1、 之之持持有有物物業業測測算算持有物業運行邏輯與要素持有物業的投資指標與評價體系010203持有物業的稅費總結04持有物業經典測算案例持有物業運行邏輯與各項要素01主流地產企業持有型物業類型非產業地產中常見的持有型物業：寫寫字字樓樓 商商業業 酒酒店店 長長租租公公寓寓區位：國家級中心城市及省會城市核 心辦公區及規劃利好區位規模： 5-15萬其他：可具備冠名權； 片區可比項目平均空置率20%區位：國家級中心城市及省會城市核心 商圈規模： 5-10萬其他：可具備冠名權，管理輸出； 片區可比項目平均空置率15%區位：國家級中心城市及省會城市CBD及重要交通樞紐5公里范圍內規模： 2-10萬其他：可
2、具備冠名權，管理輸出； 客房價500元/天/套區位：超一線城市及新一線城市交通圈規模： 2-8萬其他：管理輸出； 持有物業運作邏輯l 持有物業投資復雜，占用自有資金時間較長，項目融資、運營的好壞、資金保障、安全退出等每一個環節都十分重要；l 項目整體邏輯閉環是投資該類物業的前提。1、資產購買2、資產管理（持有運營）3、資產增值4、資產證券化5、出售退出現金流補充持有物業各階段要素提綱購買階段持有階段轉售階段購買方式：資產收購（買實物）、股權收購（買股權）；項目類型：開發項目（重資產買入后建設、在建工程）、存量改造（舊樓、舊酒店等）；購買的投資要素：IRR/NPV（按照公司的WACC測算）、利息
3、保障倍數（體現收支平衡）等；購買過程中稅費核算：增值稅、附加稅、土增稅、所得稅、印花稅等（買賣雙方）；購買價格的論證：DCF（現金流折現）、重置成本、市場比較等（對當期價值的評估方法）。收入端：租金收入（客房收入）、物業服務收入、物業增值收入、場地、廣告位收入等；成本端：開辦費、推廣費、營運相關人員薪酬及行政支出費用、增值服務成本支出、網絡及電視費；折舊與攤銷：成本的折舊與費用等攤銷；運營期各項利潤：EBITDA、EBIT、應稅利潤、稅后利潤；運營期各項稅費：房產稅、土地使用稅、增值稅、附加稅；轉售稅費結算：增值稅、附加稅、土增稅、所得稅、印花稅等（買賣雙方）；轉售評估價：EBITDA預測法（
4、對未來價值的評估方法）；持有物業的投資指標與評價體系02投資指標及相應計算【1】EBITDA：稅息折舊及攤銷前利潤 ，考核公司經營能力。當營運資金凈需求不變的情況下，經營性現金凈流入也就等于EBITDA。( Iinterest; Ttax; Ddepreciation；Aamortization)【2】EBIT：息稅前利潤，考核公司盈利能力。成本和費用通過折舊與攤銷扣減，因此可衡量企業業務產生現金流的能力。【3】GOP：營業毛利，酒店常參考的指標。 考核酒店總經理經營能力的指標。【4】應稅利潤：實際繳納所得稅的基數。 根據稅前利潤進行虧損彌補后得出。【5】稅后利潤：扣除所得稅后得到的凈利潤。【
5、6】 EBITDA利息保障倍數：衡量企業支付負債利息能力的指標，是指企業生產經營所獲得的折舊息稅前利潤與利息費用的比率。總收入 - 持有期費用 - 房產稅 - 增值稅及附加 - 其他稅費（印花稅、土地使用稅等）總收入 - 持有期費用 - 房產稅 - 增值稅及附加 - 其他稅費（印花稅、土地使用稅） - 各項成本和費用的折舊與攤銷（DA）總收入 - 持有期費用 - 增值稅及附加 - 其他稅費（印花費、土地使用稅等）總收入 - 持有期費用 - 房產稅 - 增值稅及附加 - 其他稅費（印花稅、土地使用稅） - 各項成本和營銷費用的折舊與攤銷 - 財務費用總收入 - 持有期費用 - 房產稅 - 增值稅
6、及附加 - 其他稅費（印花稅、土地使用稅） - 各項成本和營銷費用的折舊與攤銷 - 財務費用 所得稅EBITDA/財務費用計算公式投資指標評價體系買貴了嗎？l 評價項目是否值得投資，歸根到底其實就是明確以下幾塊內容是否合理：啥時候不需要貼錢，自己滾動？啥時候還完融資后徹底擁有該資產？買值了嗎？未來賣出去能賺錢不？評價體系評評價價維維度度評評價價指指標標指指標標涵涵義義項目整體報價合理系數項目估值/項目交易價格，評估此刻購買的價格是否合理。（綜合采用“收益法”、“市場比較法”“重置成本法”等方法，計算項目估值。）按照公司WACC計算下的NPV項目產生的現金凈流量以規定折現率折現之后與原始投資額現
7、值的差額。 （不同公司選擇折現率的標準不一致，一般地銀行保險類：5%，房地產公司在8%12%。近似于集團股東借款利率）融資性IRR融資狀態下，資金流入現值總額與資金流出現值總額相等、凈現值等于零時的折現率。（考察項目的內部收益率）融資性累計現金流回正時間融資狀態下，首筆自有資金投入至項目自有資金收回周期。（考察自有資金使用效率的高低）EBITDA利息保障倍數1.33的年限運營期開始，當期EBITDA數值/當期財務費用1.33時所用的年數。（考察運營凈收入覆蓋融資利息的長短，即約等同于凈現金流回正）配資比收購時融資投入與自投資金投入比值（考察財務杠桿的使用及自有資金的使用效率）評價體系評評價價維
8、維度度評評價價指指標標檔檔位位標標準準權權重重項目整體報價合理系數A檔：X1.2；B檔：1.0X1.2；C檔：X1.0A檔：25B檔：15C檔：8按照公司WACC計算下的NPVA檔：X0；B檔：X=0；C檔：X0A檔：25B檔：15C檔：8融資性IRRA檔：X12%；B檔：5.75%X12%；C檔：X5.75%A檔：20B檔：10C檔：5融資性累計現金流回正時間A檔：X12年；B檔：12X24年；C檔24年A檔：10B檔：5C檔：0EBITDA利息保障倍數1.33的年限A檔：X3年；B檔：3X6年；C檔6年A檔：10B檔：5C檔：0配資比A檔：融資/自投2.0；B檔：1.0X2.0；C檔：X1
9、.0A檔：10B檔：5C檔：0積極購買（80分）適合購買（60分）謹慎購買（60分）持有物業的稅費總結03持有物業的稅費總結稅種/環節買入環節（交易價款）持有環節（租金收入）賣出環節（交易價款）賣方買方（我司）我司賣方（我司）買方增值稅及附加股權收購：X資產收購：X股權收購：X資產收購：X企業（個人）所得稅XX契稅X股權收購：X資產收購：XX股權收購：X資產收購：印花稅（0.5）房產稅XXXX土地增值稅股權收購：X資產收購：XX股權收購：X資產收購：X土地使用稅XXXX【一】各環節稅費繳納一覽表：確定各個階段買賣雙方繳納的稅種。規律總結：1、所得稅：有所得就交稅，誰所得誰交稅； 2、契稅：資產
10、收購誰買誰交稅，股權收購不交稅； 3、印花稅：啥啥都交稅 4、房產稅和土地使用稅：持有才交稅； 5、土增稅：股權交易不交稅，資產交易誰賣誰交稅。 6、增值稅及附加：資產收購誰賣誰交稅，股權收購不交稅。注：1、股權轉讓環節的印花稅應按照“產權轉移書據”品目征收，計稅依據為股權轉讓協議上標注的轉讓金額。 2、股權收購如果被視為土地的轉讓，則需要交土增稅。持有物業的稅費總結【二】經營性物業房產稅l房產稅是以房屋為征稅對象,按照房屋的計稅余值或租金收入向產權所有人征收的一種財產稅。l現行房產稅的征稅方式包括從價計征和從租計征兩種方式； 從價計征是按房屋原值一次減除10%30%后的余值計征,稅率為1.2
11、% 從租計征是按房產出租的租金收入計征,稅率為租金收入的12%。空置階段租賃階段空置階段需按照從價計征，原值扣減率10%30%租賃階段根據不同的城市有不同的要求：1、按照從租計征，稅后收入X房產稅率（全國大部分城市）2、按照從價計征，原值扣減率10%30%，（上海）注：1、資產收購原值：資產收購價格+原始投入建安+新投入建安成本2、股權收購原值：原始土地款+可入賬的其他成本+或有的拆遷補償款+新投入建安成本房產稅=+持有物業的稅費總結【三】所得稅5年虧損彌補政策出處：根據中華人民共和國企業所得稅法（中華人民共和國主席令第63號）第十八條規定，企業納稅年度發生的虧損，準予向以后年度結轉，用以后年
12、度的所得彌補，但結轉年限最長不得超過五年。示例：【1】所得稅算稅基數是應稅利潤，【2】時限5年，即第6年可追溯到第1年第5年；第7年可追溯到第2年第6年，以此類推。按順序進行彌補，超過時限的，即使未彌補完也直接作廢；【3】同色彌補：在測算表中，同一顏色的色階為虧損可實現彌補的年限。【4】共享虧損額度：某一年的虧損總額在不同年度的額度不可疊加，總和不超過原虧損值。持有物業經典測算案例04持有物業經典測算案例題目信息背背景景：2017年底，A公司（房地產開發企業）通過土地出讓的形式獲取某商辦地塊，支付土地出讓金2000萬元（含契稅），并取得相應票據。A公司自行開發建設寫字樓，截止2019年8月已投
13、入建安成本（含稅）40000萬元，未來預計仍需投入建安成本（含稅）10000萬元。期間費用（含稅，從A公司拿地至項目交付共計發生）共計6000萬元。寫字樓規劃面積地上建筑面積60000，地下建筑面積12000。2019年8月，B公司（同為房地產開發企業）經過與A公司多輪洽談，確定以資產收購的方式，購買該寫字樓持。該寫字樓預計2020年6月竣備，當年底投入經營。資資料料二二：運運營營管管理理費費用用和和各各項項稅稅金金流流出出模模型型（單單位位：萬萬元元）資資料料一一：持持有有租租金金收收入入模模型型（單單位位：萬萬元元） 注：【1】當地契稅為4%，印花稅率為0.05%，附加稅率為12%。【2】
14、題目中未出現的市政配套費等一切信息在計算中忽略不計； 【3】且增值稅率均適用最新稅率，工程成本進項稅率按9%計算、費用進項稅率按6%計算，取票率均為100%） 【4】A公司在2020年無其他業務發生，該年發生的期間費用為2000萬元。 持有物業經典測算案例問題及分析問題：以下均保留兩位小數1. 根據資料，若A公司向B公司報價為80000萬元（含稅，且為簽署合同金額），則在2020年資產收購階段，A公司和B公司分別需要交納何種稅？每種稅分別是多少？2. 若B公司目前的WACC為6%，持有至2039年，則B公司在資產收購能承擔的合理價格為多少？關關鍵鍵信信息息提提取取：NO1、2017年底，A公司
15、（房地產開發企業）NO2、土地出讓金2000萬元（含契稅），并取得相應票據。NO3、截止2019年8月已投入建安成本（含稅）40000萬元，未來預計仍需投入建安成本（含稅）10000萬元。NO4、期間費用（含稅，從A公司拿地至項目交付共計發生）共計6000萬元。NO5、以資產收購的方式。NO6、當地契稅為4%，印花稅率為0.05%，附加稅率為12%。NO7、增值稅率均適用最新稅率，工程成本進項稅率按9%計算、費用進項稅率按6%計算，取票率均為100%NO8、A公司在2020年無其他業務發生，該年發生的期間費用為2000萬元。 i=6%0.94340.890.83960.79210.74730.
16、7050.66510.62740.59190.55840.52680.4970.46880.44230.41730.39360.37140.35030.33050.3118復利現值系數模型（i=6%，n=1、220）持有物業經典測算案例解答過程答答：（1）買方需要交納的稅種是契契稅稅和和印印花花稅稅； 【1】契稅=80000/1.09*4%=2935.78萬 【2】印花稅=80000*0.05%=40萬 賣方需要交納的稅種是增增值值稅稅、附附加加稅稅、土土增增稅稅、印印花花稅稅、所所得得稅稅； 【1】增值稅=銷項稅-成本進項稅-費用進項稅 =80000/1.09*9%-50000/1.09*9
17、%-2000/1.06*6%=2364萬 【2】附加稅=2364*12%=283.67萬 【3】印花稅=80000*0.05%=40萬 【4】土增稅=10989.5*30%=3296.85萬 （ 不含稅收入=80000/1.09=73394.50萬 ；土地款抵扣增值稅調整收入：2000/1.09*9%=165.14萬；扣除項=2000+50000/1.09+(2000+50000/1.09)*(20%+10%)+297.11+40=62570.14萬 增值額=73394.5+165.14-62570.14=10989.5萬；增值率=10989.5/62570.14=17.56%,適用30%。） 【5】所得稅=（80000/1.09-2000/1.06-50000/1.09-2000/1.09-3296.85-283.67-40）*25%=5045.19萬（2）根據提供的資料，可計算得出每年的EBITDA。采用DCF（現金流折現法）進行評估： F=P（1+i）n EBITDA*WACC= （1000-700）*0.9434 +(4000-1380)*0.89+（13000-2900）*0.3118=75085.98萬元因此，7.5億是B公司承擔的合理價格。謝謝 Thank You
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