1、投資測算培訓系列課投資測算的理論、方法和應用主要內容1、測算原理2、靜態與動態測算要素3、收入分析4、成本分析5、稅費分析6、運營分析7、投資評價指標分析 A、招拍掛項目B、收并購邏輯C、溢價支付D、同股不同權E、提前分配與退出F、代投代建G、稅務籌劃課程宗旨和目的認知半徑：盡可能宏觀，視野開闊。能力半徑：盡可能清晰，守住底線。行動半徑：盡可能聚焦，執行力強。通過投資測算的技能和思維形成增強回路系統目錄CONTENTS目錄一、工程經濟學二、可行性研究三、房地產開發項目經濟評價四、小結一、工程經濟學 近年來發展起來的一門經濟學分支學科 又稱費用一效益分析，是研究如何使工程技術方案(或投資項目)取
2、得最佳經濟效果的一種科學的系統的評價體系。 通常以工程項目為研究對象，目的是提高工程經濟活動的經濟效果，重點是科學預見活動的結果。一、工程經濟學提高工程技術活動的經濟效果是工程經濟分析的出發點和歸宿點，一般有兩種途徑： 第一，用最低的壽命周期成本實現產品、作業、服務或系統的必要功能。19世紀80年代 戴姆勒和本茨亨利福特 1916年售價降至360美元一、工程經濟學 第二，在費用一定的前提下，不斷改善產品、作業、服務或系統的質量，提供其功能。二、可行性研究2.1 科學預見（可行性研究） 可行性研究是工程經濟學理論在工程項目前期的應用，它是對工程項目前景進行科學預見的方法，又是項目設想細化和方案創
3、造的過程。起源：20世紀30年代，美國田納西流域開發時，提出的新的思想方法，有利推進了羅斯福新政力挽經濟危機。學科：20世紀60年代，可行性研究成為學科，世界銀行以其為項目貸款的依據。在我國目前已經成為制定投資決策、籌措資金和申請借款、簽訂合作和協議、申請項目建設執照、編制設計任務書等的重要依據。二、可行性研究2.2 可行性研究的主要內容 1、項目概況 2、市場分析和需求預測 3、規劃設計方案的優選 4、項目的建設工期、開發進度安排 5、項目投資估算 6、資金的籌集方案和成本估算 7、經濟分析和財務評價 8、風險分析 9、社會經濟評價 10、結論項目概況市場研究結論及建議項目經濟評價社會影響分
4、析項目開發方案二、可行性研究2.3 模擬房地產開發價值鏈決策拿地階段規劃設計階段項目施工階段銷售服務階段決策拿地階段規劃設計階段項目施工階段銷售服務階段投資分析階段投資確定階段投資管理階段項目研究投資分析投資洽商簽訂契約開發監控投資回收決策拿地階段規劃設計階段項目施工階段銷售服務階段主價值鏈決策拿地階段規劃設計階段項目施工階段銷售服務階段投資分析階段投資確定階段投資管理階段項目研究投資分析投資洽商簽訂契約開發監控投資回收投資分析階段投資確定階段投資管理階段投資分析階段投資確定階段投資管理階段項目研究投資分析投資洽商簽訂契約開發監控投資回收輔價值鏈戰略管理人力資源與行政管理金融投資與財務管理信息
5、管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規劃設計招標投標施工組織質量成本進度品牌傳播銷售組織物業管理二、可行性研究2.4 模擬房地產內部管理和決策流程投資決策項目策劃概念/方案設計施工圖設計工程/營銷竣工交房客戶服務運營管理營銷策劃設計研發成本管理招標采購工程管理報批報建國土使用權證選址意見書用地規劃許可證方案報規批復項目開發總體計劃概念/方案設計目標成本估算合約規劃目標成本確定招標采購計劃擴初/施工圖設計營銷策劃銷售準備設計變更價格策略開盤動態成本監控變更/簽證/付款招標采購現場項目管理辦法施工管理現場前期準備工程規劃許可證基礎提前開工審批施工許可證商品房預售許可證竣工結算預驗收與整改竣
6、工驗收備案物業驗收接管項目可行性研究物業/客服產權證項目后評估項目定位策劃設計計劃工程建造計劃采購計劃推廣計劃回款計劃交房計劃銷售過程管理交房銷售后續管理客服管理前期介入三、房地產開發項目經濟評價 房地產項目可行性研究的重要組成部分。 房地產項目應根據社會經濟發展的需要和城市總體規劃的要求，運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結合、定量分析與定性分析相結合、動態分析與靜態分析相結合的方法，做好經濟評價工作。 2000年建設部建標2000205號 房地產開發項目經濟評價方法此文件對于房地產投資人員入行具有很好的指導作用3.1 靜態和動態評價指標根據國家現行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直接發生的
7、財務效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力以及資金平衡等財務狀況，據以判別項目的財務可行性。 房地產開發項目的財務評價指標最常用的分類方式是靜態評價指標和動態評價指標。三、房地產開發項目經濟評價3.2 靜態和動態評價指標在土地獲取階段的應用 靜態投資是以某一基準年、月的建設要素的價格（時點價格）為依據所計算出的建設項目投資的瞬時值。 動態投資是指在靜態投資分析基礎上考慮資金時間價值的經濟評價方法。動態投資適應市場價格運行機制的要求，使投資的計劃、估算更加符合實際。動態經濟評價指標動態投資回收期財務內部收益率財務凈現值靜態經濟評價指標靜態投資回收期成本利潤率銷售利潤
8、率三、房地產開發項目經濟評價主要工作內容工作部門主辦部門工作內容協辦部門工作內容主辦部門協辦部門土地信息收集現狀圖落實地塊具體位置及周邊情況投資中心規劃設計條件落實規劃條件，了解限制性條件投資中心現場踏勘對地塊現狀、地質條件、是否有地下埋藏物等影響開發的因素詳細了解。市場：實地踏勘地塊，了解地塊素質投資中心市場研究中心了解周邊配套情況了解地塊周遍的商業、居住區、交通等情況市場：對周邊購買力、交通和商業狀況進行調研，了解基本情況投資中心市場研究中心了解該區域未來規劃情況了解地塊所屬區域的規劃，對以后項目開發的影響和支撐。投資中心土地初判了解地塊的上市方式和土地款同土地所有方進行接觸，了解土地出讓
9、方式和土地款，以及能否調整。投資中心了解當地的建安成本、政府收費項目和具體情況成本測算投資中心了解當地的房地產市場狀況產品形式、開發周期的安排市場：了解周邊項目的產品、售價和銷售情況及開發進度投資中心市場研究中心三、房地產開發項目經濟評價經驗測算或靜態測算 機會研究階段：30%；根據設想的開發項目和平均單價估算投資總額，簡單判斷一個項目是否可行（即匡算）靜態測算 初步可行性研究階段：20%；根據初步計劃的開發項目和較確切的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行（即概算）主要工作內容工作部門主辦部門工作內容協辦部門工作內容主辦部門協辦部門土地深判 可行性研究報告現狀圖（四至電子文件）投資中心市
10、場深度調研市場：深入理解周邊居民狀況、現有業態和項目狀況，深入理解區域市場投資中心銷售中心、市場研究中心項目最終定位市場：對周邊消費群體和項目狀況進行深入分析，對項目定位、客戶定位、業態定位和產品定位，對項目發展提出策略性建議投資中心銷售中心、市場研究中心成本測算：針對多個方案進行初步成本測算、利潤率分析及比選市場：協助進行成本、售價、利潤率的平衡投資中心、運營部市場研究中心開發周期及付款計劃投資中心工程部、 開發部、 銷售項目方案確定市場：根據定位，對項目方案提出建議，確定最終方案投資中心、設計研發部市場研究中心現金流測算投資中心尋找合作資金項目招商報告（前期階段）區域宏微觀市場研究市場：協
11、助提供區域市場研究報告投資中心市場研究中心項目招商版盈利能力分析投資中心、運營部明確合作伙伴、尋找合作方式（招商階段）項目投資策劃書投資中心財務中心合作伙伴確定投資中心財務、集管合作方案確定投資中心財務、集管合作細節確定投資中心財務、集管引資（商業計劃書） 簽署戰略合作協議投資中心財務、集管、綜合合作實施（實施階段）合作公司成立及相關手續辦理投資中心財務、集管、綜合三、房地產開發項目經濟評價動態測算 可行性研究階段：10%；根據較詳細的開發項目計劃和較準確的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行（即精算）3.3 經濟評價常見的誤區 過度追求精確：施工圖設計階段后的工程概預算，都存在5%-10%左右的誤差，而項目前期的經濟評價誤差范圍更大。 基本假設隨意、缺乏彈性：比如是否能建設別墅，限高能否突破等。 基本數據取值隨意：比如地下車位的配比、面積等 解決方法：不斷迭代，積累自己的成本數據庫。三、房地產開發項目經濟評價四、小結 理論：工程經濟學 方法：可行性研究 應用：房地產開發經濟評價 實踐：根據不同的階段、不同的項目，選取不同的方法和指標進行評價。Thanks
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