1、Page 0重慶香港城項(xiàng)目規(guī)劃定位報(bào)告重慶香港城項(xiàng)目規(guī)劃定位報(bào)告Page 1項(xiàng)目定位與規(guī)劃項(xiàng)目定位與規(guī)劃項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目地盤(pán)分析市場(chǎng)研究的提示項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展背景分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位發(fā)展主題定位發(fā)展檔次定位客戶(hù)群定位定位的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目招商策略建議項(xiàng)目招商策略建議項(xiàng)目前期發(fā)展難點(diǎn)分析項(xiàng)目招商階段建議項(xiàng)目商源選擇建議項(xiàng)目招商策略原則項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議本項(xiàng)目商戶(hù)組合及開(kāi)業(yè)順序建議租金制定建議項(xiàng)目其他發(fā)展建議規(guī)劃發(fā)展的靈活特性（多方案分析）1243Page 2項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析Page 312項(xiàng)目地盤(pán)分析市場(chǎng)研究的提示項(xiàng)目地盤(pán)分析市場(chǎng)研究的提示3項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析4項(xiàng)目

2、發(fā)展背景分析項(xiàng)目發(fā)展背景分析Page 4項(xiàng)目地盤(pán)分析項(xiàng)目地盤(pán)分析Page 5項(xiàng)目宏觀區(qū)位分析項(xiàng)目宏觀區(qū)位分析?大渡口商圈成為重慶市不斷興起的第六商圈大渡口商圈成為重慶市不斷興起的第六商圈；?根據(jù)重慶市市政規(guī)劃，大渡口區(qū)域是近年來(lái)政府重點(diǎn)改造建設(shè)的新城區(qū)政府重點(diǎn)改造建設(shè)的新城區(qū)，同時(shí)大渡口區(qū)將分擔(dān)楊家坪城市副中心部分職能將分擔(dān)楊家坪城市副中心部分職能，并建設(shè)生態(tài)旅游休閑區(qū)，未來(lái)區(qū)位價(jià)值將會(huì)大大提升未來(lái)區(qū)位價(jià)值將會(huì)大大提升，也為本項(xiàng)目帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇；?區(qū)域交通設(shè)施的完善，將加強(qiáng)大渡口與其他城區(qū)之間的聯(lián)系大渡口與其他城區(qū)之間的聯(lián)系，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及商業(yè)發(fā)展 ；?隨著“重鋼”的搬遷，未來(lái)區(qū)域?qū)⑿略?/p>

3、40萬(wàn)人口，大量的新增居民入住將促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并帶來(lái)區(qū)域整體消費(fèi)力的提升大量的新增居民入住將促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并帶來(lái)區(qū)域整體消費(fèi)力的提升，為區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造良好的發(fā)展空間。本項(xiàng)目位置本項(xiàng)目位置Page 6項(xiàng)目微觀區(qū)位分析項(xiàng)目微觀區(qū)位分析?本項(xiàng)目與輕軌2號(hào)線(xiàn)大渡口站點(diǎn)接駁，臨近公交站點(diǎn)，項(xiàng)目周邊臨兩條城市交通主干道，位置通達(dá)性較高，能滿(mǎn)足周邊區(qū)域人流的往來(lái)需求；?本項(xiàng)目位于大渡口商業(yè)步行街上，是未來(lái)該區(qū)域的商業(yè)核心區(qū)域，項(xiàng)目前的大型商業(yè)廣場(chǎng)將成為未來(lái)人流聚集和商家活動(dòng)的聚集之地；?目前周邊商業(yè)尚處于興建發(fā)展階段，原有商業(yè)處于較低的發(fā)展層面，主要以滿(mǎn)足當(dāng)?shù)鼐用袢粘Ｉ钏璧牧闵⒔咒佇问綖橹鳎?/p>

4、貨業(yè)發(fā)展滯后，尚無(wú)具有一定規(guī)模的成熟商業(yè)及生活配套設(shè)施；?大渡口區(qū)域作為“重鋼”所在地的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，目前片區(qū)常住人口數(shù)量較少，未來(lái)人口數(shù)量的提升有待“重鋼”搬遷后新的居住人口遷入，片區(qū)消費(fèi)力及商業(yè)氛圍還有待培養(yǎng)；?未來(lái)23年，區(qū)域內(nèi)商業(yè)集中放量，據(jù)統(tǒng)計(jì)，區(qū)域規(guī)劃興建和在建的商業(yè)供應(yīng)量約50萬(wàn)，未來(lái)商業(yè)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)激烈。未來(lái)23年，區(qū)域內(nèi)商業(yè)集中放量，據(jù)統(tǒng)計(jì)，區(qū)域規(guī)劃興建和在建的商業(yè)供應(yīng)量約50萬(wàn)，未來(lái)商業(yè)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)激烈。Page 7小結(jié)小結(jié)?從宏觀區(qū)位規(guī)劃來(lái)看，根據(jù)20042020年重慶市都市區(qū)城市總體規(guī)劃，重慶市政確立了“主城西進(jìn)”的戰(zhàn)略布局，把大渡口作為了近期發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，隨著“重鋼”的搬遷，

5、大渡口區(qū)位價(jià)值將日益凸顯，本項(xiàng)目地處大渡口商業(yè)的核心區(qū)域，規(guī)模體量較大，具有良好的發(fā)展前景大渡口區(qū)位價(jià)值將日益凸顯，本項(xiàng)目地處大渡口商業(yè)的核心區(qū)域，規(guī)模體量較大，具有良好的發(fā)展前景；?從微觀區(qū)位現(xiàn)狀來(lái)看，片區(qū)商業(yè)中高檔大型購(gòu)物中心雖然是片區(qū)商業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)需求，但由于大渡口區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量比較集中，根據(jù)市政規(guī)劃，未來(lái)23年周邊商業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到50萬(wàn)平方米，對(duì)于正在改造興建的新城區(qū)而言，未來(lái)商業(yè)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈對(duì)于正在改造興建的新城區(qū)而言，未來(lái)商業(yè)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。因此本項(xiàng)目的定位除了充分考慮未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素外，同時(shí)也要重點(diǎn)考慮因此本項(xiàng)目的定位除了充分考慮未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素外，同時(shí)也要重點(diǎn)考慮

6、現(xiàn)現(xiàn)階段的生存和發(fā)展階段的生存和發(fā)展，在借勢(shì)于各項(xiàng)宏觀利好政策和發(fā)展趨勢(shì)，充分發(fā)揮本項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，合理準(zhǔn)確的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和定位，為項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)提供一個(gè)良好的發(fā)展平臺(tái)，最大化實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。，在借勢(shì)于各項(xiàng)宏觀利好政策和發(fā)展趨勢(shì)，充分發(fā)揮本項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，合理準(zhǔn)確的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和定位，為項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)提供一個(gè)良好的發(fā)展平臺(tái)，最大化實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。Page 8市場(chǎng)研究的提示市場(chǎng)研究的提示?從消費(fèi)者研究來(lái)看，家庭消費(fèi)、價(jià)值導(dǎo)向、餐飲娛樂(lè)及專(zhuān)門(mén)業(yè)態(tài)是該區(qū)域的顯著消費(fèi)特點(diǎn)；各商圈中，楊家坪商圈對(duì)于該區(qū)域的消費(fèi)分流最為明顯；可以使我們樂(lè)觀的是，近八成的受訪者認(rèn)定新建步行街將成為未來(lái)大渡口商圈的商

7、業(yè)核心點(diǎn)。?自租戶(hù)訪問(wèn)了解，近九成的本地受訪租戶(hù)均有意愿在兩年內(nèi)進(jìn)駐大渡口商圈，近五成的外地租戶(hù)對(duì)重慶表達(dá)了拓展的興趣；人流量、物業(yè)條件、租賃條件是租戶(hù)最為關(guān)注的問(wèn)題。市場(chǎng)研究的結(jié)論告訴我們，若在新大渡口商圈的商業(yè)競(jìng)賽中得以生存并占據(jù)先機(jī)，務(wù)必要做到以具吸引力的條件引進(jìn)較多的主力租戶(hù)，憑借主力租戶(hù)占據(jù)人流量；業(yè)態(tài)分置方面須考慮家庭需求及商品價(jià)值導(dǎo)向。市場(chǎng)研究的結(jié)論告訴我們，若在新大渡口商圈的商業(yè)競(jìng)賽中得以生存并占據(jù)先機(jī)，務(wù)必要做到以具吸引力的條件引進(jìn)較多的主力租戶(hù)，憑借主力租戶(hù)占據(jù)人流量；業(yè)態(tài)分置方面須考慮家庭需求及商品價(jià)值導(dǎo)向。Page 9項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析Page 10項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分

8、析（strengthens）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析（strengthens）?本項(xiàng)目與輕軌大渡口站接駁，臨區(qū)域公交站點(diǎn)，交通便捷，是人流的聚散地，有利于本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)。?項(xiàng)目地處大渡口區(qū)政府規(guī)劃商業(yè)步行街南側(cè)起點(diǎn)，東靠市民廣場(chǎng)，屬于大渡口新的商業(yè)核心。?項(xiàng)目體量較大、購(gòu)物中心模式，對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展具有一定規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)一的規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)管理，有利于項(xiàng)目日后經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性以及提高商戶(hù)對(duì)商場(chǎng)發(fā)展的信心。Page 11?本項(xiàng)目區(qū)域目前人口較少，區(qū)域商業(yè)集中放量，人均商業(yè)面積遠(yuǎn)超出發(fā)達(dá)城市水平，如按重慶人均商業(yè)面積計(jì)算，現(xiàn)階段大渡口區(qū)域商業(yè)發(fā)展過(guò)剩，本項(xiàng)目前期招商和經(jīng)營(yíng)存在一定的難度。?項(xiàng)目建筑規(guī)劃存在一定硬傷

9、，整體布局中邊角、死角較多，內(nèi)部大范圍調(diào)整機(jī)會(huì)不大，并且存在產(chǎn)權(quán)式商鋪，對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃造成一定制約，同時(shí)也對(duì)后期招商、賣(mài)場(chǎng)布置有一定的影響。?本項(xiàng)目前期開(kāi)業(yè)時(shí)機(jī)不當(dāng)，經(jīng)營(yíng)條件不佳，引進(jìn)三大主力店中優(yōu)越百貨已撤場(chǎng)，項(xiàng)目前期租戶(hù)組合規(guī)劃失誤導(dǎo)致開(kāi)業(yè)失利，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)形象會(huì)造成一定的負(fù)面影響。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析（weakness）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析（weakness）Page 12?“重鋼”的搬遷及近期重慶市政對(duì)大渡口區(qū)域的重點(diǎn)建設(shè)，將大大提升大渡口區(qū)域的區(qū)位價(jià)值，也為區(qū)域的商業(yè)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。?隨著“重鋼”搬遷后大量人口遷入大渡口區(qū)域，市場(chǎng)消費(fèi)潛力也會(huì)不斷增長(zhǎng)。?該區(qū)域內(nèi)對(duì)于商業(yè)物業(yè)的集中性投資開(kāi)發(fā)將縮短

10、商圈的培育時(shí)間，增強(qiáng)整個(gè)商圈的市場(chǎng)影響力及輻射力。?目前大渡口商業(yè)發(fā)展初見(jiàn)雛形，行業(yè)和功能方面不夠齊全和豐富，市場(chǎng)空白點(diǎn)較多，尚未有真正意義上的大型綜合中高檔次的購(gòu)物中心，本項(xiàng)目入市時(shí)間較早，作為現(xiàn)樓能搶占商業(yè)發(fā)展先機(jī)。項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)分析（opportunities）項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)分析（opportunities）Page 13項(xiàng)目面對(duì)的發(fā)展威脅（threatens）項(xiàng)目面對(duì)的發(fā)展威脅（threatens）?重慶市場(chǎng)商業(yè)正處在不斷發(fā)展升級(jí)的階段，各商圈影響力及輻射力不斷增強(qiáng)，中高檔商業(yè)項(xiàng)目的興建和推向市場(chǎng)將進(jìn)一步促進(jìn)商圈的完善和成熟，也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群分流。?近年來(lái)，大渡口區(qū)域商業(yè)推盤(pán)量集中放

11、量，競(jìng)爭(zhēng)激烈，無(wú)論是項(xiàng)目前期招商對(duì)商家資源的爭(zhēng)奪，還是后期經(jīng)營(yíng)對(duì)消費(fèi)群的吸引，均構(gòu)成了強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。Page 14項(xiàng)目發(fā)展背景分析項(xiàng)目發(fā)展背景分析Page 15項(xiàng)目發(fā)展背景說(shuō)明項(xiàng)目發(fā)展背景說(shuō)明本項(xiàng)目于2007年4月份開(kāi)始營(yíng)業(yè)，引進(jìn)了優(yōu)越百貨（約15,000），ITAT服飾主力店、部分餐飲及休閑娛樂(lè)業(yè)以及家居、服飾、童裝等零售業(yè)態(tài)，同時(shí)在今年引進(jìn)了永輝超市（約12,000），對(duì)項(xiàng)目定位于集餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體，引領(lǐng)時(shí)尚潮流的大型購(gòu)物中心。項(xiàng)目發(fā)展的初衷是借助于政府對(duì)大渡口商業(yè)的規(guī)劃與建設(shè)、重鋼搬遷，片區(qū)未來(lái)大量居住人口遷入等利好因素，以及利用自身所處的區(qū)域地理位置優(yōu)勢(shì)，打造成區(qū)域內(nèi)具有市場(chǎng)影

12、響力和領(lǐng)導(dǎo)力的大型綜合購(gòu)物中心。但現(xiàn)階段項(xiàng)目的發(fā)展未能實(shí)現(xiàn)前期的發(fā)展目標(biāo)，項(xiàng)目在招商過(guò)程中存在著但現(xiàn)階段項(xiàng)目的發(fā)展未能實(shí)現(xiàn)前期的發(fā)展目標(biāo)，項(xiàng)目在招商過(guò)程中存在著招商難、前期經(jīng)營(yíng)困難、收租難的惡性循環(huán)現(xiàn)象招商難、前期經(jīng)營(yíng)困難、收租難的惡性循環(huán)現(xiàn)象。目前優(yōu)越百貨已撤出，剩下永輝超市和ITAT兩家主力店經(jīng)營(yíng)，零售業(yè)招商難度較大，鋪位大部分空置。目前優(yōu)越百貨已撤出，剩下永輝超市和ITAT兩家主力店經(jīng)營(yíng)，零售業(yè)招商難度較大，鋪位大部分空置。Page 16我行認(rèn)為項(xiàng)目前期發(fā)展中存在如下問(wèn)題及不利因素：我行認(rèn)為項(xiàng)目前期發(fā)展中存在如下問(wèn)題及不利因素：開(kāi)業(yè)時(shí)間較早，項(xiàng)目自身及周邊硬件環(huán)境建設(shè)不具備開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的條件

13、。開(kāi)業(yè)時(shí)間較早，項(xiàng)目自身及周邊硬件環(huán)境建設(shè)不具備開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的條件。周邊廣場(chǎng)尚未完工，易形成人流阻滯，項(xiàng)目外立面裝修也尚未完成，開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)太早，購(gòu)物中心的整體市場(chǎng)形象與檔次無(wú)法體現(xiàn)，不利于項(xiàng)目整體形象的提升。購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)次序有誤，無(wú)法體現(xiàn)本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)次序有誤，無(wú)法體現(xiàn)本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目前期開(kāi)業(yè)只有約一半的面積營(yíng)業(yè)，和普通百貨店類(lèi)似，各功能業(yè)態(tài)尚未進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，對(duì)消費(fèi)者吸引力有限。大型超市的位置設(shè)置并沒(méi)有起到為購(gòu)物中心聚集人流的作用。大型超市的位置設(shè)置并沒(méi)有起到為購(gòu)物中心聚集人流的作用。大型超市的出入口及通道位置設(shè)置和購(gòu)物中心內(nèi)部的關(guān)聯(lián)度不高，不能有效將人流引導(dǎo)至購(gòu)物中心內(nèi)部賣(mài)場(chǎng)消

14、費(fèi)。Page 17我行認(rèn)為項(xiàng)目前期發(fā)展中存在如下問(wèn)題及不利因素：我行認(rèn)為項(xiàng)目前期發(fā)展中存在如下問(wèn)題及不利因素：項(xiàng)目前期規(guī)劃布局中存在著賣(mài)場(chǎng)形狀不方正實(shí)用，邊角、死角較多的問(wèn)題，對(duì)后期招商、賣(mài)場(chǎng)布置有一定的影響。新購(gòu)物中心的前期經(jīng)營(yíng)，居民消費(fèi)習(xí)慣有待改變，區(qū)域商業(yè)氛圍還需要時(shí)間培養(yǎng)。區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，會(huì)對(duì)消費(fèi)群產(chǎn)生分流，本項(xiàng)目發(fā)展前期目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)較少，對(duì)消費(fèi)者吸引力不夠。原有家居業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以單個(gè)鋪位出租給商家的方式經(jīng)營(yíng)，缺乏大型專(zhuān)業(yè)家居店經(jīng)營(yíng)的品牌號(hào)召力和規(guī)模效應(yīng)，對(duì)商品的品種和品牌選擇有限，對(duì)消費(fèi)者吸引力不夠。項(xiàng)目前期規(guī)劃布局中存在著賣(mài)場(chǎng)形狀不方正實(shí)用，邊角、死角較多的問(wèn)題，對(duì)后期招商、

15、賣(mài)場(chǎng)布置有一定的影響。新購(gòu)物中心的前期經(jīng)營(yíng)，居民消費(fèi)習(xí)慣有待改變，區(qū)域商業(yè)氛圍還需要時(shí)間培養(yǎng)。區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，會(huì)對(duì)消費(fèi)群產(chǎn)生分流，本項(xiàng)目發(fā)展前期目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)較少，對(duì)消費(fèi)者吸引力不夠。原有家居業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以單個(gè)鋪位出租給商家的方式經(jīng)營(yíng)，缺乏大型專(zhuān)業(yè)家居店經(jīng)營(yíng)的品牌號(hào)召力和規(guī)模效應(yīng)，對(duì)商品的品種和品牌選擇有限，對(duì)消費(fèi)者吸引力不夠。Page 18基于項(xiàng)目前一階段的發(fā)展?fàn)顩r，我行將在此基礎(chǔ)上，結(jié)合大渡口區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)和需求對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位及規(guī)劃布局，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目未來(lái)租金收益最大化的發(fā)展目標(biāo)。基于項(xiàng)目前一階段的發(fā)展?fàn)顩r，我行將在此基礎(chǔ)上，結(jié)合大渡口區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的特點(diǎn)和需求對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新

16、定位及規(guī)劃布局，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目未來(lái)租金收益最大化的發(fā)展目標(biāo)。Page 19項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位Page 2012發(fā)展主題定位發(fā)展檔次定位發(fā)展主題定位發(fā)展檔次定位3客戶(hù)群定位客戶(hù)群定位4定位的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性定位的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性Page 21發(fā)展主題定位發(fā)展主題定位Page 22項(xiàng)目發(fā)展主題定位分析項(xiàng)目發(fā)展主題定位分析?本項(xiàng)目目前的區(qū)位及自身?xiàng)l件決定了本項(xiàng)目規(guī)劃定位須立足于區(qū)域市場(chǎng)需求，打造區(qū)域型商業(yè)中心。本項(xiàng)目目前的區(qū)位及自身?xiàng)l件決定了本項(xiàng)目規(guī)劃定位須立足于區(qū)域市場(chǎng)需求，打造區(qū)域型商業(yè)中心。從重慶的商業(yè)發(fā)展格局來(lái)看，重慶商業(yè)呈現(xiàn)多中心商業(yè)格局發(fā)展趨勢(shì)。區(qū)域商圈的影響力逐步加強(qiáng)，市級(jí)商圈的影響力和輻射力隨著區(qū)域商

17、業(yè)的發(fā)展與完善而有所削弱，同時(shí)本項(xiàng)目地理位置并不處于現(xiàn)有市級(jí)商圈內(nèi)，因此立足于區(qū)域立足于區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展、服務(wù)于區(qū)域市場(chǎng)的需求才是本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展經(jīng)營(yíng)較為可行的方式市場(chǎng)發(fā)展、服務(wù)于區(qū)域市場(chǎng)的需求才是本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展經(jīng)營(yíng)較為可行的方式。?本項(xiàng)目所處商業(yè)發(fā)展階段及所處競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，決定了本項(xiàng)目宜打造為目的性消費(fèi)較強(qiáng)，具有自身特色的區(qū)域型休閑生活類(lèi)購(gòu)物中心。本項(xiàng)目所處商業(yè)發(fā)展階段及所處競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，決定了本項(xiàng)目宜打造為目的性消費(fèi)較強(qiáng)，具有自身特色的區(qū)域型休閑生活類(lèi)購(gòu)物中心。?隨著“重鋼”的搬遷，按相應(yīng)的規(guī)劃將會(huì)有40萬(wàn)人新居民的入住，未來(lái)片區(qū)內(nèi)人口將不斷增加，消費(fèi)潛力巨大，隨著片區(qū)經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)的發(fā)展，未來(lái)區(qū)域消費(fèi)對(duì)其

18、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的檔次和環(huán)境的檔次要求也會(huì)逐步提升。Page 23項(xiàng)目發(fā)展主題定位項(xiàng)目發(fā)展主題定位綜合以上分析，將本項(xiàng)目發(fā)展主題定位為：綜合以上分析，將本項(xiàng)目發(fā)展主題定位為：“服務(wù)于大渡口及周邊區(qū)域市場(chǎng)，集家庭目的地購(gòu)物、休“服務(wù)于大渡口及周邊區(qū)域市場(chǎng)，集家庭目的地購(gòu)物、休閑餐飲功能為一體的區(qū)域型休閑生活類(lèi)購(gòu)物中心。”閑餐飲功能為一體的區(qū)域型休閑生活類(lèi)購(gòu)物中心。”P(pán)age 24發(fā)展檔次定位發(fā)展檔次定位Page 25定位依據(jù)定位依據(jù)?目前大渡口商業(yè)整體發(fā)展尚不成熟，正處于商業(yè)規(guī)劃建設(shè)發(fā)展階段，缺乏中高檔大型集中綜合型購(gòu)物中心，區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目大部分規(guī)模較小，娛樂(lè)休閑商業(yè)業(yè)態(tài)較缺乏。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，滿(mǎn)足居民消

19、費(fèi)需求的中檔大型購(gòu)物中心商業(yè)發(fā)展前景良好，發(fā)展空間較大；從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，滿(mǎn)足居民消費(fèi)需求的中檔大型購(gòu)物中心商業(yè)發(fā)展前景良好，發(fā)展空間較大；?從長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)層面而言，未來(lái)區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目的整體檔次都較高，從長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)層面而言，未來(lái)區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目的整體檔次都較高，其中不乏規(guī)劃在建的大規(guī)模的購(gòu)物中心項(xiàng)目，作為區(qū)域商圈的打造，本項(xiàng)目也必須提高自身檔次，更應(yīng)注重項(xiàng)目外觀裝修及硬件配套配置；?大渡口片區(qū)居住人口以第二產(chǎn)業(yè)人群為主，人均GDP及收入水平相對(duì)較高，這部分人群具有較強(qiáng)的潛在消費(fèi)力，大渡口片區(qū)居住人口以第二產(chǎn)業(yè)人群為主，人均GDP及收入水平相對(duì)較高，這部分人群具有較強(qiáng)的潛在消費(fèi)力，可接受較高的

20、消費(fèi)水平，同時(shí)也對(duì)購(gòu)物環(huán)境及銷(xiāo)售商品品牌等有較高的要求；?隨著“重鋼”的搬遷，大渡口區(qū)域?qū)⒓铀侔l(fā)展，未來(lái)區(qū)域內(nèi)人口將不斷增加，新城區(qū)商業(yè)區(qū)域功能需進(jìn)一步發(fā)展，物質(zhì)多樣性和檔次也需進(jìn)一步提升。Page 26定位結(jié)論定位結(jié)論綜合考慮多方因素，建議本項(xiàng)目定位為：綜合考慮多方因素，建議本項(xiàng)目定位為：輻射區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)和需求的中高檔大型商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施。輻射區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)和需求的中高檔大型商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施。Page 27客戶(hù)群定位客戶(hù)群定位Page 28進(jìn)駐客戶(hù)群進(jìn)駐客戶(hù)群I.百貨公司II.超級(jí)市場(chǎng)III.家居折扣商場(chǎng)IV.品牌服飾經(jīng)營(yíng)次主力店及單店V.各式餐飲店娛樂(lè)店鋪VI.配套商業(yè)經(jīng)營(yíng)者Page 29消

21、費(fèi)客戶(hù)群定位消費(fèi)客戶(hù)群定位I.大渡口片區(qū)現(xiàn)有居住家庭；II.未來(lái)區(qū)域內(nèi)新增居民；III.大渡口周邊區(qū)域居住人群及輕軌沿線(xiàn)部分居民；IV.巴南區(qū)及中梁山區(qū)域居住人群。Page 30定位的競(jìng)爭(zhēng)性定位的競(jìng)爭(zhēng)性DTZ認(rèn)為該定位會(huì)在該商圈的未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中占有先機(jī)：1.更早集結(jié)稀缺的主力店資源，占據(jù)區(qū)域人流量2.憑借價(jià)值性專(zhuān)門(mén)店，匹配周邊居民收入特性，更可擴(kuò)展輻射范圍3.規(guī)劃較多的餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)形成周邊家庭目的地消費(fèi)4.通過(guò)與主力商家的合作分享經(jīng)營(yíng)收入的提升Page 31項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議Page 3212本項(xiàng)目商戶(hù)組合及區(qū)位分布建議租金制定建議本項(xiàng)目商戶(hù)組合及區(qū)位分布建議租金制定建議3項(xiàng)目外觀調(diào)

22、整建議項(xiàng)目外觀調(diào)整建議4規(guī)劃發(fā)展的靈活性（多方案分析）規(guī)劃發(fā)展的靈活性（多方案分析）Page 33本項(xiàng)目商品組合及業(yè)態(tài)分布建議本項(xiàng)目商品組合及業(yè)態(tài)分布建議Page 34商品組合及業(yè)態(tài)分布建議考慮因素分析商品組合及業(yè)態(tài)分布建議考慮因素分析? 本項(xiàng)所處區(qū)位及周邊商業(yè)環(huán)境決定了本項(xiàng)目現(xiàn)階段發(fā)展須立足于區(qū)域市場(chǎng)及目標(biāo)性消費(fèi)突出的專(zhuān)門(mén)商場(chǎng)的發(fā)展，滿(mǎn)足區(qū)域市場(chǎng)需求；本項(xiàng)所處區(qū)位及周邊商業(yè)環(huán)境決定了本項(xiàng)目現(xiàn)階段發(fā)展須立足于區(qū)域市場(chǎng)及目標(biāo)性消費(fèi)突出的專(zhuān)門(mén)商場(chǎng)的發(fā)展，滿(mǎn)足區(qū)域市場(chǎng)需求；本項(xiàng)目地處大渡口區(qū)域，并不處于傳統(tǒng)商業(yè)旺地，目前區(qū)域商業(yè)正處于一個(gè)興建發(fā)展的階段，項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較淡薄，商業(yè)經(jīng)營(yíng)還需要時(shí)間逐步

23、培養(yǎng)，吸引人流前來(lái)消費(fèi)是本項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵，吸引人流前來(lái)消費(fèi)是本項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵，因此本項(xiàng)目現(xiàn)階段發(fā)展必須立足于區(qū)域市場(chǎng)及目標(biāo)性消費(fèi)突出的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，達(dá)到吸引人氣，聚集人流的作用。建議建議: 項(xiàng)目現(xiàn)階段發(fā)展貫徹服務(wù)區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)階段發(fā)展貫徹服務(wù)區(qū)域市場(chǎng)“生活中心生活中心”的概念，以引入大型綜合百貨、家居、餐飲等滿(mǎn)足居民日常生活及目的性消費(fèi)的商業(yè)配套為主。的概念，以引入大型綜合百貨、家居、餐飲等滿(mǎn)足居民日常生活及目的性消費(fèi)的商業(yè)配套為主。Page 35商品組合及業(yè)態(tài)分布建議考慮因素分析商品組合及業(yè)態(tài)分布建議考慮因素分析? 為吸引人氣， 需在項(xiàng)目規(guī)劃中加大目的性消費(fèi)的業(yè)態(tài)比例。為吸引人氣， 需在項(xiàng)

24、目規(guī)劃中加大目的性消費(fèi)的業(yè)態(tài)比例。主題百貨、大型家居、特色餐飲等主力店業(yè)態(tài)都是目的性較強(qiáng)的消費(fèi)業(yè)態(tài)，能在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)初期吸引大量的人流，這些都是在項(xiàng)目發(fā)展前期需引進(jìn)與培養(yǎng)的消費(fèi)業(yè)態(tài)，為購(gòu)物中心旺場(chǎng)打下良好的基礎(chǔ)。? 廣場(chǎng)是項(xiàng)目周邊區(qū)域人流較聚集的位置，將百貨放置在項(xiàng)目東邊靠近廣場(chǎng)的位置有利于吸引人流進(jìn)入購(gòu)物中心消費(fèi)。廣場(chǎng)是項(xiàng)目周邊區(qū)域人流較聚集的位置，將百貨放置在項(xiàng)目東邊靠近廣場(chǎng)的位置有利于吸引人流進(jìn)入購(gòu)物中心消費(fèi)。Page 36商品組合及業(yè)態(tài)分布建議考慮因素分析商品組合及業(yè)態(tài)分布建議考慮因素分析? 商家特性分析商家特性分析業(yè) 態(tài)業(yè) 態(tài)需求面積（經(jīng)營(yíng)面積）需求面積（經(jīng)營(yíng)面積）樓層要求樓層要求層高要

25、求綜合百貨層高要求綜合百貨120005000013F4.5米家居專(zhuān)業(yè)店家居專(zhuān)業(yè)店500020000各樓層均可4.55.5米餐飲餐飲可變幅度較大，視需求而定各樓層4.5米服飾次主力店服飾次主力店500200013F4.5米其余服飾單店其余服飾單店80200各樓層4.5米Page 37樓層業(yè)態(tài)分布圖樓層業(yè)態(tài)分布圖Page 38各業(yè)態(tài)所占面積比例范圍各業(yè)態(tài)所占面積比例范圍整體商業(yè)面積分配匯總表（）（按實(shí)用面積計(jì)算）整體商業(yè)面積分配匯總表（）（按實(shí)用面積計(jì)算）主力店主力店餐飲餐飲零售零售合計(jì)合計(jì)ITAT家居家具家居家具百貨百貨零售店鋪零售店鋪1F2700 57001440 2990 1350 1418

26、0 夾層0 01690 2830 970 5490 2F4950 65302280 6480 1700 21940 3F3950 52605960 4750 1780 21700 小計(jì)116001749011370 17050 5800 63310 合計(jì)2909011370 22850 63310 百分比合計(jì)2909011370 22850 63310 百分比46%18%36%100%46%18%36%100%Page 39購(gòu)物中心業(yè)態(tài)比例圖購(gòu)物中心業(yè)態(tài)比例圖購(gòu)物中心業(yè)態(tài)比例圖購(gòu)物中心業(yè)態(tài)比例圖主力店, 46%,零售, 36%餐飲, 18%Page 40具體業(yè)態(tài)樓層分布圖具體業(yè)態(tài)樓層分布圖一層

27、平面圖：一層平面圖：Page 41具體業(yè)態(tài)樓層分布圖具體業(yè)態(tài)樓層分布圖夾層平面圖：夾層平面圖：Page 42二層平面圖：二層平面圖：具體業(yè)態(tài)樓層分布圖具體業(yè)態(tài)樓層分布圖Page 43具體業(yè)態(tài)樓層分布圖具體業(yè)態(tài)樓層分布圖三層平面圖：三層平面圖：說(shuō)明：此部分餐飲位置也可考慮放置在2F，如工程條件許可，建議放置在2F。說(shuō)明：此部分餐飲位置也可考慮放置在2F，如工程條件許可，建議放置在2F。Page 44建議：建議：?大型主力店的談判周期通常比較長(zhǎng)，建議主力百貨及大型家居專(zhuān)業(yè)店盡早確定引進(jìn)商家的名單，開(kāi)展前期的商家接觸，了解各主力店的開(kāi)店要求，安排開(kāi)店位置和工程上需要改造的地方，為簽約入駐提前準(zhǔn)備；?

28、在不影響項(xiàng)目開(kāi)業(yè)整體經(jīng)營(yíng)的情況下，超市出入口處的零售鋪位可開(kāi)始招商經(jīng)營(yíng)，先行出租，增加租金收益；?建議盡快完成項(xiàng)目周邊廣場(chǎng)的工程清理工作，疏通人流通路；同時(shí)加強(qiáng)完善項(xiàng)目外立面的裝修，提升項(xiàng)目整體檔次和市場(chǎng)形象，為開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)提前做市場(chǎng)預(yù)熱宣傳；?餐飲業(yè)態(tài)多安排在項(xiàng)目外圍，這樣設(shè)置一方面加強(qiáng)餐飲品牌的展示面，另一方面目的性消費(fèi)較強(qiáng)的餐飲行業(yè)也能有效吸引周邊消費(fèi)群前來(lái)消費(fèi)，有助于購(gòu)物中心人氣的聚集。Page 45開(kāi)業(yè)順序：開(kāi)業(yè)順序：?本方案的核心思想是憑借主力租戶(hù)形成該購(gòu)物中心商業(yè)軸線(xiàn)；?主力租戶(hù)引進(jìn)成功對(duì)于開(kāi)業(yè)的意義重大可實(shí)現(xiàn)具有規(guī)模并實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定收入的整體一次性開(kāi)業(yè)；?整體開(kāi)業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于，購(gòu)物中心精

29、神的體現(xiàn)提供一站式零售與餐飲娛樂(lè)；?另一特別成效是在激烈的周邊競(jìng)爭(zhēng)中，規(guī)劃的各類(lèi)業(yè)態(tài)均占據(jù)了商業(yè)先機(jī)。Page 46租金定制建議租金定制建議Page 47第一部分：純租金方式業(yè)態(tài)租金制定第一部分：純租金方式業(yè)態(tài)租金制定家居專(zhuān)業(yè)店:25元/月家居專(zhuān)業(yè)店:25元/月2F餐飲：30元/月2F餐飲：30元/月3F餐飲： 20元/月3F餐飲： 20元/月夾層餐飲：35元/月1F餐飲：45元/月夾層餐飲：35元/月1F餐飲：45元/月Page 48第一部分：純租金方式業(yè)態(tài)租金制定第一部分：純租金方式業(yè)態(tài)租金制定家居專(zhuān)業(yè)店:25元/月家居專(zhuān)業(yè)店:25元/月2F零售：80元/月2F零售：80元/月3F零售：

30、70元/月3F零售： 70元/月夾層零售：100元/月1F零售：120元/月夾層零售：100元/月1F零售：120元/月Page 49分項(xiàng)面積分項(xiàng)面積分項(xiàng)年租金分項(xiàng)年租金1F主力店ITATITAT家居店家居店8400 1710000面積2700 5700 月租扣點(diǎn)25 餐飲特色餐飲1440 777600面積1440 月租45 零售零售綜合百貨4340 1944000面積1350 2990 月租120 扣點(diǎn)總計(jì)14180 443160014180 4431600第一部分：純租金方式業(yè)態(tài)租金制定第一部分：純租金方式業(yè)態(tài)租金制定Page 50分項(xiàng)面積分項(xiàng)面積分項(xiàng)年租金分項(xiàng)年租金夾層餐飲特色餐飲169

31、0 709800面積1690 月租35 零售零售綜合百貨3800 1164000面積970 2830 月租100 扣點(diǎn)總計(jì)5490 18738005490 1873800第一部分：純租金方式業(yè)態(tài)租金制定第一部分：純租金方式業(yè)態(tài)租金制定Page 51分項(xiàng)面積分項(xiàng)面積分項(xiàng)年租金分項(xiàng)年租金2F主力店ITATITAT家居店家居店11480 1959000面積4950 6530 月租扣點(diǎn)25 餐飲大型餐飲2280 820800面積2280 月租30 零售零售綜合百貨8180 1632000面積1700 6480 月租80 扣點(diǎn)總計(jì)21940 4411800第一部分：純租金方式業(yè)態(tài)租金制定第一部分：純租金

32、方式業(yè)態(tài)租金制定Page 52分項(xiàng)面積分項(xiàng)面積分項(xiàng)年租金分項(xiàng)年租金3F主力店ITATITAT家居店家居店9210 1578000面積3950 5260 月租扣點(diǎn)25 餐飲大型餐飲5960 1430400面積5960 月租20 零售零售綜合百貨6530 1495200面積1780 4750 月租70 扣點(diǎn)總計(jì)21700 4503600總計(jì)：總計(jì)：15,220,80015,220,800第一部分：純租金方式業(yè)態(tài)租金制定第一部分：純租金方式業(yè)態(tài)租金制定Page 53第二部分：ITAT主力店租金制定第二部分：ITAT主力店租金制定假設(shè)ITAT主力店?duì)I業(yè)額為2000萬(wàn)/年2000萬(wàn)/年，根據(jù)10的扣點(diǎn)1

33、0的扣點(diǎn)率，預(yù)計(jì)年租金收益為200萬(wàn)200萬(wàn)。Page 54第三部分：綜合百貨租金制定第三部分：綜合百貨租金制定綜合參照現(xiàn)實(shí)情況，百貨租金估算約25元/平方米/月，若合作抽成條件12%, 以較高為準(zhǔn)，則百貨年?duì)I業(yè)額只需達(dá)到4262.5萬(wàn)，年租金收益可達(dá)511.5萬(wàn)511.5萬(wàn)。說(shuō)明：說(shuō)明：主力百貨采用扣點(diǎn)聯(lián)營(yíng)方式，一方面加大前期對(duì)百貨經(jīng)營(yíng)的扶持力度，對(duì)百貨公司提供更有吸引力的招商條件，另一方面從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，未來(lái)百貨整體營(yíng)業(yè)額的提升也能很好的帶動(dòng)本項(xiàng)目租金收益的提升。Page 55年租金收益預(yù)測(cè)（按照項(xiàng)目建筑面積測(cè)算）年租金收益預(yù)測(cè)（按照項(xiàng)目建筑面積測(cè)算）25,244,28825,244,28

34、8合計(jì)合計(jì)項(xiàng) 目項(xiàng) 目年租金收益（元）ITAT 年租金收益（元）ITAT 2,000,000綜合百貨綜合百貨5,115,000餐飲零售家居專(zhuān)業(yè)店餐飲零售家居專(zhuān)業(yè)店15,220,800大型超市大型超市2,908,48890%空間預(yù)估（出租率/折讓?zhuān)?2,719,859.290%空間預(yù)估（出租率/折讓?zhuān)?2,719,859.2注：此年租金預(yù)測(cè)，尤其百貨類(lèi)租金，考慮開(kāi)業(yè)后必須經(jīng)歷一定的免租期，因此合計(jì)租金預(yù)測(cè)為2010年初正常經(jīng)營(yíng)水平 。Page 56因百貨以抽成形式支付租金,百貨營(yíng)業(yè)額每年遞增10時(shí)本項(xiàng)目五年內(nèi)平均租金收益預(yù)測(cè)，其他業(yè)態(tài)租金五年內(nèi)不考慮變化因百貨以抽成形式支付租金,百貨營(yíng)業(yè)額每年遞

35、增10時(shí)本項(xiàng)目五年內(nèi)平均租金收益預(yù)測(cè)，其他業(yè)態(tài)租金五年內(nèi)不考慮變化開(kāi)業(yè)年份開(kāi)業(yè)年份年租金收益（元）年租金收益（元）第一年（2009年）25,244,288第二年（2010年）25,755,788第三年（2011年）26,318,438第四年（2012年）26,937,353第五年（2013年）27,618,160五年平均租金收益五年平均租金收益26,374,80526,374,805Page 57項(xiàng)目其他規(guī)劃發(fā)展建議項(xiàng)目其他規(guī)劃發(fā)展建議Page 58建議項(xiàng)目加強(qiáng)外觀包裝，在完成項(xiàng)目外觀整體裝修的情況下開(kāi)業(yè)，以提升項(xiàng)目檔次感。項(xiàng)目外觀調(diào)整建議項(xiàng)目外觀調(diào)整建議需要包裝改造的部位需要包裝改造的部位P

36、age 59商場(chǎng)內(nèi)部裝修風(fēng)格建議商場(chǎng)內(nèi)部裝修風(fēng)格建議建議本項(xiàng)目采用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔的裝修風(fēng)格，營(yíng)造輕松休閑的購(gòu)物氛圍，可適當(dāng)增設(shè)現(xiàn)代小品、雕塑，增強(qiáng)購(gòu)物過(guò)程中的趣味性也突出項(xiàng)目的主題性；同時(shí)充分考慮購(gòu)物過(guò)程中舒適度，安排一些休息座椅等公共設(shè)施。Page 60店鋪分割、店面外觀裝修及交鋪標(biāo)準(zhǔn)店鋪分割、店面外觀裝修及交鋪標(biāo)準(zhǔn)?關(guān)于店鋪分割，由于招商是動(dòng)態(tài)的過(guò)程，并且各個(gè)商家的要求也不盡相同，存在很多不確定性，尤其是大型店鋪。故建議大型店鋪，如：大型百貨、家居專(zhuān)業(yè)店等，在商業(yè)用水、電、排污、通風(fēng)到位的基礎(chǔ)上，內(nèi)部以毛坯交付。而其他店鋪為掌握招商的主動(dòng)性，也建議內(nèi)部以毛坯交付，根據(jù)招商的實(shí)際情況做分割調(diào)整。?

37、單元間隔面積：?jiǎn)卧g隔面積：餐飲類(lèi)型店鋪：大型餐飲5002000/間；中小型餐飲200300/間；零售類(lèi)型店鋪：主要以70100/間為主，適當(dāng)增加部分100150/間的大面積鋪位。?店鋪外觀裝修需統(tǒng)一制定門(mén)牌規(guī)格及要求，所有對(duì)著人行步道的商店單位均以玻璃間隔，保持商場(chǎng)內(nèi)部的統(tǒng)一性，增強(qiáng)項(xiàng)目檔次感。Page 61中庭、人行步道設(shè)計(jì)和使用建議中庭、人行步道設(shè)計(jì)和使用建議善用中庭，營(yíng)造購(gòu)物中心的主題，使之成為購(gòu)物中心內(nèi)最繁密的焦點(diǎn)，可以作展示、表演、發(fā)布、促銷(xiāo)產(chǎn)品使用，亦可使之成為公共活動(dòng)場(chǎng)所，通過(guò)照明、裝修風(fēng)格、擺設(shè)等來(lái)使之成為購(gòu)物中心的焦點(diǎn)。建議賣(mài)場(chǎng)通道的寬度4米，建議賣(mài)場(chǎng)通道的寬度4米，過(guò)寬的

38、通道會(huì)令開(kāi)放的空間顯得零落，如通道設(shè)計(jì)較寬，則建議在通道中間設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)攤位，令之成為賣(mài)場(chǎng)的視覺(jué)焦點(diǎn)，活絡(luò)賣(mài)場(chǎng)，并具有展示和造景的效果。Page 62公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)置與配件公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)置與配件?公共活動(dòng)空間設(shè)置適當(dāng)?shù)脑O(shè)施共消費(fèi)者休息，還可增加公共電話(huà)、郵局、銀行、提款機(jī)等配套服務(wù)設(shè)施；?指示系統(tǒng)：指示設(shè)施應(yīng)配合建筑及室外空間做整體的規(guī)劃，包括地圖指示、附有文字或圖像說(shuō)明的方向指標(biāo)、購(gòu)物指引宣傳單張或折頁(yè)。指示設(shè)施應(yīng)配置在購(gòu)物中心各處出入口、動(dòng)線(xiàn)交匯處、停車(chē)場(chǎng)等處，使消費(fèi)者能清楚的知道位置所在；?在水、電、空調(diào)、消防系統(tǒng)、來(lái)去水、排污等其他設(shè)施須配置至相關(guān)店鋪區(qū)內(nèi)。Page 63廣告招牌

39、和商場(chǎng)標(biāo)志廣告招牌和商場(chǎng)標(biāo)志購(gòu)物中心主力店內(nèi)外部的廣告招牌位及商場(chǎng)標(biāo)志需要有統(tǒng)一的規(guī)劃和設(shè)計(jì)安排，確保整體性和適當(dāng)性。對(duì)所有商店的招牌形式、高度和位置的排放均要有指導(dǎo)性限制。Page 64規(guī)劃發(fā)展的靈活特性規(guī)劃發(fā)展的靈活特性變更為零售店鋪，增加零售面積6530變更為零售及娛樂(lè)店鋪，增加零售面積2000，增加娛樂(lè)店鋪3260Page 65分項(xiàng)面積分項(xiàng)面積分項(xiàng)年租金分項(xiàng)年租金2F主力店ITATITAT4950 面積4950 月租扣點(diǎn)餐飲大型餐飲2280 820800面積2280 月租30 零售零售綜合百貨14710 7900800面積8230 6480 月租80 扣點(diǎn)總計(jì)21940 8721600

40、變更后的租金制定變更后的租金制定Page 66分項(xiàng)面積分項(xiàng)面積分項(xiàng)年租金分項(xiàng)年租金3F主力店ITATITAT3950 面積3950 月租扣點(diǎn)餐飲大型餐飲娛樂(lè)中心9220 2212800面積5960 3260月租20 20零售零售綜合百貨8530 3175200面積3780 4750 月租70 扣點(diǎn)總計(jì)21700 5388000總計(jì)：總計(jì)：20,415,00020,415,000變更后的租金制定變更后的租金制定Page 67變更后年租金收益預(yù)測(cè)（按照項(xiàng)目建筑面積測(cè)算）變更后年租金收益預(yù)測(cè)（按照項(xiàng)目建筑面積測(cè)算）30,434,48830,434,488合計(jì)合計(jì)項(xiàng) 目項(xiàng) 目年租金收益（元）ITAT

41、年租金收益（元）ITAT 2,000,000綜合百貨綜合百貨5,115,000餐飲/娛樂(lè)零售家居專(zhuān)業(yè)店餐飲/娛樂(lè)零售家居專(zhuān)業(yè)店20,415,000大型超市大型超市2,908,48870%空間預(yù)估（出租率/折讓?zhuān)?1304141.670%空間預(yù)估（出租率/折讓?zhuān)?1304141.6注：此年租金預(yù)測(cè)，尤其百貨類(lèi)租金，考慮開(kāi)業(yè)后必須經(jīng)歷一定的免租期，因此合計(jì)租金預(yù)測(cè)為2010年初正常經(jīng)營(yíng)水平 。Page 68規(guī)劃發(fā)展的靈活特性規(guī)劃發(fā)展的靈活特性?方案比較中，DTZ考慮若規(guī)劃較多零售店鋪，將帶來(lái)賬面租金收益的增加，正常經(jīng)營(yíng)狀況下年租金收益約增加500萬(wàn)元；?較多的零售店鋪同時(shí)帶來(lái)招商的壓力、管理的難度

42、以及租金支付的不穩(wěn)定性；?因此，DTZ根據(jù)購(gòu)物中心租務(wù)及經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合不同業(yè)態(tài)的免租狀況及出租率，分別給出90% 與70%的實(shí)際收益預(yù)估，共貴司參考比照；?在綜合考慮以上狀況及風(fēng)險(xiǎn)因素后，可能的實(shí)際狀況是主力店主導(dǎo)模式將較零售模式在經(jīng)營(yíng)初期帶來(lái)反而多的帶來(lái)反而多的150萬(wàn)元租金收益，一定程度上降低了風(fēng)險(xiǎn)萬(wàn)元租金收益，一定程度上降低了風(fēng)險(xiǎn)；?因此，在實(shí)際招商狀況中，DTZ會(huì)根據(jù)租戶(hù)反饋及工作進(jìn)展合理擬定最適合的優(yōu)化方案，在提升收益的同時(shí)降低風(fēng)險(xiǎn)。Page 69項(xiàng)目招商策略建議項(xiàng)目招商策略建議Page 7012項(xiàng)目前期發(fā)展難點(diǎn)分析項(xiàng)目招商階段建議項(xiàng)目前期發(fā)展難點(diǎn)分析項(xiàng)目招商階段建議3項(xiàng)目商源建議項(xiàng)

43、目商源建議4項(xiàng)目招商策略建議項(xiàng)目招商策略建議Page 71項(xiàng)目前期發(fā)展難點(diǎn)分析項(xiàng)目前期發(fā)展難點(diǎn)分析?未來(lái)23年內(nèi)，各傳統(tǒng)核心商圈將有大量的商業(yè)物業(yè)入市，將會(huì)進(jìn)一步加大各商圈之間的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)以及招商資源的競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)加大本項(xiàng)目的招商難度；未來(lái)23年內(nèi)，各傳統(tǒng)核心商圈將有大量的商業(yè)物業(yè)入市，將會(huì)進(jìn)一步加大各商圈之間的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)以及招商資源的競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)加大本項(xiàng)目的招商難度；依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，未來(lái)2年內(nèi)，傳統(tǒng)的核心商圈仍有大量的商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)，主城五大傳統(tǒng)核心商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到137萬(wàn)平方米。主城五大傳統(tǒng)核心商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到137萬(wàn)平方米。?目前大渡口區(qū)域商業(yè)氛圍淡薄，商業(yè)經(jīng)營(yíng)還有待培養(yǎng)，

44、商家對(duì)市場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)信心不足，會(huì)對(duì)前期招商帶來(lái)一定難度。目前大渡口區(qū)域商業(yè)氛圍淡薄，商業(yè)經(jīng)營(yíng)還有待培養(yǎng)，商家對(duì)市場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)信心不足，會(huì)對(duì)前期招商帶來(lái)一定難度。?根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研對(duì)大渡口片區(qū)待推出和正在招商商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，建成后，大渡口商業(yè)總面積將達(dá)50萬(wàn)平方米，大渡口片區(qū)商業(yè)推盤(pán)量加大，招商競(jìng)爭(zhēng)激烈，也會(huì)增加本項(xiàng)目前期招商難度。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研對(duì)大渡口片區(qū)待推出和正在招商商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，建成后，大渡口商業(yè)總面積將達(dá)50萬(wàn)平方米，大渡口片區(qū)商業(yè)推盤(pán)量加大，招商競(jìng)爭(zhēng)激烈，也會(huì)增加本項(xiàng)目前期招商難度。Page 72項(xiàng)目招商階段建議項(xiàng)目招商階段建議針對(duì)針對(duì)項(xiàng)目發(fā)展前期招商難的問(wèn)題，我行建議將招商分為三個(gè)階段進(jìn)行

45、，前期招商以目的消費(fèi)性強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)為主，吸引周邊人群來(lái)消費(fèi)，起到前期旺場(chǎng)的作用，在形成一定人流消費(fèi)的基礎(chǔ)上再進(jìn)行后一階段的招商。招商階段招商階段招商業(yè)態(tài)招商業(yè)態(tài)備 注第一階段備 注第一階段大型百貨、大型家居專(zhuān)業(yè)店、大型餐飲每個(gè)階段的招商必須是在前一階段招商完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行，不可互相穿插。第二階段第二階段中小型特色餐飲第三階段第三階段零售Page 73項(xiàng)目商源選擇建議項(xiàng)目商源選擇建議?商源選擇要注重品牌化和主題化，大型百貨的引進(jìn)，要求選擇重慶市最有知名度和經(jīng)營(yíng)的最好的百貨店作為目標(biāo)客戶(hù)，這樣才能在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前期有效吸引人流，起到旺場(chǎng)的作用；大型百貨的引進(jìn)，要求選擇重慶市最有知名度和經(jīng)營(yíng)的最好的百貨

46、店作為目標(biāo)客戶(hù)，這樣才能在商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前期有效吸引人流，起到旺場(chǎng)的作用；特色餐飲及酒樓要盡可能以國(guó)際化連鎖品牌和地區(qū)知名品牌為主，主題特色要鮮明，可選擇一些具有異域風(fēng)情格調(diào)的店鋪；?在商家的選擇上，要以選擇本地具有一定知名度的商家為主；在商家的選擇上，要以選擇本地具有一定知名度的商家為主；?由于本項(xiàng)目前期培育期較長(zhǎng)，市場(chǎng)成熟仍需時(shí)間，因此在商家選擇上要盡可能選擇具有較長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)年限和較大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的商家，以增強(qiáng)本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)性。Page 74在項(xiàng)目招商過(guò)程中一定要盡可能引進(jìn)在餐飲、服飾等行業(yè)內(nèi)具有一定影響力，特別是在重慶有開(kāi)設(shè)分店的國(guó)內(nèi)國(guó)際的知名連鎖品牌能夠提升本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次的品牌經(jīng)營(yíng)者，提升項(xiàng)目的經(jīng)

47、營(yíng)價(jià)值。項(xiàng)目地處大渡口區(qū)域，非重慶市傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，目前片區(qū)商業(yè)發(fā)展仍處起步發(fā)展階段，區(qū)域商業(yè)氛圍還有待培養(yǎng)。本項(xiàng)目招商前期主力店的引進(jìn)是至關(guān)重要的，而主力店的品牌號(hào)召力也同樣是主力店招商中要特別關(guān)注的。主力店的主力百貨、大型家居專(zhuān)業(yè)店、大型品牌餐飲等主力商家應(yīng)盡可能多的引進(jìn)知名品牌入駐。項(xiàng)目商源選擇建議項(xiàng)目商源選擇建議Page 75招商的進(jìn)度要適中招商的進(jìn)度要適中在整個(gè)招商過(guò)程中，不同招商業(yè)態(tài)介入的時(shí)機(jī)要得當(dāng)，根據(jù)對(duì)前面對(duì)招商階段的劃分，本項(xiàng)目自身所處市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀決定了本項(xiàng)目招商，須以目的性消費(fèi)商家招商先行，先確定大的抗風(fēng)險(xiǎn)性較強(qiáng)的主力店商家，在其號(hào)召力和影響力下逐步穩(wěn)定商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和人氣，然后再逐步引進(jìn)零售業(yè)商家。這樣分步驟進(jìn)行能降低零售業(yè)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，起到穩(wěn)場(chǎng)的作用。以上招商過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)遵循的原則在實(shí)際運(yùn)作工作中應(yīng)根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行調(diào)整和完善，其根本的目的在于保證招商工作的順利開(kāi)展，招商策略的有效實(shí)施，最終達(dá)到預(yù)期的招商目的。以上招商過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)遵循的原則在實(shí)際運(yùn)作工作中應(yīng)根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行調(diào)整和完善，其根本的目的在于保證招商工作的順利開(kāi)展，招商策略的有效實(shí)施，最終達(dá)到預(yù)期的招商目的。Page 76The End!Thank you!