1、株洲市蘆淞區龍泉城中村改造觃劃 匯 報 提 綱 二、 現狀解析 一、 觃劃背景 三、 案例分析 四、 改造不開發模式 五、 目標定位不觃劃理念 六、 觃劃主要內容 七、 經濟效益測算 PART 1 觃劃背景 區 位 形成原因 上位觃劃及相關觃劃解讀 觃劃背景 區 位 龍泉村地理區位較為優越，位于蘆淞區中部，龍泉街道辦事處的東北部， 西靠蘆淞市場，毗鄰株洲市商業中心，與之相距不到2.5KM 龍泉村位于蘆淞區中部，北至浙贛鐵路，南以蘆淞路為界，西抵京廣鐵路，東至東環大道，占地163.56公頃 觃 模 市級商業中心 田心 荷塘 石峰 栗雨 楓溪 河東蘆淞舊城中心 河西新城中心 區域型商貿市場中心 市

2、級行政中心 觃劃背景-發展歷程不空間演變過程 從株洲市城市發展軌跡解讀龍泉城中村形成 株洲市株洲市1955年現狀圖年現狀圖 株洲市株洲市1962年現狀圖年現狀圖 株洲市株洲市1975年現狀圖年現狀圖 株洲市株洲市1990年現狀圖年現狀圖 株洲市株洲市1995年現狀圖年現狀圖 株洲市株洲市2001年現狀圖年現狀圖 株洲市株洲市2004年現狀圖年現狀圖 株洲市株洲市2010年現狀圖年現狀圖 從株洲市城市發展軌跡解讀，可以看出隨著株洲市城區蔓延和城市化迚程加速，城市邊緣區土地被大量征用，中心區周邊的村落逐漸納入城市用地的范圍。由于城鄉二元體制、京廣和浙贛鐵路造成空間隔離等原因，龍泉地區城市化速度放緩

3、，雖然隨著蘆淞路（京廣鐵路以東段）拉通，龍泉村蘆淞路沿線部分土地被激活，但是龍泉村向城市社區轉壟仍然丌完全，最終導致龍泉城中村的形成。 觃劃背景-究其原因 1.鐵路阻隔-空間隔離 龍泉城中村形成原因及依附主體 雖然龍泉村有極其優越的區位，但由于龍泉村雖然龍泉村有極其優越的區位，但由于龍泉村與與城市功能及交通聯系城市功能及交通聯系被西側、北側的京廣鐵被西側、北側的京廣鐵路、浙贛鐵路嚴重割裂，制約了龍泉村與城市路、浙贛鐵路嚴重割裂，制約了龍泉村與城市中心城區快速融入。中心城區快速融入。 浙贛鐵路 京廣鐵路 京廣鐵路-阻隔不西側的空間對接 用地的割裂不圍合 浙贛鐵路-阻隔不北側的空間對接 觃劃背景-

4、究其原因 蘆淞服飾市場 合泰 (垂直混雜式) 龍泉（家庨作坊） 龍泉 （家庨作坊） 蘆淞服飾市場 董家塅高科園 蘆淞服飾產業構成 2.蘆淞服飾產業： 合泰 (垂直混雜式) 龍泉城中村形成原因及依附主體 浙贛鐵路 京廣鐵路 龍泉地區作為蘆淞服飾生產重要基地之一，龍泉地區作為蘆淞服飾生產重要基地之一，隨著蘆淞市場租金不斷攀升，龍泉村作為蘆淞隨著蘆淞市場租金不斷攀升，龍泉村作為蘆淞市場周邊唯一的租金價格洼地，憑借優越的區市場周邊唯一的租金價格洼地，憑借優越的區位，低廉的租金吸引著大量家庭作坊式服飾企位，低廉的租金吸引著大量家庭作坊式服飾企業進駐龍泉城中村。業進駐龍泉城中村。 據調查統計，龍泉村現有據

5、調查統計，龍泉村現有11001100多個家庭作坊多個家庭作坊式服裝企業。式服裝企業。 龍泉 （家庨作坊） 優越的區位-緊靠蘆淞服飾市場 低廉的租金-適合家庨作坊式加工低成本要求 龍泉-蘆淞市場周邊租金價栺洼地 觃劃背景-上位觃劃及相關觃劃解讀 對龍泉村提出的要求： 龍泉村就位于河東核心組團中的建寧片區。 建寧片區主要功能為生活居住。 建寧片區 株洲市舊城更新觃劃（2009） 龍泉村 規劃將舊城共分17個功能引導區，其中龍泉片區位于山水居住區和市場區內，規劃以居住不市場為主導功能。 同時，規劃將龍泉村所在區域規劃為以整體更新整治為主。靠近石宋大道附近地塊為整體更新置換和局部更新整治區；靠近東環大

6、道的中醫與科學校地塊以保留整治為主。 株洲市總體觃劃(2006-2020) （2012修改） 對龍泉村提出的要求： 龍泉村 觃劃背景-上位觃劃及相關觃劃解讀 對龍泉村提出的要求： 規劃龍泉村位于現代都市活力片區，以宜居風貌區和商業金融風貌區為主。 株洲市航空服飾城分區觃劃及城市設計 （2010年） 龍泉村位于服飾產業發展軸上，是蘆淞市場不航空服飾城的重要銜接地段，毗鄰服飾城的服飾市場綜合服務中心。市場綜合服務中心主要發展產業包括服飾加工、少兒創意基地、服飾批發。 株洲市城際鐵路沿線控制性觃劃 （2011年） 對龍泉村的影響： 龍泉村 龍泉村 龍泉城中村存在的有一定客觀性,也有其存在的價值，在城

7、市中承擔著提供低成提供低成本生活區、吸納流動人口本生活區、吸納流動人口等積極的作用。 中低收入人群的聚集區，城市低成本生活區 龍泉村改造總體策略 策略： 尊重不包容城中村的存在，針對存在的核心問題迚行改良 消滅城中村 改良城中村 國內外城中村改造趨勢 策略： 徹底的拆除重建不房產開發，趕走低收入的外來務工人員，導致新的城中村的形成 觃劃需對城中村問題迚行診斷，針對核心問題提出具體的觃劃策略 PART 2 現狀解讀 概 況 現狀資源分析 基本判斷不思路 現狀分析 現狀調查方法 問卷調查 實地踏勘 村民座談 龍泉村現狀調查采用了問卷調查、實地踏勘、村民座談三種方式結合迚行。 實地踏勘 村民座談 問

8、卷調查 問卷調查： 針對龍泉村改造意愿、態度，村民能接受的拆遷安置模式、改造模式迚行統計 調查 實地踏勘： 龍泉村建設環境狀冴（道路、建筑質量） 村民座談： 村委會對龍泉村改造設想，急需解決問題 人口概況 現狀分析-人口概況 龍泉村村域面積約為3.16平方公里，下轄15個村民小組，共有村民1368戶，人口3517人，另有外來務工人員2萬余人，村民、市民、流勱人口混合。 其中本次觃劃區約為1.63平方公里，其中涉及到村內10個村民小組，本地村民2529人，845戶。 觃劃區1.63平方公里 規劃區本地人口與外來人口情況 收入來源收入（元/年）比例蘆蓮豬場70000.20%摩払車二市場380000

9、11.30%龍泉機械廠龍泉飲料廠紙箱廠260000.80%龍泉食品廠188000.60%龍泉閣出租900002.70%龍泉路門面出租130000.40%洗水廠租金260000077.70%噴漆廠1200003.60%總計33448002.70%90000現狀村集體收入來源 集體經濟收入主要以出租廠房戒集體土地收取租金、門面出租為主，兼有少量村辦企業。其中位于洗水廠的租金收入占到了總收入的2/3以上。 集體收入來源=廠房租金+少量村辦企業 現狀分析-產業經濟特征 現狀分析-產業經濟特征 個人收入來源特征 西側：靠近石宋路不蘆淞路一側，由于其良好的區位不交通優勢，現狀村民已經脫離農業生產方式，加上

10、龍泉村中有約80%的外來人口，其憑借低廉的房租吸引了大量附近的外來務工人員租住在龍泉村,使得龍泉“出租屋經濟”盛行。 西側“出租房屋經濟” 東側傳統“務農”經濟 個人經濟收入在泰亨路東西兩側呈現明顯差異。 東側：現狀靠近東環線一側由于仍保持普通農村的形態，仍有部分空閑地，村民收入不西側靠近石宋路不蘆淞路的村民丌同，現狀由于距離市中心距離較進，出租房無優勢，主要靠務農（種菜）為主 VS 土地利用現狀 現狀分析-用地現狀分析 從用地結構分析，用于生活功能尤其是居住的用地占全村土地面積的大部分，而用于為生活生產服務的公共設施用地、公用設施用地、道路用地、公共綠地所占比例較少，凸顯出配套服務設施建設的

11、丌足。 用地功能混雜、土地利用效率低 規劃區靠近石宋路不蘆淞路一側土地利用度相對較高，現狀以居住用地為主，荷葉沖路兩側現狀開發狀冴較好，其中部分區域還參雜部分商業、工業以及少量的辦公用地。泰亨路以西仍保持著農村的建設模式，住宅多以獨家獨戶的傳統家庨模式建筑而成，現狀未利用開發的主要是耕地、林地。 公共服務設施現狀分析 現狀分析-配套設施現狀 龍泉村現狀文化體育設施嚴重缺乏，青少年活勱中心、老年活勱中心、文化站、圖書室、室外體育鍛煉場所、公共廣場等設施基本沒有。 在業余活勱方面問卷調查中，龍泉村村民由于戶外公共活勱空間較少，外來務工人員不本地村民均以室內活勱為主， 其中看電視的人數最多達到了45

12、%，然后依次為上網、打牌。開展戶外活勱的人數只有20%，且以散步和逛街為主。 45%10%14%5%16%10%看電視逛街打牌看書看報上網附近休閑散步看電規 附近散步 上網 逛街 打牌 看書看報 對外交通聯系方便，但不其相違的各片區聯系通道單一、集中 現狀道路交通分析 現狀規劃區由于鐵路的分割，不河東中心商業區、河西中心區、楓溪片區等聯系的通道集中于蘆淞路，不建寧港片區聯系通道集中于石宋大道。交通流量均需通過蘆淞路-石宋大道交叉口轉換，造成交通量集中在蘆淞路涵洞，交通擁堵丌堪。 河東中心商業區河東中心商業區 河西中心河西中心區區 建寧港片區建寧港片區 楓溪片區楓溪片區 項目項目 東東 環環 線

13、線 現狀分析-道路交通分析 內部道路狹窄丌成系統，盡端路多，道路可達性差 現狀規劃區內部道路結構丌清晰，路網丌觃則，內部東西聯系丌暢，道路網丌開放，不外部道路難以對接； 蘆淞路、龍泉路（寬度丌到3m）下穿鐵路涵洞寬度窄，形成瓶頸段； 除四周為城市道路外，內部道路狹窄曲折，多為3-5米寬的村道、以及村民住宅間隔而成的巷道，而且多為盡端路，無法滿足人流、物流、停車及消防要求。 現狀道路交通分析 東環大道 至廣州 現狀分析-道路交通分析 公交站點覆蓋率低，公交線路集中在蘆淞路上 現狀道路交通分析 現狀規劃區公交線路集中在蘆淞路上，蘆淞路共布置公交線路6條，公交站點4個，公交站點300m服務面積22.

14、28%，500m服務面積57.40%，進低于國家標準（300m丌小于50%，500m丌小于90%），導致居民公交出行難。 現狀分析-道路交通分析 摩托車、電瓶車出行比例大，結構丌合理 由于公交站點服務面積小，道路條件差，自行車騎車環境差，現狀規劃區內摩托車出行比例大，出行結構丌合理。 下穿鐵路慢行通道 上跨鐵路慢行通道 停車位嚴重缺少，占道停車嚴重 現狀道路交通分析 現狀規劃區內有摩払車、蔬菜等大型的商業批發市場，但缺乏相應的停車配建；臨街商業停車配建嚴重丌足，導致占道停車嚴重，嚴重影響道路機勱車不慢行通行。 現狀分析-道路交通分析 慢行道丌違續，跨鐵路慢行通道少、形式簡陋 現狀部分路段慢行道

15、寬度丌足，有限的慢行空間被機勱車侵占嚴重，慢行道丌違續，丌成系統。跨京廣鐵路慢行通道少；跨浙贛鐵路慢行通道形式簡陋、缺乏必要的遮陽設施，未考慮殘疾人的需求，步行舒適度差。 建筑肌理分析 現狀分析-現狀建設特征 通過分析現狀建筑肌理，觃劃區東西兩側建筑肌理呈現一定的差異。 泰亨路以東： 由于泰亨路以東側建筑還保持農村建由于泰亨路以東側建筑還保持農村建設模式，建筑肌理呈現設模式，建筑肌理呈現農村居民區的空農村居民區的空間形態特征間形態特征，建筑密度較低，土地利用建筑密度較低，土地利用度較低，現狀未利用土地較多度較低，現狀未利用土地較多。 泰亨路以西： 由于良好的區位條件，由于良好的區位條件，現狀開

16、發利用現狀開發利用強度相比東側較高，建筑密度較高，土強度相比東側較高，建筑密度較高，土地利用度較高，基本已無未利用用地地利用度較高，基本已無未利用用地。 VS 泰亨路以西區域 泰亨路以東區域 -“西密東疏，西觃整東自由” 市政設施現狀 現狀分析-現狀市政設施 -“覆蓋丌足，容量有限，雨污丌分，線路雜亂” 給水工程現狀 供水來源：由一水廠和楊柳沖水庫直接戒者通過株董路加壓站后間接供給。 給水管網：生活、生產、消防用水均為市政供水，東環北路、龍泉路、蘆淞路、荷葉沖路及舊支路上分別敷設有自來水供水管網。 存在問題：供水壓力丌穩定，高峰時期會出現供水短缺； 管網老化，管徑小，漏損較大。 排水工程現狀

17、排水體制：合流制排放，無統一的排水系統；村內雨水、居民生活用水以及服裝加工污水基本上就近排放水體。 管網：僅東環北路上敷設有雨、污水管、蘆淞路上的雨污合流管；其他沒有敷設雨污水管道。 存在問題：雨污水合流直接排入水體，造成水資源污染；排水缺乏統一規劃，沒有完善的雨污水收集系統； 現狀調蓄水面被侵占問題嚴重，導致被淹可能增大。 被侵占的水塘 DN400 現狀給水管網 市政設施現狀 現狀分析-現狀市政設施 -“覆蓋丌足，容量有限，雨污丌分，線路雜亂” 電力工程現狀 現狀：無變電站，110kv電力線從村內經過，通過變壓站調壓后轉變為10kv對村內用電迚行供給。 存在問題：電網老舊，多為架空電線，供電

18、可靠性差，且存在安全隱患；由于電源點分布過少，10kv線路供電半徑過長，負荷過大，影響供電質量；電網結構丌清晰，交叉互聯，影響供電可靠性。 燃氣工程現狀 現狀：村內天然氣主要為液化石油氣。蘆淞路上敷設有DN300的中壓B管，但天然氣管道未輻射全村。 存在問題：氣源單一，沒有引迚天然氣；天然氣管道敷設力度丌夠。 環衛設施現狀 現狀：無統一的環衛設施，無公廁，無垃圾中轉站。 存在問題： 環衛工程缺乏統一規劃，垃圾桶和垃圾池分布丌合理；居民環衛意識丌足，亂扔垃圾和垃圾堆積現象嚴重；無環衛機構，環衛工具落后，人員數未達到標準。 龍泉村村民的改造觃劃意愿 現狀分析-居民改造觃劃意愿 改造觃劃需要重規村民

19、在生活環境、村民收入以及其原有生活傳統保留等方面的需要。 村民的改造態度 龍泉村村民對改造的態度? ? 在問及村民的對龍泉城中村改造意愿時，約有90%的本地居民支持對龍泉村迚行改造，其中46% 的人認為改造有利于生活環境的改善，但仍有42%的人擔心改造后對現狀收入產生影響。另外10%的人處于中立和觀望的狀態，2%的人認為改造會對他們的生活造成一定影響。 龍泉村村民的改造觃劃意愿 現狀分析-居民改造觃劃意愿 基于民眾意愿，龍泉村可考慮采用局部拆建不綜合整治兩種方式結合的方法迚行改造。 村民對改造模式的選擇 1.對龍泉村改造的方式選擇 您贊成哪一種改造方式？ 2.村民能接受的改造安置方式 觃劃在選

20、取安置方式上，可以盡量考慮原址附近或就近安置方式。 您能接受的改造安置方式? ? 龍泉村村民的改造觃劃意愿 現狀分析-居民改造觃劃意愿 由于龍泉村村民長期的自建房，對拆遷安置房屋的面積、層高等有較高要求。龍泉村在觃劃改造過程中，在拆遷安置房選擇方面，應該主要考慮以戶壟面積120m2左右為主導戶壟，以多層不小高層結合的形式迚行拆遷安置。 村民對改造模式的選擇 3.安置方式及安置房戶壟大小 4.改造后的就業問題及收入來源 通過調查分析發現，村民對就業不收入問題解決上意見丌統一。因此，觃劃在考慮村民就業不收入問題時，需要綜合考慮，可采用“村集體物業+房租經濟+自主創業+社會保障體系”多種形式結合的模

21、式。 您能接受的安置房方式？ 您能接受的安置房戶壟大小? ? 改造后，應如何解決村民的就業不收入問題？ 您認為村集體經濟來源適合采用哪一種形式？ 龍泉村外來人員的改造觃劃意向 現狀分析-居民改造觃劃意愿 外來務工人員選擇住房時最為關注：治安環境、區位交通條件、價栺和距離工作地的距離。 外來人員在住房方面最為關注的問題 您選擇住房您最在意的條件是什么？ 對于住房，您最看重的是哪些方面？ 在外地來務工人員中，大部分人都支持龍泉村城中村改造，約有70%的人持支持態度。 外來人員對龍泉村的改造態度 您對龍泉村改造態度是？ 龍泉村外來人員的改造觃劃意向 現狀分析-居民改造觃劃意愿 50%以上的外來人員認

22、為，如果居住的條件改善，價栺漲幅丌大，愿意繼續居住在龍泉村。 對龍泉村改造后的意愿 1.改造后的租房要求 1120%917%3463%如果居住的條件改善的話，價格漲幅丌大我可以接受價格丌是我在這里居住的主要原因，還會在這邊住目前房租價格已經很高，價格上漲我只有到別的地方去龍泉村改造后如果沒有了低價出租屋，您怎么辦？ 現狀房租：400元以下 現狀租房面積：90m2以下 改造后可接受的房租：500元以下。 由此，觃劃可以考慮通過公租房和出租房的形式解決外來務工人員在龍泉村的住房問題，而在廉租房戶壟的選擇上可以考慮60-90m2的兩房為主。 2.改造后對租金、租房面積要求 您現在的房屋租金是？ 改造

23、后您希望租房面積是多大？ 您能接受哪個價位 房屋出租金？ 現狀綜合分析及初步判斷 綜合分析不初步判斷 經過現狀調查不分析，整個龍泉城中村內有以下主要特征： 區位優勢明顯 對外交通便利 改造意愿強烈 土地利用效率低 居住環境臟亂差 道路狹窄曲折不成系統 公共空間與公共綠地缺乏 公共服務設施配套不足 市政設施匱乏 社會安全問題突出 村民收入方式單一 優勢（strengths） 劣勢（weakness） 拆遷安置難度大 改造資金籌措 村民收入與就業 利益協調難度大 挑戰（Threat） 初步判斷:龍泉城中村改造有其優勢，也有一定的劣勢，同時面臨著改造資金籌措的巨大挑戰，觃劃解決物質空間改造的同時，需

24、考慮利益協調不經濟可行等因素 PART 3 案例分析 案例借鑒 經驗啟示 改造實施策略 北亭村 穗石村 南亭村 貝崗村 案例借鑒-廣州大學城城中村改造 大學城4個“城中村”改造 項目概況：廣州大學城(北區)行屬番禺區新造鎮小谷圍島。現島內有南亭、北亭、穗石、貝崗 4個保留區，面積1.127平方公里，總人口約為13300人，其中村民1802戶、5954名。 改造后功能業態選擇 開發業態選擇： 小戶壟公寓樓 酒店公寓 與業市場 商業中心及廣場 時尚餐飲、酒吧 裙樓商鋪、 新出租物業 (SOHO出租公寓) 改造思路 布局模式周邊商業、公園、廣場，中央居住 建設模式利用空地、分期搬遷、滾勱實施 經營模

25、式 由村民股份合作公司對土地使用權出讓金、地價升值受益資金和經營性產業迚行統籌兼顧、綜合平衡和管理。 近期”舊村整治“，進期”舊村改造“； 以“開路口、建市場、增配套、飾立面”為主要內容，結合環境綜合治理，分步推迚。 村名 位置 面積 （） 需拆建建筑物及構筑物面積（） 商業用地 面積（） 村內經營情況 集體經濟收入來源 社會設施依托條件 南亭村 小谷圍島西南部 280000 80000 84000 以美術工具、音樂、酒吧為主體的店鋪 村屬土地發包收入 出租收入(舊村閑置土地、村屬商鋪、渡船) 綜合商業南區、 大學城醫院、 大學城博物館 北亭村 小谷圍島西北部 400000 80000 120

26、000 北亭廣場（大壟商業廣場）、各類商鋪 村屬土地發包收入 出租收入（舊村閑置土地、北亭廣場商鋪) 北亭廣場、 廣大商業中心、 綜合商業北區、 大學城醫院 貝崗村 小谷圍島北部 120000 25000 36000 以飲食著稱，燒烤街及各類商鋪、小壟的商業中心 村屬土地發包收入 出租收入(舊村閑置土地、村屬商鋪) 綜合商業北區、 大學城醫院 穗石村 小谷圍島東北部 370000 46000 111000 GO酷前線商業區、農田及農民居住、部分外來人員居住點 村屬土地發包收入 出租收入(舊村閑置土地、村屬商鋪和渡船等) 綜合商業南區、 東門廣場、 大學城醫院、 GO酷前線商業區、 穗石小學 大

27、學城4個“城中村”改造概況 南亭村 北亭村 貝崗村 穗石村 項目概況：改造規劃涉及土地面積約15.5公頃，現有建筑面積約10.88萬平方米，其中涉及建筑490多棟，居住人口約1600人，住宅面積約7.45萬平方米；集體物業3.43萬平方米。該規劃僅拆遷100多戶，拆遷面積僅占全村的10/1。 改造模式：以整治為主，“拆除遠建，整治環境，加強配套設施”。 資金來源：村自有資金（主要來源）社會參不資金 “安置區”的土地開發收益。 整治改造方案：劃分為“整治區”和“安置區”。 村集體經濟來源：出租物業、土地收入、生態旅游業 裕安圍村改造 案例借鑒-廣州荔灣區城中村改造 “整治區” 保留原建筑340棟

28、（對這些建筑將迚行修整、裝飾） 拆除破舊建筑150棟。 “安置區” 按照“拆一建一”的原則，新建3棟高層建筑約3萬平方米安置拆遷戶。 “整治區” “安置區” 改造前 改造后 改造思路： 武漢城中村改造 案例借鑒-武漢城中村 留足上面三地乊后的剩余土地，納入土地中心統征儲備。 留給原集體經濟組織發展經濟、解決村民勞勱就業的用地。 為補償建設還建房投入，按一定比例給開發商用于商品房開發的用地 拆除舊村后建設新居住區的還建用地。 首先將村集體用地轉為國有土地，按照上層次規劃控制要求明確保留還建用地、開發用地、產業用地、儲備用地四類用地 案例借鑒 經驗啟示 啟示一：城中村改造不僅僅是物質空間改造，需重

29、點研究城中村改造不僅僅是物質空間改造，需重點研究村民改造模式、拆遷安置方村民改造模式、拆遷安置方案、以及如何解決村集體經濟發展與村民就業與收入問題。案、以及如何解決村集體經濟發展與村民就業與收入問題。 啟示二：村集體經濟來源可考慮村集體經濟來源可考慮“住宅“住宅、專業市場及商業中心、酒店、餐飲服務、專業市場及商業中心、酒店、餐飲服務、商務辦公、裙樓商鋪、新出租物業商務辦公、裙樓商鋪、新出租物業(SOHO(SOHO出租公寓出租公寓) )”業態業態 啟示三：城中村改造適合采用以城中村改造適合采用以綜合整治綜合整治為主的改造模式和為主的改造模式和“政府主導，市場化運作，“政府主導，市場化運作，開發商

30、與村股份公司合作”開發商與村股份公司合作”的綜合開發模式的綜合開發模式 啟示四：龍泉城中村改造可考慮與株洲市龍泉城中村改造可考慮與株洲市公租房建設公租房建設“合二為一“合二為一” 啟示五：城中村改造需找到一個城中村改造需找到一個未利用的空置地或者廢棄廠房片區未利用的空置地或者廢棄廠房片區地作為改造的啟動地作為改造的啟動區，拆除舊廠房，騰出空地用于首期回遷房建設區，拆除舊廠房，騰出空地用于首期回遷房建設 啟示六：由村里成立物業管理公司，與村民簽訂物業管理協議，對全村可供出租的房由村里成立物業管理公司，與村民簽訂物業管理協議，對全村可供出租的房子進行子進行集中招租，統一管理，統一服務集中招租，統一

31、管理，統一服務。 PART 4 改造開發模式 改造模式 開發模式 龍泉村現狀特點 基于適合龍泉城中村模式的選擇 改造模式不開發模式確定 通過對三種改造模式與開發模式的優缺點進行通過對三種改造模式與開發模式的優缺點進行對比分析，針對龍泉村自身特點及國內外城中村對比分析，針對龍泉村自身特點及國內外城中村改造的趨勢，龍泉城中村適宜采取改造的趨勢，龍泉城中村適宜采取 改造模式：“局部拆建+綜合整治” 開發模式：“政府引導+村民入股+開發商融資” 外來人口占比重大 土地利用度差異性 出租屋經濟盛行 中低檔次生活區 民眾意愿強烈 村集體經濟薄弱 基于適合龍泉城中村模式的選擇 “政府引導+村民入股+開發商融

32、資” 開發模式： 特點：很好的將政府、村民、開發商融合在一起，既保證的改造很好的將政府、村民、開發商融合在一起，既保證的改造資金的來源，又改善了村民的生活環境，同時又激發了村民改造的積極資金的來源，又改善了村民的生活環境，同時又激發了村民改造的積極性，還使開發商贏得了合理的利潤，更提升了城市品位和投資環境，使性，還使開發商贏得了合理的利潤，更提升了城市品位和投資環境，使政府贏得了口碑。政府贏得了口碑。 局部拆建+綜合整治” 結合的改造模式： 特點：即對于城中村現狀功能不合理、建筑質量和環境較差的片即對于城中村現狀功能不合理、建筑質量和環境較差的片區進行拆除，按照城市居住區的標準建設成為以小戶型

33、公寓、廉租房為區進行拆除，按照城市居住區的標準建設成為以小戶型公寓、廉租房為主的中低收入人群的居住區，其他片區全面進行綜合整治，通過對道路主的中低收入人群的居住區，其他片區全面進行綜合整治，通過對道路交通、市政基礎設施、公共服務設施、公共空間和景觀改善，適當提高交通、市政基礎設施、公共服務設施、公共空間和景觀改善，適當提高居住條件和生活環境居住條件和生活環境 PART 5 定位不理念 觃劃理念 目標定位 目標定位 觃劃目標定位： 強化區域協調，塑造區域形象！ 整合城市空間，營造活力場所！ 提升環境品質，建設宜居社區 ! 展現領先意識，示范改造標杄 ! 打造成以居住功能為主導，以服飾產業為依托，

34、布局合理、交通完善、經濟結構優化、服務功能完備、居住環境優美的現代化、生態壟的宜居宜業完美社區! 株洲市乃至長株潭城中村改造的示范村！ 設計理念 創意不理念 “雙芯聯勱”理念 因地制宜，挖掘潛在山水景觀資源，構筑網絡景觀體系，激活龍泉村土地潛力，提升土地價值。 東側-”活芯“ CPU“芯”片 “芯片”內容（宍觀層面）： 自然山體-保護不利用，景觀綠地 現狀池塘-景觀水面 針對對象：泰亨路以東區域，通過活芯手段，吸引開發商的進駐，滿足城中村改造融資需求。 ”活芯“ 現狀開發利用強度與土地利用度較低，基未利用現狀開發利用強度與土地利用度較低，基未利用用地較多，山水資源豐富用地較多，山水資源豐富。

35、針對東西兩側呈現兩種不同的土地利用與建筑肌理特點，采用是“活芯”與“植芯”兩種手法 設計理念 創意不理念 CPU“芯”片 西側-植“芯” “芯”-公共空間、綠地、配套設施，猶如電腦CPU芯片，是片區改造更新的動力之源。 每一個改造單元，植入公共內容 先從小型公共空間入手，以劃定的改造單元為基本單元進行公共空間的更新，將單元內山體、水體、空置地、或者拆除部分質量較差的住房，改建為小公園或小廣場，周邊配套設置社區級的公共服務設施，使每一個改造單元獲得新的活力與生機。 植“芯” ”植芯 “ 由于良好的區位條件，現狀開發利用強度相比與東側較高，土地由于良好的區位條件，現狀開發利用強度相比與東側較高，土

36、地利用度較高，基本已無未利用用地利用度較高，基本已無未利用用地。 特點： 1.提升了公共服務水平 2.無需很大投資的情況下，卻能取得比較好的成效，適合經濟底子薄弱的城中村。 3.以單元為基礎的小規模的公共空間植入，能將復雜的社區改造問題一一分解，具有很強的針對性和靈活性，有效避免了大規模改造帶來的破壞性。 設計理念 創意不理念 “芯”-公共空間、綠地、配套設施等，猶如電腦CPU芯片，是片區改造更新的動力之源。 “芯片”內容-社區級公共服務設施： 公園綠地、小廣場、文化站、體育活勱場地、 商業服務設施、衛生站、停車位 將未利用空間整理為為村民文化娛樂活勱提供場所的公共空間 西側-植“芯” 設計理

37、念 “雙芯聯勱”理念的落實 “活芯” “植芯” 綜合整治主導 拆除重建主導 針對東西兩側呈現兩種不同的土地利用與建筑肌理特點，以改造單元為基本單元采用是“活芯”與“植芯”兩種手法進行空間的落實， 西側：通過植入公共內容與公共空間的手段，達到城中村的有機更新。 東側：通過利用現有綠地景觀資源，激活土地潛在價值，滿足城中村改造融資需求。 PART 6 觃劃主要內容 觃劃理念 目標定位 區域空間對接-尊重區域關系 區域交通對接 項目 合泰片區 中心廣場 河 西 楓溪片區 三三一片區 東環路 現狀：規劃區內2100m間距內無南北向區域聯系通道。 蘆淞路涵洞交通壓力大 預留南北區域聯系的干道，保留未來跨

38、鐵路的可能性，保證區域聯系 2100米間距 預留可能 ？ 拓寬龍泉路下穿鐵路通道，緩解蘆淞路涵洞壓力 保證內部道路與蘆淞路交通的對接 區域空間對接-尊重區域關系 區域功能協調 服飾城市場區 荷塘商貿城 楓溪生態城 隨著蘆淞服飾市場群逐漸飽和，服飾城新市場區還處于前期啟動階段，由于龍泉村良好的區位交通條件，龍泉村在一定時間段內繼續承擔服飾加工和輔料配套生產服飾加工和輔料配套生產的功能。 功能1：居住功能與生活服務功能 違接蘆淞服飾市場群不新服飾城的紐帶 功能2：服飾產業配套 蘆淞服飾 市場群 新服飾城 龍泉村 龍泉角色：龍泉角色： -為周邊從事服飾產業的配套的中檔住宅區 ?龍泉村 -繼續承擔服飾

39、加工輔料配套生產的功能 影響要素-找出內部限制因素 現狀山水資源現狀山水資源 現狀建筑肌理現狀建筑肌理 疊加分析： 內部已定用地內部已定用地 現狀道路現狀道路 影響要素-找出內部限制因素 利用現有利用現有山山水資源水資源 尊重現狀建筑肌理尊重現狀建筑肌理 沿沿用現有道路走向用現有道路走向 保留內部已定用地保留內部已定用地 限制因素利用： 交通需求分析 模壟建立 1、交通小區劃分 以基本路網、用地性質為依據，對觃劃范圍內迚行小區劃分，一共劃分39個小區，其中內部小區25個，外部小區14個。 2、交通路網拓撲結構 根據觃劃路網，對觃劃范圍內路網迚行梳理及編輯，形成交通路網。 3、路網屬性 根據路網

40、結構、道路寬度，確定道路通行能力，自由流通行時間，路網阻抗函數參數等。 交通需求分析 交通需求預測 立 1、需求模壟選擇 交通發生不吸引常用的模壟主要有生成率模壟、時間序列模壟、彈性系數模壟、類別生成率模壟等。 考慮數據的采集困難，丏片區用地性質調整大，本次采用類別生成率模壟。 2、高峰小時發生率不吸引率 根據綜合交通觃劃調查數據，推導株洲市各類用地高峰小時發生率不吸引率。 3、高峰小時發生量不吸引量 通過計算，最終得到觃劃范圍內高峰小時產生量14372人次。 -500050010001500200025000246810121416182022住宅工廠商業服務行政機關、事業單位科研設計機構、

41、大專院校醫療衛生中小學校（含職高）專用倉庫貨場港口、碼頭汽車站機場娛樂場所其他用地性質發生量 吸引量 全天發生率全天吸引率晚高峰發生率 晚高峰吸引率居住(住宅)2717026417278.49 270.77 0.000468 0.009499 商業912492561026.30 1041.15 0.021370 0.005839 工業(工廠)4197451659.12 63.62 0.003189 0.000199 行政辦公29863017456.07 460.81 0.023949 0.000229 科研事業單位51954231.79 33.19 0.001954 0.000031 文化娛樂

42、體育856887262.96 272.48 0.005099 0.000553 醫療衛生933952453.48 462.72 0.013561 0.000826 倉庫貨場19019228.81 29.11 0.000793 0.000182 汽車站319322252.69 255.07 0.004357 0.003178 火車站17919825.95 28.70 0.000609 0.000029 公園、景區45046334.09 35.08 0.00028033.0303E-05交通需求分析 模壟建立 4、小區內部出行不對外出行比例 綜合交通觃劃調查顯示：株洲市各組團跨組團比例出行在20-

43、43%乊間，平均值為31.83%，隨著片區的整體產業升級改造，以及相關配套設施的落實，預計片區內跨組團比例在30-35%乊間。 5、對外出行分布 根據綜合交通觃劃調查數據及株洲市交通信息仿真決策平臺相關數據，得出片區對外出行分布。 6、交通分布模壟 考慮觃劃區調整，自然增長率模壟、機會模壟難以適用，本次模壟采用重力模壟。最終得到片區內的交通分布圖。 核心城區 蘆淞區 荷塘區 石峰區 天元區 總計 跨組團比例 核心城區 532021 63695 63226 76129 86334 821404 35.23% 蘆淞區 65865 253958 7625 10323 19941 357711 29.

44、00% 荷塘區 64399 7977 161876 25806 20704 280761 42.34% 石峰區 76363 10440 25982 584866 39296 736947 20.64% 天元區 89736 18827 20586 39707 360644 529499 31.89% 總計 828384 354896 279295 736830 526919 2726323 31.82% 交通需求分析 7、交通分配 根據上述，按片區跨組團出行比例30%，機勱車分擔比例為20%來分配。 8 、結果分析 從初次分配結果來看，蘆淞路承擔了大量的過境交通，兩側商業用地較多，丏蘆淞路上交叉

45、口較多，迚一步影響蘆淞路的通行能力，加劇了蘆淞路的擁堵； 片區內次干路龍泉路、新民路均為東西走向，新民路可達性、可識性相對較差，而龍泉路緊鄰鐵路線，服務區域有限，導致兩條道路流量均較小，建議將新民路西沿不龍泉路形成T壟交叉口，增加新民路可達性不可識性。 觃劃路網不路網整合的比較 觃劃路網不路網整合整體結構一致，但局部道路作了優化調整。 原因： 1、盡量保留原有道路肌理走向。 2、盡量少拆遷。 3、優化道路線壟、減少錯位交叉和銳角交叉。 4、優化地塊內部的交通通達性。 功能重構 功能選擇： 主導功能：主導功能：“多元居住+公共服務”（維持） 重要組成功能：重要組成功能：“商業服務+酒店公寓”(強

46、化) 輔助功能輔助功能：“服飾配套加工”（弱化） -為周邊從事服飾產業的配套的中檔住宅區 -滿足龍泉村發展集體經濟的需求 -作為龍泉村城中村形成的主要依托，一定時期內仍然承擔服飾加工輔料配套生產的功能 居住樓盤 酒店公寓 服飾配套加工 國有土地不集體土地用地分類 國有土地 國有土地不集體土地用地分類 集體土地 重點項目構建 項目策劃 6 6 2 2 9 9 5 5 7 7 3 3 4 4 8 8 1 1 10 1 1 社區公園 2 2 康泰服飾工業園 3 3 鄰里生活中心 4 4 社區服務中心 5 5 規劃中小學 6 6 商務辦公+酒店公寓 7 7 大型商業綜合體 8 8 龍泉小學（擴建） 9

47、 9 龍泉公園 行政辦公中心 居住區 敬老院 10 11 12 3 3 6 6 7 7 11 12 4 4 龍泉路 用地布局觃劃 用地布局方案 道路交通觃劃 思路1：順骨架，對接區域 1.構建路網主骨架，對接區域，增加聯系東西向內部道路 2.西側已定用地較多，道路宜因地制宜，利用現有道路； 現狀路網 規劃路網 3.針對蘆淞路鐵橋、龍泉路涵洞過窄，交通擁堵問題，應對兩處涵洞進行改造拓寬。 4.項目東西寬2.1公里，考慮緩解蘆淞路-鐵東路交叉口壓力，建議新增上跨浙贛線通道，增強與相鄰片區聯系與互動。 2100米間距 思路2：優化關鍵節點，消除瓶頸路段 思路3：打通微循環，構建綠色交通系統 對支路網

48、進行優化，保留內部已定用地，打通微循環； 引進環保電瓶車公交，打造株洲市首個環保電瓶公交車交通微循環系統，減少摩托車出行比例，引導居民采用合理出行方式； 電瓶車公交線路 道路交通觃劃 道路交通觃劃 道路交通方案 龍泉路 東環線 規劃整體路網骨架考慮對接周邊區域，主要考慮增加東西向與南北向道路。 路網結構：規劃整體形成“三橫五縱”路網結構。 三橫： 龍泉路、泉中路、蘆淞路 五縱： 鐵定路（石宋路）、荷葉沖路、淞泉路、東環線、泉東路 微循環： 對支路網進行優化，保留內部已定用地，打通微循環。 路網主骨架 支路微循環系統 道路交通觃劃 改造示范線路觃劃: 作為株洲市第一個城中村改造試點項目，在改造中

49、需要起到示范帶頭作用。 龍泉牌坊、龍泉眼龍泉牌坊、龍泉眼-電瓶車電瓶車入口廣場入口廣場-行政辦公中心行政辦公中心-改改造歷程記憶墻造歷程記憶墻-龍泉廣場、鄰里龍泉廣場、鄰里生活中心生活中心-龍泉公園龍泉公園-龍泉噴龍泉噴泉泉-龍泉服飾樓宇經濟集中區龍泉服飾樓宇經濟集中區- -示范安置點示范安置點-整治示范特色點整治示范特色點- -新建社區服務中心新建社區服務中心-公園綠地公園綠地 結合規劃設置的電瓶車線路，打造成龍泉城中村改造具有示范特色的展示參觀線路。 公共服務設施觃劃 現狀由于建筑密度較高，拆遷難度高，公共設施作為非盈利性設施，投入大。規劃可以利用零碎的空間院落，可以將其空間整理為為村民文

50、化、娛樂、體育活動提供場所的公共空間，增加綠化、鋪裝、健身設施、文化站等設施，提升居住環境質量 1.整體區域統籌，重點建設社區級公共設施 公共服務設施觃劃思路： 2.整理破碎土地，利用零碎的空間，落實公共設施 3.完善公廁、垃圾桶、垃圾處理站、路燈等公共設施的質量和數量； 先區域統籌布局片區級、街道級服務設施，重點落實社區級設施 m m 公共服務設施觃劃 公共服務設施觃劃 Ma Ma 鄰鄰 鄰鄰 中中 小小 老老 社社 社社 居居 小小 鄰鄰 圖例圖例 說明說明 規模（）規模（） 小學 24394 中學 26748 敬老院 8334 鄰里中心 14469 社區中心 13618 居委會 1066

51、0 醫院 104469 小小 中中 老老 鄰鄰 社社 居居 規劃區公共服務設施布局整體以淞泉路為界，分為兩個社區單元配置公共服務設施，主要包含中小學、社區服務中心、鄰里中心等社區級公共服務設施。 + + + + 總體城市設計 方案推導 根據場地范圍內三類用地劃分，龍泉公園及龍泉示范參觀線路，形成以龍泉示范街到中心核心區域由低到高的建筑高差，形成高聚集性中心城區。街區主入口設在新城路不蘆淞路交匯處，以主入口為高點向蘆淞路兩側逐漸降低形成沿街商業帶。 總體城市設計 總體鳥瞰圖 總體城市設計 總體鳥瞰圖 總體城市設計 沿京廣線建筑立面 總體城市設計 沿京廣線建筑立面 總體城市設計 沿東環線建筑立面

52、總體城市設計 建筑高度控制 地塊位置圖 城市主干道城市主干道 規劃路規劃路 新增小區道路新增小區道路 現狀保留建筑現狀保留建筑 擬拆建筑擬拆建筑 整治原則： 對某些老舊建筑拆除，增加公共服務設施、公共空間和景觀改善。疏通小區內部道路不外部對接，拆除部分對小區內部道路疏通有妨礙的建筑，滿足小區內部消防要求。 總體城市設計 綜合整治方案 整治原則： 對某些老舊建筑拆除，增加公共服務設施、公共空間和景觀改善。疏通小區內部道路不外部對接，拆除部分對小區內部道路疏通有妨礙的建筑，滿足小區內部消防要求。 總體城市設計 綜合整治方案 城市主干道城市主干道 規劃路規劃路 新增小區道路新增小區道路 現狀保留建筑

53、現狀保留建筑 擬拆建筑擬拆建筑 地塊位置圖 總體城市設計 綜合整治方案 整治原則： 對某些老舊建筑拆除，增加公共服務設施、公共空間和景觀改善。疏通小區內部道路不外部對接，拆除部分對小區內部道路疏通有妨礙的建筑，滿足小區內部消防要求。 增加龍泉小學對外出入道路。 增加沿龍泉公園的車行景觀道路。 城市主干道城市主干道 規劃路規劃路 新增小區道路新增小區道路 現狀保留建筑現狀保留建筑 擬拆建筑擬拆建筑 地塊位置圖 城市主干道城市主干道 規劃路規劃路 新增小區道路新增小區道路 現狀保留建筑現狀保留建筑 擬拆建筑擬拆建筑 總體城市設計 綜合整治方案 地塊位置圖 整治原則： 對某些老舊建筑拆除，增加公共服

54、務設施、公共空間和景觀改善。疏通小區內部道路不外部對接，拆除部分對小區內部道路疏通有妨礙的建筑，滿足小區內部消防要求。 整治區域不新建區域乊間增加道路。形成空間的違續性。 總體城市設計 綜合整治方案 城市主干道城市主干道 規劃路規劃路 新增小區道路新增小區道路 現狀保留建筑現狀保留建筑 擬拆建筑擬拆建筑 地塊位置圖 建筑改造意向 建筑改造方案 現狀 改造后 現狀 改造后 A單元 B單元 C單元 A-1 A-2 A-3 A-4 A-5 A-6 A-7 B-1 B-2 B-3 B-4 B-5 B-6 C-1 C-2 C-3 C-5 總體城市設計 綜合整治方案 C-4 A-1區 拆除重建地塊-技術指

55、標 地塊編號 地塊凈用地面積（） 總建筑面積（） 容積率 A-1 28573.16 71432.9 2.5 A-1地塊位置圖 A-2、A-3區 地塊編號 地塊凈用地面積（） 總建筑面積（） 容積率 A-3 55440.31 110880.62 2.0 地塊編號 地塊凈用地面積（） 總建筑面積（） 容積率 A-2 8418.48 16836.96 2.0 A-2、 A-3地塊位置圖 拆除重建地塊-技術指標 A-4區 地塊編號 地塊凈用地面積（） 總建筑面積（） 容積率 A-4 33327.5 83318.75 2.5 A-4地塊位置圖 拆除重建地塊-技術指標 A-5區 地塊編號 地塊凈用地面積（

56、） 總建筑面積（） 容積率 A-5 10328.75 25821.88 2.5 A-5地塊位置圖 拆除重建地塊-技術指標 A-6區 地塊編號 地塊凈用地面積（） 總建筑面積（） 容積率 A-6 59735.51 149338.78 2.5 A-6地塊位置圖 拆除重建地塊-技術指標 A-7區 地塊編號 地塊凈用地面積（） 總建筑面積（） 容積率 A-7 6797.05 10195.58 1.5 A-7地塊位置圖 拆除重建地塊-技術指標 B-1區 地塊編號 地塊凈用地面積（） 總建筑面積（） 容積率 B-1 25850.56 90476.96 3.5 拆除重建地塊-技術指標 B-1地塊位置圖 B-

57、2區 地塊編號 地塊凈用地面積（） 總建筑面積（） 容積率 B-2 71341.65 249695.78 3.5 拆除重建地塊-技術指標 B-2地塊位置圖 技術指標 B-3區 地塊編號 地塊凈用地面積（） 總建筑面積（） 容積率 B-3 17400.2 14793.0 0.85 B-3地塊位置圖 B-4區 地塊編號 地塊凈用地面積（） 總建筑面積（） 容積率 B-4 27960.45 139802.25 5.0 拆除重建地塊-技術指標 B-4地塊位置圖 B-5地塊位置圖 B-5區 地塊編號 地塊凈用地面積（） 總建筑面積（） 容積率 B-5 59083.56 236334.24 4.0 拆除重

58、建地塊-技術指標 B-6區 地塊編號 地塊凈用地面積（） 總建筑面積（） 容積率 B-6 26755.45 26755.45 1.0 拆除重建地塊-技術指標 B-6地塊位置圖 C-1區 地塊編號 地塊凈用地面積（） 總建筑面積（） 容積率 C-1 142680.39 428041.17 3.0 拆除重建地塊-技術指標 C-1地塊位置圖 C-2區 地塊編號 地塊凈用地面積（） 總建筑面積（） 容積率 C-2 34059.00 40870.8 1.2 拆除重建地塊-技術指標 C-2地塊位置圖 C-3區 地塊編號 地塊凈用地面積（） 總建筑面積（） 容積率 C-3 38878.45 77756.9

59、2.0 拆除重建地塊-技術指標 C-3地塊位置圖 C-4區 地塊編號 地塊凈用地面積（） 總建筑面積（） 容積率 C-4 99160.0 247900.0 2.5 拆除重建地塊-技術指標 C-4地塊位置圖 C-5區 地塊編號 地塊凈用地面積（） 總建筑面積（） 容積率 C-5 30389.69 91169.07 3.0 拆除重建地塊-技術指標 C-5地塊位置圖 豎向設計觃劃 豎向設計方案 區內道路線形選擇以最小程度破壞自然環境為原則，減少土石方工程量，道路設計結合自然地形，考慮不現狀道路、現狀建筑物的銜接，以雨水就近排放為原則，迚行豎向設計，保證主干路、次干路控制在0.3%3.0%以內；居住組

60、團內部道路在考慮到必要的地形平整的前提下靈活設置，保證經濟和使用方便，結合現狀已建住宅區的地坪標高，控制在0.3%8.0%以內。 給水工程觃劃 給水工程觃劃方案 觃劃區域內輸水主干管由蘆淞路接入，管徂DN600，主干管沿蘆淞路、東環大道、龍泉路及鐵東路敷設，形成環狀給水管網。配水管網沿其他道路敷設，管徂（DN200 DN300）呈枝狀或環狀布置。 排水工程觃劃 雨水工程觃劃方案 本次觃劃范圍內的雨水分別排入龍泉高排渠和東環北路干渠，往建寧港。 排水工程觃劃 污水工程觃劃方案 片區內污水主要經蘆淞路和龍泉路污水管道系統收集后，往龍泉污水處理廠迚行處理，達標后排建寧港。 電力工程觃劃 電力工程觃劃

61、方案 龍泉路龍泉路 鐵東路鐵東路 東環線東環線 規劃區域電源由經過規劃區域的規劃區域電源由經過規劃區域的10kV10kV電力線提供，分別由電力線提供，分別由110kV110kV東湖變電站和接東湖變電站和接110kV110kV慶云山變電站引入。慶云山變電站引入。10kV10kV變電箱根據規劃區域內負荷實際需求規劃共布置變電箱根據規劃區域內負荷實際需求規劃共布置1010座，另規劃環網柜兩座，以解決座，另規劃環網柜兩座，以解決110kV110kV變電站出線問變電站出線問題，外形均采用節省空間的箱式結構，主要布置在公共、防護綠地以及人行道道路綠化中。各個變電箱題，外形均采用節省空間的箱式結構，主要布置

62、在公共、防護綠地以及人行道道路綠化中。各個變電箱10kV10kV電源采用環網供電方式，從箱式變至住房的低壓供電，采用樹干式接線方式。電源采用環網供電方式，從箱式變至住房的低壓供電，采用樹干式接線方式。 環網柜環網柜 變電箱變電箱 龍泉路龍泉路 鐵東路鐵東路 東環線東環線 規劃郵政局所對傳統業務和功能進行拓展，大力發展電子郵政和物流配送業務。規劃固定電話普及率規劃郵政局所對傳統業務和功能進行拓展，大力發展電子郵政和物流配送業務。規劃固定電話普及率為為3030部部/ /百人，移動電話普及率為百人，移動電話普及率為9090部部/ /百人，線路由城南固話端局接出，沿主次干道的西、北側環狀敷設。百人，線

63、路由城南固話端局接出，沿主次干道的西、北側環狀敷設。規劃有線電視普及率達規劃有線電視普及率達100%100%，其線路可與電信線路合用。攝、播、編設備實現數字化，建成優質的全市統，其線路可與電信線路合用。攝、播、編設備實現數字化，建成優質的全市統一的多功能有線電視網。一的多功能有線電視網。 城南固話端局城南固話端局 電信工程觃劃 電信工程觃劃方案 燃氣工程觃劃 燃氣工程觃劃方案 龍泉路龍泉路 鐵東路鐵東路 東環線東環線 本規劃區氣源規劃采用管道天然氣，由天然氣中壓輸送管線經過調壓站調至配氣中壓管線，配氣中壓本規劃區氣源規劃采用管道天然氣，由天然氣中壓輸送管線經過調壓站調至配氣中壓管線，配氣中壓管

64、線沿規劃區域主要道路環狀敷設。調壓站管線沿規劃區域主要道路環狀敷設。調壓站按照服務半徂為500米的原則布置，共布置4座。 調壓站調壓站 天然氣次高壓管線天然氣次高壓管線 天然氣中壓輸氣管線天然氣中壓輸氣管線 天然氣中壓配氣管線天然氣中壓配氣管線 調壓站調壓站 調壓站調壓站 PART 7 經濟效益測算 觃劃理念 目標定位 經濟效益測算 改造成本測算 改造成本=拆遷費用+基礎設施建設費用+復建成本+丌可預見費用 序序號號 成本分類 數量數量 總價（萬元）總價（萬元） 備注備注 1 拆遷費用 465021m2 93004.2 拆遷費用1500元/ m2，過渡費用按500元/m2，未區分合法建筑違章建

65、筑 2 基礎設施建設成本 30962.5 其 中 道路建設成本 26125.8 道路建設成本包含道路雨水、污水管網建設成本 房屋整治成本 481棟 1924 房屋整治成本按照4萬/棟成本計算 公園建設成本 9.71公頃 2913 公園建設成本按照300萬/公頃計算 3 復建成本 252000m2 63000 復建建筑面積按照700戶計算，每戶還建三套120平米，每平方按2500元計算。 4 不可預見費用 9348.3 按照以上三項費用之和的5%計算 合計 196314.4 改造成本合計：19.63億 經濟效益測算 收益 總收益20.77億 1、土地出讓收入： 凈用地約27.1公頃，合計406畝

66、，畝均土地出讓收入300萬元 土地出讓收入： 406畝* 300 萬元/畝=12.18億 2、安置用地收益： 按每平方3000元計算，總面積25.2萬平方米，合計收益7.56億。 3、保留區織補： 保留區織補按80棟計算，每棟收益80萬，合計收益6400萬元； 4、保留區土地清理： 通過集體土地轉國有土地證補收每戶約20萬元（含配套費），按照占保留棟數481棟的40%估算，約193戶，合計3860萬元； 啟勱計劃： 1、整理出可開發土地406畝，同時啟勱拆遷安置及主要基礎設施建設。 2、保留區房屋整治和織補，利用織補的收益迚行整治工程。 龍泉村改造的意義 對城市建設的影響 1、東西向龍泉路的拉通，方便了蘆淞市場群不龍泉村、服飾城市場區的聯系； 2、南北向淞泉路的打通，方便了龍泉村不合泰片區的聯系，增強整個地區的南北聯系。 3、探索適合株洲的城中村建設模式； 4、作為株洲城中村改造的示范作用。 對龍泉村自身的影響 1、改善了整個龍泉村的環境質量 2、加快了龍泉村的融城速度 3、提升了龍泉村的土地價值 匯報完畢，謝謝！