1、大渡口項目商業定位研究初步溝通報告 項目理解 區域環境和人口分析 初判本案商業能級 奠定商業發展基調 尋找商業發展的市場空間 區域商業市場研究 SWOT分析和定位推導 業態發展機會點 明確本案商業發展方向和核心策略 商業定位結論 商業定位及描述 結構 內容 思路 從定位實施和未來商業實操層面的商業建筑產品初步規劃建議 本案商業發展策略及定位 本案商業發展背景研究 商業規劃設計初步建議 專題：銷售商業建議 銷售商業規劃原則 基地條件分析 各功能物業布局分析 商業布局原則建議 Chapter 1 項目商業發展背景研究 項目理解 區域環境和人口分析 區域商業市場研究 本案位于大渡口區九宮廟片區，處于

2、區域的核心位置，有機會借勢區位優勢吸引大渡口區全區的消費人群 500米范圍內的核心功能：區政府、民政局、社保局、房管局、規劃局等多個政務機關單位； 緊鄰九宮廟核心商圈，及大渡口公園 距大渡口輕軌站約300米 1.5公里范圍內，區域人口密度最高的片區 周邊有多個中小學校 1.5KM 核心 商圈 政務機關 學校 公園 項目自身區位條件解讀 項目自身商業規模有限，需要充分考量商業操作策略 項目經濟指標 地塊面積 38.97畝（25,979） 用地性質 商業用地、二類居住用地（居住40%） 建筑密度 60% 容積率 7 最大計容面積 約18.19萬 最大基地面積 15,587.4 商業規劃面積 共10

3、9,112，其中 商業約60,000、 公寓約50,000 限高 無限高要求 項目自身商業指標解讀 開發商訴求解讀 財務目標平衡與優質資產打造的矛盾，是項目發展訴求的核心考量 優質資產打造 財務目標平衡 項目整體發展訴求項目整體發展訴求 Chapter 1 項目商業發展背景研究 項目理解 區域環境和人口分析 區域商業市場研究 城市已經形成多中心的城市和商業發展格局，大渡口區功能和商業發展相對滯后，難以撼動城市格局。本案自身商業體量有限，商業發展需要依托大渡口區自身。 大渡口 楊家坪商圈 南坪商圈 沙坪壩商圈 輕軌車行約16分鐘 自駕車行約20分鐘 輕軌車行約60分鐘 自駕車行約33分鐘 輕軌車

4、行約70分鐘 自駕車行約35分鐘 輕軌車行約65分鐘 自駕車行約50分鐘 解放碑商圈 觀音橋商圈 輕軌車行約70分鐘 自駕車行約45分鐘 城市格局的影響分析 大渡口區定位“新興產業之區、品質生活之城”。目前正處于轉型初期，已經形成了成熟的居住氛圍；且未來幾年區域人口結構相對穩定，仍將以居住人群為主 近年區域新增的物業功能、土地出讓以居住為主； 產業轉型、商務的發展方向尚不明確，面臨著較長遠的發展過程 大渡口城市發展空間布局及功能規劃 總部經濟區 釣魚嘴 休閑中心區 跳蹬綜合開發區 B2E 重鋼商務居住區 現代商 貿區 雙山 生態 宜居區 1 2 3 4 5 6 區域功能發展和人口環境研究 序號

5、 功能定位 發展現狀 1 發展電子信息產業，推動跳蹬鎮房地產業的發展 產業功能及房地產業發展均滯后，現目前以少量零星分散廠房及老舊民房呈現 2 建設高品質居住區、推動會議中心，濱江娛樂休閑產業 以居住設施為主，并已開始建設高端居住區; 休閑娛樂產業發展滯后，現沒有的代表項目運作 3 電子科研總部經濟區 中小型制造企業廠區， 目前僅天安數碼城1個大型項目，入駐企業較少 4 濱河商務居住區 重鋼舊址現處于改造前期，現未有土地在開發 5 商貿業的集中發展區域 成熟居住區，區域核心商業區，僅有少量閑置地塊，開發成熟度高 6 首席中央生活區 大量新建商品房，已有部分居住人口開始導入，并有少量高端品質住宅

6、 區域人口充足，尤其項目周邊2公里內人口密集，為本案商業發展提供充足的消費支撐；未來區域人口數量仍有一定提升 2013年大渡口區常住人口32.84萬，規劃至2020年達到60萬； 項目開業時，周邊1.5-2公里范圍內近18萬的居住人口將成為本案高頻率的消費客群。 時間 核心區域人口 （項目至周邊半徑1.5-2KM） 理論人口 實際人口 2015年 216,410 159,843 2016年 239,227 177,052 2017年 239,227 193,719 2018年 250,171 210,849 區域人口環境研究 人口統計說明： 1、理論人口按照住宅區總戶數*戶均人口得出 2、實際

7、人口在理論人口基礎上考慮不同年份的入住率 重鋼舊址，待開發土地區域 公園 躍進村居住板塊 九宮廟居住板塊 工業園區 公園 1.5KM 綠島 居住板塊 雙山居住板塊 區域內以剛需商品房為主，人群消費力一般；未來西北側雙山板塊和綠島板塊將有少量高品質人群導入 區域人口環境研究 居住板塊 住宅類型 建成年代 主力面積 均價 躍進村板塊 老舊 房居多 2006年以前 60-80 5500-6500 九宮廟板塊 高層居多 2004-2010 70-110 6500-7000 綠島板塊 洋房 別墅 2012年左右 120-300 8000-10000 雙山板塊 高層 2014年左右 80-110 6000

8、-8000 重鋼舊址，待開發土地區域 公園 躍進村版塊 九宮廟版塊 工業園區 公園 綠島 版塊 雙山版塊 2014年人口：5,179 2016年人口：25,081 2014年人口：49,845 2016年人口：50,881 2014年人口：11,007 2016年人口：14,534 2014年人口：81,166 2016年人口：86,556 區域人口環境研究 從消費者調研結果看，區域人群以已婚家庭為主，并且“小太陽”家庭占比非常高。圍繞家庭和孩子的相關消費是區域內的主要消費需求點。 3.5% 11.8% 7.3% 1.8% 55.3% 20.5% 未婚獨居 未婚與父母一同居住 夫妻兩口之家（無

9、孩或小孩不在身邊 已婚無孩（或小孩不在身邊）與父母 已婚有小孩，兩代同住 已婚有小孩，三代（或以上）同堂 38.6% 12.9% 13.2% 14.5% 6.9% 5.6% 8.3% Chapter 1 項目商業發展背景研究 項目自身條件分析 區域環境和人口分析 區域商業市場研究 區域商業分析商業格局現狀 大渡口區形成“”兩個商圈，多線帶“的商業格局 隨著區域空間格局的發展，九宮廟步行街商圈已經成為大渡口區的商業核心 集中商業項目 開業時間 商業體量 商業類型 區府商圈 重慶百貨 2005年開業 已于2014年閉店 1.3萬 百貨 順祥壹街區 2009年、2010年 8.5萬 購物中心 九宮廟

10、步行商圈 重陶市場 2007年 5萬 陶瓷市場 春光購物廣場 2009年 3.3萬 家具市場 義烏商貿城 2010年 7萬 批發零售 黃金珠寶 新世紀百貨 2010年 3.6萬 百貨 香港城 2011年 8萬 皮草市場 新天澤國際廣場 2013年 4.3萬 購物中心 2010年重鋼搬遷，區域發展核心從東向西轉移 區府商圈商業項目少，而九宮廟步行街商圈不斷擴容和拓展 區府商圈 重陶 新世紀百貨 春光購物 新天澤 義烏商貿城 香港城 九宮廟步行街商圈 鋼花路 文體路 松青路 翠園路 壹街區 重慶百貨 區域商業分析松青路現狀 翠園路西段緊鄰本案西北面，均以社區底商為主，業態為配套服務和生活零售居多，

11、整體檔次較低，沒有商業氛圍 配套服務 45% 生活零售 33% 餐飲 11% 休閑服務 11% 翠園路西段 業態 租金 數量 占比 配套服務 20-40元/ 4 44% 生活零售 3 33% 休閑服務 1 11% 餐飲中餐 1 11% 合計 9 100% 區域商業分析翠園路現狀 休閑類 37% 配套服務 26% 娛樂類 5% 服裝零售 5% 生活零售 11% 餐飲 16% 翠園路東段緊鄰本案東北面，均以老舊社區底商為主，休閑類和配套業態較多，小型酒吧、KTV零星分布在街區上，整體檔次不高，品質感較差。 翠園路東段 業態 租金 數量 占比 休閑類 30-40元/ 7 37% 配套服務 5 26%

12、 娛樂類 1 5% 服裝零售 1 5% 生活零售 2 11% 餐飲 3 16% 合計 19 100% 區域商業分析湖榕路現狀 湖榕路 業態 租金 數量 占比 休閑類 100-120元/ 4 5% 配套服務 16 18% 娛樂類 2 2% 服裝零售 4 5% 生活零售 16 18% 餐飲 43 49% 兒童 2 2% 合計 87 100% 休閑類 5% 配套服務 18% 娛樂類 2% 服裝零售 5% 生活零售 18% 餐飲 50% 兒童 2% 湖榕路緊鄰本案東面，均為社區底商，整體檔次一般，布局雜亂，街區聚集大量餐飲業態，有一定影響力 區域商業分析松青路現狀 松青路步行街鄰本案南面，是大渡口商圈

13、的核心區域，步行街上有百貨、購物中心、批發市場等各類商業形態，是大渡口承租能力最強的街道，核心位置租金在500元/左右，租金呈現兩極遞減關系，租金區間為150-500元/； 松青路步行街 核心位置 序號 新增項目 預計開業時間 商業體量 商業類型 目前進展 1 本案 2016年10月 6萬 購物中心 已動工 2 圍爐敘話 （國瑞二期） 2015年中旬 1.2萬 美食廣場 已建成，招商中； 3 萬家天地 （國瑞三期） 4.1萬 購物中心 4000平米迪卡儂完成簽約，預計2015年下半年開業 其他部分無招商進展，整體開業計劃不詳 4 華潤項目 12萬 購物中心+街區 目前尚未完成拆遷 4 1 3

14、2 未來隨著新項目的入市，兩個商圈將連成一體，形成大渡口區唯一的核心商圈九宮廟商圈。增強區域商業的消費粘性，在一定程度上弱化本區域人群的消費外流 現有項目 未來項目 區域商業分析未來發展 區域典型項目分析 新世紀百貨 順祥壹街區 新天澤購物廣場 華潤項目 基礎信息 區位 大渡口春暉路街道文體路 開業 時間 A區：2009年 B區：2010年 C區：2016年（預計） 體量 A區：4萬 B區：4.5萬 C區：2萬 租金 40-60元/ 基礎信息 區位 大渡口九宮廟商圈 開業時間 2010年 體量 3.6萬 營業額 2億元 （2013年） 租金 扣點 基礎信息 區位 大渡口九宮廟商圈 開業 時間

15、2013年 體量 4.3萬 營業額 3,900萬元（2013年） 租金 100-500元/ 基礎信息 占地面積 69,000 總建面 330,000 商業面積 120,000 傳統百貨代表 典型失敗項目 區域代表項目 未來區域標桿 現有商業典型項目新世紀百貨 傳統百貨，零售品類比較豐富 聚集了主流的大眾時尚服飾品牌，品牌檔次符合區域人群的消費習慣 聚集了區域內最高品質的生活零售，在一定程度上滿足高收入家庭的品質生活需求 業態組合 業態細分 品牌列舉 零售類 服飾零售 OLAY百麗ROEMMIND-BRIDGE帕蘭朵阿瑪施哥弟ONLY百家好新秀麗ERDOS比音勒芬馬克華菲虎都木林森VICUTU雅

16、戈爾DIDIBOY蘭卓麗洛米唯婭拉夏貝爾圣迪奧阿瑪蘭羅美瑞DUNNU依瑤曼妮芬NOAHSARK天美意HR天王表大德欣上海老廟周大福美斐伯倫世家六?；陮?生活零售 OLAY歐萊雅百麗HR康寧餐具國瓷永豐源MENDALE小林佳麗斯羅萊家華帝松下電器匯祥特百惠虎牌LORELAUPRES佰草集PROYAMAYBELLINEVICHYAVENE 兒童類 兒童零售 嬰兒房海威爾PAWPAWBABYPIG新百倫NIKE阿迪gb好孩子 超市 新世紀超市 現有商業典型項目新世紀百貨 項目優勢 項目不足 核心區位，人流充足，商業氣氛濃厚 百貨品牌優勢 業態單一，體驗型業態缺乏 傳統百貨方式布局，缺乏公共空間及休息

17、區，游逛性差 區域典型項目分析 新世紀百貨 順祥壹街區 新天澤購物廣場 華潤項目 基礎信息 區位 大渡口春暉路街道文體路 開業 時間 A區：2009年 B區：2010年 C區：2016年（預計） 體量 A區：4萬 B區：4.5萬 C區：2萬 租金 40-60元/ 基礎信息 區位 大渡口九宮廟商圈 開業時間 2010年 體量 3.6萬 營業額 2億元 （2013年） 租金 扣點 基礎信息 區位 大渡口九宮廟商圈 開業 時間 2013年 體量 4.3萬 營業額 3,900萬元（2013年） 租金 100-500元/ 基礎信息 占地面積 69,000 總建面 330,000 商業面積 120,000

18、 傳統百貨代表 典型失敗項目 區域代表項目 未來區域標桿 現有商業典型項目順祥壹街區 大渡口區域首個購物中心項目，初期人氣較高，經營狀況良好，隨重鋼搬遷，老區府商圈整體沒落，導致人氣不足，同時重百撤場后，人氣加劇下滑 復合度較高，引入超市、影院等主力業態 A區 B區 業態類別 品牌數量 品牌列舉 主力店 影院 1 橙天嘉禾 超市 1 永輝超市 餐飲 輕餐 8 DQ冰雪皇后、萊得快、華生園、牛隊長藍莓莊園 正餐 3 順水魚館、塔爾肥牛 配套 生活服務 5 拜爾口腔、鄧氏發藝 零售 生活零售 3 嬌蘭佳人 服裝零售 22 美特斯邦威、雅戈爾、拉夏貝爾、雅柔、波司登 兒童 零售 3 嬰點母嬰、小豬班

19、納 休閑娛樂 1 豆樂元 休娛 娛樂 1 開心電玩 業態類別 品牌數量 品牌列舉 主力店 KTV 1 海樂迪 餐飲 輕餐 6 滿記甜品、鄉村基、每味每客 正餐 1 徐生記酒樓 配套 生活服務 1 華夏銀行 零售 服裝零售 21 杰克瓊斯、思萊德、only、Vero moda、馬克華菲、拉夏貝爾、貝拉維拉、里維斯工廠店 兒童 零售 3 卡琪屋、童話風格 休娛 娛樂 1 酷玩動漫 休閑 1 logo酒吧 B區 A區 C區（在建） 現有商業典型項目順祥壹街區 項目優勢 項目不足 項目體量優勢 距離目前核心商圈有一定距離 分區規劃，連通性差，形成自我競爭 主力店布局不合理，導致B區人氣不高，經營情況慘

20、淡 品牌豐富度低，餐飲、零售無亮點品牌，難以同核心區域內的項目抗衡 區域典型項目分析 新世紀百貨 順祥壹街區 新天澤購物廣場 華潤項目 基礎信息 區位 大渡口春暉路街道文體路 開業 時間 A區：2009年 B區：2010年 C區：2016年（預計） 體量 A區：4萬 B區：4.5萬 C區：2萬 租金 40-60元/ 基礎信息 區位 大渡口九宮廟商圈 開業時間 2010年 體量 3.6萬 營業額 2億元 （2013年） 租金 扣點 基礎信息 區位 大渡口九宮廟商圈 開業 時間 2013年 體量 4.3萬 營業額 3,900萬元（2013年） 租金 100-500元/ 基礎信息 占地面積 69,0

21、00 總建面 330,000 商業面積 120,000 傳統百貨代表 典型失敗項目 區域代表項目 未來區域標桿 現有商業典型項目新天澤購物廣場 區域目前最具代表性的購物中心項目，位于九宮廟商圈核心區域，開業以來一直保持較高人氣，對區域消費觀念提升有一定程度的促進作用 復合度較高，首度引進快時尚品牌及IMAX影院，引導區域消費升級 打造了區域首個餐飲集合的消費場所，讓餐飲消費體驗得到提升 業態類別 品牌數量 品牌列舉 主力店 快時尚 1 H&M 休閑 1 新魅力健身 影院 1 萬達影院 餐飲 輕餐 11 必勝客、阿坤、滿記、星巴克、85C、小玩子 正餐 19 順風123、醉江湖、德莊、家全居、明

22、洞軒、元本山 配套 生活服務 4 福奈特洗衣、愛莎貝爾 零售 服飾 23 熱風、拉夏貝爾、CCDD、V.S、太平鳥、大嘴猴 生活 8 萬寧、匯美舍、ISPACE、三星、極草 鞋包 4 百麗、OMI、蛋卷鞋、快樂瑪麗 鐘表珠寶眼鏡 9 周大生、博士眼鏡、雷諾、中鑫珠寶、瑞皇名表 兒童 休閑 10 豆樂元、春之聲、嚕啦啦、兒童天堂攝影、樂智天地 零售 3 兒童故事、天樂孕嬰 現有商業典型項目新天澤購物廣場 項目優勢 項目不足 位于核心商圈，商業人氣旺盛 引入眾多區域首進品牌，豐富區域品牌 硬件條件、停車位、商場導視等設計較好，提升整體購物環境 業態組合缺少合理性，餐飲、兒童類尤為明顯，同類業態有多

23、家品牌，各店存在明顯競爭關系 各業態之間互動性差，吸附人流較強的兒童、餐飲業態，未能給零售業態帶來客群支撐 區域首進品牌代表 零售 H&M 餐飲 必勝客/順風123 休閑 星巴克 區域典型項目分析 新世紀百貨 順祥壹街區 新天澤購物廣場 華潤項目 基礎信息 區位 大渡口春暉路街道文體路 開業 時間 A區：2009年 B區：2010年 C區：2016年（預計） 體量 A區：4萬 B區：4.5萬 C區：2萬 租金 40-60元/ 基礎信息 區位 大渡口九宮廟商圈 開業時間 2010年 體量 3.6萬 營業額 2億元 （2013年） 租金 扣點 基礎信息 區位 大渡口九宮廟商圈 開業 時間 2013

24、年 體量 4.3萬 營業額 3,900萬元（2013年） 租金 100-500元/ 基礎信息 占地面積 69,000 總建面 330,000 商業面積 120,000 傳統百貨代表 典型失敗項目 區域代表項目 未來區域標桿 未來商業典型項目華潤項目 華潤項目將打造華潤萬象匯系列，為五彩城品牌的升級版 以北京五彩城項目為例，通過引入超市，影院，冰場，兒童娛樂等主力店，將五彩城打造成區域內規模最大、業態最豐富、最時尚的家庭娛樂購物中心 除主力店外，規劃大空間、開放式的購物、休閑、娛樂環境，實現商業功能和情感功能的統一 案例：北京華潤五彩城 snoopy樂園 韓國CGV影院 沃爾瑪超市 室內真冰場

25、未來區域競爭最大項目，華潤自身的品牌影響力高，招商及后期運營均有較強實力，加之其自身體量優勢，后期入市將對本項目造成巨大沖擊 結合大渡口區域華潤項目現有方案，產品規劃包括購物中心、臨湖餐飲、街區式商業、親子教育培訓基地 臨湖餐飲 街區商業 臨河餐飲、街區式商業規劃，結合建筑特色，將打造不同于區域目前的就餐環境和購物環境 兒童業態除大體量、功能豐富外，可能建筑規劃上有更多的家長與孩子的互動空間，配合運營上的諸多活動，可有效增加項目的認可度 未來商業典型項目華潤項目 項目優勢 項目不足 項目體量優勢，面世后將成為首個真正意義的一站式購物中心 華潤商業品牌優勢，招商及后期運營均有較強實力 自身配套大

26、體量住宅，能持續為項目提供有消費力的客群 距離核心商圈有一定距離，無法借勢商圈人氣，需靠自身拉動區域人流 常州華潤萬象匯效果圖 業態 細分 數量 業態特征 代表品牌 零售類 服飾零售類 70 大眾品牌居多、快時尚品牌較少 Gap、ONIY、NIKE 生活零售類 27 家居零售類較多 多樣屋、屈臣氏 餐飲類 正餐 18 口味豐富，本地菜系偏少 海底撈、黃記煌 簡餐 12 引進兒童主題Snoopy餐廳較為有特色 KFC、仙蹤林 休閑餐飲 11 外來連鎖品牌居多 太平洋咖啡、茶大爺 休閑娛樂類 娛樂類 2 電影院與冰場（1,800） 酷冰、4D影院 休閑類 5 以美容、美體為主 時尚殿堂、蘭瑜伽 兒

27、童類 兒童零售 17 數量較多品類豐富 麗家寶貝、潑潑龍 兒童娛樂 7 Snoopy主題樂園形式 悠游堂、玩具反斗城 兒童教育 5 藝術類、早教較多 柏斯琴行 配套服務 2 合計 176 未來商業典型項目華潤項目 附：北京華潤五彩城業態品牌表 區域商業小結 從整體上看，區域現有商業形態完善，消費功能豐富，滿足區域居住人群的基礎消費需求。 一站式購物中心出現，在一定程度上提升了區域整體消費品質，培養了區域人群的消費習慣 購物中心還處于初期運作水平，缺乏對于生活方式的有效引導 現有市場 本案商業操作期間缺乏有競爭力的同類項目，市場空間較大 本案運作2-3年后將出現大型購物中心項目，規模具有絕對競爭

28、優勢，商業功能及品質上都將對本案造成競爭壓力 未來市場 Chapter 2 商業發展策略及定位 SWOT分析及策略推導 各業態發展機會點 商業定位結論 銷售商業建議 SWOT分析 位于區域核心區 緊鄰成熟的核心商圈 區域和項目周邊人口量充足 未來持續有居住人口導入 區域居住功能為主，短期內不會出現人口結構的變化 區域人群消費力一般，在短時間內不會出現質的飛躍 初期位于商圈人流中心的外圍 本案商業在商業i規模上不具備競爭優勢 區域人群以已婚有孩子家庭為主 區域現有代表項目在商業運作水平上有提升空間 3-5年內區域不會出現其他具有競爭力的新增項目，本案商業運作空間較大 萬家天地引入迪卡儂將為區域內

29、引入外部的年輕人群和家庭人群，本案借勢機會較大 strength weakness opportunity threat 本案商業 區域已經出現具有一定規模的一站式購物中心項目 區域核心商圈現有商業功能較為齊全，基本滿足居住人群各方面的基礎消費需求 3-5年后華潤項目的入市將加劇區域商業競爭，規模優勢明顯，未來在消費豐富度和消費品質上都有升級的可能性 SWOT分析對本案商業定位方向的啟示 區域和項目周邊人口量充足 未來持續有居住人口導入 區域居住功能為主，短期內不會出現人口結構的變化 區域人群以已婚有孩子家庭為主 需緊扣區域生活化特征，關注區域居住人群高頻率的家庭生活消費，把握區域居住人群增長

30、帶來的消費潛力 SWOT分析對本案商業定位方向的啟示 區域人群消費力一般，在短時間內不會出現質的飛躍 區域核心商圈現有商業功能較為齊全，基本滿足居住人群各方面的基礎消費需求 本案商業操作需要在現有商業基礎上實現生活消費品質的升級，但同時要注意整體商業消費檔次上與區域消費力相適應 SWOT分析對本案商業定位方向的啟示 位于區域核心區 緊鄰成熟的核心商圈 區域現有代表項目在商業運作水平上有提升空間 3-5年內區域不會出現其他具有競爭力的新增項目，本案商業運作空間較大 充分把握區位優勢和區域商業運作空間，通過實現對區域人群生活方式的引導和升級，提升區域人群生活消費品質 SWOT分析對本案商業定位方向

31、的啟示 初期位于商圈人流中心的外圍 本案商業在商業規模上不具備競爭優勢 3-5年后華潤項目的入市將加劇區域商業競爭，規模優勢明顯，未來在消費豐富度和消費品質上都有升級的可能性 需要通過具有高粘性以及獨特吸引力的商業功能帶動入市初期的人流，同時為項目后續發展贏得時間和空間 本案商業定位方向初步判斷 關注生活消費需求 實現消費品質提升 提升商業運作水平 本案需要打造一個 兼具消費親和力和消費品質感的家庭生活方式中心 通過四大核心策略解決發展路線的問題 定前提 體量 打基礎 產品 有靈魂 運營 重核心 業態 競爭策略解決思路 本案商業發展核心競爭策略 策略思路一：自持商業體量奠定商業競爭力 商業發展

32、機會 位于區域核心商圈 面臨提升區域商業運作水平的良好時機 自持商業價值 優質物業的自身增值 可帶動其他銷售型物業溢價 競爭項目體量 新世紀3.6萬 新天澤4.3萬 華潤項目12萬 四個維度確立項目自持體量 開發商愿景 首開之作，開啟藍光商業轉型之路 自持一個完整的優質物業，沉淀優質資產 財務考慮 6萬平米的商業面積中，持有一個不低于4萬平方米的集中商業 保證項目具有一定競爭力 策略思路二：建筑產品打造具有獨特性的消費載體 本案商業發展核心競爭策略 借鑒-香港荃新天地 率先打造開放式/半開放式建筑形態，為區域居住人群提供一個區別于區域內現有購物中心項目、更具有消費體驗感和品質感的消費空間。 策

33、略思路三：運營理念營造藍光商業的歸屬感 生活服務功能組合 24小時便利店 24小時藥店 24小時裁剪店 長期的主題運營活動 兒童公益活動 家庭運動會 本案商業發展核心競爭策略 依托住宅+商業的綜合體開發模式，將生活運營服務理念注入藍光購物中心的方方面面，給藍光商業品牌打造獨特的標識 生活市集 策略思路四：業態取舍是小體量商業打造的必要路徑 亮點業態 常規業態 + 突出高黏性 提升生活品質 滿足基本需求 必要業態 + 本案商業發展核心競爭策略 精選核心的商業功能，充分利用有限商業面積，升級區域居住人群的生活方式 Chapter 2 商業發展策略及定位 SWOT分析及策略推導 各業態發展機會點 商

34、業定位結論 銷售商業建議 本案商業業態發展方向小結零售 本案商業業態發展方向小結零售 本案商業業態發展方向小結零售 大眾時尚服飾零售競爭激烈； 快時尚、時尚潮牌剛剛進入區域 低端家居生活零售規模大，競爭激烈 區域內基礎生活零售主力店經營狀況良好 缺乏提升品質的生活零售 市場 區域人群對大眾時尚服飾零售接受度高 對于快時尚、時尚潮牌消費意愿不強 基礎生活用品消費頻率高 生活類消費為居住人群所需消費類型中期待度最高 不斷導入居住人群的需求 需求 服飾零售為購物中心常規業態 增強可逛性 高租金價值 居住人區對基礎生活零售消費的高粘性以及高頻率 優質生活零售提升區域人群生活品質 價值 本案商業業態發展

35、方向小結零售 本案商業業態發展方向小結零售 服飾零售無法成為本案商業核心競爭業態，初期要適度減小規模，避免大幅度提升時尚度 需要引入一個中型基礎生活零售主力店生活超市，品質上需有所把控 引入品質生活零售，如家居生活類，打造一定規模的品牌集合 本案商業業態發展方向小結餐飲 本案商業業態發展方向小結餐飲 滿足家庭聚餐需求的本地正餐較為豐富 滿足社交消費需求的優質正餐開始進入區域，處于經營上升期 簡快餐和休閑餐飲表現為品質較差的快餐和優質外來連鎖品牌組合 本地特色小吃較少，且優質品牌不多 市場 餐飲類型和口味需求具有一定多元需求， 本地小吃和本地口味正餐尤為突出 尤為關注餐飲消費環境體驗 需求 大型

36、正餐租期長、租金低，與購物中心其他業態互動性不強 小面積社交類餐飲租期相對較短，租金相對較高；能為購物中心帶來有效消費客群 簡快餐為消費客群提供豐富、低客單的就餐選擇 價值 本案商業業態發展方向小結餐飲 本案商業業態發展方向小結餐飲 重點打造優質餐飲組合，關注社交類餐飲集群的吸引力，初期注意本地口味餐飲的引導作用，通過消費環境而不是檔次來提升品質 避免引入大型家庭型正餐 輕餐類保證品質，打造優質本地小吃集合 本案商業業態發展方向小結休閑娛樂 本案商業業態發展方向小結休閑娛樂 本案商業業態發展方向小結休閑娛樂 本案商業業態發展方向小結休閑娛樂 娛樂業態類型豐富，基本滿足區域人群消費需求 休閑業態

37、主要集中在SPA美體、養生足療和健身，同質化嚴重 市場 影院、KTV是需求度最高的休閑娛樂業態 書店/書吧的有較高的需求度，排名第三 需求 大型娛樂主力店租金價值相對較低 KTV、健身等娛樂主力店與購物中心其他業態互動不強 影院對其他業態，尤其是餐飲有較強的調動作用 價值 本案商業業態發展方向小結休閑娛樂 精選影院作為娛樂主力店 避免引入其他互動性不強的大型休閑娛樂主力店 引入差異化的休閑消費，如書吧等文化休閑類、生活趣味培訓類 本案商業業態發展方向小結兒童 本案商業業態發展方向小結兒童 本案商業業態發展方向小結兒童 兒童零售分布廣泛，總體規模非常大，競爭激烈 兒童休閑娛樂類型較為豐富，尤其滿

38、足家庭消費配套的傳統游樂、攝影類同質化嚴重 市場 周末圍繞兒童的活動是現在家庭的普遍的生活模式 家庭圍繞兒童的消費類型中，休閑娛樂、早教培訓的持續性和頻率相對兒童零售來說更高 需求 兒童休閑娛樂是家庭外出的必要活動；吸引家庭人群的穩定到訪； 同時有可能有效釋放家長的消費力 但兒童業態承租能力相對較低 價值 本案商業業態發展方向小結兒童 避免大規模引入兒童業態組合，尤其兒童零售市場機會點較小 通過精選差異化的兒童游樂和培訓類型，為家庭人群提供必要的同時具有差異化吸引力的功能 本案商業業態發展方向小結生活服務 本案商業業態發展方向小結生活服務 區域內生活服務類型相對豐富 但缺乏一個集中的生活服務集

39、合區 市場 居住人群對居住區生活服務功能的關注度高 需求 為本案自身和周邊居住人群提供必要的配套設施 租金承受能力不高 價值 本案商業業態發展方向小結生活服務 本案商業業態發展方向小結兒童 將小面積、必要的生活服務配套設施集中，形成一個生活服務集合區。通過類型豐富度優勢打造一個居住區人群目的性到訪的 Chapter 2 商業發展策略及定位 SWOT分析及策略推導 各業態發展機會點 商業定位結論 銷售商業建議 商業內涵 外在表現 以基礎生活消費為主 僅僅關注業態和品牌組合 缺乏商業運營理念 缺乏優質消費環境 缺乏生活共享空間 不同業態市場機會點 滿足生活所需，提升生活品質 精選核心功能 重點打造

40、品質生活消費和生活區社交消費 生活服務運營理念貫穿 提升消費人群的認同感和歸屬感 迎合重慶生活方式偏好 開敞式建筑設計，廣場、景觀設施 營造休閑的消費環境和氛圍 室內外空間有效聯動 以Lifestyle商業模式為基礎，以不同階段發展策略為指引 實現藍光地產在商業運營領域詮釋高品質生活的里程碑式發展！ 本案商業發展總體機會點小結 大渡口首席 life-style品質生活中心 區域生活方式引導者 情感社交平臺 結合建筑特色，利用屋頂及退臺空間，打造全新的餐飲體驗環境 除了餐飲，還是年輕朋友休閑聚會、情感溝通的第三空間 優質生活中心 便捷生活中心 打造24小時生活服務功能組團，在購物中心開辟一個獨立

41、的區域，聚集超過10余種小型日常生活服務功能，體現項目的營運理念 核心客群定位 項目位于區域唯一核心商圈，輻射范圍覆蓋整個大渡口區域；項目發展以滿足區域居住人群生活為出發點，針對部分需求的商業品質進行提升，因此核心客群鎖定區域內有消費力的年輕家庭客群 年輕夫妻 年輕三口之家 Chapter 2 商業發展策略及定位 SWOT分析及策略推導 各業態發展方向 商業定位結論 銷售商業建議 銷售商業市場分析 區域銷售商業市場表現不樂觀，租金售價不成比例，成本回收周期長 啟示：如何降低銷售型商業的市場風險 在售商業：在售商業較少，以社區底商為主，且均在非核心區域，整體去化緩慢；租金承受能力不高，根據在售項

42、目報價情況看，一層租金最高為100-120元/月 商圈商業：無在售產品，街鋪開業狀況良好，基本無空置；步行街內街核心位置一層租金最高可達300-400元/月，步行街外圍一般在100-150元/月 項目名稱 項目位置 物業形態 項目樓層 價格（元/） 租金報價(元/月) 成本回收周期 （以一層測算） 天安數碼城 春暉路 集中商業/商業街 二層 1F：30,000 B1：20,000 1F：100-120 B1：60-80 約21年 中冶城邦國際 鋼花路 裙樓商業/底商 三層 1F：46,000 2F：30,000 3F：18,000 1F：80 2F：50-60 3F：30-40 約31年 愛與

43、山 雙園路 底商 二層 1F：28,000 2F：18,000 / / 在售商業成本回收周期測算 銷售商業策略建議 小面積 控樓層 低總價 好形象 產品規劃 產品形象 啟示：小面積低總價的產品市場接受度高，受眾更廣，可實現快銷 思考一：什么樣的產品是好賣的思考一：什么樣的產品是好賣的，市場接受度高市場接受度高？ 通常情況下，小面積商鋪總價較低，往往能吸引更多的中小投資者，銷售去化速度更快 案例：龍湖時代天街2011.9-2014.5商鋪銷售數據 隨面積增加銷售均價及去化率逐漸下降 面積段 總套數 總面積() 均價(元/) 單位總價（萬元） 去化率 50以下 466 17,213 36,074

44、133 93% 50-70 286 17,200 29,533 178 76% 70-90 205 15,947 28,212 219 73% 90-110 101 10,133 27,167 273 75% 110-130 89 10,659 22,438 269 59% 130-150 60 8,368 19,717 275 63% 150-170 50 8,046 19,238 310 60% 170-200 50 9,373 18,609 349 70% 200-250 82 18,238 17,539 390 79% 250-300 64 17,333 14,826 402 53%

45、300-400 81 27,148 15,019 503 41% 400-500 19 8,229 15,902 689 37% 500以上 19 12,865 14,087 954 37% 合計 1572 180,753 23,030 / 75.25% 銷售商業策略建議 啟示：在控制樓層的前提下，盡可能多出小戶型產品 思考二：如何規劃思考二：如何規劃，能能多出小面積產品多出小面積產品？ 從樓層分布情況看，通常小面積產品多在中低區，而高區商業產品多面積偏大 商鋪的銷售單價隨著樓層的增加而遞減，通常3層以上的商鋪銷售去化難度較大，目前大渡口區域市場在售商業多在3層以下 項目名稱 項目位置 物業形

46、態 在售狀況 項目樓層 產品戶型（） 價格（元/） 樓層價格系數 青橙267 鋼花路 底商 未售 五層 / / / 天安數碼城 春暉路 集中商業 商業街 在售 二層 140-300 1F：30,000 B1：20,000 1F：1 B1：0.67 盧山錦程 松青路 底商 未售 二層 主力約100 / / 中冶城邦國際 鋼花路 裙樓商業 底商 在售 三層 40-400 （主力80-100） 1F：46,000 2F：30,000 3F：18,000 1F：1 2F：0.65 3F：0.39 愛與山 雙園路 底商 在售 二層 60-130 （主力80-100） 1F：28,000 2F：18,00

47、0 1F：1 2F：0.64 銷售商業策略建議 思考三：作為項目整體的一部分思考三：作為項目整體的一部分，銷售型商業銷售型商業如何保持良好形象如何保持良好形象？ 整體：銷售型商業對后期形象控制較難，整體外立面形象需要整體打造 節點：需要對有展示面的區域、出入口節點、以及其他重要節點位置上進行商業形象把控，以保證對項目整體形象的保持 備注：此處用現有方案，僅作節點形象控制的說明，不作為最后商業規劃依據 出入口節點 對中庭節點 展示面區域 銷售商業策略建議 Chapter 3 商業規劃設計原則建議 基底條件分析 各功能物業布局分析 商業布局原則建議 翠園路 松青路 松青路 翠華路 湖榕路 本案地塊

48、 基地西側 松青路 城市主干道 基地北側 翠園路 城市主干道 基地東側 湖榕路 城市次干道 基地南側 翠華路 城市次干道 雙向車道雙向車道 單單向車道向車道 單單向車道向車道 單單向車道向車道 道路條件分析 翠園路 松青路 翠華路 湖榕路 展示效果強 弱 從道路條件判斷 本案西側為第一展示面 本案北側為第二展示面 商業價值最大化 1 1 2 2 規劃原則：充分打造地塊西側的商業形象； 作為留車不留人的路段可設廣告位以發揮其第二展示面的價值 展示面分析 翠園路 松青路 翠華路 湖榕路 結合道路能級及人流來向 西南角為步行街人流來向 東北角為華潤住宅等的人流來向 未來華潤會有12萬商業體量可能會造

49、成截流 展示效果強 弱 規劃原則：打造西南角為商業主入口 人流分析 Chapter 3 商業規劃設計原則建議 基底條件分析 各功能物業布局分析 商業布局原則建議 展示面 人車流量 與其他物業互動需求 自持商業 出售商業 寫字樓 住宅 各功能物業需求 應占據最佳展示面，保證商業連續性，在最大人流來向設置主入口。 自持商業 可沿次級干道布置，在主干道有出入口。 出售商業 因有可能晚于商業入市，需要減少其對自持商業的影響。并提升項目遠距離識別度。 寫 字 樓 已有住宅方案，不能調整，盡量保證其私密性及動線的獨立性。 住 宅 住宅 自持商業 寫字樓 出售商業 自持主入口 銷售主入口 各功能物業布局初判

50、 基地面積2.6萬 容積率7 建筑密度60% 住宅體量7萬 辦公體量5萬 南北有10m高差 基地內部需求一條寬18m的通道 自持商業4萬 出售商業2萬 已有條件分析 需求實現的功能物業體量 ？ ？ 住宅 自持商業 寫字樓 出售商業 各功能物業布局初判 Chapter 3 商業規劃設計原則建議 基底條件分析 各功能物業布局分析 商業布局原則建議 ？ ？ 自持商業 出售商業 銷售商業的品質及商業形象缺乏可控性 自持商業可為銷售商業提供人流。 可以提升銷售商業的商業價值。 規劃原則：避免銷售商業影響自持商業的品質； 同時需求一定的互通性，保證自持商業可促進銷售商業的有效溢價 自持商業與銷售商業的關系

51、分析 自持商業與銷售商業之間朝向相迎布局： 優勢： 自持商業擁有廣場空間可打造符合本案定位的景觀空間 劣勢： 自持商業易受銷售商業品質影響。 處理方式： 自持商業 出售商業 規劃原則：需求把控面向自持商業一側的銷售商業品質。 為自持商業到銷售商業提供一個品質過渡的空間。 自持商業與銷售商業的布局建議 自持商業與銷售商業以背靠背的形式相鄰： 優勢： 銷售商業對自持商業影響較小 劣勢： 自持商業較難擁有室外廣場打造匯集人流的景觀空間。 自持商業 出售商業 規劃原則：可利用退臺與露臺等開敞空間在 自持商業高樓層打造符合本案定位的休閑氛圍。 自持商業與銷售商業的布局建議 建議自持商業體塊保證其整體性及

52、動線連貫性； 盡量保證自持商業內部為單一動線； 保證商業內部兩側商鋪的商業連續性，避免功能空間占用主動線兩側的商鋪展示面； 考慮店鋪適用性以及商鋪劃分的靈活性； 在不同樓層的公共區域設置空間節點為打造良好的商業品質打造空間基礎。 自持商業 自持商業布局原則建議 建議自持商業體塊保證其整體性及動線連貫性； 盡量保證自持商業內部為單一動線； 保證商業內部兩側商鋪的商業連續性，避免功能空間占用主動線兩側的商鋪展示面； 考慮店鋪適用性以及商鋪劃分的靈活性； 在不同樓層的公共區域設置空間節點為打造良好的商業品質打造空間基礎； 從業態布局的角度考慮，主意設置垂直動線增強相同品牌檔次的空間連貫性 自持商業

53、吊二層 一層 吊一層 二層 商鋪價值高 商鋪價值低 自持商業布局原則建議 L1 L2 在其二層及以上樓層實現動線的貫通，避免無商業氛圍的連廊連接自持商業的內部空間； 有效利用中心廣場為自持商業品質加分； 部分進深較薄處單邊店鋪，可以通過通透立面打造中心廣場景觀共享空間； 打造life-style的空間； 案例借鑒浦東嘉里城 在其二層及以上樓層實現動線的貫通，避免無商業氛圍的連廊連接自持商業的內部空間； 有效利用中心廣場為自持商業品質加分； 部分進深較薄處單邊店鋪，可以通過通透立面打造中心廣場景觀共享空間； 打造life-style的空間； 案例借鑒浦東嘉里城 屋頂空間利用； 退臺的氛圍營造；

54、結合景觀、業態營造半開敞區域； 綠植的利用； 自持商業空間可能性 盡量減少銷售商業對自持商業的影響； 打造商業街入口形象，把控客戶到達的第一印象； 建議形成一條單一動線，雙邊商鋪增加商業街氛圍及互動性； 避免魚骨形動線損失部分商鋪的客戶到達率； 利用地塊高提升建筑垂直豐富度，提升高樓層商鋪銷售價值； 合理規劃商鋪進深保證其銷售可行性及靈活性。 銷售商業 動線 銷售商業布局原則建議 可靈活劃分商鋪，滿足各業態對空間的需求； 結合景觀平臺提升高層鋪位商業價值，最大化利用景觀環境; 增強高層鋪位可達性，垂直分割與平層分割相結合，提升商業價值。 銷售商業空間分割原則 謝謝聆聽！ 本次核心討論議題 1、商業定位方向 2、業態組合策略 3、規劃設計原則