1、重慶現代廣場項目重慶現代廣場項目市場定位及業態規劃報告市場定位及業態規劃報告一、項目概況一、項目概況項目位置位于觀音橋商圈核心位置東側為綠云尚都服裝市場；南側為新世界百貨，西南方向為新世紀百貨、蘇寧電器及金源不夜城；北側為香港城、茂業百貨及北城天街。A-新世界百貨，B-新世紀百貨（世紀新都），C-金源不夜城（地下），D-香港城，E-茂業百貨，北城天街：F-遠東百貨，G（華聯商廈），H-綠云尚都，I-重慶百貨CABDEFGHI本案一、項目概況一、項目概況項目背景 現代廣場位于江北步行街中心地段，地處龍湖北城天街，香港城，新世紀百貨，新世界百貨，金源地下不夜城等商業包圍圈內。大樓位置在斜坡上，山城

2、的標志地形，負三樓至七樓（共十層樓）呈梯坎型。 大樓總分ABCD四個區域，現AB區屬龍科地產，二樓以上C區屬其他公司，D區屬紅鼎國際。本項目可招商面積約10萬平方米。 項目初步意向為商業城，業態主要需求為專業店、精品店等高檔品牌，以租賃方式運營，現有散零租戶后期給予收回。 原項目招租，價格曾達至200-300元/m2 （300-500平米）。 大樓產權手續仍在完善當中。重百A區（區（B3-F7）B區區（B3-F7）C區區（B3-F1）交行購買區德克士租賃區綠云尚都北城天街觀音橋步行街一、項目概況一、項目概況 規劃設計 層高：B3：5.8米，B2：4.5米，B1：4.5米，F1：4.8米，F2-

3、F7：4.5米； 柱距8.1米； 可用出入口總共9個，車用3個，現有停車位380個。 電梯40部：其中30部扶梯，6部客梯，4部貨梯。擬在內部B區中庭東側一到三層加增扶梯； 區域具體現狀： AB區：A區1-5層已出售重百百貨，負一層4000平方米租賃給重百超市（租期至2012年），1樓交通銀行位置已出售，2樓德克士為租賃。其余1-6樓簡單裝修過（曾營業），現留置25處小商戶； C區：持有B3-F1樓，現B、C區之間隔墻仍存在，消防未安裝；F2-F4樓為江北建新市場，現經營五金等雜貨；5-7樓閑置； D區：為其它公司擁有，F1-F2現租賃給國美電器，其它樓層未定；其中B3-F1、F5-F7樓可打

4、通B區； 紅鼎國際用戶使用從8樓開始，住宅樓三棟（分屬ACD區）。一、項目概況一、項目概況EXISTING SITE PLANEXISTING SITE PLAN7 2008 HanBroad Corporation.項目研究邏輯項目研究邏輯總體市場定位總體市場定位市場及項目研究城市背景及發展整體商業市場區域屬性及環境項目特征及把握區域客流量區域消費者構成特定消費群體研究商業競爭格局未來發展趨勢空白點及未很好滿足的市場空間項目市場機會及業態方向項目市場機會及業態方向現有存量經營現狀新增供應商業消費需求研究商業供應研究消費群體定位商業功能定位檔次及形象定位商業主題定位業態組合及配比業態業種配置建

5、議項目業態布局各業態平層設置項目租金建議財務分析測算成本構成收益回報消費能力消費結構消費特征消費趨向品牌構成建議項目市場地位及優劣勢商家訪談8 2008 HanBroad Corporation.目目 錄錄 項目定位 市場定位及依據 主題定位 業態和品牌布局規劃 財務分析初步 -1層改造建議9 2008 HanBroad Corporation.1 1市場定位及依據市場定位及依據10 2008 HanBroad Corporation.市場定位市場定位 消費者定位 業態定位 品牌定位 檔次定位 主題定位 競爭優勢定位11 2008 HanBroad Corporation.總體市場定位總體市場

6、定位沸點沸點聚點聚點鼎點鼎點品牌新穎化品牌新穎化消費的滿足感和愉悅感消費的滿足感和愉悅感復合型購物中心復合型購物中心“Y一族一族”主題化購物中心主題化購物中心業態多元化業態多元化空間娛樂化空間娛樂化沸點沸點聚點聚點鼎點鼎點品牌新穎化品牌新穎化消費的滿足感和愉悅感消費的滿足感和愉悅感復合型購物中心復合型購物中心“Y一族一族”主題化購物中心主題化購物中心業態多元化業態多元化空間娛樂化空間娛樂化12 2008 HanBroad Corporation.作為兩個市級商圈之一，本項目所在的位置可使項目將成為時尚消費的作為兩個市級商圈之一，本項目所在的位置可使項目將成為時尚消費的沸點沸點比較因素比較因素狀

7、況狀況可達性周邊出租落客點23個；兩大通路直接連通北城天街；附近公交路線10余條，臨近公交車站3個；地下通道九條客流量項目門前連接北城天街區域人流量非節假日1.8萬余人，遠多于其他可視性正對觀音橋廣場，可視性良好位置核心商圈的核心位置，針對觀音橋商業街和廣場13 2008 HanBroad Corporation.隨著江北區域的發展，觀音橋商圈的綜合商業服務功能不斷強化，時尚隨著江北區域的發展，觀音橋商圈的綜合商業服務功能不斷強化，時尚度和品牌豐富度將得以快速提升，居于未來城市時尚消費的鼎點度和品牌豐富度將得以快速提升，居于未來城市時尚消費的鼎點時尚性時尚性品牌及業態豐富度品牌及業態豐富度時尚

8、性時尚性品牌及業態豐富度品牌及業態豐富度南坪南坪楊家坪楊家坪沙坪壩沙坪壩觀音橋觀音橋解放碑解放碑南坪南坪楊家坪楊家坪沙坪壩沙坪壩觀音橋觀音橋解放碑解放碑未來商圈時尚性和品牌業態豐富度的提高，將促使時尚類品牌在區域建立更多的旗艦店。而項目在建立品牌旗艦店集合的定位方向上實現超越。比較內容比較內容解放碑解放碑觀音橋觀音橋楊家坪楊家坪沙坪壩沙坪壩南坪南坪百貨百貨數量（個）數量（個）64444平均規模（平米）平均規模（平米）3533341750215002325018250購物中心購物中心數量（個）數量（個）11111平均規模（平米）平均規模（平米）10000014000078000360006200

9、0業態業態豐富度豐富度零售零售豐富豐富豐富豐富較豐富較豐富較豐富較豐富較豐富較豐富餐飲餐飲較少，以快餐為主較少，以快餐為主有一定餐飲有一定餐飲有所增加有所增加有，快餐為主有，快餐為主較少，快餐為主較少，快餐為主娛樂娛樂有，但是和零售結合不有，但是和零售結合不緊密緊密有，但缺乏特色有，但缺乏特色較少，且落后較少，且落后較少，檔次較低較少，檔次較低較少較少服務服務較少較少有有以便利服務為主以便利服務為主較少較少以便利服務為主以便利服務為主14 2008 HanBroad Corporation.商圈輻射人口及人流量監測商圈輻射人口及人流量監測CABDEFGHI本案人流量調查位置圖觀音橋商圈觀音橋商

10、圈的商業輻射區域主要包括江北區、渝北區、北部新區，輻射人口200萬以上，隨著區域房地產市場的開發，大量的中、高檔樓盤的興建，北部新區的興起，僅此帶給北部新區的新增人口達20萬以上，且北部新區逐漸形成重慶主要的富人聚居區域之一，徹底顛覆了該區域傳統的人口結構。核心商圈人口總量80萬，包括江北、龍溪及江北新城區域。自區域各主要出入口，共設置13個人流量監測點編號地理位置步行街南入口重百超市入口處茂業天橋處銅鑼灣茶餐廳金觀地下商業街出入口噴水池入廣場處遠東百貨入口中國民生銀行入口處香港城入口紅鼎國際外路口陽光城天橋麥當勞-時代俱樂部新世紀正門入口處15 2008 HanBroad Corporati

11、on.相關項目區域各節點人流量大，是觀音橋商圈消費人流的聚集點相關項目區域各節點人流量大，是觀音橋商圈消費人流的聚集點1148191851542617419306696619685911562713185614933152431443059045545108081155218296213938297734442371632824845277530500010000150002000025000300003500012345678910111213總人流量：觀音橋日均人流量約2628萬人次/天，年客流量高達9819萬人次；消費人流占比：其中，根據定點等時攔截訪問的被訪者意見可知有實際消費（含購物

12、、聚會、用餐、休閑娛樂）的消費者占總體的55.2%。觀音橋商圈年消費者人次總量=年客流總量消費目的占比=9817981255.2%=5419萬人次；從各節點的人流量來看 ，節點5即從北城天街至廣場的金觀地下商業街出入口人流量遠高于其他節點；此節點緊鄰本項目，人流均經過本項目門口處，若能善加引導，將成為本項目一大優勢人流量指標均值260,000265,000270,000275,000280,000285,000人流量指標均值267,916269,496279,792星期日星期二/四星期五16 2008 HanBroad Corporation.核心商圈的核心位置，周邊聚集的大量商業體，消費人流

13、是現成的，問核心商圈的核心位置，周邊聚集的大量商業體，消費人流是現成的，問題在于如何吸引和留住人流，吸納消費題在于如何吸引和留住人流，吸納消費如何實現差異化定位如何實現差異化定位本項目差異化方向本項目差異化方向現代廣場現代廣場1234客群聚焦化客群聚焦化80后的Y一代聚焦chic族群及泛chic族群業態多元化業態多元化 增加餐飲業態，豐富餐飲種類吃的天堂 增加休閑娛樂功能，使之具備年輕人歡聚功能歡聚時刻空間娛樂化空間娛樂化更具沖擊力的立面與內部空間更體貼的購物體驗；更好的購物環境更多的聚會空間品牌豐富化品牌豐富化ZARA、H&M等國際新品牌的大力引入 既有傳統百貨大眾品牌，亦有個性小眾化品牌的

14、升級版本部分品類的聚焦規模化品類的聚焦規模化17 2008 HanBroad Corporation.中檔次的復合型購物中心符合市場競爭現實中檔次的復合型購物中心符合市場競爭現實低低高高檔次檔次百貨類百貨類綜合市場類綜合市場類購物中心類購物中心類重百商場重百商場茂業百貨茂業百貨遠東百貨遠東百貨新世紀百貨新世紀百貨佳儂商業街佳儂商業街世紀金街世紀金街香港購物城香港購物城協信黃金海岸協信黃金海岸北城天街北城天街天街天街2號號嘉年華大廈嘉年華大廈新世界百貨新世界百貨本項目本項目18 2008 HanBroad Corporation.市場定位市場定位“Y一族一族”主題型購物中心主題型購物中心沸點沸點

15、聚點聚點鼎點鼎點復合型購物中心復合型購物中心“Y一族一族”主題購物中心主題購物中心19 2008 HanBroad Corporation.客群聚焦化：瞄準客群聚焦化：瞄準“CHIC”及準及準“CHIC”群體群體Y一代一代“新重慶新重慶新觀音橋新觀音橋新人類”新人類”目標客群：目標客群：Y Y一代一代集中在18-25歲左右，可放寬至16-28歲，80后；社會角色以學生和剛參加工作的職業人為主；消費觀念新，樂于嘗試新事物、新產品；對時尚資訊敏感，品牌意識強；具有較強的好奇心理、彰顯個性、沖動性消費頻率較高、消費欲望強烈；日常消費以吃喝玩樂為主，消費比例依次是：餐飲消費31.3%；化妝品、服裝消費

16、12.1%；娛樂、交際和影視支出占10.9%（西單研究數據）。120 2008 HanBroad Corporation.年輕客群為觀音橋商圈的主力客群，其中年輕客群為觀音橋商圈的主力客群，其中目標消費者占比：目標消費者占比：43.9%直接采用年齡觀察法：商圈目標消費者比例（18-28歲）=周目標客流量周客流量總量=782416（782416+998112）=43.9%隨機抽樣比例：完全隨機抽樣（等時抽樣）共計完成1504個樣本，其中有效訪問413個被訪者屬于1635歲目標人群范圍，1930歲被訪者占65.2%。為謹慎起見，本項目目標人群占總消費人流比例取44%被訪者年齡分布狀況1301551

17、2755249263125.4114.81.805010015020018-25歲26-30歲31-40歲41-50歲51-60歲60-65歲樣本量（個）百分比（%）21 2008 HanBroad Corporation.同時，區域商圈目前還沒有針對目標客群的購物中心出現同時，區域商圈目前還沒有針對目標客群的購物中心出現低低高高檔次檔次成功人士成功人士重百商場重百商場茂業百貨茂業百貨遠東百貨遠東百貨新世紀百貨新世紀百貨佳儂商業街佳儂商業街世紀金街世紀金街香港購物城香港購物城協信黃金海岸協信黃金海岸北城天街北城天街天街天街2號號嘉年華大廈嘉年華大廈新世界百貨新世界百貨本項目本項目白領白領小白領

18、小白領CHIC夾縫中人夾縫中人22 2008 HanBroad Corporation.特定群體消費特征：單次消費金額較低，但消費頻次較高，由此產生較特定群體消費特征：單次消費金額較低，但消費頻次較高，由此產生較強購買力強購買力目標客群人均單次購物消費目標客群人均單次購物消費337元。（包含衣服、元。（包含衣服、食品等各類消費）食品等各類消費）1717424286861441446656650 010010020020030030040040050050060060070070020%20%20%20%20%20%20%20%20%20%人均購物單次消費人均購物單次消費337元元1.6%10.

19、1%5.2%19.3%25.5%38.2%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%基本不去每月1次每月2次每周1次每周2次每周3次及以上消費頻次83%的受訪者在每周要來觀音橋商圈一次以上，的受訪者在每周要來觀音橋商圈一次以上，如此高的比例不僅說明消費者經常來觀音橋商圈如此高的比例不僅說明消費者經常來觀音橋商圈消費，同時也表明了觀音橋商圈消費者對本商圈消費，同時也表明了觀音橋商圈消費者對本商圈的忠誠度非常高。的忠誠度非常高。特定群體消費頻次特定群體消費頻次特定群體單次消費額特定群體單次消費額23 2009 HanBroad Corporat

20、ion.特定群體（特定群體（1825歲）的消費力構成足以支撐細分市場的定歲）的消費力構成足以支撐細分市場的定位位1商圈總消費人次商圈總消費人次（萬人次（萬人次/ /年）年）目標消費目標消費者占比者占比2人均光顧商圈人均光顧商圈次數（次次數（次/ /年）年）1/2=31/2=3商圈覆蓋商圈覆蓋的目標消費者的目標消費者人數（萬人）人數（萬人）4 4目標消費者人均月目標消費者人均月度支出（元度支出（元/ /月）月）5 5月數月數3 34 45=65=6消費消費總額（億元）總額（億元）5419541944%44%535345.0 45.0 464.9 464.9 121225.1 25.1 54195

21、41944%44%535345.0 45.0 258.5 258.5 121214.0 14.0 5419541944%44%535345.0 45.0 173.4 173.4 12129.4 9.4 合計合計48.4 48.4 基于目標消費者的人均年度消費支出的邏輯：目標消費者人數年度消費支出24 2009 HanBroad Corporation.另一種算法邏輯：特定人群另一種算法邏輯：特定人群總消費額總消費額空間空間56億元億元1商圈總消商圈總消費人次（萬費人次（萬人次人次/ /年）年）2 2目標消費者目標消費者占比占比3 3總消費概率總消費概率4 4品類消費占品類消費占比比5 5單次消

22、費支單次消費支出結構出結構單次消費均值單次消費均值總消費額總消費額2 25419541944%44%78.00%78.00%81.40%81.40%購物購物337.3 337.3 51.1 51.1 5419541944%44%78.00%78.00%11.40%11.40%餐飲餐飲134.7 134.7 2.9 2.9 5419541944%44%78.00%78.00%7.20%7.20%娛樂娛樂182.7 182.7 2.4 2.4 合計合計56.4 56.4 基于目標消費者的當次消費支出的邏輯：目標消費者人次每次的發生消費的概率每次發生的消費品類比例當次消費支出25 2008 HanB

23、road Corporation.定位客群描述（之一）定位客群描述（之一）26 2008 HanBroad Corporation.定位客群描述（之二）：定位客群描述（之二）：27 2008 HanBroad Corporation.目標客戶群體特征目標客戶群體特征一、蔑視傳統、藐視權威。一、蔑視傳統、藐視權威。是現實主義的一代，對他們而言，靠簡單的傳統文化崇拜來打動他們的可能性是微乎其微的。二、個性至上。二、個性至上。他們得到了越來越多的機會和方式來體現和表達自己的聲音、價值，這促使他們對個性張揚的保護。三、講究情調、三、講究情調、品位和生活質量。 “80后”群體接觸的信息空前豐富，他們認為

24、生活不只是掙錢、不只是吃飽穿暖，他們更加講究品味、注重生活質量。四、更包容、更多元化。四、更包容、更多元化。長期浸泡在多元化的物質狀態中，對于新、奇、異的事物更為敏感，具有了更多的可塑性，更具有寬容精神。五、欣賞前衛、追逐時尚。五、欣賞前衛、追逐時尚。喜歡通過對前衛、時尚的追逐，來展現個性魅力，表達對現實的叛逆以及掩蓋矛盾情結和不確定性下的精神焦慮。喜歡炫耀個體特性及品味，而不是財富。28 2008 HanBroad Corporation.項目消費客群定位如下項目消費客群定位如下16-28歲歲多數是單身、戀愛或結婚無子階段多數是單身、戀愛或結婚無子階段個人收入個人收入10003000元元/月

25、月“月光族月光族”、“啃老族啃老族”多數沒有私家車多數沒有私家車學生、小白領、政府公務員為主學生、小白領、政府公務員為主對時尚潮流消費接受度高對時尚潮流消費接受度高單次消費金額低單次消費金額低消費頻次高消費頻次高16-28歲歲多數是單身、戀愛或結婚無子階段多數是單身、戀愛或結婚無子階段個人收入個人收入10003000元元/月月“月光族月光族”、“啃老族啃老族”多數沒有私家車多數沒有私家車學生、小白領、政府公務員為主學生、小白領、政府公務員為主對時尚潮流消費接受度高對時尚潮流消費接受度高單次消費金額低單次消費金額低消費頻次高消費頻次高29 2008 HanBroad Corporation.業態

26、多元化：業態多元化：6、7層更多的主題餐飲，更多休閑娛樂，層更多的主題餐飲，更多休閑娛樂，14層更多選層更多選擇的體驗式購物擇的體驗式購物230 2009 HanBroad Corporation.業態定位依據：業態定位依據：目標消費者消費結構核算的業態配比目標消費者消費結構核算的業態配比如下如下業態業態月消費金額月消費金額消費額占比消費額占比坪效坪效面積占比面積占比1 1 購物類月購物類月平均消費金平均消費金額額50850862.18%62.18%1.51.548.64%48.64%2 2 餐飲類月餐飲類月平均消費金平均消費金額額23623628.89%28.89%1 133.89%33.8

27、9%3 3 娛樂類月娛樂類月平均消費金平均消費金額額73738.94%8.94%0.60.617.47%17.47%合計合計817817100.00%100.00%100.00%100.00%31 2008 HanBroad Corporation.業態定位依據：市場現有商業供應在休閑娛樂、餐飲業態上有欠缺業態定位依據：市場現有商業供應在休閑娛樂、餐飲業態上有欠缺業態類別序號商家名稱營業面積（）購物餐飲休閑娛樂面積占比面積占比面積占比百貨1重百江北商場220002167098.50%3301.50%無02新世紀百貨400003880097%12003%無03茂業百貨640005888092%1

28、2802%38006%4遠東百貨430003913091%38709%無5新世界百貨420003612086%16804%420010%購物中心6北城天街購物中心610003233053%1952032%915015%綜合7金源地下不夜城480001920040%1200025%1680035%合計32000024613076.9%3988012.5%3395010.6%區域業態比例構成圖78%13%9%購物餐飲休閑娛樂及服務核心商圈內的環境好的餐飲、休閑娛樂比例明顯偏低，只占到22%左右；核心區域內真正滿足目標客群的購物結合餐飲、休閑娛樂的項目僅有：北城天街，餐飲休閑娛樂約2.4萬平米；針對

29、目標客群的餐飲、聚會、休閑娛樂業態的市場機會最大，建議首先切入。32 2008 HanBroad Corporation.定位依據：成熟項目的經驗告訴我們，針對年輕人的時尚餐飲會得到市定位依據：成熟項目的經驗告訴我們，針對年輕人的時尚餐飲會得到市場的高度認可場的高度認可從APM的業態構成比例可以看出成功的購物中心物業對餐飲娛樂類業態比例控制的重要性項目應提高餐飲、娛樂以及體驗業態缺乏餐飲、娛樂休閑/體驗/展示類商業購物購物餐飲餐飲娛樂娛樂便利設施便利設施展示展示/ /體驗體驗設施設施合理分布50%30%10%5%5%商圈現狀78%13%9%對比結論多不足不足50%50%30%30%15%15%

30、5%5%購物購物餐飲餐飲休閑娛樂休閑娛樂服務服務香港APM購物中心業態比例33 2008 HanBroad Corporation.業態多元化：業態多元化：-1和和6、7層餐飲娛樂導入人流，層餐飲娛樂導入人流，1至至5層體驗式購物層體驗式購物吃多玩樂創意食坊炫酷集市潮流旗艦青春活力時尚先鋒銳舞衣魅寫意生活步行街廣場-1層打望臺飛天梯飛天梯34 2008 HanBroad Corporation.品牌豐富化：中端品牌，全世界品牌豐富化：中端品牌，全世界“BALENO”的集合的集合現有商圈重點商業品牌重疊嚴重，年輕潮流品牌現有： Guess、CK Jeans、Sisley、FCUK等國際二線品牌（

31、大都只有一家店）； 同時基本包括了Bestseller旗下的ONLY、VM、J&J；ESPRIT以及依戀集團旗下的ELAND、Scofield 等大部分常規品牌；本項目的客群聚焦化，為年輕消費者打造時尚潮流品牌的聚集地，品牌應具有如下屬性：價位低，順應重慶消費單價較低的現實以及目標客群的客單價需求；潮流性要好，“FAST FASHION”的最好；品牌“新”，國際知名但尚未進入重慶市場的品牌最好；總結起來，本項目未來的潮流品牌應是全世界“BALENO”的集合，如：ZARA、H&M、C&A、NEXT、MANGO、UR、ASOBIO等；在國際化的同時，引入創意市集，放大街頭個性店鋪的比例，滿足目標消

32、費者的個性消費需求；品牌豐富化是以局部品類規模化局部品類規模化為前提的，本項目不同于百貨的包羅萬象，著重放大彩妝、飾品、潮流服飾、個性服飾、軟家居、書店等區域商圈缺乏的業態；335 2008 HanBroad Corporation.雖然目標消費者目前對雖然目標消費者目前對ZARA、H&M等品牌的認知度偏低等品牌的認知度偏低 調查顯示，重慶18-28歲的目標消費者對于“ZARA”和“H&M”的認知尚處于認知度偏低的狀況。其中七成的被訪者沒聽說或者不知道，而“購買過”僅各占3%。目標消費者對ZARA品牌的認知(%)1 聽說過26%2 購買過3%3 沒聽說/不知道71%目標消費者對H&M品牌的認知

33、(%)1 聽說過22%2 購買過3%3 沒聽說/不知道75%36 2009 HanBroad Corporation.0.00%10.00%20.00%30.00%購物氛圍與環境價格款式流行促銷活動商家信譽服務品質做工與面料親友意見其他但消費者對服飾消費的關鍵因素決定世界潮牌集合的品牌選擇路線符合但消費者對服飾消費的關鍵因素決定世界潮牌集合的品牌選擇路線符合市場需求市場需求 目標消費者對服飾品牌的選擇因素中，款式、價格、做工與面料是排在前三位的影響因素； 項目原來的服飾品牌就是以ZARA、H&M、C&A、UNIQLO等國際知名潮牌，他們的市場策略就是“一流的設計（款式）、二流的面料、三流的價格

34、”，這符合當地目標消費者的品牌選擇心理。37 2009 HanBroad Corporation.一旦一旦ZARA來重慶開店，大部分（來重慶開店，大部分（80%）目標消費者會來光顧）目標消費者會來光顧，假以時日，這些，假以時日，這些新品牌將獲得與在上海、北京一樣的成功新品牌將獲得與在上海、北京一樣的成功對“ZARA”和“H&M”光顧的可能性（%）6.136.837.411.97.80510152025303540一定會可能會視情況而定/說不清可能不會不會38 2008 HanBroad Corporation.空間娛樂化建立在外立面具有的與定位群體的炫酷感召力；建立在打望臺獨有景觀營造的互動和

35、交流氛圍；建立在內部空間開發、互融而成就的客流、商家與經營活動的感知和對話。空間娛樂化：凝聚人氣的第一步，項目長期的競爭力所在空間娛樂化：凝聚人氣的第一步，項目長期的競爭力所在4主題化的樓層內裝刺激的飛天梯炫目的外立面較大的展示活動空間溫馨便利的休息空間有趣的內部空間39 2009 HanBroad Corporation.0.00%10.00%20.00%30.00%購物環境好價格適宜商品時尚流行品牌種類多并且有我喜歡的品牌服務水平好商品豐富離家單位近交通方便信譽有保證經常有促銷能滿足多種消費需要我更喜歡觀音橋商圈習慣到這里消費其他做好購物環境改造以及追求高性價比將是打動目標消費者的關鍵做好

36、購物環境改造以及追求高性價比將是打動目標消費者的關鍵 目標消費者對商場的選擇影響因素中，購物環境好、價格適宜、離家單位近以及交通方便是最重要的； 本項目已經具備離家單位近、交通方便的優勢，應著力做好購物環境以及提升性價比這兩方面工作；40 2008 HanBroad Corporation.41 2008 HanBroad Corporation.豐富多樣的主題活動豐富多樣的主題活動42 2008 HanBroad Corporation.豐富多彩的主題活動豐富多彩的主題活動表演表演參與參與上海無限度廣場上海無限度廣場43 2008 HanBroad Corporation.檔次定位依據：中端

37、檔次符合市場競爭現狀檔次定位依據：中端檔次符合市場競爭現狀低低高高檔次檔次百貨類百貨類綜合市場類綜合市場類購物中心類購物中心類重百商場重百商場茂業百貨茂業百貨遠東百貨遠東百貨新世紀百貨新世紀百貨佳儂商業街佳儂商業街世紀金街世紀金街香港購物城香港購物城協信黃金海岸協信黃金海岸北城天街北城天街天街天街2號號嘉年華大廈嘉年華大廈新世界百貨新世界百貨本項目本項目544 2008 HanBroad Corporation.檔次定位依據檔次定位依據客單價及目標消費者需求客單價及目標消費者需求 目標客群人均單次購物消費337元，但大多數客單價在200以下。1717424286861441446656650

38、010010020020030030040040050050060060070070020%20%20%20%20%20%20%20%20%20%您認為本項目商業定位應為何檔次？您認為本項目商業定位應為何檔次？4.60%4.60%54.20%54.20%38.20%38.20%2.30%2.30%0.70%0.70%0.00%0.00%10.00%10.00%20.00%20.00%30.00%30.00%40.00%40.00%50.00%50.00%60.00%60.00%高檔高檔中高檔中高檔中檔中檔中低檔中低檔低檔低檔絕大部分的受訪者認為本項目商業定位應為中檔、中高檔，其中認為定位應為中

39、檔的占38.2%，認為定位應為中高檔的占54.2%；結合目標群體收入偏低的現實以及其對觀音橋商圈整體檔次的認知，我們可以知道消費者認為本項目檔次應該介于北城天街和重百之間介于北城天街和重百之間。45 2008 HanBroad Corporation.2004006001000及以上國際品牌比例國際品牌比例綜合市場綜合市場重重百百遠遠東東百百貨貨新新世世紀紀百百貨貨北北城城天天街街茂茂業業百百貨貨本本項項目目新新世世界界百百貨貨服飾單價服飾單價檔次定位依據檔次定位依據貨品單價市場區隔貨品單價市場區隔80046 2009 HanBroad Corporation.貨單價定位依據：貨單價定位依據：

40、目標消費者對各品類商品的價格偏好目標消費者對各品類商品的價格偏好品類品類均值均值最高分布價格區間最高分布價格區間第二分布價格區間第二分布價格區間服裝服飾品牌選擇價格區間服裝服飾品牌選擇價格區間352.96352.96300300500500200200300300鞋帽品牌選擇價格區間鞋帽品牌選擇價格區間303.31303.31200200300300100100200200箱包品牌選擇價格區間箱包品牌選擇價格區間295.61295.61100100200200200200300300飾品品牌選擇價格區間飾品品牌選擇價格區間131.46131.465050100100100100200200化妝

41、護理品品牌選擇價格區間化妝護理品品牌選擇價格區間167.98167.981001002002005050100100圖書音像店品牌選擇價格區間圖書音像店品牌選擇價格區間49.4649.465 55050100100零食品牌選擇價格區間零食品牌選擇價格區間37.5737.575 540405050餐飲店品牌選擇價格區間餐飲店品牌選擇價格區間119.39119.39505010010010010020020047 2008 HanBroad Corporation.主題定位：主題定位：重慶的“重慶的“Happy street”重慶打望臺、潮流目的地重慶打望臺、潮流目的地香港香港APM西單大悅城西單

42、大悅城重慶現代廣場重慶現代廣場未來重慶的需求趨勢未來重慶的需求趨勢希望能夠有更多的消費體驗，本項目可以用靈活廣泛的推廣活動來填補目前觀音橋商業區體驗式消費空白。希望能夠有更多的消費體驗，本項目可以用靈活廣泛的推廣活動來填補目前觀音橋商業區體驗式消費空白。希望有更多餐飲區來提供就餐聚會和休閑的場所。希望有更多餐飲區來提供就餐聚會和休閑的場所。希望能夠有國際潮流品牌的旗艦（希望能夠有國際潮流品牌的旗艦（2 2- -3 3層）展示。層）展示。希望有高質的推廣宣傳活動引導消費，而不是一味的打折活動、價格戰。希望有高質的推廣宣傳活動引導消費，而不是一味的打折活動、價格戰。648 2008 HanBroa

43、d Corporation.HAPPY STREETHAPPY STREET歡樂街市、潮流之源歡樂街市、潮流之源Hhappy happy 歡樂、愉快歡樂、愉快high high 高、興奮高、興奮hip hop hip hop 嘻哈文化嘻哈文化Sstyle style 方式、樣式方式、樣式source source 源頭源頭sex appeal sex appeal 性感性感Saturday Saturday 星期六星期六知名時尚品牌展示體驗中心潮流文化和新文化的傳播中心多樣化、新奇特的美食中心聚會交流、結朋交友的享樂中心創意展示和交流中心品位文化、追逐個性的消費中心觀音橋商圈的時尚地標重慶流行

44、商業標桿49 2008 HanBroad Corporation.主題表現：主題表現：利用三層搭建打望臺利用三層搭建打望臺，塑造項目核心形象力和獨特景觀塑造項目核心形象力和獨特景觀，利用其休憩打望、時尚表演、人流導向和吸引的功能，實現物業內外人流的互動；商場的外立面商場的外立面，在色彩和用料上，參照北京西單大悅城及新三里屯，利用LED和陽光板構造外立面造型，創造24小時熠熠生輝的整體形象；整體平面整體平面上，我們結合入口平面形狀，利用人流動線以色塊及線條創意整體的時尚效果； 內部動線設置內部動線設置以適應逛、活動、休憩為主，多廣場，小馬路，盒式店鋪；在商場室內設計上室內設計上，可以配合各樓層的

45、拉風、炫酷的主題感覺，設置各類時尚景觀小品和導引系統；在細節上在細節上，配合樓層主題設計和活動設計，實現導購臺、花車與商業主題的互動；并懸掛各類如攀巖、動漫等造型；在后期推廣上后期推廣上，商場的logo設計和案名上設計和案名上結合打望臺的獨有景觀和拉風時尚主題 。50 2008 HanBroad Corporation.由此，項目的核心價值體現在：由此，項目的核心價值體現在：價值定位價值定位消費者消費者主力店主力店商業組合商業組合消費者溝通消費者溝通 以區域青年時尚人群為主 以潮流服飾購物、餐飲、聚會約會為核心 覆蓋商圈整個區域，輻射整個城市 以潮流服裝旗艦店、專賣店和集合店為主要零售支撐 以

46、主題和時尚餐飲為次主力店 特色餐飲和休閑娛樂成為主要配套 功能結構的范圍（預計值）：購物占45%餐飲占30%娛樂占16%配套占 9% 強調時尚化、生活化的氛圍 強調時尚和休閑的消費文化 強調聚會、交友、約會的交流特征 強調體驗和互動為區域潮流時尚消費群體提供的一站式歡樂體驗消費場所為區域潮流時尚消費群體提供的一站式歡樂體驗消費場所51 2008 HanBroad Corporation.項目的吸引點主要體現在以下方面：項目的吸引點主要體現在以下方面：整體功能一站式，不是無所不包，而是側重于一站式的購物消費和歡樂消費體驗；區域乃至全市商業的潮流引領中心；約會、交友、聚會的休閑中心；新文化、新時尚

47、傳播的文化中心；主題表現全方位、多角度的時尚潮流主題。多節點、多樓層的廣場、展覽廳和多功能廳，在開業后豐富、脈動式的節慶表演、展覽和資訊傳播活動；業態滿足目標客戶需求的，更豐富的休閑、娛樂、美食；項目不設主力店，而以品牌集合店和旗艦店作為次主力店作為各樓層吸引核和不同主題區吸引點等層層深入的吸引核布局；在部分區域設置各種有趣的精品小店；品牌新穎的品牌組合，力爭做到40%的品牌首次進入觀音橋，30以上的品牌首次進入重慶；品牌集合店和品牌旗艦店的聚集；力爭通過項目的主題表現，吸引更多的品牌區域概念店和旗艦店在項目中形成集聚效應。52 2008 HanBroad Corporation.項目的吸引點

48、主要體現在以下方面（續）：項目的吸引點主要體現在以下方面（續）：建筑風格及空間24小時熠熠生輝的外立面造型小時熠熠生輝的外立面造型；在室內設計上，結合業態設置，達到視覺、觸覺、聽覺、味覺和感覺五大元素為一體達到視覺、觸覺、聽覺、味覺和感覺五大元素為一體；特色時尚、個性張揚且具有人性尺度特色時尚、個性張揚且具有人性尺度的購物環境；層次豐富的空間感，步移景異步移景異的視覺效果；通過經營區域和公共活動空間的合理布局，塑造生動活潑的戶外空間和熱鬧的室內空間；通過建筑改造實現建筑與購物、人流與空間、人流與商業、人與人之間的消費者享受共同和對話，實現在購物中休閑，消費中享受購物中休閑，消費中享受；獨特景觀

49、營造重慶打望臺，重慶打望臺，重慶特色休閑和時尚表演的景觀舞臺室內飛天梯，室內飛天梯，購物也刺激綜合表現做到：客群聚焦化、業態多元化、品牌豐富化、空間娛樂化客群聚焦化、業態多元化、品牌豐富化、空間娛樂化；53 2008 HanBroad Corporation.2 2業態布局與品牌示意性落位業態布局與品牌示意性落位54 2008 HanBroad Corporation.數碼體驗（Apple）ONLY、VM、Mango、ODBO、Asobio個性服飾（日韓、外貿、小眾、創意）：Hotwind、西遇、MUDD、Baleno、Jeanswest業態布局建議業態布局建議炫彩街（彩妝、飾品）潮流服飾旗艦

50、店（ZARA、H&M）NOVO、CK jeans、GUESSESPRIT、B+AB、Folli follie輕便餐飲KFC吉野家Izzue、5CM、G2000、Giordano Concept、J&J、Selected運動城（SPORT100）潮流服飾旗艦店（C&A、UNIQLO）輕餐/咖啡重百水吧（找茶、仙蹤林）特色餐飲（吉野家、DQ冰淇淋、呷哺呷哺、葡京茶餐廳）KTV（MELODY）慢搖吧（蘇荷）特色餐飲（豆撈、港麗餐廳、金錢豹、豐滑火鍋、元綠壽司、蕉葉、漢拿山、Fridays、意粉屋、茶馬古道、愉家、渝信川菜、麻辣誘惑）風度風度風情風情風味風味L7風月風月L6L4L3風韻風韻L2風格風格

51、L5風彩風彩L1風尚風尚B1家居飾品（illinoi、特百惠）ELAND、Orchirly、Levis、EXR、FOX、KUHLE電玩世界美食廣場（大食代）55 2008 HanBroad Corporation.依據以上市場定位及思路闡釋，項目的業態布局和初期品牌選擇如下：依據以上市場定位及思路闡釋，項目的業態布局和初期品牌選擇如下：樓層樓層樓層吸引力說明樓層吸引力說明主力業態和品牌示意主力業態和品牌示意UG以時尚女性彩妝街區、休閑運動城及美食廣場形成人流的大容量聚集炫彩時尚街：次主力店如萬寧、屈臣氏等，CCB PARIS、曼谷銀，Shes，海盜船，NEOMOD，Anubis， shu ue

52、mura（植村秀）、 camenae，佰草集，匯美舍、深藍彩妝及非知名彩妝品牌 等休閑運動城：運動100，跨世，濤博、申格體育美食廣場：大食代、亞惠、福將坊等，同時可配合面包新語、真功夫等速食、甜品店1F通過國際潮流品牌旗艦店、品牌集合店以及中庭區域的活動表演區，吸引人流進入，部分品牌店設計為跨一二層LOFT形式化妝品次主力店：sephora等國際品牌旗艦店：ZARA、Uniqlo、C&A、H&M等鐘表首飾：Swatch，Tissot，Artini，Folli Follie、Guess，寶島眼睛，亮視點等潮流國際品牌服飾：Promod、CK Jeans、NOVO、Esprit、GUESS、B+

53、ab、GAP電玩城：嘉斯貓，世嘉，神采飛揚等2F配合和延續一層國際潮流旗艦店，完善項目區域國際品牌集合的概念，同時局部放大男裝比例，以吸引目的性消費人流時尚潮流男裝：Izzue、5CM、G2000、Giordano Concept、Angelo Litrico、J&J、Selected、Dockers、Pull and bear、Timberland、North Face等56 2008 HanBroad Corporation.樓層樓層樓層吸引力說明樓層吸引力說明主力商戶主力商戶3F充分利用打望臺的人流引導，建立三層時尚潮流旗艦店和品牌店的集合，形式和一層類似，只是品牌上著重針對單品價格高、

54、消費客群較大的女性群體，并設置輕餐、咖啡、書吧等休閑設施，在打望臺上集聚人氣，形成打望氛圍潮流旗艦店： C&A、UR、Asobio等；品牌女裝：Mongan，Mango、sisley、MK，Marisfrolg，Odbo, OTT,Origin, Scofield，Mark fairwhale、Prich、La Pargay等休閑時尚：水果撈、品奇等休閑餐飲：星巴克、SPR、必勝客等4F部分延續三層跨層旗艦店，增加少淑女休閑服飾品牌女裝混搭： Etam、Eland、tweenie weenie、Basic House、 Roem、scat、EQ:IQ、ochirly、mia mia、法文箱子、

55、歌莉婭、淑女屋、k.swiss、 Lee、Levis、tough、G-star等57 2008 HanBroad Corporation.樓層樓層樓層吸引力樓層吸引力主力商戶主力商戶5F通過設置個性服飾，銜接4層，并增加創意家居、特色零售、生活小店、美容SPA、發藝、香薰等，增強人流的到達率，設立數碼體驗館，吸引人流創意家居及生活小店： Ilinoi、Potato&co、artbox、hello kitty、hoya boby、Lock&Lock、特百惠數碼體驗館：玩不累、Sony、三星、Apple等水吧零食：美珍香、零食物語等美容/SPA/發藝： Esprit Saloon，匠人組合，TON

56、I&GUY個性及街頭服飾： HOTWIND、西遇、 Lily、Mudd、Baleno、Jeanswest、Bossini6F通過主題餐飲、特色中餐、無國界餐飲等吸引人群的餐飲消費，打造年輕人聚餐約會場所水吧：找茶、仙蹤林等改良中餐：愉家、利苑、港麗、豆撈坊等異域特色餐廳：金錢豹自助餐廳、鹿港小鎮、荷花泰、茶馬古道、元綠壽司(日) 、Watami(日)、Goan(韓)、Pizza hut(西)等西南特色餐廳：外婆橋、大蓉和、渝信川菜7F設置KTV、音樂餐廳、迪吧、時尚餐飲等吸引目的性消費人群前往，打造歡聚場所KTV：麥樂迪、歡樂迪等酒吧俱樂部：蘇荷酒吧、愛上吧、百度吧等主題餐飲及速食：吉野家、味

57、千拉面、DQ冰淇淋、呷哺呷哺、葡京茶餐廳等58 2008 HanBroad Corporation.商家支撐：受訪商家均對區域和項目初步定位認可，如果改造到位，商家支撐：受訪商家均對區域和項目初步定位認可，如果改造到位，64%的商家表示可以入住項目，的商家表示可以入住項目，27%的商戶認為需要進一步考察確定。的商戶認為需要進一步考察確定。業種業態訪談個數受訪品牌所占比例時尚百貨1NOVO CITY2.7%時尚服飾11衣戀時裝、黛安芬、歌莉婭、綾致 公 司 、 名 瑞 服 飾 、bmwlifestyle、凌點服飾、ZARA、和增時裝、熱風29.7%運動4安踏、美津濃、匡威、匹克10.8%飾品2l

58、otus、曼古銀5.4%休閑娛樂6好樂迪KTV、蘇荷酒吧、麥樂迪KTV、中體倍力健身俱樂部、尚美溜冰場、音樂房子16.2%餐飲甜品7哈根達斯、鄉村基、今天流行鐵板燒、火鍋小鎮、味千拉面、大食代、碎碟音樂咖啡18.9%個人護理/美容美發3萬寧、絲芙蘭、左登尼斯8.1%品牌集合店3優衣庫、運動100、盛道體育8.1%總計37100%受訪商家均對觀音橋商圈和項目位置表示認可；受訪商家大多對購物中心類物業存在商業業態上的偏好；尚未在重慶選址的商家均表示有進入重慶的意愿和計劃，而選址的方向則主要是解放碑和觀音橋兩個商圈的核心位置。而解放碑商圈選址的限制性主要在其高昂的租金和幾無可選項目。項目而言，主要的

59、限制性因素是其物業形象和未來的改造及招商運營的力度問題。59 2008 HanBroad Corporation.項目人流組織及動線分析：項目人流組織及動線分析：人流聚集點1人流聚集點2車流動線60 2008 HanBroad Corporation.B1布局原則及目標：布局原則及目標：本層的關鍵是美食廣場、休閑運動城作為次主力店的設置以及炫彩街的塑造；炫彩時尚街的目標是成為重慶最具有規模和品牌影響力時尚彩妝和流行飾品消費目的地，可吸引區域乃至整個重慶城區的時尚潮流女性，增強項目的時尚感和商業輻射范圍；同時作為地下一層中間過道的重要業態，對于吸引人流從-1層通過至關重要（開挖-1層下沉式廣場時

60、）；美食廣場主要以檔口為主，配合國際速食、甜品等，吸引區域購物消費者及商務辦公人群的一過性就餐需求；休閑運動城作為項目次主力店之一，配合和銜接重慶百貨（尚熙百貨）主力店的業態，打造區域較具規模的休閑運動類消費熱點；61 2008 HanBroad Corporation.B1：人流組織和動線設計：人流組織和動線設計：人流動線扶梯位置62 2008 HanBroad Corporation.B1: Zone layout -1層分區（方案層分區（方案1）運動城次主力店運動城次主力店美食廣場美食廣場彩妝彩妝/飾品飾品63 2008 HanBroad Corporation.B1B1品牌建議品牌建議

61、（方案（方案1）運動城：運動100跨世濤博勝道美食廣場：大食代亞惠福將坊面包新語彩妝/飾品：屈臣氏萬寧shu uemura（植村秀）佰草集美寶蓮ZaH2O深藍彩妝冰晰一族曼谷銀TWICESHES海盜船64 2008 HanBroad Corporation.B1店鋪統計店鋪統計店鋪劃分可出租面積（）建議業態b1014285.71美食廣場b10262.19彩妝飾品b10362.19彩妝飾品b104331.7彩妝飾品b10581.48彩妝飾品b10681.36彩妝飾品b10739.71彩妝飾品b108183.99彩妝飾品b1094463.16休閑運動城b110266.83彩妝飾品b111142.8

62、3彩妝飾品b112265.16彩妝飾品b113421.86彩妝飾品可租賃面積10688.17建筑面積加總12905.4212905.42使用率82.82%82.82%65 2008 HanBroad Corporation.1F：風尚風尚66 2008 HanBroad Corporation.1F布局原則及目標：布局原則及目標：通過潮流旗艦店聚合時尚品牌，形成區域潮流品牌的聚集，成為消費熱點，帶動人流；潮流名店街主要由國際潮流旗艦店和國際時尚潮流品牌店構成，旗艦店將主要吸引區域暫缺的國際品牌入駐，建立其在重慶的旗艦展示店，店鋪結構可為一拖二，起到有效銜接和連通二層時尚服飾的作用；時光走廊主要

63、吸引時尚配飾、時尚腕表等入駐，增加一層的業態豐富度，同時連接電玩區域；以電玩城吸引目的性消費人群，盤活動線難以到達的區域；一層整體業態將配合未來展示、推廣等參與性的活動，帶動區域人流進入并在項目內停留消費。67 2008 HanBroad Corporation.1F：人流組織及動線設計：人流組織及動線設計主入口北城天街入口主動線次動線六層直達飛天梯自動扶梯4部室外轉換梯B27觀光電梯68 2008 HanBroad Corporation.F1: Zone layout 1層分區（方案層分區（方案1）電玩城電玩城快餐快餐化妝品次主力店化妝品次主力店眼鏡眼鏡/鐘表店鐘表店潮流服飾旗艦店潮流服飾

64、旗艦店時光走廊時光走廊國際潮流服飾國際潮流服飾69 2008 HanBroad Corporation.F1F1品牌建議品牌建議（方案（方案1）化妝品集合店sephora服飾旗艦店：ZARA（一拖二）優衣庫C&AH&M鐘表珠寶眼鏡：SwatchTissotArtiniFolli FollieGuess寶島眼睛亮視點City Chain電玩：嘉斯貓世嘉神采飛揚快餐：KFC味千拉面吉野家潮流服飾CK JeansNOVOEspritGUESSSisleyNEXTBennetonPull and bear70 2008 HanBroad Corporation.F1店鋪統計店鋪統計店鋪劃分可出租面積（

65、）建議業態店鋪劃分可出租面積（）建議業態101191.92國際潮流服飾115725.09國際潮流服飾10254.26國際潮流服飾116118.13鐘表10368.28國際潮流服飾117990.33電玩城104184.76國際潮流服飾11840.28鐘表10542.9國際潮流服飾119723.12國際潮流服飾10697.08國際潮流服飾120284.22國際潮流服飾107344.2國際潮流服飾121213.54國際潮流服飾108168.24國際潮流服飾122225.49國際潮流服飾109401.24眼鏡/鐘表123136.86鐘表110860.06快餐124175.4鐘表111249.15國際潮

66、流服飾12538.57鐘表1121193.3國際潮流服飾12638.01鐘表113423.86化妝品12798.34鐘表114294.15化妝品可租賃面積8380.78建筑面積加總12787.0112787.01使用率65.54%65.54%71 2008 HanBroad Corporation.2F：風度風度72 2008 HanBroad Corporation.2F布局原則及目標：布局原則及目標：本層布局配合和延續一層旗艦店和潮流服飾品牌，增大潮流服飾的品牌聚合度和豐富度，擴大潮流品牌店的構成；主要以時尚潮流男裝作為二層樓層品牌主題。73 2008 HanBroad Corporati

67、on.2層：人流組織及動線層：人流組織及動線人流動線自動扶梯4部室外轉換梯及平臺B27觀光電梯二層挑空74 2008 HanBroad Corporation.F2: Zone layout 2層分區（方案層分區（方案1）潮流時尚男裝潮流時尚男裝旗艦店旗艦店（一拖二）（一拖二）75 2008 HanBroad Corporation.F2F2品牌建議品牌建議（方案（方案1）時尚潮流男裝：PimboG2000Giordano ConceptJack&JohnsSelectedDockersMassimo DuttiBershkaCamel activeTimberlandClumbiaNorth

68、faceECCO服飾旗艦店延伸（一拖二）：ZARAH&MC&A76 2008 HanBroad Corporation.F2店鋪統計店鋪統計店鋪劃分可出租面積（）建議業態20164.78潮流時尚男裝202195.51潮流時尚男裝20382.23潮流時尚男裝20459.57潮流時尚男裝205163.97潮流時尚男裝206190.82潮流時尚男裝207197.79潮流時尚男裝208222.19潮流時尚男裝209237.49潮流時尚男裝210230.56潮流時尚男裝211701.97潮流時尚男裝212357.78潮流時尚男裝213358.99潮流時尚男裝214752.68潮流時尚男裝215117.3

69、8潮流時尚男裝可租賃面積3933.71建筑面積加總5738.565738.56使用率68.55%68.55%77 2008 HanBroad Corporation.3F：風韻風韻78 2008 HanBroad Corporation.3F布局原則及目標：布局原則及目標：三層由于打望臺的設立，將具有獨特的景觀優勢，商業價值并不遜于一層，適于旗艦店的進入，但區別于一層旗艦店，品牌稍弱些，三層主入口處可設立一拖二的旗艦店；本層的關鍵同一層類似，依然是潮流旗艦店的設置以及潮流時尚品牌的集合，目標客群針對22-28歲的小白領職業女性階層；由于“重慶打望臺”的存在，三層作為整個項目的重要客流轉換樓層，

70、在業態上增加咖啡、書吧及輕餐等業態；79 2008 HanBroad Corporation.3層：人流組織及動線：層：人流組織及動線：主入口北城天街通道及入口主動線次動線自動扶梯4部打望臺B27觀光電梯三層主入口室外直達6、7層觀光梯80 2008 HanBroad Corporation.F3: Zone layout 3層分區（方案層分區（方案1）咖啡/輕餐白領時尚服飾三拖四旗艦店81 2008 HanBroad Corporation.F3F3品牌建議品牌建議（方案（方案1）潮流精品服飾：MonganMANGOOPALST。JohnM MISSONIMKMarisfrolgJockey

71、OdboOTTPrichLa PargayFCUKOriginScofieldYessicaBelle休閑餐飲：星巴克Pacific CoffeeSPR必勝客水果撈品奇精品旗艦店：C&AGAPPromodBestseller82 2008 HanBroad Corporation.F3店鋪統計店鋪統計店鋪劃分可出租面積（）建議業態店鋪劃分可出租面積（）建議業態301384.24咖啡/水吧311251.46白領時尚服飾30268.6白領時尚服飾312275.22白領時尚服飾303101.28白領時尚服飾313240.09白領時尚服飾304195.51白領時尚服飾314245.15白領時尚服飾30

72、582.23白領時尚服飾315120.84白領時尚服飾30659.57白領時尚服飾316252.03咖啡/水吧307172.45白領時尚服飾317221.02白領時尚服飾308190.56白領時尚服飾318221.37白領時尚服飾309197.79白領時尚服飾319128.12白領時尚服飾310215.2白領時尚服飾可租賃面積3622.73建筑面積加總7468.21使用率48.51%48.51%83 2008 HanBroad Corporation.4F：風情風情84 2008 HanBroad Corporation.4F布局原則及目標：布局原則及目標：本層通過女裝的混搭實現消費人流的引導

73、和交互，實現潮流服飾的品牌豐富化目的，其目標消費者針對16-25歲少淑女；通過14層潮流品牌旗艦店以及品牌店的設立，使項目在潮流服裝上具有國際化的氣質和氛圍，并形成聚焦化的規模效應；為配合女裝混搭，四層在局部增加香薰、配飾等，豐富業態，并對五層業態構成形成一定的引導。85 2008 HanBroad Corporation.4層：人流組織及動線：層：人流組織及動線：主動線次動線自動扶梯4部B27觀光電梯室外直達6、7層觀光梯86 2008 HanBroad Corporation.F4: Zone layout 4層分區（方案層分區（方案1）休閑服飾三托四旗艦店87 2008 HanBroad

74、 Corporation.F4F4品牌建議品牌建議（方案（方案1）女裝混搭：EtamElandEbaseTeenie WeenieRoemBasic HouseClockhouseScatEQ:IQochirlymia mia法文箱子歌莉婭淑女屋k.swiss LeeLevisToughG-starFox88 2008 HanBroad Corporation.F4店鋪統計店鋪統計店鋪劃分可出租面積（）建議業態店鋪劃分可出租面積（）建議業態40168.6混搭女裝411276.26混搭女裝402129.76混搭女裝412368.96混搭女裝403209.95混搭女裝413350.77混搭女裝40

75、482.23混搭女裝414151.58混搭女裝40559.57混搭女裝415228.39混搭女裝406172.45混搭女裝416347.75混搭女裝407190.56混搭女裝417258.18混搭女裝408157.57混搭女裝418109.34混搭女裝409213.24混搭女裝419146.93混搭女裝410226.78混搭女裝可租賃面積3748.87建筑面積加總6733.66733.6使用率55.67%55.67%89 2008 HanBroad Corporation.5F：風格風格90 2008 HanBroad Corporation.5F布局原則及目標：布局原則及目標：本層的關鍵是豐

76、富整個項目購物業態的業種及品牌，設置個性服飾、創意家居、特色零售、數碼體驗等業態；引入部分個性、街頭及小眾品牌服飾，滿足年輕客群個性消費需求；數碼體驗館、軟家居飾品屬于區域暫缺業態，對定位群體具有較強的吸引力，可作為次主力店之一，吸引群體前往；數碼體驗館可依據招商需求擴大其占用面積。配合整個項目作為時尚購物的消費需求，設置發藝等服務性業態，吸引和帶動人流流動；同時可設立小型甜品、輕餐等，作為購物之余的休憩場所。91 2008 HanBroad Corporation.5層：人流組織和動線：層：人流組織和動線：主動線次動線自動扶梯4部B27觀光電梯室外直達6、7層觀光梯92 2008 HanBr

77、oad Corporation.F5: Zone layout 5層分區（方案層分區（方案1）個性服飾/特色零售等創意家居美容美發數碼體驗93 2008 HanBroad Corporation.F5: Zone layout 5層分區（方案層分區（方案1）軟家居飾品：IlinoiPotato&coArtboxhello kittyhoya bobyLock&Lock特百惠美容美發：Esprit Saloon匠人組合數碼體驗：SonyApple個性服飾：熱風西遇LilyMuddBalenoJeanwestBossiniI am davidKuhle94 2008 HanBroad Corpor

78、ation.F5店鋪統計店鋪統計店鋪劃分可出租面積（）建議業態店鋪劃分可出租面積（）建議業態50168.59個性服飾/特色零售511265.89個性服飾/特色零售502162.13個性服飾/特色零售512307.04個性服飾/特色零售503195.51個性服飾/特色零售513209.01個性服飾/特色零售50482.23個性服飾/特色零售5141091.32創意家居50559.57個性服飾/特色零售515294.33美容美發506172.45個性服飾/特色零售516117.15創意家居507190.56個性服飾/特色零售517168.73創意家居508157.57個性服飾/特色零售518164

79、.53創意家居509196.39個性服飾/特色零售519141.2創意家居510240.12個性服飾/特色零售520346.09數碼體驗可租賃面積4630.41建筑面積加總7432.497432.49使用率62.30%62.30%95 2008 HanBroad Corporation.6F：風味風味96 2008 HanBroad Corporation.6F布局原則及目標：布局原則及目標：本層以時尚餐飲業態為主，吸引目的性消費人群的高層流動；以適合年輕群體的時尚主題餐飲和異域餐飲為主，中型中餐為輔，不設立或僅設立一家中大型餐飲，目的是增加餐飲業態對消費群體的吸引，為目標消費人群提供歡聚場所

80、，并增加高層的租金水平；97 2008 HanBroad Corporation.6層：人流組織及動線層：人流組織及動線主動線入口動線自動扶梯4部B27觀光電梯室外直達6、7層觀光梯及入口自動扶梯飛天梯98 2008 HanBroad Corporation.F6: Zone layout 6層分區（方案層分區（方案1）時尚餐飲99 2008 HanBroad Corporation.F6F6品牌建議品牌建議（方案（方案1）中餐改良：利苑港麗外婆橋大蓉和愉家渝信川菜異域特色餐廳：-金錢豹自助餐廳-豆撈坊鹿港小鎮豐滑火鍋荷花泰茶馬古道元綠壽司(日)Watami(日)漢拿山意粉屋Fridays10

81、0 2008 HanBroad Corporation.F6店鋪統計店鋪統計店鋪劃分可出租面積（）建議業態6011014.35時尚餐飲602633.5時尚餐飲603570.21時尚餐飲604561.76時尚餐飲605337.06時尚餐飲606336.37時尚餐飲607384.89時尚餐飲608714.35時尚餐飲6091234.96時尚餐飲6101116.54時尚餐飲可租賃面積6903.99建筑面積加總10400.4810400.48使用率66.38%66.38%101 2008 HanBroad Corporation.7F：風月風月102 2008 HanBroad Corporation

82、.7F布局原則及目標：布局原則及目標：本層的業態吸引力主要是對于聚會、約會、歡樂體驗的消費目的，主要設立KTV、酒吧、慢搖吧等，而餐飲則以茶餐廳和能夠營造約會氛圍的音樂餐廳、水吧為主；103 2008 HanBroad Corporation.7層：人流組織及動線設計層：人流組織及動線設計主動線入口動線自動扶梯4部B27觀光電梯室外直達6、7層觀光梯及入口自動扶梯104 2008 HanBroad Corporation.F7: Zone layout 7層分區（方案層分區（方案1）休閑餐飲休閑餐飲KTV酒吧酒吧/慢搖慢搖105 2008 HanBroad Corporation.F7F7品牌

83、建議品牌建議（方案（方案1）酒吧：蘇荷愛上吧百度吧KTV：麥樂迪歡樂迪主題餐飲及速食：吉野家DQ冰淇淋呷哺呷哺葡京茶餐廳避風塘106 2008 HanBroad Corporation.F7店鋪統計店鋪統計店鋪劃分可出租面積（）建議業態7011376.2酒吧7021018.76主題餐飲703412.23主題餐飲704337.94主題餐飲705344.47主題餐飲706844.17主題餐飲7073258.46KTV可租賃面積7592.23建筑面積加總10600.810600.8使用率71.62%71.62%107 2008 HanBroad Corporation.業態比例業態比例類型業態可出租

84、面積（平米）比例零售服裝17741.6535.84%運動戶外4463.169.02%化妝品/飾品2657.315.37%創意家居1682.933.40%鐘表/眼鏡1046.832.11%數碼體驗店346.090.70%小計27937.9756.44%餐飲正餐/休閑餐/輕食/美食廣場15007.3330.32%休閑娛樂咖啡/KTV/酒吧/電玩/水吧6261.2612.65%服務美容美發294.330.59%合計49500.89100%建筑面積合計9113391133使用率54.32%54.32%108 2008 HanBroad Corporation.3 3財務分析初步財務分析初步109 20

85、08 HanBroad Corporation.財務分析假設財務分析假設 開業時間：開業時間：假設于2010年5月份開門營業，3個月折讓，2010年約5個月營業時間，2011年后為正常經營年度； 投資：投資：假設已發生5.45億沉沒成本投入，改造尚需追加2億元投資（需要進一步細化分析確認）； 資本結構：資本結構：開發資金來源于投資方自有資金及銀行貸款，其中銀行貸款2.45億元，從2009年初開始計息，2014年底項目退出時一次性還清銀行貸款，過程中的資本結構保持不變； 資本化：資本化：2010年5月份前的所有投入及貸款利息資本化，開業后銀行利息費用化； 租賃模式：租賃模式：零售部分采取保底租金

86、+流水倒扣的租賃模式；餐飲、休閑娛樂業態采取固定租金、固定租金增長率的租賃模式； 退出：退出：項目變現退出時，假設采取股權轉讓方式進行，以規避相關稅費；110 2008 HanBroad Corporation.物業投資及改造投入物業投資及改造投入項目總額（萬元）投入分期20082009物業購買成本54,50054,500按整體購買成本5億元計算物業改造成本20,00020,000含改造成本、顧問設計費、管理費、市場推廣費、招商費加總74,50054,50020,000111 2008 HanBroad Corporation.租金定位市場依據：區域成熟商業租金租金定位市場依據：區域成熟商業租

87、金區域項目樓層及業態租金比較區域項目樓層及業態租金比較北城天街北城天街樓層業態范圍租金情況（元/平方米/天）5F電影娛樂城354F特色餐飲、娛樂343F中西快餐、家居等462F服飾化妝品10151F時尚女裝1520GF時尚精品街1015CEPACEPA香港香港城城5F茶餐廳、美容服飾2.774F服飾美容3.57.53F服飾美容792F服飾飾品皮具9111F餐飲、通訊、服飾配飾等1218嘉年華嘉年華1F小商品1521-1小商品、快餐712112 2008 HanBroad Corporation.租金定位依據：采取低保底租金租金定位依據：采取低保底租金+流水倒扣模式吸引品牌商家流水倒扣模式吸引品

88、牌商家 本項目是爛尾項目，市場口碑不佳，而項目定位需要大量國際潮流品牌商家，為吸引這些商家入駐，建議本項目采取靈活租金模式： 對于零售業態商家：低保底租金，適中流水倒扣（低保底租金，適中流水倒扣（15%）；）； 較低起始租金，保證商家品質； 低保底租金幫助商家渡過養商期； 流水倒扣保證項目經營成功后的租金自然增長； 對于餐飲、休閑娛樂業態商家：固定租金，固定租金增長率；固定租金，固定租金增長率； 租金增長率前十年按每年2%遞增，十年后每年1%遞增。113 2008 HanBroad Corporation.本項目起始保底租金預計本項目起始保底租金預計樓層樓層業態業態預計占用面積預計占用面積（平

89、方米）（平方米）單位租金（元單位租金（元/ /天天/ /平方米）平方米）租金（元租金（元/ /天天/ /年）年）20102010年滿租租金年滿租租金( (萬元萬元) )B1運動城44632.0 8926326 美食廣場42862.0 8572313 飾品、彩妝19393.0 5817212 小計106882.2 851 1F服飾零售47664.0 19,064 696 眼鏡、鐘表、飾品10475.0 5,235 191 化妝品次主力店7184.0 2,872 105 電玩9902.0 1,980 72 快餐8603.0 2,580 94 小計83813.8 1,158 2F品牌服飾店39333

90、.0 11,799 431 小計39333.0 431 3F品牌服飾29864.0 11,944 436 咖啡輕餐6363.0 1,908 70 小計36223.8 506 114 2008 HanBroad Corporation.本項目起始保底租金預計本項目起始保底租金預計樓層樓層業態業態預計占用面積預計占用面積（平方米）（平方米）單位租金（元單位租金（元/ /天天/ /平方米）平方米）租金（元租金（元/ /天天/ /年）年）20102010年滿租租金年滿租租金( (萬元萬元) )4F服飾零售37493.0 11,247 411 小計37493.0 0411 5F個性服飾23072.5 5

91、,768 211 創意家居16832.0 3,366 123 美容美發2943.0 882 32 數碼體驗及通訊3462.5 865 32 小計46302.4 397 6F餐飲69041.8 12,427 454 小計69041.8 454 7FKTV32591.0 3,259 119 酒吧13761.0 1,376 50 主題餐飲29581.5 4,437 162 小計75931.2 331 總計總計49500495002.5 2.5 4,538 4,538 115 2008 HanBroad Corporation.本項目零售部分經營坪效預測本項目零售部分經營坪效預測觀音橋商圈百貨經營坪效

92、觀音橋商圈百貨經營坪效商業名稱商業名稱年銷售額年銷售額建筑面積建筑面積坪效坪效( (億元億元) )( (萬平米萬平米) )( (元元) )遠東百貨10.2 2.5 40880 茂業百貨10.1 8.0 12638 重慶百貨8.9 2.2 40316 新世紀百貨10.5 4.0 26280 新世界百貨5.0 4.2 11993 平均建筑面積坪效26421 平均使用面積坪效48039 商業銷售增長率預計商業銷售增長率預計20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年20072007年年CAGRCAGR人均可支配收入（元）8472922010243115691371

93、512.80%人均消費性支出（元）71187973862393991087611.18%社會消費品零售總額（億元）834.53955.11215.761403.581661.2318.78%116 2008 HanBroad Corporation.本項目零售部分經營坪效預測本項目零售部分經營坪效預測本項目零售坪效增長預期本項目零售坪效增長預期階段階段時長時長增速增速目標目標養商期2010-2011（兩年）2012年達到目前茂業百貨的經營坪效高速增長期2012-2014（三年）40-50%2014年達到目前區域百貨的平均坪效穩定增長期2015-2019（五年）8%達到長期GDP增速穩定期202

94、0年后3%維持長期CPI增速本項目零售流水扣率租金預期本項目零售流水扣率租金預期20102010201120112012201220132013201420142015201520162016零售使用面積（平米）27,938 坪效預計（元/平米/年）8,000 13,000 23,000 32,200 45,080 48,686 52,581 零售流水（萬元）22,350 36,319 64,257 89,960 125,945 136,020 146,902 平均扣率15%扣率租金（萬元/年）3,353 5,448 9,639 13,494 18,892 20,403 22,035 117

95、2008 HanBroad Corporation.項目前五年經營收入預計項目前五年經營收入預計業態業態租金模式租金模式租金增長預期租金增長預期保底租金保底租金（元（元/ /年）年）2010201020112011201220122013201320142014租金收入租金收入零售次主力店保底，流水倒扣取其高流水倒扣增長585585585585585585零售散鋪保底，流水倒扣取其高流水倒扣增長2,6192,6192,6192,6192,6192,619餐飲固定租金前10年每年2%，以后每年1%1,0921,0921,1141,1361,1591,182休閑娛樂固定租金前10年每年2%，以后每

96、年1%241241246251256261保底租金加總（萬元）4,5384,5384,5644,5924,6194,648零售扣率租金（萬元）1482,2446,43410,29015,688年租金加總（萬元）年租金加總（萬元）4,6866,80811,02614,90920,335其它收入其它收入0007451,367重百-1層層3200平米租金（按3元/平米/天計）350廣告、車位、場地出租收益（租金收入5%）7451,017年經營收入合計（萬元）年經營收入合計（萬元）4,6866,80811,02615,65521,702出租率85%90%95%97%97%開業周期（月）（第一年含折讓3

97、個月）512121212實際年經營收入（萬元）實際年經營收入（萬元）1,6606,12710,47515,20821,092租金增長率269.19%70.95%45.18%38.70%118 2008 HanBroad Corporation.05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0001234567891011121314本項目前本項目前15年經營收入預期年經營收入預期119 2008 HanBroad Corporation.本項目經營費用預測本項目經營費用預測經營費用核算經營費用核算經營費用經營費用計算方法計算方法20102010201

98、12011201220122013201320142014營業稅及附加營業收入* 5%83 306 524 760 1,055 房產稅經營收入*12%199 735 1257 1735 2367 城鎮土地使用稅土地面積* 151717171717資產管理費資產價值* 1%745745745745745商業管理費用463 983 1084 1195 1328 辦公、薪酬福利費用500萬/月，3%年度增長250500 515 530 546 商業管理委托費前五年保底360萬/年+獎勵：營業收入* 2%213 483 569 664 782 市場推廣費按預算5001000800600300物業費假設

99、與單獨收取的物業費收支相抵00000經營稅費合計（萬元）經營稅費合計（萬元）2,0073,7864,4275,0525,812經營稅費經營稅費/ /經營收入經營收入62%42%33%28%120 2008 HanBroad Corporation.項目經營現金流預計項目經營現金流預計經營現金流核算經營現金流核算項項 目目20102010201120112012201220132013201420141經營收入經營收入1,6606,12710,47515,20821,0922減去：經營費用減去：經營費用-2,007-3,786-4,427-5,052-5,8123凈營業收入（凈營業收入（EBIT

100、DA）-3482,3416,04810,15515,281EBITDA收益率收益率-0.47%3.14%8.12%13.63%20.51%減去：利息-882-1,764-1,764-1,764-1,764減去：折舊-1,458-3,725-3,725-3,725-3,7254應納稅收入（或虧損）應納稅收入（或虧損）-2,688-3,1485594,6669,792減去：稅款0 0 0 0 -2,295 5凈利潤凈利潤-2,688-3,1485594,6667,496加回：折舊1,4583,7253,7253,7253,725減去：本金償還000006凈現金流入凈現金流入-1,2305774,2

101、848,39111,2217物業價值估算（物業價值估算（NPV8%NPV8%）215,040121 2008 HanBroad Corporation.本項目投資回報測算本項目投資回報測算項 目匯總20082009201020112012201320141投資現金流購買成本-54,500-54,500改造投入-20,000-20,000投資總額-74,500-54,500-20,00002經營現金流經營凈現金流入23,244-1,2305774,2848,39111,2213銷售現金流物業銷售收入215,040減去：稅款（轉讓股權無所得稅）0稅后銷售現金流215,0404融資現金流024,50

102、000000-24,500貸款借入24,50024,500貸款償還-24,500-24,5005稅后總體現金流量163,784-30,000-20,000-1,2305774,2848,391201,7616投資回報指標IRR30%NPV（8%2008）萬元80,453回收期（從開業時計）7年122 2008 HanBroad Corporation.4 4- -1 1層的改造建議層的改造建議123 2008 HanBroad Corporation.B1: 原方案原方案無下沉式廣場無下沉式廣場運動城次主力店運動城次主力店美食廣場美食廣場彩妝彩妝/個人護理品個人護理品124 2008 HanB

103、road Corporation.B1: 建議在技術可行、成本可控的前提下開挖下沉式廣場建議在技術可行、成本可控的前提下開挖下沉式廣場配飾飾品配飾飾品運動城次主力店運動城次主力店美食廣場美食廣場彩妝彩妝/個人護理品個人護理品能夠盤活-1層靠近廣場一側的商鋪，并提升租金125 2008 HanBroad Corporation.開挖下沉式廣場的租金價值開挖下沉式廣場的租金價值無下沉式廣場樓層樓層業態業態預計占用面積預計占用面積（平方米）（平方米）單位租金（元單位租金（元/ /天天/ /平方米）平方米）租金（元租金（元/ /天天/ /年）年）20102010年滿租租金年滿租租金( (萬元萬元) )

104、B1運動城44632.00 8926326 美食廣場42862.00 8572313 飾品、彩妝19393.00 5817212 小計106882.18 851 有下沉式廣場樓層樓層業態業態預計占用面積預計占用面積（平方米）（平方米）單位租金（元單位租金（元/ /天天/ /平方米）平方米）租金（元租金（元/ /天天/ /年）年）20102010年滿租租金年滿租租金( (萬元萬元) )UG彩妝173946956254 休閑運動225036750246 美食廣場42862.29429.2344 飾品10024.54509165 小計92771,009 下沉式廣場價值（萬元）下沉式廣場價值（萬元）1896 1896