品價值體系特色化產(chǎn)品價值體系特色化產(chǎn)品價值體系開發(fā)目標開發(fā)目標核心問題核心問題土地屬性分析土地屬性分析市場機會分析市場機會分析項目市場定位項目市場定位重大交通項目影響重大交通項目影響競爭研究競爭研究需求研究需求研究產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、居區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、居住、配套研究住、配套研究競爭競爭& &客群策略客群策略產(chǎn)品價值體系產(chǎn)品價值體系區(qū)域規(guī)劃本案所在一橋南片區(qū)定位為次級新城中心，相對獨立、啟動早，新舊交融，為濱江的“老城區(qū)”，居住氛圍成熟PAGEPAGE6 6高新科技園區(qū)高新科技園區(qū)高教

5、園區(qū)高教園區(qū)公共中心公共中心公共中心公共中心區(qū)政府區(qū)域區(qū)政府區(qū)域一橋南區(qū)域一橋南區(qū)域定位：定位：定位：定位：一個全新的、后起的集政府辦一個全新的、后起的集政府辦公、商業(yè)購物和居住功能與一體的新公、商業(yè)購物和居住功能與一體的新城中心城中心區(qū)位：區(qū)位：區(qū)位：區(qū)位：交通便利，與主城區(qū)銜接度高交通便利，與主城區(qū)銜接度高規(guī)劃：規(guī)劃：規(guī)劃：規(guī)劃：地鐵地鐵1號線（即將開通）、星號線（即將開通）、星光大道鄰里中心等大型商業(yè)綜合體光大道鄰里中心等大型商業(yè)綜合體特征：特征：特征：特征：啟動時間交一橋區(qū)域晚，但基啟動時間交一橋區(qū)域晚，但基本完成農(nóng)居點拆遷，都市化程度高本完成農(nóng)居點拆遷，都市化程度高定位：定位：定位：

6、定位：集產(chǎn)業(yè)園、高教園、次新居集產(chǎn)業(yè)園、高教園、次新居住于一體的次級新城中心住于一體的次級新城中心區(qū)位：區(qū)位：區(qū)位：區(qū)位：相對獨立，距離西湖景區(qū)近相對獨立，距離西湖景區(qū)近規(guī)劃：規(guī)劃：規(guī)劃：規(guī)劃：新城次中心公建配套新城次中心公建配套濱江區(qū)濱江區(qū)政府區(qū)政府區(qū)域域濱江一橋濱江一橋南區(qū)域南區(qū)域公建中心公建中心公建中心公建中心浦沿工業(yè)園浦沿工業(yè)園特征：特征：特征：特征：啟動時間最早，區(qū)域居住氛圍成熟，啟動時間最早，區(qū)域居住氛圍成熟，集高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、集高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、高教園、城市居住區(qū)、鎮(zhèn)級農(nóng)居區(qū)等于一體高教園、城市居住區(qū)、鎮(zhèn)級農(nóng)居區(qū)等于一體，結(jié)構(gòu)較，結(jié)構(gòu)較為復雜，居住環(huán)境一般為復雜，居住環(huán)境一般區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域以

7、高新IT產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)人口占濱江2/3，達13萬；其中未落戶產(chǎn)業(yè)人口達7萬人，另有教師群體約3000人，產(chǎn)業(yè)人群穩(wěn)健增長且購買力高。濱江區(qū)產(chǎn)業(yè)容量（單位：萬人）濱江區(qū)產(chǎn)業(yè)容量（單位：萬人）一橋南產(chǎn)業(yè)容量（單位：萬人）一橋南產(chǎn)業(yè)容量（單位：萬人）一橋南片區(qū)產(chǎn)業(yè)人口占濱江的一橋南片區(qū)產(chǎn)業(yè)人口占濱江的2/32/3，約，約1313萬萬人，截止人，截止20122012年，濱江浦沿區(qū)域未落戶產(chǎn)年，濱江浦沿區(qū)域未落戶產(chǎn)業(yè)人口達業(yè)人口達7207372073人（供企業(yè)、商貿(mào)業(yè)）人（供企業(yè)、商貿(mào)業(yè)）產(chǎn)業(yè)容量產(chǎn)業(yè)容量產(chǎn)業(yè)容量產(chǎn)業(yè)容量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)增量產(chǎn)業(yè)增量產(chǎn)業(yè)增量產(chǎn)業(yè)增量（一橋南區(qū)域）（一橋

8、南區(qū)域）截止截止20112011年濱江高新技術(shù)企業(yè)約年濱江高新技術(shù)企業(yè)約17001700余家，從業(yè)人口約余家，從業(yè)人口約2020萬人；萬人；（一橋南區(qū)域）（一橋南區(qū)域）目前高新技術(shù)園區(qū)發(fā)展處于價值提升期，園區(qū)產(chǎn)業(yè)、配套建設均已目前高新技術(shù)園區(qū)發(fā)展處于價值提升期，園區(qū)產(chǎn)業(yè)、配套建設均已基本成型，產(chǎn)業(yè)增量相對穩(wěn)定基本成型，產(chǎn)業(yè)增量相對穩(wěn)定區(qū)域居住PAGEPAGE8 8次新小區(qū)：次新小區(qū)：次新小區(qū)：次新小區(qū)：客群存在分巢少、改善要求高的特征客群存在分巢少、改善要求高的特征客群存在分巢少、改善要求高的特征客群存在分巢少、改善要求高的特征鎮(zhèn)級居住：鎮(zhèn)級居住：鎮(zhèn)級居住：鎮(zhèn)級居住：有分巢需求，改善少有分巢需

9、求，改善少有分巢需求，改善少有分巢需求，改善少產(chǎn)業(yè)人口居住訴求：產(chǎn)業(yè)人口居住訴求：產(chǎn)業(yè)人口居住訴求：產(chǎn)業(yè)人口居住訴求：產(chǎn)業(yè)人口首置需求旺盛產(chǎn)業(yè)人口首置需求旺盛產(chǎn)業(yè)人口首置需求旺盛產(chǎn)業(yè)人口首置需求旺盛區(qū)域土地功能現(xiàn)狀區(qū)域土地功能現(xiàn)狀區(qū)域土地功能現(xiàn)狀區(qū)域土地功能現(xiàn)狀區(qū)域未來土地供應稀缺；居住訴求以產(chǎn)業(yè)人群首置為絕對區(qū)域未來土地供應稀缺；居住訴求以產(chǎn)業(yè)人群首置為絕對主力，輔以部分原住民分巢、次新小區(qū)改善主力，輔以部分原住民分巢、次新小區(qū)改善城市居住區(qū)城市居住區(qū)農(nóng)居區(qū)農(nóng)居區(qū)高教園高教園產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)省屬用地省屬用地江南居江南居住區(qū)住區(qū)之江居住區(qū)之江居住區(qū)時時時時代代代代大大大大道道道道綠綠色色港港區(qū)

10、域配套濱江整體配套處于提升期，大型商業(yè)規(guī)劃中；項目周邊基本生活配套具備，但檔次不高，品質(zhì)型、特色型消費場所缺失；項目周邊學校配套較好。PAGEPAGE9 9中海中海中海中海（未開工）（未開工）（未開工）（未開工）星光大道星光大道星光大道星光大道中贏國際中贏國際中贏國際中贏國際（在建）（在建）（在建）（在建）濱康綜合體濱康綜合體濱康綜合體濱康綜合體（在建）（在建）（在建）（在建）龍禧硅谷廣場龍禧硅谷廣場龍禧硅谷廣場龍禧硅谷廣場華潤萬家華潤萬家華潤萬家華潤萬家彩虹城彩虹城彩虹城彩虹城彩虹小學彩虹小學彩虹小學彩虹小學浦沿小學、幼兒園、中學浦沿小學、幼兒園、中學浦沿小學、幼兒園、中學浦沿小學、幼兒園、

11、中學動漫廣場動漫廣場動漫廣場動漫廣場長河高中長河高中長河高中長河高中江南小學江南小學江南小學江南小學旅游職高旅游職高旅游職高旅游職高龍禧酒店龍禧酒店龍禧酒店龍禧酒店規(guī)劃小學、幼規(guī)劃小學、幼規(guī)劃小學、幼規(guī)劃小學、幼兒園兒園兒園兒園兩宗規(guī)劃地鐵上兩宗規(guī)劃地鐵上兩宗規(guī)劃地鐵上兩宗規(guī)劃地鐵上蓋物業(yè)蓋物業(yè)蓋物業(yè)蓋物業(yè)武警醫(yī)院武警醫(yī)院武警醫(yī)院武警醫(yī)院濱江醫(yī)院（待濱江醫(yī)院（待濱江醫(yī)院（待濱江醫(yī)院（待開業(yè)）開業(yè)）開業(yè)）開業(yè)）一一 橋橋 商商 圈圈區(qū)區(qū) 政政 府府 商商 圈圈大濱江大濱江大濱江大濱江一橋南區(qū)域一橋南區(qū)域一橋南區(qū)域一橋南區(qū)域土地屬性分析土地屬性分析市場機會分析市場機會分析項目市場定位項目市場定位重

12、大交通項目影響重大交通項目影響競爭研究競爭研究需求研究需求研究產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、居區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、居住、配套研究住、配套研究競爭競爭& &客群策略客群策略產(chǎn)品價值體系產(chǎn)品價值體系重大交通之江大橋?qū)Π鍓K格局的影響：納入杭州內(nèi)環(huán)，使區(qū)域從板塊邊緣升級為連接濱江、城西、浙中/浙西等區(qū)域的橋頭堡PAGEPAGE1111杭州環(huán)線設想杭州環(huán)線設想一環(huán)線：一環(huán)線：一環(huán)線：一環(huán)線：虎跑路虎跑路德勝路德勝路秋濤路秋濤路江南大道江南大道二環(huán)線：二環(huán)線：二環(huán)線：二環(huán)線：石祥快速路石祥快速路天目艮山快天目艮山快速路速路彩虹快速路彩虹快速路彩虹快速路彩虹快速路紫之隧道紫之隧道紫之隧道紫之隧道三環(huán)線：三環(huán)線

13、：三環(huán)線：三環(huán)線：繞城快速路繞城快速路良渚文化村西溪蝶園草莊臨平副城江南副城下沙副城CC蕭山機場西西湖湖景景區(qū)區(qū)中心天天天天目目目目- - - -艮艮艮艮山山山山快快快快速速速速路路路路彩虹快速路彩虹快速路彩虹快速路彩虹快速路紫紫紫紫之之之之隧隧隧隧道道道道快快快快速速速速路路路路石祥路快速路石祥路快速路石祥路快速路石祥路快速路之江、之江、之江、之江、轉(zhuǎn)塘轉(zhuǎn)塘轉(zhuǎn)塘轉(zhuǎn)塘富陽、建德、浙中富陽、建德、浙中方向方向蕭山蕭山城西城西紫之隧道、之江大橋以及彩虹快紫之隧道、之江大橋以及彩虹快速路的貫通，實質(zhì)上是將濱江納速路的貫通，實質(zhì)上是將濱江納入了杭州二環(huán)入了杭州二環(huán)區(qū)域趨勢價值（大格局）區(qū)域趨勢價值（大

14、格局）區(qū)域趨勢價值（大格局）區(qū)域趨勢價值（大格局）納入杭州交通納入杭州交通2環(huán)線，加強與之江、轉(zhuǎn)塘之環(huán)線，加強與之江、轉(zhuǎn)塘之間的流通，間的流通，導入城西客群，對浙西（富陽、導入城西客群，對浙西（富陽、導入城西客群，對浙西（富陽、導入城西客群，對浙西（富陽、建德）和浙中客群也有吸附力。建德）和浙中客群也有吸附力。建德）和浙中客群也有吸附力。建德）和浙中客群也有吸附力。區(qū)域價值得區(qū)域價值得到全面提升到全面提升重大交通之江大橋?qū)腿簩霝I江的影響：加速浙西、浙中客群導入，并促使濱江與城西、之江轉(zhuǎn)塘間的客群流動濱江濱江城東城東城西城西城北城北主主城城區(qū)區(qū)濱江濱江1.51.5萬萬-2-2萬萬申花申花橋橋

15、西西三墩三墩1.51.5萬萬-2-2萬萬九堡九堡1.51.5萬萬-2-2萬萬城北1 1萬萬-1.3-1.3萬萬城城東東新新城城下沙下沙錢江新錢江新城城之之江江1-1.51-1.5萬萬城西城西2 2萬以上萬以上2.52.5萬以上萬以上地鐵的規(guī)劃開通，加強了一橋南區(qū)域與區(qū)政府區(qū)域、主城的銜接，本案將承接諸區(qū)域的外溢客群重大交通一橋區(qū)域一橋區(qū)域區(qū)政府區(qū)域區(qū)政府區(qū)域地鐵地鐵1 1號線號線杭州地鐵杭州地鐵1 1號線湘湖號線湘湖臨平臨平/ /下沙下沙一期一期4848公里公里3131個站點已完成，預計于個站點已完成，預計于10.2910.29試運營。試運營。屆時與屆時與6 6號線在江南大道江陵路口交匯號線在

16、江南大道江陵路口交匯地鐵地鐵4 4號線號線4 4號線一期東冠路號線一期東冠路彭埠彭埠全長全長2020公里，預計公里，預計20162016年完工年完工屆時預計將在東信大道口設置站點屆時預計將在東信大道口設置站點（距離本案（距離本案1km1km）地鐵地鐵6 6號線號線6 6號線預計之江號線預計之江錢江世紀城錢江世紀城預計預計20162016年完工年完工屆時預計將在本案南側(cè)設置站點屆時預計將在本案南側(cè)設置站點將與將與1 1號線交匯號線交匯城南城南城東城東區(qū)域啟示區(qū)域價值現(xiàn)狀區(qū)域價值現(xiàn)狀區(qū)域價值現(xiàn)狀區(qū)域價值現(xiàn)狀供需上：供需上：濱江老城區(qū)、人口密度高，濱江老城區(qū)、人口密度高，需需求旺盛，供應稀缺；求旺盛

17、，供應稀缺；結(jié)構(gòu)上：結(jié)構(gòu)上：產(chǎn)業(yè)人群首置訴求為主產(chǎn)業(yè)人群首置訴求為主，輔以，輔以部分原住民分巢、次新小區(qū)改善需求；部分原住民分巢、次新小區(qū)改善需求；格局影響格局影響：納入杭州交通納入杭州交通內(nèi)環(huán)線內(nèi)環(huán)線，成，成為城西南為城西南橋頭堡橋頭堡；改變孤立狀態(tài)；改變孤立狀態(tài)；客群影響：客群影響：浙西浙西（富陽、建德）和（富陽、建德）和浙浙中客群導入中客群導入首選地，以及首選地，以及加速濱江、城加速濱江、城西、之江轉(zhuǎn)塘之間的客群流動西、之江轉(zhuǎn)塘之間的客群流動；地鐵加；地鐵加速市區(qū)速市區(qū)/城南客群導入。城南客群導入。區(qū)域趨勢價值區(qū)域趨勢價值區(qū)域趨勢價值區(qū)域趨勢價值土地屬性分析土地屬性分析市場機會分析市場機

18、會分析項目市場定位項目市場定位重大交通項目影響重大交通項目影響競爭研究競爭研究需求研究需求研究產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、居區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、居住、配套研究住、配套研究競爭競爭& &客群策略客群策略產(chǎn)品價值體系產(chǎn)品價值體系整體市場格局PAGEPAGE1616整體市場容量根據(jù)近三年市場成交數(shù)據(jù)計算，濱江區(qū)年容量50余萬 ，其中90年去化量為38萬，90-140年去化為11萬PAGEPAGE1717年均去化年均去化5858萬方萬方(09(09年貢獻較大年貢獻較大) )9090以下產(chǎn)品年均去以下產(chǎn)品年均去化達化達38.838.8萬萬90-14090-140產(chǎn)品年均去產(chǎn)品年均去化達化達11.611.

19、6萬萬研究范圍本案預計銷售單價為2萬元/，因此本次研究范圍為總價為150-300萬的首置首改產(chǎn)品售價預判售價預判研究范圍研究范圍濱江區(qū)總價濱江區(qū)總價150-200萬的萬的90首置產(chǎn)品樓盤首置產(chǎn)品樓盤樓面地價樓面地價濱江區(qū)總價濱江區(qū)總價200-280萬的萬的90-140首改產(chǎn)品樓盤首改產(chǎn)品樓盤總價總價80-150萬的萬的40-80過渡型產(chǎn)品樓盤研究過渡型產(chǎn)品樓盤研究樓盤分布圖PAGEPAGE1919寰宇天下寰宇天下半島國際半島國際錢塘帝景錢塘帝景望江南望江南東和云第東和云第江南銘庭江南銘庭積家積家鉑金名筑鉑金名筑龍湖奧體地塊龍湖奧體地塊樓面地價：樓面地價：95009500元元/ /總建面：總建面

20、：247504247504限制：限制：90/2090/20金盛地塊金盛地塊出讓時間：出讓時間：2011/5/52011/5/5樓面地價：樓面地價：74597459元元/ /總建面：總建面：114682.8114682.8東方花城東方花城官河錦庭官河錦庭待出讓土地待出讓土地待出讓土地待出讓土地在售在售在售在售尾盤尾盤尾盤尾盤預售預售預售預售競爭樓盤主要分布在一橋南浦沿街道、區(qū)政府周邊以及西競爭樓盤主要分布在一橋南浦沿街道、區(qū)政府周邊以及西興街道三個區(qū)域，未來競爭主要為官河錦庭、東方花城以興街道三個區(qū)域，未來競爭主要為官河錦庭、東方花城以及龍湖奧體三大項目及龍湖奧體三大項目浦沿街道供應量少，客群以

21、濱江產(chǎn)業(yè)人群為主，輔以部分原住民、城供應量少，客群以濱江產(chǎn)業(yè)人群為主，輔以部分原住民、城南、省內(nèi)客戶。未來區(qū)域供應僅南、省內(nèi)客戶。未來區(qū)域供應僅9 91010萬方。萬方。PAGEPAGE2020區(qū)域特征：區(qū)域特征：板塊為原浦沿鎮(zhèn)所在地，區(qū)內(nèi)村鎮(zhèn)農(nóng)舍密集，拆遷難度較大。次新小區(qū)與農(nóng)居點夾雜分布年均去化量：年均去化量：5.95.9萬積家積家東和云第東和云第待待待待出出出出讓讓讓讓待出讓待出讓待出讓待出讓鉑金名筑鉑金名筑龍祥地塊拿地時間：2010年出讓面積：15449土地性質(zhì)：居住及商務辦公容積率：2.7起價：20868樓面價：5003元/區(qū)政府區(qū)域以地段和配套為核心驅(qū)動，是濱江近期供應主力，平價走

22、以地段和配套為核心驅(qū)動，是濱江近期供應主力，平價走量，個案首置首改去化達量，個案首置首改去化達8 81010萬方，銷售火爆，后期供應萬方，銷售火爆，后期供應僅龍湖項目僅龍湖項目PAGEPAGE2121區(qū)域特征：區(qū)域特征：區(qū)域行政辦公中心，擁有大型商業(yè)鄰里中心星光大道。同時片區(qū)北靠錢塘一線江景，地鐵一號線又在區(qū)政府附近設站；占盡濱江優(yōu)勢資源年均去化：年均去化：約2020萬半島國際半島國際寰宇天下寰宇天下望江南望江南龍湖奧體地塊龍湖奧體地塊總建面：總建面：247504247504規(guī)劃規(guī)劃90-10090-100首置三房：首置三房：30%30%120120三房三房30%30%160-180160-1

23、8030%30%200200以上約以上約10%10%西興街道以地鐵交通優(yōu)勢和重大商業(yè)配套為核心驅(qū)動力的區(qū)域，未以地鐵交通優(yōu)勢和重大商業(yè)配套為核心驅(qū)動力的區(qū)域，未來活躍板塊，預售項目將對本案形成主要競爭，未來供應達來活躍板塊，預售項目將對本案形成主要競爭，未來供應達4040萬方，吸附濱江東片客戶、市區(qū)萬方，吸附濱江東片客戶、市區(qū)/ /城南外溢、蕭山客戶城南外溢、蕭山客戶PAGEPAGE2222區(qū)域特征：區(qū)域特征：東接蕭山，南鄰湘湖，區(qū)域價值潛力大。但農(nóng)居點和廠房密集，形象感極差；年均去化：年均去化：約6 6萬 特別備注：特別備注：6 6塊土地出讓，除去濱康綜合體、東欣地塊以外均存在90/7090

24、/70限制連園濱康綜合體金盛地塊瑞立瑞立東方花東方花城城東欣地塊燕語林森蕭山金地天逸中天中天官河官河錦庭錦庭地鐵1號線金盛地塊金盛地塊拿地時間：拿地時間：2011/5/52011/5/5樓面地價：樓面地價：74597459元元/ /總建面：總建面：114683114683東欣地塊東欣地塊拿地時間：拿地時間：2011/7/192011/7/19樓面地價：樓面地價：1039110391元元/ /總建面：總建面：1276512765首置產(chǎn)品未來競爭明細表待本項目上市，90戶型市場供應約30余萬，市場年均去化約39萬，市場整體供不應求PAGEPAGE2323在售樓盤客群、存量在售樓盤客群、存量在售樓盤

25、客群、存量在售樓盤客群、存量預計預計12年年11月份開盤，至月份開盤，至明年中期估計去化明年中期估計去化10萬萬90戶型，戶型，市場市場年均去年均去化約化約39萬萬明年中期開明年中期開盤，與本項盤，與本項目直接競爭目直接競爭客群差異：客群差異：客群差異：客群差異：產(chǎn)業(yè)人群產(chǎn)業(yè)人群產(chǎn)業(yè)人群產(chǎn)業(yè)人群一橋區(qū)一橋區(qū)一橋區(qū)一橋區(qū)域較區(qū)政府區(qū)域域較區(qū)政府區(qū)域域較區(qū)政府區(qū)域域較區(qū)政府區(qū)域多多多多且時代大道東西且時代大道東西且時代大道東西且時代大道東西區(qū)域偏好差異大區(qū)域偏好差異大區(qū)域偏好差異大區(qū)域偏好差異大城南客群城南客群城南客群城南客群、甬臺甬臺甬臺甬臺溫客群溫客群溫客群溫客群一橋區(qū)域一橋區(qū)域一橋區(qū)域一橋區(qū)

26、域較區(qū)政府區(qū)域少較區(qū)政府區(qū)域少較區(qū)政府區(qū)域少較區(qū)政府區(qū)域少首置產(chǎn)品市場研究結(jié)論PAGEPAGE2424客群組成：客群組成：客群組成：客群組成：50%濱江產(chǎn)業(yè)人群，濱江產(chǎn)業(yè)人群，20%原住民，甬臺溫客戶原住民，甬臺溫客戶15%-20%，城南客戶，城南客戶5-10%，城西，城西客戶客戶5%；其中產(chǎn)業(yè)人群中，以時代大道為界限，東西偏好以就近為原則，差異大。；其中產(chǎn)業(yè)人群中，以時代大道為界限，東西偏好以就近為原則，差異大。市場表現(xiàn)：市場表現(xiàn)：市場表現(xiàn)：市場表現(xiàn)：90首置產(chǎn)品為市場絕對主力，市場整體供不應求。目前老盤此類產(chǎn)品基本售罄，首置產(chǎn)品為市場絕對主力，市場整體供不應求。目前老盤此類產(chǎn)品基本售罄，年

27、均去化達年均去化達57萬方。萬方。市場存量：市場存量：市場存量：市場存量：市場項目存量約市場項目存量約6萬，待本案開盤，市場項目基本處于無競爭時期萬，待本案開盤，市場項目基本處于無競爭時期未來競爭：未來競爭：未來競爭：未來競爭：未來大量的市場競爭來自區(qū)政府以南的西興區(qū)域，瑞立未來大量的市場競爭來自區(qū)政府以南的西興區(qū)域，瑞立東方花城，中天東方花城，中天官河錦庭官河錦庭等樓盤預計在今年底入市，供應體量預計超等樓盤預計在今年底入市，供應體量預計超30萬，但整體仍呈供不應求。萬，但整體仍呈供不應求。首改產(chǎn)品未來競爭明細表待項目上市后，首改產(chǎn)品整體市場供應約10萬，市場年均去化11.7萬，市場供需正常P

28、AGEPAGE2525在售樓盤客群、存量在售樓盤客群、存量在售樓盤客群、存量在售樓盤客群、存量客群差異：客群差異：客群差異：客群差異：相比相比相比相比90909090購房人購房人購房人購房人群，產(chǎn)業(yè)人群和群，產(chǎn)業(yè)人群和群，產(chǎn)業(yè)人群和群，產(chǎn)業(yè)人群和原住民減少，甬原住民減少，甬原住民減少，甬原住民減少，甬臺溫、城南客戶臺溫、城南客戶臺溫、城南客戶臺溫、城南客戶增多增多增多增多預計預計12年年11月份開盤，至月份開盤，至明年中期估計去化明年中期估計去化6萬萬明年中期開明年中期開盤，與本項盤，與本項目直接競爭目直接競爭首改產(chǎn)品市場研究結(jié)論PAGEPAGE2626客群組成：客群組成：客群組成：客群組成：

29、35%濱江產(chǎn)業(yè)人群，城南客群濱江產(chǎn)業(yè)人群，城南客群18%，甬臺溫客戶，甬臺溫客戶22%，原住民客戶，原住民客戶10-20%，蕭山，蕭山客戶客戶5-8%市場表現(xiàn)：市場表現(xiàn)：市場表現(xiàn)：市場表現(xiàn)：整體去化形勢呈現(xiàn)良好，新盤如望江南開盤四個月，已去化整體去化形勢呈現(xiàn)良好，新盤如望江南開盤四個月，已去化4成；相比一橋區(qū)域，成；相比一橋區(qū)域，區(qū)政府區(qū)域去化大區(qū)政府區(qū)域去化大市場存量：市場存量：市場存量：市場存量：市場存量約市場存量約5萬，待本案開盤，市場基本處于無競爭時期萬，待本案開盤，市場基本處于無競爭時期未來競爭：未來競爭：未來競爭：未來競爭：未來大量的市場競爭來自區(qū)政府以南的西興區(qū)域，瑞立未來大量的

30、市場競爭來自區(qū)政府以南的西興區(qū)域，瑞立東方花城，中天東方花城，中天官河錦庭官河錦庭等樓盤預計在今年底入市，供應體量預計超等樓盤預計在今年底入市，供應體量預計超10萬萬小戶型市場論證結(jié)論濱江無此類新房供應，濱江無此類新房供應，40-6040-60一房產(chǎn)品有需求且溢價能力一房產(chǎn)品有需求且溢價能力高；高；70-80 70-80 小兩房產(chǎn)品溢價低，客群容易外溢小兩房產(chǎn)品溢價低，客群容易外溢PAGE27目前濱江住宅性質(zhì)目前濱江住宅性質(zhì)40-80過渡型產(chǎn)品無供應。過渡型產(chǎn)品無供應。根據(jù)濱江二手房市場現(xiàn)狀顯示，根據(jù)濱江二手房市場現(xiàn)狀顯示，40-60一房戶型的單價高于一房戶型的單價高于90產(chǎn)品產(chǎn)品1000-2

31、000元元/，溢價能力強于，溢價能力強于90以上產(chǎn)品；以上產(chǎn)品；根據(jù)同比售價一手房售價看，根據(jù)同比售價一手房售價看， 60-80小兩房戶型不如首置產(chǎn)品價格高小兩房戶型不如首置產(chǎn)品價格高。客群分析：客群分析：40-60一房產(chǎn)品為過渡型單身青年，溢價能力高，且租賃市場回報一房產(chǎn)品為過渡型單身青年，溢價能力高，且租賃市場回報可觀，因此售價較高，而可觀，因此售價較高，而70-80小兩房客戶為緊湊婚房，溢價低，容易外溢。小兩房客戶為緊湊婚房，溢價低，容易外溢。小戶型論證結(jié)論：小戶型論證結(jié)論：小戶型論證結(jié)論：小戶型論證結(jié)論：二手房市場小戶型與首置戶型市場售價比較圖二手房市場小戶型與首置戶型市場售價比較圖競

32、爭結(jié)論PAGE28再改市場：再改市場：供應大，去化壓力大；首置首改市場總體呈供不應求；供應大，去化壓力大；首置首改市場總體呈供不應求；首置首置/首改型市場：首改型市場：待項目入市時，一橋南片區(qū)無競爭，主要競爭集中在西興街待項目入市時，一橋南片區(qū)無競爭，主要競爭集中在西興街道的官河錦庭、東方花城以及龍湖奧體地塊項目，體量超過道的官河錦庭、東方花城以及龍湖奧體地塊項目，體量超過40萬。萬。過渡型市場：過渡型市場：一房市場有需求有溢價，小兩房市場溢價低。一房市場有需求有溢價，小兩房市場溢價低。競爭格局競爭格局競爭格局競爭格局競爭策略競爭策略競爭策略競爭策略客群上差異化客群上差異化：以東片客群（產(chǎn)業(yè)原

33、住）為主，成為東片唯一選擇以東片客群（產(chǎn)業(yè)原住）為主，成為東片唯一選擇；并以產(chǎn)品力吸附西片和城南客群，積極拓展補充之江、城西、浙西客群并以產(chǎn)品力吸附西片和城南客群，積極拓展補充之江、城西、浙西客群產(chǎn)品打造上差異化產(chǎn)品打造上差異化：區(qū)未來競品交通便利、都市感強的特征，依據(jù)自身優(yōu)勢，：區(qū)未來競品交通便利、都市感強的特征，依據(jù)自身優(yōu)勢，挖掘環(huán)境（融入大之江錢塘）、文化價值（新舊交替、文化潛力）挖掘環(huán)境（融入大之江錢塘）、文化價值（新舊交替、文化潛力）土地屬性分析土地屬性分析市場機會分析市場機會分析項目市場定位項目市場定位重大交通項目影響重大交通項目影響競爭研究競爭研究需求研究需求研究產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略

34、區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、居區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、居住、配套研究住、配套研究競爭競爭& &客群策略客群策略產(chǎn)品價值體系產(chǎn)品價值體系PAGE30研究目的目標客戶的價值觀目標客戶的價值觀項目認可度項目認可度尋找目標客群尋找目標客群指導產(chǎn)品指導產(chǎn)品研究目的研究目的研究內(nèi)容研究內(nèi)容競品客群濱江客群主要以產(chǎn)業(yè)人群、原住民為主力，部分城南客群為輔PAGE32訪談說明PAGEPAGE3232按照競品客群來源，尋找目標客群進行深訪論證按照競品客群來源，尋找目標客群進行深訪論證PAGE33濱江客群細分濱江產(chǎn)業(yè)人群為主力購買客群，其中企業(yè)骨干、小富家庭子女、老師對區(qū)域較認識，并有一定購買力產(chǎn)業(yè)人群企業(yè)“白骨精”：企業(yè)中層骨干，同

35、齡人中佼佼者，事業(yè)“小成”，處于忙碌的上升期，有獨立見解、品味，對未來積極、對事物挑剔，其中西片比東片人群接受度高 企業(yè)企業(yè)“白骨精白骨精” 基本屬性基本屬性p年齡：年齡：25-3525-35歲歲p職業(yè)：職業(yè)： IT IT、房產(chǎn)、咨詢、設計等高附加值行業(yè)中高層家庭結(jié)構(gòu)：、房產(chǎn)、咨詢、設計等高附加值行業(yè)中高層家庭結(jié)構(gòu)：2-32-3人人p家庭年收入：家庭年收入：15-3015-30萬萬p居住現(xiàn)狀：租房居住現(xiàn)狀：租房9090方方2 2房房/ /單身公寓單身公寓/ /已有一套房已有一套房p置業(yè)傾向：置業(yè)傾向：婚房首置，關(guān)注戶型舒適度、周邊配套、環(huán)境及交通出行便利性婚房首置，關(guān)注戶型舒適度、周邊配套、環(huán)

36、境及交通出行便利性首次改善：關(guān)注學區(qū)、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務首次改善：關(guān)注學區(qū)、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務產(chǎn)品需求：產(chǎn)品需求：9090方方2/2+12/2+1房、房、120140120140三房三房生活生活/ /工作狀態(tài)：工作狀態(tài)：產(chǎn)品偏好產(chǎn)品偏好/ /抗性：抗性： 生活規(guī)律，有良好的朋友交際圈，工作繁忙，生活規(guī)律，有良好的朋友交際圈，工作繁忙，收入可觀；收入可觀； 喜歡地段交通便利，周邊配套齊全，小區(qū)環(huán)境安靜。喜歡地段交通便利，周邊配套齊全，小區(qū)環(huán)境安靜。環(huán)境較好環(huán)境較好 對外立面、材質(zhì)關(guān)注度一般，看重小區(qū)環(huán)境、戶型，對外立面、材質(zhì)關(guān)注度一般，看重小區(qū)環(huán)境、戶型，在戶型在設計上希望注重主臥的設計。在戶型

37、在設計上希望注重主臥的設計。典型樣本典型樣本馬先生：在一橋南上班，從事項目管理工作，離本案地塊較馬先生：在一橋南上班，從事項目管理工作，離本案地塊較近，對周邊環(huán)境很熟悉，現(xiàn)獨立一人租房，想買房自己居住，近，對周邊環(huán)境很熟悉，現(xiàn)獨立一人租房，想買房自己居住，不看重學區(qū)，希望不看重學區(qū)，希望交通便利，周邊配套齊全，對外立面不敏交通便利，周邊配套齊全，對外立面不敏感，看重戶型感，看重戶型，對一橋較認可，但周邊項目選擇余地較少，對一橋較認可，但周邊項目選擇余地較少，沒有合適的樓盤。沒有合適的樓盤。張女士：在星光大道上班，居住在彩虹城，現(xiàn)考慮到生小孩張女士：在星光大道上班，居住在彩虹城，現(xiàn)考慮到生小孩的

38、問題，想換房子，面積需求在的問題，想換房子，面積需求在130140方，認可濱江區(qū)域，方，認可濱江區(qū)域，但對項目區(qū)域不認可，認為項目區(qū)域相較亂，人群也很復雜，但對項目區(qū)域不認可，認為項目區(qū)域相較亂，人群也很復雜，環(huán)境不太好，換房可能選擇區(qū)政府或的資源的地區(qū)。環(huán)境不太好，換房可能選擇區(qū)政府或的資源的地區(qū)。產(chǎn)業(yè)人群小富家庭子女小富家庭子女：以產(chǎn)業(yè)普通白領(lǐng)為主，生活優(yōu)越，在保證生：以產(chǎn)業(yè)普通白領(lǐng)為主，生活優(yōu)越，在保證生活品質(zhì)品味的前提下追求事業(yè)的上進，愿意為品牌、舒適體活品質(zhì)品味的前提下追求事業(yè)的上進，愿意為品牌、舒適體驗買單驗買單小富家庭子女小富家庭子女 基本屬性基本屬性p年齡：年齡：25-3025

39、-30歲歲p職業(yè)：職業(yè)： IT IT、房產(chǎn)、咨詢、設計等高附加值行業(yè)中高層家庭結(jié)構(gòu)：、房產(chǎn)、咨詢、設計等高附加值行業(yè)中高層家庭結(jié)構(gòu)：2-32-3人人p家庭年收入：收入不高，買房主要以家庭支撐為主。家庭年收入：收入不高，買房主要以家庭支撐為主。p居住現(xiàn)狀：租房居住現(xiàn)狀：租房9090方方2 2房房/ /單身公寓（距離在工作單位半小時范圍內(nèi)）單身公寓（距離在工作單位半小時范圍內(nèi)）p置業(yè)傾向：置業(yè)傾向：婚房首置，關(guān)注戶型舒適度、周邊配套、環(huán)境及交通出行便利性婚房首置，關(guān)注戶型舒適度、周邊配套、環(huán)境及交通出行便利性產(chǎn)品需求：產(chǎn)品需求：9090方方2/2+12/2+1房、房、120140120140三房三

40、房生活生活/ /工作狀態(tài)：工作狀態(tài)：產(chǎn)品偏好產(chǎn)品偏好/ /抗性：抗性： 生活規(guī)律，有良好的朋友交際圈，收入不高，但生活規(guī)律，有良好的朋友交際圈，收入不高，但追追 求一定的品味與格調(diào)求一定的品味與格調(diào) 喜歡有一定自然資源的，交通便利，周邊配套齊全喜歡有一定自然資源的，交通便利，周邊配套齊全 對外立面、材質(zhì)觀注度一般，看重小區(qū)環(huán)境、戶型，對外立面、材質(zhì)觀注度一般，看重小區(qū)環(huán)境、戶型，看重物業(yè)品牌。看重物業(yè)品牌。典型樣本典型樣本柴小姐：在濱江上班，老公在城區(qū)醫(yī)院上班，有較穩(wěn)定柴小姐：在濱江上班，老公在城區(qū)醫(yī)院上班，有較穩(wěn)定的工作，夫妻兩口人，老公家庭條件較好，不久買了半的工作，夫妻兩口人，老公家庭條

41、件較好，不久買了半島國際島國際140方，主要以家庭支撐為主，覺得濱江相比城區(qū)方，主要以家庭支撐為主，覺得濱江相比城區(qū)環(huán)境好、交通好、價格相比城區(qū)便宜，環(huán)境好、交通好、價格相比城區(qū)便宜，看中戶型和物業(yè)看中戶型和物業(yè)配套，注重戶型的功能性和南北通透配套，注重戶型的功能性和南北通透。陳小姐：在濱江區(qū)政府上班，普通員工，陳小姐：在濱江區(qū)政府上班，普通員工，打算買打算買9090婚房，婚房，曾經(jīng)看過寰宇天下曾經(jīng)看過寰宇天下9090兩房，后因戶型不好而放棄。兩房，后因戶型不好而放棄。購房預購房預算總價算總價200200萬左右萬左右，對本案項目位置較認可，如果定價為，對本案項目位置較認可，如果定價為20000

42、20000元元/ /價格較合理，如果高一點的樓層能看到江的價格較合理，如果高一點的樓層能看到江的話還是很不錯的。話還是很不錯的。產(chǎn)業(yè)人群高教園老師：高教園老師：生活節(jié)奏穩(wěn)定、收入穩(wěn)定，對家庭投入度較高，追求平和、安逸生活高教園老師高教園老師陳先生：在濱江警察學校上班，即將結(jié)婚，打算購房，陳先生：在濱江警察學校上班，即將結(jié)婚，打算購房，總價為總價為150200萬，購房首選區(qū)域為濱江，離上班地點萬，購房首選區(qū)域為濱江，離上班地點較近，老師職業(yè)穩(wěn)定性較強，一般會選在就近買房，對較近，老師職業(yè)穩(wěn)定性較強，一般會選在就近買房，對項目周邊有一定認可度，但現(xiàn)階段覺得有點雜，交通不項目周邊有一定認可度，但現(xiàn)階

43、段覺得有點雜，交通不錯，看中地段、交通、學區(qū)，內(nèi)部關(guān)注戶型、社區(qū)配套、錯，看中地段、交通、學區(qū)，內(nèi)部關(guān)注戶型、社區(qū)配套、物業(yè)服務。物業(yè)服務。李先生：在濱江警察學院上班，單身，有購房計劃，首李先生：在濱江警察學院上班，單身，有購房計劃，首選區(qū)域的話還是濱江，之前去看過積家選區(qū)域的話還是濱江，之前去看過積家5號，覺得積家的號，覺得積家的小戶型還不錯，但是產(chǎn)權(quán)是小戶型還不錯，但是產(chǎn)權(quán)是40年的，而說水電也很貴，年的，而說水電也很貴，就沒有買，覺得就沒有買，覺得本案區(qū)位還可以，離工作地點近，看中本案區(qū)位還可以，離工作地點近，看中開發(fā)商品牌、居住氛圍。開發(fā)商品牌、居住氛圍。 基本屬性基本屬性p年齡：年齡

44、：25-3025-30歲歲p職業(yè)：職業(yè)： 周邊學校（警察學校、中醫(yī)藥大學等）周邊學校（警察學校、中醫(yī)藥大學等）p家庭年收入：家庭年收入：10151015萬，平時無花銷，基本為凈收入萬，平時無花銷，基本為凈收入p居住現(xiàn)狀：學校宿舍居住現(xiàn)狀：學校宿舍/ /單身公寓（距離在工作單位半小時范圍內(nèi)）單身公寓（距離在工作單位半小時范圍內(nèi)）p置業(yè)傾向：置業(yè)傾向：婚房首置，關(guān)注戶型舒適度、周邊配套、環(huán)境及交通出行便利性婚房首置，關(guān)注戶型舒適度、周邊配套、環(huán)境及交通出行便利性產(chǎn)品需求：產(chǎn)品需求：9090方方2/2+12/2+1房、房、120140120140三房三房生活生活/ /工作狀態(tài)：工作狀態(tài)：產(chǎn)品偏好產(chǎn)品

45、偏好/ /抗性：抗性： 生活規(guī)律，有良好的朋友交際圈，收入不高，但生活規(guī)律，有良好的朋友交際圈，收入不高，但追追 求一定的品味與格調(diào)求一定的品味與格調(diào) 喜歡安逸的小區(qū)，但交通便利、社區(qū)配套齊全，有學喜歡安逸的小區(qū)，但交通便利、社區(qū)配套齊全，有學區(qū)區(qū)不注重產(chǎn)品外觀。看重戶型、物管、希望社區(qū)內(nèi)有運動不注重產(chǎn)品外觀。看重戶型、物管、希望社區(qū)內(nèi)有運動場所。場所。典型樣本典型樣本PAGE37濱江原住民原住民分巢：生活自由，收入穩(wěn)定，居住條件舒適，多為子女購房，希望離父母較近濱江原住民分布圖濱江原住民分布圖原原 住住 民民分布范圍分布范圍一橋南為原濱江核心區(qū)域，原住民多分布在一橋南周邊。一橋南為原濱江核心

46、區(qū)域，原住民多分布在一橋南周邊。生活生活/ /工作狀態(tài)：工作狀態(tài)：產(chǎn)品偏好產(chǎn)品偏好/ /抗性：抗性：家里都有自建房，家里都有自建房，居住空間舒適，改善需求較少居住空間舒適，改善需求較少，平時，平時生活自由性大，多數(shù)靠房租為主要收入，收入可觀，生活自由性大，多數(shù)靠房租為主要收入，收入可觀，有有較強購買力，多數(shù)為家庭分巢為子女購房。較強購買力，多數(shù)為家庭分巢為子女購房。看中地段，會就近選擇，看中周邊配套看中地段，會就近選擇，看中周邊配套典型案例典型案例張先生：家住東冠城中村，家里為自建房，為三層，多余的房間用來出租，平時自己也沒什么事，年收入張先生：家住東冠城中村，家里為自建房，為三層，多余的房間

47、用來出租，平時自己也沒什么事，年收入收收房租一年差不多十多萬，生活很自由，沒有什么生活壓力，現(xiàn)在有一個兒子還沒成家，可能在附近買收收房租一年差不多十多萬，生活很自由，沒有什么生活壓力，現(xiàn)在有一個兒子還沒成家，可能在附近買一套房為兒子作為婚房。希望品質(zhì)好一點的小區(qū)，離家近一點，對項目地塊較認可，認為離父母較近，周一套房為兒子作為婚房。希望品質(zhì)好一點的小區(qū)，離家近一點，對項目地塊較認可，認為離父母較近，周邊配套較好，也是熟悉的環(huán)境。邊配套較好，也是熟悉的環(huán)境。城南城南考慮到濱江買房，首選區(qū)政府，或腹地地鐵盤，一橋考慮的較少，如果性價比高或產(chǎn)品力強會選擇城南城南濱江濱江城城 南：老小區(qū)分巢、改善，產(chǎn)

48、業(yè)人群南：老小區(qū)分巢、改善，產(chǎn)業(yè)人群基本屬性基本屬性p年齡：年齡：25352535歲歲p職業(yè)：職業(yè)：IT IT技術(shù)、房地產(chǎn)、咨詢類高附加值行業(yè)的企業(yè)技術(shù)、房地產(chǎn)、咨詢類高附加值行業(yè)的企業(yè)p家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)：3434人人p家庭年收入：家庭年收入：3030萬及以上萬及以上p置業(yè)傾向：部分為首改客群，部分為城南分巢客群置業(yè)傾向：部分為首改客群，部分為城南分巢客群p產(chǎn)品傾向：產(chǎn)品傾向：9090方方2 2房或小三房，房或小三房，120140120140方兩房方兩房生活生活/ /工作狀態(tài)：工作狀態(tài)：產(chǎn)品偏好產(chǎn)品偏好/ /抗性：抗性：有較穩(wěn)定的工作或收入，有良好的社交圈子，講究一定有較穩(wěn)定的工作或收入，有

49、良好的社交圈子，講究一定的品味，和舒適性。的品味，和舒適性。城南到濱江買房，看中交通的便利性，有一定的地域性，城南到濱江買房，看中交通的便利性，有一定的地域性，多選擇三、四橋附近，外溢到一橋的為少數(shù)。多選擇三、四橋附近，外溢到一橋的為少數(shù)。看中產(chǎn)品的地段，希望具有一定資源性，看中區(qū)域配套看中產(chǎn)品的地段，希望具有一定資源性，看中區(qū)域配套和戶型的舒適度。和戶型的舒適度。典型案例典型案例陳先生：陳先生：30歲，子女一個，家里三口人，現(xiàn)居住在城南，歲，子女一個，家里三口人，現(xiàn)居住在城南，在濱江區(qū)政府上班，最近考慮換房，首選區(qū)域為濱江，在濱江區(qū)政府上班，最近考慮換房，首選區(qū)域為濱江，濱江較城南價格較低，

50、低的價格能買到更舒適的房子，濱江較城南價格較低，低的價格能買到更舒適的房子，較城南性價比高，前段時間看過環(huán)宇天下，所看中的戶較城南性價比高，前段時間看過環(huán)宇天下，所看中的戶型銷售完了，對本案區(qū)域認可度一般，覺得周邊有些雜型銷售完了，對本案區(qū)域認可度一般，覺得周邊有些雜亂。亂。城西、之江、轉(zhuǎn)塘購房看中濱江規(guī)劃、交通、舒適度，有居住經(jīng)驗的會選擇濱江，無經(jīng)驗客群抗性較大，因同區(qū)域可選范圍大城城 西西之江、轉(zhuǎn)塘之江、轉(zhuǎn)塘濱濱 江江城城 西西p交通：城西與一橋南靠錢塘江大橋連接，中間路過西湖區(qū)。交通：城西與一橋南靠錢塘江大橋連接，中間路過西湖區(qū)。p區(qū)域配套：城西發(fā)展較成熟，配套較濱江齊全。區(qū)域配套：城西

51、發(fā)展較成熟，配套較濱江齊全。p產(chǎn)品：城西整體產(chǎn)品水平較高，濱江相比城西無價格優(yōu)勢。產(chǎn)品：城西整體產(chǎn)品水平較高，濱江相比城西無價格優(yōu)勢。典型案例典型案例茹小姐：茹小姐：27歲，電子商務企業(yè)中層管理，現(xiàn)考慮買房，認識濱江區(qū)域不歲，電子商務企業(yè)中層管理，現(xiàn)考慮買房，認識濱江區(qū)域不錯，但上班不便，與三敦、申花相較無相顯價格優(yōu)勢，如果在濱江上班錯，但上班不便，與三敦、申花相較無相顯價格優(yōu)勢，如果在濱江上班的話，可能考慮在濱江買房。的話，可能考慮在濱江買房。章先生：章先生：26歲，電子商務企業(yè)，現(xiàn)考慮買房，現(xiàn)在城西上班，租房居住歲，電子商務企業(yè)，現(xiàn)考慮買房，現(xiàn)在城西上班，租房居住在濱江，買房的話能會考慮濱

52、江，市區(qū)太堵了，濱江交通不錯，整體環(huán)在濱江，買房的話能會考慮濱江，市區(qū)太堵了，濱江交通不錯，整體環(huán)境也不錯，就是配套不足，對本案位置認可，認為離西湖和城西較近。境也不錯，就是配套不足，對本案位置認可，認為離西湖和城西較近。之江、轉(zhuǎn)塘之江、轉(zhuǎn)塘p交通：濱江與之江、轉(zhuǎn)塘現(xiàn)通達性較差，后期之交通：濱江與之江、轉(zhuǎn)塘現(xiàn)通達性較差，后期之江大橋的通車將拉近與濱江的距離。江大橋的通車將拉近與濱江的距離。p區(qū)域配套：濱江一橋南配套較之江、轉(zhuǎn)塘無明顯區(qū)域配套：濱江一橋南配套較之江、轉(zhuǎn)塘無明顯優(yōu)勢。優(yōu)勢。p產(chǎn)品：之江、轉(zhuǎn)塘產(chǎn)品豐富，平均價相較濱江較產(chǎn)品：之江、轉(zhuǎn)塘產(chǎn)品豐富，平均價相較濱江較低。低。王小姐：王小姐：

53、24歲，畫室老師，歲，畫室老師，2年內(nèi)有購房計劃，認識濱江環(huán)境較好，交年內(nèi)有購房計劃，認識濱江環(huán)境較好，交通方便，但相比之江、轉(zhuǎn)塘價格較貴，上班不是很方便。通方便，但相比之江、轉(zhuǎn)塘價格較貴，上班不是很方便。典型案例典型案例李先生：李先生：27歲，畫室老師，在之江、轉(zhuǎn)塘上班，但租房居住在濱江戈雅歲，畫室老師，在之江、轉(zhuǎn)塘上班，但租房居住在濱江戈雅公寓，買房首選濱江，認為濱江發(fā)展較好，對本項目地塊較認可，認為公寓，買房首選濱江，認為濱江發(fā)展較好，對本項目地塊較認可，認為周邊亂了一點。周邊亂了一點。富陽、蕭山在杭州的富陽人多選擇之江轉(zhuǎn)塘，大橋通后，有引導可能；在蕭山工作的人群較少選擇濱江。富富 陽陽

54、蕭蕭 山山p隨著之江隧道的打通，拉近了濱江與富陽的距離，有部隨著之江隧道的打通，拉近了濱江與富陽的距離，有部分在濱江上班的富陽人會選擇在濱江買房，大部分富陽人分在濱江上班的富陽人會選擇在濱江買房，大部分富陽人具有一定的地域性，會選擇之江、轉(zhuǎn)塘就近區(qū)域。具有一定的地域性，會選擇之江、轉(zhuǎn)塘就近區(qū)域。王先生：王先生：27歲，在濱江區(qū)政府上班，家住富陽，周邊認識的富歲，在濱江區(qū)政府上班，家住富陽，周邊認識的富陽人很少有到濱江買房，一般都會選擇之江、轉(zhuǎn)塘，像他現(xiàn)在陽人很少有到濱江買房，一般都會選擇之江、轉(zhuǎn)塘，像他現(xiàn)在在濱江上班，對濱江有較深的認識和情節(jié)，在買房時可能會首在濱江上班，對濱江有較深的認識和情

55、節(jié)，在買房時可能會首先考慮濱江。先考慮濱江。桑小姐：桑小姐：33歲，家住蕭山市區(qū)，現(xiàn)就職于事業(yè)單位，不久在聞堰為父母買了一套房，對濱江較認可，認為我們項目區(qū)域還可以，歲，家住蕭山市區(qū)，現(xiàn)就職于事業(yè)單位，不久在聞堰為父母買了一套房，對濱江較認可，認為我們項目區(qū)域還可以，但是有些地方農(nóng)居沒有拆掉，環(huán)境不好，比較亂，但前景不錯。如果價格合理，周邊環(huán)境規(guī)劃的好，可以考慮改善到這里。但是有些地方農(nóng)居沒有拆掉，環(huán)境不好，比較亂，但前景不錯。如果價格合理，周邊環(huán)境規(guī)劃的好，可以考慮改善到這里。典型案例典型案例典型案例典型案例王先生：王先生：26歲，家住蕭山市區(qū)，現(xiàn)在濱江區(qū)政府上班，對濱江較認可，但不太認可本

56、案區(qū)域，認為項目周邊環(huán)境較差，如在濱江歲，家住蕭山市區(qū)，現(xiàn)在濱江區(qū)政府上班，對濱江較認可，但不太認可本案區(qū)域，認為項目周邊環(huán)境較差，如在濱江買房，可能會考慮區(qū)政府區(qū)域。買房，可能會考慮區(qū)政府區(qū)域。p蕭山客群購買力較強，外溢客群較少，部分在濱江蕭山客群購買力較強，外溢客群較少，部分在濱江買房者為現(xiàn)在濱江上班或居住。買房者為現(xiàn)在濱江上班或居住。李生先：富陽人，現(xiàn)考慮購買，去看了之江、轉(zhuǎn)塘的項目，覺得回家方便一點，李生先：富陽人，現(xiàn)考慮購買，去看了之江、轉(zhuǎn)塘的項目，覺得回家方便一點，如果之江大橋通了，應該會考慮濱江的樓盤。如果之江大橋通了，應該會考慮濱江的樓盤。過渡自住單身貴族過渡：支付力較強，看重

57、投資潛力與居住舒適，需求5060方一房半；小兩口的緊湊婚房：支付力低，選擇高價小兩房不如選擇稍遠地段的舒適2房過渡自住過渡自住 基本屬性基本屬性p年齡：年齡：25-3025-30歲歲p職業(yè)：職業(yè)： IT IT、房產(chǎn)、咨詢、設計等高附加值行業(yè)、房產(chǎn)、咨詢、設計等高附加值行業(yè)p家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)：1212人人p家庭年收入：家庭年收入：15201520萬萬p居住現(xiàn)狀：租房居住現(xiàn)狀：租房9090方方2 2房房/ /單身公寓（距離在工作單位半小時范圍內(nèi)）單身公寓（距離在工作單位半小時范圍內(nèi)）p置業(yè)傾向：置業(yè)傾向：單身單身/ /剛需過度，關(guān)注地段，剛需過度，關(guān)注地段，周邊的交通便利性，房子的升值潛力周邊的

58、交通便利性，房子的升值潛力產(chǎn)品需求：產(chǎn)品需求：50605060方一房方一房典型案例典型案例張小姐：現(xiàn)在濱江工作，居住在一橋附近，不想租房居住，現(xiàn)想買一套張小姐：現(xiàn)在濱江工作，居住在一橋附近，不想租房居住，現(xiàn)想買一套一室一廳作為過渡居住，對項目位置較認可，認為以后出租市場較好，一室一廳作為過渡居住，對項目位置較認可，認為以后出租市場較好，房屋升值潛力較大，之前看過積家房屋升值潛力較大，之前看過積家5號，認為是酒店式公寓，產(chǎn)權(quán)年限較號，認為是酒店式公寓，產(chǎn)權(quán)年限較少，水電較貴。少，水電較貴。看中房子的地段和交通的便利性。看中房子的地段和交通的便利性。李先生：現(xiàn)在濱江一橋附近工作，居住在一橋附近，想

59、買房，但有一定李先生：現(xiàn)在濱江一橋附近工作，居住在一橋附近，想買房，但有一定的資金問題，想買的資金問題，想買90方左右的兩房，或方左右的兩房，或50方左右的一房也可以，我們現(xiàn)方左右的一房也可以，我們現(xiàn)在不要小孩可以先過渡一下，如果是周邊的話，以后出租也是可以的，在不要小孩可以先過渡一下，如果是周邊的話，以后出租也是可以的，70幾方的兩房應該不會考慮，空間舒適度應該不好，住著難受，而且價幾方的兩房應該不會考慮，空間舒適度應該不好，住著難受，而且價格也不低。之前去看過積家格也不低。之前去看過積家5號。空間不錯，不過只有號。空間不錯，不過只有40年產(chǎn)權(quán)。年產(chǎn)權(quán)。客群小結(jié)主力客群來源為時代大道以西產(chǎn)業(yè)

60、人群、原住民；其中企業(yè)“白骨精”、小富家庭子女、高教園老師為主要群體東部科技園東部科技園高教高教園區(qū)園區(qū)原住原住民民原住民原住民原住原住民民第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)原住民原住民中恒科技園中恒科技園時代大道時代大道客群地圖：客群地圖：p主力客群為時代大道以西主力客群為時代大道以西產(chǎn)業(yè)人群、原住民；產(chǎn)業(yè)人群、原住民；p次主力客群為時代大道以次主力客群為時代大道以東客群、城南客群；東客群、城南客群；p輔助客群為為浙西、蕭山、輔助客群為為浙西、蕭山、之江轉(zhuǎn)塘、城西客群。之江轉(zhuǎn)塘、城西客群。土地屬性分析土地屬性分析市場機會分析市場機會分析項目市場定位項目市場定位重大交通項目影響重大交通項目影響競爭研究競爭研究需

61、求研究需求研究區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、居區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、居住、配套研究住、配套研究競爭競爭& &客群策略客群策略產(chǎn)品價值體系產(chǎn)品價值體系PAGE44定位結(jié)論定位結(jié)論產(chǎn)品線配比：產(chǎn)品線配比：產(chǎn)品線配比：產(chǎn)品線配比：產(chǎn)品打造以產(chǎn)品打造以80-90首置產(chǎn)品和首置產(chǎn)品和90-140首改產(chǎn)品首改產(chǎn)品為主力，輔以為主力，輔以40-60產(chǎn)品，豐產(chǎn)品，豐富產(chǎn)品線提升溢價能力富產(chǎn)品線提升溢價能力客群上差異化客群上差異化：以東片客群（產(chǎn)業(yè)原住）為主，成為東片唯一選擇以東片客群（產(chǎn)業(yè)原住）為主，成為東片唯一選擇；并以產(chǎn)品力吸附西片和城南客群，積極拓展補充之江、城西、浙西客群并以產(chǎn)品力吸附西片和城南客群，積極拓展補充之江、城

62、西、浙西客群產(chǎn)品打造上差異化產(chǎn)品打造上差異化：區(qū)未來競品交通便利、都市感強的特征，依據(jù)自身優(yōu)勢，：區(qū)未來競品交通便利、都市感強的特征，依據(jù)自身優(yōu)勢，挖掘環(huán)境（融入大之江錢塘）、文化價值（新舊交替、文化潛力）挖掘環(huán)境（融入大之江錢塘）、文化價值（新舊交替、文化潛力）PAGE45商業(yè)市場研究附件商業(yè)市場研究附件商業(yè)市場研究附件商業(yè)原則PAGE46研究目的：研究目的：非單純社區(qū)底商，而是非單純社區(qū)底商，而是1 1、商業(yè)作為項目亮點，、商業(yè)作為項目亮點，提升客戶對區(qū)域潛力的信心，提升客戶對區(qū)域潛力的信心，帶動整盤溢價帶動整盤溢價2 2、保證未來商業(yè)有序發(fā)展，、保證未來商業(yè)有序發(fā)展，提升整體功能及形象，

63、滿足業(yè)主更高需求，提升整體功能及形象，滿足業(yè)主更高需求，形成形成品牌影響力品牌影響力規(guī)劃三大商圈：星光大道商圈、公建中心商圈、白馬湖休閑文化商圈。濱江商業(yè)規(guī)劃PAGE47濱江區(qū)未來將形成三大商圈：星光濱江區(qū)未來將形成三大商圈：星光大道商圈、公建中心商圈、白馬湖大道商圈、公建中心商圈、白馬湖休閑文化商圈。休閑文化商圈。星光大道商圈與濱江區(qū)政府毗鄰，總商星光大道商圈與濱江區(qū)政府毗鄰，總商業(yè)面積業(yè)面積1616萬平方米。全長萬平方米。全長810810米的星光大米的星光大道，主要以商業(yè)步行街、大型百貨店、超道，主要以商業(yè)步行街、大型百貨店、超市為主體，集購物、美食、娛樂、居住、市為主體，集購物、美食、娛

64、樂、居住、商務等八大功能于一體。商務等八大功能于一體。公建中心商圈將陸續(xù)引入學校、銀行、公建中心商圈將陸續(xù)引入學校、銀行、金融、保險及中介等服務性企業(yè)，利用較金融、保險及中介等服務性企業(yè)，利用較豐富的工業(yè)旅游資源，組織開展工業(yè)旅游，豐富的工業(yè)旅游資源，組織開展工業(yè)旅游，形成貿(mào)易、商務、旅游共同繁榮的新商圈。形成貿(mào)易、商務、旅游共同繁榮的新商圈。白馬湖商圈將建成新休閑區(qū)，目前尚未白馬湖商圈將建成新休閑區(qū)，目前尚未形成。形成。星光大道商圈星光大道商圈公建中心商圈公建中心商圈白馬湖商圈白馬湖商圈區(qū)域商業(yè)格局PAGEPAGE4848華潤萬家華潤萬家華潤萬家華潤萬家公建中心商圈公建中心商圈星光大道商星光

65、大道商 圈圈目前濱江區(qū)域大型商業(yè)綜合體未來將逐步開發(fā)；目前濱江區(qū)域大型商業(yè)綜合體未來將逐步開發(fā)；鄰里中心商業(yè)已基本成熟；特色商業(yè)供應有限鄰里中心商業(yè)已基本成熟；特色商業(yè)供應有限彩虹城商業(yè)彩虹城商業(yè)彩虹城商業(yè)彩虹城商業(yè)天寓特色商業(yè)天寓特色商業(yè)天寓特色商業(yè)天寓特色商業(yè)垃圾街美食特垃圾街美食特垃圾街美食特垃圾街美食特色商業(yè)街色商業(yè)街色商業(yè)街色商業(yè)街濱康綜合體濱康綜合體濱康綜合體濱康綜合體星光大道星光大道星光大道星光大道規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)有商業(yè)公建中心公建中心公建中心公建中心星光大道（二期）星光大道（二期）星光大道（二期）星光大道（二期）p購物中心：購物中心：濱

66、康綜合體濱康綜合體公建中心公建中心星光大道（二期）星光大道（二期）p鄰里中心：鄰里中心：彩虹城彩虹城星光大道星光大道華潤萬家華潤萬家p特色商業(yè)：特色商業(yè)：天寓天寓垃圾街垃圾街PAGE49周邊商業(yè)現(xiàn)狀周邊商業(yè)現(xiàn)狀周邊商業(yè)以華潤萬家等鄰里中心商業(yè)為主，消費人群及業(yè)周邊商業(yè)以華潤萬家等鄰里中心商業(yè)為主，消費人群及業(yè)態(tài)偏低端；加上以滿足周邊居民日常生活的社區(qū)商業(yè)態(tài)偏低端；加上以滿足周邊居民日常生活的社區(qū)商業(yè)彩虹城鄰里彩虹城鄰里中心商業(yè)中心商業(yè)天寓天寓特色商業(yè)特色商業(yè)2-3km2-3km西浦路周邊西浦路周邊社區(qū)底商社區(qū)底商華潤萬家華潤萬家垃圾街美食一條街垃圾街美食一條街公建中心公建中心（商業(yè)綜合體）（商

67、業(yè)綜合體）物美（在建）物美（在建）一公里一公里核心輻射圈核心輻射圈聞濤休閑聞濤休閑廣場（規(guī)劃）廣場（規(guī)劃）項目周邊商業(yè)除華潤萬家、物美這類大型商業(yè)綜合體外，主項目周邊商業(yè)除華潤萬家、物美這類大型商業(yè)綜合體外，主要以社區(qū)底商為主要商業(yè)形式，業(yè)態(tài)以滿足周邊居民日常生要以社區(qū)底商為主要商業(yè)形式，業(yè)態(tài)以滿足周邊居民日常生活的商業(yè)業(yè)態(tài)為主，整體檔次較低。活的商業(yè)業(yè)態(tài)為主，整體檔次較低。沿浦沿路一帶商業(yè)較為成熟，商鋪出租率高，租金水平高；沿浦沿路一帶商業(yè)較為成熟，商鋪出租率高，租金水平高；沿西浦路沿西浦路( (北段北段) )也有一片較為成熟的社區(qū)商業(yè)，但整體商鋪出也有一片較為成熟的社區(qū)商業(yè)，但整體商鋪出租

68、率不高。租率不高。未來之江大橋通橋后，將可能導入之江而來的旅游人群，為未來之江大橋通橋后，將可能導入之江而來的旅游人群，為休閑商業(yè)創(chuàng)造條件。休閑商業(yè)創(chuàng)造條件。之江大橋之江大橋極地海洋世界極地海洋世界未來帶來旅未來帶來旅游人群導入游人群導入周邊商業(yè)租金水平本案本案逸天廣場風尚藍灣錢江灣花園賀田尚城江濤閣碧水豪園臨江花園景江苑六合天寓彩虹城太陽國際公寓銀色港灣華潤萬家p臨江花園、碧水豪園、江濤閣三小區(qū)由于交付使用時間較長，目前小區(qū)入住率較高，整體在90%以上。常住人口約1萬人。周邊聯(lián)莊一區(qū)，區(qū)域內(nèi)租客為主，人口流動性較大。p區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍較成熟，商業(yè)以自發(fā)性形成為主，業(yè)態(tài)主要為生活配套。商鋪租金情

69、況因地段不同而異，沿東信大道租金在2.2-2.8元/平米/天，西環(huán)路租金稍高，在3-5元/平米/天。p一橋南沿江板塊目前已經(jīng)形成以彩虹城為中心的商圈。周邊集中一橋南沿江板塊目前已經(jīng)形成以彩虹城為中心的商圈。周邊集中了天寓、彩虹城、銀色港灣、太陽國際公寓、國信嘉園、江濱花園了天寓、彩虹城、銀色港灣、太陽國際公寓、國信嘉園、江濱花園等小區(qū)。各小區(qū)整體入住率較高，總居住人數(shù)在等小區(qū)。各小區(qū)整體入住率較高，總居住人數(shù)在3 3萬左右。萬左右。p目前商業(yè)主要沿濱盛路和偉業(yè)路沿街分布，除此之外還有彩虹城目前商業(yè)主要沿濱盛路和偉業(yè)路沿街分布，除此之外還有彩虹城內(nèi)步行街、太陽國際公寓的下沉式廣場以及天寓的沿街內(nèi)

70、步行街、太陽國際公寓的下沉式廣場以及天寓的沿街6 6幢獨棟商幢獨棟商業(yè)。業(yè)。p由于人流量主要集中在彩虹城濱盛路段，因此，彩虹城濱盛路段由于人流量主要集中在彩虹城濱盛路段，因此，彩虹城濱盛路段租金最高，平均在租金最高，平均在5-65-6元元/ /平米平米/ /天；六合天寓沿東信大道部分由于天；六合天寓沿東信大道部分由于前期采取先優(yōu)惠招商后銷售的策略，目前商業(yè)氛圍已形成，沿街租前期采取先優(yōu)惠招商后銷售的策略，目前商業(yè)氛圍已形成，沿街租金平均在金平均在4 4元元/ /平米平米/ /天；偉業(yè)路租金在天；偉業(yè)路租金在2-42-4元元/ /平米平米/ /天。天。p逸天廣場、錢塘山水、錢江灣花園、賀田尚城等

71、小區(qū)由于交付年限較近，目前整體入住率普遍不高。周邊尚有部分住宅項目還在開發(fā)建設階段。p區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展處于剛起步階段，商業(yè)以自發(fā)性形成為主，整體商業(yè)形象較低，業(yè)態(tài)雜亂。商鋪空置率較高，租金較低，平均租金在1.5元/平米/天。PAGE51典型商業(yè)個案典型商業(yè)個案新朝陽新朝陽購物中心購物中心商圈內(nèi)商業(yè)供商圈內(nèi)商業(yè)供給矩陣分析給矩陣分析功能訴求功能訴求獨特性獨特性導向?qū)蚯楦性V求情感訴求價值價值/生活生活方式導向方式導向生活生活方式導向方式導向價值導向價值導向價格導向價格導向低品質(zhì)低品質(zhì)高品質(zhì)高品質(zhì)華潤萬家華潤萬家彩虹城彩虹城逸天廣場逸天廣場賀田尚城賀田尚城錢江灣花園錢江灣花園碧水豪園碧水豪園臨江花園

72、臨江花園六合天寓六合天寓空白市場空白市場濱江濱江區(qū)域內(nèi)，倡導格調(diào)品質(zhì)生活商業(yè)存在市場空白PAGEPAGE5353區(qū)域需求區(qū)域需求產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華為華為東方通信城東方通信城賀田尚城賀田尚城錢江灣花園錢江灣花園錢塘山水錢塘山水錢塘山水錢塘山水濱文小學濱文小學杭二中杭二中國際學校國際學校觀邸國際觀邸國際公寓公寓浙大中控浙大中控七甲七甲八甲八甲九甲九甲農(nóng)居點農(nóng)居點農(nóng)居點農(nóng)居點聯(lián)莊聯(lián)莊農(nóng)居點農(nóng)居點新生新生農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)貿(mào)市場農(nóng)居點農(nóng)居點楊家墩、東冠楊家墩、東冠逸天廣場逸天廣場濱文小區(qū)濱文小區(qū)（安置）（安置）江南文苑江南文苑天鴻君邑天鴻君邑積家積家物美物美（規(guī)劃）（規(guī)劃）華潤萬家華潤萬家銀爵世紀銀爵世紀浙江

73、浙江中醫(yī)中醫(yī)藥大藥大學學浙江浙江警察警察學院學院浙江機浙江機電職業(yè)電職業(yè)技術(shù)學技術(shù)學院院產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)濱江高教園區(qū)濱江高教園區(qū)居住區(qū)居住區(qū)自身條件1.51.5公里核心輻射圈公里核心輻射圈1.51.5公里核心圈人口公里核心圈人口PAGE54商業(yè)定位商業(yè)定位江南江南“休閑會客廳休閑會客廳”江畔江畔“悠活新天地悠活新天地”意向業(yè)態(tài)：休閑餐飲業(yè)態(tài)，精品超市，意向業(yè)態(tài)：休閑餐飲業(yè)態(tài)，精品超市，SPASPA會所，酒吧，創(chuàng)意生活館等會所，酒吧，創(chuàng)意生活館等特色休閑商業(yè)帶，吸引區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群和居住人群特色休閑商業(yè)帶，吸引區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群和居住人群時尚、獨具藝術(shù)氣質(zhì)的設計，營造優(yōu)雅、閑逸的品質(zhì)生活氛圍，是濱江時尚人

74、群時尚、獨具藝術(shù)氣質(zhì)的設計，營造優(yōu)雅、閑逸的品質(zhì)生活氛圍，是濱江時尚人群“新天地新天地”商業(yè)定位：商業(yè)定位：大濱江區(qū)域特色商業(yè)節(jié)點、主題消費場所；大濱江區(qū)域特色商業(yè)節(jié)點、主題消費場所；與都市公共商業(yè)區(qū)、便捷生活配套商業(yè)區(qū)形成互補，填補濱江特色主題商業(yè)與都市公共商業(yè)區(qū)、便捷生活配套商業(yè)區(qū)形成互補，填補濱江特色主題商業(yè)的空白的空白業(yè)態(tài)定位四大主題商業(yè)業(yè)態(tài)停下腳步，享受時光的停下腳步，享受時光的休閑場所休閑場所p業(yè)態(tài)表現(xiàn)：特色咖啡廳、業(yè)態(tài)表現(xiàn)：特色咖啡廳、主題酒吧、主題酒吧、SPA會所等會所等格調(diào)休閑格調(diào)休閑格調(diào)休閑格調(diào)休閑品質(zhì)生活品質(zhì)生活品質(zhì)生活品質(zhì)生活文化休閑文化休閑文化休閑文化休閑創(chuàng)意餐飲創(chuàng)意

75、餐飲創(chuàng)意餐飲創(chuàng)意餐飲品質(zhì)生活業(yè)態(tài)品質(zhì)生活業(yè)態(tài)p業(yè)態(tài)表現(xiàn)：精品生活超業(yè)態(tài)表現(xiàn)：精品生活超市、時尚家居生活館、市、時尚家居生活館、嬰童生活館、兒童培訓嬰童生活館、兒童培訓機構(gòu)、家政、洗衣、寵機構(gòu)、家政、洗衣、寵物醫(yī)院物醫(yī)院杭幫品牌餐飲杭幫品牌餐飲p業(yè)態(tài)表現(xiàn)：蜜桃、綠茶、業(yè)態(tài)表現(xiàn)：蜜桃、綠茶、藍蓮、弄堂里藍蓮、弄堂里文化休閑、藝術(shù)欣賞體文化休閑、藝術(shù)欣賞體驗驗p業(yè)態(tài)表現(xiàn)：休閑書吧、業(yè)態(tài)表現(xiàn)：休閑書吧、藝術(shù)畫廊、精品酒店、藝術(shù)畫廊、精品酒店、手工藝工作坊、音像店手工藝工作坊、音像店品質(zhì)生活業(yè)態(tài)PAGE56主題：品質(zhì)生活體驗主題：品質(zhì)生活體驗意向業(yè)態(tài)：精品生活超市、時尚家居生活館、嬰童生活館、兒童培訓機

76、構(gòu)、家政、洗衣、寵物醫(yī)院意向業(yè)態(tài)：精品生活超市、時尚家居生活館、嬰童生活館、兒童培訓機構(gòu)、家政、洗衣、寵物醫(yī)院意向品牌：世紀聯(lián)華意向品牌：世紀聯(lián)華City LifeCity Life、特力屋、特力屋文化休閑業(yè)態(tài)PAGE57主題：藝術(shù)文化體驗主題：藝術(shù)文化體驗意向業(yè)態(tài)：休閑書吧、藝術(shù)畫廊、精品酒店、手工藝工作坊、音像店意向業(yè)態(tài)：休閑書吧、藝術(shù)畫廊、精品酒店、手工藝工作坊、音像店意向品牌：誠品書店、純真年代書吧意向品牌：誠品書店、純真年代書吧格調(diào)休閑業(yè)態(tài)PAGE58主題：格調(diào)休閑體驗主題：格調(diào)休閑體驗意向業(yè)態(tài)：特色咖啡廳、主題酒吧、意向業(yè)態(tài)：特色咖啡廳、主題酒吧、SPASPA會所會所意向品牌：星巴

77、克、兩岸咖啡、老船長酒吧、旅行者酒吧意向品牌：星巴克、兩岸咖啡、老船長酒吧、旅行者酒吧優(yōu)選杭州本土餐飲品牌創(chuàng)意餐飲業(yè)態(tài)PAGE59主題：創(chuàng)意美食體驗主題：創(chuàng)意美食體驗意向業(yè)態(tài)：創(chuàng)意餐飲業(yè)態(tài)；意向業(yè)態(tài)：創(chuàng)意餐飲業(yè)態(tài)；意向品牌：蜜桃、綠茶、藍蓮、弄堂里意向品牌：蜜桃、綠茶、藍蓮、弄堂里PAGE60租售策略租售策略附：商鋪三種主要租售方式附：商鋪三種主要租售方式主要作用：提升商鋪商業(yè)價值，有針對性招商業(yè)態(tài)，提升整個樓盤的品質(zhì)及價值主要作用：提升商鋪商業(yè)價值，有針對性招商業(yè)態(tài)，提升整個樓盤的品質(zhì)及價值先期：重要節(jié)點商鋪持有招商，帶動整個商業(yè)氛圍形成；其余商鋪產(chǎn)權(quán)銷售，快速回現(xiàn)先期：重要節(jié)點商鋪持有招商

78、，帶動整個商業(yè)氛圍形成；其余商鋪產(chǎn)權(quán)銷售，快速回現(xiàn)后期：商業(yè)基本成型后重要節(jié)點商鋪可考慮帶租約銷售，提升銷售溢價后期：商業(yè)基本成型后重要節(jié)點商鋪可考慮帶租約銷售，提升銷售溢價案例：六合天寓案例：六合天寓20072007年交付后堅持只租不售，引進高端商業(yè)品牌，以提升天寓商業(yè)整體價值。招商引入的品牌包括年交付后堅持只租不售，引進高端商業(yè)品牌，以提升天寓商業(yè)整體價值。招商引入的品牌包括星巴克咖啡、蜜桃咖啡、星巴克咖啡、蜜桃咖啡、SoLifeSoLife家居等。目前商業(yè)運營比較成熟，出售沿東信大道以及濱盛路商鋪，出售面積在家居等。目前商業(yè)運營比較成熟，出售沿東信大道以及濱盛路商鋪，出售面積在200-3

79、30m2200-330m2。重要節(jié)點商鋪持有招商，其余商鋪產(chǎn)權(quán)銷售，快速回現(xiàn)，待商業(yè)重要節(jié)點商鋪持有招商，其余商鋪產(chǎn)權(quán)銷售，快速回現(xiàn)，待商業(yè)成熟節(jié)點商鋪可考慮帶租約銷售；成熟節(jié)點商鋪可考慮帶租約銷售；商業(yè)開發(fā)先行，提升客戶對區(qū)域潛力的信心，帶動整盤溢價開發(fā)先行，提升客戶對區(qū)域潛力的信心，帶動整盤溢價土地屬性分析土地屬性分析市場機會分析市場機會分析項目市場定位項目市場定位重大交通項目影響重大交通項目影響競爭研究競爭研究需求研究需求研究區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、居區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、居住、配套研究住、配套研究競爭競爭& &客群策略客群策略產(chǎn)品價值體系產(chǎn)品價值體系研究路徑PAGE62產(chǎn)品核心概念產(chǎn)品核心概念產(chǎn)品核

80、心概念產(chǎn)品核心概念客戶需求客戶需求客戶需求客戶需求共同的價值取向轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品的精神內(nèi)核，從而統(tǒng)領(lǐng)共同的價值取向轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品的精神內(nèi)核，從而統(tǒng)領(lǐng)開發(fā)開發(fā)分析目標客群的共同價值取分析目標客群的共同價值取向，提煉出獨特生活方式向，提煉出獨特生活方式產(chǎn)品價值體系產(chǎn)品價值體系產(chǎn)品價值體系產(chǎn)品價值體系競品對標競品對標競品對標競品對標尋求差異化市場尋求差異化市場自身價值自身價值自身價值自身價值價值體系的搭建，產(chǎn)品設計原則和解決方案價值體系的搭建，產(chǎn)品設計原則和解決方案價值觀自由自在、安逸、文化藝術(shù)是訪談中出現(xiàn)頻率較高的詞語價值觀測試（價值觀測試（2020組客戶）組客戶）以“白骨精”和小富子女為代表的新貴階層：積

81、極上進、有主見、有見識、眼光挑剔，追求舒適與格調(diào)、愿意為品牌及文化消費支付一定成本。客戶特征PAGE64客戶特征客戶特征富裕家庭子女、事業(yè)有成（富裕家庭子女、事業(yè)有成（“白骨精白骨精” ” ）人士；）人士；中國現(xiàn)代都市中高收入人群，中國現(xiàn)代都市中高收入人群，標榜品味和格調(diào)標榜品味和格調(diào)的一個群體；的一個群體；高學歷、高智商、高收入、高消費、壓力大、節(jié)奏快、見識廣博；高學歷、高智商、高收入、高消費、壓力大、節(jié)奏快、見識廣博；追求時尚追求時尚，有品牌觀念，對時裝、日用品、聚會性質(zhì)、吃飯場所、購物場所、居住場所等均有口味選，有品牌觀念，對時裝、日用品、聚會性質(zhì)、吃飯場所、購物場所、居住場所等均有口味

82、選擇；擇；享受生活，享受生活，注重生活品質(zhì)，愛好旅游攝影；注重生活品質(zhì)，愛好旅游攝影；能夠接受新鮮的事物。追求有內(nèi)涵的能夠接受新鮮的事物。追求有內(nèi)涵的藝術(shù)品位藝術(shù)品位，他們認為這種文化是他們身份的標簽。，他們認為這種文化是他們身份的標簽。事業(yè)心強事業(yè)心強家庭觀念強家庭觀念強做事有計劃做事有計劃自信，個性強，崇尚獨立自主自信，個性強，崇尚獨立自主對西方消費觀念接受程度高對西方消費觀念接受程度高追求品質(zhì)追求品質(zhì)好社交好社交關(guān)鍵詞：有主見，見識面廣、眼光挑剔關(guān)鍵詞：有主見，見識面廣、眼光挑剔關(guān)鍵詞：追求舒適、品味、格調(diào)，愿意為品牌和文化消費支關(guān)鍵詞：追求舒適、品味、格調(diào)，愿意為品牌和文化消費支付一定

83、成本付一定成本關(guān)鍵詞：積極、自信、上進、優(yōu)越關(guān)鍵詞：積極、自信、上進、優(yōu)越交通變革，為區(qū)域注入新活力區(qū)塊逐漸融入大旅游圈：沿江休閑帶、之江旅游區(qū)、西湖旅游區(qū)自身價值-地脈PAGE65復復興興大大橋橋西西興興大大橋橋之江大橋之江大橋錢錢江江大大橋橋六六和和塔塔錢錢江江大大橋橋老錢塘記憶老錢塘記憶l地脈：地脈：區(qū)域內(nèi)交通由傳統(tǒng)垂直交通（錢塘江大區(qū)域內(nèi)交通由傳統(tǒng)垂直交通（錢塘江大橋、復興大橋、西興大橋等）變革為環(huán)橋、復興大橋、西興大橋等）變革為環(huán)線交通（之江大橋等），為項目區(qū)域注線交通（之江大橋等），為項目區(qū)域注入活力，板塊價值得到提升。入活力，板塊價值得到提升。隨之江大橋通行，板塊將逐漸融入西側(cè)隨

84、之江大橋通行，板塊將逐漸融入西側(cè)風景區(qū)，形成大旅游圈概念。風景區(qū)，形成大旅游圈概念。一橋南片區(qū)是濱江區(qū)唯一有文化印記的區(qū)域，是濱江的“老城區(qū)”，新舊交融，形成獨特的錢塘之江文化自身價值-文脈PAGE66六和塔六和塔錢塘江大橋錢塘江大橋歷史文化歷史文化工業(yè)文化工業(yè)文化老錢塘歷史印記、工業(yè)文明群集，老錢塘歷史印記、工業(yè)文明群集，形成獨特的錢塘之江文化形成獨特的錢塘之江文化現(xiàn)代化商務、辦公、商業(yè)、居現(xiàn)代化商務、辦公、商業(yè)、居住區(qū)域，城市感強烈住區(qū)域，城市感強烈星光大道星光大道信雅達國際信雅達國際以賣區(qū)位，賣便捷生活為主，城市感強烈，環(huán)境與文化訴求稀缺競品賣點PAGE67緊鄰地鐵緊鄰地鐵1 1號線濱康

85、站號線濱康站( (地鐵地鐵5 5號線換乘站號線換乘站) )，南臨濱江時代廣場綜合體，雍享雙鐵口，南臨濱江時代廣場綜合體，雍享雙鐵口零換乘優(yōu)勢，無縫對接杭城主城區(qū)零換乘優(yōu)勢，無縫對接杭城主城區(qū)項目往北緊鄰地鐵項目往北緊鄰地鐵1 1號線和地鐵號線和地鐵5 5號線，項號線，項目向東比鄰濱江時代商業(yè)綜合體，將實現(xiàn)目向東比鄰濱江時代商業(yè)綜合體，將實現(xiàn)地鐵和汽車南站零換乘地鐵和汽車南站零換乘龍湖奧體項目龍湖奧體項目東方花城東方花城雙地鐵口零換乘雙地鐵口零換乘官河錦庭官河錦庭賣區(qū)位、便捷生活賣區(qū)位、便捷生活板塊融匯處、交通便利性板塊融匯處、交通便利性PAGE68人脈人脈（客戶）（客戶）地脈地脈（土地）（土地

86、）競品競品積極、自信、標榜積極、自信、標榜品味和格調(diào)、追求品味和格調(diào)、追求時尚、享受生活、時尚、享受生活、舒適便利舒適便利交通升級，為區(qū)交通升級，為區(qū)域注入活力；尊域注入活力；尊重地脈，補足缺重地脈，補足缺失；新舊交融失；新舊交融以賣區(qū)位，賣便以賣區(qū)位，賣便捷生活為主，城捷生活為主，城市感強烈，缺乏市感強烈，缺乏倡導格調(diào)生活倡導格調(diào)生活在這樣的土在這樣的土地上給這幫地上給這幫人如何的別人如何的別樣生活？樣生活？核心概念PAGE69它是一種生活方式、生命狀態(tài)它是一種生活方式、生命狀態(tài)它是現(xiàn)代人的它是現(xiàn)代人的“奢侈奢侈”夢想夢想擺脫無休止的勞作，擺脫都市喧囂、污染，回歸自然擺脫無休止的勞作，擺脫都

87、市喧囂、污染，回歸自然而又能擁有城市時尚、活力的現(xiàn)代生活以及創(chuàng)造精神而又能擁有城市時尚、活力的現(xiàn)代生活以及創(chuàng)造精神以優(yōu)雅的姿態(tài)，自由自在地生存以優(yōu)雅的姿態(tài)，自由自在地生存在文化錢塘、休閑之江、活力濱江融會之地在文化錢塘、休閑之江、活力濱江融會之地獻給江南新貴們的獻給江南新貴們的“都市客廳都市客廳”舒適閑逸的文化情調(diào)社區(qū)舒適閑逸的文化情調(diào)社區(qū)濱江濱江“新天地新天地”/“/“休閑客廳休閑客廳”主題街區(qū)主題街區(qū)濱江濱江舒適閑逸的文化情調(diào)舒適閑逸的文化情調(diào)住區(qū)住區(qū)不過時的經(jīng)典不過時的經(jīng)典不經(jīng)意的浪漫不經(jīng)意的浪漫不冷漠的都市不冷漠的都市客戶敏感點啟示：戶型、物業(yè)、景觀、配套關(guān)注度強產(chǎn)品發(fā)力點PAGE70

88、戶型功能關(guān)注度戶型功能關(guān)注度戶型功能戶型功能主臥客廳次臥主臥客廳次臥外部因素外部因素配套交通自然環(huán)境配套交通自然環(huán)境內(nèi)部因素內(nèi)部因素戶型物業(yè)服務配套戶型物業(yè)服務配套外部因素外部因素內(nèi)部因素內(nèi)部因素區(qū)域二手房產(chǎn)品啟示產(chǎn)品發(fā)力點PAGE71產(chǎn)品價值體系PAGEPAGE7272價值體系價值體系文化情調(diào)街區(qū)文化情調(diào)街區(qū)立面立面/ /景觀視覺系統(tǒng)景觀視覺系統(tǒng)人文關(guān)懷細節(jié)人文關(guān)懷細節(jié)核心概念：核心概念：“都市客廳型都市客廳型”舒適閑逸、文化情調(diào)社區(qū)舒適閑逸、文化情調(diào)社區(qū)產(chǎn)品發(fā)力點：產(chǎn)品發(fā)力點：戶型、景觀、物業(yè)、配套戶型、景觀、物業(yè)、配套+ +PAGE73n人文關(guān)懷細節(jié)人文關(guān)懷細節(jié)n立面立面/ /景觀視覺系

89、統(tǒng)景觀視覺系統(tǒng)n文化情調(diào)街區(qū)文化情調(diào)街區(qū)PAGE74商業(yè)品質(zhì)打造商業(yè)品質(zhì)打造東信大道東信大道濱文路濱文路西西浦浦路路西西浦浦路路（規(guī)規(guī)劃劃段段）本本案案西浦路兩側(cè)存在連片社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。西浦路兩側(cè)存在連片社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。可考慮將本案主要商業(yè)設置在西浦可考慮將本案主要商業(yè)設置在西浦路（規(guī)劃段）。路（規(guī)劃段）。濱文路為城市快速道，該段商業(yè)價值較高。濱文路為城市快速道，該段商業(yè)價值較高。地塊西側(cè)未來規(guī)劃有聞濤休閑廣地塊西側(cè)未來規(guī)劃有聞濤休閑廣場，考慮將商業(yè)設置在西側(cè)，未場，考慮將商業(yè)設置在西側(cè)，未來與之合力形成休閑商業(yè)帶來與之合力形成休閑商業(yè)帶動線分析動線分析PAGE75聞濤休閑廣場（規(guī)劃）聞濤休閑廣場

90、（規(guī)劃）濱文小學濱文小學農(nóng)貿(mào)市場（規(guī)劃）農(nóng)貿(mào)市場（規(guī)劃）西西浦浦路路（規(guī)規(guī)劃劃）浦浦西西路路濱文支路濱文支路彩虹大道彩虹大道本案本案沿西浦路采用街區(qū)式商業(yè)形式，與未來聞濤休沿西浦路采用街區(qū)式商業(yè)形式，與未來聞濤休閑廣場合力形成特色商業(yè)帶閑廣場合力形成特色商業(yè)帶沿濱文支路采用沿濱文支路采用BLOCKBLOCK商業(yè)形式，商業(yè)形式，引入大型商業(yè)業(yè)態(tài)引入大型商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)1 1街區(qū)商業(yè)與街區(qū)商業(yè)與BLOCKBLOCK單體結(jié)合單體結(jié)合, ,營造閑逸、時尚的商營造閑逸、時尚的商業(yè)氛圍業(yè)氛圍PAGE76商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)2 2城市行為和社區(qū)行為復合的城市行為和社區(qū)行為復合的mixmix空間空間半開放

91、城市社區(qū)半開放城市社區(qū)將城市入口公共空間與社區(qū)開敞入口相結(jié)將城市入口公共空間與社區(qū)開敞入口相結(jié)合。將街區(qū)的活力與社區(qū)內(nèi)部活力緊密連合。將街區(qū)的活力與社區(qū)內(nèi)部活力緊密連接。接。商業(yè)品質(zhì)打造PAGE77代表傳統(tǒng)文脈延續(xù)的商業(yè)街代表傳統(tǒng)文脈延續(xù)的商業(yè)街代表現(xiàn)代時尚元素的代表現(xiàn)代時尚元素的BLOCKBLOCK濱江濱江“休閑會客廳休閑會客廳” ” 江畔江畔“悠活新天地悠活新天地”特色休閑商業(yè)帶，時尚、獨具藝術(shù)氣質(zhì)的設計，營造優(yōu)雅、閑逸的品質(zhì)生活氛圍，是濱江時尚特色休閑商業(yè)帶，時尚、獨具藝術(shù)氣質(zhì)的設計，營造優(yōu)雅、閑逸的品質(zhì)生活氛圍，是濱江時尚人群人群“新天地新天地”立面形態(tài)：新舊交融、文化體驗立面形態(tài)：新

92、舊交融、文化體驗主力業(yè)態(tài)：強調(diào)文化消費、休閑消費、主力業(yè)態(tài)：強調(diào)文化消費、休閑消費、格調(diào)消費格調(diào)消費規(guī)劃形態(tài)：突破傳統(tǒng)底商，規(guī)劃形態(tài)：突破傳統(tǒng)底商，BLOCKBLOCK“院落院落”情景式商業(yè)街情景式商業(yè)街立面形態(tài)1PAGE78湖濱國際名品街：傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合的設計手法湖濱國際名品街：傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合的設計手法傳統(tǒng)元素：騎樓傳統(tǒng)元素：騎樓現(xiàn)代元素：鋼架、落地窗現(xiàn)代元素：鋼架、落地窗傳統(tǒng)元素：騎樓傳統(tǒng)元素：騎樓立面形態(tài)1PAGE79杭州的歷史記憶：大韓民國臨時政府舊址杭州的歷史記憶：大韓民國臨時政府舊址體現(xiàn)杭州城市文脈的材料選擇，以青紅磚作為商體現(xiàn)杭州城市文脈的材料選擇，以青紅磚作為商業(yè)街地脈展現(xiàn)的載

93、體業(yè)街地脈展現(xiàn)的載體三里屯Village立面形態(tài)2PAGE80三里屯三里屯VILLAGEVILLAGE的的設計靈感來自老北京的設計靈感來自老北京的“胡同胡同”與與“四合院四合院”，并融，并融入時尚元素。在傳統(tǒng)的基調(diào)上，賦予古老事物以時尚的新面貌。通過幾入時尚元素。在傳統(tǒng)的基調(diào)上，賦予古老事物以時尚的新面貌。通過幾何型的造型和大膽飽滿的用色，賦予每幢建筑獨特的外觀和個性，打造何型的造型和大膽飽滿的用色，賦予每幢建筑獨特的外觀和個性，打造出一種具有國際性的外觀設計。出一種具有國際性的外觀設計。北區(qū)：四合院形式北區(qū)：四合院形式院落商業(yè)l院落商業(yè)：運用院落商業(yè)：運用BLOCKBLOCK商業(yè)單體圍合成相

94、商業(yè)單體圍合成相對開放的院落空間，配以景觀小品，而形成對開放的院落空間，配以景觀小品，而形成的一種現(xiàn)代都市休閑情景商業(yè)形態(tài)。的一種現(xiàn)代都市休閑情景商業(yè)形態(tài)。杭州杭州70807080庭院餐廳庭院餐廳杭州陶陶居杭州陶陶居關(guān)鍵節(jié)點業(yè)態(tài)設置業(yè)態(tài)落位PAGE82關(guān)鍵節(jié)點商鋪原則：節(jié)點商鋪為聚集人氣，形成商關(guān)鍵節(jié)點商鋪原則：節(jié)點商鋪為聚集人氣，形成商業(yè)氛圍業(yè)氛圍1 1、節(jié)點商鋪持有不宜過多，滿足必備業(yè)態(tài)需要，以節(jié)點帶、節(jié)點商鋪持有不宜過多，滿足必備業(yè)態(tài)需要，以節(jié)點帶動周邊商業(yè)氛圍形成；動周邊商業(yè)氛圍形成；2 2、 濱文路和西浦路交叉口可引入精品生活超市和餐飲店，濱文路和西浦路交叉口可引入精品生活超市和餐飲

95、店，聚集人氣，聚集人氣，BLOCKBLOCK商業(yè)適宜引入特色餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)；商業(yè)適宜引入特色餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)；3 3、BLOCKBLOCK商業(yè)均為節(jié)點商鋪，持有招商商業(yè)均為節(jié)點商鋪，持有招商濱文支路濱文支路規(guī)劃道路規(guī)劃道路西西浦浦路路（規(guī)規(guī)劃劃）浦浦西西路路主入口主入口2 21 1休閑餐飲文化街區(qū)休閑餐飲文化街區(qū)品品質(zhì)質(zhì)生生活活區(qū)區(qū)節(jié)點商鋪節(jié)點商鋪3 3精品生活超市（世紀聯(lián)華）精品生活超市（世紀聯(lián)華）2 2休閑業(yè)態(tài)：咖啡廳（星巴克）、書吧休閑業(yè)態(tài)：咖啡廳（星巴克）、書吧（純真年代）、創(chuàng)意餐飲（綠茶）、家（純真年代）、創(chuàng)意餐飲（綠茶）、家居生活館居生活館3 31 1兒童教育（天才寶貝）

96、兒童教育（天才寶貝）PAGE83n人文關(guān)懷細節(jié)人文關(guān)懷細節(jié)n立面立面/ /景觀視覺系統(tǒng)景觀視覺系統(tǒng)n文化情調(diào)街區(qū)文化情調(diào)街區(qū)南京仁恒G53公寓：傳統(tǒng)院落空間，時尚生活氣息立面打造PAGE84PAGE85南京仁恒G53公寓：傳統(tǒng)院落空間，時尚生活氣息立面打造1PAGE86PAGEPAGE8787經(jīng)典系列：利用現(xiàn)代紅磚材質(zhì)，將建筑與周邊環(huán)經(jīng)典系列：利用現(xiàn)代紅磚材質(zhì)，將建筑與周邊環(huán)境融為一體境融為一體立面打造立面打造2 2立面打造立面打造2 2立面打造立面打造2 2禪意園林最主要的精神是“寧靜致遠”，講究在寧靜思考中得到悟的能力。景觀打造PAGE90小品式景觀園林設計小品式景觀園林設計從人的視角出發(fā)

97、，集中打造地面層的園林景觀，應從人的視角出發(fā)，集中打造地面層的園林景觀，應注重視覺中心的建筑物下部的細部處理注重視覺中心的建筑物下部的細部處理PAGE91n人文關(guān)懷細節(jié)人文關(guān)懷細節(jié)n立面立面/ /景觀視覺系統(tǒng)景觀視覺系統(tǒng)n文化情調(diào)街區(qū)文化情調(diào)街區(qū)人文關(guān)懷細節(jié)PAGE92人文關(guān)懷配套人文關(guān)懷配套關(guān)注家庭、鄰里和諧，設關(guān)注家庭、鄰里和諧，設置便于活動、交流的場所；置便于活動、交流的場所；配置兒童興趣班，游樂園配置兒童興趣班，游樂園等主題配套，等主題配套，根據(jù)不同年根據(jù)不同年齡段的孩子需要齡段的孩子需要，有，有針對針對性性的提供活動場所，保證的提供活動場所，保證孩子的健康成長。孩子的健康成長。1 1

98、、運動、娛樂配套：、運動、娛樂配套：籃球場、羽毛球場等籃球場、羽毛球場等架空層實用功能（棋牌健身）等架空層實用功能（棋牌健身）等塑膠慢跑道塑膠慢跑道；文化活動中心文化活動中心2 2、主題配套：、主題配套：街區(qū)圍合或中心景觀等處設施小型廣場街區(qū)圍合或中心景觀等處設施小型廣場社區(qū)林圃或公共花壇劃分部分區(qū)域用于業(yè)主公建社區(qū)林圃或公共花壇劃分部分區(qū)域用于業(yè)主公建3 3、兒童會所兒童會所/ /兒童藝術(shù)館兒童藝術(shù)館：4 4、兒童游樂配套：、兒童游樂配套：兒童游樂園按年齡分級兒童游樂園按年齡分級人文關(guān)懷細節(jié)人文關(guān)懷細節(jié)1 1、關(guān)注業(yè)主的文娛娛樂，興趣愛好，包括運動隊、文化周、節(jié)日、關(guān)注業(yè)主的文娛娛樂，興趣愛

99、好，包括運動隊、文化周、節(jié)日聚餐、義賣活動等。聚餐、義賣活動等。社區(qū)公約社區(qū)公約社區(qū)媒體社區(qū)媒體社區(qū)節(jié)日：社區(qū)音樂節(jié)等社區(qū)節(jié)日：社區(qū)音樂節(jié)等親子活動：親子運動會、家庭手工比賽親子活動：親子運動會、家庭手工比賽重點突出對兒童等特殊人重點突出對兒童等特殊人群的關(guān)愛，促進家庭和諧、群的關(guān)愛，促進家庭和諧、鄰里互通。鄰里互通。戶型功能關(guān)懷戶型功能關(guān)懷1.1.更多人性化功能設計更多人性化功能設計主臥系統(tǒng)、尊老系統(tǒng)、分離衛(wèi)生主臥系統(tǒng)、尊老系統(tǒng)、分離衛(wèi)生間間兒童成長系統(tǒng)、超大收納兒童成長系統(tǒng)、超大收納戶型保持彈性可變性，滿足不同戶型保持彈性可變性，滿足不同生活方式的平面生活方式的平面2.2.戶型更多面積贈送戶型更多面積贈送贈送面積：設備平臺贈送改造功贈送面積：設備平臺贈送改造功能房間，錯層雙層露臺、飄窗的能房間，錯層雙層露臺、飄窗的面積全贈送面積全贈送降低公攤面積：入戶大堂請出去降低公攤面積：入戶大堂請出去過道電梯減下來過道電梯減下來