1、投資測(cè)算培訓(xùn)系列課靜態(tài)測(cè)算之稅費(fèi)分析與投資角度稅務(wù)籌劃目錄CONTENTS目錄一、稅費(fèi)分析增值稅土增稅所得稅二、投資角度看稅務(wù)籌劃1.1 地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種 整個(gè)地產(chǎn)環(huán)節(jié)涉及的主要稅種如下，其中教育附加為費(fèi)而不是稅，另有個(gè)人所得稅鑒于房地產(chǎn)公司法人股東居多暫不列示。 增值稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅是最重要的三大稅費(fèi)。一、稅費(fèi)分析稅種稅率計(jì)征依據(jù)增值稅5/10%增值額部分契稅3-5%土地、不動(dòng)產(chǎn)合同額房產(chǎn)稅1.2%/12%房產(chǎn)原值或租金收入企業(yè)所得稅25%利潤(rùn)額土地增值稅四級(jí)累進(jìn)稅率增值部分土地使用稅0.6-30元/實(shí)際使用面積耕地占用稅5-50元/實(shí)際占用耕地面積印花稅0.03-1合同額流

2、轉(zhuǎn)稅財(cái)產(chǎn)稅所得稅行為稅一、稅費(fèi)分析 耕地占用稅是對(duì)占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的稅 征收范圍：包括納稅人為建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)而占用的國(guó)家所有和集體所有的耕地 稅額：根據(jù)每個(gè)地區(qū)的人均耕地面積和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況確定，一般為占用每平方耕地繳納5-50元不等，在辦理占用耕地手續(xù)時(shí)一次性征收。 耕地定義所謂“耕地”是指種植農(nóng)業(yè)作物的土地，包括菜地、園地。其中，園地包括花圃、苗圃、茶園、果園、桑園和其他種植經(jīng)濟(jì)林木的土地；此外，在占用之前三年內(nèi)屬于上述范圍的耕地或農(nóng)用土地，也視為耕地。一、稅費(fèi)分析 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一

3、種財(cái)產(chǎn) 征收范圍：限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋，對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。 計(jì)稅依據(jù)：按照剩余價(jià)值計(jì)征的為按照房產(chǎn)剩余價(jià)值（剩余價(jià)值為原值扣減10-30%）；按照租金計(jì)征的為按照租金收入 應(yīng)納稅額：從價(jià)計(jì)算：應(yīng)納稅額= 房產(chǎn)原值 (1一減除比率) 1.2%從租計(jì)算：應(yīng)納稅額= 房產(chǎn)租金收入12% 納稅時(shí)間：一般自取得經(jīng)營(yíng)性房屋的次月開始繳納，按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 上海、重慶已經(jīng)試點(diǎn)了真正的房產(chǎn)稅，為了平抑房?jī)r(jià)和補(bǔ)充稅收。1.2 增值稅 是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅，實(shí)行價(jià)外稅即消

4、費(fèi)者承擔(dān)，有增值才有稅負(fù)。一、稅費(fèi)分析征稅范圍境內(nèi)銷售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)稅率9%（注意國(guó)家的稅率變化）計(jì)稅方法一般計(jì)稅方法：當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：應(yīng)納稅額征收率納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間一般當(dāng)月（當(dāng)季度）收到預(yù)收款時(shí)預(yù)繳增值稅3%；待產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)（一般交付時(shí)），再清繳應(yīng)納稅款，并扣除已預(yù)繳的增值稅款。如果發(fā)現(xiàn)應(yīng)繳增值稅總額小于預(yù)繳的增值稅額度，此時(shí)清繳額度為0。 例：某房地產(chǎn)項(xiàng)目2018年5月份銷售取得預(yù)售房款6億元，2018年12月如期交房。其中2018年5月1日之后取得的增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額總額3000萬(wàn)元。5月份應(yīng)繳納增值稅總額：當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額=60000萬(wàn)(1+9%

5、)x9%-3000萬(wàn)=1954萬(wàn)其中：2018年5月預(yù)繳增值稅=60000萬(wàn)(1+9%)x3%=1651萬(wàn)2018年12月清繳增值稅=1954萬(wàn) -1651萬(wàn)=303萬(wàn)一、稅費(fèi)分析 增值稅計(jì)算公式應(yīng)繳增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=（銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地金額）/（1+9%）9%-進(jìn)項(xiàng)稅額其中：（1）銷售收入包含視同銷售的情況：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外；單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（2）允許扣除的土地金額=（土地價(jià)款（不含契稅）+拆遷補(bǔ)償費(fèi)）*（當(dāng)期銷售建

6、筑面積/總建筑面積），拆遷費(fèi)用視同土地款抵扣（應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料（財(cái)稅2016140號(hào)文），體現(xiàn)了分?jǐn)偟脑瓌t。（3）能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額一般為前述成本章節(jié)中前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等產(chǎn)生的增值稅。一、稅費(fèi)分析 能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 根據(jù)財(cái)稅201636號(hào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知中的原則和方式，來(lái)把握進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算。（注意國(guó)家新的政策對(duì)稅率的調(diào)整，下表只是籠統(tǒng)表示，具體每一成本細(xì)項(xiàng)的稅率要具體分析）一、稅費(fèi)分析序號(hào)項(xiàng)目增值稅稅率（簡(jiǎn)單估算，每一大類中的成本細(xì)項(xiàng)要

7、具體分析）項(xiàng)目總投資1土地成本銷項(xiàng)中扣除2前期費(fèi)用6%3建安工程費(fèi)9%4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)9%5配套設(shè)施費(fèi)9%6開發(fā)間接費(fèi)9%7不可預(yù)見費(fèi)9%8管理費(fèi)用一般進(jìn)項(xiàng)稅額中不計(jì)算9營(yíng)銷費(fèi)用一般進(jìn)項(xiàng)稅額中不計(jì)算10財(cái)務(wù)費(fèi)用一般進(jìn)項(xiàng)稅額中不計(jì)算 例：某房地產(chǎn)企業(yè)于2017年1月受讓土地使用權(quán)，開發(fā)兩棟住宅樓，支付土地出讓金3億元，地塊總可售建筑面積20萬(wàn)平方米。施工許可證注明的開工日期為2017年10月，交付日期為2018年12月。2018年5月后銷售6萬(wàn)方，取得預(yù)售房款6億元。2018年8月項(xiàng)目竣工，一次性支付給施工方3億元工程價(jià)款。另外2018年取得其余進(jìn)項(xiàng)增值稅發(fā)票300萬(wàn)。計(jì)算2018年12月應(yīng)繳增值稅

8、。 應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地金額）/（1+9%）9%-抵扣稅額1、銷售收入和當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：預(yù)售房款6億元，土地價(jià)款3億元2018年12月計(jì)算銷售額時(shí)允許扣除的土地價(jià)款=土地價(jià)款（本期銷售建筑面積總可售建筑面積）=30000土地價(jià)款（600002018年5月后銷售的6萬(wàn)方200000總建筑面積）=9000萬(wàn)元2、計(jì)算抵扣稅額（工程價(jià)款、其余增值稅發(fā)票）=30000工程價(jià)款（1+9%）9%+300進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票=2777萬(wàn)元一、稅費(fèi)分析3、2018年5月預(yù)繳增值稅：= 600002018年5月后銷售6億（1+9%房地產(chǎn)增值稅率9%）3%預(yù)繳3%=1651萬(wàn)元4、2018年1

9、2月應(yīng)補(bǔ)繳增值稅=（銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（1+9%）9%-抵扣稅額-預(yù)繳稅款=（600002018年5月后收入-9000當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（1+9%）9%-2777抵扣稅額-1651預(yù)繳稅款=-217萬(wàn)即應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的稅款為0一、稅費(fèi)分析案例：某房地產(chǎn)企業(yè)某個(gè)普通住宅項(xiàng)目總計(jì)銷售16億元；其中土地出讓金為3億元，拆遷補(bǔ)償5000萬(wàn)元，契稅1050萬(wàn)元；2018年8月項(xiàng)目竣工，一次性支付給施工方2000萬(wàn)前期成本，3億元剩余工程價(jià)款(包括建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi))，計(jì)算應(yīng)繳增值稅。1、銷售收入和當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：銷售收入16億元允許扣除的土

10、地價(jià)款=土地價(jià)款（不含契稅）+拆遷補(bǔ)償費(fèi)=30000土地價(jià)款+5000拆遷補(bǔ)償費(fèi)=35000萬(wàn)元2、計(jì)算抵扣稅額=2000前期成本（1+6%) 6%+ 30000剩余工程價(jià)款 (1+9%) 9%=113+2477=2590萬(wàn)元3、預(yù)繳增值稅= 160000銷售收入（1+9%房地產(chǎn)增值稅率9%）3%預(yù)繳3%=4404萬(wàn)元4、2018年8月應(yīng)補(bǔ)繳增值稅=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（1+9%）9%-抵扣稅額-預(yù)繳稅款=（160000銷售收入-35000當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）（1+9%）9%-2590抵扣稅額-4404預(yù)繳稅款=10321-2590-4404=3327萬(wàn)即應(yīng)繳納增

11、值稅為7731萬(wàn)：其中預(yù)繳4404萬(wàn)，清繳3327萬(wàn)。一、稅費(fèi)分析 增值稅的分?jǐn)傆?jì)算表一、稅費(fèi)分析序號(hào)項(xiàng)目金額一銷售收入（含稅）二土地成本（未價(jià)稅分離）土地價(jià)款（不含契稅）+拆遷補(bǔ)償費(fèi)三增值稅 銷項(xiàng)計(jì)稅銷售額（( 一）（ 二 )）/（1+9%）四增值稅 銷項(xiàng)（三）9%五增值稅 進(jìn)項(xiàng)-工程成本（大建安成本）增值稅 進(jìn)項(xiàng)-前期費(fèi)用前期費(fèi)用6%/(1+6%)增值稅 進(jìn)項(xiàng)-建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)9%/(1+9%)增值稅 進(jìn)項(xiàng)-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)9%/(1+9%)增值稅 進(jìn)項(xiàng)-配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)9%/(1+9%)增值稅 進(jìn)項(xiàng)-開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)9%/(1+9%)增值稅 進(jìn)項(xiàng)-不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)9%

12、/(1+9%)增值稅 進(jìn)項(xiàng)-所得稅抵扣項(xiàng)具體分析六清算增值額稅額( 四 ）（ 五 )七預(yù)繳增值稅（ 一 ）/(1+9%)3%八項(xiàng)目實(shí)際繳納增值稅MAX【六七】九附加( 四 ）12%十增值稅多繳（ 八 ）（ 六 ）只是簡(jiǎn)化表示，具體細(xì)項(xiàng)稅率具體計(jì)算 特殊說(shuō)明： 在做收并購(gòu)和法拍項(xiàng)目中，還有一類特殊情況，即針對(duì)建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的項(xiàng)目可以選擇一般計(jì)稅方式也可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，房地產(chǎn)老項(xiàng)目一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，36個(gè)月不得變更計(jì)稅方法。 采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%的征收率計(jì)征，進(jìn)項(xiàng)稅不予抵扣，即應(yīng)納稅額=銷售額*5%/(1+5%)一、稅費(fèi)分析分類項(xiàng)目類型清算

13、申報(bào)一般納稅人老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅全額申報(bào)，5%征收率一般計(jì)稅土地價(jià)款差額申報(bào)，含稅價(jià)/(1+9%)新項(xiàng)目土地價(jià)款差額申報(bào)，含稅價(jià)/(1+9%)1.3 增值稅附加 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，均以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅的稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與增值稅、消費(fèi)稅同時(shí)繳納。 在房地產(chǎn)測(cè)算中：城市維護(hù)建設(shè)稅（稅）=增值稅*7%教育費(fèi)附加（費(fèi)）=增值稅*3%地方教育附加（費(fèi)）=增值稅*2% 即增值稅附加=增值稅*12% 增值稅附加隨著增值稅一起預(yù)繳和清繳。一、稅費(fèi)分析1.4 土地增值稅 指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物

14、收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 三環(huán)節(jié)土地交易環(huán)節(jié)：土地增值稅指土地本身的溢價(jià)產(chǎn)生的增值稅，納稅方為土地轉(zhuǎn)讓方（賣方）。預(yù)售環(huán)節(jié)：土地增值稅指按照銷售收入的一定比例（具體按照當(dāng)?shù)卣?，根?jù)產(chǎn)品不同一般普通住宅預(yù)征率2%，非普通住宅預(yù)征率4%，非住宅業(yè)態(tài)預(yù)征率6%）預(yù)征，納稅方為項(xiàng)目公司。清算環(huán)節(jié)：按銷售收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù),并按照四級(jí)超額累進(jìn)稅率進(jìn)行征收,參照預(yù)售階段預(yù)征的土地增值稅多退少補(bǔ)，納稅方為項(xiàng)目公司，納稅時(shí)間在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過(guò)戶及登記）手續(xù)前，一般可認(rèn)為交付時(shí)繳納。一、稅費(fèi)分析 計(jì)算四步

15、驟計(jì)算扣除金額計(jì)算增值額：增值額=銷售收入/(1+9%)扣除項(xiàng)目計(jì)算增值率：增值率=增值額/扣除金額，根據(jù)增值率確定稅率應(yīng)繳土地增值稅=增值額適用稅率-扣除金額速算扣除率土地增值稅是累進(jìn)稅，按四級(jí)累進(jìn)稅率表中稅率計(jì)稅:一、稅費(fèi)分析級(jí)數(shù)增值額與扣除金額比率（%）稅率（%） 速算扣除系數(shù)（%）增值稅公式1不超過(guò)50%30%0%土地增值稅稅額=增值額30%扣除項(xiàng)目金額0%250%100%40%5%土地增值稅稅額=增值額40%扣除項(xiàng)目金額5%3100%200%50%15%土地增值稅稅額=增值額50%扣除項(xiàng)目金額15%4超過(guò)200%60%35%土地增值稅稅額=增值稅60%扣除項(xiàng)目金額35% 計(jì)算扣除金額

16、土地成本法律依據(jù)：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。一般可以參照前述成本分析，包括了土地出讓金、契稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等，當(dāng)然不同地方也有認(rèn)定的差別。特別注意，在增值稅的計(jì)算中，土地成本已經(jīng)抵扣了部分增值稅，因此在土增稅的計(jì)算中，土地成本應(yīng)當(dāng)扣減“增值稅地價(jià)抵扣”，即土增稅中的土地成本=（土地出讓金+契稅+城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及契稅+城鎮(zhèn)土地使用稅+拆遷補(bǔ)償費(fèi)等）（土地出讓金+拆遷補(bǔ)償費(fèi)）9%/(1+9%)一、稅費(fèi)分析開發(fā)成本:即大建安，凡涉及增值稅的成本均為不含稅成本一、稅費(fèi)分析法律依據(jù)

17、：（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本：納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利

18、費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。項(xiàng)目增值稅稅率（簡(jiǎn)單估算，每一大類中的成本細(xì)項(xiàng)要具體分析）開發(fā)成本（大建安）前期費(fèi)用6%建安工程費(fèi)9%基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)9%配套設(shè)施費(fèi)9%開發(fā)間接費(fèi)9%不可預(yù)見費(fèi)9%開發(fā)費(fèi)用（有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）一、稅費(fèi)分析法律依據(jù)：（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的

19、金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。開發(fā)費(fèi)用=銀行利息+（土地成本+開發(fā)成本）5%或開發(fā)費(fèi)用=（土地成本+開發(fā)成本）10%與轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金法律依據(jù)：（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。增值稅附加=增值稅（城市建設(shè)維護(hù)稅7%+教育費(fèi)附加3%+地方教育附加2%）=增值稅12%加計(jì)扣除法律依據(jù)：（六）根據(jù)條例

20、第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。加計(jì)扣除=（土地成本+開發(fā)成本）20%一、稅費(fèi)分析加計(jì)扣除說(shuō)明：收并購(gòu)項(xiàng)目要注意根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)，除扣除上述四個(gè)項(xiàng)目的扣除金額外，可以按取得土地使用權(quán)支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本之和再加計(jì)20%的扣除金額，其他納稅人則不不允許。即加計(jì)20%扣除政策只適用于專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、并已進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)的納稅人。對(duì)雖專門從事房地產(chǎn)開發(fā)但未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)（未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓）的納稅人只能扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以

21、及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金；對(duì)非專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，只能扣除上述前四個(gè)項(xiàng)目的金額。一、稅費(fèi)分析實(shí)施細(xì)則中還有一項(xiàng)扣除項(xiàng)：舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格常應(yīng)用在舊房及建筑物的收購(gòu)和改造項(xiàng)目法律依據(jù)：（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。一、稅費(fèi)分析案例：某房地產(chǎn)企業(yè)某個(gè)普通住宅項(xiàng)目總計(jì)銷售16億元；其中土地出讓金為3億元，拆遷補(bǔ)償5000萬(wàn)元，契稅1050萬(wàn)元；2018年8月項(xiàng)目竣工，一次性支付給施工方2000萬(wàn)前期成本，3億元剩余工程價(jià)款(包括建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施

22、費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi))；另外銀行利息5000萬(wàn)元，交納增值稅7731萬(wàn)元（計(jì)算過(guò)程見增值稅案例），計(jì)算應(yīng)繳土地增值稅。計(jì)算扣除金額=1+2+3+4+5=33160+29410+8129+928+12514=84141萬(wàn)1、允許扣除的土地價(jià)款=土地出讓金+拆遷補(bǔ)償+契稅-增值稅地價(jià)抵扣=30000土地出讓金+5000拆遷補(bǔ)償+1050契稅（土地出讓金與拆遷補(bǔ)償之和的3%）（30000土地出讓金（不含契稅）+5000拆遷補(bǔ)償）9%/(1+9%)=36050-2890=33160萬(wàn)元2、允許扣除的開發(fā)成本=2000前期成本/(1+6%)+30000剩余工程款項(xiàng)/（1+9%）=1887+2752

23、3=29410萬(wàn)元3、允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=（33160+29410）5%（1和2的5%）+5000（利息全額抵扣）=8129萬(wàn)元（很明顯此方式比1和2的10%抵扣更多）4、與轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金=增值稅（7%城市維護(hù)建設(shè)稅+3%教育費(fèi)附加+2%地方教育費(fèi)附加）=7731(7%+3%+2%）=928萬(wàn)元5、加計(jì)扣除=（33160+29410）20%（1和2的20%）=12514萬(wàn)元一、稅費(fèi)分析計(jì)算增值額：增值額=銷售收入/(1+9%)扣除項(xiàng)目=160000/1.09-84141=62648萬(wàn)元計(jì)算增值率：增值率=增值額/扣除金額=62648/84141=74%，即使用增值率在50%-100%的稅率檔應(yīng)繳

24、土地增值稅=增值額適用稅率-扣除金額速算扣除率=6264840%-841415%=20852萬(wàn)其中預(yù)繳土地增值稅=1600002%=3200萬(wàn)，清繳土增稅=20852-3200=17652萬(wàn)可見土地增值稅的稅負(fù)非常重，是主要籌劃的稅種。一、稅費(fèi)分析 土增稅的分?jǐn)傆?jì)算表一、稅費(fèi)分析一期二期序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算方式普通住宅非普通住宅 非住宅面積占比一轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入不含稅二扣除項(xiàng)目金額土地成本（扣除增值稅地價(jià)抵扣）開發(fā)成本（大建安，不含稅）加計(jì)開發(fā)費(fèi)用+5.0%開發(fā)利息+5.0%與轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金增值稅附加加計(jì)扣除+20.0%三增值額（一）-（二）四增值率增值額扣除項(xiàng)目金額五適用增值稅率六速算扣除系數(shù)七應(yīng)繳增值

25、稅三五-二六土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額比率稅率速算扣除系數(shù)1 不超過(guò)50%的部分30.00%0.00%2 超過(guò)50%100%的部分40.00%5.00%3 超過(guò)100%200%的部分50.00%15.00%4 超過(guò)200%的部分60.00%35.00% 土增稅的特殊約定土增稅的優(yōu)惠籌劃空間納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土增稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。經(jīng)測(cè)算一般銷售毛利率在35%以上都需要繳納。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅

26、。普通準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。常認(rèn)為的標(biāo)準(zhǔn)是住宅小區(qū)容積率1.0以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或單套建筑面積144平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下目前正在征詢意見的新土增稅法，可能對(duì)這一稅收優(yōu)惠有調(diào)整。一、稅費(fèi)分析 土增稅的特殊約定土增稅的分?jǐn)偡制诜謹(jǐn)偼恋卦鲋刀愐試?guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也?/p>

27、按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。一、稅費(fèi)分析常見分?jǐn)偡椒ǎ赫嫉孛娣e法：即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偅唤ㄖ娣e法：即轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。注意：按照建筑面積法分?jǐn)傄话阒福喊从?jì)容可售（含自持）面積進(jìn)行分?jǐn)?；但是也有地方稅?wù)局規(guī)定地下銷售車位，也要分擔(dān)成本，此時(shí)總的面積包括計(jì)容可售（含自持）面積+地下銷售車位面積；地下銷售車位一般指非人防車位，人防車位一般進(jìn)入配套成本作為分?jǐn)偂＞烤拱凑照嫉孛娣e法分?jǐn)傔€是建筑面積法分?jǐn)?，要在一開始分?jǐn)偟臅r(shí)候就要確定稅務(wù)籌劃，確定分?jǐn)偡椒ê笠话悴荒芨摹Ｒ?、稅費(fèi)分析其他分?jǐn)偡椒ǎ褐苯映杀痉ǎ杭窗凑帐芤鎸?duì)象或清算

28、單位直接歸集成本費(fèi)用；某些成本有依據(jù)直接歸集到受益對(duì)象或清算對(duì)象時(shí)。銷售金額法：即按照銷售金額的比例進(jìn)行分?jǐn)?。此種方法在某些時(shí)候更能反映現(xiàn)實(shí)情況。一、稅費(fèi)分析例如：某項(xiàng)目占地面積2.5萬(wàn)，總建筑面積10.7萬(wàn) ，其中可售建筑面積10.55萬(wàn) ，不可售建筑面積0.15萬(wàn) ?？墒劢ㄖ娣e中，住宅7.3萬(wàn) 、商業(yè)0.25萬(wàn) ，地下車庫(kù)3萬(wàn) 。該項(xiàng)目一次性開發(fā)，2019年 5月售罄。土地取得成本為7000萬(wàn)元。住宅、商業(yè)、地下車庫(kù)銷售收入分別為35040萬(wàn)元、2500萬(wàn)元、4200萬(wàn)元。分別按照建筑面積和銷售收入分?jǐn)傆?jì)算：顯然按銷售收入分?jǐn)偼恋爻杀静攀恰昂侠怼钡摹０唇ㄖ娣e分?jǐn)偼恋爻杀緹o(wú)法體現(xiàn)土地價(jià)值

29、在各類型物業(yè)中的實(shí)際利用。比如上例中地下車庫(kù)銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入的10%，卻分?jǐn)偭?8%的土地成本，按建筑面積法分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)每單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀鞠嗟取?shí)際上商業(yè)房地產(chǎn)之所以售價(jià)高，地下車位之所以售價(jià)低，不是建筑成本決定的，而是商業(yè)和地下車庫(kù)的利用價(jià)值不一樣，這種利用價(jià)值恰好是土地屬實(shí)決定的。一、稅費(fèi)分析土增稅的分?jǐn)偡治飿I(yè)分?jǐn)偛煌址?，影響土地增值稅額。細(xì)分對(duì)企業(yè)不利。二分法：普通住宅、非普通住宅。比如遼寧三分法：普通住宅、非普通、非住宅。比如江蘇四分法：普通住宅、非普通、非住宅、別墅。比如青島目前國(guó)家與省沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定，各地自行處理。討論土地成本分?jǐn)倖?wèn)題，根本目的是說(shuō)明不同的分?jǐn)?/p>

30、方法對(duì)土地增值稅清算的影響很大。土地增值稅是按不同類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值率、并按超率累進(jìn)稅率計(jì)稅的，比如如果把土地成本的絕大部分分?jǐn)偨o利用價(jià)值低的地下車庫(kù)，就攤薄了住宅和商鋪的土地成本，導(dǎo)致住宅和商鋪增值率放大而地下車庫(kù)出現(xiàn)較高的負(fù)增值率，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)真是有苦難言。一、稅費(fèi)分析 土增稅的特殊約定土增稅的清算時(shí)間法律規(guī)定：第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（在建工程轉(zhuǎn)讓，可以稅籌）（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。一、稅費(fèi)分析 土增稅的特殊約定土增稅的清算時(shí)間法律規(guī)定：第十條 對(duì)符合以下條件之一的

31、，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。在土地增值稅清算時(shí)對(duì)開發(fā)產(chǎn)品未全部出售，但已達(dá)到清算條件，被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要清算的，對(duì)剩余未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其待實(shí)現(xiàn)的收入不記入清算的收入總額，已實(shí)現(xiàn)的成本費(fèi)

32、用也應(yīng)從總成本費(fèi)用中剔除。清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，收入按上述規(guī)定確認(rèn)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。稅率和速算扣除系數(shù)適用清算時(shí)確定的稅率和速算扣除系數(shù)。一、稅費(fèi)分析 土增稅的特殊約定土增稅的收入確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及其有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括：貨幣收入、實(shí)物收入以及其他收入如果取得的是實(shí)物收入應(yīng)按收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入；如果取得的是無(wú)形資產(chǎn)收入應(yīng)按專門評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)成貨幣收入；如果取得的是外國(guó)貨幣應(yīng)按照取得收入的當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯率折算成人民幣收入。也就是說(shuō)，計(jì)算土地增值稅所使用的收

33、入指標(biāo)，需要將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種形式的收入按上述方法換算成人民幣現(xiàn)金形式的收入。一、稅費(fèi)分析 土增稅的特殊約定土增稅的收入確定法律規(guī)定：第十九條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收

34、土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。（比如自持物業(yè)）一、稅費(fèi)分析1.5 企業(yè)所得稅 是指國(guó)家對(duì)我國(guó)境內(nèi)的企業(yè)，除外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)外，就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得依法征收的一種稅 ，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)不適用。 企業(yè)所得稅的特點(diǎn)（一）征稅對(duì)象是所得額（二）計(jì)征比較復(fù)雜（三）能體現(xiàn)量能負(fù)擔(dān)原則（四）稅款征收采用按年計(jì)征，分期預(yù)繳的辦法一、稅費(fèi)分析 應(yīng)稅所得額=應(yīng)稅收入應(yīng)稅扣除以前年度虧損應(yīng)交所得稅=應(yīng)稅所得額所得稅率 所得稅率一般為25%一、稅費(fèi)分析 企業(yè)所得稅預(yù)繳預(yù)繳時(shí)間：根據(jù)取得的收入，分季或分月來(lái)繳納。法律依據(jù)第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)

35、稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。一、稅費(fèi)分析 企業(yè)所得稅預(yù)繳預(yù)繳方法：預(yù)繳金額=（不含稅當(dāng)期收入*適用毛利潤(rùn)率期間費(fèi)用增值稅附加土增稅預(yù)繳）*25%其中期間費(fèi)用一般指管理費(fèi)和營(yíng)銷管理費(fèi)法律依據(jù)第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按

36、下列規(guī)定進(jìn)行確定：（一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15。（二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5。（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。第十一條 企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。一、稅費(fèi)分析 企業(yè)所得稅清繳清繳時(shí)間：企業(yè)所得稅實(shí)行的是按年匯算清繳，即每年匯算一次，不論開發(fā)產(chǎn)品是否完

37、工，每年均按開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（或完工前銷售收入）減扣除項(xiàng)目后的應(yīng)納稅所得額征稅。但是房地產(chǎn)在沒(méi)有交付的時(shí)候沒(méi)有確認(rèn)收入，因此每年的預(yù)繳和匯算清繳金額是一致的，一直到交付的時(shí)候最終確認(rèn)收入然后清繳。法律依據(jù)第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。一、稅費(fèi)分析 企業(yè)所得稅清繳是否退稅根據(jù)現(xiàn)行的法律，企業(yè)所得稅按季度預(yù)繳，年度所得稅匯算如多繳可申

38、請(qǐng)退回，也可抵繳下期。但計(jì)算的時(shí)候常常按照保守來(lái)算，即最終應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅如果小于預(yù)繳金額，則預(yù)繳金額就是企業(yè)所得稅總額。如能退稅，則算作額外利潤(rùn)。一、稅費(fèi)分析1.6 小結(jié)一、稅費(fèi)分析序號(hào)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)基數(shù)1契稅3%-5%土地取得價(jià)值2印花稅0.05%土地取得價(jià)值3城鎮(zhèn)土地使用稅大城市1.5-30擁有土地使用權(quán)面積中等城市1.2-24小城市0.9-18縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6-124耕地占用稅5-50占用耕地面積5房地產(chǎn)稅（從價(jià)計(jì)征）1.20%房產(chǎn)原值減去扣減比例后房地產(chǎn)稅（從租計(jì)征）12%房產(chǎn)租賃價(jià)格7增值稅9%銷售收入城市維護(hù)建設(shè)稅7%增值稅額教育費(fèi)附加3%增值稅額地方教育附加2%增值

39、稅額7土地增值稅增值50%以內(nèi)30%0%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目增值50-100%40%5%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目增值100-200%50%15%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目增值200%以上60%35%土地增值額增值稅扣除項(xiàng)目8企業(yè)所得稅25%項(xiàng)目銷售利潤(rùn)2.1 稅務(wù)籌劃概述 稅務(wù)籌劃，是指在遵行稅收法律法規(guī)的前提下，當(dāng)存在兩個(gè)或兩個(gè)以上納稅方案時(shí)，為實(shí)現(xiàn)最小合理納稅而進(jìn)行設(shè)計(jì)和運(yùn)籌。 稅務(wù)籌劃的實(shí)質(zhì)是依法合理納稅，并最大程度地降低納稅風(fēng)險(xiǎn)，盡可能的減少應(yīng)繳稅款的一種合法經(jīng)濟(jì)行為。 稅務(wù)籌劃的前提是存在著：國(guó)家稅收政策的“可選性”+企業(yè)商業(yè)模式的“可變性”，立法的“剛性”條款+執(zhí)行的“柔性”環(huán)境

40、。 稅收籌劃的途徑：1.直接或者變形利用稅收優(yōu)惠政策；2.改變商業(yè)模式、企業(yè)組織架構(gòu)，利用特定政策；3.稅企爭(zhēng)議中稅法適用；4.稅收征管法的準(zhǔn)確把握和合理運(yùn)用。二、投資角度看稅務(wù)籌劃2.2 從稅收政策看稅務(wù)籌劃 合并申報(bào)籌劃 在當(dāng)?shù)囟愂照咴试S的情況下，合并申報(bào)不同期項(xiàng)目，合并或獨(dú)立申報(bào)同一樓盤高層、洋房等不同利潤(rùn)的產(chǎn)品項(xiàng)目是常見的稅籌方式。一般情況下，土增稅需要按項(xiàng)目分期分物業(yè)單獨(dú)清算，如需合并項(xiàng)目清算的，首先在立項(xiàng)時(shí)就要有所頂層設(shè)計(jì)籌劃，否則到后期就有困難。例如某公司，2018年同時(shí)開發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目：項(xiàng)目A，銷售收入1億，可扣除費(fèi)用4000萬(wàn)；項(xiàng)目B，銷售收入1.5億，可扣除費(fèi)用1億。一、選

41、擇分別核算：A項(xiàng)目，增值率，60004000=150%，土增稅，600050%-400015%=2400萬(wàn)。B項(xiàng)目，增值率，500010000=50%，土增稅，500030%=1500萬(wàn)。合計(jì)土增，A+B=3900萬(wàn)。二、選擇合并核算：總售價(jià)，2.5億；合計(jì)可扣除費(fèi)用，1.4億；增值率，78.6%；土增稅，1.140%-1.45%=3700萬(wàn)。如不考慮其它稅費(fèi)，此項(xiàng)目，合并計(jì)算土增減少200萬(wàn)。二、投資角度看稅務(wù)籌劃2.2 從稅收政策看稅務(wù)籌劃 成本分?jǐn)偡椒ɑI劃一些公共開發(fā)成本，需要按某種方法分?jǐn)偟礁鱾€(gè)產(chǎn)品的開發(fā)成本中去，例如占地面積法、建筑面積法、直接成本法、銷售金額法等。不同的成本分?jǐn)偡椒?/p>

42、會(huì)產(chǎn)生不同結(jié)果，對(duì)稅負(fù)會(huì)產(chǎn)生較大影響。在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，預(yù)先進(jìn)行多種測(cè)算，清楚了解不同成本分?jǐn)偡绞较碌亩愗?fù)結(jié)果，選擇對(duì)自己有利的分?jǐn)偡绞教幚砉查_發(fā)成本，可以有效實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。二、投資角度看稅務(wù)籌劃2.2 從稅收政策看稅務(wù)籌劃 成本分?jǐn)偦I劃 公共部分分?jǐn)偅和ㄟ^(guò)將公共部分分?jǐn)偟截浿递^高的部分產(chǎn)品中，能夠產(chǎn)生很大的節(jié)稅效果。 地下車位分?jǐn)偅喉?xiàng)目分期時(shí)，一定要注意盡量將高貨值的產(chǎn)品盡可能多地與地下室綁定在一起，通過(guò)地下室部分增加成本的方式，減少增值空間。比如如果沒(méi)有銷售行為，有些地方政府允許地下室作為住宅的配套部分，通過(guò)買房送車位，車位就可以視為是住宅的附屬產(chǎn)品，分?jǐn)傆?jì)入成本。 分?jǐn)偟姆绞骄唧w還要

43、依據(jù)地方政府的政策二、投資角度看稅務(wù)籌劃2.2 從稅收政策看稅務(wù)籌劃 土地成本籌劃獲取地塊的價(jià)格在總地價(jià)不變的前提下，按照我方規(guī)劃的開發(fā)進(jìn)度、業(yè)態(tài)類型進(jìn)行價(jià)格調(diào)整（如商業(yè)地塊提高土地價(jià)格、回遷房地塊降低土地價(jià)格、前期開發(fā)地塊低價(jià)、后期開發(fā)地塊價(jià)格逐步抬高），以達(dá)到土增稅負(fù)擔(dān)最優(yōu)。根據(jù)整體地塊總體規(guī)劃，某一地塊的商業(yè)和不同住宅類型的配比由開發(fā)商提出搭配組合方案，以達(dá)到土增稅負(fù)最優(yōu)。開發(fā)時(shí)回遷房與商品房同期開發(fā)，清算時(shí)可以一并清算，降低商品房土地增值稅稅率。二、投資角度看稅務(wù)籌劃2.2 從稅收政策看稅務(wù)籌劃 開發(fā)成本籌劃（一）籌劃開發(fā)成本的原因是，售價(jià)、成本和增值率非線性關(guān)系：例如賺3000元/平

44、，2萬(wàn)的售價(jià)對(duì)1.7萬(wàn)的扣除成本，增值率只有17.6%；而1.5萬(wàn)的售價(jià)對(duì)1.2萬(wàn)的扣除成本，就是25%的增值率。高成本高售價(jià)，盡管利潤(rùn)空間沒(méi)變，但是增值率降低，從而降低稅檔。在項(xiàng)目規(guī)劃允許的范圍內(nèi)，通過(guò)增加小區(qū)景觀、公共配套等部分的支出，提升項(xiàng)目的品質(zhì)，從而增加了項(xiàng)目成本，稀釋了增值率。在加大配套投入的同時(shí)，項(xiàng)目的品質(zhì)也得到提高，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有利于項(xiàng)目銷售去化。需要注意的是，增加公建投入不等于是虛開建安成本發(fā)票，虛開發(fā)票是屬于違法的行為。二、投資角度看稅務(wù)籌劃2.2 從稅收政策看稅務(wù)籌劃 開發(fā)成本籌劃（二）籌劃階段要特別注意將政府額外或公司根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)需要做的紅線外道路、景觀綠地、

45、公園等市政配套，通過(guò)籌劃作為稅前成本列支。協(xié)商政府在掛牌文件或出讓須知中明確由競(jìng)得者負(fù)責(zé)建設(shè)，但不得出現(xiàn)無(wú)償字眼，且需要體現(xiàn)配套與項(xiàng)目相關(guān)。例如：為保證小區(qū)居民的休閑（公園、綠化景觀），與主城區(qū)的連接（道路、橋梁）等，競(jìng)得者需投資建設(shè)。二、投資角度看稅務(wù)籌劃2.2 從稅收政策看稅務(wù)籌劃 利息支出籌劃（一）據(jù)實(shí)扣除法：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率，其允許扣除費(fèi)用：出具證明的利息+(土地成本+開發(fā)成本)5%（二）10%比例扣除法：納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的

46、，其允許扣除費(fèi)用：(土地成本+開發(fā)成本)10%。企業(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除時(shí)，如果預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高（信托貸款成本），主要靠負(fù)債籌資，一般采取據(jù)實(shí)扣除法；如果融資成本較低，一般采取比例扣除法。除正常的金融渠道貸款外，與控股股東或其他企業(yè)的資金往來(lái)，最好能通過(guò)委托貸款等形式，取得金融機(jī)構(gòu)的合法票據(jù)，這樣在利息支出扣除時(shí)就能掌握主動(dòng)，降低增值額。二、投資角度看稅務(wù)籌劃2.2 從稅收政策看稅務(wù)籌劃 期間費(fèi)用籌劃在土增稅計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用，除利息支出外，都不是按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地成本和開發(fā)成本合計(jì)金額作為基礎(chǔ)按比例計(jì)算扣除。按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費(fèi)用

47、，如：管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等不能作為扣除項(xiàng)目，其實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒(méi)有直接影響。若采用適當(dāng)人員分配方法和其他合理組織管理方法，比如企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個(gè)具體地產(chǎn)項(xiàng)目中去，使這些費(fèi)用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項(xiàng)目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。二、投資角度看稅務(wù)籌劃2.2 從稅收政策看稅務(wù)籌劃 其他籌劃點(diǎn) 收入避免一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目中，保障房等視同銷售的情況，以及政府的返還款沖抵土地成本的情況（或作為營(yíng)業(yè)外收入）等。 外資公司外資或中外合作企業(yè)，可享受地方外資稅費(fèi)減免優(yōu)惠。 虧損公司虧損公司拿地，可以沖抵所得稅，但是彌補(bǔ)

48、虧損的時(shí)間期限為五年。二、投資角度看稅務(wù)籌劃2.2 從稅收政策看稅務(wù)籌劃 臨界點(diǎn)籌劃 土地增值稅暫行條例第8條的規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20的，免征土地增值稅。增值稅率超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額累進(jìn)征收土增。二、投資角度看稅務(wù)籌劃2.3 從盈利模式看稅務(wù)籌劃 上下游產(chǎn)業(yè)稅務(wù)籌劃 要做好稅務(wù)籌劃，就需要將簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化。否則，如只在一間公司內(nèi)部做籌劃，籌劃的空間、手段、效果都會(huì)有限。 土地增值稅清算應(yīng)對(duì)的總體思路就是延伸價(jià)值鏈，多造“殼公司”，將利潤(rùn)向上下游延伸，比如成立建筑、裝修、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等公司。一方面，將利潤(rùn)分流到關(guān)聯(lián)公司，起到降低土地增值額

49、以及降低適用土地增值率的雙重效果；另一方面，分流利潤(rùn)的外圍公司利用財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠政策，降低整體稅負(fù)。上下游產(chǎn)業(yè)公司有的可能在稅負(fù)較低的地區(qū)，如組建的園林公司位于高新科技園區(qū)，屬于國(guó)家重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，其企業(yè)所得稅稅率可適用15%的優(yōu)惠稅率；有的可能享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，如組建廣告公司或咨詢管理類公司，利用其所得稅免稅政策，將手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)向其輸出。有的可能有虧損的情況，如收購(gòu)一個(gè)當(dāng)年虧損嚴(yán)重的公司，進(jìn)行企業(yè)所得稅的抵免。二、投資角度看稅務(wù)籌劃2.3 從盈利模式看稅務(wù)籌劃 建房方式稅務(wù)籌劃 利用代建房：如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代

50、建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用稅負(fù)較重的開發(fā)后銷售方式，由于產(chǎn)權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移，就不涉及到土地增值稅。 利用合作建房：我國(guó)稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。只有在房企建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納土地增值稅。二、投資角度看稅務(wù)籌劃2.3 從盈利模式看稅務(wù)籌劃 通過(guò)精裝修稅務(wù)籌劃 分別簽定裝修合同和銷售合同進(jìn)行納稅籌劃 由于房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價(jià)格，就有可能存在實(shí)施納稅籌劃的空間，通過(guò)降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。二、投資角度看稅務(wù)籌劃2.

51、3 從盈利模式看稅務(wù)籌劃某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為10000萬(wàn)元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為4000萬(wàn)元，增值額則為6000萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、增值稅，請(qǐng)進(jìn)行納稅籌劃。1、籌劃前的涉稅分析土地增值率為6000/4000=150% ，應(yīng)繳納土地增值稅600050%-400015%=2400萬(wàn)元應(yīng)繳納增值稅100009%/(1+9%)=826萬(wàn)元總計(jì)3226萬(wàn)2、籌劃方案將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，第一個(gè)合同為房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房租出售價(jià)格為7000萬(wàn)元，允許扣除的成本為3000萬(wàn)元。

52、第二個(gè)合同為房屋裝修合同，裝修費(fèi)用3000萬(wàn)元，允許扣除的成本為1000萬(wàn)元。土地增值率為4000/3000=133%，應(yīng)繳納土地增值稅400050%-300015%=1550萬(wàn)元應(yīng)繳納增值稅：銷售70009%/(1+9%)=578萬(wàn)元；裝修30009%/(1+9%)=248萬(wàn)元，共計(jì)826萬(wàn)總計(jì)2376萬(wàn)二、投資角度看稅務(wù)籌劃2.3 從盈利模式看稅務(wù)籌劃 通過(guò)二次銷售稅務(wù)籌劃 設(shè)立獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，則既能夠使房地產(chǎn)企業(yè)以較高的價(jià)格實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，同時(shí)又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。 這種二次銷售的方式（第二次銷售是當(dāng)做二手房出售），理論上可以降低土增稅負(fù)擔(dān)，但是如果二次銷售

53、間隔時(shí)間較近，或者存在明顯低于市場(chǎng)價(jià)的情況（尤其是第一次銷售），都可能被稅務(wù)局按照評(píng)估價(jià)來(lái)征稅?，F(xiàn)實(shí)中，只有當(dāng)開發(fā)商預(yù)估未來(lái)房?jī)r(jià)大幅度上漲，囤房的行為；或者由于限價(jià)，一二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重；或者一些明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的房屋，比如配建的人才房等上市銷售提升溢價(jià)時(shí)，才可能用到此種方式。二、投資角度看稅務(wù)籌劃2.3 從盈利模式看稅務(wù)籌劃某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以24000元/平方米的價(jià)格出售5000平方米的普通商品房，取得銷售額12000萬(wàn)元，假設(shè)扣除項(xiàng)目金額為9000萬(wàn)元，應(yīng)如何進(jìn)行納稅籌劃？1、籌劃前的涉稅分析土地增值率為（12000-9000）/9000=33.33%,應(yīng)繳納土地增值稅300030%=90

54、0萬(wàn)元應(yīng)繳納增值稅120009%/(1+9%)=991萬(wàn)元總計(jì)1891萬(wàn)2、籌劃方案設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，首先將該商品房以21000元/平方米的價(jià)格銷售給銷售公司，銷售公司再以24000元/平方米的價(jià)格對(duì)外銷售。兩次銷售的增值率均未超過(guò)20%，因此不繳納土地增值稅，只繳納銷售的增值稅，達(dá)到了稅籌效果。當(dāng)然現(xiàn)實(shí)中此種情況大概率出現(xiàn)在兩次銷售間隔時(shí)間較長(zhǎng)，不導(dǎo)致認(rèn)定為刻意避稅情形下，案例僅做理論探討。二、投資角度看稅務(wù)籌劃2.3 從盈利模式看稅務(wù)籌劃 通過(guò)在建工程轉(zhuǎn)讓稅務(wù)籌劃 在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)，進(jìn)行一次土增稅的清繳，可以增加項(xiàng)目公司的成本，從而最終降低了后續(xù)開發(fā)銷售的土增稅。一般的在建工程轉(zhuǎn)讓前提條件：開發(fā)投資額總投25%通常地下工程完成，施工至0以上施工許可證 開發(fā)階段 預(yù)售許可證二、投資角度看稅務(wù)籌劃四、小結(jié) 全面理解增值稅、土增稅、所得稅等主要稅種 通過(guò)稅收政策和盈利模式來(lái)合理稅籌Thanks